Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Структура рынка ипотечного кредитования в РФ 19
1.1 Теоретические основы ипотечного кредитования 19
1.2 История развития ипотечного кредитования 22
1.2.1 История зарождения ипотеки 22
1.2.2 История становления ипотеки в России 23
1.2.3 Мировой опыт ипотечного кредитования 25
1.3 Современное состояние ипотечного кредитования в России 26
1.3.1 История развития кризиса 26
1.3.2 Посткризисный этап развития ипотечного кредитования в РФ 31
1.4 Классификация рисков на рынке ипотечного кредитования в РФ 34
1.5 Основные этапы ипотечного кредитования 43
1.6 Выводы из главы 55
Глава 2. Методы управления кредитным риском при ипотечном кредитовании 57
2.1 Залог жилой недвижимости 57
2.2 Поручительство третьих лиц 59
2.3 Страхование 62
2.4 Рефинансирование ипотечных кредитов 64
2.5 Андеррайтинг заемщиков 68
2.6 Сравнение методов управления кредитным риском 73
2.7 "Ручной" андеррайтинг 75
2.8 Андеррайтинг с использованием скоринга 79
2.8.1 История развития скоринга 80
2.8.2 Современный уровень развития и существующие типы скоринга 84
2.8.3 Андеррайтинг на основе скоринга. 88
2.9 Оптимальная схема андеррайтинга ипотечных заемщиков в РФ 92
2.10 Выводы из главы 96
Глава 3. Оптимальная структура андеррайтинга заемщиков как основного метода управления кредитным риском при ипотечном кредитовании 100
3.1 Модель работы отдела андеррайтинга ипотечных заемщиков L00
3.2 Оценка средней прибыли от выдачи одного ипотечного кредита... ИЗ
3.2.1. Способы погашения ипотечного кредита 113
3.2.2. Средняя прибыль "хорошего" и "плохого" кредита 116
3.2.3.Вероятность дефолта ипотечного кредита 118
3.2.4. Средняя прибыль от выдачи одного ипотечного кредита 129
3.3. Оценка среднего числа выдаваемых за рабочий день ипотечных кредитов 130
3.3.1 Банк как система массового обслуживания 130
3.3.2. Вероятность ухода из банка необслуженной заявки 136
3.4. Максимизация средней прибыли от выдачи ипотечных кредитов 140
3.5. Пример расчетов по модели : 145
3.6. Выводы из главы 149
Заключение 153
Список литературы
- История зарождения ипотеки
- Классификация рисков на рынке ипотечного кредитования в РФ
- Рефинансирование ипотечных кредитов
- Способы погашения ипотечного кредита
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Вопросы, связанные с развитием ипотечного кредитования (ИК), являются социально значимыми, поскольку их решение способствует повышению доступности жилья для населения, и экономически значимыми, так как строительство и смежные с ним отрасли образуют один из наиболее капиталоемких и системообразующих сегментов национальной экономики.
Несмотря на ряд предпринятых за последние годы правительством усилий, жилье продолжает оставаться недоступным для большинства граждан РФ, что является одной из самых острых проблем нашей страны. По данным социологических опросов, более 80% россиян в той или иной степени нуждаются в улучшении жилищных условий. Одним из наиболее эффективных способов повышения доступности жилья является снижение ипотечных процентных ставок. Оптимизация управления кредитным риском при ипотечном кредитовании, способствуя снижению уровня кредитного риска, приводит к уменьшению итоговой процентной ставки по ипотечным кредитам.
Основной метод управления кредитным риском заключается в принятии банком решения о целесообразности выдачи кредита на основе оценки вероятности его погашения (так называемый андеррайтинг). Существуют два способа реализации данного метода: на основе опыта, знаний сотрудников, вручную проводящих анализ и проверку предоставленных заемщиком сведений, и с использованием специального программного обеспечения, позволяющего по кредитной истории прошлых клиентов и характеристикам заемщика определить вероятность погашения кредита. Несмотря на подтвержденные мировой практикой и многочисленными исследованиями преимущества второго способа, его
использование в РФ затруднено рядом причин, основной из которых является
недостаточный объем имеющихся статистических данных по выданным кредитам. В настоящее время подавляющее большинство российских банков принимают решение о выдаче кредита вручную (первый способ), параллельно накапливая необходимую для внедрения специального программного обеспечения статистическую базу, и не используют достоинств второго способа. Между тем, применение их в сочетании позволило бы, даже с учетом имеющихся ограничений, реализовать преимущества обоих способов, повысив тем самым управляемость кредитным риском.
