Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Принципы организации и кредитования залоговых отношений 16
1.1. Основные понятия и определения 16
1.2. Виды залога 26
1.3. Этапы развития залогового кредитования в России 35
Глава 2. Государственное управление залоговыми отношениями 52
2.1. Принципы государственного регулирования залогового кредитования
2.2. Организация залогового кредитования для финансирования социально значимых общественных объектов 60
Глава 3. Организация ипотечного бизнеса 79
3.1. Современная роль ипотечного бизнеса 79
3.2. Правовое обеспечение ипотеки 88
3.3. особенности заключения и регистрации договора об ипотеке 97
3.4. Ипотечное кредитование и его обслуживание 104
3.5. Возможные действия по снижению кредитного риска 116
Заключение 127
Приложение 139
Литература 155
- Этапы развития залогового кредитования в России
- Принципы государственного регулирования залогового кредитования
- Организация залогового кредитования для финансирования социально значимых общественных объектов
- Правовое обеспечение ипотеки
Введение к работе
Актуальность диссертационного исследования определяется существенно возросшей ролью залогового кредитования в условиях нестабильности и экономического кризиса России, когда опасность невыполнения должником своих обязательств особенно повышается. В этом случае залог имущества является обязательным условием получения практически любых кредитов. Во всех странах мира залог имущества исторически сложился как один из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств и защиты интересов кредитора.
Вместе с тем, залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности, которые определяют характер общественно-политической системы и механизм экономических связей. Любые формы коллективной собственности (государственная, кооперативная, колхозная, рабочая, общинная и др.) существенно ограничивают право залога. Дело в том, что даже в условиях преобладания частной собственности, имущество, находящееся в коллективной собственности, может быть заложено только с согласия всех коллективных собственников. Следовательно, до появления массового частного собственника (а оно у нас связывается с разгосударствлением и приватизацией) в России залоговые отношения не могли подучить широкого распространения. Но и в новых условиях развитию этих отношений должно быть оказано существенное содействие, прежде всего со стороны государственных и правовых структур.
Особенно возрастает роль залогового кредитования в условиях нестабильности и экономического кризиса, когда опасность невыполнения должником своих обязательств существенно возрастает. Кредитный риск существует в любой, даже самой стабильной экономике, но он во много крат увеличивается в той экономической, социальной и моральной среде, в том правовом вакууме, в котором сейчас находится Россия. Залог имущества в этом случае выступает обязательным условием получения любых кредитов, а инвестиционных - в особенности.
Целью диссертационной работы является исследование возможностей залогового кредитования в деле ослабления кредитных ограничений российской экономики, стабилизации экономического положения и создания возможностей для активизации инвестиционной деятельности. В условиях глубокого инвестиционного кризиса социально значимые общественные проекты "начисто" лишены источников финансирования. В диссертации рассмотрен вариант залогового кредитования таких проектов, включающий гарантию государственных (муниципальных) органов. При надлежащей организационно-функциональной структуре, обеспечивающей привлечение кредитных ресурсов, их своевременный возврат и обслуживание долга, оформление необходимых кредитных гарантий, данный вариант может реально "работать" и в российских условиях. Наконец, залоговое кредитование требует создания ряда предпосылок, в общей сложности которые можно сформулировать как условия развития залогового (ипотечного) бизнеса в России. Выявление этих предпосылок применительно к современным реалиям нашей страны, оценка перспектив ипотечного бизнеса также составляют цель настоящего исследования.
Задачи исследования предопределены его целью и следующим обстоятельством. В России за очень короткий период времени (буквально за 7 последних лет) были созданы основы залогового кредитования: приняты "рамочные законы", созданы основные институциональные структуры, отработаны схемы кредитования, оказывается определенная государственная поддержка. И все же этот вид кредитования пробивает себе у нас дорогу с огромными трудностями. Поэтому, наряду с уже отмеченным, задачей в работе ставится выявление причин, сдерживающих развитие залогового кредитования, определение комплекса условий "наибольшего благоприятствования" этой форме кредитования.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных экономистов, посвященные проблемам залоговых отношений и залогового кредитования, вопросам реформирования собственности; законодательные и нормативные акты по вышеперечисленным проблемам и вопросам; труды классиков экономической теории. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения. В первой главе анализируются основные принципы организации залоговых отношений, приводится классификация видов залога, выявляются этапы развития залогового кредитования в России.
Под залогом в работе понимается способ обеспечения обязательства должника перед кредитором, при котором кредитор приобретает право получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества в случае, если должником обязательства не исполняются. Существенно в залоговом праве то, что залоговый кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества. Эта "обеспечительная функция" залога защищается государством.
В этой части работы даются основные определения и понятия, имеющие в залоговом праве специфическое содержание, а потому требующие конкретизации и разъяснений.
Залог сам по себе существовать не может: он возникает в силу договора или закона. Наиболее распространена практика залога по договору, то есть когда залогодатель заключает специальный залоговый договор с кредитором. По сложившейся у нас практике нельзя заключать договор о залоге без связи с другим предыдущим договором. Обычно в роли последнего выступает кредитный договор. Поэтому залоговое отношение считается дополнительным, а основным называется обеспеченное залогом обязательство.
С понятием залога теснейшим образом связано право собственности, и прежде всего частной собственности. Залогодержателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или на праве хозяйственного владения. Собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия: продавать, дарить, менять, завещать, отдавать в залог. Залог может быть как с передачей заложенного имущества залогодержателю, так и с оставлением имущества у залогодателя.
Существуют различные классификации залога, которые во многом определяют разновидность форм залога. Даже в России, где залоговые отношения только формируются, можно выделить более двух десятков различных видов залога. В диссертации особо выделены четыре критерия классификации видов залога: отношение сторон к заложенному имуществу, специфика объектов залога, условия кредитования; условия погашения ссуды. По первому признаку различают: залог с передачей заложенного имущества залогодержателю; залог с оставлением имущества у залогодателя; залог имущественных прав. По второму признаку выделяют: "вещный" залог и залог прав и требований. В рамках "вещного" залога особое значение имеет залог недвижимости (ипотека) и залог земельных участков. В работе подробно анализируются состав земель по функциональному назначению и возможности их использования в качестве объекта залога. Такое внимание обусловлено тем, что в отношении залога земель разных категорий в России действует общее правило, согласно которому земля может служить объектом залога в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов.
