Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Экономическая сущность рынка недвижимости 13
1.1. Понятие и структура рынка недвижимости 13
Понятие рынка недвижимости 13
Структура рынка недвижимости 19
1.2. Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости 27
Спрос и предложение на рынке недвижимости 27
Циклы рынка недвижимости 31
Феномен глобализации рынков недвижимости 38
Глава 2. Основы, принципы и механизмы системного управления рынком
недвижимости 47
2.1. Соотношение государственного регулирования и механизмов
самоорганизации рынка недвижимости 49
Государственная политика России в области земли и иной недвижимости в исторической перспективе 50
Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в России71
2.2. Совершенствование взаимодействия государственного регулирования и
механизмов самоорганизации рынка недвижимости в современной
России 87
Управление государственной недвижимостью 89
Жилищная политика 93
Регулирование рынка земли 101
Глава 3. Мониторинг и прогнозирование динамики рынка как элемент
системного управления рынком недвижимости 108
Сравнительный анализ систем мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в Европе, США и России 108
Совершенствование системы мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в России 113
Информационная ситуация на рынке недвижимости 113
Задачи исследования рынка недвижимости 117
Методы анализа рынка недвижимости 119
Анализ рынка недвижимости на примере рынка загородной недвижимости Подмосковья 125
Заключение 153
Библиография 163
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Неотъемлемой составляющей социально-экономических процессов современного общества в России является формирование цивилизованного рынка недвижимости. Развитие рынка земли и иной недвижимости выступает одним из исходных условий для широкомасштабной модернизации экономики, формирования благоприятного делового и инвестиционного климата страны, ее интеграции в мировую экономику.
В современной России рынок недвижимости, не существовавший до 1990 г., представляет собой качественно новое явление в экономике страны. Современное состояние рынка недвижимости в России характеризуется активным развитием одних сегментов рынка, таких, как рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости, и сдерживаемым развитием других, как, например, рынок земли. Следствием различий в общем уровне социально-экономического положения регионов России является также несинхронность развития локальных рынков недвижимости.
В настоящее время рынок недвижимости в России в целом находится на стадии становления и характеризуется наличием существенных "изъянов", требующих наряду с действиями механизмов самоорганизации рынка принятия и реализации особых мер государственного регулирования. Среди наиболее актуальных вопросов изучения состояния российского рынка недвижимости, как сложной социально-экономической системы, с точки зрения определения основ, принципов и механизмов эффективного системного управления рынком, необходимо выделить следующие вопросы: анализ структуры экономического роста на рынке недвижимости России; определение адекватности реализуемых мер государственного регулирования, с одной стороны, поставленным задачам государственной политики в области земли и иной недвижимости, а с другой стороны, особенностям современного этапа развития рынка недвижимости в России;
4 оценка проблем и перспектив развития российского рынка недвижимости в
условиях его интеграции с мировым рынком недвижимости.
Очень непродолжительный период существования рыночных отношений в сфере гражданского оборота объектов недвижимости в России, по сравнению с развитыми рынками недвижимости в США и странах Западной Европы, не позволяет говорить о сложившихся в стране традициях управления рынком недвижимости. Специфика исторического и социально-экономического положения России обусловливает невозможность простого копирования выработанных в странах с развитым рынком недвижимости регулирующих мер и механизмов в сфере управления рынком земли и иной недвижимости. В связи с этим представляет интерес и особую важность проведение сравнительного анализа и оценки механизмов государственного регулирования и механизмов самоорганизации национального рынка недвижимости (в т.ч. в условиях "перегрева" рынка) в США, странах Западной Европы и Азиатско-Тихоокеанского региона и последующее определение принципов разработки и реализации системы эффективного управления рынком недвижимости в России в зависимости от этапа развития рынка.
