Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. МЕСТО РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ В СИСТЕМЕ ИПОТЕКИ 12
1.1. Экономическая сущность и структура ипотечной системы 12
1.2. Определение понятия, экономического содержания и функционального назначения рынка ипотечных ценных бумаг в экономической системе 34
1.3. финансовые инструменты рынка ипотечных ценных бумаг 54
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ПОЛИТИЧЕСКИХ, СОЦИАЛЬНО- ЭКОНОМИЧЕСКИХ, ПРАВОВЫХ И ИСТОРИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ В РОССИИ 84
2.1. Политические и социально-экономические факторы формирования рынка ипотечных ценных бумаг 84
2.2. Исторический национальный и международный опыт формирования ипотечного рынка 1 13
2.3. Правовое обеспечение рынка ипотечных ценных бумаг в России ..132
ГЛАВАЗ. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ В РОССИИ 146
3.1. Практический опыт построения моделей организации ипотечного рынка 146
3.2. Сценарии становления и развития рынка ипотечных ценных бумаг 172
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 179
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 184
ПРИЛОЖЕНИЯ
- Экономическая сущность и структура ипотечной системы
- Политические и социально-экономические факторы формирования рынка ипотечных ценных бумаг
- Практический опыт построения моделей организации ипотечного рынка
Введение к работе
Актуальность темы исследовании. Активизация системных процессов преобразования российского общества обусловила появление потребности построения национального ипотечного рынка. При этом формирование механизмов, обеспечивающих его эффективное функционирование, в настоящее время, находится на стадии становления, что является серьезным препятствием для дальнейшего развития.
Реализация возникшей потребности сдерживается большим количеством различных факторов, важнейшим из которых является отсутствие в стране полноценного рынка ипотечных ценных бумаг. В подобных условиях формирование рынка ипотечных ценных бумаг ввиду его значимости становится одним из наиболее приоритетных направлений государственной политики. Создание эффективного механизма, обеспечивающего комплексное развитие ипотеки, основным элементом которого должен стать российский рынок ипотечных ценных бумаг и его потенциал будут не только способствовать развитию ипотечной системы во взаимосвязи всех её элементов, но и окажут благотворное влияние на решение других экономических проблем. В подтверждение данного тезиса отметим, что в ежегодном докладе Всемирного банка об экономике РФ ипотека названа ее «локомотивом»1, способным стать движущей силой экономического роста в стране.
Вместе с тем, подавляющее большинство исследователей при исследовании проблем, связанных с ипотекой и ипотечным рынком, сосредоточили свое внимание на изучении вопросов функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, не уделяя при этом должного внимания комплексной оценке рынка ипотечных ценных бумаг и его роли в процессе реализации ипотеки и функционировании финансового рынка.
Актуальность темы исследования обусловлена также рядом других факторов, к которым, прежде всего, относятся:
• отсутствие правильного понимания роли и места рынка ипотечных ценных бумаг в системе ипотеки;
• отсутствие единого стратегического плана становления и развития рынка ипотечных ценных бумаг;
• необходимость разработки и внедрения на практике эффективных механизмов рефинансирования выданных ипотечных кредитов;
• необходимость формирования механизма функционирования новых финансовых инструментов фондового рынка, в основе которых лежит секыоритизация не только ипотечных кредитов, но и других активов банковского сектора;
• отсутствие целостного подхода к определению возможных сценариев развития рынка ипотечных ценных бумаг и основных этапов его формирования.
Степень изученности проблемы. В процессе исследования были использованы теоретические и практические выводы зарубежных и российских ученых, исследовавших проблемы ипотечных рынков, и в частности, проблемы развития рынка ипотечных ценных бумаг.
