Содержание к диссертации
Введение
Теоретические и правовые основы титульного страхования
1.1 . Недвижимость и риски права собственности 8
1.2.Социально-экономическая характеристика титульного страхования 43
Современный рынок титульного страхования
2.1 . Анализ рынка титульного страхования в России 61
2.2.Титульное страхование за рубежом 93
Перспективы развития титульного страхования
3.1. Совершенствование системы государственного регулирования титульного страхования 107
3.2.Развитие рынка титульного страхования 125
Заключение 136
Список использованной литературы 141
- Недвижимость и риски права собственности
- Анализ рынка титульного страхования в России
- Совершенствование системы государственного регулирования титульного страхования
Введение к работе
С момента начала рыночных преобразований в России прошло 15 лет. Рыночные реформы, ориентированные на социально-экономическую сферу жизни, осуществляются на основе формирования и развития соответствующего правового пространства в стране. В этой связи разработаны основополагающие законодательные документы, позволяющие жить по рыночным правилам. Однако, несмотря на принятие новой Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и других законодательных актов, в России до последнего времени не создан эффективный институт защиты прав собственности. Норма Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что любая сделка с недвижимостью даже при наличии ее государственной регистрации может быть признана недействительной: «Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения»1. Причин много: нарушения в процессе приватизации, продажа недвижимости по поддельным документам, недееспособность или неспособность понимать значение своих действии одного из участников сделки - несовершеннолетних, а также лиц, состоящих на учете в психоневрологическом диспансере, зависящих от алкоголя и наркотических средств и др.
Для защиты от подобных неприятностей во всем мире используется титульное страхование. На российском рынке соответствующее страхование стали осуществлять после принятия закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Между тем, на сегодняшний день лицензию на титульное страхование имеют лишь несколько десятков страховщиков из более, чем тысячи, существующих на сегодняшний день в России.
В отличие от страхования имущества, титульное страхование защищает не от тех событий, которые могут наступить в будущем, а от событий,
1 Гражданский кодекс РФ, ст. 168
произошедших в прошлом, неблагоприятные последствия которых могут отразиться в будущем. Титульное страхование - это страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости в результате признания судом недействительной одной из сделок, ранее произведенной с объектом. «Титульное страхование - это защита прав добросовестного приобретения собственности. Титульное страхование существует тогда, когда есть история недвижимости», - объяснил к.т.н., Председатель правления СК «Инветсервис» А. Соболев. По его словам, классический «титул» возник в Англии в 1862 г., и он означал страхование недвижимости, существующей на протяжении ста лет: то есть страхование записей, касающихся «жизни» данного объекта, - все применения, акты купли-продажи, так называемое ретро-страхование.
Застраховать объект недвижимости от лишения права собственности имеет право только ее собственник. Площадь должна быть приватизирована, и никакой ответственный квартиросъемщик не сможет претендовать на страхование титула. Страховая сумма, выплачиваемая при утере прав собственности, равна стоимости квартиры. Как следствие, этот полис - один из самых дорогих.
Актуальность исследования титульного страхования обусловлена тем, что одним из важнейших предметов социально-экономической политики является решение проблем, связанных с доступностью жилья, регулированием права собственности на недвижимость и защитой имущественных интересов населения.
Российский рынок недвижимости динамично развивается (только в Москве ежегодно совершается более 100.000 сделок), постепенно меняется отношение субъектов рынка к титульному страхованию (количество договоров титульного страхования, по данным ОС АО «Ингосстрах», с 2001 по 2005 гг. увеличилось с 433 до 9.1941); актуальность темы также обусловлена несовершенством законодательной базы, в которую постепенно
в т.ч. в рамках ипотечного страхования.
вносятся коррективы (Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ в части защиты интересов добросовестного приобретателя недвижимости, уточнение сроков исковой давности по недействительным сделкам с недвижимостью и др.).
Важность данной темы объясняется тем, что в России риски титульного страхования достаточно велики. Самим ходом приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок. Помимо ошибок в приватизации, существуют и другие риски, способные повлечь за собой неблагоприятные последствия для собственника. Таким образом, обеспечение конституционного права гражданина на жилье не в последнюю очередь зависит от описанных в работе рисках, среди которых можно отметить: изменения в законодательстве, наличие неучтенных прав бывших владельцев, упущения в процедуре регистрации сделки и пр.
На западе титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск.
Вопрос титульного страхования или страхования потери имущества в результате утраты права собственности на сегодняшний день не представляется разработанным в должной мере. Вместе с тем, существуют работы современных российских экономистов, в частности, Н.В. Фомичевой и Ю.Т. Ахвледиани, затрагивающих отдельные аспекты титульного страхования в системе страхования жилья и перспективы его развития; в качестве теоретической основы работы использовались труды ведущих российских экономистов: Архипова А.П., Ахвледиани Ю.Т., Горемыкина В.А., Зубца А.И., Ивашкина Е.И., Коломина Е.В., Орланюк-Мапицкой Л.А., Рябикина В.А., Симонова Ю.Ф., Турбиной К.Е., Шабалина В.Г., Юлдашева Р.Т., а также других ученых и практиков страхового дела.
