Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
РЕГУЛИРОВАНРІЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
СИСТЕМЫ ; ". .*.....". 12
Ипотечный рынок как экономическая система 12
Модели ипотечного рынка 36
Риски участников ипотечного рынка 51
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ И ОПТИМИЗАЦИЯ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ
МЕХАНИЗМОВ РЫНОЧНОГО И ГОСУДАРСТВЕННОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
СИСТЕМЫ 61
2.1. Рыночный механизм регулирования отношений участников
ипотечного рынка ...61
Механизм государственного регулирования_ипотечного рынка 85
Система критериев оценки эффективности функционирования ипотечного рынка ПО
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 126
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 136
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Организация и функционирование ипотечного рынка является составной частью комплекса мер перехода к рыночной экономике. Советская система обеспечения граждан жильем характеризовалась централизованным выделением бюджетных средств для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением лицам, официально признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Данный механизм не мог оставаться в реформируемой экономике, поскольку изменилась сама идеология хозяйствования, цели, финансовые потоки. Возникла необходимость создания нового и надежного механизма финансирования приобретения жилья, адекватного рыночным условиям.
Жилье по своей природе является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому большинство граждан страны не может его приобрести за счет текущих доходов, для этого нужны долгосрочные и доступные по цене кредиты под залог недвижимости. В результате в стране стал формироваться ипотечный рынок. Его функционирование обусловлено совокупностью конкретных социально-экономических факторов, таких, как темпы экономического роста, уровень доходов населения, обеспеченность жильем, развитость финансово-кредитной инфраструктуры, инвестиционная активность и др. Граждане страны должны обладать определенными стартовыми накоплениями для первоначального взноса и стабильные будущие доходы для обслуживания кредита.
За последние годы были предприняты многочисленные попытки для создания всех необходимых условий для развития ипотечного рынка и решения на этой основе жилищной проблемы. Однако результаты нельзя считать удовлетворительными. Равновесие на данном рынке не достигнуто и
жилищная проблема за счет ипотечного кредитования решается медленно и противоречиво. Поэтому нужны научные исследования различных сторон функционирования ипотечного рынка и, в первую очередь, исследование проблемы взаимодействия механизмов рыночного и государственного регулирования данного рынка.-Удачное дополнение рыночного механизма мерами государственного регулирования будет способствовать выводу ипотечного рынка на новую траекторию развития и более быстрому решению жилищной проблемы.
Актуальность исследования обусловлена также тем, что ипотека является важнейшим фактором развития строительной индустрии и связанных с ней отраслей, увеличения занятости населения, снижения темпов инфляции и одним из основных направлений развития экономики страны в целом.
Степень разработанности проблемы. Весомый вклад в разработку проблем формирования и развития ипотечного рынка внесли зарубежные ученые Н. Розен, М. Турнер, С. Роуз, Н. Рихард, они исследовали законы и правила, относящиеся к ипотечному кредиту, процентные ставки и другие условия ипотечных кредитов, различия между кредитами под залог недвижимости и прочими кредитами, факторы оценки заявок на получение ипотечных кредитов, тенденции в ипотечном кредитовании.
В трудах отечественных ученых Брагинского М., Воробьева Ю., Евдокимова Ю., Орлова В., Клименко В., Гуртова В., Астапова К., Белокрылова О., Асаула А., Смирнова В., Грузицкого Ю. рассмотрены организационные аспекты ипотечного кредитования и обобщен опыт ипотечного кредитования в России и за рубежом.
Региональные аспекты ипотечного кредитования изложены в работах Логинова М., Митрофанова М., Савинского С, Нугаева Р., Шапрана В., Якимовича В., Лазаревой Л., Белокрыловой О., Нугаева Р., Кириченко Е.
Работы Косарева Н., Будакова Д., Логинова М, Павловой И., Степанова Л., Полтаровича В., Акуловой Т., Кричевского С, Жаркина Н., Старкова О., Черных Е. посвящены моделям ипотечного кредитования.
Вопросы рынка ценных ипотечных бумаг раскрываются в трудах Суворова Г., Любимцева М., Шадрина -А., Шитова Н., Петрова В., Моисеенко Ю.
Роли государства на ипотечном рынке посвящены работы Логинова М., Бесхмельницина М., Насруллаева 3., Юдашкина 3. и др.
Имеется значительное количество публикаций, посвященных вопросам правового регулирования ипотечного рынка, рискам ипотечного кредитования, взаимодействию участников ипотечного рынка.
