Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретико-методологические основы исследования функций института регистрации недвижимости 13
1. Институт регистрации недвижимости: понятие, сущность, основные функции 13
2. Изменение содержания и функций социального института регистрации недвижимости в условиях реформирования общества 34
3. Система регистрации прав на недвижимое имущество: структурные и функциональные аспекты деятельности 76
Глава 2. Социальные аспекты реализации функций институтом регистрации недвижимости в условиях трансформации общества 93
1. Тенденции формирования взаимодействия населения с системой регистрации в России 93
2. Проблемы и социальные последствия деятельности учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Башкортостан 124
Заключение 149
Библиографический список использованной литературы 155
- Институт регистрации недвижимости: понятие, сущность, основные функции
- Тенденции формирования взаимодействия населения с системой регистрации в России
- Проблемы и социальные последствия деятельности учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Башкортостан
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена коренными изменениями, происходящими в российском обществе в сфере собственности. Эти изменения в конце XX столетия привели к возникновению новых социально-экономических, законодательно-правовых и общественно-политических проблем. Одной из серьезных социально-экономических задач, которая стала актуальной с разрушением социалистической экономической системы, является институциональная проблема формирования развитой системы частной собственности на недвижимость, а другой - установление цивилизованных имущественных отношений и их регулирование.
Формирование и установление новой модели развития общества привели к столкновению, изменению и развитию экономических, политических и правовых его основ, возникновению у людей иных, соответствующих этим ситуациям, мировоззренческих позиций. Поиск человеком и государством новых, соответствующих реальному положению вещей социально-экономической структуры общества, основ мировоззрения сопровождается различными противоречиями и конфликтами в ходе решения вопросов учета, управления, распределения, присвоения и приватизации имущества, что усугубляется несовершенной и противоречивой законодательно-правовой базой, регламентирующей имущественные отношения. Но если все это управляется объективными происходящими процессами, то мы должны осмыслить сложные, динамичные и многообразные социальные трансформации в сфере собственности и имущественных отношений.
В этой связи весьма актуальным становится исследование уровня сформированности навыков имущественного поведения у граждан и роли, которую играет институт регистрации недвижимости в развитии рыночных начал экономики и массовой экономико-правовой культуры российского общества. Институт государственной регистрации недвижимости призван обеспечить развитие цивилизованного гражданского оборота недвижимых вещей, позволяющего учитывать как публичные интересы, так и частные. В этом усматривается социальная значимость института государственной регистрации.
Создание института регистрации недвижимости в России выдвинуло проблему об исследовании отношения населения к нему. В своей работе диссертант, опираясь на данные материалов социологического исследования и статистики, анализирует восприятие и оценку населением деятельности учреждения юстиции по регистрации недвижимости. При этом делается попытка дать ответы на следующие вопросы: какие должны быть созданы условия для устойчивого развития цивилизованных имущественных отношений, каким должен быть путь становления института регистрации недвижимости. В данной работе делается попытка проанализировать содержание и механизм укрепления экономических, социальных, правовых ресурсов института государственной регистрации недвижимости в условиях трансформации общества и пути реализации его социальных функций в рыночной экономике.
Степень изученности исследуемой проблемы. Проблема учета, управления недвижимостью и регистрации имущественных прав всегда представляла в обществе определенный интерес. Важнейшие аспекты этой проблемы вырабатывались и развивались в процессе всего исторического развития мирового сообщества. Ибо интерес к проблемам функционирования институциональной инфраструктуры в сфере имущественных отношений определялся тем, что смена общественно-экономического строя происходила (и происходит) при замене господствующих в обществе форм собственности. В различные эпохи результаты изучения содержания института регистрации недвижимого имущества как системы обеспечения охраны права собственности являлись индикатором представлений о социальной сущности недвижимого имущества и изложены в трудах многих классиков философии, социологии, истории, юриспруденции, экономики, политологии, психологии.
Системообразующая роль собственности была осознана и принята уже в период расцвета римского права. Позже такие выдающиеся известные исто рические личности, как А.Смит, Дж.Локк, К.Менгер, Л.Фейербах, Г.Мэн, П.Прудон, К.Гейнц, Л.Гумплович, Ф.Хайек, В.Парето, Р.Ж.Тюрго внесли свой вклад в развитие теории собственности и имущественных отношений1.
