Содержание к диссертации
Введение
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 9
1.1 Система ипотечного жилищного кредитования, ее социально-экономическая направленность 9
1.2. Структура и механизм формирования финансовых ресурсов через систему ипотечного жилищного кредитования 19
2. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ 39
2.1 Мировой опыт ипотечного кредитования 39
2.2 Тенденции становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования в России 64
3. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К РАЗВИТИЮ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ 95
3.1 Развитие рыночной системы ипотечного жилищного кредитования 95
3.2 Формирование системы ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей со средними и низкими доходами 107
3.3 Проблемы и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России 120
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 132
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 140
ПРИЛОЖЕНИЯ 151
- Система ипотечного жилищного кредитования, ее социально-экономическая направленность
- Мировой опыт ипотечного кредитования
- Развитие рыночной системы ипотечного жилищного кредитования
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Очевидно, что приоритетными в России сейчас остаются задачи формирования конкурентоспособной экономики, т.е. поддержание устойчивого экономического роста, повышение инвестиционной активности, рост благосостояния фаждан, нормализация финансового и банковского секторов и ряд других. При этом результаты реформ будут зависеть от используемых финансовых механизмов и имеющихся ресурсов.
По прогнозам аналитиков, присвоение России инвестиционного рейтинга агентствами Moody's и Standart&Poor's- повысили интерес к России международных инвестиционных фондов. Присвоение инвестиционного рейтинга означает возможность привлечения средств частных и институциональных инвесторов в ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости, которые будут созданы в условиях системы ипотечного жилищного кредитования.
Кроме образования новых финансовых инструментов, ипотека реализует конституционные права граждан России на достойное жилище, чем обеспечивается рост благосостояния граждан, что является важнейшей социально-политической и экономической проблемами. От выбора подходов к решению этих проблем зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
Сокращение бюджетных ассигнований привело к резкому снижению количества бесплатного жилья, предоставляемого очередникам на улучшение жилищных условий. Размеры предоставляемого бесплатного социального жилья сократились по сравнению с 1990 годом более чем в 4 раза. Бесплатное жилье доступно примерно 400 тысяч семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, составляет более 6,3 миллиона семей.
В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствие кредитных механизмов строительства и приобретения жи- лья, объемы жилищного строительства резко сократились с 61,7 млн. кв. метров в 1990 году до 33,8 млн. кв. метров в 2002 году., что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.
При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства, потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом, за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения, активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Особенность, сложившегося в России подхода к проблеме формирования системы ипотечного кредитования, заключается в попытках применения моделей, работающих исключительно в условиях стабильной экономики, надежной кредитно-финансовой системы, высокоразвитого фондового рынка, экономически активною и образованного населения, а также сильной поддержки государства, прежде всего, как гаранта долговременной устойчивости отношений, присущих ипотеке.
В настоящее время, об ипотеке в России известно больше из дореволюционной российской и современных зарубежных практик, которые по существу напрямую не применимы для современных условий нашей страны.
Целью исследования является обобщение теоретических и методологи- ческих основ ипотечного жилищного кредитования, и выработка на основе их механизма реализации системы применительно к российской практике.
Для достижения цели поставлены следующие задачи исследования: углубить теоретическое обоснование социально-экономических основ функционирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом современных преобразований в России; исследовать и систематизировать существующие теоретические и методологические подходы к развитию системы ипотечного жилищного кредитования; выявить факторы, влияющие на процесс формирования и развития системы ипотечного жилищного кредитования; предложить модель системы ипотечного жилищного кредитования адекватную экономическим условиям России; разработать рекомендации по развитию существующей системы ипотечного жилищного кредитования.
Объектом исследования является финансово-инвестиционный механизм формирования и развития системы ипотечного жилищного кредитования.