В отсутствие четкого механизма регулирования процесса принятия решения о выдаче кредита банки ужесточают или упрощают данный процесс достаточно редко, с запозданием реагируя на изменение ситуации на рынках жилья и ипотечного кредитования. Во время их бурного роста в 2007-2008 годах решение принималось на основе поверхностного анализа, с минимальными затратами времени. На посткризисном рынке произошло резкое ужесточение процедур проверки и анализа заемщиков, которое, не повлияв на уже выданные высокорисковые кредиты, негативно скажется на будущей прибыли банка. Оптимизация управления кредитным риском путем построения экономико-математической модели поддержки принятия решения о выдаче кредита позволит учитывать текущее состояние рынков жилья и ипотечного кредитования. На основе вышесказанного, тема диссертационного исследования является актуальной. Цель и задачи исследования.
Целью является разработка экономико-математического
инструментария для оптимизации процесса управления кредитным риском банка при ипотечном кредитовании в РФ. Достижение цели осуществляется путем постановки и решения следующих задач.
- Классифицировать существующие методы управления кредитным
риском, провести их сравнительный анализ и выявить их возможности
по установлению и поддержанию определенного уровня риска.
Сравнить существующие способы принятия решения о выдаче кредита и исследовать возможность и эффективность их комбинирования.
Классифицировать возможные процедуры, которые могут применяться банком при принятии решения о выдаче кредита. Разработать модель, позволяющую банку осуществить обоснованный выбор тех процедур, применение которых в данный момент является для него оптимальным с точки зрения прибыльности ипотечного кредитования.
Предложить способ оценки вероятности дефолта заемщика, не зависящий от его конкретных характеристик и учитывающий качество принятия банком решения о выдаче кредита.
Разработать метод оценки вероятности ухода заемщика из банка до принятия решения о возможности его кредитования, учитывающий особенности рынков жилья и ипотечного кредитования. Предложить методику практического использования построенной модели и провести ее верификацию на данных реального банка.
Объект и предмет исследования.
Объектом исследования является кредитный риск, присущий банку-кредитору на рынке ипотечного кредитования РФ. Предметом исследования является управление кредитным риском банка-кредитора на рынке ипотечного кредитования РФ. Теоретическая и методологическая основа исследования.
Основой послужили работы по проблемам развития рынка жилой недвижимости (В.А. Горемыкина, Г.М. Стерника и др.), проблемам функционирования и развития системы ПК в России (О.И. Лаврушина, И.В. Павловой и др.), проблемам управления рисками (М.В. Грачевой, К.Н. Гусевой и др.) и непосредственно ипотечными рисками (В.К. Селюкова, Э.О. Човушяна и др.), проблемам внедрения и использования программного обеспечения для проверки заемщиков (М.Ф. Наумова, А.А. Строева и др.).
Информационную базу исследования составили отчетные данные
Правительства РФ, данные ЦБ РФ, Росстата, АИЖК (агентства по
ипотечному жилищному кредитованию), ФНС России, Минэкономразвития России, нормативные и законодательные акты РФ, публикации в журналах и отраслевых газетах, ресурсы интернета.
Для решения поставленных в работе задач использовались методы системного анализа, экономико-статистической обработки информации, математической статистики (теории массового обслуживания, теории цепей Маркова), вычислительной геометрии (алгоритм Эндрю построения верхней выпуклой оболочки). Для оценки параметров предложенной в работе модели использовался метод множественной линейной регрессии. Научная новизна работы.
К основным позициям научной новизны относятся следующие:
Выявлено, путем сравнительного анализа существующих методов управления кредитным риском, что принятие решения о выдаче кредита на основе оценки вероятности его погашения (андеррайтинг) является единственным методом, обеспечивающим поддержание заданного, приемлемого для банка уровня кредитного риска за счет установления баланса между качеством оценки вероятности погашения кредита и затратами на такую оценку.
Предложен способ повышения управляемости кредитным риском банка за счет применения программной процедуры, частично автоматизирующей процесс принятия решения по кредиту. Разработанная процедура позволяет воспользоваться рядом преимуществ полноценного программного обеспечения, таких как снижение субъективности и времени рассмотрения заявки, до появления возможности его внедрения и использования в РФ.
Впервые описаны возможные процедуры процесса принятия решения о выдаче кредита (процедуры андеррайтинга) и поставлена задача поиска оптимального набора данных процедур. Разработана экономико-математическая модель поддержки принятия решения о выдаче
кредита, обеспечивающая оптимальный выбор необходимых процедур,
позволяющий максимизировать среднюю прибыль, приносимую банку ипотечным кредитованием в единицу времени.
