Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Инвестиционные процессы в строительстве: основные понятия, проблемы управления и развития
1.1. Понятийный аппарат рассматриваемой проблемы 10
1.2. Состояние и тенденции развития жилищного строительства Ивановской области 35
1.3. Особенности оценки инвестиционной активности в строительной отрасли и в регионе 47
Глава 2. Организационно-экономические аспекты управления инвестиционными процессами в строительстве на региональном уровне
2.1. Выбор стратегии управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве 71
2.2. Организация мониторинга деятельности строительных предприятий региона 88
2.3. Анализ используемых механизмов и инструментов инвестирования жилищного строительства в Ивановской области 99
Глава 3. Экономико-математические аспекты управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве
3.1. Разработка имитационной модели управления инвестициями в жилищное строительство 122
3.2. Оптимизационная модель управления инвестиционными процессами на строительных предприятиях 138
3.3. Экономико-математический анализ влияния структуры и стоимости привлечения заемного капитала на WACC и себестоимость строительства 1 кв. м жилья . 150
Заключение 162
Список использованной литературы 165
- Состояние и тенденции развития жилищного строительства Ивановской области
- Выбор стратегии управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве
- Разработка имитационной модели управления инвестициями в жилищное строительство
- Экономико-математический анализ влияния структуры и стоимости привлечения заемного капитала на WACC и себестоимость строительства 1 кв. м жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследовании. Повышение качества жизни населения за счет улучшения жилищных условий является одной из приоритетных задач социально-экономического развития современной России. Дія ее решения жилищное строительство нуждается не только в источниках инвестиций, но и в эффективных методах управления ими.
Потребность в инвестициях в жилищном строительстве высока, а имеющиеся в наличии инвестиционные ресурсы ограничены. Поэтому на практике всегда стоят вопросы совершенствования методов управления инвестиционными процессами на всех уровнях. На макроуровне формируются предпосылки и создаются условия эффективного управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве в целом. Создание и внедрение механизмов инвестирования жилищного строительства, административно-законодательное воздействие на уровне реї иона, использование программно-целевых методов позволяет решать задачи на мезоуровне в области управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве. Это в свою очередь способствует снижению негативною влияния сдерживающих факюров и созданию условий для повышения эффективности управления инвестиционными процессами на микроуровне. Расширение сферы применения экономико-математических методов и моделей инвесторами-застройщиками позволит более рационально управлять формированием и использованием инвестиционных и иных ресурсов в жилищном строительстве.
Решение указанных проблем определяет актуальное і ь совершенствования методов управления инвестиционными процессами, применение которых позволит повысим, эффективность деятельности инвесторов-застройщиков, создаст условия выполнения ими своих обязательств перед другими инвесторами и покупателями на первичном рынке жилой недвижимости.
Стенеш, разработанности проблемы. Значительный вклад в исследование фундаментальных проблем управления инвестициями внесли работы таких зарубежных и отечественных ученых, как Г. Александера. В.Беренса. В.В. Ьоча-
ропа. У. Шарпа. Дж. Бэйли, П. Хавранека и др.
Существенное влияние на развитие теории и практики управления инвестиционными процессами оказали груды таких современных российских и зарубежных ученых как А.Н. Асаул. С.А. Баркалов. И.А. Бланк. B.C. Боголюбов, 13.В. Бузырев. Б.В. Генералов. II.Г. Грабовый. Ю.А. Дмитриев. М.И. Каменец-кий. К).II. Лапыгин, Ю.11.1 Іанибратов. А.Б. І Іетрухин. Л.Г. Селютина. А.П. Суворова. А.В. Черняк и др.
Вместе с тем в научных трудах ряд вопросов, связанных с оценкой деятельности инвесторов (разграничение понятий инвестиционная деятельность и инвестиционная активность, их оценка, долговая нагрузка как следствие инвестирования), разработкой моделей управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве разработаны недостаточно.
Целью диссертационного исследования является разработка теоретических положений и практических рекомендаций ho совершенствованию методов оценки деятельности инвесторов и методов управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве.
Для достижения поставленной цели были определены следующие іа дачи:
Проанализировать понятийный аппарат, связанный с управлением инвести
ционными процессами в жилищном строительстве.
Изучить существующие подходы к анализу инвестиционной активности и
обосновать методические положения оценки инвестиционной активности
различных субъектов.