По третьему критерию - условиям кредитования - обычно различают два принципиально разных вида залога: залоговое финансирование и залоговое (ипотечное) кредитование. Первый вид представляет собой проектное финансирование с дополнительными гарантиями в виде залога имущества. Обычно к этой форме финансирования прибегают заемщики, не располагающие такими объектами залога, ликвидная стоимость которых позволяла бы обеспечить покрытие суммы кредита. Второй вид (ипотечное кредитование) - это особый вид залогового кредитования, когда объектом залога выступает недвижимое имущество: предприятия, строения, здания, сооружения и иные объекты, земельные участки и жилые помещения.
По четвертому признаку (условиям погашения ссуды) диссертация различает девять основных видов залога: типовая ссуда, ссуда с ростом ипотежей, ссуда с изменяющейся суммой выплат, ссуда с переменной процентной ставкой, ссуда с обратным аннуитетом, ссуда с дележом прироста стоимости имущества, ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки, ссуда с залоговым счетом и ссуда со сниженной ставкой. Но число этих видов залога может быть существенно увеличено, ибо на практике применяются самые различные схемы ипотеки и различные варианты погашения основной ссуды и процентов по ней. В работе приводится схема, в которой все виды залога систематизированы по данным четырем классификационным признакам.
Залоговое кредитование в дореволюционной России было развито хорошо, особенно залог земельных участков и имений. Но в годы социалистического строительства оно было забыто. Нынешняя система залогового кредитования практически создавалась "на голом месте", с использованием западного опыта. Главным в деле создания новой системы является правовая база и формирование гражданско-правовых отношений. Залоговое кредитование в настоящее время регулируется Законом РФ "О залоге" (1992 г.), частью 1-й Гражданского кодекса РФ (1995 г.), указами Президента, постановлениями Правительства и другими документами. Особую роль в условиях переходного периода играют постановления и распоряжения местных органов власти. На примере правительства Москвы в работе показано, что последние могут существенно активизировать развитие залоговых отношений и "расшить" таким образом "узкие места" в кредитовании инвестиционных объектов.
Этапы развития залогового кредитования в России в диссертационной работе представлены на примере ипотечного (жилищного) кредитования. Первый этап здесь охватывает весь исторический период развития СССР, вплоть до 1991 года. На этом этапе можно говорить лишь о жилищном кредитовании, без применения залога квартир. Ипотечное кредитование стало складываться лишь после принятия закона "О залоге", то есть после 1992 г.
В 1992-1993 гг. российское правительство предприняло ряд важных шагов по созданию правовой основы для введения ипотечного кредитования и по повышению эффективности жилищных субсидий. Значительные изменения произошли в структуре процентных ставок, равно как и в самом жилищном кредитовании, осуществляемом Сбербанком РФ. Приступили к операциям по ипотечному кредитованию и другие, прежде всего коммерческие банки, начала формироваться сеть специализированных ипотечных банков. Тем самым были созданы базовые предпосылки для развития ипотечного кредитования в России. Специально проанализированы правовые аспекты проблемы, а также создание основ надлежащей институциональной системы. С этой точки зрения особое значение имело создание Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Ассоциации ипотечных банков России.
Государственное регулирование системы ипотечного кредитования - это утвердившаяся практика во многих зарубежных странах. Определены следующие основные задачи по развитию ипотечного рынка, стоящие перед органами государственного управления:
- совершенствование и развитие законодательной базы;
- развитие фондового рынка и создание на нем вторичного рынка ипотек;
- мобилизация различных кредитных ресурсов путем государственной гарантии и поручительства;
- эффективное распределение и сокращение кредитного риска, связанного с финансированием социально значимых объектов;
- унификация и стандартизация схем ипотечного кредитования;
- развитие системы страхования ипотечных кредитов;
- совершенствование инфраструктуры по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов;
- государственное регулирование риэлторской деятельности. Выполнение федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию и Ассоциация ипотечных банков, а некоторые задачи остаются в компетенции государственных управленческих структур.
Вторая глава посвящена проблемам государственного управления залоговыми отношениями. Особо выделены два аспекта данной проблемы: выявление основных принципов государственного регулирования залогового кредитования и организация залогового кредитования для финансирования социально значимых общественных проектов. При этом автор различает два уровня государственного регулирования: уровень правительства РФ и уровень местных органов власти. Особое значение придается второму уровню. Дело в том, что преимущественное число залоговых договоров проходит именно на данном уровне. К тому же, проведенный в работе анализ показал, что именно в тех регионах, в которых местные органы власти всячески поддерживали инициативу банков, риэлторских и финансовых компаний по становлению и расширению залогового кредитования, дела по развитию жилищного строительства, фермерского хозяйства и по выдаче ссуд под инвестиционные проекты обстоят гораздо лучше, чем в остальных регионах.
К правительственному ("верхнему") уровню в диссертации отнесены следующие направления развития залоговых отношений:
- расширение и совершенствование законодательной и нормативно- процессуальной базы залоговых отношений;
предоставление государственного поручительства по залоговому финансированию особо крупных объектов;
- формирование государственного залогового фонда;
- развитие вторичного рынка залогового кредита - как особого сегмента фондового рынка;
- развитие системы страхования залоговых кредитов.
Но только совместное развитие обоих уровней ("верхнего" и "нижнего") управления залоговыми отношениями может в конечном итоге сформировать ту инфраструктуру, которая будет удовлетворять запросам всех участников залогового рынка. "Барометром" действенности подобной инфраструктуры будет уровень доступа всех участников данного рынка к источникам залогового кредитования. Сегодня же на кредитном рынке России "гуляют" значительные кредитные ресурсы
банков, предприятий и населения, с одной стороны, и колоссальный неудовлетворенный инвестиционный спрос юридических и физических лиц, с другой.
