Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА I. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ЖКХ В УСЛОВИЯХ ЕГО РЕФОРМИРОВАНИЯ
1.1 Основные направления реформирования ЖКХ на современном
этапе 14
Принципы перестройки управления жилищным фондом и развитие конкуренции в сфере его эксплуатации 23
Организационно-правовые основы осуществления инвестиционной деятельности управляющими компаниями 36
ГЛАВА II МЕТОДЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
2.1 Методы анализа инвестиционного потенциала управляющих
компаний 48
Методы формирования инвестиционных ресурсов управляющих компаний 66
Методические основы аренды и концессии как формы привлечения
в ЖКХ частного капитала 85
ГЛАВА III. ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ
Эффективность создания территориальных компаний-холдингов 104
Эффективность вложений в капитальный ремонт и реконструкции
жилых зданий 108
3.3 Риски инвестирования в жилищно-коммунальном хозяйстве и
защита интересов инвесторов 119
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 127
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 134
Введение к работе
Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в рамках общей экономической реформы, связанной с переходом Российской Федерации к рыночным условиям функционирования народного хозяйства, проходит значительно медленнее, чем в других отраслях. Сложности создания целостной экономической системы экономики жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), адекватно отражающей рыночные принципы, обусловлены особыми социальными функциями отрасли и значительным отставанием её развития от современных требований.
Современное жилищно-коммунальное хозяйство России - это многоотраслевой комплекс, состоящий из ряда взаимосвязанных, но юридически самостоятельных предприятий и организаций социальной и производственной сферы. В этой отрасли функционирует более 52 тысяч предприятий и организаций, численность работающих на них - свыше 4 миллионов 200 тысяч человек. Потребителями услуг ЖКХ является практически всё население страны и хозяйствующие объекты экономики. Валовой годовой объём произведённых предприятиями отрасли работ и услуг достигает 900 млрд. рублей, или почти 6% валового внутреннего продукта страны. Принимая во внимание то, что площадь жилищного фонда в стране будет расти, и одновременно будет увеличиваться степень благоустроенности жилья, можно прогнозировать дальнейшее увеличение жилищно-коммунального сектора в экономике страны.
Опубликованные данные свидетельствуют о том, что состояние жилищного фонда в стране в настоящее время не может считаться удовлетворительным. Недостаточными темпами проводится капитальный ремонт: при нормативной потребности в ремонте в 4-5% в среднем ежегодно ремонтируется лишь 0,3% жилья. Более 290 млн. кв. м жилья, или 11%, нуждаются в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного проживания. Ещё 250 млн. кв. м, или 9%, требуют реконструкции. В неблагоустроенных квартирах проживают около 40 млн. человек; в ветхом и аварийном
жилищном фонде - 5 млн. человек. В отрасли велики производственные затраты
и потери ресурсов, которые ложатся тяжким бременем на потребителей услуг и бюджет. Поэтому очевидно, что коммунальная реформа является важнейшей социально-экономической задачей государства.
Экономические и организационные проблемы, связанные с совершенствованием управления деятельностью ЖКХ можно условно разделить на две самостоятельные группы вопросов:
повышение эффективности эксплуатации жилищного фонда, его модернизация, текущий и капитальный ремонты, реконструкция с целью улучшения социальных стандартов проживания, сбалансированное развитие коммунальной инфраструктуры, снижение удельных затрат и повышение качества услуг;
увеличение жилищного фонда и его коммунальной инфраструктуры за счёт ввода новых объектов.
Данная диссертация посвящена первой группе вопросов.
Отраслевые особенности функционирования жилищно-коммунального хозяйства определяют необходимость применения специфических методов управления инвестициями и оценки их эффективности. Основная особенность ЖКХ состоит в том, что целью инвестиционной деятельности входящих в него предприятий является достижение социального эффекта, выраженного в улучшении условий проживания населения в жилых домах, а не извлечение прибыли, как это имеет место в других отраслях народного хозяйства. Этот круг вопросов недостаточно разработан в научном плане.
