Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретико-методологические основы программно-целевого управления инвестициями в жилищной сфере 11
1.1 Основные принципы программно-целевого подхода к инвестиционному планированию в жилищной сфере 11
1.2 Методические основы ипотечного кредитования 211
1.3 Градостроительная концепция реализации целевой программы жилищного строительства 38
Глава II. Особенности управления инновациями в целевой программе жилищного строительства 49
2.1 Организационно-методические принципы разработки определяющих параметров целевой программы жилищного строительства 49
2.2 Анализ современного состояния рынка жилья и пути его развития 67
2.3 Развитие методов привлечения инвестиций в жилищную сферу на условиях ипотеки 81
Глава III. Региональные проблемы реализации целевых программ жилищного строительства 90
3.1 Оценка инвестиционной привлекательности регионов России 90
3.2 Региональные модификации системы ипотечного жилищного кредитования 103
3.3 Опыт и эффективность реализации региональных инвестиционных подпрограмм жилищного строительства 120
Заключение 135
Список использованной литературы 145
- Градостроительная концепция реализации целевой программы жилищного строительства
- Анализ современного состояния рынка жилья и пути его развития
- Развитие методов привлечения инвестиций в жилищную сферу на условиях ипотеки
- Региональные модификации системы ипотечного жилищного кредитования
Введение к работе
В числе важнейших социальных проблем, стоящих перед Российской Федерацией, своей актуальностью выделяется задача обеспечения населения качественным жильём, соответствующим современным стандартам Переход к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечению граждан доступным и комфортным жильем наиболее рационально может быть осуществлен на основе программно-целевого подхода к управлению выделяемыми на эти цели инвестиционными ресурсами
Анализ данных статистики свидетельствует о том, что последнее десятилетие XX века и начало XXI века характеризуется в целом по России негативными тенденциями в сфере жилищного строительства В течение 90-х гг новое строительство велось более низкими темпами и в меньшем объёме по сравнению с предыдущим периодом, практически не проводились ремонтные работы, что привело к существенному износу многих существующих квартир В 2001-2006 гг проявилась тенденция к постепенному росту объёмов жилищного строительства, но интенсивное выбытие жилищного фонда продолжается, что отражается на средней обеспеченности населения жильём Основная, ставшая традиционной, причина сложившейся в жилищной сфере ситуация - недостаток финансирования До последнего времени государство принимало слабое участие в массовом жилищном строительстве, а ввод жилья за счет средств населения сдерживается низким уровнем его доходов Рост объемов строительства новых жилых домов ограничивается также нефункционирующим земельным рынком и непрозрачностью систем выдачи разрешений на строительство
Анализ сложившейся в последние годы динамики объемов ввода нового жилья приводит к выводу, что при её сохранении решить жилищную проблему в России в обозримом будущем не удастся Максимальный объем ввода жилья был достигнут в 1987 г - 76,4 млн кв м С 2000 г падение объемов жилищного строительства удалось не только остановить, но даже добиться его относительно устойчивого роста Объемы жилищного строительства в 2005 г достигли 50 млн кв м, в т ч индивидуального - 9,2%, федерального - 5,6%, регионального - 3,6%
Преодоление отставания жилищного строительства от современных требований определяет необходимость совершенствования методов управления инвестициями, выделяемыми на эти цели Это подчёркивали в своих работах отечественные и зарубежные ученые ВМАнышш, Л С Валинурова, А Ю Егоров, Н В Игошин, Б А Колтынюк, М В Конотопов, Э И Крылов, А Томпсон, Т Хидл и другие Ряд частных вопросов управления инвестициями в жилищном строительстве исследован российскими учеными и специалистами Абызовым М А , Аверченко В А , Белоусовым В М , Гордеевым Д П, Гумбой X М, Дроновым А А, Егоровой Н Е, Ермишиной А В , Кирилюк А М, Киркоровой Н П, Киселевым В В , Князевой В В , Краснянским Л Н , Лочаном С А, Симионовым Ю Ф, Соковой Е Я, Тищиным В А, Шагинян Г А, Щербаковым А И и другими
Большинство авторов указывало на целесообразность использования в управлении инвестициями в условиях рыночной экономики программно-целевых методов, что должно способствовать более полной мобилизации инвестиционных ресурсов, повышению эффективности их использования, сокращению затрат времени на решение поставленных задач Вместе с тем, практика применения программно-целевого подхода к управлению инвестициями в жилищном строительстве свидетельствует о том, что ряд узловых методических вопросов решения данной задачи остается нерешенным Это определяет актуальность темы данной диссертации
