Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Историческое развитие ипотечных ссудо-сберегательных организаций и их правовое регулирование в РФ 11
1.1. Историческое развитие ипотечных ссудо-сберегательных организаций 11
1.1.1. Появление кооперации и первых кооперативов 11
1.1.2. Возникновение ипотечных ссудо-сберегательных организаций 19
1.2. Правовое регулирование ипотечных ссудо-сберегательных организаций в РФ 25
Глава II. Система налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций и методика оценки приобретения жилья посредством данной организации и ипотечного банка 55
2.1. Анализ влияния налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций на ставку процента по выдаваемым ими ссудам 55
2.2. Система налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций с учётом их экономического механизма 89
2.3. Методика оценки приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-
сберегательной организации и ипотечного банка 114
Глава III. Оценка приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-сберегательной организации и ипотечного банка и совершенствование
налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций 124
3.1. Оценка приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-сберегательной организации и ипотечного банка 124
3.2. Направления совершенствования законодательства ипотечных ссудо-сберегательных организаций в целях снижения ставки процента по выдаваемым ими ссудам 133
Заключение 143
Список использованной литературы
- Историческое развитие ипотечных ссудо-сберегательных организаций
- Анализ влияния налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций на ставку процента по выдаваемым ими ссудам
- Оценка приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-сберегательной организации и ипотечного банка
Введение к работе
Российская налоговая система, являющаяся важнейшим экономическим регулятором развития страны, претерпевает сегодня значительные изменения, причём от того насколько рационально в результате этих изменений она будет построена, зависит дальнейшее эффективное развитие экономики страны в целом. Государство при этом может стимулировать или, наоборот, ограничивать развитие конкретных видов экономической деятельности посредством управления механизмом налогообложения, введением или отменой налогов, изменением налоговых ставок, предоставлением или отменой различных налоговых льгот.
Несмотря на то, что сегодня во всем мире ипотечное кредитование является социальным механизмом обеспечения граждан жильём, в России рынок ипотечного кредитования только начинает активно развиваться. При этом нужно иметь ввиду, что в мировой экономике сложилось несколько моделей ипотечного кредитования, одной из которых является сбалансировано автономная модель, получившая своё наибольшее распространение в Германии. В России сегодня государство наибольшее внимание уделяет развитию расширенно-открытой (или американской) модели ипотечного кредитования, однако результаты этого процесса весьма скромны - по данным Ассоциации российских банков, с использованием ипотечного кредита в России приобретается 1,5 % жилья, в перерасчёте на объём ВВП это 0,007 процента, в то время как в США данный показатель составляет 55 %, а в Европе - 35 %, причём, по мнению экспертов, резкого снижения процентных ставок по ипотечным кредитам скорее всего не произойдёт [21].
В свете этого, возможность использования в России сбалансировано автономной модели ипотечного кредитования, ключевым признаком которой является ссудо-сберегательный принцип функционирования, приобретает особую значимость. Кроме того, учёные из Института экономики РАН утверждают, что на данном этапе экономического развития России наиболее адекватной сложившейся ситуации и быстрореализуемой является программа развития закрытой ссудно-сберегательной системы финансирования жилищного строительства, что в России нет другого такого экономического и социального приоритета, который бы мог в очень короткой и обозримой перспективе обеспечить резкое увеличение темпов экономического роста, направить значительную часть выведенных из оборота сбережений населения в реальные инвестиции, обеспечить социальную стабильность в России [30].
При этом, по мнению тех же учёных, основывающемся на анализе мирового и российского опыта, успешное развитие эффективной системы финансирования жилищного строительства в России возможно только при активной роли государства в создании экономических, законодательных, налоговых условий, а также его непосредственном участии в создании инфраструктуры рынка, поскольку отдельные субъекты РФ и участники финансового рынка не в состоянии самостоятельно, без поддержки со стороны российского правительства, ЦБ РФ, законодательных органов решить данную задачу [30].