Особенности становления, проблемы и перспективы развития российского рынка недвижимости обусловливают в частности необходимость поиска адекватных и эффективных мер государственной политики в данной сфере. В условиях, когда государство наряду с другими хозяйствующими субъектами пытается вовлечь недвижимость в гражданский оборот, становится очевидной потребность в построении многоуровневой системы исследования и прогнозирования рынка, как основы для создания единого информационного поля на рынке и принятия экономически обоснованных решений различными субъектами рынка. На современном этапе развития рынка недвижимости в России особенно актуальной становится задача определения своевременных превентивных действий со стороны государства в отношении, с одной стороны, сглаживания
5 негативных тенденций развития рынка, а с другой - в стимулировании
становления полноценно функционирующего открытого рынка
недвижимости. Решение данной задачи государственного регулирования
представляет собой фундаментальную научную проблему и имеет
практическое значение с точки зрения обеспечения высоких темпов
социально-экономического развития России.
Степень разработанности проблемы
Изучению вопросов развития рынка недвижимости, прогнозирования его динамики, государственного регулирования и самоорганизации рынка недвижимости посвящено немало работ зарубежных ученых-экономистов. К наиболее авторитетным современным исследователям в области общей теории экономики рынка недвижимости можно отнести таких авторов, как Д.Бретт, Р.Голдсмит, Н.Миллер, Н.Ордуэй, Дж.Фридмен, А.Шмиц. Среди работ, посвященных изучению "изъянов" рынка недвижимости и системы мер государственного регулирования в условиях цикличности развития рынка, необходимо выделить труды Р.Вернера, Д.Даунса, И.Ногучи, Д. ди Паскуале, Б.Рено, А.Филда. Значительный вклад в развитие дисциплины исследования рынка недвижимости и прогнозирования его динамики на основе количественных методов анализа данных внесли такие авторы, как Г.Дебок, О.Кеттани, Т.Кохонен, Д.Макфадден, Дж.Хекман, Р.Шиллер.
Отмеченная выше специфика российского рынка недвижимости, а именно очень непродолжительный период существования рыночных отношений в сфере недвижимости в стране, обусловливает фрагментарный характер разработанности российскими учеными-экономистами темы системного управления рынком недвижимости в России. Важную роль в проведении настоящего диссертационного исследования сыграли труды ряда российских ученых, рассматривающих проблемы, связанные с развитием российского рынка недвижимости в целом, а также вопросы рыночного оборота земли и иной недвижимости, управления государственной недвижимостью, определения методов налогообложения недвижимости,
оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в частности. Среди
трудов данных ученых особо следует отметить работы Е.Б.Ардемасова,
И.Т.Балабанова, В.Р.Беленкого, Л.П.Белых, С.В.Грибовского, А.Ф.Гусева,
О.Г.Кагановой, Н.В.Калининой, Д.С.Львова, Г.Н.Мальгинова,
Е.Н.Новомлинской, Н.Н.Ноздриной, И.А.Рахмана, В.И.Ресина, А.В.Руднева, Г.М.Стерника, Е.И.Тарасевича.
Однако в настоящее время не представлены комплексные исследования по вопросам определения основ, принципов и механизмов эффективного регулирования рынка земли и иной недвижимости в России. В связи с этим научная и прикладная значимость проведения комплексного системного исследования, посвященного анализу институциональных и инфраструктурных аспектов, проблем и перспектив развития рынка недвижимости в России и определению путей совершенствования взаимодействия государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка, представляется очевидной.
Недостаточная степень научной разработанности проблемы эффективного системного управления рынком недвижимости в России, несомненная практическая значимость определения областей взаимодействия механизмов государственного регулирования и самоорганизации рынка обусловили выбор темы диссертационного исследования и определили его цель.
Цель и задачи исследования
Целью диссертационного исследования является определение основ, принципов и механизмов эффективного системного управления рынком земли и иной недвижимости в России с учетом особенностей современного этапа развития отдельных сегментов рынка.