В рамках модели предложен способ оценки вероятности дефолта заемщика, основанный на рассмотрении процесса выплаты ипотечного кредита как однородной цепи Маркова, позволяющий учесть конкретный набор процедур проведенного андеррайтинга и оценить среднюю вероятность дефолта, не зависящую от характеристик конкретного заемщика.
Разработан метод оценки вероятности ухода заемщика из банка из-за слишком долгого ожидания решения по кредиту, базирующийся на рассмотрении банка как системы массового обслуживания. Предложенный метод, являясь существенной частью модели поддержки принятия решения, учитывает текущее состояние рынков жилья и ипотечного кредитования и дает оценку средней вероятности ухода заемщика из банка.
Сформулирована методика поэтапного практического использования предложенной модели. Ее реализация на численных данных реального банка привела к увеличению средней ежедневной прибыли от ипотечного кредитования за счет сужения перечня применяемых процедур андеррайтинга. В результате сокращения времени принятия решения по кредиту средняя прибыль от выдачи одного кредита снизилась, но число выдаваемых в день кредитов выросло.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость работы состоит в разработке схемы принятия решения о выдаче кредита, частично использующей преимущества специализированного программного обеспечения до накопления статистических данных, необходимых для его внедрения. Теоретическое значение имеет проведенная классификация инструментов управления кредитным риском при ипотечном кредитовании и сравнительный анализ
существующих способов принятия решения о выдаче ипотечного кредита.
Практическая значимость работы состоит в том, что предложенная в ней модель может использоваться банком для формирования структуры процесса принятия решения о целесообразности выдачи кредита, позволяющей максимизировать среднюю прибыль от ипотечного кредитования. Апробация работы.
Результаты работы неоднократно докладывались на научном семинаре "Инвестиционное проектирование" кафедры "Математические методы анализа экономики" экономического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова (последний доклад в июне 2010 года). Основные положения и результаты были представлены на международных научных конференциях студентов, аспирантов и молодых ученых "Ломоносов-2009" и "Ломоносов-2010" (Москва, МГУ имени М.В. Ломоносова, апрель 2009 и 2010) и на всероссийской научно-практической конференции с международным участием "Информационные технологии и математическое моделирование" (филиал Кемеровского государственного университета в г. Анжеро-Судженске, ноябрь 2009).
Практическая апробация. Результаты, выводы и предложения, представленные в настоящей диссертации, нашли применение в работе отдела андеррайтинга банка ЮниКредит Банк в период с 2006 года по настоящее время. Материалы диссертации были использованы в учебном процессе при преподавании курса "Проектный анализ" на экономическом факультете МГУ имени М.В. Ломоносова. Публикации.
Основные положения и результаты работы изложены в семи опубликованных работах общим объемом 2,8 п. л., в том числе в журналах, входящих в перечень ВАК, - 2,3 п.л. Все работы написаны без соавторов. Структура диссертации.
Работа объемом 175 страниц состоит из введения, трех глав,
заключения, списка используемой литературы и приложений.
Введение
История зарождения ипотеки
В 2009 году в большинстве субъектов РФ наблюдалось снижение стоимости жилой недвижимости, что способствовало повышению итогового значения коэффициента доступности жилья. Однако в 2009 году также наблюдался и резкий рост безработицы - в декабре 2009 года численность только официально безработных составляла 2,2 млн. человек, что в 1,4 раза больше, чем аналогичный показатель в 2008 году, при этом безработных, не зарегистрированных в органах занятости, значительно больше [9]. Кроме того, наблюдалось сокращение рабочего цикла на большинстве промышленных предприятий - в 2009 году около миллиона человек из числа трудоспособного населения работали неполное рабочее время [9]. Все это привело к снижению доходов населения, в результате чего плановое значение коэффициента доступности жилья, установленное на 2009 год в размере 3 лет, не было достигнуто, а, напротив, значение коэффициента снизилось по сравнению с 2008 годом. Одним из наиболее эффективных способов повышения показателя доступности жилья является снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Заметим, что в ходе опроса фонда общественного мнения, проведенного в 2009 году [8], на открытый вопрос о том, что нужно сделать, чтобы ипотечные кредиты стали более доступными для россиян, 33% опрошенных ответили, что нужно снизить процентную ставку по кредитам. Итак, для результативного решения проблем обеспечения населения жильем необходимо снижать ставки ипотечного кредитования, а, следовательно, риски коммерческого банка. Одним из основных видов рисков при ипотечном кредитовании является кредитный риск, грамотное управление которым способствует снижению итоговой ставки по ипотечным кредитам и, следовательно, решению важной социальной и экономической проблемы. Это также подтверждает высокую актуальность проблемы оптимизации управления кредитным риском при ипотечном кредитовании.