Организационная структура государственного залогового фонда в работе представлена на примере залогового фонда Правительства Москвы, который построен по принципу максимальной приближенности к действующим в России стандартам залогового (ипотечного) кредитования. В объекты залога, включаемые в залоговый фонд, входят: предприятия; здания и сооружения; жилые дома и квартиры, незаселенные жильцами с единственным постоянным местом жительства в них; имущественные права на недвижимость; права по аренде земельных участков, предусмотренные законодательством; движимое имущество: акции, облигации и другие ценные бумаги, денежные средства и другие активы.
Проведена систематизация критериев и факторов, на основе которых осуществляется отбор объектов, включаемых в залоговый фонд. Проанализированы схемы залогового финансирования проектов, осуществляемых посредством залогового фонда. Из большого числа возможных схем особо выделены четыре, как наиболее перспективные, с учетом современных реалий Москвы и других крупных городов России. В работе приведена логическая структура этих схем, охарактеризованы преимущества и недостатки каждой из них. Определено, что выбор той или иной схемы прежде всего зависит от цели залогового кредитования.
Финансирование социально значимых общественных проектов в современных рыночных условиях практически прекратилось. Причиной тому послужило резкое сокращение бюджетного финансирования. Единственный выход из создавшейся ситуации автор видит в залоговом кредитовании, осуществляемом под гарантии государственных или муниципальных органов. Поскольку в данной системе главную роль играют принципы государственных гарантий и поручительств, постольку организовать работу по созданию и практическому применению такой системы должен, по мнению диссертанта, специальный орган, работающий по принципам межведомственных комиссий. На примере Межведомственной комиссии правительства Москвы в работе представлена организационно-функциональная структура государственного ведомства, отвечающего за привлечение кредитных ресурсов для общественных проектов по каналам залогового кредитования.
Данная структура включает следующие разделы (блоки): отбор общественных проектов для реализации на условиях залогового кредитования; подготовка документов для кредитора; выбор объектов залога; заключение договоров по залоговому кредитованию; регистрация сделок залога и прав на объекты недвижимости; порядок оформления, учета и реализации договоров поручительства правительственных органов; контроль за использованием кредита и обслуживание долга; реализация предмета залога в случае неплатежа. Каждый из этих блоков в работе проанализирован подробно и представлена очередность работ (или содержание документов), включаемых в данные блоки. Автором предложена следующая приоритетность отраслей для реализации проектов на условиях залогового кредитования и с использованием залогового фонда: 1) строительство и реконструкция зданий и сооружений; 2) производство строительных и отделочных материалов; 3) производство продовольственных товаров и товаров народного потребления; 4) производство лекарственных и других медицинских препаратов, изделий и техники; 5) общественное питание; 6) гостиничное хозяйство; 7) закупка товаров по критическому импорту: медикаментов, продовольственных и других дефицитных товаров.
В третьей главе поставлен и исследован комплекс проблем, связанный с организацией ипотечного бизнеса. В организации ипотечного бизнеса основополагающую роль играет устоявшаяся в стране система законодательных актов и существующая практика, регулирующая залоговое кредитование и ипотечное дело. В рамках ипотечного бизнеса, формирующегося в России, в работе выделены и детально проанализированы следующие элементы: правовое обеспечение ипотеки, ипотечное кредитование и обслуживание ипотечных кредитов, ипотечный риск и его страхование; операции с ценными бумагами (закладными) и вторичный рынок ипотек, риэлторская деятельность; государственное регулирование ипотеки.
Правовое обеспечение ипотеки исследовано в диссертации применительно к трем основным объектам ипотеки: предприятиям, зданиям и сооружениям; жилым помещениям; земельным участкам. По каждому из них определены реальные возможности залога в соответствии с ныне существующими законами и нормативными актами, недостатки или неоднозначные трактовки в них условий ипотеки, основные направления совершенствования нормативной базы в целях более широкого развития залогового кредитования и ипотеки.
Договор об ипотеке по своей форме является типичным кредитным договором, однако по своему содержанию, форме и порядку регистрации в государственных органах имеет свои особенности. Договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению по закону о государственной регистрации. Несоблюдение формы договора или обязанности регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке. Рассмотрены условия договора (существенные и дополнительные), основные его разделы (преамбула, сведения о предмете ипотеки, права и обязанности сторон, заключительная часть), прилагаемый к договору (как неотъемлемая часть) пакет документов, состав которого зависит от объекта ипотеки.
Правила регистрации ипотеки пока однозначно не определены ни одним нормативным документом, поэтому здесь должной ясности нет. В этой связи в работе определены следующие основные задачи в области регистрации ипотеки: а) необходимо предельно конкретизировать вопрос о том, какие органы реально осуществляют регистрацию ипотеки по основным ее видам. В разных нормативных актах указаны разные ведомства, уполномоченные производить государственную регистрацию ипотеки; б) следует ввести единые для всей России принципы, условия и органы государственной регистрации и эта регистрация должна быть публичной (доступной для каждого); в) необходим единый закон о регистрации.
Оформление и выдача кредита является важнейшей стадией ипотечного бизнеса. Ипотечные кредиты обычно считаются высоконадежными и малорисковыми. Помимо собственно залога это достигается тем, что кредиты вьщаются лишь на часть суммы оцененного имущества - предмета залога. Зарубежный опыт свидетельствует, что нужно ориентироваться на индивидуальную работу с каждым клиентом. Это говорит о том, что система обслуживания ипотечных кредитов должна быть и в России высокоразвитой, а персонал ипотечного банка - высококвалифицированным. Предстоит также наладить сбор информации о заемщике, составлять его "кредитную историю".