Провести анализ состояния жилищного строительства в регионе и выявить
факторы, сдерживающие инвестирование в жилищное строительство Ива
новской области.
Исследовать инструментарий инвестирования жилищного строительства и
уточнить методические подходы к оценке инвестиционной деятельности на
селения на рынке жилой недвижимости, основанные на показателях долго
вой нагрузки жилья.
Разработать имитационную модель управления инвестициями в жилищном
строительстве. Разработать оптимизационную модель управления инвестиционными процессами на строительном предприятии.
Объектом исследования являются инвесторы-застройщики предприятия жилищного стротиельства как субъекты инвестиционного рынка.
Предмет исследовании - методы оценки деятельности инвесторов, организационно-экономические и экономико-математические методы управления инвестиционными процессами.
Теоретической и методологической базой исследования явились законодательные акты, нормативные, методические материалы и программные документы федеральных, региональных и муниципальных органов управления, труды российских и зарубежных ученых по теме исследования.
Информационной базой исследования послужили материалы специализированных журналов и статистических сборников, данные Госкомстата РФ. отчетные данные группы строительных предприятий и наблюдения соискателя по исследуемой проблематике.
Для обоснования выдвинутых в диссертации положений применялись методы логического и экономического анализа, синтеза, индукции и дедукции. использовались элементы системного подхода, методы статистического анализа, экономико-математического моделирования, метод экспертных оценок.
.Логика исследования отражает последовательность основных стадий исследования, представленных ниже. На начальных этапах рассмотрены методические основы и основные проблемы управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве, дополнены методические положения оценки инвестиционной активности различных инвесторов и выявлены сдерживающие факторы. Далее для снижения их негативного влияния рассмотрены организационно-экономические аспекты управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве на региональном уровне и экономико-математические аспекты управления на уровне предприятий. ">го позволило автору разработать имитационную модель управления инвестициями в жилнщ-
ном строительстве, а в ее рамках - оптимизационную модель управления инвестиционными процессами, которая была апробирована при строительстве жилого комплекса в г. Иваново инвестором-застройщиком ООО «НОРД». Работа выполнена в соответствии с паспортом специальности 08.00.05 (п. 4.15). Научная новизна результатов, полученных автором в ходе диссертационного исследования, заключаются в следующем:
Дополнены и обоснованы методические положения оценки инвестиционной активности новыми показателями: коэффициентом инвестиционной активности и уровнем инвестиционной активности, что позволит более комплексно рассматривать проблемы анализа и оценки инвестиционной деятельности за счет предлагаемой автором группировки показателей по субъектам и лапам инвестиционного процесса.
Выявлены факторы, сдерживающие инвестирование в жилищное строительство Ивановской области, наиболее значимыми из которых являются: ограниченность доступных инвестиционно привлекательных земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой: слаборазвитая информационная база предприятий и неготовность создать информационную прозрачность: ограниченность доступных инвестиционных ресурсов при нехватке собственных средств инвесторов-застройщиков: низкая прибыльность инвестиционных проектов; недостаточное содействие строительной отрасли со стороны государства и региональных органов.
В качестве показателя опенки инвестиционной деятельности населения на рынке жилой недвижимости, предложен коэффициент долговой нагрузки жилья, позволяющий учесть использование населением заемных инструментов инвестирования на рынках жилой недвижимости, виды задолженности, возникающей перед различными организациями.
Разработана ими і анионная модель управления инвестициями в жилищном строительстве, которая с учетом факторов внешней и внутренней среды, имитируя варианты управляющего воздействия руководства предприятия в зависимости от последовательности и длительности выполнения различных
видов строительных работ и вариантов поступления инвестиций, позволяет объединить различные инструменты в единую бизнес-технологию принятия решений, направленную на обеспечение выполнения своих обязательств инвестора-застройщика перед другими инвесторами и покупателями. 5. Разработана оптимизационная модель управления инвестиционными процессами, основанная на учете вариантов использования различных источников инвестирования, их стоимости, объемов строительства. Она позволяет определить наиболее рациональную политику формирования заемных ресурсов при строительстве объектов жилой недвижимости с учетом вариантой управляющего воздействия инвестора-застройщика. Практическая значимость диссертационного исследования. Основные результаты исследования могут быть рекомендованы инвесторам-застройщикам и администрациям муниципальных образований как основа для формирования и практической реализации моделей управления инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве, позволяющие активизировать инвестиционные процессы и повысить эффективность управления ими.
Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и практические результаты исследования, представленные автором, докладывались и обсуждались на 6 Международных научно-практических конференциях и 4 межвузовских научно-практических конференциях. Отдельные результаты исследования используются в учебном процессе при подготовке специалистов экономических специальностей в Ивановском государственном архитектурно-строительном университете по дисциплинам «'Экономическая опенка инвестиций». «Финансы и кредит». «'Экономика недвижимости». Основные результаты диссертационного исследования используются в работе строительного предприятия О(Х) «НОРД» г. Иваново. Теоретические выводы диссертации составляют основу для дальнейших исследований.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 18 научных работ, общим объемом 5,12 п.л. в т.ч. вклад диссертанта 4,37 п.л.
Структура диссертации определены поставленной целью, задачами и ло-
гикой исследования. Она состоит из введения, грех глав, заключения, списка использованной литературы, содержащего 175 наименований. Основной тексі изложен на 181 странице машинописного текста, включает 24 рисунка и 24 таблицы.
Состояние и тенденции развития жилищного строительства Ивановской области
Необходимость активизации жилищного строительства в Ивановской области вызвана не лучшим состоянием жилищного фонда, а также большим количеством семей, состоящих на учете для получения жилой площади. Так, ветхий жилищный фонд в регионе составил в 2006 г. 2,4 % от общей жилой площади или 599 тыс. кв. м, где проживает 17,2 тыс. чел. или 5 % населения "(табл. 1.1)25.
Только 56,5 % общей площади жилых помещений в регионе оборудовано одновременно водопроводом, канализацией, отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами; где проживает 635,7 тыс. чел. или 57,8 % населения (табл. 1.2). Жилищный фонд Ивановской области уступает среднероссийскому уровню по обеспеченности оборудование (за исключением обеспеченности газом)
Более 19 тыс. семей в Ивановской области состоят на учете для получения жилой площади, из них более 60 % - свыше 10 лет (табл. 1.3).
Таким образом, несмотря на хорошую в целом обеспеченность жилой площадью - 22,7 м / чел. в 2006 г. против среднероссийского уровня - 21,1 м / чел., качество жилищного фонда Ивановской области не отвечает современным требованиям и стандартам. Для решения этой проблемы следует своевременно проводить капитальный ремонт домов, реконструкцию первых серий домов массовой застройки, сносить ветхий и аварийный жилищный фонд, расселять очередников, вводить в действие новые дома и др. Только активизация жилищ ного строительства с учетом запросов населения и его платежеспособного спроса реально способна решить большую часть выявленных проблем. По показателю ввода в действие жилых домов в натуральных единицах измерения (тыс. кв. м общей площади) жилищное строительство Ивановской области в 2001- 2004 гг. имело отрицательную динамику (табл. 1.4) и значительно уступает уровню 1992 г. (рис, 1.3), При этом в целом по стране и в ЦФО жилищное строительство уже восстановилось после кризиса и превысило уровень 1992 г.
Несколько лучше выглядит среднедушевой показатель ввода в действие жилых домов (рис. 1.4), на что повлияла неблагоприятная динамика численности населения области.
Площадь домов, построенных населением за счет собственных средств и с помощью кредитов, растет, их доля в 2006 г. составила 48,9 %, в РФ в целом -39,2 %. Доля ЖСК с 2000 г. остается незначительной. Государственными предприятиями и организациями строится с каждым годом все меньше и меньше, их наиболее значимое присутствие в последние годы (20,6 тыс. м и 25,8 м2) было в 2000 г. и 2006 г., а минимальное - в 2002 г. и 2004 г.
За период с 2001 по 2006 гг. более 60 % вводимых жилых домов имели частную форму собственности (табл. 1.5), более 10 % - смешанную Российскую, практически отсутствует прочая форма собственности.
Число построенных квартир в Ивановской области уменьшалось до 2004 г., в 2006 г. значение показателя в 2,4 раза меньше, чем в 1993 году и на 13 % больше, чем в 1998 г. (табл. 1.6), а в целом по стране данный показатель увеличился почти на 30 % против 1993 г. При этом значительно вырос средний размер квартир. Средний размер квартир, построенных ЖСК, почти не изменился. При этом они вводятся в эксплуатацию не каждый год. Начиная с 1999 г. ежегодно индивидуальными застройщиками строится около 300 квартир, при этом их средний размер также имеет тенденцию к росту, что соответствует общероссийским тенденциям.