Основой теоретического исследования экономической сущности и основ функционирования ипотечного рынка стали труды зарубежных экономистов Д.С. Кидуэлла, Р.Л. Петерсона, Д.У.Блэкуэлла, Р. Тыолза, Э.Брендли, Фрэнк Дж. Фабоцци, У.Шарпа, Г.Александера, Д. Бейли и др. Среди отечественных экономистов важное значение имели работы B.C. Торкановского, В.И. Колесникова, В.И. Таранкова, И.Т. Балабанова, В.В. Ковалева, Е.И. Тарасевича, В.А. Галанова, Г.П. Суворова, Е.С. Демушкиной, Н. Пастуховой и других.
При этом необходимо отметить, что реализация поставленной цели диссертационного исследования была бы невозможна без изучения научных трудов отечественных ученых-экономистов в области ипотечного
кредитования: И.В. Павлова, В.И. Ресина, В.Л. Кудрявцева, И.Л. Клепиковой, Л.И. Лебединской, И.А. Разумовои и других.
В тоже время результаты трудов российских и зарубежных ученых в области ипотеки позволяют утверждать, что рассмотренные в них вопросы развития ипотечного кредитования и формирования механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов в условиях РФ не имеют комплексного решения и не охватывают весь спектр сложных экономических, финансовых и организационно-правовых проблем формирования механизма рефинансирования всей ипотечной системы в образе отдельного сегмента фондового рынка - рынка ипотечных ценных бумаг.
Отсутствие специальных монографических исследований, научных разработок, посвященных комплексному изучению проблем формирования рынка ипотечных ценных бумаг обусловили выбор темы исследования, предмета и объекта научного анализа, структуру работы, последовательность изложения вопросов и комплекса предложений, выносимых на защиту.
Целью исследования является комплексный анализ предпосылок формирования рынка ипотечных ценных бумаг, закономерностей его становления и развития, определение основных субъектов и объектов этого рынка, а также. выработка рекомендаций по последовательному формированию данного долгосрочного сегмента финансового рынка, в том числе разработка теоретических и методологических основ совершенствования рыночных механизмов функционирования рынка ипотечных ценных бумаг в российских условиях.
Для достижения обозначенных целей были поставлены задачи, определяющие ход исследования и структуру диссертационной работы.
Задачи исследования заключаются в следующем:
• определить экономическую и правовую природу ипотеки, ипотечной системы, ипотечного рынка, рынка ипотечных кредитов
и рынка ипотечных ценных бумаг;
• выявить задачи и функции рынка ипотечных ценных бумаг в экономической системе, определить институциональное строение данного сегмента фондового рынка и изучить взаимоотношения, возникающие между его участниками по поводу выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;
• выявить место рынка ипотечных ценных бумаг в системе ипотеки;
• исследовать практический зарубежный и дореволюционный национальный опыт формирования и функционирования рынка ипотечных ценных бумаг;
• выявить и систематизировать факторы, оказывающие положительное и отрицательное влияние на процесс развития рынка ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации;
• выявить проблемы формирования рынка ипотечных ценных бумаг и разработать рекомендации по внедрению комплекса мер, способствующих развитию данного сегмента рынка;
• охарактеризовать основные этапы процесса формирования рынка ипотечных ценных бумаг и спрогнозировать возможные сценарии его развития в Российской Федерации.
Объект исследования — ипотечная система и её структурные элементы.
Предмет исследования — совокупность исторических, политических, правовых, социальных и экономических отношений по формированию рынка ипотечных ценных бумаг в РФ.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы являются фундаментальные труды зарубежных и российских специалистов в области финансовых рынков, рынка ценных бумаг и банковского дела.
В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение экономических законов, закономерностей,
явлений и процессов в их постоянном развитии и взаимосвязи. В работе были использованы следующие методы научного познания: анализ и синтез, индукция и дедукция; прогноз; методы эмпирического исследования (наблюдение, сравнение, эксперимент); методы теоретического исследования, исторический метод, общенаучные подходы, а также анализ нормативно-правовых документов.