Предметом исследования является система экономических отношений, возникших при формировании и развитии ипотечного жилищного кредитования.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды ученых и ведущих специалистов-практиков России, Урала и зарубежных стран в области денежно-кредитных отношений, финансов, развития инвести ционной деятельности в России, а также законодательные и нормативные до кументы Российской Федерации и муниципальных образований. При написании работы были использованы результаты исследований известных ученых экономистов: Л.И.Абалкина, С.Ю.Глазьева, В.П.Иваницкого, А.Ю .Казака, Н.Р .Ковалева, М.С.Марамыгина, И.В.Разорвина,
В.А.Татьянникова, А.Г.Ивасенко, В.И. Лимаренко, З.А.Цыбуленко, С.А.Ваксмана, Е.И.Тарасевича, И.Н.Ткаченко, В.А.Кудрявцева, В.В. Смирнова и других.
Информационной базой исследования явились статистические сборники, специальная литература, нормативная информация, а также теоретические и фактические материалы, опубликованные в экономической литературе и периодической печати.
В исследовании использовались следующие методы познания: экономико-статистический, графический, экспериментальный, дедуктивный, эмпирический.
При изучении социально-экономических процессов и финансовых отношений применялись приемы экономического анализа - наблюдение, группировка, сравнение, выборка, учет взаимосвязей и тенденций.
Научная новизна исследования заключена в следующих основных моментах: обобщены и предложены новые концептуальные подходы к формированию системы ипотечного жилищного кредитования на основе имеющихся и дополненных автором теоретических и методологических разработок в исследуемой сфере; дана социально-экономическая оценка существующих моделей ипотечного кредитования и впервые предложена оптимальная модель системы ипотечного жилищного кредитования, применительно к условиям России; установлены и систематизированы проблемы и социально-экономические аспекты развития системы ипотечного жилищного кредитования, а также определено влияние факторов, тормозящих ее развитие; - предложены основные направления повышения эффективности системы ипотечного жилищного кредитования и механизмы их реализации примени тельно к современным преобразованиям в России.
Научная новизна соответствует следующим пунктам паспорта специальностей ВАК: - п.9.4. Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования; - п.9.10. Финансовые инновации в банковском секторе. Практическая значимость проведенного исследования состоит в воз- можности использования теоретических выводов и практических рекомендаций: при разработке стратегии развития ипотечного жилищного кредитования и формирования эффективной бюджетной политики; при разработке программ ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне и уровнях субъектов федерации и муниципальных образований; при разработке федеральной, региональной и муниципальной политики по реформированию существующих программ ипотечного кредитования; в ходе учебного процесса в ВУЗах экономического профиля при чтении курсов лекций «Финансы и кредит», «Экономика недвижимости», «Муниципальный менеджмент».
Апробация результатов исследования. Основные результаты и выводы исследования были обсуждены на научно-практических конференциях в гг. Екатеринбурге, Челябинске в 2000-2001гг.
Предложенные рекомендации используются в практической работе градообразующего предприятия Российский Федеральный Ядерный Центр -ВНИИ технической физики имени академика Е.И.Забабахина ЗАТО г.Снежинск, Челябинской области.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 12 научных работ общим объемом 7,8 п.л.
Объем и структура работы. Объем диссертации составляет 165 страниц, в том числе 8 рисунков, 10 таблиц, 6 приложений. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Структура работы определена поставленными целями и задачами.
Во введении обоснована актуальность диссертационной работы. Определены цель, задачи, объект и предмет исследования, раскрыта теоретическая и информационная база исследования, обосновываются научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе «Теоретические аспекты ипотечного жилищного кредитования» раскрываются понятие и структура системы ипотечного кредито- вания. На основе теоретических обобщений и проведенных исследований раскрыты сущность и роль ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии общества, а также теоретические особенности формирования системы ипотечного жилищного кредитования.
Во второй главе «Анализ эффективности системы ипотечного жилищного кредитования» на основании имеющего зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования проведен анализ современного состояния ипотечного жилищного кредитования и тенденции развития, раскрыты внешние и внутренние факторы, влияющие на процесс развития, рассмотрено организационно-финансовое обеспечение.
