Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретико-методологические основы концепции развития ипотечного жилищного кредитования 20
1.1. Финансово-кредитное обеспечение развития жилищного рынка 20
1.2. Методологический анализ понятия «ипотечное жилищное кредитование» 39
1.3. Особенности ипотечного жилищного кредитования в современных условиях 49
Глава 2. Исследование механизма жилищного финансирования и его инструментов в зарубежных странах 66
2.1. Ипотечное жилищное кредитование в развитых странах 66
2.2. Механизм жилищного финансирования в развивающихся странах 79
2.3. Развитие альтернативных инструментов жилищного финансирования для обеспечения доступности жилья 133
Глава 3. Институциональная и структурная динамика ипотечного жилищного кредитования в России 139
3.1. Ипотечное кредитование в дореволюционной России и жилищное финансирование в советский период 139
3.2. Финансово-кредитные схемы приобретения жилья и роль ипотечного кредитования в их реализации 145
3.3. Развитие инструментов жилищного финансирования в постсоветской России 159
Глава 4. Концептуальные и методологические основы развития ипотечного жилищного кредитования и многосекторного жилищного рынка России ... 188
4.1. Концепция развития ипотечного кредитования в механизме жилищного финансирования 188
4.2. Разработка новой структуры механизма жилищного финансирования в России 192
4.3. Модельное представление ипотечного кредитования в секторном
расширении жилищного рынка 207
Глава 5. Методологические и практические подходы к формированию системы ипотечного жилищного кредитования 217
5.1. Институциональное устройство и развитие финансово-кредитных систем 217
5.2. Развитие ипотечных отношений и построение теории моделеобразующих факторов системы ипотечного жилищного кредитования 229
5.3. Система ипотечного жилищного кредитования как многоярусная конструкция с чертами финансово-кредитных пирамид 235
Глава 6. Методическое обеспечение Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в России 249
6.1. Идентификация российской модели системы ипотечного жилищного кредитования и построение ее типологии 249
6.2. Диагностирование степени подготовленности региона к развитию ипотечного жилищного кредитования на основе оценки «факторного ипотечного потенциала» 255
6.3. Модель управления развитием ипотечного жилищного кредитования и стратегия его функционального развития 264
6.4. Формирование методического обеспечения преобразований ипотечного жилищного кредитования в России 267
Заключение 275
Библиографический список 284
Приложения 343
- Финансово-кредитное обеспечение развития жилищного рынка
- Ипотечное жилищное кредитование в развитых странах
- Ипотечное кредитование в дореволюционной России и жилищное финансирование в советский период
- Концепция развития ипотечного кредитования в механизме жилищного финансирования
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В соответствии с Концепцией долгосрочного развития РФ на период до 2020 года (далее - Концепция), на одно из первых мест выдвигаются задачи достижения устойчивого повышения благосостояния населения, развития человеческого потенциала через системные преобразования, среди которых те, что улучшают качество социальной среды и условий жизни людей. Создание безопасной и комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека, обеспечение возможностей для территориальной мобильности населения определены в Концепции как результаты жилищной политики, цель которой состоит в повышении доступности жилья, а задачами, обеспечивающими ее реализацию, являются, в том числе, развитие ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) и рынка ипотечных ценных бумаг.
О приоритетности задачи повышения доступности жилья, развития накопительно- ипотечных механизмов и улучшения жилищных условий населения на этой основе, отмечалось и в Послании Президента Федеральному Собранию от 22.12.2011г.
Вместе с тем, развитие в XX в. ипотечного жилищного кредитования стимулировало мировой финансовый кризис конца первого десятилетия XXI в., который, по сути, «тестирует» национальные экономики и инструменты решения различных социально- экономических задач на конкурентоспособность. Проверке кризисом подверглись также масштабируемые и адаптируемые экономиками различных стран институты ИЖК, другие инструменты жилищного финансирования, демонстрирующие свою слабость или силу противостояния натиску кризисной «инфекции» через эффективность механизма жилищного финансирования (МЖФ).
К решению народнохозяйственной задачи повышения жилищной обеспеченности населения в России проявлен значительный интерес со стороны различных исследователей, государства, коммерческих и некоммерческих организаций, а в качестве инструмента улучшения жилищных условий населения в Концепции и Стратегии развития ИЖК в РФ до 2030 г. декларировано использование ИЖК, других инструментов жилищного финансирования.
Свертывание программ бесплатного предоставления жилья и переход к иным механизмам (при совместном участии редистрибутивных и рыночных источников финансирования) обострило задачу повышения жилищной обеспеченности населения. Ипотечное кредитование как источник финансирования жилищного строительства оказывает существенное влияние на стимулирование спроса на жилье со стороны населения путем формирования дополнительных возможностей для приобретения, что играет решающую роль в улучшении его благосостояния. Несмотря на создание основ функционирования жилищного рынка, доступность приобретения, строительства и найма жилья с использованием рыночных механизмов остается низкой вследствие недостаточного развития институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры жилищного рынка, высокого уровня рисков и транзакционных издержек на ипотечном рынке. Печальный опыт обрушения некогда казавшейся одной из самых устойчивых и эффективных американской системы ипотечного жилищного кредитования (СИЖК), нарастание нестабильности, охватившей многие страны мира, с одной стороны, отодвигает решение задачи формирования рынка доступного жилья, с другой - акцентирует внимание на потребности в тщательно обоснованном системном решении поставленной задачи. Курс социально-экономической политики России базируется на таких ее элементах как институты, инвестиции, инновации, инфраструктура1, составляющих в современных условиях теоретико-методологическую базу ИЖК
Однако до настоящего времени планы государства по развертыванию в стране СИЖК, ориентированной на массовую, а значит, доступную ипотеку, не реализовались. Этому не способствовали ни финансовая и техническая помощь из-за рубежа в период 1992-2003 гг., ни последующее формирование контуров рынка стратегических программно-проектных инвестиций.
Вышеизложенное свидетельствует об актуальности темы работы, предопределяет необходимость проведения комплексного исследования теоретических, методологических и практических аспектов в области ИЖК, которому в России определена ведущая роль в решении задачи повышения жилищной обеспеченности населения.
Степень научной разработанности проблемы. Недвижимость как социально- экономическое благо, выстраивающее вокруг себя проблемы финансово-кредитной природы, стала объектом изучения таких исследователей, как АНАсаул, ИТБалабанов, ИАБланк, Е.С.Заварина, Л.Л.Игонина, А.Н.Крутик, А.В.Новичков, НАСадовникова, Е.ИТарасевич, Т.С.Хачатуров, И.П.Хоминич и др.
Исследованию ипотечного кредитования преимущественно на микроуровне посвящены работы Н.ИВеленцевой, О.И.Лаврушина, И.В.Ларионовой, Г.Г.Коробовой, Г.С.Пановой, ВАСавиновой. Проблемам потенциальной способности ИЖК конструи-
1 Распоряжение Правительства Российской Федерации № 1662-р от 17.11.2008 г. «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года».