Однако, несмотря на наличие большого количества публикаций, проблему взаимодействия механизмов рыночного и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы нельзя считать решенной. До сих пор нет специальных работ по исследованию ипотечного рынка как экономической системы. А ведь именно такой подход позволяет определить цели функционирования этого рынка, его структуру, все существующие связи и взаимодействие между подсистемами, выявить факторы позитивного и негативного действия на функционирование рынка, способы взаимодействия с внешней средой, понять механизмы его государственного регулирования.
Для теории и практики полезно дать ответы и на такие вопросы. Какие модели ипотечного кредитования предпочтительны для современной ситуации России и ее регионов? Какие риски существуют на ипотечном рынке как экономической системы для каждого участника рынка? Какие вопросы ипотечного кредитования могут быть решены на основе действия рыночного механизма? В какие сферы ипотечного рынка должно вмешиваться государство и какие инструменты оно может использовать? По каким критериям можно оценить эффективность функционирования ипотечного рынка?
Несмотря на очевидную необходимость ответов на поставленные вопросы, на сегодня в России нет работ, в которых были бы отражены перечисленные и другие аспекты системно. Существует множество публикаций, как уже отмечалось, по различным аспектам ипотечного рынка, которые хотя важны и полезны, но не могут дать целостной картины. Актуальность и недостаточная разработанность проблемы обусловили выбор темы, цель и задачи, а также структуру диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является комплексное исследование взаимодействия механизмов рыночного и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- обосновать ипотечный рынок как экономическую систему;
- систематизировать модели ипотечного кредитования и обосновать
целесообразность их использования в России;
- выявить возможные риски участников ипотечного рынка;
рассмотреть механизм саморегулирования ипотечного рынка и возможности решения на его основе жилищной проблемы в России;
выявить факторы, влияющие на ипотечный рынок с целью воздействия на них государства при решении жилищной проблемы в России;
предложить механизм государственного регулирования, который улучшал бы действие рыночного механизма ипотечного кредитования и на основе их взаимодействия появилась возможность успешной реализации национального проекта обеспечения российских граждан доступным по стоимости и комфортным жильем;
разработать систему критериев оценки эффективности функционирования ипотечного рынка, которая позволит своевременно выявлять позитивные и негативные тенденции и предпринимать адекватные меры государственного регулирования.
Объектом исследования выступает ипотечный рынок Российской Федерации.
Предметом исследования являются экономико-управленческие
отношения, возникающие в процессе регулирования ипотечного рынка как
экономической системы.
Теоретические, методологические и информационные основы исследования. Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились труды зарубежных и отечественных ученых, посвященные управлению сложными экономическими системами и функционированию ипотечного рынка.
Диссертационное исследование выполнено на основе использования законодательных актов и Постановлений Правительства Российской Федерации по ипотечному кредитованию, опубликованного опыта ипотеки в регионах РФ, статистических данных, материалов экономических и социологических исследований.
При проведении исследования были применены методы системного анализа, научной абстракции, анализа и синтеза, индукции и дедукции, экономико-системный метод, ситуационный подход.
Научная новизна исследования
Научная новизна результатов исследования состоит в следующем:
1. Доказано, что ипотечный рынок является сложной, открытой, экономической системой динамического типа. Сложность системы определяется числом входящих в нее элементов, разнообразием связей между ними.
Открытость ипотечного рынка проявляется через его взаимосвязь с внешней средой, способность приспосабливаться к ее изменениям.
Экономический характер системы ипотечного рынка проявляется во взаимодействии ее экономических субъектов в процессе обеспечения граждан страны жильем и реализующих на этой основе собственные экономические интересы.
Динамичность системы ипотечного рынка проявляется в постоянном изменении ее состояния во времени.
2. Выявлены цели, функции и свойства системы ипотечного рынка.
Генеральной целью является обеспечение доступным по стоимости
жильем российских граждан на рыночных принципах.
Генеральная цель подразделяется на подцели: увеличение платежеспособного спроса российских граждан на рынке жилья; активизация рынка жилья; вовлечение в реальный экономический оборот приватизированного жилья; привлечение в жилищную сферу сбережений населения и погашение за счет этого инфляции; развитие строительного комплекса; оживление экономики в целом на основе мультипликационного эффекта.
Ипотечный рынок выполняет следующие функции: обеспечение равновесия между спросом и предложением ипотечных кредитных ресурсов на рынке жилья; воспроизводственную социальную, информационную, мотивационную и санирующую.
Свойствами системы ипотечного рынка являются: сложность структуры; совместимость с другими экономическими системами, адаптивность, синергетичность.