Целью исследования, выполненного в данной диссертации, является развитие методов управления инвестициями в жилищном строительстве на основе программно-целевого подхода в направлении привлечения новых источников финансирования программ, комплексного решения социально-экономических проблем, учет особенностей реализации программ жилищного строительства в различных регионах России
В соответствии с поставленной целью исследования в диссертации предусматривалось комплексное решение следующих задач
-
Проанализировать сложившиеся методы управления инвестициям в жилищном строительстве и определить пути их совершенствования
-
Обосновать организационно-методические принципы управления инвестициями при разработке целевой программы развития жилищного строительства
-
Провести анализ современного состояния рынка жилья и разработать предложения по его активизации на основе повышения доступности жилья для населения
-
Обобщить опыт мобилизации дополнительных источников финансирования инвестиционных программ жилищного строительства и разработать предложения по развитию системы ипотечного кредитования
-
Выявить влияние местных экономико-географических условий строительства на инвестиционную привлекательность регионов России и её учёт в региональных целевых программах
Предметом исследования в диссертации является совокупность экономических отношений между участниками инвестиционного процесса, связанного с решением жилищной проблемы
Объектом исследования являются методы управления инвестициями при разработке и реализации целевых программ жилищного строительства,
Теоретической и методологической основой исследования послужили законодательные акты и нормативные решения Российской Федерации и региональных администраций, научные труды отечественных и зарубежных учёных в области теории и практики управления инвестициями в жилищной сфере, использования программно-целевого подхода в решении актуальных социально-экономических задач эксплуатации наличного жилищного фонда и развития жилищного строительства В ходе исследования применялись методы научной абстракции, экономического и финансового анализа, методы сравнения и аналогии, методы экономико-математического моделирования
Информационно-эмпирической базой исследования явились экономические факты, установленные на основе данных статистических и экономических изданий России и других стран, данные информационной сети Интернет, материалы научных семинаров и конференций, статистические данные Федеральной службы государственной статистики, аналитические статьи отечественных и зарубежных ученых, статистические материалы и результаты выборочного обследования состояния и развития жилищной сферы в ряде регионов России
Научная новизна результатов исследования состоит в разработке и обосновании методических принципов управления инвестициями в жилищную сферу на
основе использования программно-целевого подхода к решению современных проблем обеспечения граждан России жильем с учётом задач привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов, повышения эффективности инвестиций и улучшения качества жилищного фонда
Научная новизна подтверждается следующими полученными научными выводами и результатами, выносимыми на защиту
-
Разработаны и обоснованы методические особенности применения программно-целевого подхода к управлению инвестициями в жилищной сфере В числе этих особенностей выделены задачи формирования надежной информационной основы о сложившейся ситуации в жилищной сфере, о мощностях строительных организаций и их производственной базы, необходимость разработки демографического прогноза, обоснования комплекса расчетных нормативов сбалансированного развития жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры с возможностями его инвестиционного обеспечения
-
Разработаны рекомендации по развитию форм участия государства и органов местного самоуправления в реализации ипотечной программы жилищного строительства, предполагающие совершенствование правовых основ системы ипотеки, проведение мер по снижению рисков долгосрочного кредитования, оказания материальной помощи в приобретении жилья семьям с низкими доходами, поощрение участия банков в ипотечном кредитовании, поручая им управление средствами безвозмездных субсидий гражданам на строительство и приобретение жилья
-
Выявлены взаимосвязи нового Градостроительного кодекса РФ с целевыми программами жилищного строительства, основанными на переходе от административных принципов градостроительного зонирования к правовым принципам, в соответствии с которыми местные власти устанавливают только рамки для деятельности частных инвесторов, используя в качестве ограничителей градостроительные регламенты
