Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Жилищные условия населения как составная часть качества его жизни и современной социально - экономической политики 9
1. Жилищные условия в системе характеристик качества жизни 9
2. Взаимосвязь жилищной и социально - экономической политики 22
Глава 2. Анализ современной жилищной обеспеченности населения России и методов решения жилищной проблемы 44
1. Современная жилищная обеспеченность населения России 44
2. Анализ действующей нормативной базы обеспечения жильем различных категорий населения 64
Глава 3. Методы улучшения жилищной обеспеченности различных групп населения 89
1. Обеспечение бесплатным жильем льготных категорий населения 89
2. Улучшение жилищных условий за счет собственных средств населения, в том числе с использованием системы ипотечного кредитования 104
3. Обеспечение жильем в форме арендных отношений 117
Выводы и рекомендации 123
Список использованных источников и литературы 128
- Жилищные условия в системе характеристик качества жизни
- Современная жилищная обеспеченность населения России
- Обеспечение бесплатным жильем льготных категорий населения
- Обеспечение жильем в форме арендных отношений
Введение к работе
Актуальность темы исследования: Одной из целевых установок развития современного общества и социально - экономической политики государства должно быть повышение качества жизни широких слоев населения, создания условий для всестороннего развития личности человека, а также возможности его самореализации. Важность такого подхода усиливается тем фактом, что в развитых странах источником их поступательного развития становятся интеллектуальные и физические способности человека, «человеческий капитал» в современной терминологии. Их формирование, раскрытие и создание условий для реализации накопленных возможностей требует определенного, достаточно высокого качества жизни современного человека.
Жилье является одной из важнейших и незамещаемых потребностей человека. Его наличие и качественные характеристики во многом определяют возможность использования других компонентов качества жизни. В настоящее время степень удовлетворения потребностей в нем у большинства российских семей низкая, что отрицательно сказывается на качестве их жизни.
Переход России к рыночной системе экономических отношений требует адекватности форм и методов реализации жилищной политики идеологии и механизмам реализации экономической политики в целом. При этом необходимо повысить эффективность политики обеспечения населения жильем, ликвидировать «жилищную бедность» значительной части российских семей. Разработанная Стратегия социально - экономического развития Российской Федерации до 2020 года нацеливает на решение жилищной проблемы, предполагает высокие темпы жилищного строительства, но ориентируется на действующую схему обеспечения населения жильем, которая не отвечает потребностям широких слоев населения.
Это требует осмысления действующей системы обеспечения населения жильем и разработки рекомендаций по ее улучшению.
Вышеизложенное определяет актуальность данной темы исследования.
Степень научной разработанности проблемы: Насущность рассматриваемой проблемы определила широкий круг занимавшихся ей исследователей.
Среди зарубежных ученых, основоположников исследований по проблеме качества жизни населения, следует выделить работы Дж. Гэлбрейта и А. Пигу.
Вопросы качества и уровня жизни исследовались также широким кругом российских ученых. При написании диссертации были изучены и отражены в работе труды В.Н. Бобкова, Н.И. Бузлякова, Н.А. Волгина, Е.Ш. Гоитмахера, В.Н. Кириченко, В.А. Литвинова, В.Ф.Майера, М.А. Можиной и Н. М. Римашевской.
Вопросы развития жилищного комплекса, его реформирования и механизмов решения жилищной проблемы в условиях России изложены в работах Т.Д. Белкиной, Н.А. Денисова, И.А. Ильина, Н.Б. Косаревой. Большое число работ посвящено в последнее время вопросам непосредственно ипотечного кредитования, в том числе В.В. Иванова, М.А. Федотовой, Р. Страйка.
Несмотря на то, что проблема улучшения жилищных условий населения России привлекает к себе пристальное внимание российских ученых - экономистов и практических работников, проведенные исследования охватывают не все ее аспекты. Теория обеспечения населения жильем в условиях рыночной экономики, соответствующих обязанностей государства перед населением и механизмов их реализации, увязанных с потребностями и финансовыми возможностями различных групп населения остаются недостаточно разработанными.
