Содержание к диссертации
Введение
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ БАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 10
1.1 Сущность, содержание, классификация банковского ипотечного кредита 10
1.2 Эффективность банковского ипотечного кредитования: сущность, факторы, критерии, показатели оценки 26
1.3 Анализ российского рынка банковского ипотечного кредитования: проблемы и перспективы 42
2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ БАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 56
2.1 Понятие и особенности механизма банковского ипотечного кредитования 56
2.2 Методические основы оценки эффективности банковского ипотечного кредитования на базе расчета эффективной годовой процентной ставки І 67
2.3 Методика определения величины дохода банка с учетом эффективной годовой процентной ставки и уровня инфляции 77
3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕГИОНАЛЬНЫХ БАНКАХ 84
3.1 Оценка состояния и перспектив развития банковского ипотечного кредитования в Новосибирской области 84
3.2 Анализ кредитного портфеля регионального банка для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования 93
3.3 Определение эффективной годовой процентной ставки для ипотечных кредитов регионального банка 101
3.4 Оценка эффективности ипотечного кредитования с учетом банковских рисков 109
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 127
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 134
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Модель расчета эффективной годовой процентной ставки с учетом динамики обесценения резерва 145
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Модель расчета показателя досрочного гашения 149
- Сущность, содержание, классификация банковского ипотечного кредита
- Понятие и особенности механизма банковского ипотечного кредитования
- Оценка состояния и перспектив развития банковского ипотечного кредитования в Новосибирской области
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Ипотечное кредитование в России демонстрирует позитивную тенденцию развития: значительно увеличилось количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты (только за 2005 г. более, чем на 100 ед.), ипотечные кредиты стали доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки по банковским кредитам. Объем рынка ипотеки практически удвоился и достиг 104,5 млрд руб. Однако о массовости ипотеки в России говорить пока рано - доля ипотечных кредитов в ВВП составила в 2005 г. 0,6 % (34 % в странах Евросоюза).
Среди основных причин, сдерживающих развитие российского ипотечного кредитования - несовершенство нормативно-правового обеспечения; отсутствие механизма рефинансирования ипотеки; недостаток опыта в оперативном решении вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды банковского бизнеса; недостаточность научной и методической обоснованности сценариев развития ипотеки; несовершенство методик оценки эффективности банковского ипотечного кредитования (БИК). Кроме того, на законодательном уровне не определена методика расчета эффективной годовой процентной ставки по ипотечным (и другим потребительским) кредитам, отсутствует развитая система страхования и др.
Все вышесказанное актуализирует тему диссертационного исследования, посвященного разработке обновленного механизма банковского ипотечного кредитования, который должен включать согласованную систему целей, достаточные объемы ресурсов и инструментов управления ими и базироваться на определенных правилах долгосрочного финансового взаимодействия субъектов в процессе осуществления кредитных отношений. При формировании и реализации такого механизма особую значимость и актуальность приобретает разработка методических подходов к оценке эффективности механизма БИК, обеспечивающего как активизацию банковского ипотечного кредитования, так и развитие банковского бизнеса в целом.
Степень разработанности проблемы. Проблемы эффективности развития и функционирования экономических систем нашли свое отражение в работах Ю.А. Бабань, М.В. Грачевой, В.В. Ковалева, А.А. Рудычева, А.Н. Фоломьева, Н.Ю. Яськовой и др. Значительный вклад в исследование вопросов эффективности банковских операций и эффективности функционирования коммерческих банков внесли труды таких ученых как Г.Н. Белоглазова, И.В. Костиков, О.И. Лаврушин, М.П. Логинов, Н.А. Савин-с'кая, А.Ю. Симановский, Ю.В. Рожков, Н.В. Фадейкина и др. Влиянию банковских рисков на механизмы кредитования посвящены работы А.П. Алыгина, И.Т. Балабанова, В.В. Вяткина, П.Г. Грабового, А.А. Козлова, И.Т. Севрук и др.
В развитие теоретических основ и методического обеспечения ипотечного кредитования в России, в том числе банковского ипотечного кредитования, внесли свой вклад такие ученые и специалисты как К.Л. Астапов, И.В. Довдиенко, П.Н. Кострикин, В.М. Минц, М.П. Логинов, В.В. Меркулов, Е.Б. Покопцева, Г. Суворов, М.А. Федотова и др.
Инструментарий теории и практики формирования и развития организационно-экономических и финансово-кредитных механизмов, механизмов управления системами и процессами разрабатывали зарубежные и отечественные ученые - Л. Берталанфи, С. Бир, Т.А. Владимирова, А.И. Садовский, Н.Т. Стрельцова, Н.В. Фадейкина, А.Д. Шеремет, А.И. Уемов и др.
Изучение теории и практики формирования механизмов ипотечного кредитования показало, что простое копирование западных подходов к решению данной проблемы в России не дает результатов. Необходимо создавать условия для формирования эффективных механизмов ипотечного кредитования, в которых должен быть задействован ограниченный круг субъектов, имеющих достаточные основания для участия в этом процессе. Это касается прежде всего ограниченного круга банков и ограниченной совокупности клиентов, целью которых является, с одной стороны, удовлетворение потребностей клиентов в получении ипотечного кредита, с другой - достижение банком запланированного уровня эффективности.
Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является разработка методических подходов к оценке эффективности банковского ипотечного кредитования.
Для достижения цели в работе были поставлены следующие задачи:
проанализировать возможности и оценить роль кредитных организаций в деле развития ипотечного кредитования в России;
на основе анализа сущности понятий «ипотека», «ипотечный кредит» и «эффективность» показать их взаимосвязь в рамках механизма банковского кредитования;
- дать понятие и выделить направления оценки эффективности банков-
ского ипотечного кредитования;
-разработать методические подходы к оценке эффективности механизма банковского ипотечного кредитования на основе системы показателей с учетом банковских рисков;
-формализовать процедуры оценки эффективности банковского ипотечного кредитования с помощью модельно-методического аппарата и статистических методов.
Объект исследования - кредитные отношения между субъектами, возникающие в процессе банковского ипотечного кредитования.
Предмет исследования - эффективность банковского ипотечного кредитования.
Теоретической и методологической базой исследования явились фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, функционирования международных и отечественных систем ипотечного кредитования, анализа влияния банковских рисков на реализацию механизмов БИК. Исследование базируется на анализе принципов взаимодействия субъектов хозяйствования в процессе ипотечного кредитования, сочетающем качественные и количественные методы. В работе применялись такие методы научного исследования как наблюдение, формализация, финансовый и инвестиционный анализ, экономико-математическое моделирование и др.
Информационная база исследования. В работе использовались мате-
* риалы законодательного, нормативного, инструктивного и методического ха-
рактера, относящиеся к сфере государственного регулирования экономиче
ских отношений субъектов хозяйствования в области ипотечного банковско
го кредитования. Эмпирическую базу составили статистические данные Рос-
стата РФ; информация Банка России и других официальных источников,
опубликованная в отечественной и зарубежной литературе; информация о
реализации кредитной, депозитной, учетной политики коммерческих банков
(в том числе разного рода отчетность кредитных организаций Сибирского
федерального округа).
Работа выполнена в соответствии с п. 9.4 «Развитие инфраструктуры
кредитных отношений, современных кредитных инструментов, форм и мето
дов кредитования» и п. 9.7 «Повышение эффективности деятельности банков
с государственным участием, банков с иностранным участием, а также ре
гиональных банков» Паспорта специальности ВАК 08.00.10 - Финансы, де-
щ нежное обращение и кредит.
Научная новизна полученных и представленных к защите результатов заключается в следующем:
-дано понятие и определена система факторо.в и показателей эффективности банковского ипотечного кредитования;
- разработаны методические подходы к расчету показателей эффектив
ности банковского ипотечного кредитования;
т - формализована оценка риска концентрации залога недвижимости в
портфеле банка с учетом региональных особенностей;
- предложен показатель стабильности дохода, позволяющий учитывать
региональные особенности системы ипотечного кредитования.
Теоретическое значение выполненной диссертационной работы состоит в развитии теоретических положений функционирования механизма ипотечного кредитования и методического обеспечения оценки эффективности банковского ипотечного кредитования.
* Практическая значимость результатов исследования состоит в воз
можности использования приемов и методических подходов, предлагаемых
автором, для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования в современных условиях реализации денежно-кредитной политики России. Научно-практические результаты исследования нашли свое применение в деятельности региональных банков в части обоснованного определения эффективности ипотечного кредитования и совершенствования кредитного механизма.
Методика расчета риска концентрации залога недвижимости в портфеле банка (с учетом региональных особенностей), методика расчета показателя стабильности дохода и другие элементы методического обеспечения БИК используются в учебном процессе при подготовке студентов Сибирского института финансов и банковского дела (СИФБД) в рамках учебных дисциплин «Банковский менеджмент», «Банковские операции», «Кредитное дело». Основные результаты диссертационного исследования: -обоснована необходимость разработки системы показателей для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования;
определены методические подходы к расчету отдельных показателей эффективности банковского ипотечного кредитования;
разработан модельно-методический аппарат, позволяющий количественно оценивать и прогнозировать изменение отдельных показателей эффективности банковского ипотечного кредитования.
Апробация работы. Теоретические положения и практические рекомендации, полученные при разработке темы диссертации, докладывались автором на VII, VIII, IX научных сессиях СИФБД (2004 - 2006 гг.), научно-практической конференции, посвященной 15-летию НСКБ «Левобережный» (ОАО) (декабрь 2005 г.), отражены в учебном пособии «Теория и практика ипотечного кредитования», получившем в 2004 г. гриф Министерства образования РФ, которое используется в учебном процессе ряда новосибирских образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, что подтверждается соответствующими документами.
Разработки и рекомендации, содержащиеся в диссертации, нашли практическое применение в деятельности ЗАО «СибрегионИпотека» и трех
региональных банков (НСКБ «Левобережный» (ОАО), Инвестиционный Городской Банк (ОАО), Новосибирский муниципальный банк (ОАО)), о чем свидетельствуют справки о внедрении.
Публикации. По теме диссертации было опубликовано 6 работ общим объемом 11,4 п.л., из них авторских - 6,7 п.л.
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка (157 наименований) и двух приложений. Основной текст работы изложен на 144 страницах, содержит 25 таблиц и 10 рисунков.
Сущность, содержание, классификация банковского ипотечного кредита
В настоящее время понятие «ипотечное кредитование» достаточно прочно вошло в экономическую жизнь России. Сущность ипотечного креди тования базируется на сущности такой экономической категории как ипотека.
Термин «ипотека» имеет греческие корни: hypotheke - залог, заклад. В современных словарях авторы трактуют ипотеку как «залог недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита» [142, с. 376], «заклад недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир» [19, с. 291], «залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды» [107, с. 158].
Более ясное понятие ипотеки, с точки зрения осуществления процессабанковского кредитования, на взгляд автора, дает И.Т. Балабанов: «ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю)» [11, с. 162]. Вместе с тем И.Т. Балабанов допускает и другие возможные определения ипотеки, например, «ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости» [11, с. 162]. С последним определением ипотеки сложно согласиться, поскольку понятия «кредит» и «ипотека» являются все же разными экономическими категориями.
В рамках данного исследования, по мнению автора, под ипотекой следует понимать залог недвижимого имущества. В таком понимании эта категория закреплена Федеральным законом [89, ст. 1].
Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым «...одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипоте кой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредитора ми залогодателя...» [89, ст. 1].
В работах ряда отечественных авторов [11,60,74], занимающихся проблемами ипотечного кредитования, практически не различаются понятия «ипотека» и «ипотечный кредит». Автор считает, что это не совсем верно.
В основе понятия ипотечного кредита лежит определение кредита (от лат. creditum - ссуда, долг и credere - доверие, верить). Под кредитом подразумевается «предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратно-сти и, как правило, с уплатой процента» [20, с. 344], при этом банковский кредит - «денежная ссуда, выдаваемая банком на условиях возвратности и оплаты кредитного процента»[20, с. 59].
Ипотечный кредит (с англ. mortgage credit, real estate loan) - способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости [142, с. 377]. Залогом по Федеральному закону РФ «О залоге» для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения; институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы; жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд; земли, примыкающие государственной границе, и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом.
Таким образом, под ипотечным кредитом понимается кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отличаю ф щийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения до полнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки).
Понятия «ипотечный кредит» и «ипотечная ссуда» с точки зрения ипотечного кредитования в рамках предлагаемого исследования считаются идентичными.
Понятие и особенности механизма банковского ипотечного кредитования
Процедуры банковского ипотечного кредитования формируются и реализуются в рамках механизмов ипотечного кредитования, которые, в свою очередь являются частью инвестиционных механизмов. Оценка эффективности банковского ипотечного кредитования по сути дела является оценкой эффективности механизма банковского ипотечного кредитования.
Несмотря на то, что сам термин «механизм» в большей степени относится к механике, достаточно широко он используется и в экономической науке. В работах российских ученых, посвященных вопросам финансов, финансового менеджмента, достаточно часто используются понятия хозяйственного, экономического и финансового механизмов [9,145,149].
Современные экономические словари дают представление об экономическом механизме, например, в одном из них, экономический механизм представлен как «совокупность методов и средств воздействия на экономи-ческие процессы, их регулирование» [107, с. 223]. В наиболее распространенных подходах к определению финансового механизма он определяется как «элемент всего хозяйственного механизма, совокупность финансовых инструментов, рычагов и способов регулирования экономических процессов» [19, с. 783;107, с. 428], [20,С. 783]. Под хозяйственным механизмом в данном определении понимается «совокупность процессов, организационных структур, конкретных форм и методов управления, а также правовых норм, с помощью которых реализуются действующие в конкретных условиях экономические законы, процесс воспроизводства» [19, с. 798].
И.Т. Балабанов определяет финансовый механизм как «систему действия финансовых рычагов, выражающуюся в организации, планировании и стимулировании использования финансовых ресурсов» [9, с. 59]. Финансовый механизм у И.Т. Балабанова включает: финансовые методы, финансовые рычаги, правовое, нормативное и информационное обеспечение.
Финансовые методы данный автор определяет как способ воздействия финансовых отношений на хозяйственный процесс.
Финансовые рычаги представляют собой приемы действия финансовых методов. К финансовым рычагам относятся: «прибыль, доходы, амортизационные отчисления, экономические фонды целевого назначения, финансовые санкции, арендная плата, процентные ставки по кредитам, депозитам, облигациям» [9, с. 61].
Правовое обеспечение финансового механизма включает в себя законодательные акты, постановления, приказы, циркулярные письма и другие правовые документы. Нормативное обеспечение механизма образуют инструкции, нормативы, нормы, тарифные ставки и др. Информационное обеспечение состоит из разного рода и вида экономической, коммерческой, финансовой и прочей информации.
Более широкое определение с точки зрения структуры финансового механизма предлагают А.Д. Шеремет и А.Ф. Ионова. Они определяют финансовый механизм как систему управления финансовыми отношениями предприятия через финансовые рычаги с помощью финансовых методов [149, с. 27]. К элементам финансового механизма эти авторы относят: финансовые отношения как объект финансового управления, финансовые рычаги, финансовые методы.
Финансовые отношения - структурируются на налоговые, кредитные, бюджетные и другие отношения.
Финансовые рычаги - это набор финансовых показателей, через которые управляющая система может оказывать влияние на хозяйственную деятельность предприятия. Они включают прибыль, доход, финансовые санкции, цену, дивиденды, проценты, заработную плату, налоги и т.д.
Оценка состояния и перспектив развития банковского ипотечного кредитования в Новосибирской области
На территории Новосибирской области начиная с 2002 г. наблюдается устойчивое увеличение объемов ввода жилья с приростом за год 4,1 % (2002 г.), 35,6% (2003 г.) и 24,4% (2004 г.), о чем свидетельствуют данные табл. 10. При сохранении данной тенденции через три года будет достигнут рекордный показатель ввода жилья в Новосибирской области - 1182,1 тыс. м2 [31].
Таблица 10 - Динамика отдельных социально-экономических показателей, характеризующих строительство и ввод жилых домов в Новосибирской области за 2000-2004 гг. С каждым годом растет доля введенного частного жилья, если в 2000 г. государством было сдано в эксплуатацию 21 %, а индивидуальными застройщиками - 63 % от общего объема квадратных метров, то в 2004 г. -14,3%о и 72,3% соответственно. Темп строительства жилья в значительной степени зависит от объема инвестиций в основной капитал, направляемых на эти цели. Так, в 2000 г. в жилищном строительстве освоено 1217,8 млн руб., 4 что составляет 11,3% от общего объема инвестиций, а в 2004 г. - уже 28 84 млн руб., хотя доля снизилась до 10,5 %.
Средняя обеспеченность жильем одного жителя достигла в 2004 г. 18,8 м2 площади против 17,6 м2 в 2000 г.
Государственное или муниципальное жилье в 2004 г. получили 2 100 семей (3,5% от общего числа семей, состоящих на учете), это меньше, чем в 2000 году на 130 семей. С ростом доли частного строительства все больше семей становится собственниками нового жилья: в 2000 г. таких семей было около 4 тысяч, в 2004 г. - более 6 тысяч.
В настоящее время продолжается дальнейшее удорожание затрат на возведение жилых зданий. За период с 2000 по 2004 годы цены производите лей на строительно-монтажные работы в жилищном секторе выросли в два раза, цены производителей строительных материалов - в 3,1 раза. Стоимость строительства одного квадратного метра общей площади за исследуемый пе , риод выросла почти в 3 раза, наибольшие темпы роста отмечены в 2001 г.
На формирование цен на рынке жилья оказывают влияние многие факторы: спрос и предложение, изменение потребительских цен, курса доллара США, уровень заработной платы и др. Низкая платежеспособность населения по-прежнему остается одним из главных факторов, сдерживающих развитие рынка недвижимости. Среднестатистическому жителю Новосибирской области нужно работать 11,5 лет, чтобы приобрести однокомнатную кварти ру общей площадью 40 квадратных метров при условии исключения всех других расходов и сохранения соотношения величины средней зарплаты и стоимости жилья, сложившегося на конец 2004 г. Жителю Томской области -около б лет, Кемеровской области и Красноярского края - 7 лет, Омской области - 8 лет, Иркутской - 10, Алтайского края - почти 12 лет (табл. 11).
Показатель отношения стоимости недвижимости и годового дохода на самом деле взят из мировой практики и характеризует надежность и доступ-ность кредита.
