Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретические основы формирования системы управления земельными ресурсами промышленного назначения 9
1.1 Анализ состояния системы землепользования в Российской Федерации...9
1.2 Теоретические и методические аспекты использования земельных ресурсов 18
1.3 Проблемы формирования системы управления земельными ресурсами промышленного назначения 37
Выводы по первой главе 51
Глава II. Методические основы вовлечения земельных участков промышленных предприятий в инвестиционный процесс 52
2.1 Методы государственного регулирования экономических отношений в системе землепользования земельными ресурсами промышленного назначения 52
2.2 Рыночные инструменты использования земельных ресурсов в инвестиционной деятельности промышленных предприятий 60
2.3 Использование информационных систем управления земельными ресурсами промышленного назначения 71
Выводы по второй главе 90
Глава III. Совершенствование организационно-экономических методов использования земельных ресурсов в инвестиционной деятельности предприятий 91
3.1 Внедрение организационных мероприятий по развитию или перепрофилированию действующих производств вследствие выкупа земельных участков промышленными предприятиями 91
3.2 Развитие экономического механизма расширения инвестиционного ресурса промышленного предприятия 102
3.3 Перспективы использования земельных ресурсов в инвестиционной деятельности российских промышленных предприятий 119
Выводы по третьей главе 130
Заключение 131
Выводы и предложения 132
Список используемой литературы
- Теоретические и методические аспекты использования земельных ресурсов
- Проблемы формирования системы управления земельными ресурсами промышленного назначения
- Рыночные инструменты использования земельных ресурсов в инвестиционной деятельности промышленных предприятий
- Развитие экономического механизма расширения инвестиционного ресурса промышленного предприятия
Введение к работе
В процессе приватизации и акционирования предприятий в начале 1990-х годов земельные ресурсы, используемые для организации хозяйственной деятельности промышленных предприятий, не рассматривались как объект собственности и не учитывались в формировании стоимости активов этих предприятий. Развитие системы рыночных отношений и методов государственного регулирования экономики обеспечили условия для формирования рынка земельных ресурсов. Земля представляет собой ценный производственный, но ограниченный ресурс. Ее использование позволяет развивать коммерческую деятельность предприятий. В настоящее время промышленные предприятия, не получившие в собственность земельные ресурсы, вовлечены в отношения по аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых осуществляют свою деятельность. Анализ практики арендных отношений показал, что регулярное повышение арендной платы за использование промышленными предприятиями земельных участков ставит перед ними проблему обоснованного выбора между приобретением земельных участков в собственность или пролонгацией договоров аренды. На основе сравнительной оценки затрат по выкупу земельных участков и суммарной арендной платы возникает проблема научного и методического характера по оценке рыночной стоимости земли, определению земельных и имущественных налогов и ставок арендной платы.
Анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени не сформированы единые методические подходы, регламентирующие процессы вовлечения и использования земельных участков в хозяйственном обороте предприятий. Активное вовлечение земельных участков промышленных предприятий в хозяйственный оборот позволит эффективно использовать недвижимое имущество при разработке и реализации инвестиционной стратегии развития предприятий. Разработка
организационно-экономических методов обеспечения эффективного использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса является актуальным научным направлением.
В этой связи особую актуальность приобретают исследования связанные с развитием методов и инструментов вовлечения земельных ресурсов промышленных предприятий в производственный и инвестиционный процесс.
Учитывая вышеприведенное, были сформулированы цель и задачи исследования.
Целью диссертационного исследования является развитие организационных методов эффективного использования земельных участков промышленных предприятий, вовлекаемых в инвестиционный процесс.
Исходя из цели исследования, в диссертации решены следующие задачи:
исследована система землепользования промышленными предприятиями и установлены принципы его регулирования;
выполнен анализ арендных отношений землепользования, определивший необходимость ограничения их использования для инвестиционного развития предприятий;
установлены ограничения механизма вовлечения земельных ресурсов промышленных предприятий в инвестиционный процесс;
разработана система мероприятий по использованию земельного участка в качестве инвестиционного актива промышленного предприятия при продаже занимаемой земли другому пользователю;
сформированы условия вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот предприятий.
Объектом исследования являются промышленные предприятия, осуществляющие инвестиционную деятельность в системе землепользования.
Предмет исследования - механизм вовлечения и использования земельных участков в инвестиционном процессе промышленных предприятий.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили научные исследования отечественных и зарубежных авторов в области управления инвестиционной деятельностью промышленных предприятий, объектами недвижимости, законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, регламентирующие хозяйственный оборот земельных участков предприятий промышленности и методические разработки КУГИ Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В ходе исследования использовались структурный анализ, графическое моделирование, корреляционно-регрессионный анализ, статистические и экономико-математические методы.
Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
Во введении обоснованы актуальность темы диссертационного исследования, установлена цель и задачи работы, определены научная новизна и практическая значимость диссертации.