Информационная база исследования. В процессе работы над диссертацией обобщались и систематизировались результаты исследований российских и зарубежных специалистов; использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации и региональных органов власти; нормативные документы Банка России, Министерства финансов РФ; рекомендации Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), официальная статистическая информация Госкомстата РФ, Центрального банка РФ, Ассоциации российских банков, Московской межбанковской валютной биржи; официально публикуемые данные по статистике торгов на фондовых биржах, данные о выпусках ценных бумаг и аналитические обзоры рынка ценных бумаг, а также материалы научно-практических конференций, семинаров и т.д.
Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии теоретических положений, связанных с формированием концептуального взгляда на ипотеку, как единую целостную систему, состоящую из взаимосвязанных и взаимообусловленных звеньев. Обозначим наиболее значимые научные результаты:
• в ходе исследования экономических, исторических и правовых основ формирования термина «ипотека» сформулировано авторское определение данной экономической категории, объединяющей процесс ипотечного кредитования и последующее
рефинансирование выданных ипотечных кредитов при помощи финансовых инструментов фондового рынка.
• из авторской трактовки термина «ипотека», а также на основании анализа особенностей формирования механизма реализации ипотеки с учетом международного, а также национального исторического опыта обосновано расширенное определение понятия «ипотечный рынок», включающего в себя два взаимообусловленных и взаимодополняющих сегмента: «рынок ипотечных кредитов» и «рынок ипотечных ценных бумаг».
• на основе системного взгляда на ипотеку в процессе изучения различных теоретических подходов при формировании понятий, связанных с ипотекой, было сформулировано понятие «ипотечной системы», как рыночного механизма перераспределения инвестиционных ресурсов экономической системы.
• выявлены положительные факторы воздействия поступательного развития ипотечной системы на стабилизацию финансового рынка, укрепление кредитно-банковской системы и в целом на экономику страны.
• в ходе изучения эволюции механизма функционирования ипотеки в процессе экономического и исторического развития была определена экономическая природа ипотечной системы, ипотечного рынка, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг, позволившая сформулировать основные цели и функции данных экономических категорий.
• в процессе изучения экономической сущности рынка ипотечных ценных бумаг выявлены его цели, задачи, функции, структура и место в экономической системе. Обоснована необходимость и экономическая целесообразность деления рынка ипотечных ценных бумаг на первичный и вторичный рынки.
• выделены основные и специфические элементы инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг.
• исследованы и систематизированы недостатки правового обеспечения процесса становления рынка ипотечных ценных бумаг в РФ.
• сформулированы и обоснованы предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы ипотечного рынка.
• исследованы и систематизированы основные группы факторов, оказывающих влияние на формирование рынка ипотечных ценных бумаг в РФ. В результате проведенного анализа политических, исторических, правовых факторов и опыта ряда зарубежных стран были выявлены особенности становления и дальнейшего развития рынка ипотечных ценных бумаг в рамках одноуровневой и двухуровневой моделей организации ипотечного рынка.
• в ходе анализа предпосылок формирования рынка ипотечных ценных бумаг были выделены три основные этапа формирования рынка ипотечных ценных бумаг и рассмотрены возможные сценарии развития данного сегмента финансового рынка в РФ.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования.
Основные теоретические выводы и предложения, содержащиеся в диссертационном исследовании, могут быть использованы при будущих теоретических исследованиях вопросов, касающихся проблем формирования и развития национального рынка ипотечных ценных бумаг, становления инфраструктуры данного сегмента фондового рынка, а также в преподавании курсов «Рынок ценных бумаг», «Инвестиции», подготовке учебников и учебно-методических пособий по указанным курсам.
Практическая значимость исследования заключается в том, что оно содержит комплексный анализ проблем развития ипотечного рынка, состоящего из рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных
бумаг. Отсутствие научных работ по комплексной оценке ипотечного рынка как одного из основных элементов ипотечной системы выявляет необходимость проведения его детального анализа, а также изучения влияния ипотеки на процессы, протекающие в экономике.
