Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретические и правовые основы развития института ипотечного кредитования 9
1.1. Генезис системы ипотечного кредитования в экономике современной России 9
1.2. Роль и место ипотечного кредитования в современной системе финансирования жилищного строительства и жилищного обеспечения населения 25
1.3. Особенности современной организации системы ипотечного кредитования в Российской Федерации 56
2. Методические подходы совершенствования механизма ипотечного кредитования жилищного строительства 80
2.1. Модели и программы ипотечного кредитования, развивающиеся в России 80
2.2. Государственная поддержка в развитии ипотечного кредитования 110
2.3. Анализ факторов, препятствующих развитию ипотеки в России 131
3. Стратегические направления совершенствования ипотечного кредитования 145
3.1. Формирование коммерческих и территориальных холдингов ипотечного кредитования 145
3.2 Совершенствование системы ипотечного кредитования с целью минимизации рисков 163
3.3. Развитие форм и методов организации ипотечного
кредитования 182
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 196
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 201
ПРИЛОЖЕНИЯ 212
- Генезис системы ипотечного кредитования в экономике современной России
- Модели и программы ипотечного кредитования, развивающиеся в России
- Формирование коммерческих и территориальных холдингов ипотечного кредитования
Введение к работе
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Задача обеспечения населения доступным и комфортным жильем относится к приоритетным направлениям социально-экономического развития России. Интегрируясь в мировую финансовую систему важно развивать эффективные формы бизнеса, зарекомендовавшие себя на западных рынках, проецируя их на российские условия. Одним из таких направлений становления развитой рыночной экономики страны является ипотечное кредитование, степень эффективного функционирования которого свидетельствует о наличии в стране значительной доли «среднего класса», развитости кредитных институтов, строительной и смежных с ней отраслей, прогрессивного функционирования рынка ценных бумаг и наличия соответствующей оптимальной правовой базы.
Однако в условиях высоких политических и экономических рисков, обострившихся в период финансового кризиса, рыночный механизм не всегда удовлетворительно решает задачи привлечения долгосрочных инвестиций, которых требует для своего развития жилищный рынок. Поэтому необходима активная, целенаправленная политика государства, регулирующая жилищное строительство и эффективное инвестирование. Ипотечное кредитование вошло в число президентских программ, так как решение этих вопросов является актуальным для российского рынка.
Низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и чрезмерно высокие цены на строительство - это не полный перечень проблем, которые нужно решать с помощью механизма ипотеки.
Основная доля населения нуждается в специальных схемах решения жилищного вопроса, включающих в себя различные способы приобретения жилья как с классическим использованием инструментов института ипотечного кредитования, так и с частичным его участием, при взаимодействии профессиональных посредников в виде коммерческих банков, накопительных институтов, посредников ипотечного рынка, застройщиков и т.д.
Выдвижение ипотечного жилищного кредитования на первый план в качестве приоритетной задачи органов исполнительной власти, сделанное Правительством Российской Федерации, послужило началом для активной работы по распространению системы ипотечного жилищного кредитования в регионах страны. По данным Банка России, объем ипотечного кредитования вырос в 2005 г. в 3,1 раза, в 2006 г. - в 4,8 раза. Но в связи с начавшимся мировым ипотечным и финансовым кризисом, который в 2008 г. серьезно отразился на российской экономике, рост ипотеки в России остановился, увеличившись в 2007 г. лишь в 2,1 раза . В 2008 г. произошло резкое снижение ипотеки по сравнению с 2007 годом, а задолженность по ипотечным кредитам выросла обратно пропорционально и составила 6,2% на 01 января 2009 года относительно 1,0% на 1 января 2006 и 3,0% на 1 января 2007 года2.
Значительно возросшие риски и неопределенность в экономической ситуации России и всей мировой экономики вынудили банки пересмотреть кредитные портфели. Многие из них закрыли ипотечные программы, другие значительно усугубили требования к предоставлению кредитов под залог недвижимости.
Решение жилищного вопроса для граждан России с помощью ипотечного кредитования в условиях глобального финансового кризиса, дисбаланса спроса и предложения на рынке жилья, необходимости разработки и внедрения специализированных схем и моделей функционирования ипотечного кредитования, отсутствия достаточного количества финансовых ресурсов, обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья, потребности в постоянном совершенствовании законодательной базы определило актуальность выбора темы диссертационного исследования, ее теоретическую и практическую значимость.
Степень научной разработанности темы. В условиях растущего интереса к проблеме ипотечного жилищного кредитования в России наблюдается активный рост числа научных публикаций - статей, книг, а также диссертационных и докторских исследований.
Обзор банковского сектора Российской Федерации. Аналитические показатели. Выпуск № 72, октябрь 2008 г. 2 Обзор банковского сектора Российской Федерации. Аналитические показатели. Выпуск № 78, апрель 2009 г.