В последние годы в России значительно выросла роль кредитования вообще и ИК в частности по сравнению с ролью других приносящих доход банковских операций. Изменения в структуре активных операций отражаются на рисках, которым подвержена деятельность коммерческого банка. Управление кредитным риском становится более значимым по сравнению, например, с валютным риском или риском потерь по операциям с ценными бумагами. Это подтверждается и результатами анкетирования кредитных организаций, проведенного ЦБ РФ в 2008 году. В рамках анкетирования большинство опрошенных банков (более 80%) назвало кредитный риск самым значимым среди основных банковских рисков [7].
Итак, кредитный риск является наиболее значимым видом риска для банков, а управление кредитным риском - ключевым фактором, определяющим эффективность деятельности банка. Это еще раз подтверждает высокую актуальность проблемы управления кредитным риском при ИК. Руководствуясь целями, минимизации кредитного риска при ИК, банки вынуждены разрабатывать эффективные механизмы и инструменты управления кредитным риском. В- качестве таких инструментов обычно используют залог, гарантии,, поручительства, страхование кредитных операций и андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг заемщика - это оценка вероятности погашения ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, его кредитной истории, наличия собственных средств на первоначальный взнос и с учетом оценки предмета ипотеки [8].
Андеррайтинг заемщика является основным и наиболее действенным инструментом в системе управления кредитным риском, поскольку именно во время его проведения вырабатывается решение о предоставлении кредита или об отказе в кредите заемщику. Не умаляя значения остальных инструментов управления кредитным риском, можно сказать, что они носят вторичный характер по отношению к андеррайтингу заемщика. Это объясняется, еще и тем, что андеррайтинг является одним из начальных этапов ипотечного кредитования и, в отличие от остальных методов управления кредитным риском, применяется до этапа заключения ипотечной сделки. Андеррайтинг проводится по следующим основным направлениям анализа информации о заемщике: - оценка платежеспособности потенциального заемщика, т.е. его способности своевременно погасить кредит; - оценка кредитоспособности потенциального заемщика, т.е. его готовности выполнять принимаемые на себя финансовые обязательства; - оценка достаточности наличных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам; - оценка достаточности обеспечения возвратности кредита. Стоит особо отметить, что понятие андеррайтинга заемщика не является аналогом понятия оценки кредитоспособности заемщика, а включает его в себя как одно из направлений анализа информации.
На сегодня в РФ используются два способа андеррайтинга заемщиков -"ручной" и с использованием скоринговой системы, (автоматизированной системы на основе скоринга - математической модели, на основе кредитной истории прошлых клиентов определяющей вероятность того, что кредит окажется "хорошим", по известным характеристикам заемщика вычисляя интегральный показатель его кредитоспособности). Несмотря на преимущества скорингового подхода, его прямое использование в ближайшее время, до накопления необходимой статистической базы, затруднено, и актуальной является задача частичного использования преимуществ скоринга в этот период, решенная с помощью предложенной в работе схемы проведения андеррайтинга.