Особо следует отметить значительный вклад, внесенный в разработку этих проблем учеными исследователями, как Р.Арон, Д.Белл, И.Кант, Э.Дюркгейм, Г.Клаус, Г. Зиммель, М.Вебер, Т.Веблен, У.Гамильтон, У.Ростоу, О.Тоффлер, Ф.Теннис, И.Коуз, Н. Коркунов, К.Маркс, Ф.Энгельс, В.Ленин, в трудах которых исследуется весь спектр проблем правового и социально-философского плана вопросов отношений собственности, а также те факторы, которые обусловливают их развитие2.
Работы по проблемам имущественных отношений среди отечественных социологов, экономистов, философов и юристов носят как теоретический, так и прикладной характер. Ведущие ученые-цивилисты Г.Шершеневич, О.Иоффе, М.Ковалевский, П.Сорокин и другие еще в начале XX века изучали проблему участия публичной власти в обеспечении надежности гражданско-го оборота недвижимости . Многие аспекты этих сложных вопросов освещались в работах Л.Кассо, Л.Гантовера, А.Гофмана, А.Деккер, С.Поросенкова, Д.Мейера, Ю.Ивлева, И.Ильина, С.Максимова, О.Хауке, Е.Озерова., И.Покровского, Е.Тарасевича, Д.Кузнецова, К.Макова, Е.Павловой, С.Курочкина, В.Грибанова, В.Урсова, А.Гусева, Г.Стерник4.
В центре теоретических исследований российских ученых на протяжении большей части 90-х годов XX века были и макроэкономические, и институциональные проблемы. В работах Н.Иванова, Л.Абалкина, А.Глушецкого, Т.Кузнецовой, А.Лившица, В.Рязанова анализировались методологические основы приватизационного процесса, диалектика разгосударствления и приватизации1. В публикациях Е.Гайдара, С.Глазьева, Г.Попова, Е.Сабурова, Г.Явлинского приватизация рассматривается и как элемент экономической реформы, и как источник и стимул общественного прогресса2. Вопросы управления процессом приватизации государственного имущества прослеживаются в работах Э.Бякова, Б.Мильнера, Е.Торкановского, А.Николаева, О.Лукашенко3. Приватизация как форма и вид коммерции и акционирования рассматривается в трудах С.Леонова, Ю.Винслава, Г.Меликьяна, А.Исаксена, К.Гамильтона, Т.Гульфасона, Х.Мингазова, Б.Райзенберга, К.Самсонова4. Подвергаются анализу методы малой приватизации в работах А.Ахмедуева, В.Высокова, В.Кашина, Р.Ширяевой, Л.Бабаевой, Л.Резниченко, Е.Таршис, Л.Солодухина5. Проблемы приватизации в различных сферах производства раскрываются в трудах А.Емельянова, Ю.Яременко, М.Бузакова, В.Узуна, Г.Шмелева, Н.Кисовской, М.Гельвановского, В.Ключникова, С.Михайлова, А.Чубайса6. Приватизация как социальный процесс исследуется в работах Т.Бердниковой, С.Малле, М.Лямина, А.Бим, Л.Косалс, Г.Димиченского, Н.Вьюжиной, Т.Заславской, Т.Игнатова, Л.Косалс, Р.Рывкина1. Ученые и практики А.Борзова, А.Браверман, С.Жуков, К.Эклунд, М.Клинова, В.Супян, А.Одинцова, М.Хучек, Л.Трусова, Б.Болотин пытаются осмыслить особенности приватизации в зарубежных странах2.
Анализ научного знания в сфере собственности, рынка недвижимости и деятельности института регистрации недвижимости показывает существование разнообразных форм и видов их реализации. На сегодняшний день не разработана еще целостная социологическая концепция, опирающаяся на широкую комплексную систему показателей результатов приватизации разгосударствления собственности. Несмотря на то, что изучению специфики института регистрации недвижимости уделялось огромное внимание, до сих пор недостаточно полно осмыслены многие проблемы реализации социальных функций института регистрации недвижимости в условиях трансформации российского общества. Еще не выработаны методы изучения деятельности института регистрации как государственной системы, механизмы развития института регистрации недвижимости при помощи социальных, правовых ресурсов.