Исследование рынка недвижимости, жилья и строительства отражено в научных трудах К. Л. Астапова, И.Т. Балабановой, В.А. Горемыкина, С.Л. Калачевой, А.Р. Кирсанова, а также данная проблема широко освещена в трудах зарубежных авторов, таких как Н. Ордуэй, Д. Фридман, Г. Харрисон и другие.
Проблема правового регулирования ипотечного кредитования была предметом исследования P.P. Гимолеева, СП. Гришаева, З.П. Лукиной, М.Е. Орловой, О.В. Поповой, В.В. Смироновой, и многих других.
В ходе диссертационного исследования были изучены основные положения функционирования кредитного финансового механизма и развития ипотечного кредитования, которые получили развитие в работах Л.-Л. Вольфа, Э. Дэвидсона, Дж. Кейнса, Э. Сандерса, И. Шумпетера, Ф. Дж. Фабоцци, С. Фишера, Л. Харриса, Р. Хоутри, А. Чинга и других.
Несмотря на то, что вопросы ипотечного кредитования в России еще не достигли достаточного изучения и проработки, проблема развития института ипотечного кредитования рассматривается и анализируется такими отечественными авторами, как Р.А. Акбердина, А.Н. Багаев, Г.Н. Белоглазова, И.О. Боткин, Н.В. Бубновская, А.Ю. Воробьев, О.И. Лаврушин, С.Н. Максимов, В.В. Меркулов, B.C. Казейкин, В.А. Краснояров, В.А. Кудрявцев, Т.И. Никитина, Е.Б. Покопцева, Л.И. Рябченко, А.Н. Ужегов, Г.А. Цылина, В.К. Южалевский и многими другими.
Развитие российской экономики требует детального изучения тенденций функционирования института ипотеки на примере стран, где механизм ипотечного кредитования успешно функционирует. В условиях формирования рыночной экономики и с учетом необходимости восстановления и улучшения жилищного фонда страны появилась потребность в разработке специализированных подходов к вопросу ипотечного кредитования как метода решения жилищного вопроса граждан, так и фактора социально-экономического развития. Недостаточная теоретическая разработка и научная оценка проблемы формирования и функционирования института ипотеки, а также отсутствие достаточной эмпирической базы предопределили выбор темы настоящего исследования.
Цели и задачи исследования. Целью исследования является совершенствование теоретических основ и разработка механизма повышения эффективности ипотечного жилищного кредитования.
Для достижения указанной цели исследования были поставлены и последовательно решены следующие взаимосвязанные задачи:
Систематизировать основные виды ипотечного кредитования и уточнить понятийный аппарат процесса ипотечного кредитования.
Предложить критерии социального регулирования решения жилищных проблем, позволяющие решить вопросы сокращения очереди на получение жилья с помощью института ипотеки.
Обосновать создание модели ипотечного кредитования, используя взаимосвязь кредитных и страховых организаций для нахождения новых организационных форм их взаимодействия.
Разработать модель ипотечного кредитования в целях минимизации рисков, оптимизации взаимодействия и разграничения функций субъектов ипотечной системы.
Объектом исследования является система ипотечного кредитования жилищного строительства в Российской Федерации.
Предметом исследования выступают социально-экономические и финансовые отношения, возникающие между участниками процесса ипотечного кредитования.
Теоретической основой и методологическим ориентиром послужили труды отечественных и зарубежных экономистов в области ипотечного кредитования, развития банковской системы и фондового рынка, денежного обращения и кредита, правового регулирования финансовых отношений, инвестиционной политики и региональной экономики.
Информационной базой диссертационного исследования является периодическая, монографическая, справочная, статистическая, аналитическая литература, отражающая вопросы функционирования системы ипотечного кредитования, банковского дела, отраслевой экономики, исторических аспектов формирования ипотечного рынка и мировой практики развития рынка ипотеки. В исследовании использованы материалы аналитических агентств, Уральского регионального информационного центра "ИТАР-ТАСС" ("ТАСС-Урал"), Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), Росстроя, государственных органов статистики, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, аналитические и статистические обзоры риэлтерских агентств.
Нормативно-правовую базу исследования составляют
законодательные акты Российской Федерации, регулирующие правоотношения в области жилищного строительства, системы ипотечного кредитования, регионального и отраслевого развития.
Научная новизна диссертационного исследования:
Предложена авторская классификация видов ипотечного кредитования на основании разграничения понятий коммерческой и жилищной ипотеки и учета степени государственного участия в ипотечном кредитовании, (п. 9.3 паспорта специальности 08.00.10 ВАК РФ).