Во время бурного роста рынков жилья и ипотеки в 2007-2008 годах андеррайтинг проводился поверхностно, с минимальными затратами времени. На посткризисном рынке произошло его резкое ужесточение, которое, не повлияв на уже выданные высокорисковые кредиты, негативно скажется на будущей прибыли банка. Итак, в настоящее время банки ужесточают или упрощают андеррайтинг заемщиков достаточно редко, с запозданием реагируя на изменение ситуации на рынках жилья и ИК. Использование предложенного автором в работе механизма гибкого регулирования андеррайтинга в зависимости от текущей ситуации, а также схемы проведения андеррайтинга позволит банкам повысить управляемость кредитным риском и прибыльность ИК, что приведет к снижению ставок и уровня просроченной задолженности
Классификация рисков на рынке ипотечного кредитования в РФ
Для выбора оптимальной программы кредитования и сбора. необходимого пакета документов заемщик может обратиться к ипотечному брокеру, берущему на себя роль "посредника" в отношениях между банком и заемщиком. 2. Андеррайтинг заемщика. Под андеррайтингом ипотечного заемщика. большинство специалистов понимают оценку вероятности погашения ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, его кредитной истории, наличия собственных средств на первоначальный взнос и с учетом оценки предмета ипотеки [37]. На данном этапе полный комплект документов передается на рассмотрение в отдел андеррайтинга. Сотрудник отдела андеррайтинга (андеррайтер) вносит сведения о потенциальном заемщике в базу данных банка. Далее он проверяет предоставленную заемщиком информацию (могут использоваться такие методы проверки как обращение в службу безопасности и другие службы банка, к работодателю заемщика итп). При подтверждении информации андеррайтер проверяет выполнение следующих обязательных соотношений: отношение суммы кредита к стоимости закладываемой недвижимости не должно превышать величины, установленной банком (соотношение "кредит/залог", как правило, предельное соотношение равно 60%-80%); отношение ежемесячного платежа по кредиту (максимального платежа в случае дифференцированных платежей) к сумме ежемесячных доходов заемщика и поручителя/поручителей не должно превышать величины, установленной, банком (соотношение "платеж/доход", как правило, предельное соотношение равно 30%-50%). величина ежемесячных доходов заемщика и поручителя/поручителей после вычета ежемесячного платежа по кредиту (максимального платежа в случае дифференцированных платежей) не меньше, чем число членов семьи заемщика, умноженное на величину прожиточного минимума в регионе проживания заемщика. Таким образом, соотношение "чистый доход/прожиточный минимум" не должно быть меньше единицы. Под членами семьи- заемщика понимаются заемщик, его супруг/супруга и иждивенцы (дети младше 18 лет, в том числе не проживающие совместно с заемщиком, престарелые родители в случае совместного проживания). С учетом выполнения данных соотношений, а также опираясь на другие существующие в банке инструкции и нормативы и на собственные знания и опыт, андеррайтер делает предварительное заключение о возможности кредитования данного заемщика и о возможной сумме кредита. Если заемщик не удовлетворяет вышеописанным соотношениям для получения запрашиваемой суммы кредита, то в выдаче кредита на заявленную сумму может быть отказано одновременно с предложением одобрить кредит на меньшую сумму, напротив, если се вышеописанные соотношения выполнены с запасом, сумму кредита может быть предложено увеличить. Уточненные параметры кредита согласовываются с заемщиком.
До вынесения решения по кредиту (и, соответственно, вне зависимости от принятого решения) информация о заемщике, как правило, рассматривается различными службами банка, и несоблюдение первичных требований (несоответствие возраста заемщика требованиям банка, непредставление каких-либо сведений итд) зачастую выявляется только на заключительном этапе. Таким образом, существует проблема "напрасной" работы различных служб банка (службы безопасности, юридической-службы и др.) по тем заемщикам, которым впоследствии будет отказано в кредите. Окончательное решение по кредиту может быть принято как самим андеррайтером (обычно в случае небольшой суммы кредита), так и кредитным комитетом банка, состоящим из нескольких сотрудников отдела банка, в том числе занимающих руководящие должности (руководитель отдела андеррайтинга, руководитель управления/департамента ипотечного кредитования и т.д.) Состав кредитного комитета и даже сам факт его наличия могут зависеть от суммы выдаваемого кредита. Принятое решение сообщается заемщику, в случае отказа по возможности объясняются его причины. При желании заемщика ему возвращается предоставленный им пакет документов. Данный этап (принятие решения по кредит} ) может быть частично автоматизирован, в этом случае окончательное решение по кредиту принимается андеррайтером (и другими сотрудниками банка в случае заседания кредитного комитета) на основе подсчитанного специальной программой интегрального показателя кредитоспособности заемщика. Такая программа работает на основе скоринга математической модели, которая на основе кредитной истории «прошлых» клиентов позволяет определить вероятность того, что конкретный потенциальный ипотечный кредит окажется "хорошим", по известным характеристикам заемщика вычисляя интегральный показатель его кредитоспособности [18]. В этом случае говорят, что андеррайтинг проводится с использованием скоринговой системы - автоматизированной системы поддержки принятия решений на основе скоринга [52]. Если же данный этап выполняется "вручную", то окончательное решение по кредиту принимается андеррайтером (и другими сотрудниками банка в случае заседания кредитного комитета) на основе экспертной оценки заемщика андеррайтером. Такой андеррайтинг называется "ручным" андеррайтингом. Таким образом, два основных существующих метода андеррайтинга отличаются тем, вручную или с применением скоринговой системы производится принятие решения по кредиту.
