Развитие системы управления реконструкцией городского жилищного фонда Касаткин, Андрей Андреевич

Содержание к диссертации

Введение

1 Социально-экономические и правовые аспекты формирования системы управления воспроизводством жилищного фонда 11

1.1 Анализ состояния жилищного фонда российской федерации на современном этапе развития 11

1.2 Анализ действующей системы управления жилищным фондом России 25

1.3 Зарубежный подход к вопросу развития жилищно-коммунальной сферы 36

2 Организационно-финансовые механизмы формирования системы управления воспроизводством жилищного фонда 55

2.1 Ремонтно-реконструктивные работы как элемент стратегии воспроизводства жилищного фонда 55

2.2 Совершенствование механизма управления недвижимостью для раскрытия возможностей привлечения частных инвестиций 63

2.3 Оценка эффективности проекта реконструкции объектов жилищно-коммунальной сферы 73

3 Методические основы оценки эффективности управления жилым фондом РФ 80

3.1 Оценка эффективности деятельности управляющей компании 80

3.2 Методика комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции жилищного фонда 90

3.3 Методы определения сравнительной эффективности реконструкции и нового строительства при реализации различных видов реконструкции 95

Заключение 105

Список литературы 110

• Анализ действующей системы управления жилищным фондом России
• Совершенствование механизма управления недвижимостью для раскрытия возможностей привлечения частных инвестиций
• Оценка эффективности проекта реконструкции объектов жилищно-коммунальной сферы
• Методика комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции жилищного фонда

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Экономические преобразования в России повлекли за собой не только трансформации в экономической среде, но также затронули такие жизненно важные отрасли, как жилищно- коммунальная. Изменения в системе управления жилищным сектором экономики стали причиной ряда проблем, которые вот уже на протяжении практически двух десятков лет не могут разрешить ни чиновники разных уровней власти, ни высококвалифицированные специалисты. В этот период основной акцент в реформировании был сделан на сглаживание возможных социальных последствий, что дало отрицательный эффект в процессе переустройства системы управления и повлекло за собой в том числе и проблемы в системе воспроизводства жилищного фонда (ЖФ) страны.

Ситуация в жилищной сфере, безусловно в первую очередь крайне негативно сказывается на той части населении, которая социально средне и слабо защищена. Экономический кризис 1990-х годов отразился на жилищном сегменте экономики существенным уменьшением инвестиций. Как следствие, это привело к снижению уровня качества и увеличению ветхого и аварийного жилья в нашей стране, а также крайне негативно сказалось на инновационной: сфере в этой области. Значительное сокращение объемов ввода нового жилья в России долгое время сопровождалось невниманием к эксплуатации уже существующих домов, что оказало негативное влияние на процесс воспроизводства и восстановления жилой застройки во всех регионах нашей страны.

По статистическим данным, полученным на основании обследований, проведенных Институтом экономики ЖКХ, в большинстве субъектов РФ доля изношенных многоквартирных домов, требующих капитального ремонта, составляет 17-25%. Сносу подлежит около 3% жилищного фонда, при этом фактически ежегодно сносится только около 0,1%. Сегодня не менее 20% вновь введенного жилья должно использоваться для ликвидации аварийного жилищного фонда. На практике же для переселения' граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда используется не более 3-5% вновь введенного жилищного фонда, а в некоторых регионах этот показатель еще ниже. Помимо этого ежегодно увеличивается потребность в капитальном ремонте многоквартирных домов. Сегодня наряду с новым строительством и капитальным ремонтом становится все более актуальной реконструкция и модернизация жилищного фонда, позволяющая улучшить техническое состояние и потребительские качества жилых домов.

Для успешного сохранения и развития объектов жилищно- коммунального хозяйства необходимо сформировать такую систему регулирования процесса воспроизводства жилищного фонда, которая позволит поддерживать в надлежащем состоянии новые объекты строительства, запущенные в эксплуатацию, и вместе с тем восстанавливать более «старые» здания.

Существующая система управления жилищным фондом, а также система управления ремонтно-восстановительным процессом в городах России функционируют таким образом, что первоочередная задача сохранения и улучшения технических свойств и потребительских качеств объектов недвижимости при этом не решается. Это во многом определяется недостаточностью методологической проработки вопроса формирования эффективной системы управления жилищным фондом, ориентированной на создание условий технико-экономического развития земельно-имущественных комплексов с привлечением частных инвестиций. Все это указывает на необходимость проведения глубоких научных исследований и разработки соответствующих методологических положений для развития такой системы в России, в связи с чем выбранная тема диссертационного исследования представляется весьма актуальной и результаты востребованными.

Состояние изученности проблемы.

Проблемы воспроизводства жилищного фонда, вопросы привлечения инвестиций в реконструкцию объектов жилищно-коммунального хозяйства, модели преобразования жилищной отрасли рассмотрены и исследованы в работах И.В. Акуленковой, А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, П.Г. Грабового, К.П. Грабового, Е.М. Ездаковой, A.A. Кальгина, Н.Л. Карданской, А.Н. Кирилловой, В.И. Коробко, С.И. Круглика, Г.А. Ломтева, Б.В. Прыкина, В.И. Римшина, В.З. Черняка, Л.НЛернышева, С.М. Яровенко и др.

Разработки данных авторов стали фундаментальной исходной позицией, позволившей комплексно исследовать систему управления жилищным фондом в целом и его реконструкцией и воспроизводством, в частности. Однако, несмотря на значительный вклад учёных, теоретические и методологические проблемы управления ЖФ, включающего функции по управлению его реконструкцией и воспроизводством, нуждаются в новых комплексных исследованиях, учитывающих современную социально-экономическую и политическую ситуацию в данной сфере. Анализ предложений, представленных в библиографических источниках, монографиях, методической и научной литературе позволяет заключить, что данная проблема еще не получила полного разрешения.

Целью диссертационного исследования является разработка научных положений и рекомендаций по созданию эффективного механизма воспроизводства городского жилищного фонда в сегменте его реконструкции, основанного на принципах привлечения частных инвестиций и совершенствования управления многоквартирными домами.

Цель исследования определила постановку и решение следующих задач: анализ состояния жилищного фонда России, основанный на изучении статистических данных, законодательной и нормативно-методической базы для решения социально-экономических задач данной сферы; изучение зарубежного опыта проведения жилищной политики и анализ возможности его применения в России в период преобразований в жилищно- коммунальной отрасли; разработка критериев оценки изменения состояния объектов жилищно- коммунальной сферы, переданных в управление коммерческой управляющей компании; разработка механизма возврата инвестиций в реализацию проекта реконструкции многоквартирного жилого дома; разработка рекомендаций по повышению эффективности управления многоквартирными домами; оценка экономических возможностей инвестирования в развитие жилищно-коммунальной сферы частными инвесторами; разработка рекомендаций по привлечению частных инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство.

Объектом исследования выступает жилищный фонд.

Предметом диссертационного исследования являются социально- экономические отношения и механизмы воспроизводства объектов жилищно- коммунального хозяйства на уровне крупных городов.

Тема диссертации исследования соответствует области исследования п. 1.3.75 «Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности», 1.3.72 «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство)» Паспорта ВАК по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство).

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составили теоретические труды по экономической теории, научно-исследовательские работы отечественных и зарубежных авторов в области теории воспроизводства, стратегического менеджмента, социологии, работы современных ученых по проблемам реформирования системы жилищно- коммунального хозяйства и воспроизводства жилищного фонда, методологии системного управления, развития территориальных народно-хозяйственных комплексов.

Научная новизна диссертационной работы заключается в усовершенствовании системы воспроизводства жилищного фонда на основе развития механизма управления реконструкцией и эксплуатацией многоквартирных домов.

Научные результаты, полученные лично автором и обладающие новизной:

Дана оценка состоянию жилищного фонда на современном этапе и выявлены приоритетные направления совершенствования управления недвижимостью на основе анализа действующей системы.

Сформулированы предложения по адаптации отдельных элементов зарубежных систем управления жилищным фондом в отечественную практику на основе исследования механизмов воспроизводства жилищного фонда и способов поддержания надлежащего (нормативного) состояния объектов недвижимости в развитых западных странах.

Разработан научно-методический подход к формированию эффективного организационно-экономического механизма управления жилищным фондом города.

Разработаны методические рекомендации по проведению оценки эффективности управления объектом жилой недвижимости, подлежащим реконструкции.

Предложен новый подход к реализации проектов реконструкции жилых домов с привлечением частных инвестиций, основанный на обеспечении возвратности вложенных средств.