Под воздействием происходящей в настоящее время трансформации в экономической сфере сформировался социальный запрос, связанный с рефлексией возможностей совершенствования рынка собственности и имущественных отношений. Поэтому не случайно, что постепенно складываются необходимые социальные, политические и мировоззренческие предпосылки ис следования той базы знаний, которые обеспечивают осмысление реальных процессов и явлений в развитии рыночных начал экономики и имущественных отношений. В этих условиях появляется необходимость рассмотрения деятельности института регистрации недвижимости и восприятие его населением как объективный аспект социальной реальности. Деятельность института по реализации имущественных прав, по сохранению или изменению статуса собственника, по регулированию взаимоотношений с другими субъектами-собственниками и владельцами имеет большое социальное значение. В данном случае мы исходим из того, что социальное в деятельности института регистрации проявляет себя как критерий оценки соответствия состояния данного института достигнутому уровню развития рыночной экономики, социально-правового прогресса и степени содействия развитию общества. Поэтому изучение проблем реализации социальных функций института регистрации недвижимости может выступить основанием разработки социальных норм, целей и прогнозов развития имущественных отношений, детерминирующих содержание интересов, потребностей, мотивов, установок в деятельности социальных общностей и жизненных позиций людей, их образа жизни. Актуальность вышеуказанных проблем и недостаточная их изученность определили проблему, объект, предмет, цель, задачи и логическую структуру темы исследования.
Объектом исследования в диссертационной работе является социальный институт регистрации имущественных прав в условиях трансформации общества.
Предметом исследования выступают социальные проблемы функционирования и особенности развития системы регистрации недвижимости как социального института в условиях трансформации общества.
Целью диссертационного исследования является выявление социальной сущности института регистрации недвижимости, анализ воспри ятия и оценок населением деятельности указанной системы в условиях трансформации общества.
В соответствии с указанной целью в диссертации ставятся и решаются следующие задачи:
-теоретическое и эмпирическое исследование основных социальных условий деятельности института регистрации недвижимости в условиях трансформации общества и определение места и роли учреждения в системе государственных институтов;
- анализ сущности восприятия населением системы регистрации недвижимости в контексте исследуемой темы;
- выявление и анализ социальной сущности и характеристик проблем, возникающих при реализации функций системы регистрации недвижимости и возможные пути их разрешения.
Методологической и теоретической основой диссертационного исследования явились труды классиков социологической, юридической и философской мысли, работы отечественных и зарубежных ученых в области экономики, социологии, философии, политологии, психологии, юриспруденции. В процессе исследований проблем становления системы регистрации прав на объекты недвижимости как социального института, использовались структурно-функциональный, конкретно-исторический, сравнительно-социологический и интерпретативный подходы.
Эмпирическую основу исследования составляют результаты социологических исследований, проведенных в 1998-2003 годах в Уфимском, Стерлитамакском, Октябрьском, Нефтекамском филиалах Государственной регистрационной палаты Министерства юстиции Республики Башкортостан при непосредственном участии диссертанта в рамках госбюджетной и хоздоговорной НИР «Теория, методика и технология социальной работы».
Выборочная совокупность составила 1256 респондентов. Было опрошено население в возрасте 18-60 лет в 4 городах республики (Уфа, Стерли-тамак, Октябрьский, Нефтекамск). Отбор респондентов производился на ос нове квот - пол, возраст, образование, имущественное положение, наличие недвижимости. Сбор информации проводился методом анкетирования. Величина отклонения показателей выборочной совокупности от характеристик генеральной совокупности незначительна и находится в пределах допустимых погрешностей.
Кроме того, эмпирическую базу исследования составили материалы органов государственной статистики, данные Госкомстата Российской Федерации и Республики Башкортостан, публикуемые в официальных сборниках, материалы средств массовой информации, материалы правоприменительной практики системы учреждения юстиции по регистрации недвижимости, использован практический материал по проблеме становления и развития системы учета, оценки, регистрации недвижимости по России, обобщение которого позволило автору углубить и конкретизировать концептуальные положения и выводы диссертации.
