Содержание к диссертации
Введение
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ СЕЛА И МЕХАНИЗМЫ ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ 10
Жилищная сфера как отрасль социальной инфраструктуры села и система показателей, характеризующая ее развитие 10
Источники и формы финансирования инвестиций в жилищную сферу села 30
Ипотечное кредитование в системе жилищного инвестирования,... 43
2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ СЕЛЬСКОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА И ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ СЕЛЬСКОГО НАСЕЛЕНИЯ 64
Характеристика сельского жилищного фонда и анализ тенденций его воспроизводства 64
Анализ современного состояния жилищных условий сельского населения 88
Оценка доступности жилья для сельского населения 98
3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ СЕЛЬСКИХ ТЕРРИТОРИЙ 106
Определение потребности в инвестиционных ресурсах на развитие сельской жилищной сферы 106
Организационно-правовые основы формирования системы ипотечного жилищного кредитования в сельской местности 112
Экономический механизм повышения доступности ипотечных кредитов для сельского населения 129
Методические подходы к оценке эффективности государственной поддержки сельских граждан в системе ипотечного жилищного кредитования 139
Выводы и предложения 148
Список использованных источников 156
Приложения... 167
- Жилищная сфера как отрасль социальной инфраструктуры села и система показателей, характеризующая ее развитие
- Характеристика сельского жилищного фонда и анализ тенденций его воспроизводства
- Определение потребности в инвестиционных ресурсах на развитие сельской жилищной сферы
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В настоящее время одним из условий активизации инвестиционной деятельности в аграрной сфере является реализация государственной политики Правительства РФ и, в частности, приоритетного национального проекта «Развитие АПК». Обеспечение эффективности инвестиций в производственные объекты требует вложения средств и в объекты социальной инфраструктуры, и, прежде всего, в строительство благоустроенного жилья в сельской местности. В условиях сокращения социальных инвестиций со стороны государства и хозяйствующих субъектов, а также низкого уровня доходов сельского населения необходим поиск иных источников жилищного инвестирования. Одним из таких источников может стать ипотечное жилищное кредитование, позволяющее привлечь долгосрочные финансовые ресурсы в систему инвестирования сельской жилищной сферы на основе принципов многоканального финансирования.
Данный вид кредитования пока не получил широкого развития на селе, поскольку до сих пор не выработаны эффективные механизмы реализации ипотеки в сельской местности. В связи с этим возникает необходимость разработки организационно-экономических мер по формированию системы ипотечного жилищного кредитования с учетом специфических особенностей сельского образа жизни, уровня и структуры доходов сельского населения, развития инновационно-инвестиционной стратегии России. Возрастающая потребность в ипотечно-инвестиционных ресурсах, с одной стороны, и недостаточная разработанность теоретико-методологических и прикладных аспектов ипотечного жилищного кредитования применительно к жилищной сфере села, с другой стороны, обусловили актуальность и определили выбор темы настоящего исследования.
Степень изученности проблемы. Рассматриваемая проблема носит многоплановый характер и затрагивает не только вопросы ипотечного кредитования, но и вопросы инвестиционного и социального развития сельских территорий.
Проблемы инвестиционного развития аграрной экономики нашли отражение в работах Д.С. Алексанова, Н.А. Борхунова, A.M. Гатаулина, В.А. Гуда- шева, Н.Ф, Зарук, А .Я. Кибирова, А.Р. Кулова, В.Ф. Урусова.
Социальному обустройству сельских территорий, в том числе и проблеме улучшения жилищных условий сельского населения, посвящены исследования В.А. Богданове ко го, Л.В. Бондаренко, Б.П. Панкова, В.В. Пациорковского, А.В. Петрикова, Н.Г. Тарасова.
Теоретические и методологические аспекты формирования ипотечных отношений применительно к сельскому хозяйству рассматриваются в трудах
A. С. Миндрина, К.И. Панковой, А.Э. Сагайдака, Б.В. Сергацковой.
Проблема ипотечного жилищного кредитования в российской экономике освещена в трудах многих отечественных и зарубежных экономистов: Л.П. Белых, В.И. Бусова, М.Б. Берковича, B.C. Ема, В.Н. Киданова, В.А. Кудрявцева,
B. И. Лимаренко, В.В. Меркулова, В.А. Москвина, Е.В. Орешковича, И.А. Разу- мовой, Л.И. Рябченко, Л.В. Слюсаренко, В.В. Смирнова, О.Ю. Старкова, А.Н. Ужегова, Г.А. Цылиной, Е.В. Черных, Н. Ордуэй, Т. Стейнметца, Ф. Уитта, Д. Фридмана.