ровать целостность в форме ипотечной системы или ипотечного комплекса, посвящены труды ИТБалабанова, ДЗВагаповой, АГГрязновой, И.В.Довдиенко, В.В.Иванова,
Г.Ивасенко, А.Б.Копейкина, Н.Б.Косаревой, ВА.Кудрявцева, В.И.Лимаренко, М.П.Логинова, М.В.Павловой, Н.С.Пастуховой, Е.П.Покопцевой, В.Н.Пономарева, ИАРазумовой, ННРогожиной, В.В.Смирнова, А.Н.Ужегова, ГАЦылиной,
З.Черняка, В.В.Шахова, НАЩербаковой.
Изучением теоретико-методологических оснований ипотечных процессов и механизмов их регулирования, страновых и региональных особенностей занимались российские исследователи Т.А.Акулова, АНАсаул, ГНБелоглазова, О.СБелокрылова, АГБогданов, ЩМВалитов, Н.В.Вишняков, З.Л.Гарипова, Ю.В.Головин, Г.В.Гудименко, И.В.Довдиенко, В.В.Есипова, В.В.Иванов, А.Г.Ивасенко, Ю.Б.Ильина, В.Н.Кабанов, Е.Г.Кириченко, С.В.Козлова, С.С.Колобов, Н.Б.Косарева, Т.Г.Краснова, Ю.С.Крупнов, В.А.Кудрявцев, В.ЕКудрявцева, О.И.Лаврушин, ЛБ.Лазарова,
-
-
И.Лимаренко, О.В.Литвинова, М.П.Логинов, Н.М.Макаренков, И.В.Мусина,
-
И.Мутовин, Р.А.Нугаев, И.В.Павлова, С.М.Печатникова, В.М.Полтерович, М.А.Портной, Е.В.Привалова, И.А.Разумова, Н.Н.Рогожина, М.В.Романова, Л.И.Рябченко, В.А.Савинова, В.И.Самаруха, Е.А.Семенова, Д.А.Сергеев, В.В.Смирнов, В.Н.Соколов, О.Ю.Старков, А.Н.Ужегов, С.В.Федорова, Н.Е.Фролов, ГАЦилина, ЕВ.Черных, Т.В.Шалыгина, В.ИЯхимович и др. Данные вопросы рассматривают и зарубежные авторы: Ч.Грант, Дж.Кифф, М.Ли, Дж.Куммингс, Р.Страйк, Б.Фергюсон, Ф.Фабоцци и др.
Несмотря на значительное количество теоретических и прикладных исследований в указанных областях, проблемам развития ИЖК как элемента МЖФ и секторного расширения жилищного рынка на этой основе, согласованности жилищной и финансово- кредитной политики государства, практически не уделялось серьезного внимания. Это приводит к тому, что решение задачи повышения национальной жилищной обеспеченности населения, находящееся в плоскости функционирования финансового и реального секторов экономики, в условиях инновационного развития России приобретает большую актуальность вследствие ставшей уже перманентной для экономической системы России низкой доступности жилья для большинства домохозяйств. Для решения выявленных проблем необходимо проведение научных исследований ИЖК в составе МЖФ в его способности обеспечить секторное расширение рынка жилья.
Целью исследования является разработка теоретических, методологических и организационно-управленческих основ ИЖК, и создание концепции ее развития, обеспечивающей повышение национальной жилищной обеспеченности населения.
Цель работы обусловила необходимость постановки и решения следующих задач:
-
-
-
исследовать особенности ИЖК в современных условиях и его роль в решении задачи повышения жилищной обеспеченности населения;
-
разработать структуру механизма жилищного финансирования, идентифицировать в нем роль ипотечного кредитования;
-
систематизировать и развить теоретические положения повышения жилищной обеспеченности населения за счет развития обновленного ИЖК в составе МЖФ, а также секторного расширения жилищного рынка и согласованной жилищной и финансово- кредитной политики государства на этой основе;
-
разработать организационно-экономические основы формирования СИЖК, с учетом реализации ИЖК своих системообразующих свойств, раскрыть качественные характеристики базовых моделей СИЖК, их аппаратно-инструментальный потенциал; идентифицировать подмодели СИЖК, особенности реализации и выявить существование в них признаков финансово-кредитных пирамид;
-
выявить и раскрыть особенности российской модели СИЖК, исследовать условия ее функционирования, разработать типологию СИЖК для обеспечения учета территориальных условий их функционирования и эффективного управления на этой основе;
-
провести оценку факторного ипотечного потенциала, разработать модель управления ИЖК, ориентированную на повышение жилищной обеспеченности населения;
-
сформировать методическое обеспечение преобразований ИЖК, обосновать инструменты расширения адресности в решении задачи обеспечения жильем населения;
-
научно обосновать систему мероприятий, направленных на развитие ИЖК и МЖФ на национальном и региональном уровнях.
Объектом исследования выступает ипотечное жилищное кредитование в его способности обеспечить секторное расширение жилищного рынка.
Предметом исследования являются процессы и тенденции, сопровождающие развитие ипотечного жилищного кредитования.
Теоретическую основу диссертации составили научные труды отечественных и зарубежных авторов по исследуемой и смежной проблемам в области экономической теории, институциональной экономики, финансов и кредита, жилищной экономики, социологии, менеджмента, статистики, гражданского и финансового права и др.
Методологическая база исследования основана на общенаучных и специальных методах и приемах научного познания: анализ и синтез, индукция и дедукция, конкретизация и абстрагирование, соотношение общего, особенного и единичного, метод системного подхода, исторической и логической оценки экономических явлений.
В работе использованы статистические методы индексного, корреляционного, регрессионного, кластерного и факторного анализа, методы исследования рядов динамики и прогнозирования, а также табличные и графические приемы визуализации статистических данных.
Логика исследования состоит в движении от раскрытия современных особенностей и конструирования теоретико-методологической базы ИЖК через системное исследование вариабельности его роли в МЖФ и цикле деловой активности, к формированию методического обеспечения преобразований ИЖК в России. В конечном итоге, к научному обоснованию системы мероприятий, направленных на развитие ИЖК и МЖФ, и представлению алгоритма решения задачи повышения жилищной обеспеченности населения на этой основе. Это позволило осуществить разработку комплексного подхода к решению этой задачи за счет последовательного перехода от сущ- ностно-аналитического уровня исследования институционально-структурных особенностей функционирования ИЖК в экономических системах мира к модельному, обеспечивающему возможность выявления необходимых институциональных преобразований, с целью уменьшения ограничений, накладываемых финансовой структурой экономики России.
Информационно-эмпирическая и нормативно-правовая база исследования
построена на фактах логического, историко-событийного, научно-исторического и статистического характера, а также нормативно-правовых документах и данных Правительства РФ, Министерства финансов РФ, Министерства экономического развития РФ, Банка России, Федеральной службы государственной статистики, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), Ассоциации российских банков, Фонда «Институт экономики города», Европейской ипотечной ассоциации, ипотечных специализированных организаций и коммерческих банков, материалах монографий, научных докладов, диссертаций, отчетов по научно-исследовательским работам, научных и научно-практических конференций и семинаров, периодической печати, сайтов сети Интернет и т.д.
