Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Предпосылки формирования моделей смешанной жилой застройки стр. 11
1.1. Особенности развития массового жилищного строительства в России стр. 11
1.1.1. Этапы формирования жилищной политики в постсоветский период. Последствия приватизации жилищного фонда стр. 11
1.1.2. Действующие программы строительства и предоставления жилья. Современные исследования городской среды и рынка недвижимости стр. 14
1.2. Понятие социальной сегрегации. Условия формирования социально-смешанной городской среды стр. 23
1.2.1. Классические модели социально-экономической структуры города стр. 23
1.2.2. Социальные проблемы территориального размещения жилья в крупном городе стр. 26
1.3. Выявление приоритетных характеристик градостроительных моделей смешанной жилой застройки: систематизация проблем и формирование гипотезы стр.
Выводы по первой главе
Глава 2. Анализ практики проектирования, строительства и эксплуатации градостроительных комплексов смешанной жилой застройки в зарубежных странах стр.40
2.1. Особенности развития массового жилищного строительства в зарубежных странах стр. 40
2.1.1. Этапы формирования жилищной политики в Европе стр. 40
2.1.2. Экономические и законодательные механизмы строительства и предоставления арендного жилья стр.
2.2. Анализ современных районов смешанной жилой застройки в Англии. Политика регенерации стр. 49
2.3. Анализ современных районов смешанной жилой застройки во Франции. Программа Борлоо стр. 61
2.4. Анализ современных районов смешанной жилой застройки в Северной Америке. Программа НОРЕ VI стр. 65
2.5. Результаты проведенного анализа стр. 77
2.5.1. Теоретические результаты анализа: формирование модели социально-смешанного образования стр. 77
2.5.2. Практические результаты анализа: выявление градостроительных условий и установление схем владения недвижимостью стр. 81
Выводы по второй главе стр. 85
Глава 3. Формирование градостроительных параметров смешанной жилой застройки стр. 87
3.1. Градостроительные принципы смешанной жилой застройки в условиях нового строительства стр. 87
3.2. Типологические модели смешанной жилой застройки стр. 91
3.3. Объемно-планировочные и градостроительные приемы организации смешанной жилой застройки стр. 97
3.4. Апробация выявленных приемов на градостроительных планах новых жилых районов Москвы и Московской области стр.
3.4.1. Современное состояние строительства новых жилых комплексов в Москве и Московской области стр. 116
3.4.2. Район новой жилой застройки в г.о. Химки мкр. Клязьма-Старбеево стр. 120
Выводы по третьей главе стр. 124
Заключение стр. 127
Список терменов стр. 129
Библиографический список
- Действующие программы строительства и предоставления жилья. Современные исследования городской среды и рынка недвижимости
- Выявление приоритетных характеристик градостроительных моделей смешанной жилой застройки: систематизация проблем и формирование гипотезы
- Экономические и законодательные механизмы строительства и предоставления арендного жилья
- Объемно-планировочные и градостроительные приемы организации смешанной жилой застройки
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Современная градостроительная ситуация характеризуется неравномерным распределением жилья различных категорий граждан, рабочих мест, крупных общественных центров социально-культурного и торгово-бытового обслуживания населения. Эта тенденция ведет к сегрегации городского пространства, к ограничениям пространственной мобильности и низкому качеству жилой среды отдельных территорий.
С точки зрения частных застройщиков новое жилищное строительство разных форм собственности удобнее разделить территориально, обеспечив состоятельным пользователям более благоустроенную городскую среду. Однако для градостроительного развития сегрегация городского пространства является негативной перспективой, поскольку ведет не только к снижению качества городской среды, но и социальному напряжению.
В условиях нового строительства градостроительные модели смешанной жилой застройки могут служить эффективным средством выравнивания условий жизни для различных слоев населения. Данное исследование систематизирует архитектурные и градостроительные приемы, позволяющие с одной стороны предусмотреть закрытость и уникальность жизненного уклада населения, а с другой стороны способствовать формированию климата доброжелательного соседства при комплексном освоении территории. Организация смешанной жилой застройки предполагает градостроительные мероприятия на уровне генерального плана и проекта планировки.
Недостаточное внимание к заявленному вопросу может привести к усиленной деградации районов концентрации малоимущих граждан. Такие территории становятся источником тяжёлых по своим последствиям проблем. Из-за недостатка средств на поддержание среды обитания рано или поздно происходит процесс превращения жилищ в трущобы, называемый сламизацией, процветает теневая экономика, асоциальное поведение.