Резерв ввода жилья в эксплуатацию сосредоточен в незавершенном строительстве, которое в Ивановской области в 2006 г. составило 256,1 тыс. кв. м (без индивидуальных лшлых домов), а это в 1,4 раза больше, чем введено; по РФ объем незавершенного жилищного строительства превысил объем введенного жилья в 1,6 раза за тот же период.
Цены производителей в строительстве (СМР) за 2005-2008 годы (10 месяцев 2008 года) выросли в Ивановской области в 2,03 раза, что незначительно превышает среднероссийский показатель (1,89 раза). Возрастание стоимости жилищного строительства приводит к затягиванию сроков возведения начатых домов и невозможности завершения строительства некоторых объектов. Так, на 63,7 тыс. кв. м или 30 % площади жилых домов (без индивидуальных) в Ивановской области работы приостановлены или законсервированы, в РФ такой показатель составил 21,9 %.
Однако строительство по сравнению с другими отраслями региона (например, с промышленностью, которая с 2005 г. в статистических изданиях указывается как «обрабатывающие производства») является достаточно привлекательной для инвестирования (табл. 1.7 и табл. 1.8):
Строительство как отрасль за весь рассматриваемый период имеет положительный сальдированный финансовый результат (прибыль - убытки) и наибольшее его значение наблюдается в последние годы, когда многие предприятия региона работали с убытком. Удельный вес убыточных организаций в строительстве один из самых низких в области. Рентабельность продукции строительного комплекса не самая высокая среди предприятий всех отраслей Ивановской области, зато положительна за весь горизонт расчета.
Рентабельность активов строительных предприятий одна из самых высоких среди предприятий всех отраслей Ивановской области и при этом положительна за весь рассматриваемый период.
Коэффициент текущей ликвидности в строительстве в 2006 г. один из самых высоких в регионе и в пределах рекомендуемых значений.
Строительство в 2006 г. имело собственные оборотные средства, но несколько ниже нормы.
Коэффициент автономии строительства в 2006 г. приближался к рекомендуемым значениям.
В условиях быстрого становления рыночных отношений особого внимания заслуживают малые предприятия. Если в целом по области малый бизнес развивается достаточно стабильно, то в отрасли строительства в силу целого ряда особенностей, а также под воздействием сильной конкуренции, число малых предприятий сокращается. Их доля в общей численности малых предприятий снизилась с 14,4 % в 2000 г. до 8,9 % в 2005 г., в 2006 г. - 11,8 %. Число работников малых предприятий ежегодно сокращается в среднем на 5 тыс. чел., а в строительстве на 777 чел., при этом снижается и % от общей численности работников отрасли — все это свидетельствует об институциональных изменениях в строительной отрасли.
Таким образом, на фоне высокой убыточности, низкой рентабельности, неплатежеспособности и финансовой неустойчивости большинства отраслей промышленности Ивановской области строительный комплекс является более финансово устойчивым, рентабельным, платежеспособным, что свидетельствует о более низких рисках вложений в эту отрасль потенциальных и реальных инвесторов.
В последние годы в жилищной сфере в Ивановской области на базе строительных организаций начали развиваться девелоперские компании в следующих основных направлениях:
расширение механизмов и инструментов инвестирования жилищного строительства (и соответственно приобретения жилья инвесторами-покупателями) в первую очередь за счет продажи жилья в рассрочку, предоставления ипотечного кредита, использования систем стройсбережений (на базе дочернего паевого инвестиционного кооператива и т.п.);
создание дочерней управляющей компании в первую очередь для своего нового жилого фонда;
развитие инфраструктуры жилого микрорайона включает строительство паркингов с последующей продажей парковочных мест или самостоятельной эксплуатации, реже сдачей в аренду; аналогично для встроенно-пристроенных помещений, таких как торговые, офисные, культурно-развлекательные.
Выбор стратегии управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве
Для управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве в любом регионе, особенно дотационном, необходима тщательно разработанная стратегия развития региона, жилищная политика, подкрепленная долго-, средне- и краткосрочными программами реализации данной стратегии. При этом под стратегией управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве региона, относящейся к функциональным стратегиям, подразумевается набор долгосрочных и среднесрочных комплексных программ и отдельных крупных мероприятий, которые разрабатываются в рамках приоритетных направлений областной стратегии развития и жилищной политики региона.