-
Получили развитие общеметодические положения по применению программно-целевого подхода к управлению инвестициями в жилищном строительстве, включая выделение основных этапов реализации целевой программы, сформирование определяющих параметров программы по этапам, разработку принципа дифференциации целевой программы на комплекс подпрограмм обеспечения
жильем отдельных категорий граждан, обеспечения земельных участков для жилищного строительства коммунальной инфраструктурой Обоснован алгоритм управления инвестициями из федерального бюджета, передаваемыми в регионы на условиях софинансирования с местными бюджетами и привлечёнными средствами частных инвесторов
-
Обоснованы принципы отражения региональных экономико-географических факторов при разработке территориальной структуры источников инвестиционного обеспечения федеральной целевой программы жилищного строительства на основе анализа инвестиционной привлекательности жилищного строительства в регионах
-
Обоснована система мероприятий по мобилизации дополнительных источников инвестиций в жилищное строительство, направленная на стимулирование активности населения в использовании ипотечных кредитов для приобретения жилья
7. Разработаны методические принципы экспертной оценки способности заёмщика своевременно погашать полученные в банках ипотечные кредиты
Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что разработанные в диссертации положения по совершенствованию управления инвестициями в жилищной сфере на основе программно-целевого подхода доведены до практически реализуемых схем и рекомендаций. Научно-методические положения диссертации могут послужить основой для дальнейших исследований по проблеме применения программно-целевого подхода к управлению инвестициями Материалы диссертации используются в учебном процессе в системе дополнительного профессионального образования руководящих работников и специалистов жилищно-коммунального хозяйства
Апробация результатов исследования Научные результаты работы докладывались на заседаниях кафедры экономики и инвестирования Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы, на научно-практических семинарах работников жилищно-коммунального хозяйства г Москвы
Публикации По результатам выполненного исследования опубликовано 3 работы Общий объём публикаций - 4,5 п л, из которых 2,2 п л - автора
ОБЪЕМ И СТРУКТУРА ДИССЕРТАЦИИ
Введение
Глава I Теоретико-методологические основы программно-целевого управления инвестициями в жилищной сфере
1 1 Основные принципы программно-целевого подхода к инвестиционному планированию в жилищной сфере
1 2 Методические основы ипотечного кредитования
13 Градостроительная концепция реализации целевой программы жилищного строительства
Глава II Особенности управления инвестициями в целевой программе жилищного строительства
21 Организационно-методические принципы разработки определяющих параметров целевой программы жилищного строительства
2 2 Анализ современного состояния рынка жилья и пути его развития
2 3 Развитие методов привлечения инвестиций в жилищную сферу на
условиях ипотеки
Глава III Региональные проблемы реализации целевых программ жилищного строительства
3 1 Оценка инвестиционной привлекательности регионов России
3 2 Региональные модификации системы ипотечного жилищного кредитования
3 3 Опыт и эффективность реализации региональных инвестиционных подпрограмм жилищного строительства
Заключение
Список использованных источников
Градостроительная концепция реализации целевой программы жилищного строительства
Начало современного этапа развития принципов массового жилищного строительства связано с новым Градостроительным кодексом Российской Федерации [7]. К предмету правового регулирования в области градостроительной деятельности новый Градостроительный кодекс Российской Федерации относит общественные отношения, возникающие по поводу следующих общественных институтов: территориального планирования; градостроительного зонирования; планировки территории; архитектурно-строительного проектирования; создания объектов капитального строительства и их реконструкции. Перечисленные институты по отдельности и в совокупности обеспе чивают осуществление градостроительной деятельности, т. е. деятельности по развитию территорий, в т. ч. городов и иных поселений. Каждый из ука занных институтов имеет свое нормативное определение в различных статьях Градостроительного кодекса РФ: территориальное планирование - планирование развития территорий, в т. ч. для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий; градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; планировка территории осуществляется