Отсутствует целостное представление об эффективной, соответствующей интересам широких слоев населения и увязанной с
идеологией и концепцией экономического развития России жилищной политике, комплексе механизмов ее реализации. Это в сочетании с актуальностью проблематики обуславливает формулировку целей и задач исследования.
Цели и основные задачи исследования: Целью исследования является совершенствование методов улучшения жилищной обеспеченности, соответствующей идеологии современной рыночной экономики и отвечающей возможностям и потребностям в жилье различных доходных групп населения.
Поставленная цель достигается путем последовательного решения следующих взаимосвязанных задач:
выявление роли обеспеченности жильем и его качества в системе характеристик качества жизни населения;
выявление взаимосвязи социально - экономической и жилищной политики;
анализ современной жилищной обеспеченности населения и выявление на его основе наиболее проблемных вопросов, требующих своего решения;
определение платежеспособного спроса населения на улучшение своих жилищных условий;
обоснование методов улучшения жилищной обеспеченности, соответствующей потребностям различных групп российских семей, их материальным возможностям, а также социальной политике государства.
Область исследования: Улучшение жилищной обеспеченности различных групп населения как составная часть концепции повышения качества его жизни (п. 8.19 «Качество и уровень жизни населения - вопросы методологии, теории и практики, пути их повышения» и 8.14 «Социальная политика, ее стратегия и приоритеты; социальное положение трудящихся, их социально-профессиональных и социально-территориальных групп; социальное развитие хозяйственных систем и социальная безопасность»
паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика труда).
Объект исследования: Жилищные условия населения. Методы их улучшения как составная часть социально-экономической политики.
Предмет исследования: Социально - экономические отношения, возникающие в процессе реализации жилищной политики.
Теоретическую и методологическую базу диссертационной работы составили труды отечественных и зарубежных экономистов в области повышения качества и уровня жизни населения, методов его измерения и механизмов реализации целей социального развития, а также работы непосредственно но проблемам жилищной политики.
В диссертации использованы методы системного анализа, группировок и сопоставлений различных групп населения, территорий России, стран по качеству жизни и жилищным условиям, нормативный анализ, результаты расчетов автора и других исследователей данной проблемы.
Информационной базой исследования являются статистические данные государственной статистики, нормативно - правовые акты Российской Федерации и международных организаций, программы социально — экономического развития страны и отдельных регионов, материалы Федерального агентства по строительству и жилищно — коммунальному хозяйству, в том числе программа «Жилище», материалы социологических обследований, проводимые ВЦУЖ мониторинги уровня жизни населения регионов России, результаты исследований российских и зарубежных ученых, а также информационные сайты.
Научная новизна диссертационного исследования:
сформулирована система взаимосвязей жилищной политики с другими составляющими социально - экономической политики;
сформулирована система управленческих решений и предложений по совершенствованию законодательных актов,
позволяющая улучшить жилищные условия различных групп населения, в т.ч.:
- увеличить финансирование из федерального бюджета
строительства жилья для льготных категорий населения;
привести стоимость жилищных сертификатов в соответствие с реальной рыночной стоимостью жилищного фонда;
передать вопрос обеспечения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей полностью на федеральный уровень, не привязывая строительство этого жилья к месту нахождения воспитательных учреждений;
установить рекомендуемые правила предоставления ипотечного кредита на приобретение жилья;
- восстановить и модернизировать мощности комбинатов
стандартного крупнопанельного жилищного строительства,
необходимого для массового строительства жилья «эконом -
класса», путем целевого льготного кредитования;
создать государственную строительную организацию, действующую па рыночной основе и осуществляющую возведение стандартного, доступного по ценам жилья специально для льготных категорий населения;
- освободить от аукционов земельных участков, выделяемые для
нужд жилищного строительства для категорий населения, перед
которыми государство имеет законодательно утвержденные
обязательства по обеспечению жильем;
сформулированы предложения, позволяющие сделать арендные отношения одной из основных форм обеспечения жильем широких слоев населения, в т. ч.: - перераспределить средства в пользу строительства жилья социальной аренды за счет уменьшения финансовой поддержки той части населения, которая строит жилье за счет собственных средств;
- поддерживать сдачу жилья в аренду, как организациями, так и отдельными гражданами путем введения пониженных налоговых ставок на доход, полученный от сдачи жилья в аренду.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что в нем обоснован увязанный с социальной и экономической политикой государства комплекс мер и экономических механизмов, позволяющих улучшить обеспеченность жильем различных социальных и доходных групп населения.