Особое место в деле обслуживания ипотечных кредитов занимают схемы (своего рода "кредитные линии"), по которым реализуется ипотечное кредитование. Сегодня в России применяются весьма разнообразные схемы и практически каждый банк применяет свою особую схему кредитования. Отсутствие стандартов в проведении ипотечных операций, большое количество весьма разнообразных схем кредитования создают дополнительный кредитный риск для банков и, как результат, ведут к "удорожанию" кредитов. Автор считает, что, прежде всего, нужны конкретные методические рекомендации по наиболее приемлемым схемам ипотечного кредитования, по возможной иХунификации и стандартизации. Первым шагом на этом пути могло бы послужить выявление тех общих точек, условий и предпосылок, которые содержатся в большинстве кредитных схем. Следует также понять общую логику таких схем, вытекающую из существующего порядка банковского кредитования, финансирования жилищного строительств в условиях рынка, унаследованных традиций и т.д.
Сейчас в России преобладают обособленные друг от друга схемы ипотечного кредитования. Некоторые из них стали предметом специального анализа. В диссертации довольно подробно рассмотрены схемы кредитования Ипотечного Стандартбанка, Мосбизнесбанка, схема "Жилищные сертификаты" (Серии А и Б). Делается предложение об унификации и стандартизации этих схем под эгидой Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию РФ.
Одним из важнейших условий развития ипотечного кредитования является правильный учет, эффективное сокращение и равномерное распределение рисков. Для ипотечного бизнеса решающее значение имеют три вида риска: риск процентной ставки, кредитный риск и риск ликвидности. В первом случае речь идет о том, что стоимость используемых кредитором заемных средств поднимается выше процентной ставки по неоплаченным кредитам. На конкретном примере в диссертации доказывается мысль о том, что в условиях высокой инфляции банки тяготеют к установлению таких процентных ставок по кредитам, которые близки к величине годового уровня инфляции. Между тем, ежемесячные выплаты процентных ставок заемщиком, пересчитанные по формуле сложных процентов на месячной основе, дают значительный доход банкам (так называемая "эффективная ставка"). В схематической форме автором представлено соотношение между эффективной процентной ставкой и межбанковской процентной ставкой в России в 1992-1995 гг. Тем самым доказывается идея о том, что ипотечное кредитование не является в России неприбыльным делом. Причем с ростом инфляции прибыльность данного кредитования может даже возрастать. Приведены возможные действия по смягчению риска процентной ставки.
Кредитный риск - это риск невозврата кредита заемщиком. Среди мер, направленных на снижение данного риска, на первом месте в работе отмечено совершенствование системы оценки платежеспособности заемщика. Далее указывается на необходимость принятия законодательства, позволяющего кредитору пользоваться правом изъятия заложенного имущества при неуплате кредита и выселения из жилища. Автор считает также необходимым создать судебную систему для оперативного рассмотрения дел, связанных с невыплатой жилищного кредита, равно как и судебного прецедента по рассмотрению нескольких первых дел, возбужденных в связи с невыплатой жилищного кредита.
Наконец, риск ликвидности означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Подвержены этому риску банки, применяющие различные схемы с отложенными платежами по кредитам. Для его снижения обычно банкам рекомендуется держать только небольшую часть своих активов в форме индексируемых кредитов в первые годы после начала погашения ссуд. Позднее проблема ликвидности решается за счет поступления крупных взносов по выданным ранее ссудам. В диссертации высказывается также мысль о том, что государство могло бы также оказать помощь банкам в решении проблемы риска ликвидности, например, путем стимулирования Пенсионного и других внебюджетных фондов на приобретение ценных бумаг, обеспеченных залоговым кредитом. В перспективе же должна быть создана целая институциональная система, реализующая ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
В заключении диссертации сформулированы основные выводы, полученные в ходе исследования, и практические рекомендации.
Научная новизна работы состоит в комплексной постановке и исследовании проблемы становления залоговых отношений в России в переходный период с позиций необходимости оказания им правовой, экономической и организационно-управленческой поддержки на общегосударственном и региональном уровнях.
Основные научные результаты, полученные лично автором, видятся в следующем.
1. Исследован процесс формирования залоговых отношений в России, определены общие со странами развитой рыночной экономики принципы и отличительные от них российские особенности, систематизированы понятия, критерии и виды залога, свойственные нашей экономике, выделены и проанализированы основные этапы становления российского залогового рынка с позиций правовой базы, организационной структуры и институциональной системы.
2. Выявлены основные принципы государственного регулирования залоговых отношений в современных условиях России. Особо выделены и детально проанализированы как наиболее перспективные два из них: поручительство государственных органов при получении залогового кредита и формирование государственного залогового фонда. Залоговый фонд становится действенным инструментом государственного воздействия, если он представляет собой постоянно обновляемый перечень объектов государственного имущества, которые могут быть использованы в качестве предмета залога. Посредством поручительства делаются дополнительные гарантии для кредитора по выполнению заемщиком своих обязательств.
3. Определены современные возможности и насущные задачи развития залогового кредитования в РФ. Последние сводятся к: совершенствованию законодательной и нормативно-процессуальной базы; развитию фондового рынка с целью рефинансирования залоговых кредитов; мобилизации различных кредитных ресурсов путем совершенствования схем кредитования и предоставления необходимых государственных гарантий; эффективному распределению кредитного риска, связанного с финансированием социально значимых объектов; развитию системы страхования залоговых кредитов; унификации и стандартизации схем залогового кредитования; создании необходимой для залогового финансирования инфраструктуры; повышении активизирующей и регулирующей роли государства в развитии залогового рынка.
4. В результате специального анализа установлена перспективность залогового кредитования при финансировании социально значимых общественных проектов. Сформулированы основные принципы реализации этого направления залогового кредитования, организационно-функциональная его структура, включающая: отбор проектов для реализации на условиях залогового кредитования; подготовку документов для кредитора; отбор объектов залога; заключение кредитного и залогового договоров; регистрацию сделок залога и прав на объекты недвижимости; порядок оформления, учета и реализации договоров поручительства правительственных структур; контроль за использованием кредита и обслуживание долга; реализацию предмета залога в случае неплатежей.