в целях выделения элемен- тов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов; архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности таких объектов; строительство - создание объектов - зданий, строений, сооружений, - в т. ч. на месте сносимых объектов капитального строительства. Градостроительный кодекс РФ закрепляет размежевание полномочий между публичной властью различных уровней в области территориального планирования. Распределение непересекающихся полномочий создает основание для закрепления двух основополагающих принципов территориального планирования: принцип независимости власти нижестоящего уровня от власти вышестоящего уровня в случае невыполнения ею полномочий и обязанностей в сфере территориального планирования (взамен существовавшего ранее принципа очередности или принципа ожидания указаний от публичной власти вышестоящего уровня до начала действий); принцип чёткой формализации процедур согласования документов территориального планирования (генеральных планов, схем территориального планирования) по субъектам, предметам и срокам согласования (взамен принципа неформализуемости процедур согласований). Разграничение полномочий одновременно означает установление предметов согласования решений одних органов власти с другими органами власти. За счёт разграничения полномочий Градостроительный кодекс РФ установил: предметы, формальные процедуры и сроки согласования документов территориального планирования; полномочия-обязанности соответствующих органов публичной власти в области территориального планирования, а также сроки наступления последствий за их неисполнение; процедуры взаимодействия публичной власти различных уровней по совместной подготовке документов территориального планирования; правовые нормы реализации документов территориального планирования в соответствии с полномочиями публичной власти различных уровней и планами, утвержденными по установленным законом процедурам, предполагающим согласованность с бюджетными полномочиями. В Градостроительном кодексе РФ установлена важная норма: «Не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в т. ч. путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами».
Одновременно введены изменения Земельного кодекса РФ, посредством которых определён перечень случаев, когда будет допускаться выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объектов недвижимости. С позиций допускаемого законом принудительного выкупа недвижимости объекты подразделяют на три группы. Для размещения объектов первых двух групп такой выкуп допускается, а для объектов третьей группы - нет.
Первая группа - объекты федерального значения, которые не являются линейными объектами инфраструктурного обеспечения и связаны с использованием атомной энергии, обороной и безопасностью, космической деятельностью, обеспечением статуса и защиты Государственной границы Российской Федерации.
Вторая группа - объекты федерального, регионального и местного значения, являющиеся линейными объектами инфраструктурного обеспечения. Это объекты, которые существуют не сами по себе, а для нормального существования и эксплуатации других объектов недвижимости. Кроме того, в силу линейности и протяженности выбор вариантов размещения таких объектов существенно ограничен по сравнению со всеми другими локальными (непротяженными) объектами.
Третья группа - объекты, не связанные с государственной безопасностью, обороной и другими экстраординарными федеральными нуждами и не являющиеся линейными объектами инфраструктурного обеспечения.
Нормы градостроительного зонирования являются ключевым звеном и определяют суть предстоящего реформирования системы регулирования градостроительной деятельности. Логика происходящих процессов диктует возможность применения двух альтернативных подходов к пониманию градостроительного зонирования и установлению градостроительных регламентов. Это правовой подход и технологический подход. Оба подхода имеют общее исходное основание, предопределённое невозможностью игнорировать развитие рыночных отношений в экономической системе России.
Анализ современного состояния рынка жилья и пути его развития
Проекты модернизации коммунальных систем могут включать строительство новых объектов, в первую очередь, предназначенных для решения экологических задач (например, мусороперерабатывающих заводов). Предлагаемые инвестиционные проекты должны удовлетворять условию завершения проекта в течение соответствующего бюджетного года в случае его включения в федеральную подпрограмму. Не допускаются к участию в подпрограмме инвестиционные проекты с инвестиционным циклом, выходящим за пределы года, в течение которого запрашивается софинансирование федерального бюджета [41,46, 51].