Научная новизна исследования состоит в научном обосновании концепции развития ИЖК, идентифицируемого в составе МЖФ, разработанной на основе институциональной теории.
Концепция включает в себя следующие элементы научной новизны:
-
-
-
-
Обоснован новый подход к понятию «ипотечное жилищное кредитование», который состоит в агрегировании систематизированных автором и связанных между собой, но детерминированных разными уровнями методологического анализа результирующей, системообразующей, процессно-комбинаторной, комбинаторно- модифицирующей концепций ИЖК.
Выявлены и раскрыты особенности ипотечного жилищного кредитования:
-
формирует многоинституциональные дифференцированные отношения и многоуровневые связи между сферами материального производства, обращения и потребления по линии движения ипотечного капитала;
-
выступает объектом государственного управления и инструментом повышения доступности жилья;
-
является фактором согласования жилищной и финансово-кредитной политики государства;
-
детерминирует формирование потребительского, инвестиционного, спекулятивного мотивов у экономических субъектов и синтеза инструментов жилищного финансирования;
-
выступает ресурсным обеспечением финансово-кредитных схем приобретения жилья.
Такой подход способствует устранению фрагментарности исследований проявлений сущности ипотечного жилищного кредитования.
-
-
Доказано, что для преодоления ограниченности бюджетного финансирования приобретения жилья необходима гармонизация рыночного и государственного регулирования источников его приобретения, обеспечиваемая за счет присущих ИЖК системообразующих свойств на основе стратегических программно-проектных, кредитно- финансовых и финансово-обеспечивающих интеграций субъектов ИЖК, результирующих формирование СИЖК, способной конструировать благоприятные для экономики траектории развития на основе инновационно-инвестиционной составляющей.
Обосновано, что в современных условиях ИЖК обеспечивает инвестиционную поддержку более гибким механизмам приобретения жилья, образованным за счет синтеза инструментов жилищного финансирования - финансово-кредитным схемам, эластичность которым придают лежащие в их основе финансовые инструменты, инкубируемые метасистемой «финансовый сектор - реальный сектор».
-
-
Разработана новая структура механизма жилищного финансирования. В отличие от существующей интерпретации ее как совокупности долгосрочного ИЖК, кредитования банками жилищного строительства, государственной бюджетной поддержки приобретения жилья населением, он представлен в виде определенной системы: цели, задачи, принципы, функции (методологический элемент), методы, методики, соответствующие инструменты (инструментальный элемент) и субъекты, объекты, инфраструктура (институционально-структурный элемент). Такой подход способствует разработке теоретической и методологической базы решения задачи повышения жилищной обеспеченности населения, снижает недостаточную способность ИЖК решать эту задачу.
-
Для обеспечения в процессе реализации программ ипотечного жилищного кредитования гибкого подхода к разным социально-экономическим группам населения, обосновано модельное представление ИЖК в формировании многосекторного жилищного рынка, при котором учтена специфика механизма жилищного финансирования, интеграций субъектов ИЖК и его расщепление на рыночное, социальное, государственное, государственно-частное.
Для повышения эффективности первичного рынка ИЖК, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков, разработаны концептуальные основы среды деятельности субъектов ИЖК, основанной на: значимой роли конкуренции за инвестиционные ресурсы и конкуренции среди их поставщиков; контурном проектировании условий развития ипотечных отношений; идентификации основных элементов и общественно-профессиональных участников ИЖК, образующих его инфраструктуру; функциональном закреплении государства как участника ипотечных отношений, которое состоит в реализации методов инструментального элемента механизма жилищного финансирования.
-
-
На основе институционального подхода, обосновано авторское определение системы ипотечного жилищного кредитования как монетарной целостности в национальной экономической системе. В отличие от традиционных трактовок, СИЖК представлена как структурная комбинация элементов национального институционального фонда финансово-кредитной системы (НИФФКС), денежного, кредитного и фондового секторов финансового рынка, которая обеспечивает эффективное субъектно - объектное взаимодействие по линии трансформации залога недвижимости в ипотечный актив и внедрение финансовых инноваций. Обосновано, что сущность СИЖК может быть более полно раскрыта с позиции двойственного характера ее природы: объективности, так как в основе лежат финансы и кредит, активизирующие осуществление воспроизводственных процессов, а сама СИЖК формируется с учетом требований объективных экономических законов; субъективности, поскольку проектируется государством для реализации закрепленных социально-экономической политикой целей и задач на конкретном этапе развития. Такой подход к рассмотрению СИЖК позволил научно обосновать ее место и роль в экономической системе страны.
Определено, что процесс познания эволюции экономического института ипотеки при институционально-структурном и институционально-ресурсном подходах выступает в качестве гносеологического императива создания подмоделей СИЖК. Доказано, что через подмодели СИЖК реализуется аппаратно-инструментальный потенциал базовых моделей СИЖК. Выявлены и раскрыты особенности подмоделей СИЖК в зависимости от НИФФКС, ориентирующего экономическую систему на экзо-, эндогенное или смешанное финансирование.
На основе конкретно-исторического анализа доказано, что любой модели СИЖК имманентна многоярусность и черты кредитно-финансовых пирамид. Обосновано, что усложнение экономических отношений между субъектами ИЖК, генерация финансовых инноваций, приводит к надстраиванию к рынкам объектов реального инвестирования (жилищный рынок) рынков производных финансовых инструментов, а пренебрежение ипотечными рисками становится причиной разрушения многоярусной конструкции, верхний ярус которой образуется за счет получающей самостоятельное движение формы ссудного капитала - многоуровневого оборота денежного капитала в виде производных ипотечных ценных бумаг.
6. Расширено представление о российской модели системы ипотечного жилищного кредитования, которая учитывает наличие накопительно-ипотечных механизмов, реализуемых посредством кооперативных форм инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства (жилищно-строительный, жилищно-накопительный, кредитный потребительский кооперативы). Доказано, что одноуровневая и двухуровневая модели СИЖК не взаимоисключают друг друга и могут функционировать комплементарно, расширяя арсенал инструментов улучшения жилищных условий населения, достраивая друг друга для обеспечения устойчивости, активизируют традиционные и современные инструменты жилищного финансирования, и финансовые инструменты, способствуя более эффективному их агрегированию в финансово-кредитных схемах приобретения жилья.
Разработана типология СИЖК, которая, развивая уже существующие, содержит классификационные признаки, критерии идентификации и перспективы развития для каждого типа СИЖК, диагностированные на основе институционального, системно- ситуационного, функционально-стоимостного, воспроизводственного подходов, что обеспечивает возможность учета территориальных условий их функционирования и эффективного управления ИЖК на этой основе.