В диссертационной работе сформулированы положения, выработанные на основе проведенного исследования, которые составляют ее научную новизну:
• выявлены основные социальные факторы, определяющие специфику процесса становления института государственной регистрации недвижимости, как социального института современного российского общества, которые обусловили функциональные изменения, проявляющиеся в развитии уровня массовой экономико-правовой культуры населения, усилении государственной защиты прав и интересов граждан и юридических лиц;
• установлена направленность развития имущественных прав и отношений, инновационного потенциала собственников, которая обеспечивает существование рынка недвижимости;
• выявлены различия в восприятии института государственной регистрации прав на недвижимое имущество населением, обусловленные местом проживания, принадлежностью к социальному слою;
• определены тенденции во взаимоотношениях собственников, владельцев и института государственной регистрации недвижимости, которые характеризуют становление социально-экономической, правовой, политической стабильности в обществе;
• раскрыты социально значимые аспекты совокупности отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их государственной регистрации, которые обнаруживаются в обеспечении развития цивилизованного оборота на рынке недвижимости;
• основываясь на результатах социологических исследований, дана характеристика проблем становления института государственной регистрации недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость работы.
Содержащиеся в диссертации выводы и обобщения могут быть использованы исследователями для дальнейшего углубления и расширения социологического анализа проблемы становления социального института регистрации недвижимости, практиками, работающими в учреждениях юстиции, которые занимаются проблемами системы обеспечения прав собственности для разработки социальных аспектов их деятельности, руководителями органов государственной власти и местных органов самоуправления, законодательных органов, органов судебной власти, руководителями всей системы учёта, оценки, управления недвижимостью для разработок управленческих решений по организации деятельности системы регистрации права на объекты недвижимости. Основные научные положения, выводы, методические разработки и социологический материал, полученные в результате исследования, использованы при составлении Программы развития системы регистрации недвижимости в Республике Башкортостан.
Апробация результатов исследования. Основные идеи изложены на республиканских зональных семинарах, использованы при составлении отчетов по результатам деятельности и Программы развития Государственной регистрационной палаты при МЮ РБ. Результаты представляемого ис следования нашли свое отражение в 5 публикациях автора и в докладах на республиканских отраслевых совещаниях.
Структура и объем диссертации. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка использованной литературы в количестве 176 наименований. Общий объем диссертации -165 страниц.
Институт регистрации недвижимости: понятие, сущность, основные функции
Социальный институт регистрации недвижимости имеет сложную структуру. Каждый из его элементов является сложным образованием и требует специального рассмотрения. Понятие «институт» имеет множество значений1. В европейские языки это понятие пришло от латинского «institutum» - установление, устройство. Со временем понятие приобрело два значения - узкое «техническое» (название специализированных научных и учебных заведений) и широкое «социальное»: совокупность норм права по определенному кругу общественных отношений, например, институт регистрации имущественных прав. Социологи, позаимствовавшие это понятие у правоведов, наделили его новым содержанием. Хотя, несомненно, стержень - совокупность норм, регулирующих, например, имущественную сферу общественных отношений, - остался прежним.
Система государственной регистрации имущественных прав - один из социальных институтов. Он представляет собой зрелую форму узаконения имущественных отношений в обществе, когда обмен принял денежный вид.
Зарождение письменности и появление монет, развитие городов и расширение торговли послужили прологом к торговому капитализму, а позже и промышленному. Был учрежден один из главных экономических институтов современного общества - биржа. Протестантская этика, роль которой в возникновении современного капитализма глубоко проанализировал М. Вебер,
1 См.: Толковый словарь русского языка /под редакцией Ушакова Д.Н./.- М., 1978.-Т.2.-С.593; Словарь русского языка.-Т. И. - М., 1983.-С.696; Словарь иностранных слов.- М, 1992.-С.338; Философский энциклопедический словарь.- М.: 1983.-С.441-442. явилась следующим, но уже не материальным, а духовным этапом его инсти-туционализации.
Одним из первых дал развернутое представление о социальных институтах Торстейн Веблен. Хотя его труд «Теория праздного класса» появилась в 1899 году, многие ее положения не устарели до сих пор. Эволюция общества - это процесс естественного отбора социальных институтов. По своей природе они представляют привычные способы реагирования на стимулы, которые создаются внешними изменениями1. Основные институты есть в каждом обществе — от самого примитивного до - современного.
Институты - базисный механизм регулирования общества. Именно социальные институты выводят нас на понимание сущности человеческого общества, его составных элементов, признаков и стадий эволюции.