Недавние беспорядки в станах Западной Европы, в частности во Франции (Париж 2005 г.), в Англии (Лондон 2011 г.) провоцируются недоступностью
достойного жилья, отгороженностью престижных и проблемных кварталов, неравномерностью распределения общественных благ. В 2005 г. Комиссия европейских сообществ разработала рекомендации по «Политике сплочения для поддержания экономического роста и занятости населения на 2007-2013 годы», согласно которым устойчивое экономическое развитие городов должно сопровождаться мерами по сокращению бедности, социальной изоляции и экологических проблем. Европейской хартией городов сформулировано, что «устойчивое развитие призвано учитывать требование социального равенства, особое внимание должно быть уделено созданию разнообразного предложения жилья с целью поддержания в кварталах необходимого социального смешения» .
Степень разработанности темы. Теоретическая база исследования включает научные труды международных и российских ученых в области архитектуры, социологии и экономики.
Проектирование жилой среды для различных категорий населения исследуется в трудах С.Д. Альбанова, Е.С. Баженовой, И.А. Бадамяна, К.Н. Гребенщикова, В.Ю. Дурманова, К.К. Карташовой, В.А. Овсянникова.
Социальное моделирование и определение уровня комфортности жилой среды отражено в работах В.Р. Бородина, Т.Я. Вавиловой, Ю.Д. Губернского, Е.В. Кайдаловой, Е.Д. Капустяна, К.В. Кияненко, А.В. Крашенинникова, В.К. Лицкевича, СМ. Лыжина, Н.Д. Потиенко, А.Б. Ривкина, А.Н. Тетиора, М.Е. Хейдметса.
Вопросы эволюции жилищного строительства и развития городских кварталов затрагиваются в исследованиях Ю.П. Бочарова, С.Э. Габидулиной, В.Л. Глазычева, А.Э. Гутнова, Н.П. Крайней, И.Я. Конторович, И.Г. Лежавы, С.А. Хасиевой.
1 Communication from the commission. Cohesion policy in support of growth and jobs: community strategic guidelines 2007-2013. - Brussels. - 5 July 2005. - 38 p.
Европейская хартия городов II: манифест новой урбанистики, резолюция 269 (2008), 15-я пленарная сессия. - Страсбург. - 27-19 мая 2008. - С. 61-63.
Вопросы градостроительного регулирования, а также методы установления стоимостных характеристик жилья раскрываются в работах И.В. Абанкиной, А.А. Высоковского, Г.М. Стерника, Т.В. Теличенко, Э.К. Трутнева.
Проблемы сегрегации городского пространства раскрываются в трудах СЮ. Барсуковой, Э. Берджесса, В.В. Вагина, О.И. Вендиной, В.В. Гришаева, К. Линча, Ю.М. Моисеева, Р. Парка, Р. Свенссона, О.Е. Трущенко, А.Ф. Чешковой, З.Н. Яргиной, К.К. Хачатрянца.
Цель исследования - разработка градостроительных принципов, обоснование типологических моделей и выявление объемно-планировочных и градостроительных приемов формирования смешанной жилой застройки в условиях нового строительства.
Задачи исследования:
-
Провести сбор и анализ примеров современной жилой застройки в России и за рубежом.
-
Установить взаимосвязь между формами организации жилой застройки и проблемами устойчивого социального развития городского сообщества.
-
Сформулировать градостроительные принципы для нового жилищного строительства.
-
Разработать типологические модели смешанной жилой застройки.
5. Выявить объемно-планировочные и градостроительные приемы
организации смешанной жилой застройки в пределах квартала и
градостроительного комплекса.
6. Провести апробацию разработанных градостроительных принципов и
выявленных приемов на примерах реализованных объектов из отечественной
практики.
Объект исследования - кварталы и градостроительные комплексы смешанной жилой застройки.
Предмет исследования - градостроительные принципы и архитектурные приемы организации комплексов смешанной жилой застройки.