В соответствии с поставленной целью в работе решались следующие задачи:
раскрыть специфику рынка недвижимости как сложной социально-экономической системы;
раскрыть особенность процесса глобализации рынков недвижимости и определить механизм воздействия данного процесса на функционирование национального рынка недвижимости;
выявить основные текущие и потенциальные проблемы и "изъяны" рынка и "изъяны" государственного регулирования рынка недвижимости в России;
определить пути совершенствования взаимодействия государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка недвижимости в России;
разработать принципы организации системы мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в России как элемента системного управления рынком и основы для создания единого информационного поля на рынке;
конкретизировать области применения разнообразного инструментария статистических и нейросетевых методов для анализа и прогнозирования рынка недвижимости в России.
Предмет и объект исследования
В качестве объекта исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе формирования, функционирования и развития национального рынка недвижимости. Предметом исследования являются основы, принципы и механизмы эффективного системного управления национальным рынком недвижимости, формы и методы их реализации, а также институциональные и инфраструктурные аспекты развития рынка недвижимости в России.
Методологические и теоретические основы и эмпирическая база исследования
Методологическими и теоретическими основами диссертационного исследования послужили фундаментальные концепции, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, мировой экономики, общей теории эволюции, теории управления экономическими системами, макроэкономики, государственного управления, теории финансов, денежного обращения и кредита, экономической статистики, экономики недвижимости, количественных методов анализа данных. В работе использованы нормативные документы, материалы научных и научно-практических конференций и семинаров, статистические сборники, экономические отчеты МЭРиТ, ЦБР, Всемирного Банка, аналитические материалы информационных и рейтинговых агентств, экспертные оценки аналитиков-практиков. Многие выводы в диссертационной работе основаны на практическом материале, что позволило автору представить глубокий анализ современного состояния российского рынка недвижимости, выделить ряд наиболее острых существующих и потенциальных проблем развития рынка, а также определить основные принципы разработки и осуществления эффективной государственной политики в области земли и иной недвижимости. В основу диссертационного исследования положены также общенаучные методы: метод индукции и дедукции, метод системного анализа, метод сравнений и аналогий, метод обобщений, исторический подход, метод экспертных оценок.
Авторская концепция исследования базируется, с одной стороны, на положении о необходимости определения оптимального (в соответствии с конкретным этапом развития рынка) сочетания механизмов государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка, а с другой стороны, об особом значении развития системы мониторинга и
9 прогнозирования динамики рынка, как необходимых условий становления и
устойчивого развития открытого рынка недвижимости в России.
Научная новизна диссертационного исследования
В диссертации получены теоретические и практические результаты, определяющие научную новизну исследования и ее отдельные элементы:
Раскрыта специфика рынка недвижимости как сложной социально-экономической системы, характеризующейся: особым статусом ключевого объекта рынка недвижимости - жилья, основанным на его уникальных свойствах как базовой социально-экономической ценности; необходимостью осуществления государством стабилизационной и распределительной функций в процессе управления рынком недвижимости для обеспечения социально-экономической стабильности общества и повышения благосостояния населения; сложностью структуры взаимодействия рыночных и нерыночных механизмов управления рынком.
Раскрыта особенность глобализации рынков недвижимости, заключающаяся в синхронизации циклов национальных рынков недвижимости в условиях активного развития мировых финансовых рынков. Обосновано существование прямой корреляции между силой воздействия негативных последствий глобального кризиса на национальный рынок недвижимости и степенью финансовой либерализации и дерегулирования со стороны государства.
Выявлены наиболее существенные "изъяны" рынка недвижимости в России, характеризующие рынок на современном этапе его развития: неудовлетворенность среди большей части населения страны такой базовой социально-экономической потребности, как жилье; отсутствие эффективно функционирующих институтов, обеспечивающих возможность удовлетворения данной потребности для большинства населения; строительная монополия на рынке жилья; асимметричность развития различных секторов рынка земли
10 и иной недвижимости; несинхронность развития локальных рынков
недвижимости.