-
-
-
Обоснована необходимость в целях управления на национальном и региональном уровнях ипотечным жилищным кредитованием оценки факторного ипотечного потенциала (валовой региональный продукт, миграционный прирост населения, его потребительские расходы, объем выданных ипотечных жилищных кредитов и т.д.), определяющего степень его развития на этих уровнях через совокупность условий, факторов и ресурсов, рассматриваемых в эволюционном и структурно-функциональном аспектах, позволяющих представить его сложную интегральную природу.
Выявлено и раскрыто, что управление развитием ИЖК на основе предположения о его взаимосвязи и взаимообусловленности с бюджетом как источником редистрибутив- ных ресурсов, отражает неэффективность рыночных механизмов решать социально- экономические задачи, способствует образованию на уровне финансовой эмпирики прочных связей с компенсаторными институтами, которые на уровне финансового проектирования могут привести к закреплению неэффективных технологий ипотечного кредитования, стратегических индикаторов его развития, организационных структур и институциональных форм.
Для повышения эффективности программ ипотечного жилищного кредитования обосновано, что управление ИЖК должно исходить из его взаимообусловленности и взаимосвязи с ипотечным капиталом, определяющим масштабы ипотеки, ее территориальные стратегии развития на основе регионализации финансовыми посредниками своей деятельности при соответствующей капитальной базе, внедрение финансовых инноваций.
-
-
-
Разработана модель управления ИЖК, ориентированная на сглаживание несбалансированности различного происхождения: потенциалов, образующих факторный ипотечный потенциал; институтов, формирующих структурно-институциональный каркас СИЖК; мер жилищной и финансово-кредитной политики государства, диагностированной на основе исследования точки равновесия на жилищном рынке.
Предложено осуществить тактическое «институциональное переформатирование» ИЖК в России, состоящее в изменении режима денежного предложения путем развития инструментов рефинансирования, внедрения норм Базельских соглашений, ориентированное на эндогенные источники финансирования экономики при синхронной реализации системы мероприятий по перезагрузке финансовых рынков (рынка ипотечных ценных бумаг - в целях активизации второго «уровня» СИЖК, других рынков - в целях снижения дефицита объектов инвестирования альтернативных жилью).
Подобная тактическая переориентация позволит устранить/снизить влияние факторов, сдерживающих рост активов банковской системы, упрочить ее ресурсную базу, сбалансировать реализацию федеральных и региональных программно-проектных жилищных инициатив, расширив адресность в решении задачи обеспечения населения жильем, способствуя, тем самым, формированию многосекторного жилищного рынка России.
Разработана стратегия развития ИЖК в рамках многоуровневой системы ипотечного жилищного кредитования с выделением трех взаимосвязанных уровней, для каждого из которых раскрыты особенности и выявлены функции: микро- (частные субъекты ИЖК), мезо- (крупные банки под контролем государства и институты развития) и макроуровень (национальный мегарегулятор), как наиболее адекватная условиям экономики России и задачам ее социально-экономического развития.
9. Разработана соответствующая национальному институциональному фонду финансово-кредитной системы России, а также условиям и целевым требованиям финансирования экономики России, модель системы ипотечного жилищного кредитования, отличительной особенностью которой является вовлечение основных звеньев финансово-кредитной системы, включая почтово-сберегательную систему, которая должна обеспечить предлагаемому к созданию Национальному ссудо-сберегательному банку как специализированному государственному институту развития различных форм ипотечного кредитования, доступ к частным клиентам. Введение нового ипотечного института ориентировано на секторное расширение жилищного рынка, когда ИЖК получает дальнейшее расщепление, поддерживая устойчивость многосекторного рынка жилья.
10. Научно обоснована система мероприятий бюджетно-налоговой, денежно- кредитной, инвестиционной политики государства, выделены кластеры, составленные из регионов России, для которых предложено развитие: шаровой ипотеки, сингапурской и австралийской моделей ИЖК, в отдельных случаях - замена рыночной ипотеки в сфере жилищного строительства кооперативными формами инвестиционной деятельности. Разработанная система мероприятий направлена на развитие ипотечного жилищного кредитования и механизма жилищного финансирования на национальном и региональном уровнях.
Положения, выносимые на защиту. На защиту выносятся наиболее существенные элементы концепции развития ипотечного жилищного кредитования, идентифицируемого в составе механизма жилищного финансирования, в его способности обеспечить секторное расширение жилищного рынка.
Достоверность полученных результатов обеспечена достаточной репрезентативностью информационно-эмпирической базы, содержательным анализом выявленных фактов и закономерностей, использованием статистических методов обработки полученных эмпирических данных и программного инструментария: SPSS, Statistica, Microsoft Excel.
Обоснованность полученных результатов подтверждается: критически переработанными методологическими позициями; тщательной проработкой российских и международных нормативно-правовых и программно-проектных положений; подтверждением результатов исследования соответствующими справками о внедрении; сравнительным анализом разработанного методического обеспечения преобразований ИЖК положениям Европейской ипотечной ассоциации, Европейского совета по ипотечным ценным бумагам; обсуждением результатов на научно-практических конференциях; публикациями в научных изданиях, в том числе включенных в список ВАК Минобрна- уки России.
Теоретическая значимость результатов исследования определяется приращением научных знаний в области финансов и кредита, жилищной экономики, ипотечного кредитования. Разработанные теоретические, методологические и организационно- управленческие основы ипотечного жилищного кредитования способствуют решению крупной практической проблемы роста эффективности национальной ипотеки через повышение результативности механизма жилищного финансирования.
Значимость диссертации определяется совокупностью полученных теоретических результатов, раскрывающих условия роста эффективности национальной ипотеки и повышения на этой основе жилищной обеспеченности населения.
Полученные в ходе исследования результаты позволяют теоретически обосновать направления жилищной и финансово-кредитной политики России по развитию ипотечного жилищного кредитования как важнейшего элемента социально-экономической системы государства.
Практическая значимость диссертации. Разработана Концепция развития ИЖК в его способности обеспечить секторное расширение жилищного рынка. Применение результатов исследования в практической деятельности ведет к повышению эффективности национальной ипотеки, возникновению новой роли ИЖК, расширению адресности в решении задачи улучшения жилищных условий населения, повышению доступности жилья и жилищной обеспеченности населения. Разработанная Концепция позволяет обеспечить развитие финансово-кредитной системы и финансового рынка страны, российской экономики в целом.
Теоретически обоснованные в диссертации положения и практические решения, представляют интерес для органов власти разных уровней, руководителей и специалистов банков, прочих депозитных институтов, контрактно-сберегательных и инвестиционных компаний при разработке стратегий позиционирования на рынке ИЖК.
Основные положения, выводы и рекомендации можно использовать:
при выработке и реализации решений органов власти разных уровней по вопросам повышения жилищной обеспеченности населения;
при дальнейшем реформировании жилищной и финансово-кредитной политики и совершенствования ведомственной нормативной базы;
при реализации Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года;
в практической деятельности руководителей депозитных, контрактно- сберегательных и инвестиционных компаний для создания эффективной стратегии позиционирования на рынке ИЖК.