Границы исследования:
-
Географические границы исследования. Градостроительные и архитектурно-планировочные аспекты формирования смешанной жилой застройки рассматриваются на примерах западноевропейских (Англия и Франция) и североамериканских (Соединенные штаты Америки и Канада) стран и апробируются на примерах реализованных объектов Москвы и Московской области;
-
Хронологические границы исследования. Основной материал исследования относится к практике проектирования и строительства последних тридцати лет;
3. Пространственные границы исследования. Организация жилой среды
смешанной застройки рассматривается в пределах здания, квартала (группы
домов) и градостроительного комплекса (одновременно осваиваемой городской
территории). Вопросы, касающиеся планировочных решений квартир, их
конструктивных и инженерных решений, выбора строительных материалов и
т.д., рассматриваются по мере необходимости в связи с анализом основных
вопросов.
Методы исследования:
обобщение нормативных и теоретических разработок социологов и градостроителей, а так же практического опыта в области формирования социально-смешанных жилых районов;
анализ функционально-планировочных и объемно-пространственных особенностей жилой среды при объединении категорий населения с разным уровнем дохода с использованием литературных источников, статистических данных, проектных материалов нашей страны и зарубежных стран;
натурное обследование современных смешанных жилых районов Москвы и Московской области;
- концептуальное моделирование и экспериментальное проектирование.
Научная новизна исследования:
- впервые рассмотрено и проведено комплексное исследование
архитектуры смешанной жилой застройки, которая предполагает интеграцию
частного и арендного жилья в структуру коммерческого жилого комплекса;
сформулированы современные градостроительные принципы проектирования смешанной жилой застройки в условиях нового строительства;
- разработаны новые типологические модели и приемы организации
смешанной жилой застройки, позволяющие решить задачу интеграции жилья
различных форм собственности в пределах здания, квартала и
градостроительного комплекса . На защиту выносятся:
- современные тенденции социальной интеграции в отечественной и
зарубежной градостроительной практике проектирования и строительства
жилья;
- градостроительные принципы формирования смешанной жилой
застройки;
- типологические модели смешанной жилой застройки;
- объемно-планировочные и градостроительные приемы организации
смешанной жилой застройки.
Теоретическое значение исследования:
выявлена взаимосвязь между градостроительной организацией жилой застройки и созданием благоприятной социально-интегрированной среды;
разработаны градостроительные принципы организации смешанной жилой застройки;
сформулированы градостроительные и архитектурно-планировочные приемы и рекомендации по проектированию смешанной жилой застройки.
«Градостроительный комплекс» в строительстве - это сочетание домов и набора необходимых объектов инфраструктуры предназначенных для одновременной реализации.
Практическое значение исследования:
- результаты исследования могут быть использованы для реального
проектирования и строительства на уровне генерального плана, проектов
планировки и проектов застройки новых градостроительных комплексов;
- градостроительные рекомендации по формированию социально
интегрированной жилой застройки могут быть использованы при
корректировке действующих методических и нормативных документов.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертации отражены: в 9 публикациях, в том числе в 3 статьях в изданиях, рекомендованных ВАК при Минобрнауки России; внедрены в НИР «Социально-пространственная организация городской среды», в рамках государственного задания Минобрнауки на 2013-2014 гг. в Московском архитектурном институте (государственной академии) (per. №01201370840); использованы в учебном процессе на кафедре «Градостроительство» в Московском архитектурном институте (государственной академии) при выполнении дипломного проекта «Новая застройка района Силикатных улице» в 2011-2012 гг. рук. проф. Крашенинников А.В., доц. Петровская Е.И.; применены в международном конкурсе на проект городского квартала для использования в жилом районе «Проект А101» на базе концепции «Block City» в 2010 г.; апробированы в проектной деятельности автора в компании ООО «Урбан-Проект» при разработке проектов жилых комплексов класса «эконом» расположенных в Московской области в 2009-2012 гг.
Структура и объем исследования. Диссертационное исследование состоит из текстовой части (объемом 148 страниц): введения, трех глав, заключения с обобщающими выводами и библиографического списка, содержащего 163 наименования; а также приложения, включающего иллюстративный материал.
Действующие программы строительства и предоставления жилья. Современные исследования городской среды и рынка недвижимости
В соответствии с Конституцией Российской Федерации важнейшим правом граждан является право на жилье [136]. В соответствии с Законом г. Москвы от 14.06.2006 №29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» норма предоставления площади жилого помещения (минимальный размер площади жилья, установленный законом Москвы) составляет - 33 кв. м общей площади для одиноких граждан, 42 кв. м на семью из 2 человек и по 18 кв. м на каждого члена семьи при семье из 3 человек и более.