Раскрыты наиболее серьезные текущие и потенциальные проблемы и "изъяны" государственного регулирования рынка земли и иной недвижимости в России, препятствующие цивилизованному и устойчивому развитию рынка: противоречия между принятыми нормами законодательства и действиями правоприменительных органов различных уровней власти (в частности в сфере решения вопроса частной собственности на землю); превалирование функций государства и органов местного самоуправления как собственников недвижимости над их функциями как регуляторов рынка в ходе выработки и реализации мер по реформированию рынка земли и иной недвижимости; неэффективное антимонопольное регулирование; проведение политики государственного дерегулирования и либерализации банковского и финансового рынка в условиях нахождения рынка недвижимости в состоянии, близком к насыщению и "перегреву".
Определены основные пути совершенствования взаимодействия государственного регулирования рынка недвижимости в России и механизмов самоорганизации рынка, заключающиеся в переходе к ограничению политики государственного дерегулирования и либерализации рынка недвижимости; стимулировании государством создания структур самоорганизации рынка (профессиональных ассоциаций и сообществ); развитии многоуровневой системы мониторинга и прогнозирования динамики рынка недвижимости на основе принципов сочетания механизмов государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка; создании в рамках высших учебных заведений системы подготовки и профессиональной переподготовки специалистов рынка недвижимости.
Разработаны принципы организации и обеспечения функционирования многоуровневой системы мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в России как основы для создания единого информационного поля на рынке, базирующейся на интеграции государственных и частных аналитических центров и развитии института сертификации аналитиков рынка недвижимости.
Конкретизированы области применения в процессе мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в России разнообразного инструментария статистических и нейросетевых методов анализа данных: решение задачи кластеризации и классификации в условиях отсутствия выработанной на рынке четкой классификации объектов недвижимости; решение задачи построения модели ценообразования для оценки рыночной стоимости недвижимости; решение задачи прогнозирования динамики рынка для выработки и реализации экономически обоснованных решений различными участниками рынка недвижимости.
Научно-практическая значимость исследования
Научная значимость диссертационной работы заключается в обогащении системы знаний об особенностях становления и развития российского рынка недвижимости, основах, принципах и механизмах системного управления рынком. Отдельные положения исследования, выводы и рекомендации могут быть использованы при разработке и реализации краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной политики государства в сфере земли и иной недвижимости в России.
На основе результатов проведенного исследования предложены новые подходы к совершенствованию системы мониторинга и прогнозирования динамики рынка недвижимости в России.
Материалы диссертационного исследования могут быть использованы в практике преподавания управленческих и экономических дисциплин
12 "Экономические основы государственной политики", "Экономика
недвижимости", "Оценка недвижимости", "Экономика и управление на
рынке недвижимости", "Экономика и управление земельным фондом",
"Экономика и управление устойчивым развитием города" и "Организация
производства и управление в инвестиционно-строительном комплексе
города".
Теоретические положения диссертационной работы и результаты
эмпирического исследования могут стать основой для разработки
краткосрочных практических курсов по применению статистических и
нейросетевых методов анализа данных для решения задачи прогнозирования
динамики рынка недвижимости, что представляется особенно актуальным,
принимая во внимание практически полное отсутствие в настоящее время
подобных курсов.
Апробация работы
Результаты диссертационного исследования представлялись в научных сообщениях и получили положительную оценку на заседаниях кафедры "Теории и технологии управления" факультета государственного управления МГУ им. М.В. Ломоносова, научных и научно-практических конференциях и семинарах, проходивших в Москве и Санкт-Петербурге (в том числе Международная конференция студентов и аспирантов по фундаментальным наукам "Ломоносов" (Москва, май 2001 г. и май 2002 г.), Ш-я научно-практическая конференция студентов и аспирантов (Дом отдыха "Елочка", октябрь 2002 г.), Форум аспирантов и студентов "Время молодых: государственное управление в XXI веке" (Москва, май 2004 г.), конференция "Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие" (Санкт-Петербург, сентябрь 2004г.)). Основные положения диссертационного исследования изложены в семи публикациях.