Всё это делает актуальным исследование налогообложения организаций, использующих ссудо-сберегательный принцип жилищного кредитования1, а точнее - влияние налогообложения на ставку по ссудам, предоставляемыми указанными организациями2.
Актуальность исследования напрямую зависит от уровня обеспеченности населения РФ жильём. Из характеризующих спрос на рынке жилья данных [87], представленных Минпромэнерго РФ, следует, что средняя обеспеченность жильём в России составляет 19,7 кв.м. на человека, при этом 61 % населения РФ хотят улучшить свои жилищные условия.
Необходимо также учитывать, что жильё относится к числу главных условий реализации человеческого потенциала, поскольку помимо физиоло 5 гической потребности людей, оно удовлетворяет интеллектуальную и социальную потребности. Кроме того, успешное решение жилищной проблемы поможет в решении демографической проблемы, в то время как отсутствие адекватного жилья будет сдерживать развитие творческой инициативы, вести к деградации личности и социума. По утверждению некоторых исследователей, существуют тесные корреляции, с одной стороны, между условиями проживания, возможностью их улучшения, реальностью выбора места жительства, и, с другой стороны, уровнем занятости населения, здоровьем, ростом благосостояния и культуры, социальной стабильностью общества [24].
Степень разработанности проблемы. Основы теории кооперации и её сущность изложены в трудах таких зарубежных и российских учёных-экономистов, как: Ш. Жид, Р. Оуэн, Ф. Райффайзен, Л. Теплова, Л. Уколова, Г. Шульце-Делитче и другие.
Основные положения теории налогообложения отражены в трудах Дж. Кейнса, Дж. Милля, И.Х. Озерова, У. Петти, Д. Риккардо, А. Смита, М.Н. Соболева, Н.И. Тургенева и др. Проблемам совершенствования налогообложения в процессе реформирования российской экономики посвящены работы И.А. Горского, Л.П. Павловой, В.Г. Панскова, А.Б. Паскачева, С.Г. Пепеляе-ва, А.П. Починка, Д.Г. Черника, С.Д. Шаталова и др.
Однако проблемы совершенствования системы налогообложения организаций потребительской кооперации всё ещё остаются недостаточно глубоко изученными, а проведённое исследование показывает, что оптимальной с точки зрения налогообложения организационно-правовой формой, в которой можно реализовать ипотечную ссудо-сберегательную организацию является некоммерческая организация - специализированный потребительский кооператив. В связи с этим, возникает необходимость исследования направлений совершенствования налогообложения указанных специализированных потребительских кооперативов с учётом возможности использования их деятельности для решения жилищной проблемы в РФ.
Кроме того, недостаточная теоретическая разработанность возможностей практического применения в разрезе налогообложения в РФ сбаланси-ровано-автономной модели ипотечного кредитования для решения жилищной проблемы определила выбор темы, цель, задачи и предмет исследования.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методики по совершенствованию налогообложения деятельности ипотечных ссудо-сберегательных организаций, реализуемых в организационно-правовой форме специализированного потребительского кооператива, которая позволит снизить процентную ставку по предоставляемым ими ссудам на приобретение жилья.
Для достижения данной цели в работе решаются следующие задачи: проанализировать историю развития ипотечных ссудо-сберегательных организаций и выделить типы этих организаций в зависимости от этапа их развития с целью определения наиболее соответствующего условиям России;
- исследовать законодательство, регулирующее в РФ деятельность ипотечных ссудо-сберегательных организаций и выявить его существенные недостатки;
- обобщить опыт организации деятельности стройсберкасс в Германии для возможности его использования в России;
разработать систему налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций с учётом их экономического механизма аккумулирования и использования предназначенных для приобретения жилья средств;
- описать методику вариантной оценки приобретения жилья для оценки и определения возможностей практического использования деятельности ипотечных ссудо-сберегательных организаций в РФ;
- выработать направления совершенствования налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций в части изменения действующих законодательных актов.
Объект исследования - система налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций, реализованных в организационно-правовой форме специализированных потребительских кооперативов.