Отбор предложений субъектов РФ для участия в подпрограмме производится с учётом их соответствия условиям и оценочным критериям. Ряд условий для субъектов РФ носит квалификационный характер. В случае несоответствия субъекта РФ этим условиям конкурсное предложение данного субъекта к процедуре отбора не допускается. Такими условиями являются, прежде всего: отсутствие нецелевого использования субвенций и субсидий федерального бюджета за последние 2 года; отсутствие дотирования организаций жилищно-коммунального комплекса в муниципальном образовании, где реализуется проект модернизации объектов коммунальной инфраструктуры (начиная с 2007 г.; в 2006 г. уровень оплаты жилищно-коммунальных услуг населением - не менее 90%).
Другие условия участия в подпрограмме являются обязательствами субъекта РФ в решении конкретных задач формирования рыночных отношений в жилищно-коммунальном комплексе. К таким условиям относится наличие региональной программы, предусматривающей меры по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и реконструкции многоквартирных жилых домов, в т.ч. по привлечению средств частных инвесторов, с установленными параметрами повышения качества коммунальных услуг в 2006-2007 гг. и до 2010 г. включительно или письменное обязательство субъекта РФ по принятию такой программы до 1 июня 2006 г. (в этом случае предоставляются основные планируемые параметры такой программы). Важны также данные о выполнении обязательств по уже реализуемым проектам и подтверждённые намерения частных инвесторов или кредиторов принять участие в финансировании проектов по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и реконструкции многоквартирных жилых домов.
При оценке предложений субъектов РФ для определения тех, кто получит поддержку федерального бюджета в рамках данной подпрограммы, будет использоваться интегральный критерий, полученный путем сложения трех индикаторов: состояния коммунальной инфраструктуры; существующего инвестирования в объекты коммунальной инфраструктуры; планируемого инвестирования в объекты коммунальной инфраструктуры и жилищного фонда. Индикатор состояния коммунальной инфраструктуры определяется как отношение числа аварий за предыдущий год в организациях коммунального комплекса, участвующих в подпрограмме, к протяженности коммунальных сетей, обслуживаемых данными организациями. Индикатор инвестирования в объекты коммунальной инфраструктуры определяется как отношение фактического объема капиталовложений в коммунальный сектор в субъекте РФ в предыдущий год из всех источников, включая амортизационные отчисления, к среднегодовой балансовой стоимости основных средств коммунального сектора субъекта-[49, 55]. Индикатор планируемого инвестирования в объекты коммунальной инфраструктуры и жилищного фонда определяется как отношение стоимости инвестиционных проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, заявленных в предложении субъекта РФ, к среднегодовой балансовой стоимости основных средств организаций коммунального комплекса, участвующих в реализации этих проектов [54]. Данный оценочный критерий отражает остроту проблемы модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и возможность её решения с помощью привлечения бюджетных и частных инвестиций. Участниками подпрограммы на текущий финансовый год становятся субъекты РФ, занявшие первые места по оценочному критерию. Число регионов-участников определяется объёмами выделенных бюджетных средств и размерами запрашиваемой финансовой поддержки регионами, имеющими наилучшие значения оценочного критерия. Перечень отобранных объектов в установленном порядке согласовывается Государственным заказчиком с Минэкономразвития России. Субъекты РФ - победители конкурса - получают субсидии из федерального бюджета для финансирования отобранных инвестиционных проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и передают эти субсидии органам местного самоуправления, на территории которых реализуются инвестиционные проекты. Органы местного самоуправления заключают договоры с организациями коммунального комплекса, реализующими инвестиционные проекты из пакета предложений субъекта РФ, выигравшего конкурс. В финансирование по подпрограмме «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» включаются незавершенные объекты капитального строительства, финансируемые из подпрограмм «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» и «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда». Как показывают расчёты, успешное выполнение мероприятий подпрограммы позволит обеспечить в 2010 г.: снижение уровня общего износа основных фондов коммунального сектора с 60% (2004 г.) до 50%; рост доли частных инвестиций в модернизацию коммунальной инфраструктуры с 12% (2004 г.) до 70%; повышение качества и надёжности коммунальных услуг; улучшение экологической ситуации в регионах и муниципальных образованиях; создание устойчивой институциональной основы для участия частного сектора в финансировании инвестиционных проектов и управлении объектами коммунальной инфраструктуры. В качестве важнейшей задачи реализации целевой программы «Жилище» выдвигается повышение доступности жилья для населения. Этот круг вопросов рассматривается в следующем разделе диссертации.