В первой главе «Теоретические основы формирования системы управления земельными ресурсами промышленного назначения» выполнен анализ системы землепользования промышленными предприятиями, установлены ограничения системы землепользования для развития предприятий, определены принципы регулирования системы землепользования в организации производства и инвестиционной деятельности промышленного предприятия.
Во второй главе «Методические основы вовлечения земельных участков промышленных предприятий в инвестиционный процесс» выполнен анализ арендных отношений землепользования, методик расчета арендной платы, кадастровой и рыночной стоимости земельных ресурсов промышленных предприятий, разработан метод расчета кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий;
В третьей главе «Совершенствование организационно-экономических методов использования земельных ресурсов в инвестиционной деятельности предприятий» установлена система мероприятий перепрофилирования действующих производств промышленных предприятий при выкупе их участков; предложены меры по вовлечению земельных участков промышленных предприятий в инвестиционный процесс.
В заключении приведены главные научные и практические результаты диссертационного исследования, сформулированы основные выводы по работе и даны рекомендации по использованию результатов исследования.
Приложения к диссертации включают справки о внедрении и использовании результатов диссертационной работы.
Научная новизна результатов диссертационного исследования и выносимые на защиту результаты, определяются следующими положениями:
установлена роль землепользования в формировании производственного и инвестиционного капитала промышленного предприятия;
обоснована необходимость сужения системы арендных отношений с одновременным расширением рынка земельных участков промышленного назначения;
разработан алгоритм расчета кадастровой стоимости земельного участка занимаемого промышленным предприятием, как его инвестиционного потенциала;
выявлены ограничения механизма вовлечения земельных ресурсов промышленными предприятиями в инвестиционный процесс;
сформулированы этапы реализации организационных мероприятий по развитию или перепрофилированию действующих производств вследствие выкупа земельных участков промышленными предприятиями для повышения их инвестиционной привлекательности;
выработаны рекомендации по стимулированию экономических методов вовлечения земельных ресурсов в инвестиционный процесс.
Практическая значимость результатов исследования заключается в предложении рекомендаций, которые использованы предприятиями северозападного региона России при выборе земельных участков для размещения производственных площадей. Ряд предложений может быть применен в развитии информационной базы для потенциальных инвесторов, а также могут быть внедрены законодательными и исполнительными государственными органами, в рамках формирования подзаконных актов, устанавливающих землепользование промышленных предприятий.
Теоретические и методические аспекты использования земельных ресурсов
Экономическая теория традиционно выделяет три группы факторов производства: земля, труд и капитал. Земля рассматривается как естественный фактор, как природное богатство и первооснова хозяйственной деятельности. При этом термин «земля» употребляется в широком смысле слова. Он охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые. В отличие от других факторов производства земля обладает одним важным свойством - ограниченностью. Человек не в состоянии изменить ее размеры по своему желанию. Применительно к этому фактору можно говорить о законе убывающей отдачи. При этом имеется в виду отдача в количественном выражении или убывающей доходности. Человек может воздействовать на плодородие земли, но это воздействие не безгранично. При прочих равных условиях, непрерывное приложение труда и капитала к земле, к добыче полезных ископаемых не будет сопровождаться пропорциональным ростом отдачи.
За факторами производства стоят определенные группы людей: за «трудом» - работники, за «землей» - землевладельцы (физические или юридические лица), за «капиталом» - его собственники. Каждая из групп претендует на определенную долю в общем доходе: владелец рабочей силы получает доход в форме заработной платы, собственник земли - ренту, собственник капитала - процент. То, что является доходом для владельца фактора производства, выступает как затрата, как издержки для покупателя (потребителя) этого фактора.
Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом, средством производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей, которые необходимо знать оценщику и учитывать их в процессе оценки ее стоимости:
- земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она - продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат;
- во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда;
- в сельском хозяйстве земля является главным средством производства. Здесь она выступает не только как место, где осуществляется производственный процесс, но и как предмет и орудие труда;
- земля пространственно (по площади) ограничена и ничем не заменима. Другие же средства производства по мере развития производительных сил могут количественно и качественно изменяться. Ограниченность земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного отношения к ней и рационального использования;
- неизнашиваемость и вечность. Земля в отличие от других средств производства в меньшей степени подвержена моральному и физическому износу, в связи с чем к стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличии от стоимости улучшений. Плодородие земли определяется органической частью почвы. Чем больше органического вещества поступает в почву, тем продуктивнее земля. В тоже время при не рациональном использовании она утрачивает качество «вечного» средства производства и быстро теряет свою производительною способность.
Земля как фактор производства имеет товарный характер, она продается и покупается, и ее цена на рынке зависит от спроса и предложения на нее. Но до появления на рынке средств производства она имеет исходную «стартовую» экономическую оценку в виде земельного кадастра.
Земля лежит за границами процесса труда. Она является общим предметом труда в сельском хозяйстве, но отнюдь не продуктом труда, следовательно не имеет стоимости. Поэтому оценка земли предполагает: а) оценку потребительских свойств земли, б) оценку полезности ее свойств. Для этого существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для совершенствования земли. Но продавая земельный участок, его владелец продает не почву, как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая, будучи помещена в банк, принесет ему доход в форме процента, равного ренте.
Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде помноженной на определенное количество раз текущей денежной арендой платы или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты (1): Р = — -100%, (1) г где Р - цена земельного участка, руб.; R - размер ренты, руб.; г - величина ссудного процента, %.
Неоклассическая теория выводит стоимость земли, как и других факторов производства, из стоимости конечного продукта, для изготовления которого понадобились те или иные производственные ресурсы. Например, если цена на зерно снизилась, то спрос на землю для его выращивания тоже сократится, а если спрос уменьшится, то и ставки арендной платы станут ниже.
Проблемы формирования системы управления земельными ресурсами промышленного назначения
Анализ системы землепользования Российской Федерации, проведенный в диссертации, показал, что система землепользования начала формироваться в последние 10-15 лет, находится в процессе постоянных изменений и в настоящее время не отвечает потребностям рыночных отношений хозяйствующих субъектов, в том числе промышленных предприятий. На рисунке 1.3 проиллюстрировано распределение участников рынка землепользования по основным элементам системы землепользования.
На основе исследований, проведенных по промышленным предприятиям Санкт-Петербурга и Ленинградской области сделан вывод о том, что роль системы землепользования в формировании производственного и инвестиционного капитала промышленных предприятий возрастает. При этом в структуре стоимости активов предприятий недвижимость (земля, здания и сооружения) составляют более 50%. На промышленных предприятиях сформировалась диспропорция между суммой уставного капитала и реальной стоимостью предприятий. Мы полагаем, что земельные активы накоплены предприятиями в натуральной форме и не вовлечены в хозяйственный оборот по причине того, что большинство этих предприятий не являются собственниками земельных ресурсов (участков) (табл. 1.3-1). Данная диспропорция может быть уменьшена путем развития рыночных механизмов в системе землепользования и формирования рынка земельных участков производственного назначения.
Земля в Российской Федерации как природный ресурс, как объект недвижимости и как основное средство производства подлежит стоимостной оценке.
Оценка - это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.
Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.
В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку) [62].
Массовая оценка ориентирована на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской Федерации необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель. Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату регламентируется Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка, принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.
В результате проведения государственной кадастровой оценки получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.
Рыночные инструменты использования земельных ресурсов в инвестиционной деятельности промышленных предприятий
Основным элементом экономического механизма государственного регулирования земельного рынка является система налогообложения. Мы полагаем, что в реформировании нуждается весь механизм землепользования, включающий определение арендной платы за пользование государственными или муниципальными землями; цены выкупа земельных участков приватизированными предприятиями; нормативной цены земли; компенсационных выплат за изъятие сельскохозяйственных и лесных угодий под застройку. При этом методика расчета рыночной стоимости земельного участка не потребует корректировки. Налогооблагаемая база по земельным ресурсам промышленного назначения должна стимулировать производственную и инвестиционную деятельность.
Для определения мер по развитию экономических методов вовлечения земельных ресурсов в инвестиционный процесс автор сравнил заложенные в Земельным кодексе Российской Федерации варианты налогообложения (налогообложение рыночной или кадастровой стоимости земельных участков). Автор подчеркивает, в отличие от рыночной стоимости, которая дает оценку наилучшего использования, кадастровая стоимость дает оценку текущего использования земельного участка. Однако противопоставление кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в зависимости от оценки его текущего или наилучшего использования не позволяет реализовать основное требование Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствием с которым кадастровая стоимость земельного участка определяется на основе его рыночной цены. В этой связи определяющим будет понятие рыночной стоимости земельного участка. При этом необходимо учитывать особенности земельного рынка, на котором не возможна быстрая смена видов использования участков. Каждый земельный участок в силу оригинальности местоположения, формы, размера и специфического вида использования нельзя в полной мере заменить другим. Большинство земельных участков через возможности комбинации их качеств (размеров, формы и т.д.) в значительной степени можно заменить другими участками, однако они имеют значительную степень индивидуальности и поэтому их владельцы находятся в положении монополистов. Дифференциация видов деятельности еще более увеличивает данное свойство земельного рынка обуславливая образование отдельных подвидов рынка земли (производственные объекты, сельскохозяйственные угодья, рекреационные зоны и т. д.).