Обоснованы дополнительные критерии социального ипотечного кредитования, включающие возможность приобретения жилья, его количественную и качественную оценку, источники финансирования, срок установления права собственности заемщика на жилье. Предложена программа жилищного обеспечения, основанная на сочетании комплексного использования социального найма и ипотечного кредитования, позволяющая сократить очередь на получение жилья, (п. 9.3 паспорта специальности 08.00.10 ВАК РФ).
Предложена авторская модель создания и функционирования «ипотечного холдинга» на базе существующего механизма ипотечного кредитования и взаимодействия банков со страховыми компаниями. Обоснована необходимость использования на начальном этапе развития ипотечной системы накопительных кредитных институтов, таких как строительно-сберегательные кассы (ССК) и страховые компании, (п. 9.4 паспорта специальности 08.00.10 ВАК РФ).
Разработана модель ипотечного кредитования на основе взаимодействия накопительных, кредитных институтов, института страховой защиты и создания специального контролирующего органа. Данная модель позволяет разграничить функции между участниками и повысить эффективность процесса ипотечного кредитования, (п. 9.4 паспорта специальности 08.00.10 ВАК РФ).
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что в качестве механизма ипотечного кредитования предложено создание «Ипотечного холдинга», который позволяет органически сочетать ипотечные и страховые операции, и «Центра финансового контроля» для
систематизации и оптимизации процессов в системе ипотечного кредитования.
Предложения, разработки и рекомендации автора могут быть реализованы: кредитными учреждениями в практической деятельности при создании картотеки кредитных историй, расчете ставок по кредитам, предоставляемым по различным программам; страховыми компаниями в нормативно-методических документах, в частности в инструкциях и регламентах осуществления страховой деятельности в сфере комплексного ипотечного страхования; законодательными и исполнительными органами государственной власти в процессе нормативного регулирования и оптимизации процесса ипотечного кредитования; высшими учебными заведениями при подготовке специалистов в рамках курсов «Финансы и кредит», «Страховое дело» и других.
Апробация работы. Основные положения, выводы и рекомендации по теме диссертационного исследования представлены на Всероссийской научно-практической конференции с международным участием ГОУ ВПО УГТУ-УПИ в 2005 году, Научно-практических конференциях молодых ученых ГОУ ВПО УГТУ-УПИ в 2005, 2006, 2007 годах, Первой Всероссийской научно-практической конференции по проблемам страхового образования в 2007 году, Теоретических аспирантских семинарах кафедры Общей экономической теории ГОУ ВПО УГТУ-УПИ, материалы которых опубликованы в сборниках. Результаты исследования использованы в учебном процессе при подготовке лекций и проведении семинарских занятий по страховым дисциплинам и в курсе «Финансы, денежное обращение и кредит», в нормативно-методических и программных документах, а также аналитических разработках, внедренных в практической деятельности.
Публикации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 13 публикациях общим объемом 4,83 печатных листа, в том числе 1 в журнале, рекомендованном ВАК.
Объем и структура работы. Сформулированные диссертантом цели и задачи определили логику и структуру исследования. Диссертационная работа изложена на 200 листах, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, 15 приложений, включает в себя 20 рисунков и 4 таблицы.
Генезис системы ипотечного кредитования в экономике современной России
В советское время в России отсутствовал институт частной собственности, в связи с чем, становлению системы ипотечного кредитования в России предшествовал длительный и сложный процесс становления рынка жилья, частных отношений по купле-продаже жилой недвижимости.
При переходе к рыночным отношениям рынок недвижимости в России стал характеризоваться очень высоким отношением стоимости жилья к доходу подавляющего большинства населения и очень низким соотношением арендной платы квартиросъемщиков к их доходу. Объемы нового строительства резко сократились с 1988 года, упал спрос на недвижимость, а расходы на содержание жилья возросли.
Произошли значительные рыночные изменения в некоторых секторах жилищной сферы: появились агентства недвижимости, строительные, отделочные, девелоперские фирмы. Но при этом реальных сдвигов в сфере финансирования жилищного строительства, которое является движущей силой развитого рынка недвижимости, не произошло. Оно осталось на начальном уровне, в то время как развитие банковского сектора шло быстрыми темпами.
Большинство изменений, которые произошли в жилищной сфере, были по своей природе ответными мерами на перемены в макроэкономике, налоговой, социальной, экономической политике, т.е. на изменения, происходившие за пределами рынка недвижимости. К ним относится, в частности, политика приватизации государственной собственности. Зачастую эти изменения были слабо скоординированы.
Значительные изменения в жилищной сфере произошли в 1988 году, когда вышло постановление «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» . В нем была предусмотрена возможность оформления частной собственности на жилье теми членами жилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили свой пай. Вышедшее через год постановление «Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт» законодательно разрешило сделки по купле-продаже жилья .