Развитие методов привлечения инвестиций в жилищную сферу на условиях ипотеки
Федеральная целевая программа жилищного строительства была призвана обеспечить поэтапное повышение доступности жилья для граждан Российской Федерации [41].
Федеральная программа разрабатывалась исходя из положения, что бюджетное финансирование строительства жилья с последующим административным бесплатным его распределением без учёта доходов семей не представляется возможным с экономической точки зрения. Проблемы, существующие в жилищной сфере, могут быть решены только во взаимосвязи: финансирование, строительство, градостроительство и инженерное обустройство территорий; создание, управление и эксплуатация жилищного фонда и т. д.
Обеспечение жильём за счёт государства может сохраняться лишь для тех категорий граждан, по которым государство несет ответственность в соответствии с российским законодательством (например, бывшие военнослужащие). Для всех остальных стратегической задачей качественного улучшения ситуации с доступностью жилья должно стать стимулирование платёжеспособного спроса на жильё через формирование механизмов надёжного накопления средств гражданами (с минимальными рисками, максимально защищенными от инфляции) и ипотечного жилищного кредитования в сочетании с адресной государственной поддержкой, целевые субсидии, размер которых тесно увязан с семейными доходами и, в ряде случаев, с социальной значимостью отдельных категорий граждан [57].
Проведённый анализ свидетельствует о том, что в первые годы реализация ФЦП «Жилище» проходила со значительным отставанием от намеченных показателей. В качестве основной причины возникновения такой ситуации, как правило, называют недостаточную финансовую обеспеченность Программы [48].
Так, например, федеральную целевую программу «Государственные жилищные сертификаты», подпрограмму «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», реализацию Федерального закона «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» обеспечить запланированными средствами из федерального, региональных и муниципальных бюджетов оказалось невозможным. Первопричиной является то, что при разработке ФЦП «Жилище» и в ходе последующей её реализации сохранилось стремление решить все проблемы за счёт бюджетного финансирования, отодвигая на второй план разработку и скорейшее внедрение механизмов, обеспечивающих привлечение внебюджетных финансовых средств жилищную сферу, в т.ч. средств населения.
В значительной мере ситуация с выполнением программы «Жилище» осложняется тем, что в действующем жилищном законодательстве отсутствует чётко определённое понятие - «малоимущие граждане», т.е. части населения, которой предусмотрено оказание финансовой помощи в решении жилищной проблемы. По экспертной оценке, усиление адресности государственной поддержки позволит уменьшить количество очередников, по меньшей мере, на 30%, что повысит доступность жилья для малоимущих и нетрудоспособных граждан. Кроме того, акцент в ФЦП «Жилище» сделан на предоставление гражданам жилья в собственность, в то время как социально незащищенным гражданам жильё, в основном, должно предоставляться на условиях социального найма. До сих пор отсутствуют единый подход к порядку использования средств федерального и региональных бюджетов при реализации ФЦП «Жилище», а также единый механизм управления самой программой. Это не позволяет сконцентрировать и скоординировать по времени бюджетные финансовые потоки для обеспечения граждан жильём в регионах Российской Федерации, что сохраняет высокие цены на социальное жильё и делает невозможным привлечение значительных внебюджетных средств для финансирования программы.