Данный страховой продукт на территории Российской Федерации возник сравнительно недавно и с тех пор нельзя сказать, что он стал пользоваться большой популярностью среди потенциальных страхователей в целях защиты собственных имущественных интересов. Большая часть отечественных страховщиков по-прежнему с некоторым опасением идут на предложение подобного рода услуги своим клиентам в виду того, что остается довольно много вопросов в части как проведения мер по проверке сделок, так и при оценке реальной степени риска наступления страхового случая.
Объектом исследования, в рамках данной работы, являются недвижимость в жилищной сфере и право собственности, а также риски собственников недвижимости и способы управления ими. Предмет исследования - система страховых отношений в части титульного страхования.
Целями данной работы является развитие теории и методологии. В соответствии с поставленной целью в работе были определены следующие задачи:
исследовать категории «недвижимости» и «права собственности» в рыночной экономике;
выявить и структурировать риски собственности;
раскрыть содержание титульного страхования;
провести анализ российского и зарубежного рынков титульного страхования;
разработать предложения по развитию рынка титульного страхования.
Структура работы вмещает три главы: 1. Теоретические и правовые основы титульного страхования - первая глава, повествующая о категориях недвижимости и права собственности в рыночной экономике; о рынке недвижимости, его сущности, особенностях и рисках собственности; о значении и необходимости титульного страхования.
Современный рынок титульного страхования. Во второй главе исследуются российский и зарубежный рынки титульного страхования.
Перспектива развития титульного страхования - глава, в которой ведется речь о совершенствовании системы государственного регулирования титульного страхования, а также о направлениях развития продаж продукта «титульное страхование».
Недвижимость и риски права собственности
Категория «недвижимости» («недвижимого имущества») впервые определена в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в рыночной экономике является одной из важнейших категорий.
В современной России понятие «недвижимость» введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от «24» декабря 1990 года в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства СССР от «31» мая 1991 года (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от «27» октября 1993 года №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1), а также закреплен ПС РФ (ст. 130) «30» ноября 1994 года.
В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с экономико-правовой сущностью недвижимости.
В энциклопедическом словаре «недвижимость» представлена как «земельные и другие естественные угодья (леса, пастбища и пр.), находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, а также иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения и пр.)». На юридическом уровне понятие «недвижимости» можно определить как совокупность публичных и частных прав на неё, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.
«Экономика и страхование». Энциклопедический словарь. Цернх-ПЭЛ, 1996 г. Недвижимость является многокомпонентной категорией, которая может быть структурирована по различным параметрам. Ниже, на рис. 1, представлена классификация недвижимости В.А. Горемыкина, которая содержит ряд параметров, таких как объекты и признаки недвижимости, а также методы классификации.
В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать, подобно тому, как это принято в странах Европы, по различным категориям-группам:
1. Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса:
а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;
б) универсальная недвижимость - обыкновенные здания для продажи или аренды.
2. Категория В - недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.
3. Категория С - избыточная недвижимость (в резерве).
В США выделяют пять основных типов недвижимости:
жилая - для личного использования (потребления);
коммерческая - для бизнеса, включая и продажу;
производственная;
инвестиционная - для вложения капитала;
недвижимость специального назначения.
Содержательное наполнение недвижимости связано с категорией собственности, которая в рыночной экономике характеризуется как отношение лица к принадлежащей ему вещи (недвижимости), как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простирается власть собственника.
Анализ рынка титульного страхования в России
Страховой рынок - как система экономических отношений -складывается в условиях множественности страховщиков. В данном случае, страховщиков, занимающихся продажей страхового покрытия в процессе удовлетворения общественных потребностей в титульном страховании.
На российском рынке титульного страхования в настоящее время работает около 100 компаний, предлагающих услуги по защите права собственности и долевым рискам; это компании как столичного, так и регионального рынков.
В Москве ежегодно совершается около 200 тысяч сделок с жильем. Многие крупнейшие агентства недвижимости («Миэль-Недвижимость», «МИАН», «Немецкая Слобода») заявляют о проведении собственных кампаний по страхованию права собственности объектов недвижимости во взаимодействии с различными страховщиками. Важной темой стала безопасность сделок и правовые аспекты истории объектов недвижимости, что фактически означает поворот лицом к титульному страхованию.
Нынешняя ситуация в России такова, что институт регистрации не может дать собственнику полной гарантии в том, что его права в последствии не будут оспорены. Нотариусы осуществляют контроль за законностью только последней сделки и только в определенных пределах. Риэлтерские фирмы предоставляют услуги по типовой проверке лишь по желанию потребителя. Как правило, проверка происходит только при покупке квартиры и при сопровождении сделок по ее приобретению; при продаже квартиры - нет. Безусловно, проверка сделки дополнительно калькулируется риэлтером при взимании платы за собственные услуги. Коммерческие банки проверяют «чистоту» сделок только при наличии собственной риэлтерской фирмы.