Третья глава «Методологические подходы к развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России» посвящена формированию системы ипотечного кредитования в условиях России, представлена авторская концепция системы ипотечного жилищного кредитования, даны авторские модели системы ипотечного жилищного кредитования, предложены мероприятия по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования.
В заключении автором делаются основные выводы и обобщаются рекомендации по формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России.
Система ипотечного жилищного кредитования, ее социально-экономическая направленность
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом реализации инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Проводимые с 90-х годов XX века экономической реформы были направлены в основном на проведение рыночной макроэкономической политики. В этой области получены определенные результаты: проведена либерализация экономики, осуществлена приватизация объектов государственной собственности, относительно стабилизирован курс рубля, снижены процентные ставки за пользование привлеченными средствами.
Однако практика социально-экономической жизни общества показала, что созданные макроэкономические условия для экономического роста не переломили негативных тенденций и не сформировали реальных предпосылок для преодоления промышленного кризиса. Недостаточное внимание органов государственной власти к проведению активной микроэкономической политики снизило экономический эффект проводимой реформы и не позволяет наладить более эффективное функционирование рыночного механизма.
Сбережения населения, образующие во всем мире основу долгосрочных инвестиций, в России весьма невелики. Вклады в банках (в т.ч. валютные), вложения в ценные бумаги составляют 5-10% доходов населения. При этом отсутствие в настоящее время механизмов трансформации сбережений населения в ссудный капитал делает невозможным в принципе их вовлечение в процесс реструктуризации экономики в качестве составной части инвестиционного процесса.
В таких условиях от государственной системы управления требуются значительные усилия, в том числе по увеличению собираемых налогов и сокращению государственных расходов [20, с.7]. Расходы по обслуживанию внешней задолженности снижают возможности государства по финансированию программ реструктуризации российской экономики.
С учетом изложенного автор считает, одним из направлений изменения ситуации в экономике России возможно за счет развития системы ипотечного жилищного кредитования при максимально возможном эффективном использовании различных источников финансирования.
Диссертантом проведен анализ, позволяющий выделить те источники финансирования системы ипотечного жилищного кредитования, которые способны придать импульс реформам, получить необходимый экономический эффект как в ближайшие несколько лет, так и в перспективе.
class2 АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ class2
Мировой опыт ипотечного кредитования
Многие исследователи утверждают, что жилищная проблема в индустриально развитых странах в целом решена. Объемы жилищного строительства с конца 1970-х годов стабилизировались, среднее число жильцов на одно жилище уже в середине 80-х составляло от 2,3 в Дании и Германии до 3,9 в Великобритании и Ирландии; в большинстве стран этот показатель равен 2,4-2,6. В ретроспективе решение жилищной проблемы в европейских странах осуществлялось вначале преимущественно "количественно", т.е.путем массового строительства недорогого многоквартирного жилья в послевоенные годы, а затем (с середины 80-х годов) "качественно", т.е.созданием удобного жилья, способствующего формированию физически и психически здоровой личности. Примечательно, что предпосылками формирования новой жилищной политики послужили не только позитивные факторы, такие, как рост экономического потенциала стран, ускорение темпов роста валового национального продукта, но и негативные -уменьшение среднего размера семьи, рост числа разводов и снижение рождаемости.
Во всех странах законодательно закреплено существование социального жилья, предназначенного для предоставления на льготных условиях отдельным категориям граждан, которые в официальном порядке признаются неспособными решить свою жилищную проблему самостоятельно. К таким категориям граждан относятся семьи с низкими доходами, многодетные семьи, одинокие матери, престарелые и инвалиды.
Мировая практика свидетельствует, что в устойчиво развивающемся государстве на обеспечение граждан жильем расходуется не более 25% внутреннего валового продукта. Примерно треть от этих расходов направляется на жилищное строительство, треть - на эксплуатационные и иные текущие расходы, треть - на амортизацию или оплату банковских кредитов. В США, например, на жилье расходуется чуть менее 20% ВВП. При этом жилищные расходы могут осуществляться по двум схемам:
- государство собирает больше налогов и потом дотирует жилищные расходы граждан;
- государство не увеличивает налоги (оставляет больше денег гражданам) и дотирует конкретные семьи при наличии особых обстоятельств, при этом расходы на удовлетворение жилищных потребностей оказываются на 20-30% ниже, чем по первой схеме.