Основные результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе при подготовке бакалавров, специалистов, магистров и аспирантов в сфере финансов и кредита, банковского дела, экономики недвижимости, жилищной экономики и ипотечного кредитования.
Область диссертационного исследования соответствует п.6.18. «Специфика функционирования, институциональные основы и механизмы различных сегментов рынка ценных бумаг», п.9.7. «Эволюция кредитных отношений; закономерности и современные тенденции их развития, взаимодействие кредита с денежным оборотом, финансами, финансовым рынком, усиление влияния кредита на производство и реализацию общественного продукта», п. 11.8. «Государственное регулирование кредитно- финансовых институтов» Паспорта научной специальности 08.00.10 - «Финансы, денежное обращение и кредит».
Апробация и внедрение результатов исследования. Теоретические положения и практические выводы исследования отражены в докладах на международных, всероссийских и региональных научных и научно-практических конференциях, в том числе «Современный финансовый рынок РФ» (г.Пермь, 2006-2008 гг.), «Тенденции развития современных информационных технологий, моделей экономических, правовых и управленческих систем» (г.Рязань, 2006-2009 гг.), «Инновационное развитие и экономический росі» (г.Москва, 2008г.), «Институциональные проблемы экономического роста» (г.Казань, 2008г.), «Мировой финансовый кризис и его влияние на экономику страны» (г.Минск, 2009г.), «Региональные инновационные стратегии как ключевой фактор социально-экономического развития страны» (г.Ярославль, 2010г.), «Инновационное развитие современной экономики: теория и практика» (г.Москва, 2010, 2011 гг.), «Партнерство бизнеса и образования в инновационном развитии региона» (г.Тверь, 2010, 2011 гг.), «Евразийское пространство: приоритеты социально-экономического развития» (г.Москва, 2011г.) и др.
Основные положения диссертации использованы в преподавании курсов по дисциплинам «Экономическая теория», «Финансы и кредит», «Банковское дело», «Инвестиции», «Рынок недвижимости и ипотека», «Международные финансовые рынки и международные финансовые институты» в Московском государственном университете экономики, статистики и информатики, Евразийском открытом институте; при разработке и чтении спецкурсов магистерской подготовки по направлению «Экономика» в Евразийском открытом институте.
Публикации. Основные положения диссертации опубликованы в 52 работах (объем - 89,5 п.л.), в том числе в 6 монографиях, 31 научной статье, из которых 11 (объем - 7,25 п.л.) опубликованы в журналах, рекомендуемых ВАК Минобрнауки России.
Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, шести глав, заключения, списка литературы, приложений.
Финансово-кредитное обеспечение развития жилищного рынка
Жилищная проблематика стала самостоятельной темой исследований сравнительно недавно - в середине 60-х гт. XX в., выделившись из более глобального контекста научных изысканий. До этого периода времени исследования в отношении жилья, жилищных рынков, жилищно-строительного комплекса носили фрагментарный характер. Начало 1990-х гт. характеризовалось появлением публикаций, в которых рассматривались вопросы установления взаимосвязей в развитии жилищных рынков и тенденций макроэкономических процессов. Современные исследования указанной проблематики охватывают широкий перечень вопросов, среди которых: взаимовлияние жилищного рынка, смежных рынков и секторов экономики, поведение потребителей на жилищных рынках, схемы (модели) их финансирования, проблемы оценки, страхования и налогообложения объектов жилой недвижимости и т.д.
Природные инстинкты, исторические и культурные особенности, национальные традиции и социальные установки, поведенческие стереотипы всегда придавали жилью особую значимость, определяли в качестве системообразующего фактора среды обитания. Жилье и опосредуемые им жилищные условия предстают в качестве интегрированного «мерила» условий жизни, поскольку в нем тесно переплетаются индивидуальные предпочтения, экономические возможности и социальные приоритеты, личное благосостояние и бюджетные ограничения, а также государственные стратегии и соответствующие программно-проектные инициативы.
Полемика взглядов в отношении социально-экономического понятия «жилье» может быть сведена к выделению, по крайней мере, двух крайних позиций, в рамках которых проходит развитие исследований в данной области. Согласно первой из них, жилье рассматривается в качестве товара (потребительского блага), обеспечивающего удовлетворение первичных потребностей населения, которому свойственны черты как частного (отдельная квартира), так и общественного (жилое строение как объект инфраструктуры) товара, что неоднократно доказывалось в работах советских ученых. Таким образом, предназначение жилья как потребительского блага в экономической теории видится в удовлетворении потребности человека в сохранении его жизни и здоровья.
С другой стороны, жилье удовлетворяет также и другие потребности, и может выполнять функции демонстративного потребления материальных ценностей, играть роль внешнего атрибута, быть объектом размещения капитала (капиталовложений). Таким образом, вторая позиция сводится к идентификации жилья среди прочих финансовых активов, так как оно предоставляет помимо полезности, возможность сбережения и увеличения богатства. На базе данного положения формируется теоретико-методологическая база исследования жилья в системе финансово-кредитных отношений. Жилье, приобретаемое не в целях улучшения жилищных условий, а получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, становится финансовым активом, обладающим способностью генерировать денежные потоки, наращивать размещаемый в нем капитал. Привлекательность жилья среди прочих финансовых активов обусловлена меньшими рисками вложений, возможностью получения относительно стабильного дохода от его использования вследствие незначительной волатильности, присущей жилищному рынку.
Приобретение недвижимости рассматривается рядом исследователей как выгодное инвестиционное решение, а их доводы подкреплены эмпирическими исследованиями, проведенными на основе статистической информации, аккумулируемой в различных экономических системах мира. В частности, D.Brounen, P.Neuteboom, A.Dijkhuizen оценили удельный вес недвижимости в общей сумме богатства европейцев в 40-60% [512]. T.AMarsh, RC.Merton определили, что приобретение жилья часто является самым эффективным размещением капитала для британских домохозяйств, поскольку такое инвестирование представляет собой надежный способ накопления богатства и извлечения довольно высокой нормы прибыли [517]. По оценкам L.B.Smith, К.Т.Rosen, G.Fallis, в конце 1980-х годов недвижимость составляла около 38% всего жилого и нежилого капитального имущества, включая товары длительного пользования [521]. Однако это соотношение несколько уменьшилось к концу 1990-х годов, на что обращено внимание в работе J.Y.Campbell, J.F.Cocco: доля жилого имущества в совокупном богатстве домохозяйств оценена в 25% для США и 35% для Великобритании [513]. J.Tracy, H.Schneider, S.Chan приводят более подробную информацию по составу богатства американских домохозяйств с точки зрения распределения между финансовыми активами и недвижимостью. По их данным, доля недвижимого имущества непрерывно росла до начала 1990-х годов, когда был достигнут апогей на уровне 35%. В последующие годы эта доля сократилась до 27%. При этом для домохозяйств со средним доходом недвижимость составляла до 2/3 богатства [5].