В соответствии со ст. 40 Конституции определенным категориям граждан, в том числе и малоимущим, нуждающимся в жилье, «оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов». Согласно ст. 49 Жилищного кодекса Российской Федерации малоимущим гражданам «по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда» [136]. Главная характеристика социального жилья заключается в его минимальной стоимости за счет некоммерческого характера строительства и за счет уменьшения метража жилой ячейки при обеспечении оптимальных санитарно-гигиенических норм.
Согласно ст. 25 Основ жилищной политики города Москвы [138] жилищный фонд состоит из:
1. жилых помещений социального использования, предоставляемых гражданам для проживания по договорам социального найма;
2. жилых помещений коммерческого использования, предоставляемых гражданам во временное владение, пользование на основании договоров найма, предназначенных для передачи гражданам в собственность;
3. жилых помещений специализированного жилищного фонда, предоставляемых для проживания отдельным категориям граждан.
По данным Государственной программы города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) площадь города составляет более 108,1 тыс. га, на которой доля территорий жилых зон составляет 23%. Согласно переписи населения 2010 года в Москве проживает 11514 тыс. человек. Плотность населения города Москвы превысила 10 тыс. чел. на кв. км. По данным МосгорБТИ [134] на январь 2011 г. в городе 39869 жилых домов с общей площадью квартир 215,5 млн. кв. м.
Объем строительства жилья в Москве за счет всех источников финансирования за период с 2000 по 2010 гг. составил 42 млн. кв. м. жилья, в том числе за счет городского бюджета 13 млн. кв. м. Строительство жилых домов в последнее десятилетие за счет средств инвесторов является наиболее крупным сегментом жилищного строительства в Москве (около 70 %).
На 2010 г. жильем обеспечено 1911 семей из категорий граждан, установленных федеральным законодательством (ветераны, в т.ч. ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды, дети-сироты, граждане, получающие государственные жилищные сертификаты). Очередь на получение бесплатного жилья в Москве по договору социального найма с начала 2011 г. сократилась до 118,297 тысяч семей (что составляет 385,613 тысяч человек).
Жилищный фонд города Москвы имеет неоднородную структуру (рис. 2.3.1.). По периоду построек домов: 1789-1951 гг. - 5,6%; 1951-1961 гг. - 12,5%; 1961-1971 гг. -20,3%; 1971-1981 гг. - 19,1%; 1981-1991 гг. -12,7%; 1991-2001 гг. - 12,6%; 2001-2011 гг. - 17,2%. После 1981 г. построено 43% жилищного фонда (преимущественно крупнопанельные и монолитные дома) находящегося в удовлетворительном состоянии. В целом по городу крупнопанельный жилищный фонд составляет около 51%, кирпичный - 27%. В России количество многоквартирных домов существенно превышает малоэтажное частное домовладение и составляет почти 70% от общего объема жилищного фонда.
По результатам городской жилищной программы сноса 5-этажного жилищного фонда 1-го периода индустриального домостроения на 2011 г. снесено 77% или 1316 домов. В Центральном, Южном и Зеленоградском административных округах г. Москвы программа сноса завершена. Осталось снести 406 домов. В районах комплексной реконструкции, осуществляемой за счет городского бюджета, освобождены площадки под строительство 674,9 тыс. кв. м жилья.
Критика действовавшей с 2002 по 2010 гг. Федеральной целевой программы «Жилище», изложенная в статье директора Центрального научно-исследовательского и проектного института жилых и общественных зданий (ЦНИИЭП жилища) Николаева СВ. [156] и в Концепции социальной жилищной политики, разработанной Ассоциацией строителей России под редакцией Кошмана Н.П., Пономарёва В.Н. [39], дает представление о современных взглядах на вопросы строительства и предоставления жилья.
В обеих публикациях авторы отмечают, ориентированность Программы на приобретение жилья в собственность, обеспечение рыночной доступности через ипотеку. По мнению Николаева СВ., такой подход не способен решить проблему очередников и 80% малоимущих граждан, которые не могут претендовать на муниципальное жилье и не способны его купить. В условиях рыночной экономики государство перестало выступать в роли основного инвестора жилищного строительства, что существенно изменило структуру распределения нового жилья: из его общего объема бесплатно предоставляется всего 9% (см. прил. рис. 2, с. 150). Весьма важным, по мнению директора ЦНИИЭП жилища, является сохранение социального жилищного фонда, создание определенной законодательной базы, ограничивающей возможность последующей продажи, обмена, наследования или приватизации бесплатно полученного жилья. При появлении у семьи финансовых возможностей, она может приобрести коммерческое жилье на рынке, а освободившееся социальное жилье займет нуждающаяся семья [153, с. 297]. Зарубежная практика подтверждает тезис: мобильность населения в секторе социального арендного жилья должна быть достаточно высока.