5. Проведен сопоставительный анализ некоторых схем залогового финансирования проектов, осуществляемых российскими банками (Ипотечным Стандартбанком, Мосбизнесбанком, Московским банком Сбербанка России, Поволжской финансово-строительной компанией). Довольно существенная их обособленность обусловлена различными целями залогового кредитования, различной инициативой банков при почти полном отсутствии государственной координации и надзора. Унификация и стандартизация этих схем, способствующие существенному удешевлению кредитов, возможны под эгидой недавно созданного Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию РФ и в направлении: а) поиска тех общих точек, условий и предпосылок, которые содержатся в большинстве кредитных схем, б) выявления общей логики "кредитных линий", обусловленной существующим порядком банковского кредитования в России.
6. Предложено и раскрыто авторское понятие ипотечного бизнеса, включающее: 1) правовое обеспечение ипотеки; 2) оформление и регистрацию договора об ипотеке; 3) ипотечное кредитование и их обслуживание; 4) учет ипотечного риска и его страхование; 5) операции с ценными бумагами и вторичный рынок ипотек; 6) риэлторскую деятельность; 7) государственное регулирование ипотеки. Исследованы предпосылки по каждому из этих направлений и определены наиболее актуальные задачи по развитию российского ипотечного бизнеса.
7. Проведена реальная оценка перспектив ипотечного бизнеса в жилищной сфере на базе расчета показателя доступности жилья для населения. Предложена методология определения данного показателя, включающая: а) минимизацию расходов собственных средств семьи; б) максимизацию привлечения (заемных) средств; в) учет правительственных субсидий, предоставляемых отдельным категориям населения для приобретения жилья. На примере г. Москвы проведена апробация данного показателя, показавшая, что путем расширения системы залога недвижимости и развития ипотечного кредитования можно существенно расширить рынок жилья в городе (и в России в целом) и тем самым дать инвестиционный импульс общему экономическому росту.
Практическая значимость работы состоит в возможности применения ее выводов и рекомендаций при совершенствовании залогового законодательства РФ, при разработке документов аналитического и прогнозного характера, определяющих направления совершенствования организации и управления ипотечного бизнеса в современных условиях России.
Применение методических рекомендаций диссертации позволит оценить перспективы ипотечного кредитования жилищного строительства в конкретном регионе РФ. Отдельные положения работы могут быть использованы в преподавании некоторых экономических дисциплин в высшей школе, в государственной системе подготовки и переподготовки специалистов.
Апробация и реализация результатов работы. Диссертация выполнена на кафедре Макроэкономики Государственной академии управления в соответствии с планом научно-исследовательских работ на 1997 год.
Результаты проведенного исследования вошли в состав отчета кафедры о выполненной научно-исследовательской и педагогической работе за 1997 год. Часть из них докладывалась и получила одобрение на научно-практических конференциях и семинарах. Отдельные положения диссертации опубликованы в «Российском экономическом журнале» (№ 5-6 за 1996г. и № 3 за 1998г.)
Этапы развития залогового кредитования в России
В условиях экономического кризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и кризиса неплатежей выдача кредитов под залог является нормальной формой получения любых кредитов. Но выбор объекта залога имеет первостепенное значение, особенно если речь идет о залоге государственной собственности. В качестве доказательства можно привести товарные обязательства Советского Союза, выпущенные на рубеже 80-х - 90-х годов с целью борьбы с инфляцией и упорядочения государственной задолженности. Эти обязательства явились своего рода объектами залогового кредитования, а их неудовлетворение существенно подорвало доверие населения к государственным обязательствам вообще, и к залоговым обязательствам в частности. Между тем был и до сих пор остается мощный ресурс, вовлечение в кредитный оборот которого могло бы решить и проблему «кредитного голода», и проблему государственной задолженности. Речь идет о земельном фонде, без вовлечения которого в кредитно-хозяйственный оборот вообще нельзя говорить о создании в России рыночной экономики.
До настоящего времени проблема вовлечения в «залоговый оборот» земли и части недвижимости остается нерешенной. Нерешенность этой проблемы прежде всего обусловлена нерешенностью вопроса о собственности на землю. Титул собственности на землю во многом остался таким же проблематичным, как раньше, банки же не хотят «связываться» с залогом, который не известно в чьей собственности. Таким же образом иностранные инвесторы не хотят вкладывать деньги в объекты - пусть даже очень рентабельные и перспективные - когда нельзя точно установить реального собственника участка, на котором осуществляются инвестиции. Развитие банковской системы без полноценного вовлечения земли и недвижимости будет существенно сдерживаться по той простой причине, что в сущности не так уж много остается таких объектов, которые банки будут принимать в качестве залога.
Известно, что покупка жилья и строительство нового жилья во всем мире финансируется за счет кредитов под залог, причем доля залогового кредита доходит, как правило, до 90-95% от стоимости жилья. В России же преобладает форма расчета за жилье наличными. Она и обусловливает саму остроту жилищной проблемы. В сфере жилищного строительства совершенно не реализуется одна из главных функций государственного управления: заинтересовать людей брать кредит под залог недвижимости, давать соответствующие налоговые льготы. В отношении последних следует особо отметить, что в любом западном банке имеется схема, согласно которой до определенной суммы проценты, выплачиваемые по кредиту, связанному с покупкой или строительством жилья, вычитаются из налогов. Другие схемы предусматривают другие льготы. Государство должно серьезно позаботиться о том, как стимулировать развитие земельного и жилищного рынка, ипотечного рынка в целом с тем, чтобы хотя бы несколько ослабить груз социальных проблем. Но пока положительных сдвигов здесь мало, часты случаи «обратных сдвигов». Так, в рамках реформирования налоговой системы было предложено отменить ныне существующие льготы по жилищному строительству для граждан. Постоянно возрастает налог на имущество предприятий, а упорядоченной системы индексации прироста капитала пока нет. Вообще в налоговой системе РФ просматривается «тяготение» к налогообложению (причем по возрастающей ставке) инфляционного роста стоимости активов предприятий и физических лиц, за которым нет роста реальной прибыли. Такой подход не стимулирует развитие банковской системы и ипотечного кредитования.