Наиболее полным, по мнению автора, является рассмотрение категории «жилье» как социально-экономического блага в работах Л.Б.Лазаровой на основе выявления дуалистической роли жилья в общественном развитии - как его условия и фактора [234, 238]. Обобщая различные точки зрения, выделим следующие особенности жилья как специфической формы общественного богатства: - долговечность и надежность, что позволяет жилью в течение многих лет выступать в качестве объекта купли-продажи или крупномасштабных инвестиций; - вызывает существенные расходы на содержание и обустройство, т.е. предопределяет существенную часть потребительских расходов, следовательно, состояние жилищного рынка в значительной степени влияет на экономический рост; - способно выступать средством накопления и сохранения капитала вследствие присущей жилью капиталоемкости; - обладает ограниченной зависимостью доходности от доходности других финансовых активов; - предоставляет возможность использования в качестве базового актива на рынке закладных (через закрытые паевые фонды недвижимости); - может реализовывать свою роль как услуга (аренда жилья); - способно служить объектом монополии на объект хозяйствования и монополии частной собственности, следовательно, быть источником рентного дохода (доходные дома); - потенциально способно выступать материальной основой связи работника с организацией; - относится к числу товаров, потребность в которых практически не насыщаема; - стационарно как товар, смена его связана с большими материальными и моральными издержками; - как товар может принадлежать физическим и юридическим лицам, следовательно, выступать частным благом; - несет социальную нагрузку - удовлетворяет потребности человека в жилищных условиях, т.е. является общественным благом, тесно увязанным с функционированием экономики и финансов государственных и некоммерческих неправительственных организаций; - является способом профессиональной и творческой самореализации; - составляет материальную основу воспроизводства населения, его интеллектуальных и физических возможностей, формирования экономики и финансов домашних хозяйств.
Ипотечное жилищное кредитование в развитых странах
Решение задачи повышения жилищной обеспеченности населения через конструирование механизма жилищного финансирования и развитие ипотечных рьшков в развитых странах является результатом того, что ипотечный рьшок становится глобальным. К примеру, ипотечные финансовые инструменты США в настоящее время финансируются Китаем и Индией.
Основными факторами развития этого рынка и механизма жилищного финансирования развитых стран стало стабильное макроэкономическое развитие, совершенствование финансовых инструментов, либерализация экономических отношений.
Механизм жилищного финансирования каждой страны имеет характерные черты. Наиболее интересные (с точки зрения проводимого автором исследования) из них рассмотрены ниже. Кроме того, представляется целесообразным предположение о развитии ипотечного жилищного кредитования и механизма жилищного финансирования в России на платформе должным образом учтенного мирового опыта, включая практику государственного регулирования. Рассмотрим вопросы развития ипотечного жилищного кредитования на примере развитых стран, таких как США, Германия, Великобритания, Испания, Франция, Швеция. США
Важную роль в функционировании механизма жилищного финансирования в США играют банки, из которых крупнейшими игроками на ипотечном рынке являются Wells Fargo и Bank of America. До момента разворачивания кризисных процессов в современный период основными посредниками на рынке кредитования жилья с его залогом были ипотечные брокеры. В начале 2000-х гт. они осуществляли около % всех трансакций, однако уже в 2010г. - около 10%. Функция брокеров была пререраспределена так называемым корреспондентским заемщикам (correspondent lenders), которые по своей сути имеют незначительные отличия от брокеров (они практически являются укрупненными брокерами).
Ипотечные кредиты на рынке США могут быть разделены на следующие виды: с фиксированной ставкой процента - составляют большинство всех выдаваемых ипотечных кредитов; с плавающей процентной ставкой - самая узкая группа кредитов; «только проценты» - заемщик выплачивает только проценты в течение срока кредитования а в конце срока погашает основную сумму долга или перекредитовывается.
Американское законодательство с целью обеспечения повышения доступности жилья предоставляет возможность осуществить налоговый вычет на сумму платежей по ипотечному кредиту. Кроме того, для этой же цели такие спонсируемые правительством организации (government-sponsored enterprises), как Fannie Мае, Freddie Mac и Federal Home Loan Banks субсидируют процентную ставку по ипотечным кредитам при безусловной гарантии (implicit guarantee), подразумевающей, что правительство не допустит дефолта таких стратегически важных институтов, и интересы их кредиторов будут соблюдены. Принадлежащая государству Ginnie Мае, в свою очередь, осуществляет субсидирование с предоставлением явных гарантий (explicit guarantee), подразумевающими реальное возмещение потерь кредиторов.
Кроме того, в США реализуется ряд социальных жилищных программ, например, «Доступное жилье» (Affordable Housing Program) под эгидой Федерального агентства жилищного финансирования (Federal Housing Finance Agency).
США отличаются высоким уровнем развития вторичного ипотечного рынка, основными участниками которого являются такие эмитенты ипотечный облигаций (MBS), как: Fannie Мае, Freddie Mac, а так же федеральные банки жилищного финансирования (Federal Home Loan Banks, FHLB) и Ginnie Mae. Bee они имеют собственные источники финансирования. Например, для Fannie Мае, Freddie Mac - это не только выпуск деривативных инструментов, они также имеют существенный портфель размещенных ипотечных кредитов. FHLB финансируется за счет выпуска так называемых «консолидированных облигаций» (consolidated obligations), которые являются долговыми инструментами (долгосрочные облигации или краткосрочные облигации с дисконтом (bonds, discount notes)), реализуемыми Финансовым управлением (Office of Finance). Консолидированные облигации выпускаются на сумму, необходимую для финансирования всех 12 FHLB. Выгоды и обязательства по этим финансовым инструментам распределяются между членами всей банковской группы.
Секьюритизация ипотечных кредитов является основным инструментом финансирования их организаторов. В 2008 г. около 60% таких заимствований было подвергнуто секьюритизации. Остальные 40% кредитов были профинансированы за счет привлеченных депозитов и долговых обязательств (debt obligations). Важно заметить, что после начала финансового кризиса выпуск MBS осуществляется преимущественно спонсируемыми правительством организациями.
Современный жилищный рынок Германии развит неравномерно. В восточной и западной частях страны он заметно отличается по количественным и качественным характеристикам. Так, в Берлине доля жилищного фонда, находящегося в собственности его пользователей, существенно ниже среднего уровня по стране (43,2%) по данным 2002 г.). В Нижней Саксонии, Рейнланд-Пфальце и Сааре значение этого показателя выше 50%). Объясняется это не только историческими и миграционными причинами, но и особенностями реализуемой жилищной политики, за которую ответственны не только федеративные власти, но также правительства земель и локальные органы управления. Это, в частности, обуславливает разный уровень налога купли-продажи недвижимости (варьируется от 3,5 до 5 %).