Исследователи ЦНИИЭП Жилища при создании социального жилищного фонда предлагаются исходить из следующих архитектурных и градостроительных принципов: - социальный жилищный фонд должен состоять, как правило, из многоквартирных жилых домов с разнообразными квартирами, для расселения семей различного демографического состава; - архитектурные решения должны соответствовать местным природным, этническим и градостроительным условиям, что может быть обеспечено многовариантностью проектных решений; - при проектировании должны применяться экономически целесообразные архитектурно-планировочные решения квартир и домов, рациональные параметры (протяженность, этажность, количество квартир в секции, ширина корпуса, применение мансардных этажей и т.п.).
Выявление приоритетных характеристик градостроительных моделей смешанной жилой застройки: систематизация проблем и формирование гипотезы
Арендное жилье впервые появилось в некоторых европейских странах в 20-е годы XX века как инструмент для решения жилищного кризиса и других социальных и политических проблем после Первой мировой войны. Оно было ориентировано преимущественно на богатый рабочий класс и домохозяйства среднего класса и, как правило, предназначено для временного пребывания. Основная причина появления нового типа жилья - в коренном изменении образа жизни в XX веке. Еще сто лет назад многие страны Европы были аграрными, а сегодня число деревенских жителей сократилось на четверть. Именно они, переехав в город ради работы, составили большую часть арендаторов жилья. Другим источником оказалась волна мигрантов, ставшая особенно интенсивной после завершения колонизаторского послевоенного периода.
Программа строительства массового жилья появилась после окончания Второй мировой войны. Развитие жилищной политики в Европе с 1945 до 1990-х годов можно разделить на три фазы. Первый этап - «восстановление» (1945-1960 гг.), все силы в этот период были направлены на восстановление ущерба, нанесенного войной и уменьшение дефицита жилья. Социальное арендное жилье было выбрано в качестве ключевого инструмента для решения жилищного кризиса и финансировалось в основном за счет государственных средств. При этом акцент делался в основном на объемы строительства, вопросы управления и другие экономические аспекты были заброшены (см. прил. рис.12, с. 156). Второй этап - «растущее разнообразие» (1960-1975 гг.) - сместил акцент на качество жилья и обновление городов. В этот период появляются расхождения между общим экономическим процветанием, исчезновением послевоенной нехватки жилья, широким распространением собственников недвижимости и негативными последствиями послевоенной программы строительства — низкое качество и плохое управление, которые привели к уменьшению спроса, и профициту этого вида жилья.
Третий этап - «жилье новой реальности» (1975-1990 гг.) - сформировался в результате изменения экономических условий. В конце 1970-х годов во многих странах Европы был зафиксирован экономический спад, общие цели правительств были направлены на снижение инфляции и сокращение бюджетных расходов. В условиях, когда жилищная политика стала больше ориентироваться на рынок, инвестиции в новое социальное жилье во многих странах сократились, и этот факт, наряду с возможностью приватизации, которая была запущена в некоторых странах, снизили его долю в общем объеме жилищного фонда [109, с. 19-23].
В этот период люди, располагающие большим доходом, стали искать для себя более привлекательную среду, а растущее в численности бедное население продолжало нуждаться в государственной помощи. Эти новые социальные проблемы естественно повлияли на ориентацию и задачи национальной политики в области жилья многих европейских стран. В дополнение к общим целям жилищной политики, таким как доступность, качество, борьба с беспризорностью, во избежание социальной поляризации и сегрегации появился акцент на социальную сплоченность и создание устойчивых сообществ [94].
Развитие европейской жилищной политики также может быть разделено на четыре фазы первая - строительство нового жилья, вторая - улучшение качества существующего жилищного фонда, третья - распределение и переориентация государственной поддержки и четвертая - решение новых задач, в том числе повторного возникновения дефицита жилья для семей с низкими доходами.