Содержащиеся в диссертации выводы и рекомендации могут быть использованы законодательными и исполнительными органами государственной власти, как на федеральном, так и на региональном уровнях, при осуществлении конкретных действий по реализации жилищной политики. Аналитические материалы и предложения могут быть использованы научно - исследовательскими организациями при разработке научных основ социально - экономической политики России.
Апробация диссертационной работы.
Основные положения диссертации апробированы на конференции «Социально-экономическая политика: уровень жизни населения», проведенной ВЦУЖ в мае 2009 г. Основные положения исследования отражены в 4 опубликованных работах общим объемом 6,7 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, списка использованных источников и литературы.
Жилищные условия в системе характеристик качества жизни
Одной из целей общества и управленческой деятельности государства является повышение качества жизни населения. Жилище является одним из важнейших социальных благ и составляющих качества жизни населения в целом и каждой семьи в частности. Поэтому улучшение жилищных условий населения является неотъемлемой и важнейшей частью социальной политики социально - ориентированного государства.
Конституцией Российской Федерации статьей 40 гарантируется гражданам России право на жилье.
Этому посвящен и ряд международных документов. Во Всеобщей декларации прав человека, принятой в 1948 году Генеральной ассамблеей ООН (статья 25) зафиксировано, что каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая жилье, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи.. Согласно принятой конвенции МОТ № 177 «Об основах и нормах социальной политики» «всякая политика должна прежде всего направляться на достижение благосостояния и развитие населения».1
Эффективность проводимой государством социально - экономической политики определяется повышением качества жизни населения в рассматриваемый период времени, а также созданием условий для его поступательного роста в долгосрочной перспективе. Соответственно, оценка деятельности органов управления характеризуется умением организации и использования имеющихся ресурсов для достижения этой цели.
Рассматривая вопрос качества жизни населения необходимо изначально остановиться на трактовке самого термина «качество жизни». В настоящее время нет устоявшегося определения категории «качество жизни населения» и набора составляющих его характеристик. Это обуславливается особенностью самого понятия, связанного прежде всего со сложностью его носителя - человека.
- Формирование этой дефиниции имеет длительную историю и большое разнообразие подходов. Интерес к категории «качество жизни» проявляли многие поколения философов, социологов и экономистов, в том числе определенные представления об уровне благосостояния как о некоторых стандартах жизни излагались в работах философа И. Канта, экономистов А.Смита, К.Маркса, П. Самуэльсона. Практически все исследователи связывают начало его формирования в новейшей истории с известным американским экономистом Дж. Гэлбрейтом, который в монографии «Общество изобилия»" определил его как возможность потребления различных благ и услуг, отражаемые через экономические показатели и характеризующие определенный образ жизни. На наш взгляд, емкость такого подхода определяется тем, что Дж. Гэлбрейт связал качество жизни человека как с конкретным потреблением, описываемым через экономические показатели, так и образом жизни, в определенной мере характеризующим нематериальные потребности человека.
Последующие работы зарубежных экономистов были связаны с попытками категоризировать это понятие и определить круг определяющих его параметров.
При этом набор используемых показателей существенно дифференцировался в зависимости от желания авторов выделить важнейшие, определяющие качество жизни, или представить все их многообразие, охватывающее все стороны жизни человека.