Разработан организационно-экономический механизм взаимодействия собственников жилья и управляющей компании, содержащий стимулирующие функции и раскрывающий возможности более эффективного управления объектом недвижимости на стадии реконструкции и дальнейшей эксплуатации.

7. Усовершенствована методика комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции жилищного фонда, учитывающая привлечение частных инвестиций на возвратном принципе и регламентацию взаимодействия собственников с управляющими компаниями.

Достоверность результатов исследования подтверждается использованием большого массива исходных данных, полученных из различных источников, использованием статистических данных из официальных государственных источников, тщательным анализом обширного количества законодательных и нормативных актов.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что предложенный научно-методический подход к формированию эффективного организационно-экономического механизма управления реконструкцией жилищного фонда, основанный на создании реально действующей и функционально выстроенной системы взаимодействия собственников недвижимости и управляющих, может быть использован при проведении жилищной политики в различных регионах страны разработчиками социально-экономических программ в жилищно- коммунальном хозяйстве, государственными и коммерческими структурами, инвесторами и другими организациями, заинтересованными в построении экономически результативной системы управления объектами недвижимости.

Основные положения и выводы, сделанные в диссертационном исследовании, вносят определенный вклад в актуальную на сегодняшний день теорию управления процессом воспроизводства жилищного фонда и могут использоваться в качестве методической основы для развития государственно- частного партнерства в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Результаты диссертационного исследования способны оказать значительное влияние на экономическое развитие жилищно-коммунальной системы и при их использовании в государственном масштабе привести к ускорению процесса реформирования данной сферы. Применение предлагаемого автором подхода на практике будет способствовать повышению конкурентоспособности управляющих компаний, развитию рынка управленческих услуг, привлечению частных инвестиций в эту отрасль экономики, развитию форм государственно-частного партнерства, улучшению качества управления недвижимостью, повышению эффективности системы воспроизводства жилищного фонда, снижению социальной напряженности и сокращению количества ветхого и аварийного жилья.

Теоретические разработки диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов при подготовке специалистов в сфере жилищно-коммунального хозяйства и строительства, менеджеров и экономистов, а также в системе профессиональной переподготовки и повышения квалификации работников руководящего звена и инвестиционной сферы. Основные теоретические и практические положения проведенного исследования целесообразно включить в курс обучения сотрудников управляющих компаний и местных органов власти.

Апробация и реализация результатов диссертационной работы.

Основные положения диссертационной работы нашли применение в деятельности дирекции единого заказчика, а также использовались при подготовке аналитических материалов по отрасли ЖКХ в Академии коммунального хозяйства им. К.Д.Памфилова. Результаты исследования включены в лекционные курсы по кафедре коммерции МГАКХиС.

Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 9 научных работ, из них 5 - в журналах, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией. Общий объем публикаций составляет 4,5 п.л., из них личный авторский вклад - 4,0 п.л.

1 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

1.1 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ РАЗВИТИЯ

Экономические преобразования в России уже значительный промежуток времени служат причиной существенных трансформаций не только в экономической среде, но также и затрагивают такие жизненно важные сферы, как жилищная [1]. Переустройство всей системы управления в жилищном секторе экономики повлекло за собой ряд таких проблем, которые ни чиновники разных уровней власти, ни высококвалифицированные специалисты не могут разрешить до сих пор, вот уже на протяжении практически двух десятков лет.

По прошествии многих лет сегодня становится очевидным, что экономические реформы, начатые в России на рубеже 80-90-х годов прошлого столетия, были недостаточно последовательны и радикальны. Одной из важнейших задач в проведении преобразований функционирования жилищно- коммунальной сферы, по мнению политиков, являлось смягчение неизбежных социальных последствий проводимых реформ. В результате основным средством такого смягчения стало растягивание во времени и откладывание на более поздний срок исполнения важнейших экономических и политических решений. Жилищная и коммунальная сферы были принципиально разделены по видам собственности: в жилищной сфере резко увеличилась доля частной собственности за счет начавшегося процесса приватизации, а в коммунальной сфере объекты инженерной инфраструктуры городов и населенных пунктов оказались в собственности органов местного самоуправления (исключением стали города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, где эти объекты находятся в собственности субъектов РФ) [3, 6, 7]. Таким образом, стремление реформаторов смягчить социальные последствия негативно отразились на самом процессе переустройства сложившейся системы, что выразилось в непоследовательности и нерациональности реформирования отношений между жилищной и коммунальной сферами экономики городов, а также отношений внутри этих сфер [93].

Продолжая усугубляться, ситуация в жилищной сфере, безусловно в первую очередь крайне негативно сказывается на простом населении. Экономический кризис 1990-х годов отразился на жилищном секторе экономики существенным снижением инвестиций [17, 18]. Как следствие, это не только повлекло за собой снижение уровня качества и привело к увеличению ветхого и аварийного жилья в нашей стране, но и крайне негативно сказалось на инновационной сфере в этой области. Здесь, обращая внимание на опыт зарубежных развитых стран, нам хотелось бы отметить, что, например, в Европе, так же как и в России достаточно велик процент «старого» жилья, однако за счет грамотного подхода к вопросам сохранения жилищного фонда, его своевременного ремонта, модернизации, реновации объем ветхого и уж тем более аварийного жилья там намного ниже. Значительное снижение объемов ввода нового жилья в России долгое время сопровождалось невниманием к эксплуатации уже существующих домов и зданий, что крайне негативно сказалось на процессе воспроизводства и восстановления жилой застройки практически во всех регионах нашей страны (табл.1). [77, 97, 98,119]

Таблица 1

Состояние жилищного фонда

Сегодня совершенно очевидно, что процесс воспроизводства жилья в нашей стране существенно нарушен и, несмотря на большое количество федеральных, региональных и местных программ баланс между ветхим и аварийным жильем и вводимыми в эксплуатацию новыми жилыми объектами восстанавливается крайне низкими темпами (табл.2, табл.3, табл.4) [78,99,100,121].

Таблица 2

Ввод в действие зданий Э!силого и нежилого назначения в 2009 году

Таблица 3

Строительство жилых домов в 2009 году

Таблица 4

Прогнозная оценка строительства и ввода в эксплуатацию жилья и социальных объектов в г. Москве на 2010 - 2014 гг. и на перспективу до 2020 года (Постановление Правительства Москвы от 9 июня 2009 г. N 536-ПП "О Городской программе "Энергосберегающее домостроение в городе Москве на

Сегодня можно говорить о явном «перекосе» на рынке жилья в сторону элитных объектов, количество которых растет с каждым днем (рис. 1). В то же время очередь на жилье превышает десяток лет, многие люди не имеют возможности улучшить свои жилищные условия, доступное жилье оказывается доступным простому населению только лишь на словах, а недостаточная развитость ипотеки в нашей стране становится еще одним доказательством необходимости продолжения дальнейших преобразований в жилищной сфере и поиска новых путей решения существующих проблем [133].

1.70

I. I I I 1111 1111 I. ' ' 1111 1111—I.

I I Г—1111 1111.

28.02.11

30.11.09

04.06.07

01.09.08

1.60 ¹-¹-¹06.03.06

Рис.1. Индекс расслоения (дорогое/дешевое жилье) в г.Москве..

В связи с экономическим кризисом, проявившим себя в конце 2008 года, объемы инвестиций в жилищную сферу вновь сократились. Вместе с этим сегодня «заморожено» значительное количество строек. По данным Министерства регионального развития в нашей стране в 2009 году произошло снижение общероссийского объема строительства примерно на 10% по сравнению с показателями 2008 года. Тем не менее, учитывая кризисную ситуацию, в 2009 году планировалось построить 52 млн. м², но в итоге этот показатель составляет около 57 млн. м². В то же время 2008 году было введено 63,8 млн. м². По итогам построенных площадей за 11 месяцев 2009 года, на каждого жителя России пришлось примерно 0,32 м², введенного в эксплуатацию.

По официальным статистическим данным в 2009 году введено в действие 229,6 тыс. зданий (в 2008 году - 224,6 тыс.), их общий строительный объем составил 380,5 млн. м³ (в 2008 году - 446,2 млн. м³), общая площадь - 89,8 млн. м² (в 2008 году - 102,5 млн. м²). [120]

Построено 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,8 млн. м², что на 6,7% ниже уровня 2008 года. Доля жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов, в общем вводе жилья составила 47,8% (в 2008 году-42,7%).

Сводный индекс цен строительной продукции в целом за 2009 год составил 100,1%, в том числе индекс цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы) - 97,6%, на машины и оборудование, используемые в строительстве - 102,8%, на прочие капитальные работы и затраты - 101,5% [78, 120].