Предмет исследования - влияние налогового бремени на ставку процента по ссудам, которые предоставляют ипотечные ссудо-сберегательные организации.
Теоретико-методологической основой исследования послужили основные положения экономической теории, труды современных российских и зарубежных учёных экономистов, статьи, связанные с проблематикой развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, опубликованные в научных сборниках и периодической печати, а также законодательство по налогам и сборам, в том числе комментарии и разъяснения к нему.
В ходе исследования использовались законодательные и нормативные акты, материалы ФНС РФ, достижения ведущих научных школ в области налогов и налогообложения, публикуемые государственными органами данные статистической отчётности, российские и зарубежные ресурсы глобальной информационной сети Интернет.
Научная новизна исследования состоит в разработке концепции налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций, основной идеей которой является создание благоприятных условий для повышения доступности ссуд на приобретение жилья, и её последующем трансформировании в рекомендации по совершенствованию действующего законодательства. Элементы новизны содержат следующие результаты исследования, вынесенные на защиту:
дана авторская интерпретация понятия ипотечной ссудо-сберегательной организации как организации, которая в рамках своей деятельности осуществляет два вида операций: приём вкладов от лиц, желающих в будущем получить кредиты на приобретение или строительство жилья и выдача этих кредитов указанным лицам. Обоснование понятия позволило унифицировать сложившуюся терминологию в целях более глубокого пони мания сущности, особенностей и экономического содержания данного явления, определения его места;
- сформулированы и раскрыты принципы построения системы налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций: принцип справедливости (максимально возможное снижение налогового бремени), принцип определённости (совершенствование правовой основы налогообложения), принцип удобства (устранение значительного количества неудобств, связанных с уплатой налогов и сборов), принцип эффективности (для сокращения расходов, связанных с расчётами, уплатой налогов и оплатой труда соответствующих специалистов) и принцип приоритетности (его реализация направлена на повышение доступности ссуд на приобретение жилья). Эти принципы позволяют построить научно обоснованную систему налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций;
- определены цель, состав и содержание основных элементов системы налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций. Целью системы является создание благоприятных условий для повышения доступности ссуд на приобретения жилья, а в качестве её субъектов выступают государство и ипотечные ссудо-сберегательные организации, создаваемые в организационно-правовой форме специализированных потребительских кооперативов. Деятельность их базируется на экономическом механизме аккумулирования и использования предназначенных для строительства или приобретения жилья средств. Объектом системы налогообложения служат средства, предназначенные для строительства или приобретения жилья, лицами, которые планируют улучшить свои жилищные условия. Взаимодействие субъектов выражается в предоставлении государством ипотечным ссудо-сберегательным организациям налоговых льгот, что позволяет им снизить ставку процента за пользование ссудой. Построение такой системы налогообложения позволит государству налоговыми методами стимулировать развитие закрытой ссудо-сберегательной системы финансирования жилищного строительства;
- выявлены особенности влияния налогового бремени на деятельность ипотечных ссудо-сберегательных организаций, и разработана методика исчисления налоговой нагрузки, позволяющая в зависимости от ставки единого социального налога, налога на имущество организаций и налога на доходы физических лиц рассчитать реальную ставку процента по предоставляемым ипотечными ссудо-сберегательными организациями ссудам;
- разработана авторская методика вариантной оценки приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-сберегательной организации с учётом её экономического механизма и банка, предоставляющего ипотечные кредиты, которая на основании заданных условий позволяет рассчитать стоимость жилья при различных вариантах его приобретения и выбрать наиболее эффективный;
- раскрыты основные направления изменения действующего законодательства, реализация которых направлена на построение экономически обоснованной системы налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций: снижение ставки единого социального налога для жилищных накопительных кооперативов, освобождение от обложения налогом на доходы физических лиц доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми займами (кредитами) на приобретение или строительство жилья, и освобождение имущества жилищных накопительных кооперативов, которое является объектом жилищного фонда, от обложения налогом на имущество организаций.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Практическая значимость данного исследования состоит в выработке ряда практических предложений по совершенствованию законодательной базы, регулирующей налогообложение деятельности ипотечных ссудо-сберегательных организаций, которые могут быть использованы государственными органами при решении жилищной проблемы в РФ.