Таковым является институт государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними. У каждого социального института свои системы наработанных практик, методов, приемов, процедур. Так, в рамках института государственной регистрации прав на объекты недвижимости, выделяют такие элементы: институт учета, оценки, инвентаризации недвижимости, риэлтерства, управления недвижимостью и так далее, относящихся к основному институту регистрации недвижимости; и механизмы: технический учет и оценка недвижимости, защита частной собственности, рынок недвижимости, судебный контроль за арестами на недвижимость, профессиональный подбор, расстановка и оценка труда работников, маркетинг и прочее.
У социального института регистрации имущественных отношений (основных и неосновных) есть не только функции, но и дисфункции. К примеру, функция (задача) института регистрации - осуществлять процедуру признания государством возникших прав на объекты недвижимости, обеспечивать для государства налогооблагаемую базу, а для граждан - гарантии защиты прав на недвижимость. Но если он не справляется со своей задачей, функция
1. Веблен Т. Теория праздного класса. - М., 1984.-С.200-201. " превращается в дисфункцию. Функции и дисфункции указанного института
бывают явные, если они официально заявлены, всеми осознаются и очевидны, и латентные, если они скрыты от глаз, не заявляются (Lundberg G., Schrag С, Largen О., Cotton W. Sociology.- N.Y.,1968). Можно убедиться, что функции и дисфункции относительны, а не абсолютны. Каждая из них имеет два вида -явный и латентный. Функция вышеуказанного института может быть явной для одних членов общества и латентной для других. То же самое и с дисфункцией.
Пересечение функций, дисфункций, явных и латентных функций можно
ф изобразить в виде логического квадрата (Рисунок 1).
Рисунок 1
Логический квадрат функций социальных институтов
Явные Латентные
Функции
Дисфункции
Функции укрепляют, стабилизируют и развивают общество, дисфункции - его расшатывают.
Перейдем к обсуждению решаемых задач, выполняемых функций государственного социально-политического института регистрации прав на объекты недвижимости. Предназначение социального института регистрации недвижимости — удовлетворять наиболее жизненно важные потребности общества в безопасности и стабильности в сфере оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость.
«Укрепление вещных прав», т.е. «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом», регулярно исследовалось такими выдающимися дореволюционными российскими учеными как А.В.Гантовер, Л.А.Кассо, Д.И.Мейер, И.А. Покровский, О.А.Хауке, Г.Ф.Шершеневич1.
Понятие «укрепление вещных прав» в дореволюционном законодательстве имело в своем историческом развитии несколько значений. Изначально термин «укрепление» употреблялся в более широком смысле, а именно, как «укрепление прав на имущество...: 1)крепостными и явочными актами... крепостями, записями, договорами и всякого рода обязательствами, 2) актами домашними...».
Социально-правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в России берет свое начало от дореволюционного института «укрепление вещных прав», согласно терминологии цивилистов. Ведущие дореволюционные ученые-цивилисты А.В.Гантовер, Л.А.Кассо, Д.И.Мейер, И.А.Покровский, Г.Ф.Шершеневич еще в начале XX века изучали проблему участия публичной власти в обеспечении надежности гражданского оборота недвижимости. В учебниках по русскому гражданскому праву Д.И. Мейера и Г.Ф.Шершеневича понятию «укрепление вещных прав» посвящены отдельные параграфы с анализом не только российского, но и зару-бежного опыта в данной сфере .
Тенденции формирования взаимодействия населения с системой регистрации в России
Краткий срок действия системы регистрации в нашей стране не позволил основной массе населения ощутить на себе ее полезность, в то время как с трудностями при оформлении, высокими тарифами и другими проблемами столкнулось подавляющее большинство людей, регистрировавших свое имущество (таблица 1). Кроме того, две трети населения, решившего зарегистрировать недвижимость, прибегают к регистрации впервые, и, соответственно, имеют весьма смутное представление о системе в целом. Однако они уже проявляют определенную настороженность по отношению к ней, так как любой государственный учет сразу вызывает в нашей стране недоверие населения и имидж регистрирующих органов подсознательно ассоциируется с такими структурами, как налоговая инспекция и им подобные карательные органы.
В целом система регистрации воспринимается населением как несовершенная, требующая существенной доработки и изменений (77%), на необходимости ее доработки настаивают 64% населения. Однако данная критика носит скорее эмоциональный, чем конструктивный характер. Около половины участников процесса регистрации затруднились оценить происходящие изменения в регистрационном процессе. Общественная потребность в улучшении работы системы регистрации соседствует с требованием соблюдения преемственности ее работы, в частности сохранения уже введенных правил оформления документации и отсутствии необходимости подтверждения ранее зарегистрированных прав. Низкие оценки проработки законодательного обеспечения процесса регистрации дают 50% населения.