Миссией управления инвестиционными процессами в строительстве является обеспечение удовлетворения возросших потребностей населения региона в жилье различной степени комфортности за счет развития регионального строительного комплекса.
Основной задачей управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве региона является создание соответствующего механизма реализации принятой стратегии, включая соответствующую инфраструктуру управления.
Анализ современной западной и отечественной литературы и практики стратегического планирования показывает, что не существует какой-либо типовой структуры стратегического плана, единообразного процесса его разработки и реализации. В каждом случае учитывается множество специфических факторов. На рис. 2.1 представлена общая схема формирования стратегии управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве.
Она основана на модифицированных схемах стратегического планирования воспроизводства жилищного фонда, которая была разработана Е.Б. Смирновым38 и Л.Г. Єелютиной39.
Разработка стратегии начинается с анализа и прогнозирования факторов окружающей среды как внутренних, так и внешних. Последний заключается в изучении и прогнозировании развития экономических и социальных процессов,. а также тех факторов, изменение которых невозможно на областном уровне. При относительно стабильных условиях могут быть использованы методы экстраполяции, множественной регрессии, факторный анализ, экономические и кибернетические модели. В постоянно меняющейся среде чаще используют метод сценариев, анализ угроз и возможностей, метод экспертных оценок, адаптивное моделирование; Принятая федеральная жилищная политика, являясь фактором внешней среды, может быть изучена:по указам Президента, законам, постановлениям и федеральным программам. Однако федеральные власти не всегда.в полном объеме выполняют взятые на себя обязательства по финансированию запланированных мероприятий ; реализации жилищных программ. В целом большое количество внешних факторов, неопределенность их развития и чувствительность, к изменению экономической и политической ситуации дел а-ют внешнюю среду достаточно подвижной.
На основе анализа внешней- и внутренней, среды» осуществляется выбор или корректировка областной стратегии развития и жилищной политики. Первым шагом в разработке стратегии является определение стратегических целей управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве. В качестве таковых могут быть следующие:
увеличение объемов жилищного строительства на основе создания рыночного механизмах административными регуляторами распределения средств в жилищной сфере;
усиление контроля над соблюдением стандартов, норм и правил предприятиями-застройщиками;
оптимизация качества и площади вводимого жилья и платежеспособного спроса населения.
Согласно утвержденной областной целевой программы "Жилище" и Стратегии развития строительного комплекса Ивановской области на 2004-2010 годы с целью удовлетворения возросших потребностей населения области на жилье различной степени комфортности планируется ввод жилья всех форм собственности по Ивановской области за период 2004-2010 годы в объеме 1515 тыс. кв. м., объем ввода в 2010 г. составит 250 тыс. кв. м. Исходя из проведенного анализа (п. 1.3), можно констатировать, что для реализации этих планов необходима, в первую очередь, активизация как инвесторов, так и застройщиков. Следовательно, на современном этапе оптимальной является стратегия активизации инвестиционных процессов в жилищном строительстве Ивановской области. Ее цель можно сформулировать как повышение инвестиционной активности инвесторов для увеличения объемов строительства жилья. Периодом планирование рекомендуется выбирать 5-10 лет, в нашем случае остановимся на пятилетнем периоде, после которого предполагается изменение характера стратегии.
Перечень целей требует расшифровки отдельных понятий и по возможности точного количественного измерения. Поэтому необходимо детализировать составляющие элементы поставленных целей, которые могут корректироваться в ходе разработки стратегии и прогнозировании величины инвестиционных ресурсов для ее реализации40. Например, следует уточнить цель, связанную с увеличением количества жилья, по объемным показателям (количество кв. метров общей и жилой площади) и срокам. Качество жилья определяется количеством жилой и общей площади в расчете на одного человека, уровнем тепло-и звукоизоляции, качеством внутренней отделки и др.
На системе целей стратегии развития базируется разработка стратегических направлений, в процессе которых решаются конкретные задачи, В числе основных задач стратегического плана управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве можно выделить следующие:
стимулирование спроса на первичном рынке недвижимости;
стимулирование предложения на первичном рынке недвижимости;
оптимизация структуры жилищного строительства;
обеспечение комплексной застройки районов;
повышение финансовой устойчивости и эффективности функционирования строительных предприятий.