Содержащиеся в диссертации теоретические разработки могут быть использованы в ходе дальнейших исследований по данной тематике.
Кроме того, исследование содержит ряд теоретических выводов и рекомендаций, которые могут быть использованы налогоплательщиками - ипотечными ссудо-сберегательными организациями.
Историческое развитие ипотечных ссудо-сберегательных организаций
По мнению В. Кутузова [44], все действующие системы жилищного финансирования стран с рыночной экономикой совмещают две модели: депозитную (ссудосберегательную) и ипотечную. В соответствии с этим, можно выделить два принципиальных вида организаций [50; 77; 72], осуществляющих жилищное кредитование:
1) модель депозитного института, деятельность которого основана на аккумулировании средств для целей ипотечного кредитования через вклады и контрактные сбережения граждан, желающих в будущем получить ипотечные кредиты;
2) модель ипотечной компании (ипотечные банки), привлекающей средства не за счёт вкладов, а за счёт мобилизации средств на рынке капитала, как правило, путём выпуска долговых обязательств (закладных, облигаций или ценных бумаг, обеспеченных закладными).
В данной работе для обозначения организаций, построенных по принципу модели депозитного института, предлагается использование разработанного автором понятия «ипотечные ссудо-сберегательные организации». Под термином «ипотечные ссудо-сберегательные организации» подразумеваются организации, которые осуществляют всего два вида операций в рамках своей деятельности: а) приём вкладов от лиц, желающих в будущем по 12 лучить кредиты на приобретение или строительство жилья, б) выдача данных кредитов указанным лицам.
Жилищный накопительный кооператив (ЖНК), исходя из этой классификации, относится к ипотечным ссудо-сберегательным организациям (ИС-СО), однако здесь имеется существенная особенность. Ипотека, с точки зрения романо-германской правовой системы, и могидж (mortgage) с точки зрения англосаксонской правовой системы, подразумевают под собой некое обременение, залог недвижимого имущества. В России же ситуация иная, члены ЖНК согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ приобретают право собственности на недвижимость только после полной выплаты паевого взноса (т.е. погашения ссуды). До момента выплаты недвижимость принадлежит ЖНК, и термин «ипотека» в его классическом значении здесь не уместен. Несмотря на это, подобная ситуация имеет определённое сходство с ипотекой в Германии, поскольку там допускается продажа залогодержателем заложенного имущества залогодателя даже без согласия залогодателя. И единственным отличием в данном случае будет регистрация права собственности на недвижимое имущество на ЖНК без регистрации какого-либо залога, хотя лицо, являющееся членом ЖНК, прямо указывает в заключаемом с ЖНК договоре конкретную недвижимость, которая перейдёт к нему после погашения ссуды.
Необходимо отметить, что в некоторых случаях использование данного термина достаточно условно - например, применительно к аналогичным зарубежным организациям, поскольку законодательство зарубежных стран наделяет данные организации более широким перечень прав. Например, в Германии стройсберкассы имеют право вкладывать средства в активы, государственные ценные бумаги, а в России ЖНК согласно пп. 2 п. 1 ст. 16 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (ФЗ № 215) обладают правом «вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства», а пп. 4 п. 1 ст. 16 указанного закона наделяет его правом «привлекать заёмные денежные средства» в соответствии с п. 3 ст. 47 ФЗ № 215.
Основывающуюся на ссудо-сберегательном принципе систему приобретения жилья, исследователи относят к сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования [69; 41], которую иногда ещё называют «немецкой ипотекой», поскольку посредством деятельности bausparkassen (строй-сберкасс) она наиболее развита в Германии.