Вместе с тем, отдельные вопросы развития ипотеки в системе жилищного инвестирования остаются недостаточно изученными и требуют своего дальнейшего исследования применительно к специфическим условиям сельских территорий.
Цель исследования состояла в научном обосновании методических положений и разработке практических предложений по формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в сельской местности с учетом специфики реализуемых национальных проектов в современной России.
В соответствии с поставленной целью были решены следующие задачи:
- обобщены труды отечественных и зарубежных исследователей, раскрывающие теоретические и методические аспекты развития ипотечных отношений;
- систематизированы источники и формы финансирования инвестиций в сельскую жилищную сферу, показано место среди них ипотечного кредитования;
- выявлены тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России;
- проведена оценка остроты жилищной проблемы на селе, включающая анализ состояния жилищного фонда и жилищных условий сельского населения, уровня доступности жилья в сельской местности;
- разработаны предложения и рекомендации по формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования применительно к условиям сельских территорий.
Объект исследования - процессы, связанные с развитием ипотечных отношений в системе инвестирования жилищной сферы сельских территорий.
Предмет исследования - совокупность финансово-экономических отношений, складывающихся в процессе формирования системы ипотечного жилищного кредитования и встраивания ее в общую систему организации инвестирования жилищной сферы села.
Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области аграркой экономики и финансов, денежно-кредитных отношений, развития инвестиционной деятельности, ипотечного кредитования, а также нормативно-правовые акты законодательных и исполнительных органов власти на федеральном и региональном уровнях, разработки ведущих научно-исследовательских институтов.
Информационной базой исследования послужили статистические материалы Росстата РФ, Министерства сельского хозяйства РФ, Центрального банка РФ, данные бухгалтерской отчетности сельскохозяйственных организаций Тамбовской области, материалы и рекомендации научно-практических конференций и семинаров, данные информационных и рейтинговых агентств, материалы, опубликованные в периодической печати и размещенные в сети Интернет.
В процессе работы использовались диалектический, монографический, абстрактно-логический, экономико-статистический, социологический, расчет- но-конструктивный методы исследований.
Научная новизна представленных к защите результатов содержится в следующих положениях диссертации:
по спегршльности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:
- развиты теоретические положения по вопросам инвестирования в жилищную сферу села в части обоснования необходимости использования в сложившихся экономических условиях ипотечного жилищного кредитования как перспективного источника финансирования инвестиций в строительство (приобретение) жилья на селе;
- разработана модель организации системы инвестирования жилищной сферы сельских территорий на региональном уровне, обеспечивающая использование программно-целевого подхода для взаимосвязи различных источников инвестирования строительства (приобретения) жилья;
- предложены методические подходы к определению потребности в инвестиционных ресурсах и источниках их формирования для обеспечения жильем квалифицированных кадров, обеспечивающих устойчивый рост агропромышленного производства и его конкурентоспособность в условиях отечественного и мирового рынков;
по специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обрагцение и кредит:
- обосновано использование кредитных потребительских кооперативов в качестве финансового института организации системы ипотечного жилищного кредитования в сельской местности (в работе они названы «сельскими ипотечными кооперативами»);
- разработаны направления поэтапной трансформации формирующейся жилищной ипотеки на селе в сторону создания классической модели ипотечного кредитования, предусматривающей расширение источников рефинансирова- ния ипотечных кредитов за счет формирования рынка ипотечных ценных бумаг;
- предложена схема погашения ипотечных жилищных кредитов, учитывающая специфику получения доходов сельскими жителями;
- развиты методические подходы к сравнительной оценке эффективности различных форм государственной поддержки сельских граждан в системе ипотечного жилищного кредитования и выбору наиболее оптимальной из них с учетом специфики реализации национальных проектов в регионах.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты могут быть использованы при обосновании источников инвестирования в рамках федеральных и региональных программ развития жилищного строительства и ипотечного кредитования в сельской местности, что будет способствовать реализации приоритетных национальных проектов в области сельского хозяйства и формирования рынка доступного жилья. Это позволит создать условия для привлечения долгосрочных финансовых ресурсов и активизации инвестиционных процессов в сельском жилищном строительстве, решить проблему закрепления молодых специалистов в сельском хозяйстве, а в итоге - улучшить демографическую ситуацию на селе.
Отдельные результаты, полученные в ходе диссертационного исследования, могут стать основой для проведения дальнейших научных исследований в области жилищного инвестирования и ипотечного кредитования, а также могут быть использованы в учебном процессе при изучении финансово- экономических специальностей.