Из числа введенных в действие в 2009 году зданий 94,6% составляют здания жилого назначения (табл.5). | Таблица 5

Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий по их видам в 2009 году

Средняя фактическая стоимость 1 м² общей площади жилых домов, построенных в 2009 году, составила 30130 рублей, в 2008 году - 26222 рубля (табл.6).

Таблица 6

Средняя фактическая стоимость строительства 1 м² общей площади жилых домов (рублей) в 2009 году.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 м² общей площади жилых домов в 2009 году выше среднероссийского уровня в 1,5 раза и более наблюдалась в Москве (59761 рубль), Камчатском крае (58365 рублей), Чукотском (92756 рублей), Ямало-Ненецком (58621 рубль), Ненецком (47487 рублей) автономных округах.

В начале 2011 года также наблюдается снижение ввода в действие жилых домов (табл.7, табл.8, рис.2).

Таблица 7

Динамика ввода в действие жилых домов

Таблица 8

Сравнительные данные по динамике ввода в действие жилых домов (январь-февраль 2010-2011 гг.)

-1 1 1 1 1 1 1 г

II III IV V VI VII VIII IX X XI XII I 2009г.

2010Г.

2011г. по общему объему с исключением сезонного фактора тренд

Рис. 2. Ввод в действие жилых домов на территории Российской Федерации в % к еэюемесячному значению 2008 года.

В декабре 2009 года сводный индекс цен строительной продукции, как и индексы цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы), на машины и оборудование, используемые в строительстве, а также на прочие капитальные работы и затраты, по предварительным данным, составил 100,0%. Индексы цен строительной продукции показаны в таблице 9. [99]

Таблица 9

Индексы цен строительной продукции в 2009 году (на конец периода в %)

В настоящее время население России обеспечено жильем в среднем в размере 20 м² на человека, а, к примеру, на Украине этот показатель равен 26 м². От развитых европейских стран Россия отстает гораздо более существенно: в Норвегии норма - 74 м², в США - 70 м², в Германии - 50 м². В 2007 году в ежегодном Послании Федеральному Собранию РФ президентом России была поставлена задача с 2010 года строить не менее 100-130 млн. м² в год, чтобы достичь показателя ввода нового жилья не менее чем в 1 м² в год на человека. Сегодня очевидно, что для увеличения до 1 м² на человека в год необходимо строить почти в три раза больше. Принципиально важно, на наш взгляд, отметить, что в данном случае следует говорить не о факте самой постройки новых площадей, а о передаче их непосредственно в эксплуатацию. Это обосновано тем, что в 2008-2009 годах большое количество строек, как нами уже отмечалось ранее, было «заморожено» и сегодня можно говорить о значительных масштабах «недостроя», и также необходимо учитывать то, что часть объектов не переданы в эксплуатацию, оставшись при этом на конечных этапах строительства.

Переходя от федеральных данных к региональным, хотелось бы отметить, что московские показатели по строительству и вводу жилья в эксплуатацию примерно равны общему показателю по стране. Снижение за 2010 год в сравнении с 2008 годом предположительно составит примерно 11,7%. За весь 2010 год, по планам московских чиновников, в столице должно быть введено примерно 2,895 млн. м², а в 2009 году по статистическим данным было построено 3,28 млн. м². По итогам 2009 года существенно сократилось также и строительство за счет бюджета города.

За счет городского бюджета в 2009 году было осуществлено строительство 822 тыс. м², хотя в 2008 году было сдано в эксплуатацию 1,4 млн. м². А для сравнения, в 2007 году, в Москве было введено в строй 5,414 млн. м² жилья (включая жилые дома, построенные по программе правительства Москвы вне территории города).

В Санкт-Петербурге по сравнению с Москвой ситуация обстоит хуже. По предварительным данным, объемы строительства жилья упали в 2009 году на 34%. В 2008 году объем ввода жилья составлял 3,2 млн. м². В 2009 году планировалось ввести с эксплуатацию около 2,1 млн. м², из которых чуть меньше 700 тыс. м² за счет бюджета города.

По предварительным прогнозам объемы ввода в строй жилья в России в 2010 году могут оказаться самыми низкими за всю историю страны. Правительство РФ было вынуждено ухудшить прогнозные показатели федеральной целевой программы «Жилище» на 2010 год на 33,7% - с 80 млн. м² жилья до 53 млн. м². На сегодняшний день самым низким зафиксированным показателем был ввод жилья в 1998 году, который составил 34 млн. м² жилья. [134]

Существующая динамика на рынке жилья позволяет спрогнозировать увеличение темпов старения и выбытия объектов жилой застройки в ближайшие годы. Несмотря на попытки правительства как-то смягчить ситуацию путем разработки и принятия новых законодательных и нормативно- правовых актов [4, 10, 30, 37, 43, 44, 50], количество поступающих в жилищную сферу частных инвестиций остается крайне скудным. Также, мы считаем важным отметить, что инвесторов и застройщиков в первую очередь интересует возможность строить новые жилые объекты и в гораздо меньшей степени проявляется интерес к проведению таких работ как реконструкция и модернизация. В то же время такие работы как капитальный ремонт, реконструкция, реновация, модернизация сегодня более востребованы [45, 46, 47, 48]. И притом доказано, что зачастую проведение реконструкции оказывается более выгодным, нежели снос и строительство нового жилого объекта, а модернизация не только приводит к улучшению внешнего облика зданий, но и дает возможность повысить функционально-потребительские характеристики. Важно также отметить и то, что в настоящее время разработана и успешно используется система проведения мониторинга состояния домов с тем, чтобы можно было оценить необходимость сноса или возможности реконструкции, а также связанные с этим затраты [49, 51, 53, 55]. Безусловно, существующая система не является совершенной и не дает возможность точного определения требуемых затрат на работы по ремонту и реконструкции, но тем не менее, с ее помощью можно сделать приблизительные прогнозы и экономические расчеты. [5, 19, 21, 31]

Проводя анализ научной литературы нами было отмечено, что во многих научно-исследовательских работах и публикациях часто встречаются замечания о том насколько безграмотные технологии используются в строительстве: тепловая, электроэнергия и другие виды ресурсов расходуются нерационально, материалы, используемые в строительстве, такого низкого качества, что требуют частых ремонтов или замены и т.д. [82, 110, 130]. Мы считаем, что эти выявленные недостатки связаны именно с тем, что довольно длительный период времени на такого рода вопросы не обращалось должного внимания и инновационное развитие в этой области, можно сказать, что было приостановлено. В то же время все эти вопросы играют важную роль в повышении или снижении интереса к реконструкции.

Сегодня фактические объемы реконструируемых зданий в значительной степени отличаются от требуемых [21]. В связи с прекращением финансирования из государственного бюджета работ по капитальному ремонту, в жилищном секторе резко сократились и объемы реконструкции, так как экономический интерес к зданиям, много лет стоящим без ремонта, резко снижается (повышается стоимость реконструкции и в конечном итоге такие работы становятся не только экономически не выгодными, но в ряде случаев непомерно затратными). Для успешного сохранения и развития объектов жилищно-коммунального хозяйства необходимо сформировать систему регулирования процесса воспроизводства жилищного фонда, которая позволит поддерживать в хорошем состоянии новые объекты строительства, запущенные в эксплуатацию, и вместе с тем восстанавливать более «старые» здания.

Совершенно очевидно, что процесс воспроизводства жилищного фонда представляет собой единую замкнутую систему, включающую строительство новых объектов и капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию эксплуатируемого жилищного фонда, а также выбытие ветхих и аварийных объектов. Существенную роль в обеспечении бесперебойного функционирования системы воспроизводства жилищного фонда играют инвестиции и в данном случае, на наш взгляд, многое в первую очередь зависит от решений, принимаемых чиновниками на федеральном и региональном уровнях власти. Разработка и принятие к реализации различных государственных и региональных программ способно оказать большое влияние на частных инвесторов. При этом особое, на наш взгляд, значение имеет развитие в нашей стране активного взаимодействия между государственным и частным секторами, которое на протяжении многих лет успешно практикуется в зарубежных развитых странах.

Сегодня государственно-частное партнерство (ГЧП) является одним из наиболее эффективных механизмов решения проблем, возникающих при реализации инвестиционных проектов при строительстве и эксплуатации инфраструктуры [94]. Такая форма партнерства предполагает не только совместные проекты с привлечением частных инвестиций при поддержке государственных структур [73]. Система партнерства между государственным и частным секторами экономики получила широкое распространение в мире в 1990-х годах также в сфере услуг инфраструктурных объектов, ответственность за которые несет государство [66, 68, 71, 72]. По мнению авторов, сегодня необходимо более активно привлекать частный бизнес в систему воспроизводства жилищного фонда, в частности в строительство объектов эконом класса и реконструкцию, капитальный ремонт и реновацию существующих объектов, делая данные виды работ более привлекательными для инвесторов. Таким образом, можно будет сбалансировать существующий сегодня «перекос» на рынке жилья в сторону экономичного и обеспечить возобновление существующей инфраструктуры с тем, чтобы поддерживать в нормальном состоянии объекты и тем самым снижать процент жилья, переходящего в категорию ветхого.