Доля арендного жилья. Чтобы понять роль арендного жилья в общей жилищной политике, важно выявить его долю в общем жилищном фонде (см. прил. табл. 1, рис.13, с. 157, табл. 2, с. 158). Согласно исследованиям Лондонской школы экономики и политических наук (London School of Economics and Political Science) во многих странах Западной и Северной Европы, в частности, Нидерландах, Австрии, Швеции и Соединенном Королевстве, доля арендного жилья (в частности социального жилищного фонда) традиционно высока. В большинстве стран Южной Европы этот показатель значительно ниже, что объясняется тем, что политика этих стран сосредоточена на владении недвижимостью. В странах с переходной экономикой подавляющая часть государственного жилищного фонда была приватизирована: ранее огромный общественный сектор аренды жилья практически исчез, как произошло в начале 1990-х годов в России.
Согласно результатам исследований Научно-исследовательского управления министерства капитальных работ и жилищного строительства (the Research Office of the Ministry of Capital Works and Housing) в большинстве стран Европы наблюдается снижение в общем объеме жилья социального найма, за исключением Дании, где его количество продолжает быть наравне с общим количеством приватизированного жилья. В некоторых странах эти цифры существенно снизились, в частности в Англии, где общее предложение упало за счет права приватизации. Наибольшее количество жилья социального найма во Франции, на втором месте - Англия, на третьем - Нидерланды.
В странах с переходной экономикой, резкое сокращение государственной поддержки на строительство нового жилья вызвало падение в общих объемах жилищного строительства. Хотя государственные финансовые ресурсы в последнее время более или менее заменены частными инвестициями, застройщики сосредоточены на строительстве частных домов для состоятельных
Экономические и законодательные механизмы строительства и предоставления арендного жилья
В рыночных условиях существенно возрастает роль градостроительной науки в реализации задач интеграции различных элементов среды обитания, включая жилье. Документы градостроительного проектирования являются основными инструментами практического соединения государственного и рыночного механизмов регулирования жилищного строительства, поскольку в них разрабатывается прогноз экологических и социальных последствий хозяйственной деятельности. Важной составной частью этой системы является планирование размещения жилищного строительства. В этом процессе сама жилищная проблема обретает новый смысл как социальная ось общего управления территориальным развитием [153, с. 304-305].
В основе политики смешивания лежит комплекс законодательных, нормативных, административных и иных мер. Инициативы, направленные на преодоление ограниченных социальных возможностей, связанных с благосостоянием граждан, могут быть выражены в жилищных программах и нормативных документах. Это вопросы: предоставления жилья, выбора участка для строительства, привлечения частных застройщиков.
К основным задачам организации районов смешанной застройки можно отнести следующие: 1. Выявление факторов повышающих и понижающих стоимость жилья в пределах города, района, квартала, объема здания для интеграции частного и арендного жилья; 3. Выбор участка для строительства районов смешанной жилой застройки в близости от транспортных узлов, мест занятости и общей социальной инфраструктуры, встраивание объектов в систему городских связей, интеграция городских компонентов в их общественное ядро; 4. Расширение доступа к качественному образованию и здравоохранению, расширение спектра услуг, интеграция общественных центров различных типов, предприятий культурного-бытового обслуживания для разных возрастных групп, организация мест приложения труда; 5. Способствование процветанию местной экономики, для обеспечения рабочими местами и высоким уровнем заработка; 6. Обеспечение безопасности, разумная открытость и доступность районов, избегание замкнутых анклавов, прозрачность пространственной организации; 7. Выявление степени и уровня интеграции арендного и частного жилья в составе коммерческого жилого комплекса, формирование основных технико-экономических характеристик освоения жилищного фонда при различной степени интеграции; 8. Обеспечение экологической устойчивости путем регулирования автомобильного и пешеходного движения, организации парковок, наличия зеленых насаждений и благоустройства, эффективности использования энергии.
Пространственное планирование и архитектурное проектирование в значительной степени способствуют устойчивости смешанных районов и имеют большое значение для успеха реализации жилищной политики. Смешанная жилая застройка, как способ организации среды, при реализации в пространственном планировании использует модели «компактного города», для создания автономных социально-смешанные городских общин, улучшения использования территории, качества общественной деятельности и предоставляемых услуг. Улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономической стабильности государства [39].
При проектировании районов смешанной жилой застройки в условиях нового строительства необходимо учитывать следующие факторы для формирования оптимального градостроительного решения: 1. Структуру рынка жилья.