Общая постановка проблемы определяется тем, что реформировать данную отрасль необходимо, во-первых, по наиболее эффективным направлениям, во-вторых, с минимальными болезненными последствиями для населения. В этой связи определяются задачи ликвидации супермонополий, разделения объектов инфраструктуры между множеством относительно небольших конкурирующих между собой специализированных предприятий. При этом необходимо учитывать целостность системы ЖКХ, что требует комплексного подхода к разработке мероприятий по реформе.
С учётом этих положений основные цели реформирования ЖКХ можно охарактеризовать следующим образом:
повышение эффективности, устойчивости и надёжности функционирования жилищно-коммунальных систем;
улучшение качества жилищно-коммунальных услуг с одновременным снижением нерациональных затрат;
создание конкурентной ситуации на рынке коммунальных услуг;
адресная социальная защита населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.
Для реализации этих целей необходим механизм контроля тарифов, сдерживания цен поставщиков и перепродавцов ресурсов, а также применение мер ответственности за невыполнение условий поставки коммунальных услуг.
Современная концепция реформирования ЖКХ связана с активным участием в этом процессе органов федеральной государственной власти, органов местного самоуправления с последовательным восстановлением возрастающей роли последних. При этом на уровне субъектов РФ и органов местного самоуправления должны решаться следующие основные задачи:
развитие в рамках федеральных законов правовой нормативной основы реформирования жилищно-коммунального комплекса;
обеспечение предусмотренных программой преобразований в рамках формируемой на федеральном уровне нормативной правовой базы с учётом местных особенностей и передового опыта;
передача значительной части организационных функций управления жилищным фондом собственникам жилья путём создания и привлечения к этой деятельности различного вида управляющих организаций, взаимодействующих с собственниками жилья на договорной основе.
Принятие новых законодательных актов, в частности нового Жилищного кодекса РФ, потребовало новых решений и от собственников жилья, которые теперь имеют не только право, но и обязанность управлять своим имуществом. Регламентированная процедура управления многоквартирным имуществом по-
зволяет собственникам выбрать такой способ управления, который даст им уверенность в качестве и своевременности предоставляемых коммунальных и прочих услуг, а также в обоснованности понесённых им расходов.
Согласно новому Жилищному кодексу, все собственники квартир должны выбрать одну из трёх возможных форм управляющей организации:
непосредственное управление самими жильцами - собственниками квартир;
управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК), или иным, потребительским кооперативом;
управление профессиональной управляющей компанией (УК).
Деятельность управляющей компании должна заключаться в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решении вопросов пользования общим имуществом многоквартирного дома и его надлежащим содержанием, предоставлении жильцам коммунальных услуг.
В последнее время федеральными органами исполнительной власти принято много нормативных правовых и методических актов, регулирующих деятельность управляющих компаний. Их анализ свидетельствует о том, что часть из них не соответствует Жилищному кодексу РФ и не может применяться в полном объёме. В частности, недостаточное внимание уделено инвестиционной деятельности управляющих компаний.
В современных условиях развитие ЖКХ невозможно без привлечения финансовых ресурсов со стороны. Эффективные инвестиционные проекты позволяют не только обновлять материально-техническую базу отрасли и, соответственно, повышать качество оказываемых услуг, но и сокращать бюджетные расходы, оказывать содействие развитию конкуренции, обеспечить создание новых рабочих мест, повышать уровень жизни населения.
Основная инициатива разработки и реализации инвестиционных проектов должна исходить от управляющих компаний, которые, во-первых, наиболее тесно связаны с запросами собственников жилья; во-вторых, в своей деятельности активно взаимодействуют с муниципальными органами власти.
Проблемами экономики жилищно-коммунального хозяйства России и, в частности, проблемами инвестиционной деятельности управляющих организаций, активно занимались российские учёные и специалисты Абызов М.А., Аверченко В.А., Белоусов В.М., Гордеев Д.П., Гордеев-Гавриков В.К., Дронов А.А., Егорова Н.Е., Ермишина А.В., Кирилюк A.M., Киркорова Н.П., Киселёв В.В., Князева В.В., Симионов Ю.Ф., Сокова Е.Я., Тишин В.А., Шагинян Г.А., Щербаков А.И. и другие.