Один из широко распространенных в развитых странах способ решения жилищной проблемы заключается в ипотечном кредитовании. Более 90% жилищного строительства осуществляется за счет кредитов, в том числе ипотечных, получаемых гражданами, большинство которых не относится к высоко обеспеченным категориям. Жилье как важнейший элемент недвижимости признается во всем мире очень эффективным средством обеспечения обязательств, что и обусловливает столь широкое развитие кредитования под залог недвижимости. Существующие за рубежом способы ипотечного кредитования можно в обобщенном виде свести к двум основным моделям:
- закрытая модель ипотеки - обособленная от остального финансового рынка и основанная на вкладах самих покупателей жилья;
- открытая модель ипотеки, являющаяся составной частью финансового рынка страны в целом.
Системы ипотечного кредитования в разных государствах создавались в конкретных исторических условиях. На процесс их развития значительное влияние оказывают политические, социально-экономические и национальные факторы.
Развитие рыночной системы ипотечного жилищного кредитования
Основные направления жилищной реформы в России во многом опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом, Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенные временем механизмы управления и развития, показавшие высокую результативность. Негативные же стороны этого процесса проявляются зачастую в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей решения жилищной проблемы в совершенно иные, российские, социально-экономические условия. Поэтому при использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и адаптация моделей управления к местным условиям.
Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, в первую очередь, на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения иных схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и учитывающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на местные региональные особенности масштабы ее реализации лимитированы. [62, с. 16]
Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Для обеспечения эффективных кредитных отношений в жилищной сфере, необходимо предусматривать различные условия предоставления ипотечных кредитов разным типам заемщиков.
Диссертантом выделены следующие типы заемщиков, в зависимости от получаемого дохода:
- с большим и постоянным доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за период погашения ссуды;
- с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах, гарантирующих своевременность выплат (средний класс);
- со средним или низким доходом, нуждающиеся в субсидировании за счет государства;
- с доходом на уровне прожиточного минимума, нуждающиеся в социальном жилье.
Как правило, первый тип заемщика в основном не нуждается в поддержке государства, решил свои потребности в жилье, приобретает только элитное жилье. В России не более 5% граждан относятся к данной категории. Данный тип заемщика может приобрести первое жилье за счет собственных средств в размере 30% и ипотечного кредита в размере 70% от стоимости жилья.
Второй тип заемщика имеет доход от 1000 и более долл.США в месяц, позволяющий ему улучшить свой жилищный вопрос за счет ипотечного кредита. Жилищный вопрос в основном решен, стремиться к приобретению элитного жилья. В России к данной категории можно отнести 20-25% населения. Возможно приобретение первого жилья за счет собственных средств в размере 30% от стоимости жилья и ипотечного кредита.
К третьему типу заемщика необходимо отнести граждан с доходом менее 500 долл.США в месяц, решение жилищного вопроса данной категории граждан без поддержки государства с помощью только ипотечного кредита не возможно. Приобретает жилье улучшенной комфортности. К данной категории можно отнести не более 40-50% населения России. Приобретение первого жилья за счет собственных средств в размере 30% от стоимости жилья и ипотечного кредита, как правило, не возможно. Улучшение жилищных условий возможно за счет имеющего жилья и ипотечного кредита не более 50% стоимости жилья.
К четвертому типу заемщиков относятся малоимущие граждане, пенсионеры, работники сельского хозяйства и другие категории граждан, которые не имеют средств для каких-либо выплат по кредитам. К данной категории граждан относится до 30% населения России.
Из сказанного выше следует, что решение жилищной проблемы в России должно осуществляться за счет трех систем финансирования жилья:
1. Системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на рыночных принципах финансирования.
2. Системы федеральных, региональных и муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами.
3. Системы социального жилья для малоимущих, включающей детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т.п.