Однако прежде, чем перейти к дальнейшему рассмотрению современных ипотечных ссудо-сберегательных организаций, необходимо затронуть историю их возникновения, а учитывая тот факт, что большинство современных ипотечных ссудо-сберегательных организаций является результатом эволюции первых кооперативов и других кооперативных форм, то рассмотрение их истории должно начинаться с истории появления первых кооперативов, в том числе и истории возникновения кооперации как таковой.
«Кооперация» (cooperatio) в переводе с латинского языка означает «сотрудничество, совместное ведение дел». Несмотря на то, что данный термин достаточно поздно (в XIX веке) стал применяться в юридической практике, первые элементы кооперации были закреплены римским частным правом в договоре простого товарищества - «societas». Согласно Институциям Юстиниана (Кн.З-XXV) по договору простого товарищества несколько лиц вступали «...в общение всем своим имуществом, или ради осуществления одного какого-либо предприятия, например, ради покупки или продажи рабов, масла, вина, хлеба в зерне». При этом даже не учитывался краеугольный принцип сословности права, и не равные по своему имущественному положению лица могли вступать в товарищество: «Лица, не равные по своему имущественному положению, могут вступать в товарищество; и это товарищество имеет силу, ибо часто более бедный восполняет своей работой то, чего по сравнению с другими участниками товарищества не хватает в его имуществе» [20]. Кроме того, черты кооперации можно было наблюдать в римских коллегиях, которые возникли в связи с отправлением культа и состояли из соседей, ремесленников, земляков, лиц, вскладчину обеспечивающих себе место на кладбище или в колумбарии. С согласия учредителей коллегий в них можно было принимать рабов.
Если говорить об экономическом значении кооперации, то можно привести следующие слова: «...Выгоды простой Кооперации выражаются английской пословицей, гласящей, что "две собаки вместе поймают больше зайцев, чем четыре собаки порознь". Они сводятся к следующему: 1) сотрудничество ... увеличивает интенсивность или напряженность труда каждого из участников ... 2) только благодаря сотрудничеству становятся возможными многие работы, исполнение которых превосходит силы отдельного человека ... 4) сотрудничество ... сокращает количество труда, необходимое для производства определенного продукта...» [8].
Кооператив же это предприятие или их объединение, которое на основе кооперации осуществляет разнообразную деятельность. При этом не имеет значения, как называется кооператив - артель, товарищество, общество и т.п.
Анализ влияния налогообложения ипотечных ссудо-сберегательных организаций на ставку процента по выдаваемым ими ссудам
Очевидно, что налогообложение оказывает влияние на формирование ставки процента ИССО по выдаваемым ссудам, и это влияние будет исследовано ниже.
В течение последних нескольких лет налоговое законодательство претерпело значительные изменения. В частности, с 1 января 2005 года в соответствии с п. 7 ст. 1 и ст. 7 Федерального закона РФ от 29 июля 2004 г. N 95-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ и признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) РФ о налогах и сборах» стал действовать иной, более сокращённый перечень налогов и сборов (табл. 1):
Согласно новой редакции ст. 12 НК РФ: «1. В Российской Федерации устанавливаются следующие виды налогов и сборов: федеральные, региональные и местные.
2. Федеральными налогами и сборами признаются налоги и сборы, которые установлены настоящим Кодексом и обязательные к уплате на всей территории Российской Федерации, если иное не предусмотрено пунктом 7 настоящей статьи.
3. Региональными налогами признаются налоги, которые установлены настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации о налогах и обязательны к уплате на территориях соответствующих субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено пунктом 7 настоящей статьи.