1.2 АНАЛИЗ ДЕЙСТВУЮЩЕЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ РОССИИ

Переход от государственной к частной собственности, осуществляющийся с начала 90-х годов в России, автоматически создает ряд проблем во многих сферах деятельности общества [108]. Когда в 1992 г. была начата реформа жилищно-коммунального хозяйства [16], то она исходила из представления ЖКХ не как сферы жизнеобеспечения, а как обычной предпринимательской деятельности, которая регулируется рыночными отношениями и должна быть рентабельной. Основной идеей реформы являлось проведение разгосударствления этой сферы экономики.

Постепенно государство стало уходить из жилищно-коммунального хозяйства, меняя принципы финансирования, сокращая долю бюджета в расходах на содержание системы и перекладывая эти расходы на население [11, 14, 15]. Отсюда и вытекает одна из поставленных и до сих пор до конца не решенных задач - переход на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг населением [17, 22, 23, 25, 27]. Соответственно, стремление решить поставленный вопрос повлекло быстрое повышение цен и тарифов. В то же время по сравнению с другими отраслями существенно снизилась заработная плата работников ЖКХ, что привело к ухудшению кадрового потенциала. Расчленение и частичная приватизация отрасли вызвали быструю деградацию ее материально-технической базы. И вот уже на протяжении всего периода переустройства жилищно-коммунальной сферы говорится о ее переводе на рентабельную работу.

Приватизация жилищного фонда повлекла за собой разрозненность и в кратчайшие сроки во всех регионах страны возникла одна и та же ситуация: в одном многоквартирном доме одновременно существует несколько форм собственности (частная и городская) и, соответственно, различные собственники (физические и юридические лица и орган местного самоуправления). Такое положение существенно изменило правовые основы содержания многоквартирных домов, которое ранее обеспечивалось органами управления, образованными исполнительными комитетами местных Советов. [9]

После приватизации жилищного фонда к собственникам жилья - государству, муниципалитетам и субъектам РФ - добавились граждане (физические лица) и юридические лица, с мнением которых теперь необходимо считаться при выборе управляющих организаций и заключении договоров с подрядными организациями, осуществляющими непосредственные работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов [69], и ресурсоснабжающими организациями, предоставляющими коммунальные услуги [52, 54, 58, 59].

Оглядываясь на зарубежный опыт, следует заметить, что в Европейских странах также присутствует разнообразие форм собственности: жилищные кооперативы, где проживают собственники и арендаторы; частные многоквартирные дома, где квартиры сдаются в аренду; муниципальные дома для социально незащищенных слоев населения; многоквартирные кондоминиумы, объединенные в Ассоциации собственников жилья, в которых проживают собственники квартир и др..

Например, в США большая часть жилищного фонда либо полностью принадлежит одному собственнику, муниципалитету или частному лицу, либо является кондоминиумами. Принципиальное отличие от российских условий заключается в том, что там нет домов, в которых одновременно находились бы квартиры, относящиеся к муниципальной и частной собственности [93]. Это также в некоторой степени упрощает вопрос управления объектами.

В России отсутствие в Жилищном кодексе [4] четкого содержательного определения понятия «управление многоквартирным домом» приводит к тому, что под управлением понимается лишь деятельность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (содержание и ремонт внутриквартирного оборудования и сетей из этой деятельности исключено), а также предоставление коммунальных услуг собственникам, нанимателям и пользователям помещений [129]. Весь этот комплекс услуг настолько обширен и всеобъемлющ, что становится непосильным для выполнения одной организацией.

Сегодня о развитии рынка реальных управленческих услуг в России говорить еще рано, так как этот процесс находится в самом зачатии и в настоящее время услуги по управлению настолько тесно связаны с обслуживанием и эксплуатацией, что зачастую их оказывает одна компания [81, 88, 89, 96, 103]. А между тем, в зарубежных развитых странах три вышеперечисленных вида услуг оказывают три разные узкоспециализированные организации, что для российских условий на сегодняшний день не характерно [102]. В то же время, поскольку вопросами эксплуатации и обслуживания занимаются управляющие компании, то справедливо будет заметить, что все эти виды деятельности могут служить критериями оценки и показателями успешности их деятельности на рынке [107].

Ввиду складывающейся на сегодняшний день практики управления у управляющих организаций, работающих на российском рынке недвижимости, возникает масса трудностей, связанных, в том числе, и с несовершенством развития договорных отношений [128]. Например, при заключении договоров между поставщиком энергоресурсов и управляющей организацией, последняя вынуждена нести дополнительные расходы, которые приходится покрывать за счет платы за управление и содержание общего имущества. В результате потребители получают услуги по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома в недостаточном объеме и ненадлежащего качества.

Поставщики коммунальных услуг (или ресурсов), переложив в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 [24] нагрузку исключительно на управляющие компании, ТСЖ и ЖСК [56, 57] по расчетам с населением за коммунальные услуги (прямые расчеты населения с ресурсоснабжающими организациями теперь не допускаются), переложили на них также и все издержки, связанные: со сбором средств и перечислением их поставщику, поскольку управляющие компании и ТСЖ уплачивают 3% Сбербанку с каждой суммы платежного документа, а с поставщиками рассчитываются полностью по тарифу; с неплатежами, тогда как с поставщиками за потребленные ресурсы идет полный расчет; с расходами на работу с неплательщиками.

Поскольку расчеты с потребителями происходят по тем же самым тарифам, управляющие организации, как бы они ни старались, обязательно оказываются в убытке от предоставления коммунальных услуг, при этом не являясь производителями этих самых услуг и не получая за это никакого вознаграждения.

Ввиду того, что семейные бюджеты большинства граждан нашей страны не в состоянии понести увеличенную нагрузку по оплате ЖКУ, а социальная защита населения многих регионов не в состоянии взять эту нагрузку на себя, ценовые показатели данного вида услуг не превышают сложившегося уровня. Управляющие организации вынуждены поступаться качеством, что сказывается на уровне содержания большинства многоквартирных домов [75]. Схема взаимоотношений между собственником (потребителем), управляющими организациями и предприятиями - поставщиками услуг и ресурсов, вытекающая из нормативных документов, не позволяет в полной мере сказать, что такие взаимоотношения не приведут к банкротству управляющих организаций. Управляющие организации вначале должны консолидировать денежные средства за потребленные населением ресурсы и услуги, а затем в соответствии с заключенным договором перечислять их поставщикам. Собрать 100% платежей с населения управляющая организация не сможет: кто-то не оплатил по причине отсутствия, по другим причинам или просто не захотел, а с поставщиками заключены договоры на ЮО-% оплату. Управляющая организация должна либо оплачивать эти услуги за собственный счет, либо не платить поставщикам, что в конечном итоге приведет к ее банкротству. Такой подход не может устраивать и поставщиков коммунальных услуг, так как разорение приведет к потере базы данных абонентов и вызовет негативную реакцию потребителей, добросовестно оплативших услуги.

К тому же в соответствии с Гражданским кодексом РФ [2] поставщик может отключить дом или несколько домов, которыми управляет управляющая организация, при неоплате управляющей организацией поставленных населению услуг, так как услуга поставляется юридическому лицу, отвечающему за надлежащее исполнение договорных отношений. В таком случае произойдет ущемление прав физических лиц, которые полностью рассчитались за оказанные услуги, и это вызовет конфликт.

Стоит отметить, что во взаимоотношения между поставщиками услуг и населением как потребителем были привнесены существенные изменения не только выше указанным постановлением Правительства РФ от 23.06.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», но и Жилищным кодексом РФ. [24]

Для управления многоквартирным домом был введен институт управляющих организаций, на которые помимо содержания, ремонта общего имущества многоквартирных домов и обслуживания внутридомовых инженерных систем возлагается и предоставление коммунальных услуг, то есть поставщик услуги должен заключить договор поставки не с каждым потребителем - физическим лицом, а с управляющей компанией.