Выводы работы могут быть использованы в практической работе участниками рынка ипотечных ценных бумаг, других сегментов финансового рынка и банковской системы.
Объем и структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав и заключения, содержит список литературы, приложения, проиллюстрировано таблицами и рисунками.
Во введении обосновывается актуальность темы, определяются цели и задачи исследования, научная новизна и практическая значимость работы.
Первая глава «Место рынка ипотечных ценных бумаг в системе ипотеки» посвящена исследованию теоретических основ
функционирования ипотечной системы во взаимосвязи всех её элементов; изучению экономической природы ипотечного рынка, состоящего из рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг; анализу функций, задач, целей, механизма функционирования первичного и вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, а также изучению финансовых инструментов, обращающихся на этих рынках.
Во второй гіаве «Анализ политических, социалыю-экономических, правовых и исторических факторов формирования рынка ипотечных ценных бумаг в России» исследованы основные предпосылки становления российского рынка ипотечных ценных бумаг, дана оценка текущей политической ситуации в РФ с позиций её влияния на развитие ипотечного рынка, проведен анализ структуры спроса и предложения на рынке недвижимости, рынке ипотечного жилищного кредитования, в сфере
строительства объектов жилой недвижимости, в ходе которого дана оценка перспектив развития российского рынка ипотечных ценных бумаг. Изучен зарубежный и исторический национальный опыт построения моделей организации ипотечного рынка. Значительное внимание уделено рассмотрению российской нормативно-правовой базы ипотеки и выработке рекомендаций по её совершенствованию.
В третьей главе «Основные проблемы и тенденции развития рынка ипотечных ценных бумаг» раскрыты перспективы развития отечественного рынка ипотечных ценных бумаг, спрогнозированы возможные сценарии его развития в условиях сложившейся экономической и политической ситуации; разработаны рекомендации, направленные на развитие рынка ипотечных ценных бумаг в РФ. В данной главе также дана оценка современного состояния российского ипотечного рынка. Обобщен и систематизирован практический опыт регионов Российской Федерации в части построения обособленных региональных моделей организации ипотечного рынка; изучена деятельность ОЛО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» по поводу формирования двухуровневой модели организации ипотечного рынка в масштабах страны с позиций её эффективности; изучены и систематизированы факторы, препятствующие выпуску вторичных ипотечных ценных бумаг применительно к текущему моменту времени.
В заключении изложены основные выводы и предложения автора.
Апробация результатов исследования. По теме диссертационного исследования опубликованы 4 работы общим объемом 1,1 п. л.
Экономическая сущность и структура ипотечной системы
Первоначально, еще до того как мы перейдем к детальному изучению вопросов, связанных с предметом диссертационного исследования, целесообразно обозначить базовые категории данной научной работы. К ним относятся ипотека, система ипотеки, ипотечный рынок, рынок ипотечных кредитов и рынок ипотечных ценных бумаг.
Само слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно появилось в Греции в начале VI века до н. э. и уже тогда обозначало обеспечение ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В Греции все сделки с земельными участками оформлялись обязательствами и на границе земельного надела, служащего обеспечением требований кредитора ставился столб с надписью о том, что указанная собственность является обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На этом столбе, получившем название «ипотека», наносились записи обо всех имеющихся долгах собственника земли. Позднее записи стали вестись в особых книгах, называвшихся ипотечными. При помощи надписи на столбе, а позднее при помощи ипотечных книг в Древней Греции решалась проблема гласности о состоянии конкретного земельного надела, позволявшая любому заинтересованному лицу получить интересующее его сведения2.
В Древнем Риме ипотека получила еще большее развитие. Это было обусловлено аграрной специализацией Римской империи, вследствие чего земля представляла относительно большую ценность, чем в Древней Греции, а принцип частной собственности на землю получил законодательное оформление. Изначально в Риме была распространена наиболее древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно. Однако в процессе эволюции эта форма была забыта и распространение получила новая форма ипотеки, при которой имущество оставалось в собственности должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из дохода, приносимого данной недвижимостью.