Решение этих задач допускает несколько вариантов, при сравнении которых необходимо руководствоваться принципами экономической эффективности, социальной защиты малоимущих слоев населения, экономической свободы. Фактор неопределенности учитывается на основе сценарного подхода.
Для решения поставленных задач может быть использован, в первую очередь, программный подход, дополненный методами стимулирования и финансовой поддержки.
Сформулируем принципы формирования и реализации программ активизации жилищного строительства в регионе:
Программы должны носить адресный и пообъектный характер.
Архитектурно-планировочные и проектные решения по объектам программ должны разрабатываться с учетом интересов всех заинтересованных сторон и носить контрактно-договорной характер между заказчиками и инвесторами.
Увеличение объемов нового жилищного строительства должно быть основано на современных эффективных, тепло- и энергосберегающих архитектурно-строительных системах.
Реализация программ должна обеспечивать условия для планомерной застройки городских территорий с учетом перспектив, предусмотренных генеральным планом застройки. Инвесторы должны обеспечивать доходность вложений на уровне, не ниже альтернативных вложений с учетом рисков регионального рынка жилья.
Структура предложения нового жилья должна быть согласована со структурой совокупного спроса.
Одним из самых главных стратегических направлений активизации инвестиционных процессов в жилищном строительстве является формирование инвестиционных ресурсов, необходимых для реализации программ, при этом нужны новые подходы к их мобилизации.
Разработка имитационной модели управления инвестициями в жилищное строительство
Управление обеспеченностью строительного предприятия инвестициями представляет собой комплексный процесс, реализуемый через следующие функции: анализ, прогнозирование, планирование, организация, мотивация, учет и контроль. Взаимосвязь и взаимодействие этих функций и этапов процесса управления определяют целостность системы управления предприятием.
Важнейшим инструментом управления инвестициями является моделирование. Оно позволяет анализировать и прогнозировать экономическую ситуацию внутри предприятия и за его пределами, рынки сбыта и рынки материально-технических ресурсов. В процессе моделирования осуществляется предварительное изучение объекта с целью выделения его существенных характеристик, конструирование модели, анализ адекватности модели реальным экономическим процессам и ее корректировка. Рассматриваемая задача моделирования относится к многокритериальным задачам поиска оптимального решения в условиях неопределенности и действия большого числа внешних и внутренних факторов, поэтому использование имитационной модели позволит адекватно описать систему без аппроксимации основных функциональных зависимостей и связей, необходимых для применения традиционных методов математического программирования, а также учесть характерные особенности функционирования социально-экономических систем. Особенностью имитационного моделирования является то, что значительная часть анализа и процесс принятия решения на основе расчетов по имитационной модели - это привилегия специалиста (коллектива специалистов)67.
Преимуществами имитационного моделирования являются высокая адекватность имитационных моделей моделируемым процессам, возможность их применения к динамическим процессам, возможность учета действия случайных факторов дискретного характера функционирования элементов системы в целом, проведения статистических экспериментов, широкого применения средств математического аппарата, использования модели для анализа возможных последствий принятых управленческих решений68.
К недостаткам этого метода моделирования следует отнести высокую стоимость исследования, так как каждый конкретный случай требует специальной проработки.
Построение имитационной модели позволяет обеспечить достижение ряда целей:
наиболее адекватного отражения в модели деятельности предприятия в основных областях его жизнедеятельности (производственная, финансовая, инвестиционная);
математической формализации процесса влияния управленческих решений в различных управленческих подсистемах;
определения вероятности достаточности или недостатка финансовых ресурсов для продолжения планируемого объема строительства в срок;
оптимизации управленческих решений, мобилизации внутренних резервов, что позволяет восстановить и укрепить финансовые возможности предприятия.
Имитационное моделирование как инструмент исследования используется достаточно часто, в том числе при изучении инвестиционной деятельности, в строительстве на уровне предприятий и региона69.
Главной целью предлагаемой имитационной модели управления инвестициями является объединение различных инструментов в единую бизнес-технологию принятия решений, направленную на обеспечение выполнения своих обязательств инвестором-застройщиком перед другими инвесторами и покупателями на первичном рынке жилой недвижимости.
Для осуществления корректного моделирования при описании модели необходимо ввести ряд ограничений.