Важнейшей задачей, связанной с реализацией ФЦП «Жилище», является использование бюджетных средств с максимально возможной эффективностью. Порядком использования средств федерального и региональных бюджетов в подпрограмме «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» (в соотношении 30/70) предусматривается строительство нового, реконструкция старого или покупка жилья. В 2004 г. на эти цели из федерального бюджета было выделено 1,38 млрд. руб. Общее ресурсное обеспечение подпрограммы потенциально составляет 4,3 млрд. руб. В результате в новые квартиры, рассчитанные по социальным нормам жилья, въедут не более 9 тыс. семей (около 500 тыс. кв. м).
В то же время, если бюджетные средства направлять не на полный цикл строительства, а на инженерное обустройство земельных участков, предназначенных под жилищное строительство, с последующим привлечением кредитных ресурсов банков, то общее ресурсное обеспечение подпрограммы составит не 4,3, а 21,5 млрд. руб. (накладные расходы на инженерное обустройство территорий на 1 кв. м жилья в среднем составляют 2400-2500 руб.). А это позволит ввести в строй 1,7-1,8 млн. кв. м. Следовательно, наряду с переселенцами из ветхого и аварийного жилья дополнительно смогут приобрести жильё в собственность 22-24 тыс. семей. Таким образом, без увеличения бюджетных расходов повысится доступность жилья для российских граждан.ФЦП «Жилище» по своим принципам, целям и задачам остается одним из важнейших экономических и политических инструментов реализации государственной социальной стратегии, требующим, однако, постоянного совершенствования. В первую очередь, оно должно идти по пути конкретизации механизмов вовлечения в жилищную сферу внебюджетных источников - кредитных ресурсов банков, средств населения и др.
Бюджетные средства должны направляться лишь на инженерное обеспечение земельных участков (как правило, на возвратной основе), предназначенных под жилую застройку, а также на адресную целевую поддержку нуждающихся граждан. Необходимо исключить прямое финансирование жилищного строительства в полном объеме бюджетами всех уровней, за исключением средств, направляемых на развитие государственных и муниципальных фондов жилья.
Серьезным препятствием на пути внедрения рыночных механизмов жилищного финансирования являются так называемые долевые схемы в строительстве, содержащие большие риски для участвующих в них граждан; но в них чрезвычайно заинтересованы строительные компании, так как эти схемы предоставляют им практически бесплатные денежные ресурсы.
В 2003-2004 гг. резко активизировалась деятельность органов исполнительной и законодательной власти по развитию системы ипотечного жилищного кредитования как на федеральном уровне, так и в субъектах Российской Федерации. Переломным моментом стало заседание Президиума Государственного Совета Российской Федерации с повесткой «О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в Российской Федерации», прошедшее в феврале 2003 г. под председательством Президента Российской Федерации В.В. Путина. По его итогам были даны поручения, направленные на принятие законодательных и иных нормативных правовых мер по развитию рынка доступного жилья, которые были нацелены на усиление координации деятельности профессиональных участников ипотечного рынка.
Региональные модификации системы ипотечного жилищного кредитования
Одной из основных задач региональных администраций при решении проблем выполнения Федеральной целевой программы «Жилище» является поиск и мобилизация дополнительных источников её финансирования. С этой целью предпринимаются шаги по стимулированию активности населения в получении банковских ипотечных кредитов для приобретения жилья. Результаты проведённого анализа развития ипотеки в Москве свидетельствуют о том, что поставленные цели достигаются, главным образом, путём снижения выплат по кредиту и облегчения налогового бремени заёмщиков [21, 26,40].
Снижение выплат по кредиту для заёмщика предполагается осуществлять путем выдачи целевых адресных субсидий, финансируемых из бюджета. Субсидирование заёмщиков предполагается осуществлять таким образом, чтобы не затрагивать рыночные механизмы ипотечного жилищного кредитования. Ипотечное субсидирование предполагается вводить поэтапно, с ограничениями, определяемыми возможностями городского бюджета.
В диссертации предполагается реализовать следующий механизм субсидирования. В целях обеспеченности доступности ипотечных жилищных кредитов для трудоспособного населения, имеющего стабильные доходы, однако в текущий момент не располагающего достаточными накоплениями для оплаты первоначального взноса за квартиру, предложено осуществлять субсидирование первоначального взноса за квартиру при получении гражданином ипотечного жилищного кредита.