Апробация результатов исследования.
Диссертация выполнена в соответствии с планом научных исследований ГНУ ВНИЭТУСХ по теме «Разработать научные основы развития и рационального использования производственного потенциала, ресурсосбережения и экологизации в АПК» (№ ГР 01.200.117750).
Отдельные положения диссертации, носящие методический характер, были использованы при проведении ГНУ ВНИЭТУСХ исследований по заказу
Министерства сельского хозяйства РФ по теме «Разработать методические рекомендации по формированию и развитию системы ипотечиого кредитования в сельской местности» (государственный контракт № 165/13 от 28.10.2005).
Основные положения, выводы и результаты диссертационного исследования обсуждались на всероссийских и международных научно-практических конференциях: «Ипотека в России» (г. Москва, 2002 г.), «Социально- экономические проблемы российских регионов: осмысление, формирование подходов и механизмов решения в условиях ориентации на экономическое созидание» (г. Липецк, 2003 г.), «Институциональные условия развития сельского хозяйства России: эволюция социально-экономической функции и рыночной структуры» (г. Ростов-на-Дону, 2004 г.), «Рынок аграрного труда: трансформация занятости, оплата, производительность» (г. Москва, 2005 г.), «Государственное регулирование сельского хозяйства: концепции, механизмы, эффективность» (X Никоновские чтения, г. Москва, 2005 г.), а также II Всероссийском Конгрессе экономистов-аграрников «Устойчивое развитие агропродовольственного сектора как важнейший фактор социально-экономической стабильности России» (г. Москва, 2006 г.).
Разработанные предложения по формированию системы ипотечного жилищного кредитования применительно к условиям сельской местности приняты к внедрению областным Управлением сельского хозяйства и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области, что подтверждено официальными документами.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 14 научных работ общим объемом 21,6 п.л., в т.ч. авторских - 8,2 п.л.
Объем и структура диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованных источников, включающего 186 наименований. Основное содержание работы изложено на 155 стр. компьютерного текста, содержит 34 таблицы, 30 рисунков и 20 приложений.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, определены цель и задачи, объект и предмет исследования, изложена научная новизна и практическая значимость работы.
Первая глава «Теоретические основы функционирования жилищной сферы села и механизмы жилищного инвестирования» посвящена теоретическим и методическим вопросам инвестирования жилищной сферы села, где ключевое место отведено ипотечному жилищному кредитованию. Здесь же представлена разработанная модель организации системы инвестирования жилищной сферы сельских территорий на региональном уровне, раскрыто экономическое содержание понятий «ипотека», «ипотечное жилищное кредитование», приведена результаты сравнительного анализа моделей организации ипотечного кредитования.
Во второй главе «Анализ современного состояния сельского жилищного фонда и жилищных условий сельского населения» рассмотрено состояние и тенденции воспроизводства сельского жилищного фонда, проанализированы жилищные условия сельского населения и дана оценка доступности жилья на селе, выявлена необходимость развития ипотечного жилищного кредитования в сельской местности как реального источника инвестиций в строительство (приобретение) жилья.
Третья глава «Основные направления развития ипотечного жилищного кредитования в условиях сельских территорий» содержит методические рекомендации по определению потребности в инвестициях и источниках их финансирования для развития сельской жилищной сферы, практические предложения по организации системы ипотечного жилищного кредитования и повышению доступности ипотечных кредитов, а также методические подходы к оценке эффективности государственной поддержки сельских граждан в системе ипотечного жилищного кредитования.
В выводах и предложениях представлены кратко сформулированные основные результаты исследования, предложения и рекомендации, направленные на активизацию инвестиционных процессов в сельской жилищной сфере, в том числе с использованием механизма ипотечного кредитования.
Жилищная сфера как отрасль социальной инфраструктуры села и система показателей, характеризующая ее развитие
Одним из проявлений затянувшегося кризиса в аграрном секторе экономики стало значительное ухудшение ситуации в социальной сфере села, нарастание темпов отставания качества сельской жизни от городского уровня. Важной социальной составляющей сельского развития является жилищная сфера, неудовлетворительное состояние которой определяет сегодня приоритетность поиска эффективных методов решения жилищной проблемы на селе. В современных условиях одним из таких механизмов может стать ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья сельскими жителями, что является основной выдвигаемой гипотезой настоящего исследования.
Социальная направленность функционирования и развития жилищной сферы села определяет целесообразность изучения и дефиниции базовых понятий, связанных с функционированием социального комплекса в целом, определения места и роли жилищной сферы в его структуре.