Отсутствие эффективного управления жильем влечет увеличение износа жилищного фонда и низкое качество оказываемых коммунальных услуг в жилых многоквартирных домах. Именно эти обстоятельства являются серьезным препятствием для любых нововведений в системе управления содержанием и ремонтом, реконструкцией, модернизацией жилых домов. Управляющие организации пугает перспектива обслуживания старого жилья (которого сегодня в нашей стране большинство), так как слабо просматривается механизм экономической эффективности такого управления. В целом организации готовы вкладывать средства в реконструкцию зданий с применением современных энергоэффективных технологий, тем самым уменьшая потребление энергоресурсов и затраты собственников помещений, но законодательством не прописан прозрачный механизм возврата вложенных средств и получения прибыли управляющей организацией, что могло бы стимулировать ее работу на рынке обслуживания жилья. Это является тормозящим фактором для привлечения интереса к инвестированию частными лицами и компаниями. Однако некоторыми объектами (преимущественно находящимися в Москве и Санкт-Петербурге) управляют на западный манер: управляющий или управляющая компания получают определенный фиксированный процент от общей прибыли, полученной благодаря грамотному управлению объектом. Соответственно, в таких условиях управляющие идут на оправданный риск, вкладывая средства с тем, чтобы в дальнейшем они окупились и принесли им прибыль, так как возврат их инвестиций зависит от их же работы. Но вместе с тем, такая система поощрения управляющих пока не приобрела широкого распространения, несмотря на свою практичность и явное наличие стимулирующей функции для эффективной деятельности управленца. Деятельность управляющих компаний по-прежнему сдерживается отсутствием уверенности в возврате вложенных в объект ресурсов.

Также существует проблема с реализацией системы управления многоквартирными домами органами местного самоуправления, отвечающими за обеспечение всего населения муниципального образования качественными условиями проживания [63]. В многоквартирных домах только часть жилищного фонда принадлежит муниципалитетам, и в этих помещениях живут граждане по договору социального найма. До сих пор искусственно сохраняется одинаковый порядок оплаты за жилье и коммунальные услуги для собственников и нанимателей жилых помещений. Эта норма справедлива в отношении тарифов на коммунальные услуги, но не совсем логична в отношении платы за содержание и ремонт жилья. Собственникам помимо жилых помещений принадлежит доля в общем имуществе жилого дома (за сохранность которой они тоже несут ответственность), но как эффективно реализовать это право, они не знают, не умеют и часто просто не хотят. Собственники жилых помещений (государство, субъект РФ, муниципалитет, граждане и другие собственники) ответственны перед собой и другими за сохранность общего имущества дома, своим бездействием или неучастием они наносят вред остальным собственникам.

Если жители сами не приняли решения в вопросе управления их домом, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации и уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о его результатах и условиях договора управления. На наш взгляд, важно отметить, что одним из основополагающих факторов в переходе жилищно-коммунальной сферы на новый уровень развития является определение самими собственниками жилья вопросов передачи их домов в управление на конкурсной основе с целью сохранения и улучшения состояния их собственности, а также установления сроков и периодичности проведения конкурсов на основании оценки изменения состояния объекта. Поскольку такая схема пока находится на начальной стадии ее применения, то, по нашему мнению, актуально было бы выработать определенные положения для проведения оценки изменения состояния объекта, переданного в управление управляющей организации с тем, чтобы впоследствии, опираясь на них, можно было бы объективно оценивать работу управленцев. При разработке таких положений актуально было бы обратиться к опыту западных стран, где такие процессы уже давно происходят как само собой разумеющееся и где существуют определенные параметры, в соответствии с которыми оценивается полнота и качество услуг управленцев согласно изначально оговоренным запросам жильцов, определяется уровень удовлетворенности населения услугами, предоставляемыми им избранной управляющей компанией.

Потенциально жилищно-коммунальное хозяйство является одной из самых привлекательных для инвесторов отраслей экономики. В жилищном секторе предметом бизнеса может быть обширный ряд видов деятельности (рис. 3).

Рис. 3. Виды деятельности, представляющие интерес для бизнес- структур в жилищном секторе экономики.

Сегодня деятельность жилищно-коммунальных комплексов регионов страдает от увеличения количества морально устаревшего и физически изношенного оборудования, от сокращения бюджетного финансирования и недостаточного притока частных инвестиций в эту сферу (табл. 10).

Таблица 10

Видовая структура инвестиций в основной капитал (без субъектов малого предпринимательства и параметров неформальной деятельности)

I полугодие 2008г. в % к итогу

По статистическим данным Росстата инвестиции на приобретение импортных машин, оборудования, транспортных средств для осуществления строительных работ (без учета субъектов малого предпринимательства и параметров неформальной деятельности) в I полугодии 2009 года составили 156,3 млрд. рублей (23,3% от общего объема инвестиций в машины, оборудование, транспортные средства), а для сравнения, в I полугодии 2008 года - 19,4%. В таблице 11 также отражена структура инвестиций в основной капитал.

Таблица 11

Структура инвестиций в основной капитал по источникам финансирования (без субъектов малого предпринимательства и параметров неформальной деятельности)

I полугодие 2008г. в % к итогу

В развитых странах основная масса строящегося жилья возводится за счет частных инвестиций. Объем государственных вложений в жилищное строительство в зарубежных преуспевающих странах составляет около 1,5-2%, в некоторых странах эта доля достигает 18% (Италия, Франция). У нас же, напротив, доля частных инвестиций в строительство жилья остается по- прежнему низкой. Анализ показывает, что одной из важнейших причин отсутствия значимых объемов частных инвестиций в жилищно-коммунальный сектор экономики России являются высокие риски и плохая проработанность вопросов функционирования системы организационно-экономического управления в ЖКХ [101].

Для привлечения бизнеса в сферу жилищного хозяйства необходимо провести ряд мер, позволяющих увеличить привлекательность этого значимого во всех отношениях сегмента для частных структур (рис. 4).

Рис. 4. Меры, направленные на привлечение частных инвесторов в сферу жилищно-коммунального хозяйства.

Таким образом, сегодня необходимо принять меры, которые будут способствовать привлечению частных структур к управлению недвижимостью и, соответственно, тем самым расширять круг компаний, предлагающих управленческие услуги, развивая данный рынок услуг [109]. Поскольку вопросами эксплуатации и обслуживания также зачастую занимаются все те же управляющие компании, то крайне актуально создавать условия для снижения рисков инвестирования в развитие объектов.

1.3 ЗАРУБЕЖНЫЙ ПОДХОД К ВОПРОСУ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-

КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ

В период реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в России очень важно обращать внимание на опыт развития данной сферы в других государствах, особенно в западных странах. Для этого, по нашему мнению, важно проводить анализ применяемых систем регулирования процесса воспроизводства жилищного фонда в развитых европейских странах и обращать внимание на организацию управления эксплуатацией жилищного фонда.

Анализ зарубежного опыта показывает, что процессы, происходящие в жилищном секторе экономики в нашей стране в 90-х годах прошлого столетия, происходили и в западных странах, но несколько иначе и в другие периоды времени [86].

В Великобритании, например, по схожему принципу с нашей приватизацией, в период с 1979 по 1996 годы в соответствии с Законом «О праве на выкуп» свыше 1,6 млн. муниципальных домов было продано их жильцам по цене ниже рыночной. Правительство поддержало создание независимых жилищно-строительных ассоциаций, которые в настоящее время несут ответственность за строительство большей части социального жилья. Правительство также поддержало (с согласия жильцов) и добровольную передачу жилых микрорайонов из собственности местных органов власти в собственность некоммерческих ассоциаций. Благодаря передаче жилья новым домовладельцам возросли инвестиции и изменились методы управления жилищным хозяйством. На наш взгляд, важно в данном случае отметить, что передача домов некоммерческим организациям в Великобритании проводилась в рамках целых микрорайонов, а не отдельно взятых объектов.

В то же время сегодня местные органы власти Великобритании остаются крупнейшими домовладельцами и несут ответственность за взимание квартирной платы, сохранность и ремонт принадлежащего им жилого фонда.

Важным фактором является то, что местные органы власти ответственны за мониторинг состояния всего местного жилого фонда, включая частные владения, и имеют право заставить домовладельцев произвести ремонт здания.

Жилищные пособия в Великобритании, как и в России, предоставляются не только для нанимателей муниципального жилья, но и для живущих в частном секторе.