3. Систематизированы модели ипотечного кредитования и доказано,
что условиям России в большей мере соответствует сбалансированная
автономная модель. В ее рамках кредитные ресурсы формируются за счет
сбережений будущих заемщиков, которые при накоплении определенной
суммы имеют право на получение ипотечного кредита. Модель не зависит от
состояния финансового рынка в силу своей автономности, гарантирует
низкие процентные ставки и риски кредиторов и заемщиков. Именно эти
параметры являются ограничениями развития ипотеки в России.
4. Раскрыт механизм саморегулирования ипотечного рынка и
предложена классификация факторов, влияющих на его функционирование.
Все факторы разделены на две группы: внутренние и внешние.
Внутренние факторы, в свою очередь, делятся на факторы спроса и факторы предложения. К факторам спроса относятся: количество семей и их возрастной состав; доходы семей; уровень оплаты арендного жилья; тарифы на услуги ЖКХ; уровень процентной ставки на ипотечный кредит. Факторы предложения включают: уровень процентных ставок на привлекаемые денежные ресурсы; налоги на доходы кредитных организаций от ипотечного кредитования; уровень процентных ставок на другие формы кредита; наличие эффективных посредников, балансирующих интересы вкладчиков и заемщиков денежных ресурсов; уровень процентной ставки на ипотечный кредит.
Внешние факторы, влияющие на систему ипотечного рынка, включают: доверие населения к мерам правительства и кредитным организациям; состояние законодательной и нормативной базы для ипотечного кредитования; налоговую, кредитную и социальную политику государства.
Доказано, что на основе саморегулирования ипотечного рынка невозможно решить жилищную проблему в России, поскольку в современных условиях преобладает действие факторов, усиливающих неравновесность ни ипотечном рынке и на рынке жилья. Это проявляется в высоких темпах роста цен на жилье; увеличении соотношения между доходами семьи и ценой жилья, высоком уровне процентных ставок по ипотечным кредитам, значительном риске потери объекта залога в результате утраты платежеспособности заемщиков в нестабильной экономической среде. Необходима система мер государственного регулирования, обеспечивающая равновесие на ипотечном рынке и рынке жилья и позволяющая решить жилищную проблему на рыночных принципах.
Предложен механизм государственного регулирования системы ипотечного рынка, дополняющий рыночный механизм и улучшающий его функционирование.
Все меры государственного регулирования разделены на четыре блока: создание макроэкономических условий для эффективного функционирования рынка; стимулирование предложения на рынке жилья; стимулирование предложения ипотечных кредитов; стимулирование спроса на ипотечное кредитование. Каждый из названных блоков включает научно обоснованные мероприятия. Правительство может использовать формы прямого и косвенного воздействия на экономические процессы на данном рынке. Они определяются конкретными потребностями населения в улучшении жилищных условий.
7. Обоснованны меры государства по укреплению ресурсного
потенциала кредитных организаций, осуществляющих ипотечное
кредитование и снижение процентных ставок. Такими мерами являются:
рефинансирование ипотечных кредитов посредством выпуска и реализации ипотечных ценных бумаг;
утверждение лимитов для внебюджетных фондов, страховых компаний на покупку ценных бумаг, обеспеченных ипотекой;
установление льготного режима налогообложения доходов, получаемых от ипотечного кредитования и от операций с ипотечными ценными бумагами;
- субсидирование процентных ставок из региональных бюджетов.
8. Разработана система критериев эффективности функционирования
ипотечного рынка, включающая обобщающий критерий, критерии состояния
и развития, критерии равновесия и устойчивости. Доказано, что на основе
предложенных критериев органы государственного регулирования
ипотечного рынка смогут своевременно выявить позитивные и негативные
тенденции на ипотечном рынке и предпринять адекватные меры для их
решения.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость исследования заключается в том, что выводы работы способствуют расширению теоретической базы по исследованию управления
сложными экономическими системами подобно ипотечному рынку, когда рыночные механизмы должны дополняться механизмами государственного регулирования, что способствует максимизации результатов.
Практическая значимость работы состоит в том, что полученные теоретические результаты могут быть использованы при «разработке мер государственного регулирования ипотечного рынка участниками этого рынка для обеспечения их интересов.
Кроме того, полученные результаты могут быть учтены в процессе нормотворческой деятельности, касающейся функционирования и совершенствования ипотечных отношений.
Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на заседаниях кафедры экономики и на ежегодных внутривузовских научно-практических конференциях Поволжской академии государственной службы им. П.А. Столыпина (Саратов 2004-2005 годы).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 3 работы, общим объемом 3 п. л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.
Содержание настоящего исследования изложено на 147 страницах компьютерного текста, содержит 12 рисунков, 3 таблицы и 157 наименований литературных источников.