В научной литературе используются различные понятия, связанные с функционированием социальной сферы. Среди ученых не сложилось пока единой точки зрения относительно содержательного наполнения данного понятия. В этой связи встает необходимость систематизации различных подходов к определению социальной сферы, выявления различий между ними, и на этой основе - формулирования наиболее адекватного современному состоянию российского села понятия, охватывающего социальную составляющую сельского развития.
Рассмотрение содержания данных категорий необходимо осуществлять с учетом перехода нашей страны, начиная с 1991 г., на принятую в мировой практике методологию статистики и учета, основанную на определениях и принципах Системы национальных счетов (СНС). Принятая в России СНС базируется на расширенной концепции производства, применяемой в экономической науке и практике западных стран, в соответствии с которой производство включает в себя создание не только материальных благ, но и услуг. Услуги, как и материальные блага, обладают полезностью и должны быть включены в состав национального продукта и национального дохода. До 90-х годов в нашей стране составлялся на макроуровне баланс народного хозяйства (БНХ), при построении которого к сфере экономического производства относилось только материальное производство.
Отмеченные изменения в отношении трактовки экономической деятельности нашли свое отражение в общероссийских классификаторах, отражающих состав отраслей и видов деятельности. Вместо Общероссийского классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ), в котором отражался состав хозяйственных отраслей с подразделением на отрасли производства продуктов и отрасли по производству услуг, в настоящее время отрасли классифицируются по видам деятельности. В соответствии с ОКОНХ социальную сферу отождествляли с непроизводственной, охватывающей жилищное и коммунальное хозяйство, непроизводственные виды бытового обслуживания, здравоохранение, физическую культуру и спорт, образование, культуру и искусство, науку и научное обслуживание, социальное и пенсионное обеспечение, финансы, кредит, страхование, управление, общественные объединения, экстерриториальные организации и органы (представительства и отделения международных организаций) [42, с.9]. Однако этот перечень ограничен, так как не включает розничную торговлю и общественное питание, пассажирский транспорт и связь по обслуживанию населения, т.е. отрасли, оказывающие рыночные услуги населению. По мнению отдельных экономистов [155, с.23], соединение непроизводственной сферы с отраслями, предоставляющими рыночные услуги, дает наиболее полное представление о составе сферы по обслуживанию населения.
Классификация отраслей по видам деятельности определяется в настоящее время (с 1 января 1994 г.) общероссийским классификатором видов деятельности, продукции и услуг (ОКДП), с 1 января 2003 г. - общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД). Вместе с тем, как справедливо отмечают отдельные экономисты [155, с.23], выделение социальной сферы по ОКДП затруднено в связи с тем, что значительная часть видов деятельности предоставляет услуги не только населению, но и производственные услуги. При этом к социальной сфере относятся следующие виды деятельности, оказывающие рыночные и нерыночные услуги населению: электро-, га- зо- и водоснабжение, оптовая и розничная торговля, ремонт автомобилей, бытовых приборов и предметов личного пользования, гостиницы и рестораны, транспорт, складское хозяйство и связь в части обслуживания населения, финансовое посредничество в части страхования населения и пенсионного обеспечения, государственное управление и оборона, обязательное социальное страхование, образование, здравоохранение, предоставление коммунальных, социальных и персональных услуг.
Характеристика сельского жилищного фонда и анализ тенденций его воспроизводства
Дальневосточный 22,7 5 24,0 Так, в Южном федеральном округе, по рангу занимающем первое место среди федеральных округов по доле сельского населения в общей численности населения (42,5 %), и самый высокий удельный вес сельского жилищного фонда (41,3 %). А в Северо-Западном и Уральском федеральных округах, где доля сельского населения самая низкая (17,6 и 19,1 %), самый низкий и удельный вес сельского жилищного фонда (20,4 и 18,3 % соответственно).
Процессы реорганизации сельскохозяйственных предприятий, приватизации сельского жилищного фонда, высокие темпы индивидуального жилищного строительства, произошедшие в последние годы, обусловили значительные преобразования в институциональной структуре сельского жилищного фонда, приведшие, в свою очередь, к существенным изменениям в структуре владения сельским жилищным фондом (рисунок 11).