В некоторой степени иначе обстоят дела в Шотландии. Наряду с Великобританией, местные органы власти играют большую роль в процессе проведения мониторинга состояния жилой застройки. Однако, в Шотландии, если у муниципалитета есть основания полагать, что собственником дома не будет надлежащим образом проведен ремонт, то местные власти имеют право принудительного выкупа данного дома, после чего они обязаны или отремонтировать дом самостоятельно, или продать его третьим лицам при условии, что дом будет отремонтирован. Следует заметить, что на практике наложение таких строгих требований было очень обременительно для собственников жилья (особенно ветхого). Однако право принудительного выкупа жилья местными властями используется крайне редко. Наоборот, для сохранения сложившегося сообщества в районах (коммуны) местные власти оказывали различные виды помощи, например, выдавали гранты, которые порой покрывали до 90% стоимости ремонтных работ. Еще с 1974 года в Шотландии реализуется программа по обновлению районов жилой застройки. Оказание государством материальной поддержки нуждающимся собственникам стало обязательной ее частью. Были разработаны эффективные механизмы субсидирования ремонтных работ. В рамках этой программы был создан новый механизм жилищного субсидирования путем организации жилищных ассоциаций (некоммерческих организаций), которые могли получать правительственные гранты, покрывающие большую часть ремонтных работ и позволяющие в дальнейшем сдавать жилье на льготных условиях.

Особенностью Шотландской программы обновления является то, что ремонту подлежит не отдельно взятый дом, а целый участок жилой застройки, который характеризуется высокой концентрацией жилья низкого качества. В отличие от Шотландии, принятая в России программа капитального ремонта предполагает как раз восстановление отдельно взятых домов. Однако в сложившихся российских условиях нельзя говорить, что этот вариант хуже, нежели рассматриваемый зарубежный, хотя, конечно, повышение общего уровня жилищных условий в масштабах целых микрорайонов и является весьма рациональным. Поскольку для большинства российских городов, особенно крупных, характерна точечная застройка, то очевидно, что проводить капитальный ремонт в новостройках, находящихся на участках рядом с ветхим жильем более чем не рационально, поэтому, по мнению автора, выборочный капитальный ремонт, такой как в Москве, проводимый согласно принятой программе капитального ремонта более целесообразен. В то же время, на наш взгляд, нельзя сказать, что выборочный капитальный ремонт лучше комплексного ввиду обозначенных причин, так как и в Москве, не говоря уже о других городах России, имеется большое количество микрорайонов, где именно комплексный ремонт был бы рационален.

Возвращаясь к шотландскому опыту, следует отметить, что на практике в этой стране сложилось несколько подходов реализации программы «Обновление районов жилой застройки». Два основных, наиболее часто применяемых - это частный и социальный подходы.

Частный подход заключается в поощрении местными властями собственников жилых домов в виде различных субсидий и дотаций. Местные власти более лояльны в требованиях, предъявляемых к отремонтированному жилью. Частный подход применялся на трети территории (31%). В ходе реализации программы 25% домов были отремонтированы собственниками квартир и 15% землевладельцами, имеющими собственные дома.

Основная идея социального подхода, наоборот, заключается в том, что местные власти активно поощряют создание местных жилищных ассоциаций, которые приобретают и полностью ремонтируют целый дом или несколько домов на участке. Данный подход применялся почти на половине задействованных территорий, где практически все дома ремонтировались жилищными ассоциациями или местными властями. Закрепление правового статуса жилищных ассоциаций сыграло значительную роль в программе обновления территорий жилой застройки Шотландии и к 1993 году жилищные ассоциации стали собственниками 48% всех отремонтированных зданий на обновляемых территориях.

В некоторых районах Шотландии применялся комбинированный подход, при котором жилищные ассоциации приобретают часть дома или несколько домов в микрорайоне, а оставшаяся часть ремонтируется собственниками. Данный подход применялся примерно на 17% обновляемых территорий.

В различных городах было различное соотношение данных подходов и зависело оно от технического состояния домов, уровня экономического развития района, политической направленности местных властей в области жилищной и городской политики.

Практика самоуправления меняется в Шотландии от района к району. В некоторых местностях участие жителей происходит на более высоком уровне, в других оно только в зачаточной стадии. Например, первым городом, в котором начали работу жилищные ассоциации был Глазго и совершенно очевидно, что там преобладал социальный подход (около 80% обновляемых территорий) и иногда применялся комбинированный. В Эдинбурге, наоборот, программа была направлена на частных собственников жилья, где примерно на 65% территорий применялся частный подход, на остальных комбинированный.

В целом, применяемые подходы по-разному влияли на развитие городов. Осуществление программы оказывало сильное влияние на экономическую ситуацию в городе и особенно на состояние местного рынка недвижимости.

Масштабы реализации данной программы в настоящее время уже очень значительны. С 1974 по начало 2000-х годов было отремонтировано более 25000 только частных домов. С 1974 г. по 1993 г. на 1700 участках в реконструкции всего было задействовано 70 000 домов. В 1993 году ремонтировалось 51 000 домов. В ходе реализации программы аварийные, непригодные для проживания дома сносились. [108]

В Шотландии местные власти начали заниматься проблемами жилья еще в 19 веке. После Первой мировой войны началось массовое строительство муниципального жилья, так как под него выдавались субсидии. Из-за перенаселенности и ветхости зданий с 1945г. количество жилья, арендованного у частных владельцев, резко снизилось. В 1979 г. политика правительства по субсидированию арендного жилья изменилась. Основной направленностью стало приобретение жилья в собственность. Это привело к сокращению аренды в общественном секторе.

Правительством Шотландии всегда уделяется большое внимание качеству жилищных услуг, оказываемых местными властями и повышению общей культуры управления жилищным хозяйством. Поскольку правительство заинтересовано в повышении стандартов, увеличении подотчетности и развитии конкуренции, специалистами уже давно разработана масса предложений по внедрению планов управления жилищным хозяйством, планируемых показателей деятельности и обязательных конкурсов на оказание управленческих услуг.

Местные власти, создавая план по управлению жилищным хозяйством, устанавливают стандарты управления совместно с жильцами. Это было бы целесообразно ввести и в наших условиях. В Шотландии местные власти

Рис. 5. Ключевые показатели стандартов управления жилищным хозяйством в Шотландии.

Чтобы установить реальный и достижимый уровень стандартов, организации должны иметь стратегию в области жилищного хозяйства, ясные цели и представление о том, какую политику нужно проводить, чтобы воплотить стратегию в жизнь.

Роль жильцов в управлении жильем возрастает, как для тех, кто предоставляет услуги, так и для тех, кто ими пользуется. Жильцы участвуют в принятии решений по работе коммунальных служб. Это дает им возможность получить больше информации и заставляет исполнителей прислушаться к их точке зрения. Вероятно, похожий порядок ввести в наших регионах и задумывалось нашими законодателями в процессе реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства, однако ввиду ряда объективных причин в настоящее время это трудно реализуемо. должны опубликовывать результаты своей деятельности по шести ключевым моментам, утвержденным Бухгалтерской комиссией (рис.5).

В Шотландии финансирование жилищного хозяйства, находящегося в собственности местных органов власти, - это сложный процесс, в котором произошли радикальные перемены. Согласно законодательству местным властям положено иметь отдельный счет — «Счет жилищных поступлений». Этот счет работает исключительно с затратами и доходами служб домовладельцев. Местные органы власти также имеют жилищные расходы, такие как гранты на улучшение жилья в частном секторе и финансирование общежитий, которые идут не как расходы по «счету жилищных поступлений».

Ужесточение финансовой дисциплины привело к уменьшению ресурсов для капиталовложений и субсидий, стимулирующих доходы на жилищных счетах. Капитальные расходы местных органов власти со «Счета жилищных поступлений», как правило, идут на строительство новых домов, модернизацию, стратегии обновления территории, крупные ремонтные работы, усовершенствование систем безопасности и другие подобные мероприятия. Правительство определяет уровень капитальных затрат для местных властей. Оно не обеспечивает капитальное финансирование, а лишь дает разрешение местным органам тратить имеющиеся у них финансовые средства. Сокращения капитальных затрат означают, что местные органы власти не могут вкладывать достаточно средств в содержание жилого фонда или построить новые дома, чтобы сдать их в аренду. В качестве ответной меры многие местные органы власти использовали возможность улучшить свой жилищный фонд, передав его жилищным ассоциациям или жилищным кооперативам.

Несмотря на то, что ежегодно местные органы власти расходуют существенное количество денежных средств на управление и содержание жилищного фонда, самой большой статьей расходов для них является выплата долга по предыдущим капитальным затратам. Эти выплаты производятся из трех основных источников доходов (рис.6).

Рис. 6. Источники покрытия выплат по долгам по капитальным затратам местных органов власти Шотландии.

Ведущее место в жилищном хозяйстве Шотландии с 1988 г. заняли «Шотландские Дома». Они образовались в результате слияния Шотландской жилищной ассоциации и Жилищной корпорации. Это вневедомственный общественный орган, назначаемый и подотчетный Государственному секретарю по делам Шотландии, имеет значительный круг обязанностей (рис.7).