В редакции Налогового Кодекса РФ, действующей до 01 января 2005 года В редакции Налогового Кодекса РФ, действующей после 01 января 2005 года
Федеральные налоги и сборы (ст. 13 НК РФ) 1) налог на добавленную стоимость;2) акцизы на отдельные виды товаров (услуг)и отдельные виды минерального сырья;3) налог на прибыль (доход) организаций;4) налог на доходы от капитала;5) подоходный налог с физических лиц;6) взносы в государственные социальныевнебюджетные фонды;7) государственная пошлина;8) таможенная пошлина и таможенные сборы;9) налог на пользование недрами;10) налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;11) налог на дополнительный доход от добычи углеводородов;12) сбор за право пользования объектамиживотного мира и водными биологическимиресурсами;13) лесной налог;14) водный налог;15) экологический налог;16) федеральные лицензионные сборы. Федеральные налоги и сборы (ст. 13 НК РФ) 1) налог на добавленную стоимость;2) акцизы;3) налог на доходы физических лиц;4) единый социальный налог;5) налог на прибыль организаций;6) налог на добычу полезных ископаемых;7) налог на наследование или дарение;8) водный налог;9) сборы за пользование объектами животногомира и за пользование объектами водных биологических ресурсов;10) государственная пошлина.
Региональные налоги и сборы (ст. 14 НК РФ) 1) налог на имущество организаций;2) налог на недвижимость;3) дорожный налог;4) транспортный налог;5) налог с продаж;6) налог на игорный бизнес;7) региональные лицензионные сборы. Региональные налоги (ст. 14 НК РФ) 1) налог на имущество организаций;2) налог на игорный бизнес;3) транспортный налог.
Местные налоги и сборы 1) земельный налог;2) налог на имущество физических лиц;3) налог на рекламу;4) налог на наследование или дарение;5) местные лицензионные сборы. IS «лх — ь . - ни иs w 1) земельный налог;2) налог на имущество физических лиц. 4. Местными налогами признаются налоги, которые установлены настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований о налогах и обязательны к уплате на территориях соответствующих муниципальных образований, если иное не предусмотрено настоящим пунктом и пунктом 7 настоящей статьи».
Таким образом, новая редакция статей 12-15 НК РФ помимо того, что сокращает перечень налогов и сборов, устанавливает более чёткое деление, согласно которому на федеральном уровне существуют налоги и сборы, а на региональном и местном уровне существуют только налоги (т.е. региональные и местные сборы исключаются).
В соответствии с п. 6 ст. 12 НК РФ «не могут устанавливаться федеральные, региональные или местные налоги и сборы, не предусмотренные настоящим Кодексом».
Итак, ниже будут рассмотрены установленные НК РФ налоги и сборы в разрезе обложения ИССО, при этом рассматриваемые налоги и сборы подразделены на две группы: не оказывающие и оказывающие влияние на ставку процента по выдаваемым ИССО ссудам налоги и сборы. Исходя из того, что, на наш взгляд, в России сегодня целесообразно развивать ликвидируемые и серийные кооперативные сообщества , а также тот факт, что ИССО в соответствии с ГК РФ может быть реализована в организационно-правовой форме специализированного потребительского кооператива, который предоставляет ссуды на приобретение жилья - либо ЖНК, либо какого-либо иного (ПИК, ИПК - ипотечный потребительский кооператив и т.д.) исследование налогообложения ИССО осуществляется на основании того, что ИССО - это специализированный потребительский кооператив (СПК).
Оценка приобретения жилья посредством ипотечной ссудо-сберегательной организации и ипотечного банка
Если говорить о возможности использования в России деятельности ИССО для решения жилищной проблемы, то можно сравнить покупку жилья через ИССО и банки, предоставляющие ипотечные кредиты.
При этом будем исходить из следующих данных:
1) семья из трёх человек (двое работающих родителей + ребёнок) желает приобрести 1-комнатную квартиру площадью 45 кв.м.;
2) доход семьи рассчитывается исходя из того, что по сообщению Федеральной службы государственной статистики начисленная средняя зара-ботная плата в РФ в IV квартале 2004 года составила 7582 рубля .