Здесь следует остановиться на следующем важном моменте. У каждого социального субъекта (человека, семьи, социальной общности т.д.) есть свои индивидуальные потребности и интересы. Вместе с тем, многие потребности и интересы сходны между собой, что позволяет исследовать качество жизни общества или большой однородной группы людей в целом и давать им общие количественные характеристики.
Следующим этапом был подход, расширяющий эту трактовку путем включения в нее всего комплекса параметров (экономических, состояния жизненной среды, характеристик работы и удовлетворенности ею, положения в обществе, безопасности, возможности проявления социальной активности и т.п.), делая акцент на психологическую оценку качества жизни самим человеком.
Сторонники психологического подхода считают, что истинная характеристика качества жизни индивида отражена в его субъективных ощущениях и для ее получения необходимо иметь комплекс оценок его удовлетворенности различными сторонами жизни.
В таком подходе есть объективная основа. Сложность самого субъекта - человека обуславливает неоднозначность взаимосвязей объективных и субъективных условий жизни и не подтверждает аксиому оценки качества жизни на основе только объективных показателей, согласно которой люди, находящиеся в лучших материальных условиях живут лучше и должны быть более удовлетворены своей жизнью. В наиболее крайней редакции сторонники субъективного подхода утверждают, что истинное качество жизни отражено в субъективных оценках людей.
Признавая очевидную основу для таких логических построений следует все же указать, что такой подход исключает целенаправленное управление качеством жизни населения и для каждой конкретной общности людей именно набор материальных благ в значительной мере определяет качество жизни.
Соединить эти подходы, на наш взгляд, в наибольшей степени удалось А. Пигу, который разделял термины «благосостояние» и «качество жизни». «Экономическое благосостояние ни в коей мере не равнозначно общему благосостоянию, ибо первое не включает многие элементы присущие первому: характер работы, окружающая среда, взаимоотношения между людьми, положение в обществе, жилищные условия и общественный порядок».3
В политической терминологии словосочетание «качество жизни» наиболее конкретно впервые было употреблено Президентом США Л. Джонсоном, который выступая перед избирателями сформулировал мысль, что «цели американского общества могут быть измерены качеством жизни людей». В настоящее время использование этого термина для определения задач социальной политики общепринято.
В советский период термин «качество жизни» не использовался. Применялись понятия «уровень жизни», «народное благосостояние».
Среди работ советских исследователей, посвященных этой проблеме можно выделить труды Н.И. Бузлякова, В.Н.Кириченко, В.Ф.Майера, Н.М.Римашевской.
Как комплекс показателей, наиболее отчетливо вписывающийся в систему управления, следует привести их перечень, сформулированный В.Н. Кириченко в книге «Социальные проблемы в перспективном планировании»4:
- социально - демографические характеристики, классовый и социально - экономический состав населения;
- развитие отношений собственности;
- характер, содержание и условия труда;
- ресурсное обеспечение программ социального развития и повышения уровня жизни народа;
- доходы населения;
- потребление населением материальных благ и услуг
Современная жилищная обеспеченность населения России
При существующей обеспеченности жильем населения России его жилищные условия в первую очередь характеризуются общей площадью жилых помещений, приходящихся на одного жителя.
За период 1995- 2006 г.г. она выросла на 17,2 %, с 18,0 кв. м. до 21,1 кв. м., в том числе в городской местности до 20,8 кв. м. и в сельской местности до 21.9 кв.м.20
Однако, следует учесть, что численность населения страны за этот период сократилась на 5,4 %, с 148,3 млн. чел. до 142,2 млн. чел.. То - есть, с учетом депопуляции населения России за этот период прирост обеспеченности за счет жилищного строительства составил всего 10,1 %, менее 1 % в год. В 2007 - 2008 г.г. ситуация в связи с увеличением масштабов жилищного строительства стала меняться в лучшую сторону, но принципиально ее не изменила.
Рассматривая показатель жилищной обеспеченности следует иметь ввиду, что в нем не учитываются принадлежащие населению дачи и летние садовые домики, хотя часть из них используется для круглогодичного проживания и существенно улучшает реальные жилищные условия населения.
Невысокая обеспеченность жильем населения России очевидна также из сопоставления с данными жилищной обеспеченности развитых стран (Таблица 3).
В сельской местности резко выделяется высокой обеспеченностью жильем жителей Московская область, что объясняется наличием на ее территории коттеджных поселков обеспеченных россиян с высокими показателями площади строений, и области с высокой депопуляцией сельского населения, где высокая средняя обеспеченность жильем формируется за счет одиноких лиц пенсионного возраста (Псковская, Тверская области).
Жилищные условия во многом определяются качественными характеристиками жилищного фонда. В городском жилищном фонде преобладают дома постройки 1971 - 95 г.г., которые, с одной стороны, являются типичными строениями, рассчитанными на удовлетворение скромных стандартных потребностей семьи, но в тоже время имеют низкую степень износа (большинство городских строений имеет его в пределах от 31 до 65 %) и все современные атрибуты благоустройства. Современный уровень износа большинства строений позволяет нормально эксплуатировать их еще в течение достаточно длительного периода времени.
В тоже время увеличивается удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади жилищного фонда. За период с 1995 по 2006 год он вырос с 1,4 % до 3,2 % и последние годы практически неизменен. При этом необходимо отметить значительные региональные различия по удельному весу ветхого и аварийного жилья. Анализ статистики этого показателя показывает, что его доля наиболее велика в субъектах Российской Федерации, находящихся в сложном финансовом положении и не имеющих достаточных средств для своевременного решения этой проблемы. Проживание в таком жилье неприемлемо с позиций нормального качества жизни человека. Сложившаяся здесь ситуация должна быть признана требующей своего неотложного решения. Большинство российских семей проживает в жилье «эконом-класса». В России к нему обычно относят жилища, имеющие следующие характеристики: панельные «хрущовки», кирпичные «хрущовки», панель с малой кухней и типовая панель последних лет(П-44Т, КОПЭ -М-Парус,ИП-46 и ряд других).
В качестве дополнительных ограничивающих характеристик обычно принимается:
- высота дома не превышает 24 этажа
- отсутствие квартир свободной планировки
- не огороженная территория вокруг дома, отсутствие подземного паркинга.
Важной характеристикой обеспеченности жильем является соотношение числа семей и жилых единиц (квартир и домов). Но поскольку у нас нет данных о точном числе и составе семей, а также исходя из факта совместного проживания многих семей, находящихся в родственных отношениях, мы не можем дать необходимую точную оценку.
Определенный вывод о соответствии структуры жилых квартир потребностям населения можно сделать из анализа их распределения по числу комнат (Таблица 4).
Очевидно преобладание двухкомнатных квартир, которые по существующим стандартам рассчитаны на семью из трех человек. Такая структура не соответствует более высоким стандартным требованиям и реальным современным потребностям человека, представляемых формулой «число комнат в жилище должно быть не меньше числа членов семьи».
При этом структура жилищного фонда за 1996 -2006 г.г. практически не изменилась. Существенно выросла лишь доля четырехкомнатных и более квартир (с 4,6 % до 7,3 %), что, на наш взгляд исходя из будущих потребностей, должно получить позитивную оценку.
Следует отметить, что за эти годы средний размер однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир остался практически неизменным и их соответствие перспективным потребностям населения весьма проблематично. Средний размер четырехкомнатных квартир вырос существенно - с 77,3 кв. м. до 93,1 кв.м. за счет ввода нового жилья относительно большой площади.
Стабильность размеров квартир объясняется малым масштабом строительства жилья. Средний размер квартир, построенных жилищно -строительными кооперативами вырос за 1996 -2006 г.г. с 58,5 кв.м. до 70,8 кв.м. общей площади, а населением за счет собственных и заемных средств с 99,7 кв.м. до 138,724 кв.м., но это не преломило ситуацию.
В то ж время в структуре введенного за последнее десятилетие жилья резко выросла для однокомнатных квартир, что, на наш взгляд, обуславливается ограниченными финансовыми возможностями населения, и заметно сократилась доля трехкомнатных, хотя именно они являются перспективным стандартом для большинства семей.
Принципиальным моментом проведенной жилищной политики является передача жилищ в собственность граждан. В результате резко возросла доля жилья, находящегося в собственности граждан и сократилась доля государственного и муниципального (Таблица 5).
Обеспечение бесплатным жильем льготных категорий населения
Как мы указывали выше, несмотря на рыночную ориентацию жилищной политики, государство сохраняет обязательства по решению жилищных проблем отдельных категорий граждан.
Решение поставленных задач обеспечения жильем льготных категорий населения достигается преимущественно путем целевого адресного предоставления субсидий.
Он доказал свою эффективность, поскольку:
- позволил решать жилищную проблему путем предоставления участникам программы возможности приобретения готового жилья на рынке;
- предоставил право выбора местоположения жилища и его характеристик;
- обеспечил целевое расходование бюджетных средств;
- избежать замораживания бюджетных средств в банках и в незавершенном строительстве.
Предоставление субсидий осуществляется преимущественно в виде жилищных сертификатов. Практика подтвердила оправданность такого подхода.
Но выявились и его определенные недостатки. Для каждого субъекта Российской Федерации ежегодно утверждается норматив средней стоимости 1 кв. м. общей площади жилья приобретаемого за счет средств федерального бюджета. Разработчиками программы предполагалось, что жилищные сертификаты обеспечат приобретение основной части жилья, а часть будет куплена за счет собственных средств. Но большинство владельцев жилищных сертификатов приобретала жилые помещения, имеющих площадь ниже социальной нормы, поскольку не имело на приобретение дополнительной жилой площади достаточных накопленных денежных средств и возможности получить на эти цели кредит в банке вследствие неразработанности соответствующих механизмов. Кроме того, значительная часть из них ориентирована на переселение в Москву, Московскую область и Санкт Петербург с высокой стоимостью жилья. В результате строительные компании испытывают проблемы с реализацией квартир в домах современной планировки. Происходит ориентация строителей па возведение квартир малой площади, что вызывает невысокую обеспеченность жильем владельцев жилищных сертификатов уже в настоящее время и вызовет несоответствие жилищного фонда потребностям населения в перспективе.
Выявилось- несовершенство учета жилья, высвобождаемого владельцами сертификатов и улучшения за их счет жилищных условий другими семьями.
Система» предоставления конкретного завершенного строительством жилья имеет не только позитивные стороны, но и свои недостатки, так как при этом отсутствует возможность приобретать строящееся жилье, а также использовать выделенные средства для строительства индивидуального дома.
Одним из изменений, внесенных в последние годы BS механизм обеспечения жильем с помощью сертификатов является установление дифференцированных коэффициентов, повышающих стоимость выдаваемых сертификатов для приобретения них жилья в Москве, Московской области и г. Санкт - Петербурге на 20 %, Дальневосточном федеральном округе и Восточной Сибири - на 15 %, Калининградской области - на 10 %. Для Москвы, Московской области и Санкт - Петербурга это обусловлено значительно боле высокое стоимостью строящегося жильяв этих субъектах Российской1 Федерации по сравнению со средней по России. В отношении других субъектов Российской Федерации из этого списка повышенная стоимость сертификата отражает как более высокую цену строительства в этих регионах, так и отражение миграционной политики, призванной обеспечить сохранение численности населения в них.
В последнее время поднимается вопрос о разрешении использования социальной выплаты, выделяемой по государственному жилищному сертификату для приобретения жилья, строящегося с использованием механизма участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Особенно активно продвигается это решение в условиях сужения финансирования строительства, обусловленного финансовым кризисом.