Динамика приведенных на рисунке 11 данных позволяет сделать следующие выводы о характере изменений, произошедших с начала 90-х годов в структуре владения сельским жилищным фондом:
Динамика изменений в структуре сельского жилищного фонда России по формам собственности за 1991 - 2005 гг., %
1) возросла доля частного жилищного фонда - на 40,7 %. По сравнению с ростом частного сектора в общем жилищном фонде страны в 2,2 раза, в том числе находящегося в собственности граждан - в 2,7 раза, в сельской местности тенденция роста частной собственности на жилье носит менее выраженный характер, что связано с традиционным преобладанием в сельской застройке индивидуального домостроения. В 1991 г. доля частного жилищного фонда на селе в 2 раза превышала общероссийский показатель (62,1 % против 32,6 %).
2) сократилась доля объектов жилищного фонда, находящегося в государственной собственности. При этом в сельской местности процесс разгосударствления жилищного фонда протекал более быстрыми темпами, чем в целом по стране. За анализируемый период 1991-2005 гг. доля государственного жилищного фонда на селе сократилась в 11,6 раза, в то время как в целом по России - в 7,6 раза.
3) на фоне незначительного снижения доли муниципального жилищного фонда в целом по стране - на 20,3 %, в сельской местности произошло резкое увеличение доли жилья, находящегося в собственности органов местного самоуправления - в 3,7 раза. Во многом этому способствовало принятие постановления Правительства РФ от 17.07.1995 г. «О передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность», направленного на обеспечение финансирования объектов социально-культурного назначения, в том числе объектов жилищного фонда, за счет средств местных бюджетов в связи с ухудшением финансового состояния сельскохозяйственных предприятий, осуществлявших затраты на их содержание.
Перспективы развития села, как справедливо отмечают отдельные экономисты [40, с.360], во многом зависят не только от общего объема жилищного фонда, но и от обеспеченности его жителей добротным, благоустроенным, отвечающим сельскому образу жизни жильем. Благоустроенный дом - это важная основа и высокопроизводительного труда, и улучшения демографических процессов, что особенно актуально в современных условиях, В настоящее время качественное состояние имеющегося жилищного фонда на селе, характеризуемое уровнем его благоустройства различными видами инженерного оборудования, оставляет желать лучшего (таблица 8).
Определение потребности в инвестиционных ресурсах на развитие сельской жилищной сферы
Основной задачей реализации жилищной политики в сельской местности является удовлетворение потребностей сельских жителей в благоустроенном жилье. Количественная оценка жилищных потребностей может осуществляться разными способами:
1. путем сравнения фактически достигнутого уровня обеспеченности населения жильем (количество кв. м общей площади жилья, приходящееся на 1 чел.) с базовым значением, в качестве которого может быть принят, например, уровень экономически развитых стран;
2. на основе определения численности нуждающихся в улучшении жилищных условий путем проведения специальных социологических опросов. Такой способ оценки жилищных потребностей населения был использован, в частности, Фондом «Институт экономики города» при разработке новой редакции ФЦП «Жилище» на 2002-2010 гг. (утверждена постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 г. № 865);
3. на основе данных о численности граждан, состоящих на учете в органах местного самоуправления в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Учитывая специфику сельской местности, где основной сферой занятости населения является сельскохозяйственное производство, представляется целесообразным оценивать потребность сельских жителей в улучшении жилищных условий с учетом необходимости создания условий для стабильного и устойчивого роста аграрного сектора экономики. Одним из факторов, способствующих достижению экономического роста, является обеспечение сельского хозяйства квалифицированными кадрами, способными работать в качественно новой технологической и информационной среде, что, в свою очередь, лежит в основе определения потребностей в жилье и объеме инвестиционных ресурсов, необходимых для их удовлетворения.
Основываясь на этих подходах, нами разработана методика определения потребности в инвестициях, необходимых для строительства (приобретения) жилья в сельской местности с учетом достижения намеченных темпов роста производства сельскохозяйственной продукции.
Расчет потребности в инвестиционных ресурсах согласно данной методике включает следующие этапы:
- определение дополнительной потребности в рабочей силе на основе расчета затрат труда на прирост производства сельскохозяйственной продукции с учетом снижения уровня трудоемкости за счет внедрения инновационных технологий;
- расчет необходимого объема строительства (приобретения) жилья для привлекаемых в сельское хозяйство работников и определение требуемого объема инвестиционных вложений;
- определение объема и структуры источников финансирования инвестиций в строительство (приобретение) жилья.
Предложенные методические подходы были использованы при составлении прогноза потребности в инвестиционных ресурсах на развитие жилищкой сферы в сельской местности Тамбовской области.
Рассмотрим поэтапно, согласно приведенной выше методике, последовательность проведенных расчетов.