Тогда доход семьи в месяц составляет: 7 582 х 2 х 0,87 (т.е. минус 13 % НДФЛ) = 13 192,68 рублей; 3) расход семьи рассчитывается исходя из прожиточного минимума. Постановлением Правительства РФ от 02.03.2005 № 105 "Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным соци ально-демографическим группам населения в целом по Российской Федера ции за IV квартал 2004 г." установлена величина прожиточного минимума в размере 2690 рубль для трудоспособного населения и 2394 рублей для детей. Тогда расход семьи в месяц составляет: 2 690 х 2 + 2 394 = 7 774 рублей; 4) ежемесячные накопления семьи составят: Данная информация размещена на сайте Федеральной службы государственной статистики: http://www.gks.ru/scripts/free/lc.exe?XXXX03r.l.l.l.I/050280R 125 13 192,68 - 7 774 = 5 418,68 рублей; 5) стоимость квартиры рассчитывается исходя из того, что Приказом Минпромэнерго РФ от 30 ноября 2004 г. N 160 "О средней рыночной стоимо сти 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2005 г. для расчета разме ров безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений все ми категориями граждан, которым указанные субсидии и ссуды предостав ляются за счет средств федерального бюджета" средняя стоимость квадрат ного метра по РФ установлена в размере 11 170 рублей. Тогда установим стоимость квартиры на начало первого года (т.е. 2005) в размере: 11 170x45 =475 200 рублей;
6) увеличение цены недвижимости будем рассчитывать исходя из того,
что Постановлением Госстроя России от 29.11.2002 N 160 "О средней рыноч ной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2003 г. для расчета размеров безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета" средняя стоимость квадратного по РФ на начало 2003 года составляла 9 650 рублей.
Тогда установим ежегодный прирост цены квартиры в размере: (11 170 - 9 650): 9 650 : 2 х 100 % = 7,88 %;
7) условия приобретения жилья через ИССО следующие :
- для приобретения жилья необходимо путём внесения ежемесячных платежей накопить не менее 50 % от её стоимости и выплатить вступительный взнос в размере 4 % от её стоимости;
- платежи (начинают выплачиваться после приобретения жилья): членский взнос - 3 % в год от величины ссуды (по условиям ПИК
«Строим Вместе» процент выплачивается от величины остатка ссуды, однако для упрощения расчётов величина ссуды меняться не будет);
Итак, несмотря на некоторую абстрагированность данного расчёта, очевидным является то, что, используя ИССО, семья сможет приобрести жильё на 8-ой год и в течение следующих 8-ти лет и почти 12 месяцев полностью выплатит ссуду. Посредством ипотечного кредита банка семье наиболее выгодно приобрести жильё на 7-ой год, однако её окончательная стоимость (т.е. с учётом выплаты процентов по ссуде) составит 1 968 686,72 рублей, а при приобретении жилья через ИССО (т.е. с учётом вступительного взноса, членского взноса, отчислений в Резервный Фонд) - 1 102 516,53 рублей. Кроме того, немаловажным преимуществом ИССО является то, что единственным необходимым документом для вступления в неё является паспорт, в отличие от банков, которые требуют большой пакет документов, включая и те, которые подтверждают платёжеспособность получателя ссуды.
В принципе, можно даже вычислить средний процент (т.е. с учётом выплаты вступительного взноса, членских взносов, отчислений в резервный фонд) за пользование ссудой, предоставленной ИССО. Он будет составлять 7,51 % в год (по сравнению с 15 %, устанавливаемыми банком): [34 181,38 (вступительный взнос) + 8,96 (срок погашения) х {11 055,68 (членские взносы в год) + 12 818,02 (отчисления в резервный фонд в год)}] / 368 522,60 (величина ссуды) / 8,96 (срок погашения) х 100 %.
Теперь произведём расчёт с учётом того, что у семьи к началу накоплений уже имеется 20 % от стоимости жилья - т.е. 45 х 10 560 х 0,2 = 95 040 рублей. Полученные результаты оформим в виде табл. 7 и 8.
Из расчётов видно, что через ИССО семья сможет приобрести квартиру на 5-ый год, а через банк наиболее выгодно приобрести квартиру на шестой. Однако итоговая стоимость квартиры в первом случае составляет 825 358,87 рублей, а во втором - 1 070 965,81 рублей. При этом средний процент за пользование ссудой, предоставленной ИССО, будет составлять 8,07 % в год:
