Введение к работе
Актуальность темы. Проблема реализации активной воспроизводственной политики в жилищной сфере обусловливает в научно-методическом плане оптимизацию планирования структуры ресурсов и объемов строительства новых объектов, реконструкции и капитального ремонта эксплуатируемых зданий, взаимоувязанных в единый цикл в условиях обновления городской застройки.
Значение ремонтно-восстановительных работ, в том числе капитального ремонта как метода простого воспроизводства жилищного фонда, в условиях превалирования частной собственности на жилье, существенно возрастает в ситуации сложившегося недоремонта, что приводит к преждевременному нарастанию физического износа, моральному старению жилья, ухудшению условий проживания, и, как следствие, к сокращению сроков эксплуатации и потере стоимости основного капитала балансового имущества в жилищной сфере.
Настоящее исследование обусловлено объективной необходимостью научного анализа проблем оценки объема жилищного фонда, нуждающегося в проведении мероприятий по частичному воспроизводству (капитальному ремонту) в муниципальном образовании и проведения, с учетом этого, комплексного методологического обоснования процесса реализации указанных мероприятий, объема необходимых финансовых ресурсов на их проведение, источников привлечения ресурсов, а также путей и размеров федеральной поддержки для реализации государственной политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния.
Проблемы совершенствования системы управления жилищным фондом в части перспективного планирования его капитального ремонта на уровне муниципального образования, возникшие в связи с новым Жилищным кодексом, Национальным проектом «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и Федеральным законом №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ», недостаточно исследованы, хотя имеют важнейшее значение в решении жилищной проблемы и развитии жилищного комплекса в условиях современного рынка воспроизводства жилья.
Цель диссертационной работы - разработка теоретических основ воспроизводства жилищного фона муниципального образования в современных социально-экономических условиях путем моделирования и оптимизации организационно-экономических решений на основе комплексного подхода.
Для реализации поставленной цели решались следующие задачи.
анализ состояния жилищной проблемы в Российской Федерации;
обоснование необходимости использования методов системного подхода и анализа к решению качественно-эксплуатационного аспекта жилищной проблемы;
анализ теоретических основ процесса воспроизводства жилищного фонда крупного города;
разработка алгоритма комплексной оценки интегральных показателей технического состояния объектов;
построение модели выбора вариантов выполнения работ по содержанию и эксплуатации объектов недвижимости;
разработка модели управления объемами незавершенного производства при произвольной связи между работами проекта;
разработка имитационной системы перспективного плана капитального ремонта муниципального образования на основе совершенствования методов экономико-математического моделирования включающую: динамическую модель изменения технического состояния жилищного фонда, управленческую модель формирования ресурсного обеспечения реализации перспективного плана, оптимизационную модель формирования перспективного плана и целевых программ капитального ремонта;
разработка методики формирования целевой программы капитального ремонта жилищного фонда и ее реализация на примере г. Ростова-на-Дону.
Методы исследования - использовались методы моделирования организационных систем управления, теории графов, системного анализа, математического программирования.
Научная новизна:
- предложен механизм комплексной оценки интегральных показателей
технического состояния объектов, позволяющий учесть характеристики, зада
ваемые в виде лингвистических переменных, то есть вербально;
построена модель выбора вариантов выполнения ремонтно-строительных работ по содержанию объектов недвижимости, в которой все множество возможных вариантов выполнения работ на всех объектах представляется в виде направленного графа и решение находится как его подкрити-ческий путь. Доказано, что все маршруты этого графа являются путями, то есть не содержат повторяющихся вершин, что позволяет рассматривать исходную задачу как задачу перечисления маршрутов, к которой применим матричный подход;
разработана модель управления объемом незавершенного производства, на основе изучения взаимодействия в системе «Заказчик - Исполнитель» при выполнении проектов, связанных с выполнением ремонтно-строительных работ, отличающаяся учетом технологической связи между работами внутри каждого проекта, что позволяет согласовать интересы Заказчика и Исполнителя в процессе реализации последовательности проектов по содержанию объектов недвижимости;
определена эффективность проведения капитального ремонта зданий различных групп капитальности, основанная на сравнении различных моделей эксплуатации с целью выбора оптимальной с технической, экономической и социальной точек зрения и доказано, что оптимальным способом решения задач, поставленных Федеральными Законами №185-ФЗ и №261-ФЗ является проведение капитального ремонта с элементами модернизации, связанными с повышением энергоэффективности зданий;
в рамках практической апробации имитационной системы формирования перспективного плана капитального ремонта сформирована целевая про-
грамма для г. Ростова-на-Дону. Изучение результатов естественного старения, определение коэффициента эффективности ремонтных работ, а также проведенные корректировки позволили определить количество зданий, нуждающихся в проведении ремонтных работ: 1816 многоквартирных домов, 838 из которых требуется комплексный и 978 - выборочный капитальный ремонты. В рамках целевой программы также произведен расчет ресурсного обеспечения, сформированы потенциальные источники его финансирования и разработан план капитального ремонта на объектах управляющей компании «Коммунальщик Дона».
На защиту выносятся:
механизм комплексной оценки интегральных показателей технического состояния объектов;
модель выбор вариантов выполнения ремонтно-строительных работ по содержанию объектов недвижимости;
модель управления объемом незавершенного производства;
определение эффективности проведения капитального ремонта зданий различных групп капитальности;
- практическая апробация имитационной системы формирования пер
спективного плана капитального ремонта для г.Ростова-на-Дону и разработка
плана капитального ремонта на объектах управляющей компании «Комму
нальщик Дона».
Достоверность результатов обусловлена использованием теории системного подхода, теории экономического, логического и сравнительного анализов, методах математической обработки статистических данных, экономико-математического моделирования и экспертных оценок, работах российских и зарубежных ученых по проблемам исследования технического состояния жилищного фонда, капитального ремонта и энергетической санации жилья.
Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации обоснованы за счет комплексного использования методов системного анализа, постановки и решения многокритериальных задач с использованием математического моделирования. Они подтверждены расчетами на ЭВМ, производственными и имитационными экспериментами, многократной их проверкой при разработке целевых программ капитального ремонта жилищного фонда.
Практическая значимость и внедрение результатов работы. Предложенная совокупность теоретических, методологических решений, методических рекомендаций и информационных систем позволяет муниципальным органам власти реализовать целостный механизм реформирования и развития жилищной сферы муниципального образования, включая процесс оценки и оптимизации структуры жилищного фонда, объемов жилищного фонда, требующего капитального ремонта, необходимых финансовых ресурсов, путей их привлечения, а также путей и размеров федеральной поддержки регионов, реально приближающих решение крупной социально значимой проблемы.
Результаты исследований внедрены в Министерстве территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области, Департаменте
ЖКХ и энергетики г.Ростова-на-Дону, Администрации Первомайского района г.Ростова-на-Дону, УК ОАО «Коммунальщик Дона» и использованы при формировании жилищной политики ряда муниципальных образований.
Результаты исследований также внедрены в учебный процесс в Ростовском государственном строительном, Новочеркасском политехническом и Кабардино-Балкарском государственном университетах при чтении курсов для специальностей «Промышленное и гражданское строительство», «Городское строительство и хозяйство», «Экспертиза и управление недвижимостью».
Апробация результатов работы. Основные результаты исследования докладывались на Международных научно-практических конференциях «Строительство-2009,2010,2011» (Ростов-на-Дону, РГСУ, 2009, 2010,2011); Международной конференции «Экспертиза и управление недвижимостью. Перспективы развития. Международный опыт» (Ростов-на-Дону, ВертолЭкспо, 2009); Международной конференции ISA RC43 Housing conference (Шотландия, Глазго, 2009); IX Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Здания и конструкции с применением новых материалов и технологий» (Украина, Донецк, 2010); Международном форуме «Строительная наука, техника и технологии: перспективы и пути развития» (Москва, 2010).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 13 работ, в том числе 5 в реферируемых ВАК изданиях, 1 монография и 7 - в других изданиях.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, выводов, списка использованных источников из 152 наименований, приложений. Она содержит 209 страниц текста, включая 87 рисунков 43 таблицы.