Конечно, все субъекты рынка недвижимости несут ответственность за свои действия в соответствии с законодательством, но и оно имеет строго определенные рамки. Кроме того, никакой государственный орган, никакая коммерческая организация не могут, да и не должны отвечать своим имуществом за действия других лиц, в том числе мошенников, при совершении сделок, а также за другие случаи, последствия которых возможны только в будущем. В то же время, необходимо учитывать несовершенство законодательной базы в стране, в результате чего были нарушены права многих граждан при приватизации, а также определенную криминализированность рынка недвижимости, использование услуг «черных маклеров» и самостоятельное совершение сделок при незнании их юридических аспектов.
Бытует мнение, что никакой юрист не вправе дать 100%-ную гарантию «чистоте» сделки. Таким образом, гарантировать покупателю «чистоту» предыдущих сделок с приобретаемой на вторичном рынке жилья недвижимостью практически невозможно. Правда, по этим же причинам возникают сложности и у страховщиков. Дело в том, что ни одна страховая компания не заключит договор титульного страхования, предварительно не проверив юридическую «чистоту» страхуемой недвижимости. По словам Генерального исполнительного директора Страховой Группы «УРАЛСИБ» Д.Маркарова, в настоящее время у российских страховщиков помимо различных юридических сложностей, связанных с титульным страхованием, существует острая потребность в квалифицированных кадрах, которые проводили бы проверку жилья на
юридическую чистоту1. Дело в том, что на эти цели российским страховщикам приходится тратить большую часть получаемой по Агентство страховых новостей. №67 от 15.04.2002 г. договору премии, однако, мало кто из них идет на подобные финансовые жертвы. Многие риски, принимаемые российскими страховыми компаниями, так и остаются неоцененными в требующей того мере.
Как считает директор дирекции страхования страховой компании «НАСТА-Центр» И.Волкова, «в России риски в титульном страховании очень велики. Мало того, что самим ходом приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок, но к тому же сейчас практически полностью отсутствует отечественная статистика по данным рискам»1. Таким образом, можно говорить, что титульное страхование для отечественных страховщиков на сегодняшний момент является венчурным.
Совершенствование системы государственного регулирования титульного страхования
Важным этапом развития рынка недвижимости является принятие в 2005 году Жилищного кодекса РФ. Отношение к нему со стороны ученых и общественности неоднозначное. «Во-первых, с нового года человек, получивший квартиру, её приватизировать не сможет. То есть, инвалиды, ветераны, первоочередники не смогут её завещать детям и внукам, и, тем более, продать в трудную минуту. Второе: те, кто не успел до сих пор приватизировать квартиру до 1 января 2007 года, останутся, в лучшем случае, нанимателями. В худшем - надо либо заплатить государству рыночную стоимость жилья, либо выметаться на улицу вместе с грудными детьми и немощными стариками», - таково мнение известного юриста
Леонида Ольшанского1. Таким образом, нарушено важное звено рыночной экономики - право собственности на жилье в части городов, домов в сельской местности и всей России.
Новый Жилищный кодекс РФ - базовый документ в пакете законов, обеспечивающих реализацию национальной программы «Доступное жилье». Однако, на мой взгляд, ЖК никак не способствует созданию рынка доступного жилья. Более того, можно предположить, что кодекс позволит бесконтрольно увеличивать тарифы и упростит процедуру выселения граждан из квартир. В статье 32 нового ЖК говорится о выкупе собственности, который имеет два аспекта. Первый - если для государственных или муниципальных нужд понадобится ваш дом или ваша квартира, то участок под квартирой изымается, дом сносится, а
квартиру выкупает государство. Во-первых, речь даже не идёт о «серьезном основании», во-вторых, нет никаких предложений об аналогичном жилье в другом районе. В-третьих, выкупает государство недвижимость граждан по остаточной (балансовой) стоимости. Как правило, за такую стоимость на рынке можно приобрести разве что несколько квадратных метров.
Правительство планирует к 2010 году рост числа граждан, способных купить себе квартиру, до 25-30 %, а к 2020 году - до 60-70 %. Очевидно, основным способом покупки недвижимости станет ипотечный кредит- новый Жилищный кодекс упрощает процедуру его получения.
Всё, сказанное выше, влечет за собой переоценку основных изменений, а также выявление нерешенных проблем и постановку новых задач: на момент передачи пакета законопроектов на рассмотрение государственной думы ситуация на рынке недвижимости далека от идеальной, все элементы рынка недвижимого имущества - гарантии стабильности права собственности на недвижимое имущество, защита
добросовестного приобретения, доступность финансирования строительства, развитость системы ипотечного кредитования, рациональность и непротиворечивость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - находятся в зачаточном состоянии. В этой связи, необходимо остановиться на анализе ряда указанных проблем, имеющих отношение к теме работы.
Остановимся на гарантии стабильности права собственности на недвижимое имущество и защита добросовестного приобретателя.
В рамках любой правовой системы, начиная с древнейших кодексов, регулированию отношений, связанных с недвижимостью, уделяется особое внимание. Права на недвижимость выделяются из иных объектов гражданских прав.