Сообщение решения заемщику и подготовка к сделке.. После вынесения решения по кредиту оно сообщается заемщику, в случае отрицательного решения по возможности сообщается причина отказа и возвращается предоставленный заемщиком пакет документов. Решение банка действует в течение определенного срока, составляющего, как правило, порядка двух-четырех месяцев, за которые заемщик должен найти квартиру, собрать по ней документы, произвести ее оценку и заключить договор комплексного страхования. Найденная квартира должна не только устраивать заемщика, но и удовлетворять требованиям банка, предъявляемым к передаваемым в залог квартирам.
Как правило, требования предъявляются к следующим факторам: - местоположению квартиры (например, квартира должна располагаться в определенном городе или регионе, не находится на территории закрытого административно-территориального образования и т.д.), - зданию, в котором располагается квартира (например, оно не должно быть ветхим или аварийным, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт или снос, должно иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент и т.д.), - самой квартире (например, она должна быть подключенной к системам отопления, к системам горячего и холодного водоснабжения, не быть-обремененной правами третьих лиц, не являться предметом исков, не иметь незарегистрированных перепланировок и т.д.)
Рефинансирование ипотечных кредитов
Исходя из вышеперечисленного, можно сделать два основных вывода о текущей ситуации в области андеррайтинга ипотечных заемщиков в РФ.
Во-первых, будущее — за скоринговыми системами: со временем статистические данные будут накапливаться, способы их представления будут совершенствоваться, институт кредитных бюро будет развиваться, и даже дороговизна таких систем не сможет долго сдерживать их распространения.
Во-вторых, в ближайшие несколько лет большинство крупных ипотечных банков будут находиться на промежуточном этапе - в ситуации сбора данных для будущего внедрения полноценной скоринговой системы.
Чтобы частично воспользоваться преимуществами полноценной скоринговой системы уже в ближайшие годы — на текущем промежуточном этапе сбора данных для внедрения такой системы - предлагается использовать специальную процедуру прескоринга, частично автоматизирующую второй шаг и автоматизирующую третий шаг процесса андеррайтинга. Ниже вводится строгое определение понятия прескоринга.
Определение 2.2. Прескоринг - программная процедура, проверяющая полноту предоставленных заемщиком сведений и автоматизирующая третий и частично второй шаг процесса андеррайтинга, а именно проверку соотношений и нормативов, установленных банком, и частично проверку предоставленной заемщиком информации.
Данная процедура позволяет осуществлять предварительный андеррайтинг заемщика путем его автоматической проверки, проводимой после первого шага андеррайтинга (ввода информации в БД банка), на удовлетворение следующим критериям.
1. Полнота предоставленной заемщиком информации, т.е. предоставил ли заемщик необходимые сведения в полном объеме. В случае неполных данных (зарплата-указана за пять месяцев, а не за полгода, как требует банк, отсутствует копия свидетельства о браке итд.) заявка такого заемщика отправляется на доработку сотруднику, принявшему документы.
2. Соответствие основным требованиям банка по возрасту, месту постоянной регистрации, месту регистрации работодателя, стажу итд. В случае несоответствия заявка отправляется на доработку сотруднику, принявшему документы.
3. Отсутствие заемщика в "черных списках" банка (списках службы безопасности, списках клиентов, имевших проблемы при выплате ранее взятых кредитов, итд.).
4. Проверка соответствия соотношения "кредит/залог" для заемщика требованиям банка. В случае несоответствия заявка отправляется на доработку сотруднику, принявшему документы.
5. Проверка соответствия соотношения "платеж/доход" для заемщика требованиям банка. Стоит отметить, что при подсчете дохода необходимо проанализировать (при наличии) премии и иные дополнительные выплаты, нестандартные схемы начисления зарплаты, дополнительные источники доходов и обязательных расходов в виде, например, алиментов. В случае несоблюдения соотношения (отношение будущего ежемесячного платежа к подсчитанному ежемесячному доходу превышает допустимый банком показатель) заявка отправляется на доработку сотруднику, принявшему документы.