Теперь об этапах развития залогового кредитования. Прежде всего следует сделать одно важное уточнение, касающееся предмета рассматриваемой здесь проблемы. Дело в том, что под залоговым кредитованием мы будем иметь в виду ипотечное кредитование покупки или строительства жилья. Это вынужденное сужение исследуемой нами проблемы, обусловленное, во-первых, тем обстоятельством, что наибольшее развитие не только в России, но и в других странах, получило именно ипотечное (жилищное) кредитование; во-вторых, другие формы залогового кредитования (например, под залог земли, предприятий и т.п.) существенно отстают от жилищного кредитования, да и по своей сути отличаются от последнего. Следовательно, привести к «общему знаменателю» весьма различные по своей природе (и схемам реализации) формы залогового кредитования не представляется возможным. Поэтому основным объектом исследования проблемы залогового кредитования здесь (и в третьей главе настоящей работы) будет ипотечное жилищное кредитование.
В развитии жилищного кредитования в России можно выделить два крупных этапа. Первый этап охватывает весь исторический период развития СССР, до 1991 года включительно. До этого времени существовала традиционная для Союза централизованная форма, без применения залога квартир. Поэтому на этом этапе можно говорить лишь о жилищном кредитовании. Ипотечное кредитование стало складываться после принятия закона «О залоге», да и то не сразу (в 1992 г.), а спустя год-полтора. Традиционное долгосрочное жилищное кредитование, сложившееся еще в бытность СССР, характеризовалось следующими особенностями: - ежегодный объем кредитования определялся государственным планом. Начиная с 1988 г. вместо прямого бюджетного финансирования (через Госбанк и Стройбанк) все долгосрочные жилищные кредиты предоставлялись Сбербанком России13; - кредитование предоставлялось на две цели: на индивидуальное жилищное строительство и жилищно-строительным кооперативам14. Но поскольку с 1961 г. было запрещено индивидуальное строительство жилья в городах с населением свыше 100 тыс. жителей, постольку кредитование индивидуального строительства было сосредоточено в небольших городах и сельских районах. ЖСК же были сосредоточены, в основном, в Москве и Санкт-Петербурге; - жилищные кредиты не были безусловно обеспечены имуществом в качестве залога. Следовательно, выселение семьи в случае неуплаты кредита было проблематичным. На практике кредиторы ( в основном Сбербанк) защищали себя типичной для тех лет мерой: удержанием из заработной платы выплат по кредиту, а где это не представлялось возможным, обращались к гарантам и банки могли наложить арест на зарплату за неуплату кредитов. Тем не менее уровень просроченной задолженности по кредитам Сбербанка был весьма низким15; - в качестве инструментов кредитования использовались: а) кредиты с фиксированной процентной ставкой; б) низкие процентные ставки (2-3% годовых); в) продолжительный кредитный период (25-50 лет).
Принципы государственного регулирования залогового кредитования
Следует различать два уровня государственного регулирования залогового кредитования: уровень правительства РФ и входящих в федерацию республик; уровень местных органов власти. Второй уровень является особо важным, ибо преимущественное число залоговых договоров будут, безусловно, проходить именно на данном уровне. Опыт последних лет показывает, что именно в тех регионах, в которых местные органы власти обратили внимание и поддерживали инициативу банков, риэлторских и финансовых компаний по расширению залогового кредитования, не так критически обстоят дела с жилищным строительством, развитием фермерского хозяйства, с выдачей ссуд под инвестиционные проекты. Именно в Самаре, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Москве, Иркутске и других городах России, в различных филиалах Мосбизнесбанка, банка Менатеп, Ипотечного Стандартбанка, отделениях Сбербанка РФ были отработаны, впервые апробированы те схемы залогового кредитования, которые и сегодня "работают"29.
Но остается важным и так называемый правительственный уровень, особенно на этапе формирования законодательно-нормативной базы залогового кредитования. К данному уровню сегодня можно отнести следующие направления развития залоговых отношений: - создание и развитие законодательной и нормативно-процессуальной базы залоговых отношений; - различные уровни государственного поручительства по финансированию особо крупных объектов; - формирование залогового фонда; - развитие вторичного рынка ипотеки - как особого сегмента фондового рынка. Развитие этих двух уровней ("верхнего" и "нижнего") залоговых отношений и должно в конечном итоге формировать ту инфраструктуру залоговых отношений, которая может удовлетворить современные запросы участников залогового рынка.
"Барометром" действенности подобной инфраструктуры будет получение доступа как управленческих структур, так и самостоятельных (юридических и физических) хозяйствующих субъектов, к источникам залогового кредитования. Различные оценки показывают, что сегодня на кредитном рынке России "гуляют" значительные кредитные ресурсы банков и финансовых учреждений, с одной стороны, и колоссальный неудовлетворенный инвестиционный спрос предприятий организаций и частных лиц, с другой. И пока не сложатся "цивилизованные" залоговые отношения, и прежде всего не будут решены те проблемы, которые нами выше отнесены к компетенции государственных органов управления, высокий спрос и высокое предложение на кредитном рынке будут локализованы друг от друга.
Проблемы законодательно-нормативной базы залогового кредитования нами рассматриваются в других разделах настоящей работы (в первой и третьей главах). Здесь же более подробно рассмотрим остальные вопросы государственного регулирования и стимулирования залогового кредитования: поручительство государственных органов при залоговом финансировании и формирование залогового фонда. Эти два вопроса довольно тесно между собой связаны и требуют совместного рассмотрения. В значительной мере их решение лежит в плоскости организационных мер и формирования соответствующих институциональных структур. Инфраструктура залога и ипотеки должна включать и создание вторичного рынка ипотеки, то есть продажу инвесторам уже существующих ипотечных долговых обязательств. Это позволит расширить систему гарантий при кредитовании за счет эмиссии ипотечными организациями собственных долговых обязательств.