Исследование структуры рынка жилья необходимо начинать с изучения регионального окружения предполагаемого объекта строительства, включая тенденции населения к росту, характеристики занятости, недавние или ожидаемые изменения экономической базы, потребности в жилье в каждом конкретном регионе, законодательные вопросы, характеристики транспортной системы, развитость предоставления социальных услуг.
2. Анализ спроса.
Анализ спроса на жилую недвижимость рассматривает демографические и экономические характеристики семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, данные о численности, занятости. В результате проведенного анализа формируется социальный заказ на конкретные типы жилищного строительства. Наличие и величина спроса на объекты недвижимости определенного вида оценивается с помощью специальных маркетинговых исследований, реализуемых через опросы населения.
3. Показатели потенциальной коммерческой эффективности.
Под коммерческим потенциалом территории понимается совокупность потребительских свойств земельной и жилищной недвижимости, городской инфраструктуры и качества проживания населения, соотношение затрат и соответствующих им результатов. Анализ коммерческого потенциала территории основан на оценке качеств градостроительной среды, видов собственности, границ территорий, финансирование строительства [133].
Стратегия государственного содействия в улучшении жилищных условий граждан может заключаться в предоставлении жилья на условиях социального найма для малообеспеченных слоев населения, а также развитии сектора коммерческого найма муниципального жилья для очередников и предоставлении субсидий на приобретение жилья для граждан, имеющих возможность использовать собственные ресурсы.
Согласно исследованиям Института экономики города для решения данных задач предлагается реализовать следующие меры: 1. Создать организационно-экономические условия для снижения стоимости жилья, построенного за счет городского бюджета. По средствам организация конкурсной системы отбора строительных организаций и поставщиков стройматериалов, реализации риэлторскими фирмами вновь построенного жилья, рационализации системы ценообразования на жилье; 2. Принять меры против нарастающей сегрегации жилищного рынка. Увеличить количество субсидии на приобретение жилья, в том числе и на вторичном рынке, уменьшив при этом выделение средств на строительство нового муниципального жилья, что позволит ослабить тенденции сегрегации районов города на относительно «богатые» и «бедные», развивать институт коммерческого найма муниципального жилья для очередников. 3. Сформировать нормативно-правовую базу, обеспечивающую благоприятные условия для развития ипотечного кредитования. 4. Осуществить работу по подготовке коммерческих банков к деятельности на рынке ипотечного кредитования 10. Градостроительная деятельность, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территорий, совместно с выявленной социальной потребностью и экономической целесообразностью оптимально регулирует жилищную ситуацию в регионе и стране в целом.
Объемно-планировочные и градостроительные приемы организации смешанной жилой застройки
Изучены следующие проекты комплексной застройки: ЖК «Новые Ватутинки», ЖК «Мыс первый», ЖК «Изумрудные холмы», Микрогород «В лесу», ЖК «Солнцево парк», ЖК «Новая Трехгорка», ЖК «Новое Нахабино», ЖК «Гусарская баллада», ЖК «Новые Снегири», ЖК «Бутово парк», ЖК «Ново-Молоково», ЖК «Завидное», ЖК «Город набережных», ЖК «Марфино», ЖК «Акварели», ЖК «Опалиха 02», ЖК «Новосходненский», ЖК «Новое Домодедово» (см. прил. табл. 5, с. 214-217). Основным фактором, влияющим на выделение этих коммерческих проектов из общего числа, строящихся в настоящее время, является объемно-пространственное разнообразие, выражающееся в многовариантности типов жилья в одной доме или в одном квартале и функциональная насыщенность. Данные проекты комплексной застройки Москвы и Московской области, реализованные в последние годы, потенциально могли бы стать районами смешанного жилья, для людей с разным уровнем доходов или являются таковыми.
Плотность. Высокая плотность населения наблюдается у районов, находящихся в черте города (мкр. Марфино ст.м. ВДНХ) или максимально к ним приближенным и расположенным в непосредственной близи от общественных транспортных узлов. Именно в этих районах часто встречаются многоэтажные дома серийного производства П-44, КОПЭ, И-155.
Социальное жилье предполагает довольно плотное заселение территории. Часто применяемые панельные дома в среднем 16-25 этажей. Оптимальное решение для такого типа жилья - 4-5 этажей. Единственный пример использования малоэтажных домов для смешанной застройки представлен в микрорайоне «Новое Нахабино», где используются дома нового серийного производства «Евро» (см. прил. рис. 92, 93, с. 217).