1. Общее бюджетное ограничение, т.е. сумма всех поступлений должна быть не меньше суммарной потребности для покрытия всех расходов предприятия.
2. Денежное ограничение, т.е. предприятие должно иметь «живых» денег не меньше, чем его потребности для покрытия обязательств по заработной плате, налоговым платежам и т.п.
3. Ограничение объемов работ размерами производственных мощностей.
4. Кредитное ограничение, т.е. предприятие за определенный период не может привлекать кредиты больше максимально возможного объема.
5. Резервное ограничение, когда планируется объем необходимых свободных ресурсов для устранения непредвиденных срывов производственного процесса.
При необходимости возможно введение других ограничений. Такие потоки, как поступление векселей на погашение «живыми» деньгами, поступление платежных документов за выполненные работы, оказанные услуги, другое предъявление обязательств к исполнению, моделируются как случайные процессы, параметры которых определяются на основе статистических данных.
На языке имитационной модели любое управленческое решение отражается, в конечном счете, совокупностью изменений на соответствующих счетах бухгалтерского учета и, соответственно, баланса предприятия, а также в таких документах, как баланс денежных потоков предприятия, отчет о прибыли и убытках.
В процессе управления предприятием необходима реализация комплекса мероприятий по привлечению необходимых средств для продолжения строительства. Это влияние можно описать через изменение финансовых потоков.
Результатом моделирования должно стать определение совокупности таких параметров, как варианты (источники) привлечения инвестиций и их возможное сочетание, размер привлекаемых инвестиций с разбивкой по времени поступления и стоимости привлечения с учетом строительных и маркетинговых рисков. Для достижения заданных параметров разрабатывается комплекс мероприятий по обеспечению инвестора-застройщика средствами, необходимыми для выполнения своих обязательств и продолжения строительства.
В предлагаемой имитационной модели управления инвестициями в жилищном строительстве можно выделить пять блоков (рис. 3.1).
В первом блоке анализа осуществляется идентификация технико-экономического состояния и финансового положения инвестора-застройщика, влияние факторов внешней и внутренней среды, выявляются проблемные области и вырабатываются рекомендации по их устранению. При этом оцениваются наличие, структура и эффективность использования собственных ресурсов, инвестиционная активность предприятия и потребность в дополнительных инвестициях.
Экономико-математический анализ влияния структуры и стоимости привлечения заемного капитала на WACC и себестоимость строительства 1 кв. м жилья
Стоимость привлечения и обслуживания заемных и иных средств (средства дольщиков, средства от единовременной покупки жилья и т.п.), как и их доля (далее в данном пункте они определены как заемный капитал), наряду с аналогичными величинами по собственному капиталу определяют средневзвешенную стоимость капитала проекта (WACC).
В генезисе теорий структуры капитала, которые начали формироваться с середины XX века, выделяются четыре основных этапа. Эти этапы связаны с формированием следующих обобщающих теоретических концепций.
1. Основу традиционалистской концепции структуры капитала составляет положение о возможной оптимизации структуры капитала путем учета разной стоимости отдельных его составных частей. Исходной теоретической посылкой этой концепции является утверждение, что стоимость собственного капитала предприятия всегда выше стоимости заемного капитала.
2. Основу концепции индифферентности структуры капитала составляет положение о невозможности оптимизации структуры капитала ни по критерию минимизации средневзвешенной его стоимости, ни по критерию максимизации рыночной стоимости предприятия, так как она не оказывает влияние на формирование этих показателей (основоположники концепции Ф. Модильяни и М. Миллер).
3. Основу компромиссной концепции структуры капитала составляет положение о том, что она формируется под воздействием ряда противоречивых условий, определяющих соотношение уровня доходности и риска использования капитала предприятия, которые в процессе оптимизации его структуры должны быть учтены путем соответствующего компромисса их комплексного воздействия. Эта концепция, основанная на исследованиях М. Миллера, X. Де-Анжело, Р. Масюлиса, Дж. Уорнера и некоторых других современных экономистов, включает в механизм формирования структуры капитала ряд реальных условий функционирования экономики и рынка, которые не учитывались в предшествующих концепциях.