Рис. 7. Основной круг обязанностей вневедомственного общественного органа «Шотландские Дома».

На «Шотландские Дома» также была возложена обязанность контроля жилищного фонда после завершения строительства новых жилых массивов. «Шотландские Дома» в своей политике делают упор на разнообразные формы владения жильем, что создает рыночную ситуацию в арендуемом жилищном хозяйстве Шотландии. Сегодня роль «Шотландских Домов» меняется, они будут осуществлять роль консультанта по выбору стратегии и вопросам финансирования совместно с органами местной власти и жилищными ассоциациями. «Шотландские Дома» стали основным получателем средств государственных фондов, предназначенных на содержание общественного жилищного хозяйства. Местные органы власти заключают стратегические соглашения с «Шотландскими Домами», чтобы привлечь капитальные инвестиции для улучшения жилищного фонда, что обычно связано с передачей фонда. [93]

Из рассмотренного нами опыта Шотландии становится очевидным, что органы власти играют очень существенную роль в вопросах поддержания жилищного фонда в хорошем состоянии и его своевременного воспроизводства, однако значительную часть проводимых мероприятий крайне трудно было бы применить в России. Вместе с тем, отдельные аспекты, такие как масштабность программы обновления жилой застройки (во всех регионах страны), роль местных властей в реализации программ и т.д. могли бы быть адаптированы и реализованы в наших условиях. Нечто подобное по масштабности и отдаленно напоминающее выше указанную шотландскую программу обновления предполагалось внедрить в России путем реализации федерального закона «О фонде содействия реформированию жилищно- коммунального хозяйства» [12, 76]. В настоящее время, на наш взгляд, можно существенно улучшить состояние жилищно-коммунальных объектов в России, беря за основу имеющийся опыт реализации выше указанного закона на практике, учитывая его недостатки и явные преимущества шотландской программы, предусматривающей восстановление всего жилищного фонда, требующего ремонта и реконструкции, а не только финансирование таких работ в отдельных регионах страны по итогам разработки и внедрения местных программ.

Решая поставленные проблемы, необходимо смотреть вперед и стараться предвидеть и своевременно устранять возможные социально-экономические последствия в процессе переустройства (реструктуризации) управления жилищно-коммунальной сферой, изучая примеры стран, которые данные этапы уже прошли и столкнулись с новыми.

Анализируя опыт других зарубежных стран, хотелось бы упомянуть о государственной политике Германии, которая в настоящее время направлена на дальнейшее развитие рыночной экономики в жилищно-коммунальной сфере.

Оценивая объем и опыт проделанной по прошествии многих лет после объединения Германии работы в этом направлении, приходится только удивляться, насколько масштабны перемены. При этом следует иметь в виду, что государство в лице Министерства строительства, жилья и транспорта совместно с администрацией Земель и сегодня продолжает координировать (как в законодательном, методологическом, так и в программно-целевом, финансовом аспектах) все процессы преобразований этого социально значимого сектора национальной экономики.

На момент объединения состояние жилищно-коммунального хозяйства в Восточной Германии в значительной степени было похоже на то, что происходит в России сегодня.

Основой реформы коммунальной сферы Восточной Германии являлось акционирование межрегиональных предприятий и построение системы эффективного муниципального самоуправления.

Обеспечение электроэнергией, теплом и газом осуществлялось в дореформенный период так называемыми межрегиональными энергетическими предприятиями. Эти предприятия были государственными и отвечали за снабжение закрепленного за ними региона. Водоснабжение и водоотведение осуществлялось предприятиями, организованными на уровне территориальных округов.

Для достижения производственного и коммерческого успеха в конкурентной обстановке у предприятий возникла необходимость обеспечивать потребителей рядом дополнительных услуг. Появился даже новый термин - «многосторонние коммунальные услуги», т.е. помимо основного вида деятельности предприятия, коммунальные заводы включили в свои пакеты коммунальных услуг уборку придомовых территорий, вывоз мусора и утилизацию отходов, обслуживание внутридомовой инфраструктуры, управление оборудованием и телекоммуникации. Такие предприятия сегодня имеют холдинговую структуру, распределенную по видам деятельности, что позволяет финансировать менее развивающиеся или социально значимые направления за счет более успешных. Это, по мнению авторов, является принципиально значимым, так как в жилищно-коммунальном хозяйстве есть также и такие области, которые с трудом могут быть рентабельными. Если они не подкрепляются нерыночными средствами, то в целом экономика может понести ущерб, многократно превышающий экономию.

В целях достижения конкурентных преимуществ коммунальные предприятия Восточной Германии стали особое внимание уделять программному обеспечению, разрабатываемому специально для отрасли жилищно-коммунального хозяйства. Предоставление широкого спектра основных и дополнительных услуг, применение различных методик начисления платежей, охват большой территории обслуживания и работа с различными слоями населения требовали внедрения программного обеспечения, как комплексного решения, способного осуществить поддержку всех производственных процессов. Основным требованием была способность программного обеспечения отображать модель ЖКХ до реформирования, все изменения отрасли в процессе ее реформирования и новую рыночную модель.

Для повышения ликвидности был обеспечен точный расчет потребления, контроль платежей, быстрое поступление денежных средств. Прозрачность и эффективность финансовых потоков на предприятиях обеспечивалась грамотным планированием инвестиций, ведением бухгалтерской отчетности, контролем за движением финансовых средств. На первый взгляд это очевидные мероприятия, без которых не обходится ни одна отрасль. Однако следует заметить, что проведение подобных действий в России до сих пор еще не дало видимых результатов, в отличие от Германии.

Сокращение затрат и потерь, повышение качества предоставляемых услуг обеспечивалось управлением основными средствами, планированием и контролем хозяйственных процессов на предприятии и за его пределами. Большое внимание уделялось взаимоотношениям с клиентами. При этом немаловажным явилось предложение различных схем оплаты и дополнительных услуг в зависимости от потребностей клиентов и удовлетворение их запросов.

Состояние жилищного фонда Восточной Германии тоже требовало существенных средств для его реновации. Проведенные организационно- технические мероприятия в начале 90-х годов прошлого столетия показали, что энергетической санации требовало более 70% существующих жилых зданий.

По результатам этой работы была разработана общегосударственная концепция комплексной санации жилых зданий, включающая способы и методы реабилитации крупнопанельных строений. При этом в результате исследований подчеркивалось, что уже в самом начале следует привлекать к сотрудничеству социологов, проводить разъяснительную работу с каждым квартиросъемщиком, осуществлять тщательное проектирование и согласование проектов санации со всеми заинтересованными сторонами. Проведение информационно-разъяснительной работы — принципиально важный этап на пути решения социально значимых задач в жилищно- коммунальном хозяйстве.

Отмечалась целесообразность проведения работ без отселения жильцов и завершения их в зданиях высотой до 11 этажей в течение 5 рабочих дней при 8-часовом режиме работы, обеспечивая при этом в вечернее время водоснабжение, водоотведение и другие коммунальные услуги.

Таким образом, под комплексной санацией понималась всеобъемлющая модернизация здания, включая системы инженерного оборудования, но без перепланировки. Иными словами, санация подразумевает больший объем работ, чем капитальный ремонт, но меньший чем реконструкция. При этом все мероприятия по санации с точки зрения экономии энергии были разделены на две группы: энергетически обязательные и энергетически необязательные (рис.8).

Рис. 8. Разделение видов работ, необходимых для проведения мероприятия по уровню затрат энергоресурсов.

Опыт санации крупнопанельных жилых домов в Восточной Германии за последнее десятилетие показал, что экономия энергоресурсов в жилых зданиях против прежнего уровня достигает 30 - 50% в зависимости от материала ограждающих конструкций.

Таким образом, наличие такой государственной программы энергосбережения в жилищной сфере позволяет банкам выдавать кредиты участникам таких программ на льготных условиях. Сегодня процентные ставки на получение таких кредитов в целом гораздо ниже, чем 10 лет назад и составляют соответственно 4% против 7,5%. Всё это даёт жилищно- коммунальным предприятиям возможность заниматься более активно вопросами ремонта, реконструкции старых и сносом невостребованных зданий.

В начале 90-х годов управление жилищным фондом в общинах, муниципалитетах начали осуществлять жилищно-строительные и управляющие компании, имеющие статус обществ с ограниченной ответственностью. Им были переданы в собственность такие объекты недвижимости, как земельные участки, здания, сооружения и т.п. Сами предприятия являются дочерними предприятиями муниципалитета и работают самостоятельно под его контролем. Муниципалитет присутствует в органе управления предприятием - Наблюдательном совете с правом решающего голоса. Преимущество данной формы в том, что хозяйственная деятельность предприятия относительно независима от административных структур.