Одним из главных инструментом жилищного финансирования в Германии являются ипотечные кредиты, предоставляемые частными, кооперативными, публичными банками и специализирующимися на ипотеке bausparkassen («строительные сберегательные кассы»)), а также страховыми компаниями. Регулятором рынка выступает Федеральное управление по финансовому надзору (Bundesanstalt fur Finanzdienstleistungsaufsicht).
В Германии существует несколько видов стандартизированных услуг по жилищной ипотеке. Предметом конкуренции является стоимость и «удобство» кредита. В основном на рынке превалирует фиксированная ставка процента. Дистрибутивными каналами услуг жилищного финансирования в ФРГ являются сети филиалов, посредники и электронный бизнес.
Отличительным видом ипотечного кредитования выступают услуги, предоставляемые bausparkassen. Для того, чтобы они организовали выдачу кредитов, необходимо быть их вкладчиков в течение 6-7 лет.
Существенное значение среди инструментов жилищного финансирования Германии играют так называемые pfandbriefe - высоконадежные финансовые инструменты, удостоверяющие долговые обязательства эмитента, исполнение которых обеспечивается за счет денежных потоков от долгосрочных кредитов (ипотечных кредитов, кредитов публичному сектору (муниципалитетам и землям на развитие инфраструктуры) и кредитов на покупку или строительство морских судов). Инвестор, приобретет pfandbriefe по их номинальной стоимости и получает доход в виде купонных платежей. Эти финансовые инструменты являются предметом биржевой торговли, а после окончания срока их обращения выкупаются банком по номинальной стоимости. От облигаций с покрытием pfandbriefe отличаются «характером» эмиссии. Выпуск первых происходит при образовании пула кредитов, а эмиссия вторых предполагает формирование денежных ресурсов для организации процесса кредитования (рис. 2.1). Еще одним существенным отличием pfandbriefe от облигаций с покрытием является то, что эмитент несет ответственность по ним собственным капиталом, что обуславливает высокую степень надежности.
Ипотечное кредитование в дореволюционной России и жилищное финансирование в советский период
Развитие экономической мысли послужило формированию теоретических воззрений, идентифицирующих экономическую сущность и характеристики ипотечного кредитования и представляющих его в качестве многослойной теоретической конструкции. Эволюция экономических процессов и отношений, трансформация и модернизация типов и моделей экономических систем, углубление социально-экономических взаимосвязей неизбежно меняли и представление об ипотечном кредите, его роли в воспроизводственном процессе, экономике страны в целом.
Автором подчеркивается, что вопреки мнению о том, что ипотека в России появилась сравнительно недавно, пройдя за короткий срок период становления, кризисного спада и некоторого возрождения, в нашей стране ипотечное кредитование имеет свою историю и определенные положительные тенденции развития. Помимо практических результатов, в период становления и развития института ипотеки были заложены и его теоретические основы.
Исследователями, изучающими вопросы ссужения капитала, отмечается, что именно ипотечное было первым видом кредитования на Руси. Законодательное оформление ипотека получила значительно позже, а до этого вместе с правом частной собственности на землю возник заклад, происхождение которого датируется XIII - XIV вв. Ипотечное кредитование в XIX в. объединяло все разнообразие кредитных сделок, в которых обеспечением ссуженного капитала являлась земля или другое недвижимое имущество. До отмены крепостного права исследованию ипотечного кредитования не было уделено серьезного внимания вследствие отсутствия необходимости: организация кредита осуществлялась централизованно по установленной государством форме, по льготным условиям и соответствовала интересам представителям господствующего сословия - земельным собственникам.
Российские теоретические конструкции в отношении ипотеки стали оформляться после отмены крепостного права, которая, по сути, ознаменовала смену принципов хозяйствования. Изменение условий хозяйствования позволило вскрыть новые проблемы и выявило необходимость решения соответствующих задач, в том числе, по созданию механизма перераспределения денежных средств от их обладателей к лицам, испытывающим потребность в них с целью их производительного и непроизводительного использования. Ипотечное кредитование приобрело иное значение: как ресурсное обеспечение решения задач в новых социально-экономических условиях.
Новый эволюционный виток ипотечного кредитования характеризовался сосредоточением вокруг проблем его развития ученых и специалистов, которые, с одной стороны, строили свои воззрения на дореформенном опыте и опыте европейских стран, с другой, - закладывали теоретико-методологическую базу последующим исследованиям. Другими словами, теоретические воззрения российских исследователей ипотеки формировались на основе учений западных специалистов путем преломления к национальным социально-экономическим условиям, состоящим в превосходстве поземельного кредита.
Теоретические конструкции ипотечного кредита характеризовались дуалистичностью, заключающейся в возможности выделения двух дискурсов: социально-политического (с консервативными и либеральными взглядами), базирующегося на констатации преимущественно социальных аспектов ипотечного кредита, и экономического, ориентированного на рассмотрение ипотечного кредитования как системы, обладающей определенным организационным единством и принципами функционирования.
Необходимость теоретического осмысления ипотечного кредитования была обусловлена нарастающими объемами долгов, пошатнувших положение землевладельцев, затягивающих их все более в «долговую кабалу», началом проявления серьезных социально-экономических последствий такой долговой зависимости. Первостепенное теоретическое значение имели ответы на вопросы о причинах увеличения обремененности земельной собственности и направлениях использования ссуженных средств. В ряду этих вопросов рассматривались также: - принципы и формы организации ипотечного кредитования в отношении, преимущественно, городского и сельского ипотечного кредита; - оправданность сословных ограничений при предоставлении ипотечного кредита; - необходимость и степень участия государства в организации ипотечного кредитования; - надежность и устойчивость ипотечного кредитования, коррелирующие с платежеспособностью заемщиков, способы ее обеспечения; - воздействие ипотечного кредита на состояние частного землевладения и экономику в целом.
Социально-политический дискурс Различие во взглядах на обозначенный выше спектр вопросов, породило разделение социально-политического направления на консерваторов и либералов, которым присуще единение в констатации разрушительной силы увеличения обремененности земельной собственности на развитие сельского хозяйства. В остальном, представителями отмеченных крайних позиций выдвигаются различные теоретические воззрения.
Консерватизм. Консерваторы, чья точка зрения имела больше публицистический, чем научный характер, рассматривали ипотечное кредитование в преломлении к другим социально-экономическим проблемам, связанным с оскудением дворянства, поэтому признавали за ним способ поддержания дворянского землевладения и, соответственно, оправдывали сословные ограничения, накладываемые на получателей ипотечного кредита. Таким образом, они выступали за реализацию таких характеристик ипотечного кредита, как: замкнутый круг получателей, состоящий из поместного дворянства (сословные ограничения), централизованность (государственный характер), соблюдение льготного принципа предоставления, производительный характер использования. Таким образом, консерваторы:
1. Определяя степень участия государства в организации ипотечного кредитования, призывали к его активному вмешательству в отношения между кредиторами и заемщиками через упорядочение и сосредоточение ипотечного кредита в руках государства. Процесс кредитования предлагалось вменить центральному эмиссионному банку, для которого долгосрочность ипотечного кредита шла в разрез его задачам по поддержанию курса национальной валюты, устойчивости денежного обращения, требующих сохранения высокого уровня ликвидности его активов, или специализированным государственным ипотечным учреждениям. Высказывались также идеи создания привилегированного ипотечного банка, ориентированного на поддержание сословных ограничений.