Переход к началам рыночной экономики потребовал существенных изменений в законодательной базе. Фундаментальное значение для гарантирования имущественных прав имело принятие Гражданского Кодекса Российской Федерации и системы регистрации прав на недвижимость. Однако многие вопросы, касающиеся защиты прав участников рынка недвижимости, остались на уровне деклараций либо вовсе не отражены в законодательстве. Так, вопреки декларации об открытом характере регистрации закон устанавливает, что выписки, содержащие сведения о переходе прав, предоставляются лишь ограниченному кругу лиц. Он также не гарантирует предоставления исчерпывающих сведений о зарегистрированных и действующих правах, закрывает от публичного контроля важнейшую часть реестра - сведения о правоустанавливающих документах. Повторяющейся в настоящее время является ситуация, когда переданный по ничтожной сделке объект недвижимого имущества к моменту спора уже передан третьим лицам, ставится вопрос о недействительности всех сделок в "цепочке", куда вовлечено наибольшее количество лиц, включая зарегистрированные права залогодержателей и арендаторов, права и законные интересы которых затрагиваются.
Следует отметить, что вне реестра существует множество незарегистрированных ограничений прав и правопритязаний, которые и без регистрации являются действительными, негативно влияющими на права добросовестного приобретателя недвижимости. Например, права членов семьи нанимателя жилого помещения зафиксированы в других информационных ресурсах, вне системы госрегистрации. Нотариус по закону о нотариате не предоставит информацию о предыдущих сделках с квартирой. Закрыта информация паспортной службы о лицах, могущих в дальнейшем претендовать на ограничение или даже оспаривание прав добросовестного приобретателя недвижимости (выбывших из квартиры несовершеннолетних, лиц, снятых с учета по решению суда в связи с отбытием в места лишения свободы). Продекларированным, но не нашедшим практического решения, остался вопрос финансовой компенсации в случае нарушения имущественных прав. Само понятие защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости предполагает то, что право собственности на недвижимость в интересах стабильности отношений в гражданском обороте переходит к добросовестному приобретателю при одновременном получении бывшим собственником денежных средств в размере реальной цены недвижимости. Ущерб, возникший у участников рынка по вине государственных (муниципальных) структур, а также вследствие несовершенства законодательства, может исчисляться огромными суммами. Для компенсации этого ущерба должен быть обозначен реальный источник покрытия, включая бюджеты различных уровней, с четким механизмом их задействования. Риски, обусловленные недобросовестными, неосмотрительными или нерачительными действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости, могут быть существенно снижены путем привлечения профессионалов рынка недвижимости. При этом их необходимо законодательно наделить большими полномочиями по сбору информации и соответственно повысить ответственность за качество оказываемых услуг. Риэлтеры и страховые компании могут взять на себя защиту и от риска полной утраты права собственности, и от рисков, связанных с появлением после совершения сделки обременении прав и притязаний в отношении приобретаемой недвижимости.
Сделаем акцент на рассмотрении проблемы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости, который, приобретая недвижимость, не знал и не имел возможности знать о правах на нее третьих лиц. Защита прав добросовестного приобретателя недвижимости вырастает в социальную проблему при переходе прав собственности на жилые помещения и при принятии инвесторами инвестиционных решений. Гарантирование имущественных прав является необходимым условием для успешного функционирования рыночной экономики.
К сожалению, законодательство не придает должного значения принципу добросовестности, разумности и справедливости. Сегодня мы видим обратную картину - продавец заинтересован в сокрытии информации о наличии членов семьи, стоящих на учете в туберкулезных, наркологических или психоневрологических диспансерах, о возможных обременениях отчуждаемого имущества, скрытых дефектах недвижимости.
Служащие учреждений юстиции могут безнаказанно в свою пользу распоряжаться информацией о поступивших заявлениях, манипулируя последовательностью регистрации.
Судебный исполнитель, не обладая правами собственника, распоряжается арестованным имуществом, ставя добросовестного приобретателя в бесправное положение отсутствием возможности обжаловать его действия. Вообще все действия и процедуры, связанные с защитой прав участников гражданского оборота, в судебных инстанциях крайне затянуты и неэффективны. Видимо, назрела необходимость передачи этих дел в суды с пересмотром всей процедуры исполнительного производства.