В начале 1990-х годов в результате отказа государства от роли инвестора, подрядчика и собственника в сфере жилья произошло резкое сокращение государственного финансирования жилищного строительства при, практически, полном отсутствии каких-либо замещающих рыночных механизмов и форм кредитования граждан, приобретения или строительства жилья.
В результате произошел обвал в сфере жилищного строительства; если в 1987 г. было введено 72,8 млн. кв. метров общей площади, а в 1988 г. - 72,3 млн. кв. метров, то в 1991 г. - 49,4 млн. кв. метров, в 1992 г. - 37,9 млн. кв. метров. При этом ежегодное выбытие жилого фонда составляло 7-9 млн. кв. метров жилья.
Развитие ипотечного кредитования в 1990-х годах проходило по нескольким направлениям.
Первое направление - разработка и внедрение государственных программ организации финансирования жилищного строительства на федеральном уровне.
Модели и программы ипотечного кредитования, развивающиеся в России
По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые, псевдоипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие института ипотечного кредитования. Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях.
Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа.
На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Для решения проблемы рефинансирования выданных кредитов возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.
Основные способы рефинансирования кредитов заключаются либо в полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим
кредит, при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень — банк) (Приложение В).
Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы, под залог которых выпускает собственные ценные бумаги.
Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, построены базовые модели ипотечного кредитования:
- двухуровневая (классическая);
- одноуровневая открытая модель;
- одноуровневая закрытая модель. 1. Американская модель
Классическая модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг).
Двухуровневая модель, в соответствии с рисунком 6, предполагает:
- возможность оперативного получения жилищной ссуды;
- зависимость ставки по ипотечному кредиту от ситуации на финансовом рынке53;
- возможность кредитных учреждений работать на коротких ресурсах;
- необходимость выдавать ипотечные кредиты на стандартных условиях;
При такой организации ипотечного рынка кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав кредит, банк продает его конечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступки прав требования по кредиту, банк выдает новый ипотечный кредит.
Формирование коммерческих и территориальных холдингов ипотечного кредитования
Основной целью развития долгосрочного ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами.
Для осуществления поставленной цели:
1. реализуются федеральные ипотечные программы;
2. внедряются региональных программ ипотечного кредитования;
3. предоставляются государственные субсидии определенным категориям граждан;
4. осуществляются займы от предприятия работникам, желающим приобрести жилье в кредит;
Изучив тенденции развития и конъюнктуру рынка ипотечного кредитования в России, представляется целесообразным разработать механизм функционирования системы ипотечного кредитования в рамках крупных корпораций, холдингов, концернов и т.п.
К основным факторам, тормозящим развитие института ипотечного кредитования в России, относятся: недостаточная государственная поддержка, завышенные цены на жилье, низкие доходы населения. Необходимо создать такую систему ипотечного кредитования, которая бы максимально снизила влияние указанных факторов, обеспечив тем самым возможность улучшения жилищных условий значительной части населения.
Сегодня в российской экономике присутствует тенденция укрупнения бизнеса путем образования холдингов за счет приобретения мелких компаний, расширения сфер влияния, региональной направленности предприятий.
В связи с этим мы предлагаем рассмотреть возможность и результативность внедрения и совершенствования системы ипотечного кредитования работников на примере ООО «УГМК-Холдинг». Уральская горно-металлургическая компания имеет благоприятные предпосылки для развития ипотеки, т.к.:
- Холдинг в своем составе имеет финансовые структуры, необходимые для функционирования института ипотеки, а именно: банк, страховую компанию, строительную компанию, пенсионный фонд, паевой инвестиционный фонд, что позволяет аккумулировать денежные средства внутри финансового сектора холдинга и получать прибыль из внешнего финансового рынка.
- ООО «УГМК-Холдинг» представлено более чем 40 предприятиями, функционирующими в 11 регионах Российской Федерации, на которых работает более 100 тысяч человек, что позволяет оценивать предложенную программу ипотечного кредитования как региональную и массовую.
Целью программы является предоставление возможности приобретения доступного и комфортного жилья работниками предприятий на льготных условиях.
Задачи программы состоят в следующем:
- изучить потребность работников в улучшении жилищных условий;
- дифференцировать возможности приобретения жилья и строительства недвижимости в каждом регионе в связи с чем, предложить к рассмотрению несколько вариантов предоставления ипотечного кредита на каждом конкретном предприятии, адаптированных под условия жизни и платежеспособность работников;
- разработать специализированные схемы приобретения жилья посредством ипотечного кредитования для различных категорий работников: молодых специалистов, работников со стажем, заслуженных работников предпенсионного возраста и т.п.;
- определить возможность подбора вторичного жилья в регионах, где по каким-либо причинам не возможна реализация схемы со строительством;
Похожие диссертации на Совершенствование процесса ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