Представляется, что рассматривая лишь позитивные аспекты такого использования жилищных сертификатов, упускаются из вида его возможные негативные аспекты. Сертификат гарантирует семье человека из вышеназванных льготных категорий приобретение жилища. Его внесение в пай при долевом строительстве несет в себе большую долю риска незавершенного строительства, что подтверждается многочисленными случаями, когда люди, вложившие свои средства в долевое строительство дома не могут получить готового жилья в течение ряда лет и не имеют ясных перспектив позитивного решения этого вопроса.
Решение жилищной проблемы льготных категорий населения с помощью жилищных сертификатов требует, на наш взгляд, приведения стоимости жилищного сертификата в соответствие с реальной ценой стандартного жилья в каждом субъекте Российской Федерации. Это оправдано с социальных позиций. Человек, признанный вправе получить от государства бесплатное жилье, должен получить его в соответствие с современными стандартами жилищной обеспеченности. Это потребует дополнительных финансовых средств, но они пойдут на решение важной социальной задачи - улучшения жилищных условий граждан России. Такое решение сориентирует строителей на проекты жилья с квартирами большей площади, что соответствует современным и тем более перспективным потребностям населения России.
Обеспечение жильем льготных категорий граждан, также как и всех других категорий, во многом зависит от стоимости строящегося жилищного фонда. В настоящее время цены на жилье носят явно спекулятивный характер, во многом обуславливаемый монополизмом отдельных производителей и коррупцией, особенно при выделении земельных участков под строительство.
Свой вклад в сложившуюся ситуацию с рыночной стоимостью жилья вносит и система действующих механизмов обеспечения жильем, которая стимулирует лишь спрос на него, способствуя тем самым его превышению над предложением и росту цен.
Система мер государственного регулирования должна быть направлена на приведение рыночной стоимости жилья в соответствие с его себестоимостью и средней заработной платой в региональном разрезе.
Государство имеет также рычаги воздействия на факторы, обуславливающие высокую себестоимость строительства жилья и должно их использовать.
Решение этой проблемы может быть обеспечено комплексом организационных мер. В их числе:
- устранение факта монополизма отдельных строительных организаций и производителей строительных материалов;
- восстановление и модернизация мощностей комбинатов стандартного крупнопанельного жилищного строительства путем целевого льготного кредитования, что обеспечит потенциальную конкуренцию на рынке жилья;
- создание государственной строительной организации, действующей на рыночной основе и осуществляющей возведение стандартного доступного по ценам жилья специально для льготных категорий населения;
- освобождение от аукционов земельных участков, выделяемых для нужд жилищного строительства для категорий населения, перед которыми государство имеет законодательно утвержденные обязательства по обеспечению жильем.
Обеспечение жильем в форме арендных отношений
Одной из основных общепринятых в мире форм обеспечения жильем является его предоставление в виде найма.
В дореволюционной России значительная часть городского населения проживала в снимаемом (арендуемом) жилье. Это жилье резко различалось по качеству. В нем проживали как наиболее обеспеченные слои общества, так и беднейшая часть населения.
В настоящее время значительная часть населения проживает на условиях найма даже в таких странах, жилищная политика и менталитет граждан которых ориентированы на приобретение собственного жилья, как США.
В форме арендуемого жилья в условиях России наибольший интерес представляет форма социального арендуемого жилья, целью которого является повышение его доступности для слоев населения, не имеющего возможности приобрести собственное жилище.
Формы владения таким, социальным по своей сути, жильем могут быть следующими:
- государственная, находящаяся в собственности федеральной или субъекта Российской Федерации;
- муниципальная;
- частная;
- общественных организаций;
- корпоративных структур.
Его особенность состоит в том, что доступ к нему обеспечивается на основе определенных правил распределения , учитывающих потребности и доход жильцов, а в . отдельных случаях также принадлежность к определенной социальной группе и место проживания. Жильцы не имеют права собственности на это жилье. Возможность их выселения из этого жилища также регламентируется. Формы социального арендуемого жилья особенно развиты в странах западной Европы, особенно в социально ориентированных скандинавских странах, а также в Австрии, Нидерландах, Франции. Доля социального жилья составляет в Нидерландах - 35 %, в Финляндии - 23 %, в Швеции - 27 %.59 Это позволяет обеспечить жильем все слои населения, способствует его территориальной подвижности, обеспечению рынка труда необходимыми ресурсами.