2. Доказывали производительный характер использования ипотечного кредита, а долговые объемные параметры увязывали с капиталоемкостью сельского хозяйства и соответствующей необходимостью сельскохозяйственных затрат, где ипотечный кредит выполнял роль источника постоянного и оборотного капитала, обеспечивающего повышение производительности земледелия.
Концепция развития ипотечного кредитования в механизме жилищного финансирования
Построение концепции осуществляется на основе интегративного взаимодействия экологического, социального, экономического и культурного компонентов жилищной системы и соответствующих им целевых ориентиров и императивов, при этом учитывается как единство социально-экономического пространства и общенациональных интересов, так и региональная специфика условий, ресурсов, факторов и направлений инвестиционно-инновационного развития жилищного рынка при финансово-кредитном обеспечении ипотечного кредитования.
Концепция развития ипотечного жилищного кредитования нацелена на достижение соответствия инновационного потенциала ипотечного кредитования и инвестиционной активности экономических субъектов региона: проведение гибкой региональной политики, регулирующей инвестиционные потоки в инновационное развитие жилищного рынка и других элементов социальной инфраструктуры; - сбалансирование принципов жилищного рынка региона (социальной справедливости, экологической безопасности, экономической эффективности, культурной легитимности) с рыночными принципами. С учетом накопленного мирового опыта приоритетными направлениями и целевыми ориентирами повышения эффективности ипотечного кредитования в вопросе повышения жилищной обеспеченности являются: 1) улучшение качества жилищных условий граждан на основе использования эколого-гуманистических новаций, которые проникают и в другие элементы социальной инфраструктуры; 2) активизация инвестиционных ресурсов новых экономических субъектов (институциональных инвесторов, бизнес-ангелов, венчурных фондов, социально ответственных предприятий, благотворителей через механизм венчурной филантропии) для финансирования инновационно-инфраструктурных проектов; 3) формирование инвестиционного рынка и его ядра - рынка инноваций и высоких технологий, используемых для развития жилищной системы; 4) инвестирование реконструкции жилищного фонда как технологической новации воспроизводства основного капитала; организации экологического домостроения - экологической, постиндустриальной инновации, направленной на рациональное использование региональных ресурсов; 5) институционализация лизинговых операций как формирование нового инвестиционного инструмента, необходимого для активизации трудовой мобильности в высоко- и среднеактивных регионах.
Эффективность проведения региональной политики зависит от действия «нематериальных активов»: инвестирование в развитие экономической и экологической культуры; институционализация доверительных отношений между региональной властью, предприятиями жилищной системы и обществом. Регулирование влияния «нематериальных активов» можно осуществлять со стороны общества посредством формирования институционально-экономических условий (доверие общества к институтам государственной власти; возможность системно реагировать на негативные общественные стереотипы общества при проведении мероприятий региональной политики; взаимосвязанная информационная система сопровождения работы органов власти по региональной политике; активный трехсторонний диалог «органы власти - представители предприятий жилищной системы - общество»).
Для достижения цели и задач концепции развития ипотечного жилищного кредитования, в основе которой лежит постиндустриальная составляющая, возрастает актуальность развития горизонтальной интеграции экономического и социального макропространства, межрегионального государственно-частного партнерства при реализации инфраструктурных проектов, совершенствования государственных методов и инструментов.
Механизм жилищного финансирования, который обеспечивает развитие жилищного рынка, по результатам проведенного в предыдущих главах диссертации исследования нуждается в идентификации его структурных элементов. Полагая, что решение задачи повышения жилищной обеспеченности населения необходимо искать как на стороне стимулирования спроса на жилье (действие механизма жилищного финансирования), так и на стороне его предложения (долгосрочная стратегия воспроизводственного процесса в инвестиционно-строительном комплексе), здесь сосредоточим внимание на первом.
В п. 1.2. «Роль и место системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании» Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренной Постановлением Правительства РФ № 28 от 11.01.2000 отмечается, что «определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки: долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения; кредитование жилищного строительства; государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)».
Таким образом, согласно нормативно-правовому закреплению концептуальных основ механизма жилищного финансирования, он представлен тремя функциональными элементами. Выделяют эти элементы (отдельно или в комбинации с другими) в своих работах также и ученые. М.П.Логинов обосновал, что решение жилищной проблемы в России должно осуществляться за счет трех систем финансирования жилья: системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на рыночных принципах финансирования; системы федеральных, региональных и муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья семьями со средними доходами; системы социального жилья для малоимущих, включающей детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т.п. Заметим, что здесь наблюдается некоторое сходство с разработанным Л.Б.Лазаровой ранжированием регионов по роли ипотечного кредитования и бюджетных средств в решении жилищных проблем населения. Так, ею выделены три основных типа регионов: реализующие рыночные механизмы ипотечного кредитования; внедряющие схемы с участием региональных бюджетов; реализующие рыночный механизм ипотечного кредитования с присутствием социальной ипотеки.
Элементы жилищного финансирования обнаруживаются в работах М.В.Романовой в качестве компонентов социальной политики в сфере обеспечения жильем граждан. Отмечается, что многоукладная система социальной защиты обеспечения жильем граждан в России имеет финансовые основы, состоящие из бесплатного предоставления жилья малоимущему населению, участникам Великой отечественной войны, жилищных субсидий, государственных жилищных сертификатов, накопительных инвестиционных сертификатов, через которые государство предоставляет защищу отдельным категориям населения при обеспечении жильем. В настоящее время источники финансирования вышеуказанной социальной защиты предоставляются государством, бюджетами различных уровней, предприятиями за счет собственных накоплений граждан (начиная с 2009 г. это добровольные отчисления из заработной платы в Пенсионный фонд). М.В.Романова резюмирует, что существующие механизмы обеспечения жильем населения (финансирование напрямую строительных организаций, ведомств) не позволяют в полной мере решить проблемы приобретения жилья, что привело к корректировке цели социальной политики при приобретении жилья населением. Выделены ипотека (граждане, приобретающие жилье), ипотека с государственной поддержкой (граждане, приобретающие жилье при рождении ребенка), ипотечные ценные бумаги (прапорщики в период службы в вооруженных силах, пенсионеры, студенты), жилищные сертификаты (военнослужащие, уволенные в запас), жилищные субсидии (инвалиды, молодые ученые, молодые семьи), предоставление жилья по социальному найму (определенная категория населения).
Похожие диссертации на ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В МЕХАНИЗМЕ ЖИЛИЩНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ: ТЕОРИЯ, МЕТОДОЛОГИЯ, ПРАКТИКА
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