В дореволюционной России ипотеку определяли как «залог, ручительство, поручительство, залогом обеспеченное»3. Ипотека вносила четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания. Однако с течением времени в данное определение были внесены некоторые уточнения. Так, в отечественной литературе советского периода ипотеку трактовали как «ссуду под залог городской или сельской недвижимости, главным образом земли, а также домов...» .
В настоящее время среди современных исследователей нет единого мнения по поводу определения термина «ипотека». При этом точки зрения некоторых представителей российской науки по данному вопросу различаются существенным образом. Иногда эти различия имеют принципиальное значение. Ряд российских экономистов считает, что ипотека представляет собой «залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора — залогодержателя к должнику»5 или «залог недвижимого имущества с целью получения ссуды» , т.е. является формой обеспечения возврата кредита.
Политические и социально-экономические факторы формирования рынка ипотечных ценных бумаг
В ходе диссертационного исследования соискателем было выявлено, что выбор модели организации рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг зависит от большого количества различных факторов. К факторам, оказывающим наиболее существенное влияние, относятся политические, социально-экономические, правовые и исторические. Кроме того, некоторыми российскими исследователями выдвигалось предположение о влиянии на выбор модели практического опыта стран с рыночной экономикой, где уже сформировались устойчивые типы ипотечных систем.
Политические факторы. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного рынка находится в прямой зависимости от общей политической стабильности в стране. Так, например, при наличии реальной угрозы военной экспансии или в случае прихода к власти партии, которая считает в принципе неприемлемым развитие ипотеки в стране, создать эффективно функционирующую систему ипотеки практически невозможно.
Текущее положение дел в РФ характеризуется относительной политической стабильностью на фоне общей тенденции увеличения темпов экономического роста. По приблизительным подсчетам, озвученным главой Министерства финансов РФ Алексеем Кудриным показатели экономического роста в 2005г. планируется зафиксировать на уровне 6,5-7%6 . Рисунки 2.1.1 и 2.1.2 показывают наличие положительной динамики роста объемов ВВП и снижения темпов инфляции61. Устойчивое снижение " Полонский Д. Минфин пообещал россиянам французскую жизш» // Деньги JS j-4S от 12.12.2004 с.8 61 www.intcrfax.ru темпов инфляции с 36,5%) в 1999г. до 11,7% в 2004г. наглядно демонстрирует снижение влияния финансового кризиса 1998г. на развитие экономики страны и увеличение темпов роста ВВП. При этом, в планах Правительства РФ на 2005 год по-прежнему приоритетными остаются задачи, решение которых было начато в предыдущие годы, а именно развитие финансовой системы страны, реструктуризация естественных монополий, совершенствование земельного законодательства, реформирование судебной системы и правоохранительных органов62.
Свидетельством тому является повышение в ноябре 2004г международным рейтинговым агентством Fitch, вслед за агентством Moodys, долгосрочного суверенного рейтинга России в иностранной и национальной валютах на одну ступень до инвестиционного уровня ВВВ-63. Последним из ведущих рейтинговых агентств инвестиционный рейтинг России в январе 2005г. присвоило международное агентство Standard & Poors. Данная мера теоретически означает, что самые крупные мировые инстуциональные инвесторы будут инвестировать денежные средства в отечественный рынок. Однако, несмотря на наличие в 2004г. у России инвестиционных рейтингов двух мировых рейтинговых агентств, объём прямых иностранных инвестиции в Россию снизился на 0,9 млрд. долларов США с 7,5 млрд. долларов США в 2003г. до 6,6 млрд. долларов США в 2004г. б4 В ходе опроса топ-менеджеров российских предприятий среди основных причин, повлиявших на снижение инвестиционной привлекательности России в глазах иностранных инвесторов, были названы высокие политические риски, низкая зашита института частной собственности, непредсказуемая налоговая политика, зависимость экономики от цен на нефть и слабая диверсификация российской экономики65.