На исследование проблем управления инвестициями в жилищно-коммунальном хозяйстве большое влияние оказали работы отечественных и зарубежных учёных Егорова А.Ю., Игошина Н.В., Колтынюка Б.А., Конотопова М.В., Крылова Э.И., Воронцовского А., Томпсона А., Хидла Т. и других.
К настоящему времени намечен к реализации комплекс мер по техническому и технологическому «оздоровлению» отрасли. Имеющиеся в ЖКХ фонды свидетельствуют о том, что при надлежащем уходе, своевременном ремонте и поэтапном обновлении они могли бы обеспечить достаточно комфортное проживание населения. Однако решить эту задачу пока не удаётся.
Износ основных фондов ЖКХ достиг в среднем 60%. По оценке специалистов, уровень надёжности работы инженерных коммуникаций в Российской Федерации в десятки раз ниже, чем в европейских странах. Из-за изношенности коммуникаций в ЖКХ теряется до 70% тепла, 30% воды и 18% электроэнергии.
Имеющиеся расчёты свидетельствуют о необходимости увеличения объёмов финансирования работ по модернизации объектов ЖКХ из федерального бюджета до 10 млрд. рублей ежегодно, но бюджетные возможности государства весьма ограничены. В этой ситуации более реальной и действенной мерой видится создание условий прихода частных инвестиций для модернизации ЖКХ путём заключения инвестиционных соглашений. Поэтому возникла необходимость дальнейшей разработки ряда методических проблем инвестиционной деятельности в ЖКХ, предусматривающих широкое участие в этом процессе управляющих компаний.
В настоящее время представляется чрезвычайно важным собрать по крупицам бесценный положительный опыт, накопленный за последние годы предприятиями жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), коммерческими структурами, различного рода управляющими организациями, функционирующими в ЖКХ, обобщить его и с использованием этих материалов подготовить научно-обоснованные предложения по дальнейшему развитию реформы. Этими обстоятельствами определяется выбор темы данной диссертации и её актуальность.
Целью данного исследования являются разработка, обоснование и экспериментальное внедрение методов деятельности управляющих компаний в системе ЖКХ, направленной на привлечение и эффективное использование инвестиционных ресурсов, необходимых для эксплуатации жилищного фонда.
Такая постановка цели исследования определила необходимость поиска путей комплексного решения следующих взаимосвязанных задач:
анализ правовых основ и выявление законодательных рамок инвестиционной деятельности управляющих компаний в системе ЖКХ, установленных федеральным законодательством;
изучение и обобщение накопленного в ходе экономической реформы опыта участия управляющих компаний в эксплуатации жилищного фонда, своевременного проведения капитального ремонта жилых зданий и внутренних коммунальных сетей, мероприятий по модернизации и реконструкции жилых домов;
разработка организационно-правовых форм и методов развития коммерческой предпринимательской деятельности управляющих компаний, направленной на извлечение прибыли и основанной на передаче в их ведение общей собственности граждан, включая земельные участки, подвальные и другие общедомовые помещения жилого дома;
разработка методических основ использования аренды и концессий отдельных объектов ЖКХ, находящихся в общей собственности граждан, как формы привлечения в отрасль инвестиционных ресурсов и эффективного их использования;
исследование особенностей и разработка предложений по совершенствованию методов отражения в ценах и тарифах на жилищно-коммунальные услуги потребностей управляющих компаний в инвестиционных ресурсах для обеспечения надёжности функционирования жилых домов и коммунальных систем, повышения качества услуг ЖКХ;
развитие методов анализа инвестиционного потенциала управляющих компаний как основы сбалансированности комплексных планов рациональной эксплуатации жилищного фонда с возможностями их инвестиционного обеспечения;
изучение сложившихся в ходе реформы ЖКХ схем взаимодействия управляющих компаний с Едиными информационно-расчётными центрами и разработка мер по стабилизации потоков финансовых средств для инвестирования в систему эксплуатации жилищного фонда.