В отличие от других товаров, ресурсы земли не безграничны, поэтому смена видов деятельности на конкретных земельных участках трудно реализуема и занимает длительное время в отличие от использования обычных товаров и услуг. В виду этого отсутствуют необходимые предпосылки для функционирования идеального рыночного механизма. В силу этого, решения о предложении земельных участков под застройку с целью воспроизводства принимаются государственными органами в форме градостроительного планирования и разрешений, а не их владельцами, что соответствовало бы требованиям свободного рынка. Вследствие вышеуказанного, структура предложения не ориентирована в полной мере на спрос. Спрос на земельные участки с развитием производственных процессов растет, что приводит к неконтролируемому росту цен на этом рынке. Является ли предложение земельных участков полностью или только относительно неэластичным -вопрос степени влияния государственных и муниципальных органов власти.
С целью максимизации налогооблагаемой базы государственные органы устанавливают рыночную стоимость земли без учета влияния ценовых и неценовых факторов рыночной конъюнктуры. Однако такой подход противоречит законодательному определению понятия «рыночная стоимость». Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [6] дается следующее определение рыночной стоимости как «наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». В практическом плане сложно провести на указанной базе расчет налогооблагаемой базы и убедить в ее обоснованности самого налогоплательщика.
Государство старается устранить сделки по заниженным ценам земельных участков, находящихся при этом в собственности государства, однако в силу правовой неопределенности любой расчет рыночной стоимости будет определяться только самим оценщиком, но трудно доказуем в судебных процессах. Учитывая вышеуказанное, мы полагаем, что необходимо вернуться к законодательно закрепленному определению рыночной стоимости. В этом случае, основное различие между понятиями рыночной и кадастровой стоимости будет связано с целью оценки. Кадастровая стоимость определяется непосредственно для целей налогообложения и использует для этого специально утвержденные процедуры, а определение рыночной стоимости связано с потребностями самих участников рыночных сделок в справедливом определении цены земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка есть приведенная стоимость (или капитализация) тех преимуществ и выгод, которые имеет землепользование на оцениваемом земельном участке, независимо от формы собственности исходя из разрешенного вида использования данного земельного участка, без учета произведенных непосредственно на нем улучшений или застройки и определенная для целей налогообложения.
Развитие экономического механизма расширения инвестиционного ресурса промышленного предприятия
Проведенный в исследовании анализ действующей методики государственной кадастровой оценки земель поселений, разработанной Российским земельным кадастром в рамках постановления правительства РФ от 25.08.1999 N 945 «О государственной кадастровой оценке земель», выявил существенные недостатки методики, связанные с тем, что многие требования к рыночной и кадастровой оценкам не реализуются из-за отсутствия сформированной теоретической базы.
Отсутствует разграничение понятий кадастровой и рыночной стоимости земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется как «расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем виде его использования». Мы полагаем, что данное определение является слишком общим, поэтому информация, необходимая для оценки кадастровой стоимости участков, носит несистемный характер, что не дает возможности применить единую процедуру ко всем объектам оценки и получить сравнимые результаты по объектам оценки.
В результате проведенного исследования предлагается процедуру кадастровой оценки в соответствии с учетом требований утвержденных стандартов оценки осуществлять по следующим этапам. Во-первых, предусмотреть разделение единого объекта оценки (всю территорию города в утвержденных его границах) на отдельные сегменты - территориальные зоны, различающиеся по функциональному назначению входящих в них земельных участков и соответствующие правовому зонированию. Во-вторых, проведение кадастровой оценки выделенных территориальных зон. В основе выделения последних, как объекта кадастрового учета и оценки, использовать градостроительную документацию как административный инструмент определения прав по использованию земельных участков.
В работе предлагается вместо метода остатка для земли использовать метод единицы сравнения (рентно-затратный), поскольку он в большей степени соответствует решению задачи массовой оценки застроенных участков. Данный метод массовой оценки кадастровой стоимости земельных участков связан с уточнением величины ренты по местоположению и определением базовой стоимости земли для территориальных зон.
Хотим отметить, что действующая система оценки не в полной мере учитывает затраты на подключение к инфраструктуре по отдельным промышленным площадкам. В лучшем случае оценивается вся городская инфраструктура, стоимость которой распределяется по всей территории города. Однако потребности разных видов использования земельных участков определяются различным применением объектов инженерно-транспортной инфраструктуры. Отказ от конкретных расчетов по каждой промышленной площадке обусловлен не столько опасением сокращения налогооблагаемой базы, сколько отсутствием информации о технических условиях подключения промышленных предприятий к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры.
Предлагаем следующий порядок расчетов кадастровой стоимости промышленных площадок в городской черте (рисунок 2.3-3).
Для промышленных объектов, удаленных от селитебной части города, базовая стоимость промышленной зоны приравнивается к утвержденной в этом населенном пункте стоимости перевода сельскохозяйственных земель в земли под застройку с увеличением данной стоимости на величину затрат по подготовке площадки под строительство.