Практический опыт построения моделей организации ипотечного рынка
Переход к рыночным формам хозяйствования в России повлек за собой процесс реформирования отношений во многих отраслях экономики страны, в том числе и в жилищной сфере, где в результате проведения государством политики приватизации в частную собственность было переведено большое число объектов недвижимости. Однако, процесс разгосударствления жилья, протекавший на фоне сокращения объемов строительства новых жилищных объектов, естественного старения и выбытия жилищного фонда, привел к тому, что увеличение потребности в жилье не было удовлетворено. Следствием этого стал не только рост цен на рынке недвижимости, но и возникшая во многих регионах России проблема обеспечения жильем населения страны. Отсутствие адекватных нормативно-правовых актов по регулированию жилищных отношений, которые соответствовали бы ситуации, сложившейся в жилищном секторе в 1990-1998гг., и без поддержки федеральных органов исполнительной власти российские регионы были вынуждены решать жилищную проблему самостоятельно.
Решение проблемы первоначально происходило за счет внедрения низкоэффективных, разобщенных локальных схем, которые в ряде случаев противоречили друг другу81.
Наибольшего развития достигли регионы изначально ориентированные на разработку и внедрение ипотечных программ. Развитие региональных программ ипотечного жилищного кредитования населения предопределило рост объемов жилищного строительства в регионах, и как следствие, увеличение доходов муниципальных бюджетов.
Опыт Ульяновской области. Основной особенностью программы ипотечного кредитования в Ульяновской области является то, что она внедрялась в условиях дефицита региональных бюджетных средств.
Основными участниками программы являются две структуры: некоммерческая организация — Ульяновский областной фонд ипотечного кредитования жилищного строительства, учрежденный администрацией области, и коммерческая организация — товарищество на вере, то есть коммандитное товарищество, «Областная ипотечная компания «Фонд и К»». Ульяновский областной фонд является учредителем Товарищества на вере «Областная ипотечная компания «Фонд и К» и входит в него как полный товарищ, уполномоченный на ведение дел.
На Товарищество - исполнителя разработанной региональной ипотечной программы, выполняющего функции кредитора, возложена обязанность по работе с заемщиками, участвующими в ипотечной программе. В этих целях Товарищество осуществляет следующие действия:
- выдает ипотечные займы;
- оформляет договоры займа и ипотеки (закладные);
- продает закладные Фонду с целью получения денежных средств на выдачу новых ипотечных займов или приобретения жилья на вторичном рынке;
- при необходимости проводит операции купли-продажи объектов недвижимости.
В функции Ульяновского областного Фонда ипотечного кредитования жилищного строительства входит обеспечение прямого и оперативного взаимодействия с региональными органами власти и аккумулирование денежных ресурсов для дальнейшего их направления на жилищное ипотечное кредитование. Деятельность данной некоммерческой организации, направленная на развитие программы ипотечного кредитования, обеспечена гарантиями администрации Ульяновской области.
Для аккумулирования дополнительных финансовых ресурсов фонд осуществляет выпуск и продажу ценных бумаг - векселей или облигаций, обеспечивая при этом рефинансирование выданных ипотечных займов.
Полученные в управление финансовые ресурсы фонд направляет на покупку закладных у Товарищества, а также на строительство объектов жилой недвижимости. При этом спрос на векселя областного фонда поддерживается за счет разрешения использовать векселя в расчетах с местным бюджетом при уплате местных налогов.
Для развития ипотечной программы администрация Ульяновской области предоставляет Ульяновскому областному фонду ипотечного кредитования жилищного строительства гарантии на выпуск векселей. В этих целях утверждается нормативный документ, по которому предприятия могут оплачивать местные налоги векселями Фонда. Устанавливается квота на долю налогов, принимаемых векселями. Такие векселя могут заменяться векселями промышленных предприятий, подкрепленными складскими расписками.