Объектом исследования явились управляющие компании ЖКХ и принятая ими система управления инвестиционной деятельностью.
Предмет исследования - организационно-экономические отношения по поводу инвестиционной деятельности между, с одной стороны, населением как сообществом нанимателей и собственников жилья и, с другой стороны, управляющими компаниями, обеспечивающими содержание жилищного фонда, и предприятиями коммунальной сферы.
Методологические и теоретические основы исследования. В процессе работы применялись общенаучные методы: абстракция, классификация видов, сравнения, системный подход, логико-аналитическая оценка параметров, аналогии, экономическое моделирование. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить достоверность и обоснованность научных выводов и практических рекомендаций.
Теоретической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных учёных и специалистов в областях управления инвестициями и экономических отношений в системе внутренних и внешних связей ЖКХ. В ходе подготовки диссертации изучена специальная литература по инвестиционному
менеджменту, по управлению текущей и перспективной деятельностью организаций и предприятий ЖКХ. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, определяющие основные направления реформирования ЖКХ и совершенствования его внутриотраслевого хозяйственного механизма.
Научная новизна положений, сформулированных в диссертации, определяется тем, что в совокупности они представляют собой целостную концепцию управления инвестиционной деятельностью в системе эксплуатации жилищного фонда. Данная концепция отражает роль управляющих компаний применительно к Жилищному кодексу РФ в решении задач коренного улучшения условий проживания населения, развития предпринимательских инициатив, способствующих повышению инвестиционной привлекательности объектов ЖКХ, а также включает положения по сбалансированности планов эксплуатации жилищного фонда с возможностями их инвестиционного обеспечения.
Научные результаты, полученные лично автором:
Обоснована классификация элементов общего имущества многоквартирного дома, создающая основу для алгоритма формирования инвестиционных ресурсов управляющих компаний.
Разработаны методические принципы предпринимательской деятельности управляющих компаний, основанной на коммерческом использовании общего имущества многоквартирного дома, привлечении в ЖКХ частного капитала путём передачи в аренду или концессию отдельных его элементов с целью получения дохода, направляемого на улучшение эксплуатации жилищного фонда.
Получили развитие методы анализа инвестиционных возможностей управляющих компаний, выбора путей стабилизации потоков финансовых средств, формируемых за счёт оплаты собственниками жилищно-коммунальных услуг и направляемых на цели инвестирования.
Разработаны методические принципы противодействия банкротству и антикризисного управления инвестиционной деятельностью при-менбительно к работе управляющих компаний, основанные на анализе
условий стабильности их финансирования и постоянном контроле за потоками доходов и расходов.
Обобщён опыт проведения мероприятий по капитальном)' ремонту, модернизации и реконструкции отдельных жилых домов и комплексов зданий в жилых кварталах, на основе чего разработаны предложения по участию в них управляющих компаний.
Предложена классификация инвестиционных рисков в деятельности управляющих компаний и обоснован комплекс практических рекомендаций по их минимизации.
Разработаны предложения по развитию методов обоснования цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, обеспечивающие учёт в них необходимых затрат управляющих компаний на нужды эксплуатации и ремонта объектов общей собственности в многоквартирных домах.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные методические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования механизма управления инвестиционной деятельностью управляющих компаний, функционирующих в системе ЖКХ. Практическая значимость проведённой работы состоит в целесообразности применения сформулированных в ней положений и выводов муниципальными структурами и управляющими компаниями при регулировании условий инвестиционной деятельности в системе ЖКХ.
Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении лекционных куров в высших специальных учебных заведениях, в учебных заведениях профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов, занятых в области экономики и управления инвестиционной деятельностью организаций и предприятий жилищно-коммунального хозяйства.
Апробация работы и использование результатов. Основные положения работы отражены в учебных лекциях и семинарах, проведённых в Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалифика-
ции руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы. Результаты диссертационного исследования внедрены в деятельности дирекций единого заказчика (ДЕЗ) и управляющих компаний ряда административных округов г. Москвы.
Публикации. Основные положения диссертации отражены в 4 публикациях общим объёмом 4,6 п.л.