Поручительство - это гарантия субъектов государственного управления, выдаваемая при заключении хозяйствующими субъектами кредитных сделок под залог своего имущества для финансирования важных для экономики страны, республики или региона (то есть для соответствующего уровня субъекта власти) проектов. В этом случае поручитель обязуется отвечать перед кредитором за полное или частичное исполнение заемщиком своих обязательств (в пределах, предусмотренных поручительством). Практически создаются дополнительные гарантии кредитору по выполнению заемщиком своих кредитных обязательств. Эти дополнительные гарантии очень важны в условиях экономической нестабильности и правового вакуума. Они практически являются обязательными предпосылками для участия в конкурсе на получение иностранных и крупных отечественных кредитов.
Важно отметить, что поручительство одного уровня, как правило, не затрагивает залоговый фонд других уровней государственного управления, то есть кредитные сделки с поручительством оформляются под залог того имущества хозяйствующих субъектов, который не входит в залоговый фонд.
Залоговый фонд призван впрямую способствовать привлечению кредитов (в том числе иностранных) через аппарат Правительства РФ и других управленческих субъектов. Организационную структуру залогового фонда наиболее наглядно можно представить на примере залогового фонда Правительства Москвы, построенного по принципу максимальной приближенности к действующим в России стандартам залогового (ипотечного)кредитования.
Залоговый фонд тесно связан с программой залогового кредитования. Так, залоговый фонд Правительства Москвы создан для залогового обеспечения кредитных сделок в целях финансирования городских проектов, включенных в городскую программу залогового кредитования. В сущности залоговый фонд представляет из себя постоянно обновляемый (и дополняемый по мере необходимости) перечень объектов имущества, которые могут быть использованы в качестве предмета залога. Данный перечень формируется из объектов государственной собственности города. По каждому кредиту (инвестиционному проекту) готовится и оформляется отдельный предмет залога. Суть важными для залогового фонда являются принципы оценки стоимости включаемых в перечень объектов. Эти принципы должны отражать реальную (рыночную) стоимость объектов, а также учитывать необходимую для залогового обеспечения кредита сумму.
Организация залогового кредитования для финансирования социально значимых общественных объектов
В этой части работы речь пойдет о залоговом кредитовании и залоговом финансировании таких проектов, которые несут на себе социальную нагрузку. В их числе мы особо выделили городские проекты, которые в нынешних сложных условиях практически лишены финансового прикрытия. Раньше они полностью финансировались за счет бюджета: федерального и/или городского (муниципального). Сегодня они в лучшем случае могут лишь частично финансироваться за счет бюджетных средств, причем доля последних из года в год сокращается. Нужны долгосрочные финансовые ресурсы, предоставляемые на коммерческой основе. Их можно получить, на наш взгляд, только путем такого залогового кредитования, которое имеет под собой гарантию государственных и/или муниципальных органов.
В данной системе - помимо законодательно-нормативной базы - на передний план выходят проблемы по созданию и применению механизма залогового кредитования общественных (например, городских) проектов, включающего очень важные для кредитора принципы государственных гарантий и поручительств. Организовать работу по созданию и практическому применению такой системы должен, на наш взгляд, специальный орган, работающий по принципам межведомственных комиссий. На примере Межведомственной комиссии правительства Москвы нами будет представлена организационно-функциональная структура государственного ведомства, отвечающего за привлечение кредитных ресурсов для общественных проектов по каналам залогового кредитования. Рассматриваемая схема включает следующие разделы (блоки): - порядок отбора общественных (городских) проектов для реализации на условиях залогового кредитования; - подготовка документов для кредитора; - выбор объектов залога; - заключение договоров по залоговому кредитованию; - регистрация сделок залога и прав на объекты недвижимости; - порядок оформления, учета и реализации договоров поручительства правительственных органов; - контроль за использованием кредита и обслуживание долга; - реализация предмета залога в случае неплатежа.
Проанализируем их более подробно в той последовательности, в которой они были выше приведены. Отбор, а также анализ и экспертиза проектов проводится из числа тех, которые не имеют традиционных источников финансирования: их финансирование предполагается осуществить за счет кредитов под залог имущества, находящегося в государственной собственности, или с использованием поручительства государственных органов власти.
Работа начинается со сбора заявки и составления программы залогового кредитования. Применительно к городскому хозяйству Москвы это означает, что заявители - департаменты и комитеты правительства Москвы, префектуры административных округов города (то есть территориальные и отраслевые органы управления) - представляют в Департамент экономической политики правительства города заявки на реализацию городских проектов на условиях залогового кредитования и с использованием залогового фонда или поручительства Москвы. При этом заявители учитывают инвестиционные программы, намечаемые к осуществлению по городскому, территориальному и отраслевому заказу, поручения и распоряжения мэра, постановления и решения правительства Москвы, обращения хозяйствующих субъектов.
Установлена следующая приоритетность отраслей для реализации проектов на условиях залогового кредитования и с использованием залогового фонда правительства Москвы: - строительство и реконструкция зданий и сооружений; - производство строительных и отделочных материалов; - производство продовольственных товаров и товаров народного потребления; - производство лекарственных и других медицинских препаратов, медицинских изделий и техники; - общественное питание; - гостиничное хозяйство; - закупка товаров по критическому импорту: медикаментов, продоволь ственных и других дефицитных товаров. Как уже говорилось, в заявки на финансирование по линии залогового кредитования включаются те проекты, которые не могут финансироваться за счет городского бюджета, субвенций из федерального бюджета, городских внебюджетных средств или на долевых началах с негосударственными предприятиями.
Заявка на залоговое кредитование включает в себя следующие документы: 1. Письмо-ходатайство; 2. Бизнес-план и ТЭО проекта (при залоговом кредитовании) или инвестиционный паспорт предприятия (для инвестиционных проектов, реализуемых на условиях залогового финансирования); 3. Копии учредительных документов предприятия-заемщика; 4. Копии балансов заемщика; 5. Заключение аудиторской проверки; 6. Юридическая справка об имуществе и имущественных правах заемщика. Эти документы готовятся заказчиком с участием заявителя. Последний осуществляет первичную проверку документов на их соответствие требованиям, которые специально установлены. Следует особо сказать о требованиях, которые предъявляются к письму-ходатайству и бизнес-плану проекта.