К сожалению, нужно отметить, что в соответствии с действующими положениями Гражданского Кодекса РФ, Закона о регистрации прав на недвижимость, нормами административного законодательства участник гражданского оборота может быть лишен принадлежащей ему недвижимости по ряду оснований. Даже объект, право собственности на который подтверждено в ходе судебного разбирательства, вплоть до высшей инстанции, может вновь стать предметом спора. Негарантированность прав сегодняшних собственников на недвижимость охватывает практически все объекты, с которыми в течение последних десяти лет совершались какие-либо сделки. В результате этой негарантированности прав повышается стоимость кредитных ресурсов, выдаваемых под залог недвижимости, существенно повышается стоимость жилья при первичных сделках. При этом, как правило, чем большее число собственников сменилось в квартире, тем ниже ее стоимость. Размер страховых премий, которые взимают страховые компании России при страховании титула собственности, более чем в десять раз превышает размер страховых премий, взимаемых страховыми компаниями в США за страхование аналогичных рисков. Процентные ставки российских банков при кредитовании под залог недвижимости на 2-3 пункта превышают аналогичные показатели зарубежных банков. При этом российские банки из-за отсутствия должных правовых гарантий прав на недвижимость выставляют массу дополнительных условий, затрудняющих или делающих невозможным кредитование участников рынка недвижимости.
Проблема усиления защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости становится сегодня одной из приоритетных. Не секрет, что развитый рынок недвижимости способен вовлечь огромные активы в инвестиционный процесс, однако успешное решение этой задачи невозможно без создания юридических гарантий прав на недвижимость. Отсутствие таких гарантий чревато потерями для покупателей жилья, сопряжено с риском для инвесторов, кредиторов и может стать непреодолимым барьером для вложения средств в недвижимость. Только надежные правовые и финансовые гарантии как для добросовестных приобретателей, так и для собственников недвижимости, позволят принимать рациональные инвестиционные решения, а также обеспечат быстрое и эффективное развитие рынка недвижимости в России.
Недовольных законодательством на 20 % меньше, чем критикующих систему регистрации в целом. Этот показатель представляет собой своеобразный потенциал совершенствования работы учреждений регистрации за счет упрощения процедуры оформления.
Проблемы и социальные последствия деятельности учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Башкортостан
Массовое вовлечение населения республики в процесс регистрации осуществляется сегодня под давлением внешних причин. Наиболее распространенным мотивом регистрации является необходимость продать имущество, причем, как правило, таким имуществом является квартира (90%). Дачи, гаражи, коттеджи люди регистрируют очень редко (по 2-3%) и почти столь же редко (11% и 9%) приходится на пришедших в пункт для регистрации частных домов и огородов (таблица 11).
На втором месте по частоте обращений за регистрацией стоит оформление вступления в права наследования. На третьем месте среди мотивов, побуждающих людей к регистрации, сегодня стоит желание зарегистрировать свое имущество для законодательного закрепления собственных прав. Рациональное экономическое поведение в ходе регистрации наблюдается у 25% населения республики, изначально пришедших в регистрационный пункт с определенным представлением о своих правах и экономических интересах (Таблица 12).
Все остальные мотивы регистрации встречаются несравнимо реже. В республике еще не развита практика оформления завещаний и для этих целей в пункты регистрации обращаются только 5% пришедших. Наблюдается дисба 124
лане между долей вступающих в права наследования и оформляющих завещание. Этот момент социальной практики требует подробного рассмотрения, низкая активность завещателей может впоследствии сказаться на росте недоразумений при вступления в права наследования. Сегодня этот момент находит понимание также достаточно редко. Только 5% регистрирующих пришли для оформления документов по настоянию родственников и детей. Представления о гражданском долге выдвинули в качестве побудительного мотива 6% регистрирующих свое имущество.
Принуждение со стороны налоговых инспекций, республиканских, городских, районных администраций и прочих властных органов на население сегодня отсутствует. По совету знакомых и родственников, зарегистрировавших свое имущество ранее, в регистрационные пункты обратился всего 1% регистрирующихся. В лучшем случае это говорит о том, что процедура регистрации воспринимается пока в сознании населения только как обязательная акция, сопровождающая специальные операции с имуществом, а не является правом свободного выбора собственника. В свою очередь, информация, распространяемая населением, прошедшим процедуру регистрации, является скорее не побуждающей к подобным действиям, а отталкивающей.