Близость к транспортным узлам. Одним из основных критериев в выборе места жительства является его удаленность от транспортных узлов. И конечно этот вопрос является принципиальным для районов смешанной застройки, которые в большинстве своем, расположены за пределами Кольцевой автодороги. Для многих жителей таких районов приоритетным остается городской транспорт: метро и железнодорожные станции. Примерно 2/3 из исследованных жилых образований имеют пешеходную доступность к станциям метро или железнодорожным станциям.
Парковка. Для удовлетворения потребностей жителей в парковочных местах в новых жилых образованиях возводят многоуровневые наземные автостоянки или проектируют дома с подземными парковками. В 11 из 18 исследованных жилых комплексах запроектированы отдельно стоящие многоуровневые парковки. Прежде всего из-за их меньшей стоимости строительства и эксплуатации. В 5 других применяются как наземные, так и подземные парковки. В жилом комплексе микрогород «В лесу» только подземные парковки, а в жилом комплексе «Загорье» организованы только гостевые парковочные места. Гостевые парковочные места запроектированы во всех новых микрорайонах, но чаще всего из-за высокой стоимости машиноместа, они используются жильцами для постоянного хранения своих транспортных средств и их количества явно не хватает.
Тип зданий. В выборе строительных материалов для жилья класса «эконом» учитываются стоимость, производительность, долговечность, ремонтопригодность. В исследованных примерах предпочтение отдано в половине случаев панельным домам серийного производства, а в остальной половине монолитно-кипичным домам. Панельное домостроение имеет значительное преимущество в сроках возведения и в стоимости, но только благодаря монолитному домостроению возможно достижение разнообразия архитектурно-планировочных решений, которое так важно для домохозяйств с разной степенью дохода.
По мнению главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, на смену панелям «под кирпич» придет архитектурный бетон, с помощью которого можно воплощать любые формы и материалы. Например, делать волнообразные плиты, имитировать дерево, металл и многое другое [152]. Благодаря облицовке разноцветной керамической плиткой жилые корпуса могут получить эффектные современные фасады (см. прил. рис. 94, с. 218).
Ландшафт. 9 из 18 исследованных микрорайонов граничат с природоохранными зонами: реками или лесными массивами. Это создает возможности для многообразия проектных решений домов, часть квартир которых видовая, а другая - выходящая окнами во двор, что значительно влияет на их стоимость (см. прил. рис. 95, с. 218).
Безопасность. Охрана и безопасность являются ключевыми элементами в добрососедстве и развитии чувства общности. Новые районы стремятся к тому, чтобы автомобильные дороги, пешеходные пути, игровые площадки и другие места общего пользования могли быть безопасными как для взрослых, так и для детей. В Микрогороде «В лесу» (см. прил. рис. 96, 97, с. 219) и в жилом комплексе «Город набережных» внутриквартальная территория ограничена для проезда машин, что значительно увеличивает безопасность.
Соответствующие знаки, дорожная разметка, текстура и материалы поверхности, пандусы въездов, цвета и другие меры, используются в других исследованных проектах, для ограничения движения транспортных средств в пешеходной зоне и зоне для велосипедистов, где скорость не должна превышать 20 км/ч.
Не смотря на расположение детских игровых и спортивных площадок в центре группы домов, как, например, в микрорайоне «Марфино» (см. прил. рис. 98, 99, с. 220) значительного увеличения уровня безопасности и просматриваемости не предвидится из-за повышенной высотности зданий и больших открытых пространств. Противодействие антисоциальному поведению, вандализму и преступности должно быть важнейшей целью при проектировании района смешанного домовладения, которое возможно реализовать при соразмерных габаритах общественных пространств и делении общей территории на зоны ответственности.
Изучив проектные решения 18 новых жилых образований Москвы и Московской области, можно утверждать, что успех интеграции частного и арендного жилья в структуре коммерческого комплекса в значительной степени зависит от проектных решений и от качества организации жилой среды на уровне общей градостроительной схемы. Большинство изученных районов спроектировано без соблюдения приемов организации безопасной благоприятной среды, а внесение изменений в уже существующую обстановку требует решительных политических действий, финансовых вложений для устройства специализированных технических устройств и значительных изменений сложившейся архитектурной среды. Важным является принятие решений на этапе проектирования, к тому же, существенно снижаются текущие расходы на содержание жилых территорий за счет эффективного планирования.