6. Проверка соответствия соотношения "чистый доход/прожиточный минимум" для заемщика требованиям банка. В случае несоответствия заявка отправляется на доработку сотруднику, принявшему документы. Важно, что прескоринг проводится сразу после ввода анкеты заемщика в базу данных банка, что позволяет частично решить вышеописанную проблему "напрасной" работы различных служб банка по тем заемщикам, которым впоследствии будет отказано в кредите, отсекая изначально не проходящих попрескорингу заемщиков до их попадания в другие службы банка. Кроме того, прескоринг дает возможность частичного использования преимуществ скоринга из п.1, снижая субъективность и время-рассмотрения" заявки и повышая управляемость кредитными рисками. И, наконец, перечисленные в п.2 причины не препятствуют внедрению прескоринга. Банку, планирующему в будущем использовать скоринговую систему, необходимо несколько лет для набора достаточной статистической базы, которая послужит ее основой. А поскольку этот процесс требует времени, то предложенная комбинация прескоринга и "ручного" андеррайтинга может уже сейчас принести определенную выгоду, помимо вышеперечисленных преимуществ параллельно позволяя банку создать первичную базу данных кредитных историй, необходимую для внедрения в дальнейшем полноценной скоринговой системы. Кроме того, процедура прескоринга позволяет снизить общее время прохождения заявки через все подразделения банка, а быстрота рассмотрения заявки - одно из важных конкурентных преимуществ на рынке ипотечного кредитования. Итак, в настоящий момент времени, до накопления статистических данных, необходимых для внедрения полноценной скоринговой системы, оптимальной схемой андеррайтинга в нашей стране является применение комбинации вышеописанных методов окончательное решение по кредиту выносится сотрудником/сотрудниками банка, опираясь, в числе прочего, на результаты прескоринга. Повышение тщательности и эффективности андеррайтинга ведет к снижению риска невозврата кредита и просрочек по нему, однако также ведет и к увеличению затрат банка на рассмотрение заявки. Как следствие решения о повышении качества кредитного портфеля обычно- принимается решение и о повышении тщательности и эффективности андеррайтинга. Поскольку они, очевидно,- положительно связаны со временем рассмотрения. заявки, то, как правило, их повышение происходит или за счет увеличения сроков рассмотрения заявки, или за счет увеличения числа сотрудников отдела андеррайтинга. Наоборот, при принятии решения о сокращений-затрат банка допустимый уровень тщательности и эффективности может быть снижен. Все процедуры, связанные с изменением штата сотрудников, а также с изменением декларируемых банком сроков рассмотрения заявки, являются довольно затратными и применяются относительно нечасто. Таким образом,, уровень тщательности, как и уровень эффективности, определяется строго прописанными процедурами андеррайтинга и пересматривается банками относительно редко, с некоторым запозданием реагируя на изменения на рынке ипотечного кредитования. В качестве примеров можно привести "бум" ипотеки в 2006-2007 гг., когда тщательность упала практически до минимально допустимых пределов, в том числе в результате этого сегодня мы наблюдаем ситуацию резкого роста неплатежей, и сегодняшнюю ситуацию кризиса, когда сильно ужесточились процедуры андеррайтинга. Однако такое ужесточение, никак не повлияв на уже выданные высокорисковые кредиты, способно снизить будущую прибыль при нормализации ситуации на рынке ипотеки. Итак, можно сделать вывод о необходимости своевременного и адекватного (в динамике) управления тщательностью и эффективностью андеррайтинга. Строгое определение понятий тщательности и эффективности, а также методика оптимального управления ими будут изло7кены в третьей главе диссертационной работы.
Способы погашения ипотечного кредита
Введем параметр рвыд - вероятность выдачи рассматриваемой заявки на ипотечный кредит. Данный параметр легко оценить для каждого конкретного банка, зная число поступивших и выданных заявок за достаточно большой период времени. Тогда V(u) можно выразить через вероятность рвЫд, среднее число заявок, поступающих за единицу времени (рабочий день) (Я) и вероятность того, что заявка покинет банк необслуженной (роткта): (3.33) Уіи) = Х -Ротш3а)Рвьгд. 3.3.1 Банк как система массового обслуживания
Чтобы выразить Роткйш через параметры отдела андеррайтинга, рассмотрим банк как систему массового обслуживания (везде далее - СМО). Случайный характер потока заявок и длительности обслуживания ведет к тому, что в СМО происходит некоторый случайный процесс. Чтобы описать его математически, для начала кратко рассмотрим, что такое СМО, какие типы СМО существуют, как задается СМО, а также введем ряд обозначений.
Системы массового обслуживания — это специальный класс математических моделей реальных систем обслуживания. Методы исследования СМО рассматриваются в теории массового обслуживания (разделе теории вероятностей). В качестве примера реальных систем обслуживания можно привести транспортные системы, автоматические телефонные станции и другие системы связи, автоматизированные информационные системы, поточные линии и т.п. Во всех этих случаях, так же как и в случае отдела андеррайтинга банка, происходит массовая "обработка" ("обслуживание") некоторых объектов или заявок (в математических моделях СМО они называются требованиями) специальным обслуживающим "устройством". Устройство, способное в любой момент времени обслуживать только одно требование, называют каналом обслуживания. Структура СМО задается потоком требований (очередью), потоком обслуживания, количеством каналов в системе, числом мест ожидания и дисциплиной обслуживания.