4. Основу концепции противоречия интересов формирования структуры капитала составляет положение о различии интересов и уровня информированности собственников-инвесторов, кредиторов и менеджеров в процессе управления эффективностью его использования, выравнивание которых вызывает увеличение стоимости отдельных его элементов Авторы отдельных теоретических положений этой концепции — М. Гордон, М. Дженсен, У. Мек-линг, Д. Галей, Р. Мазулис, С. Майерс и некоторые другие современные экономисты. Сущность концепции противоречия интересов формирования капитала предприятия составляют теории асимметричной информации, сигнализирования, мониторинговых затрат и некоторые другие.
Таким образом, современные теории структуры капитала формируют обширный методический инструментарий оптимизации этого показателя на каждом конкретном предприятии. Основными критериями такой оптимизации выступают:
приемлемый уровень доходности и риска в деятельности предприятия;
минимизация средневзвешенной стоимости капитала предприятия;
максимизация рыночной стоимости предприятия.
Приоритет конкретных критериев оптимизации структуры капитала предприятие определяет самостоятельно.
Проведенный анализ зависимости средневзвешенной стоимости капитала проекта строительства конкретного объекта от структуры капитала при заданной стоимости собственного капитала 8 % (стоимость альтернативной безрисковой возможности вложения капитала) позволяет установить две зависимости (табл. 3.6):
1) зависимость WACC от доли заемного капитала (рис 3.2);
2) зависимость WACC от стоимости заемного капитала (рис. 3.3).
Анализируя первую зависимость можно выделить следующие тенденции: при увеличении доли заемного капитала WACC также увеличивается. Наибольший темп роста при этом наблюдается при наиболее высокой стоимости заемного капитала. Наименьшее значение WACC (0 %) наблюдается при 100 % доли заемного капитала минимальной стоимостью (0 %), что в реальной экономической ситуации бывает при 100 %-ом бюджетном финансировании строительства объекта по предоплате. Максимальное значение WACC (50 %) соответствует варианту 100 % доли заемного капитала максимальной стоимости, в данном исследовании - это 50 %.
В целом по мере роста доли заемного капитала со стоимостью ниже, чем у собственного капитала (0 % и 5 %), WACC снижается (рис. 3.2). Во всех других случаях, когда стоимость заемного капитала превышает стоимость собственного капитала, минимальное значение WACC наблюдается при минимальной доле (0%) заемного капитала. При этом минимальное значение WACC равно стоимости собственного капитала, в данном конкретном случае - это 8 % (для ООО «Норд»).
Анализ зависимости WACC от стоимости заемного капитала показывает, что с удорожанием заемного капитала увеличивается и WACC. Исключение составляют варианты с 0 % долей заемного капитала, при этом WACC имеет постоянное значение на уровне стоимости собственного капитала (8%). Наибольший темп роста WACC наблюдается в тех вариантах, где наибольшая доля заемного капитала. Наименьшее значение WACC (0 %) соответствует варианту 100 %-го финансирования за счет заемных средств стоимостью 0 %. Во всех остальных случаях минимальное значение WACC наблюдается при 0 % и 5 % стоимости заемного капитала, т.е. когда она ниже стоимости собственного капитала. Однако само значение находится в пределах от 0 % до стоимости собственного капитала (8 %) и находится в обратной зависимости от доли заемного капитала. При равенстве стоимости собственного и заемного капитала (в данном проекте 8 %), его структура не влияет на WACC, значение которого составляет 8 %. На графике в данной точке пересекаются все прямые (рис. 3.3).
Таким образом, можно отметить, что при стоимости заемного капитала ниже стоимости собственного капитала WACC снижается по мере увеличения доли заемного каптала. При равенстве собственного и заемного капитала WACC составляет 8 %. Во всех других случаях, когда заемный капитал дороже, WACC увеличивается прямо пропорционально его стоимости и доле.
Средневзвешена стоимость капитала проекта напрямую влияет на размер себестоимости строительства 1 кв. м жилья и косвенно на продажную цену 1 кв. м нового жилья и на прибыль инвестора-застройщика. Проанализируем это влияние на примере данных ООО «Норд» (март 2006 г.).
Анализ зависимости себестоимости строительства 1 кв. м жилья от структуры капитала при заданной стоимости собственного капитала 8 % (стоимость альтернативной безрисковой возможности вложения капитала) позволяет установить две зависимости (табл. 3.7):
1) зависимость себестоимости строительства 1 кв. м жилья от доли заемного капитала (рис 3.4);
2) зависимость себестоимости строительства 1 кв. м жилья от стоимости заемного капитала (рис. 3.5).