Таким образом, в регистрационные пункты люди обращаются чаще по необходимости: в случае совершения сделки или при решении вопросов, связанных с наследством. Мотивы защиты собственных прав играют не последнюю роль, но пока не являются определяющими, что позволяет подтвердить вывод о неосознанности основной массой населения своих интересов в ходе регистрации, простом отбывании повинности, возложенной на них государственном.
Акцент в мировой шкале ценностей все более и более смещается к информации. Она выдвигается в число важнейших факторов устойчивого развития человечества.
На современном этапе многие традиционные ресурсы человеческого прогресса утрачивают свое первостепенное значение. Информация становится главным ресурсом научно-технического и социально-экономического развития мирового сообщества.
В процессе становления любой структуры в современном обществе значительную роль играют вопросы его информационного обеспечения. Его качество непосредственно связано как с формированием правовой культуры населения, осознанного экономического поведения, создания имиджа учреждения, так и протеканием процедуры оформления документов.
Однако процесс правового обучения, как правило, носит довольно случайный характер. Первое место среди наиболее используемых источников информации занимают консультации работников филиалов Государственной регистрационной палаты при МЮ РБ, причем подобный способ получения необходимых сведений для большей части клиентов и наиболее удобен (таблица 13). Этот канал информации является наиболее предпочтительным, чаще других используется, но остается в явном дефиците.
На втором месте в качестве источника сведений о регистрации находятся сведения, полученные от знакомых, друзей, сталкивавшихся ранее с этой процедурой, к их услугам прибегают более трети населения, регистрирующего имущество. Однако подобные консультации являются избыточными и вряд ли устраивают людей, не воспринимаются ими как источник полной и достоверной информации, а используются только потому, что больше некуда обратиться.
Консультации нотариусов занимают третье место в иерархии информационных каналов и сегодня потребность в нотариальных услугах вполне удовлетворена.
Не очень востребованы, но в явном дефиците находятся телепередачи, информационные буклеты, специализированные печатные издания. Есть у населения потребность в популяризации юридических знаний через популярные газеты, журналы, радиопередачи.
Наличие в регистрационных пунктах информационных стендов не решает проблему разъяснения правил оформления документации. Хотя 20% людей, регистрирующих свое имущество, и использовали их для получения информации, только 11% называют их в качестве предпочтительных источников. Отмечается значительный дефицит консультаций непосредственно работни 127
ков филиалов. Устная коммуникация в данном случае более эффективна, чем письменная. Информационные стенды являются обязательным условием информационного обеспечения работы системы регистрации, но явно недостаточным. Граждане предпочитают задать все интересующие их вопросы работникам и 40% из них получили разъяснения работников регистрирующих органов. Но по современному законодательству служащие регистрационных филиалов не имеют права давать подробные консультации по регистрации имущества. Однако игнорирование законодательством существующей социальной потребности в контактах с работниками учреждений юстиции затрудняет их работу. Пришедшие в регистрационный пункт граждане задают вопросы и ставят работников перед выбором - отказать в консультации или ответить на вопрос. Отказать - значит увеличить конфликтность в работе учреждения и объем неправильно заполняемых документов, а, следовательно, и рост объема повторного возврата и обработки документов. Ответить на вопрос, но насколько подробно и что делать с увеличивающейся в это время очередью, так как время на разъяснения клиенту не предусмотрено законодательном. Так как консультации все равно осуществляются, целесообразнее было бы законодательно их оформить и упорядочить.
Помимо конкретной информации о заполнении документов, 59% клиентов регистрирующих органов нуждаются в более подробных консультациях (Рисунок 7). Однако 52% регистрирующих вообще предпочли бы переложить все заботы, связанные с регистрацией, на некие посреднические фирмы. Определение приемлемой цены за работу консультанта весьма неоднозначно. Так, 20% людей, нуждающихся в профессиональной консультации, вообще считают, что вся необходимая информация для оформления регистрации должна предоставляться бесплатно, а более 100 рублей за консультации готовы заплатить только 7% из них. Максимальная цена консультаций, которую готовы заплатить только 2% из тех, кто в них нуждается, - 500 рублей.