Поток требований (очередь). В рассматриваемой ситуации входящий поток требований — это поток клиентов - физических лиц, обратившихся в банк для получения ипотечного кредита. Можно считать, что клиенты приходят в банк независимо друг от друга, поскольку причины, побудившие отдельного клиента обратиться в банк в данный конкретный момент времени, можно считать не связанными с аналогичными причинами для других клиентов. Таким образом, входящий поток в рассматриваемой СМО можно считать потоком без последействия, т.е. для любых непересекающихся интервалов времени число событий, попадающих на один из них, не зависит от числа событий, попадающих на другие. Далее, можно считать, что поток клиентов банка однороден по времени, его вероятностные характеристики не меняются в зависимости от времени. В частности, интенсивность потока - среднее число клиентов в единицу времени - остается постоянной. Иначе говоря, входящий поток можно считать стационарным (поток называется стационарным, если вероятность попадания того или иного числа- событий на любой участок времени зависит только от длины участка и не зависит от того, где именно во времени расположен этот участок). Наконец, можно считать, что входящий поток обладает свойством ординарности - т.е. события (клиенты) в потоке приходят поодиночке. Поток, обладающий свойствами стационарности, отсутствия последействия и ординарности, называется стационарным пуассоновским потоком. Итак, можно считать, что входящий поток заявок в рассматриваемой СМО -стационарный пуассоновский. Он характеризуется интенсивностью -средним числом событий в единицу времени. Интенсивность потока требований легко посчитать - это среднее число ипотечных заявок, поступающих в банк за рабочий день. Выше это число уже было обозначено через Я. Интервал времени между поступлениями заявок t - случайная величина, имеющая показательное распределение с плотностью
Поток обслуживания. В рассматриваемой ситуации поток обслуживания на каждом канале обслуживания — это поток моментов рассмотрения заявки. По причинам, аналогичным рассмотренным выше, его можно также считать стационарным пуассоновским потоком. Важной величиной, связанной с СМО, является время обслуживания одной заявки оба В рассматриваемом случае это случайная величина, имеющая показательное распределение с плотностью
Количество каналов. Различают многоканальные СМО с несколькими параллельно работающими каналами и одноканальные СМО с единственным каналом. В работе банк рассматривается как многоканальная СМО с п каналами (сотрудниками, занимающимися рассмотрением заявок на выдачу ипотечного кредита).
Число мест ожидания. Различают СМО с ожиданием (с очередью), которые характеризуются количеством имеющихся мест ожидания для требований, и СМО с потерями (с отказами), когда число мест ожидания равно нулю [35]. В СМО с ожиданием заявка, поступившая в тот момент, когда все каналы заняты, становится в очередь и ожидает, пока не освободится один из каналов. В свою очередь, системы с ожиданием делятся на системы с неограниченным ожиданием и системы с ограниченным ожиданием. В системах с неограниченным ожиданием любая поступившая заявка "терпеливо" ждет своей очереди и рано или поздно будет обслужена. В системах с ограниченным ожиданием на пребывание заявки в очереди накладываются какие-либо ограничения. В работе банк рассматривается как СМО с неограниченным (бесконечным) числом мест ожидания, т.е. на длину очереди не наложено никаких ограничений. На практике заявки на ипотечный кредит являются нетерпеливыми, однако покидают банк не из-за ограничений на количество заявок в очереди, которое каждой конкретной заявке неизвестно, а в случае слишком долгого ожидания решения банка. Поэтому наложим ограничения на время пребывания заявки в очереди -примем допущение о том, что оно ограничено случайной величиной Тож, распределенной по показательному закону с плотностью
Дисциплина обслуживания. Дисциплина обслуживания указывает, в каком порядке обслуживаются поступающие в систему требования. Она задается порядком обслуживания требований и приоритетом их обслуживания (или его отсутствием). В работе банк рассматривается как СМО с прямым порядком обслуживания, т.е. заявки обслуживаются в порядке поступления в очередь. Поскольку поступающие заявки рассматриваются как однородные, то приоритет отсутствует.
Итак, банк рассматривается как л-канальная СМО с одним пуассоновским потоком требований (заявок) от бесконечного источника, с п пуассоновскими потоками обслуживания, с неограниченным числом мест ожидания, с ограничением на время пребывания в очереди, с прямым порядком обслуживания без приоритета. Можно перенумеровать все состояния, в которых может находиться система, по числу связанных с системой заявок. Заявку называется "связанной с системой", если она либо обслуживается, либо стоит в очереди на обслуживание