Еще более актуальна такая форма решения жилищной проблемы для нашей страны с значительной частью бедного населения.
В России предоставление жилья социального найма регламентируется положениями Жилищного кодекса Российской Федерации. Мы уже отметили в главе 2, что согласно ему жилье социального найма предоставляется лишь малообеспеченным семьям, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий. Соответственно, значительная часть россиян лишена реальной возможности улучшить свои жилищные условия.
Представляется, что форма обеспечения населения жильем на условиях его аренды должна стать в условиях России одной из основных. Это сделает жилье доступным для той части семей, которая в настоящее время обречена на дальнейшее проживание в занимаемых ими жилье в стесненных жилищных условиях. Кроме того, это создаст дополнительный положительный эффект в виде полноценного рынка труда, повысит столь необходимую в рыночных условиях миграционную подвижность населения, окажет позитивное воздействие на уровень арендной платы за жилье, сдаваемое в настоящее время в аренду нелегально. Особенно важно такое решение проблемы для молодежи, активно ищущей свое место на рынке труда и регионов, испытывающих проблемы с занятостью населения.
Рассматривая вопрос становления арендной формы предоставления жилья в нашей стране, прежде всего следует указать, что в Российской Федерации в настоящее время нет законодательных актов, регламентирующих механизм создания и использования арендуемого жилищного фонда.
Арендуемое жилье может предоставляться в двух основных формах:
- социальное арендуемое жилье;
- жилье, арендуемое на коммерческих условиях в так называемых «доходных домах».
Представляется, что обе эти формы заслуживают поддержки государства, соответствующими их социальной значимости и экономическому назначению методами.
Рассматривая эффективные методы поддержки формы обеспечения населения через предоставление социального арендуемого жилья следует остановиться на опыте Финляндии и Швеции.
В Финляндии квартиры по договорам социального найма сдает Жилищный фонд Финляндии. Арендаторы этого государственного агентства платят лишь 10 % от рыночной стоимости аренды жилья, остальная часть покрывается государственными субсидиями. Большая часть их приходится на федеральный бюджет, остальное покрывается за счет средств муниципалитетов, пенсионных и страховых фондов.
Положительной особенностью кварталов социального жилья в Финляндии, подчеркиваемой как исследователями, так и туристами, является их идентичность с застройками жилых территорий других категорий жилищного фонда.
В Швеции средства жилищной политики в отношении арендуемого жилья включают:
- контроль за уровнем квартплаты;
- нормы строительства;
- систему финансирования и кредитования;
- субсидии на жилищное строительство и жилищные пособия60
В Швеции в период правления социал - демократов регламентировалось не только число комнат в квартире — их должно быть по крайней мере на одну больше, чем членов семьи, но и размер площади.
Плата за жилье, арендуемое на коммерческих условиях, не могла быть выше муниципальной. Прибыль арендодателей не должна была превышать 2-3 % в год.
Жилищными субсидиями пользовались не только малообеспеченные, но и среднеобеспеченные семьи.61
В России развитие этой формы предоставления жилья с использованием государственных источников финансирования представляется предпочтительным по сравнению с финансированием государством ипотечного кредитования, поскольку значительно расширяет круг его получателей. Соответственно, в условиях ограниченности средств, выделяемых на решение жилищной проблемы, целесообразно перераспределить средства в пользу строительство жилья социальнойаренды за счет уменьшения финансовой поддержки той части населения, которая строит жилье за счет собственных средств.
Для этого должна быть определена финансовая поддержка со стороны федерального бюджета регионам на строительство жилья социального найма. Распределение этих финансовых ресурсов может осуществляться либо ежегодно соответствующей строкой в федеральном бюджете, либо предоставлением финансовых средств специально созданной федеральной организации (типа АИЖК) с определенными правилами распределения выделенных на эти цели средств региональным бюджетам.