В частности, в письме-ходатайстве, которое пишется в адрес Межведомственной комиссии правительства Москвы по залоговому кредитованию, излагается просьба о включении представляемого проекта в программу залогового кредитования с использованием в качестве объекта залога государственной собственности г. Москвы или поручительства правительства Москвы, указывается заказчик проекта (поручитель кредита), его адрес, телефоны, факс, должностные лица, уполномоченные решать вопросы, связанные с заявкой.
Правовое обеспечение ипотеки
Предметом ипотеки может быть (согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ и статьи 5 проекта Закона об ипотеке) любое недвижимое имущество, прошедшее государственную регистрацию, в том числе: 1. Земельные участки; 2. Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3. Жилые дома и квартиры; 4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Предметом ипотеки могут быть и права арендатора по договору аренды имущества. По каждому из названных объектов ипотеки имеются свои сложности и особенности. Наиболее простым с теоретической и юридической точки зрения представляется вопрос об ипотеке предприятий, зданий и сооружений. В проекте Закона об ипотеке конкретизированы особенности ипотеки данных объектов. Они следующие: - ипотека предприятия, здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это предприятие, здание или сооружение; - передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа. В этом случае в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги. Для оценки имущества производится полная инвентаризация имущества предприятия; - ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Данное обязательство подлежит исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке; - залогодатель вправе продавать. Обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом предприятия, переданного в ипотеку, и вносить изменения в состав его имущества. Если это не влечет уменьшения общей стоимости активов предприятия; - залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя, если последним не принимаются меры по обеспечению сохранности заложенного имущества или по предотвращению неэффективного его использования. Без разрешения залогодержателя залогодатель не имеет права передавать имущество предприятия в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества предприятия; - в порядке ипотечного контроля залогодержатель вправе требовать от залогодателя представления отчетных документов, предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок по поводу имущества предприятия; обращаться к уполномоченному органу с требованием о расторжении договора с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными; - в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят права и обязанности этого предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.
Несмотря на данные уточнения и конкретизации, нерешенных вопросов еще много. Один из них: кто со стороны залогодателя вправе принимать решение о залоге предприятия? Если по государственными предприятиям данный вопрос решается более или менее однозначно, то по частным и акционерным предприятиям на этот вопрос нет однозначного ответа. В сущности, в уставах последних нет записи о том, кто вправе выносить решение о залоге предприятия в целом. И может случиться, что договор о кредитовании под залог предприятия заключен и заключен по всем требованиям законодательства, и все же он может оказаться недействительным вследствие того, что орган, принявший решение об ипотеке предприятия, неправомерен решать данный вопрос. В отношении акционерных обществ напрашивается логический вывод о том, что решение об ипотеке АО выносит общее собрание пайщиков, если иное не записано в уставе. Но поскольку такого положения нет ни в Гражданском кодексе РФ, ни в Законе о залоге, ни в проекте Закона об ипотеке, постольку оно также может оказаться ошибочным. Поэтому по данному вопросу должна быть внесена ясность компетентными законодательными и исполнительными органами.
Другой, не менее сложный вопрос - залог государственных предприятий, пользующихся своим имуществом на полном хозяйственном ведении42 и на праве оперативного управления. Более или менее ясен вопрос о том, что те предприятия и организации, которые пользуются своим имуществом на праве оперативного управления, в соответствии с Законом о залоге и в соответствии с Законом о собственности не имеют права сдавать свои предприятия в залог. Но какое-то имущество они все же вправе закладывать под залог. Во-первых, то имущество на которое у них есть право (полного) хозяйственного ведения. Во-вторых, в рамках предприятия или организации почти всегда встречаются подразделения (отделы, лаборатории, цеха и т.д.), которые работают на хозрасчетных началах. В результате хозрасчетной деятельности может формироваться собственное имущество, приобретенное за вырученные от этой деятельности деньги: оборудование, приборы, компьютеры и т.п. На данное имущество запрет о залоге распространяться не может.
В соответствии с Законом о залоге и Законом о собственности, для того, чтобы заложить имущество предприятия, находящегося на (полном) хозяйственном ведении, необходимо получить разрешение собственника или того, кто выражает его интересы (то есть того или иного комитета государственного управления и/или комитета по управлению госимуществом). Но Госкомимущество, сразу после появления в свет Закона о залоге (1992 г.), разослало в свои органы на местах циркулярное письмо-инструкцию, согласно которому запрещается залог государственных предприятий, попадающих под программу приватизации 1992 г. Поскольку программы приватизации на 1993 год у нас не было, постольку этот запрет действовал в 1992-1993, а отчасти и в 1994 году. Следовательно, до 1995 года государственные предприятия в залог не закладывались. Есть наметки на то, что это было временной кампанией и сейчас органы государственного управления, и прежде всего Госкомимущество, готовы в своих специальных комитетах рассматривать вопросы о залоге государственных предприятий конкретно43.
Следующий нерешенный вопрос - что следует понимать под залогом предприятия в целом. Приведенный выше пообъектный перечень ипотеки никак не конкретизирует вопрос. Проект Закона об ипотеке также не способствует удовлетворительному его решению. В частности, в нем нет развернутого перечня включаемых в состав заложенного имущества объектов. Сказано лишь о том, что в имущественный комплекс предприятия входят материальные и нематериальные активы (включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги), полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведенные залогодателем улучшения имущества предприятия, а также приобретенные в период ипотеки долги. Лишь частично снижает остроту вопроса п. 3 статьи 73 проекта Закона об ипотеке, согласно которому состав имущества предприятия, передаваемого в ипотеку, определяется на основе полной инвентаризации имущества предприятия; акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к договору об ипотеке. Дело в том, что эти уточнения все-таки не смогут, на наш взгляд, предупреждать споров, возникающих на почве того, что предприятие может закладывать и не все свое имущество, а, скажем, отдельный цех, отдельные основные или вспомогательные комплексы. Представляется, что эти вопросы должны быть в самом Законе об ипотеке предельно конкретизированы.