Адресные ипотечные субсидии предполагается поэтапно распространить на категории граждан, нуждающихся в специальной поддержке. Порядок предоставления субсидий, а также категории граждан, которым предоставляются эти субсидии, определяются ежегодно местной законодательной властью при утверждении приоритетов предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений.
При оценке платёжеспособности потенциального заёмщика ключевым моментом, как правило, должна быть его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту. Проверка платёжеспособности включает сбор официальных документов о полученном доходе: справки о заработной плате, премиях, гонорарах, алиментах. При рассмотрении заявки в расчёт принимается обычно только «белый» доход.
Однако следует учитывать, что часть людей не легализуют свои доходы. В этой связи представляется целесообразным рекомендовать банкам использовать для оценки платёжеспособности особые технологии, не требующие жёсткой документации дохода. Эксперты проверяют материальное положение клиента, оценивая уровень его расходов, место работы, должность, образование, уровень фирмы, и таким образом определяют размер и стабильность реального дохода. Если, например, клиент документально подтверждает доход 150 долл. в месяц, а фактически тратит как минимум в пять раз больше (содержит неэкономичную машину или владеет дорогостоящей недвижимостью), эксперты учтут этот факт и, возможно предоставят кредит. Если заёмщик берет кредит в расчёте на переезд всей семьей, оценивается совокупный доход семьи. Размер кредита устанавливается по примерной общей схеме: выплаты по нему не должны превышать 40% ежемесячного дохода.
Возможен и другой принцип исчисления размера кредита: из совокупного дохода семьи в месяц вычитывается условный прожиточный минимум, а остаток может считаться выплатой по кредиту.
Для уверенности в своевременном возврате кредита банк рассматривает (и проверяет) информацию относительно стабильности трудовой занятости, получения доходов, предполагаемых расходов. На основе этих сведений делается вывод о возможностях заёмщика своевременно погашать кредит. Минимальная сумма кредита рассчитывается при следующих условиях: ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (ежемесячные платежи: по кредиту - возврат основного долга и уплата процентов; по страхованию - страхование жизни заёмщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру; платежи по налогу на имущество по приобретаемой недвижимости; платежи по квартплате за приобретаемую квартиру), не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов); ежемесячные расходы, связанные с приобретаемой на кредитные средства (возврат основного долга и уплата процентов) и другие постоянные ежемесячные расходы, включая выплаты по другим кредитам, обязательные налоговые платежи, иные обязательные расходы - аренда жилья, содержание автомобиля, плата за образование, содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества, дополнительная медицинская страховка и др.; размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной величины из двух сумм - оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (требования, которые предъявляются к квартире, приобретаемой на кредитные средства).
После расчёта суммы кредита и проверки банком предоставленной заёмщиком информации осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заёмщика и требованиям кредитора. Заёмщик может подобрать себе жильё как до обращения в банк (самостоятельно), так и после (либо самостоятельно, либо с помощью то же банка).
В первом случае продавец жилья и потенциальный заёмщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заёмщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. При этом кредитор оценивает жильё с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заёмщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заёмщик, зная кредита, рассчитанную исходя из его платёжеспособности, а, также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жильё и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жильё в качестве подходящего обеспечения кредита.
Сегодняшнее состояние экономики России в целом по-прежнему характеризуется определённым уровнем инфляции, дефицитом финансовых ресурсов, недостаточно развитой банковской системой, низкими доходами значительной части населения. И все-таки в отдельных регионах (например, в Ярославской области) уже сознаны предпосылки к переходу от стратегии «малых шагов» к более активным действиям по организации ипотеки. Формы и условия кредитования можно приспособить к возможностям населения, если для формирования источников финансирования ипотеки использовать дешевые средства - на первом этапе это бюджетные деньги, незавершенное строительство, долги предприятий стройкомплекса и др.