Существенную поддержку в правовом и нормативно-методическом обеспечении жилищных предприятий обеспечили организованные в Германии в 90-е годы Жилищные Союзы. Сегодня существует два жилищных Союза: GDW (Verband der Wohnungswirtschaft) и Bundesfachverband Wohnung und Immobilienverwalter e.V., которые объединяют в себе различные жилищные предприятия, кооперативы и товарищества. Членство в этих союзах добровольное и основано на взносах, которые предприятия оплачивают в зависимости от количества обслуживаемых квартир. На сегодня такие союзы объединяют в себе 4800 членов, которые обслуживают около 10 млн. квартир (рис. 9).

Рис. 9. Функции жилищных Союзов Германии.

Изучение мнений руководителей жилищных предприятий в вопросах особенностей эксплуатации и содержания различных категорий жилого фонда необходимо в связи с тем, что помимо государственного регулирования существуют ещё и местные нормативно-правовые акты, отражающие специфику той или иной земли Германии, касающиеся условий проживания общины.

Членам союза оказывается любая юридическая и техническая помощь. Союзами издается специальный журнал для руководителей жилищных предприятий, выходящий раз в месяц, который сообщает о новых законах и нормативных документах, доводит до сведения о планируемых семинарах и технических выставках, публикует перечень вакансий первых руководителей предприятий и других инженерно-технических специалистов на различных предприятиях ЖКХ по всей Германии.

Политика предприятия определяется нуждами города, общины, которые связаны с социальными проблемами для Восточных земель — отсутствием работы и старением населения, особенно в малых городах. Сегодня в муниципалитетах на землях Восточной Германии из-за оттока рабочих появилась проблема пустующих многоэтажных панельных домов. В поисках работы население стало уезжать в западную часть Германии, в крупные промышленные города. Пустующее жилье ветшает. Членами городского совета, как правило, принимаются решения о сносе таких домов. Жилищным компаниям для этих целей выдаются льготные кредиты. В результате начинает изменяться не только качество жилья, но и структура инженерных сетей, транспортного сообщения.

Проблема старения населения требует от жилищных предприятий проводить политику реконструкции жилых домов, направленную на снижение этажности, установку лифтового оборудования. При этом предлагаются новые архитектурные решения по реконструкции 5-ти этажных домов, например, разноуровневые дома с устройством террас на крыше, частичный снос домов и устройство парков и пешеходных зон. При наличии государственной программы возможно получение льготного кредита под такие цели с обязательной долей вклада жилищного предприятия (муниципалитета) до 25%.

Ввиду того, что ремонт зданий старой индивидуальной застройки, в свое время переданных городом в жилищные предприятия, остается не рентабельным, такие дома продаются частным лицам по невысокой цене. В свою очередь, покупатель, согласно договору купли-продажи (аналогично практикуемой системе в Шотландии), гарантирует их быстрый ремонт, освобождаясь при этом от налогов при покупке такого жилья.

В соответствии с законодательством жилье в Германии подразделяется на три категории: социального найма, коммерческого найма и частных собственников.

Социальное жилье выделяется гражданам по строго определённым критериям - уровню дохода, с ограничениями по занимаемой площади. По качеству такое жилье не отличается от жилья, предоставляемого при коммерческом найме, но плата за его содержание субсидируется муниципалитетом, т.к. оно убыточно для жилищных предприятий.

В последнее время, жилищными предприятиями ведётся политика по возмездной приватизации жилья категории коммерческого найма. Государство по-прежнему остаётся главным идеологом в решении этих задач. Всем желающим приватизировать жильё в собственность предлагается, как один из вариантов, получение фиксированной беспроцентной ссуды сроком на 10 лет. Второе - это получение льготной ссуды, исходя из существующих норм жилищной обеспеченности на 1 члена семьи. Площадь, превышающая такую норму, должна уже оплачиваться по рыночной стоимости. При этом в сделке должны участвовать собственные средства покупателя и составлять от 10 до 15% от суммы всех затрат при покупке и оформлении сделки.

Согласно статистическим данным, в собственности граждан сегодня находится около 40% квартир жилого фонда Германии. Частный жилой фонд - это многоквартирные, двух- и односемейные дома и спаренные коттеджи (когда ряд коттеджей примыкает друг к другу и границы раздела проходят по общим капитальным стенам). Каждый такой дом или коттедж имеет земельный участок. Жилищные предприятия ведут строительство такого жилья для продажи в собственность.

Покупая жильё в многоквартирном доме, граждане автоматически приобретают права и обязанности членов товарищества собственников жилья, став совладельцами как личной, так и совместной собственности.

Товарищества собственников жилья (Eigentumergemeinsc haft), как таковые, к жилищным предприятиям не относятся, так как собственники сами нанимают управляющего или пользуются услугами жилищного предприятия. Отношения домовладельцев между собой регулируются нормами закона «О праве собственности на жилье» и нормой Гражданского Кодекса Германии, касающейся «общности в праве». Данные законы предписывают обязательное назначение управляющего жилищным объектом по окончании его строительства.

Для получения разрешения на работу управляющим, претендент получает справку о благонадежности в органах юстиции и после этого обращается в соответствующее подразделение мэрии, ведающее ремеслами (Ое\егоеат1:), где при подтверждении профильного образования и справки о благонадежности получает разрешение на работу управляющим - маклером по недвижимости.

Задачи и компетенции управляющего исчерпывающе регулируются законом «О праве собственности на жилье». В первую очередь он отвечает за содержание здания и реализацию принятых домовладельцами решений по содержанию и ремонту частей здания, находящихся в общей собственности. Управляющий составляет хозяйственный план, в котором предусматриваются необходимые расходы по содержанию, эксплуатации и управлению данным объектом. Все решения, касающиеся хозяйственно-финансовой деятельности по дому, рассматриваются и принимаются общим собранием жителей (собственников).

Собрание также устанавливает размер ежемесячной оплаты труда управляющего, а также величину платы в ремонтный фонд. Собрание считается правомочным принимать решения, если на нём представлено более половины долей в товариществе, что, собственно, совпадает с нормами жилищного законодательства России по данному вопросу.

После оформления всех финансовых документов по дому управляющий заключает договора с поставщиками электроэнергии, холодной воды, тепла и горячей воды, и другими специализированными предприятиями, занимающимися обслуживанием и ремонтом жилого фонда. По окончании года управляющий предоставляет собранию собственников отчёт о движении средств по текущему счету домовладения согласно договорам. Отношения между собственниками и поставщиками коммунальных услуг, жилищными предприятиями строятся на основании детально проработанной и утвержденной законодательной и нормативно-методической базы в жилищной сфере. В России этот вопрос пока не достаточно проработан, что позволяет брать на вооружение данный немецкий опыт.

Таким образом, законодательная система Германии позволяет разрешить любые жизненные задачи, а существующие союзы маклеров в области недвижимости помогают в решении различных профессиональных вопросов. Роль таких союзов в работе управляющих домами аналогична роли жилищных союзов для жилищных предприятий. [111]

Проведенный анализ показывает, что в каждой из рассмотренных нами стран вопросы сохранения и возобновления жилой застройки весьма актуальны. Этот процесс достаточно сложный и требует учета множества не только экономических, политических, социальных и прочих факторов. Однако в каждой стране можно найти что-то общее и что-то сугубо индивидуальное в подходах к решению жилищной проблемы. Безусловно, в каждом из государств большая роль отводится чиновникам и системе организации управления жилищным фондом. По нашему мнению, изучая опыт других стран необходимо искать возможности адаптации его положительных аспектов и учитывать возможные отрицательные последствия, опираясь на полученный опыт зарубежных соседей.

2 ОРГАНИЗАЦИОННО-ФИНАНСОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

2.1 РЕМОНТНО-РЕКОНСТРУКТИВНЫЕ РАБОТЫ КАК ЭЛЕМЕНТ

СТРАТЕГИИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Первые планы по реконструкции жилых домов начали свою реализацию в России в 90-е годы. Им был присущ точечный характер, так как поначалу реконструировались отдельно взятые дома в отдельно взятых городах страны. Несмотря на явные недостатки такого подхода к вопросу реконструкции, в тот период был приобретен и накоплен колоссальный опыт, показавший необходимость использования современных технологий в целях экономии расходуемых средств и ресурсов, а также улучшения качества жизни населения.

По инициативе государственной власти вопрос реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда был выведен на качественно новый уровень за счет принятия федеральной целевой программы «Жилище», рассчитанной на период 2002-2010 гг. [20]. Эта программа стала неотъемлемой частью национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В реализации программы по модернизации и реконструкции жилых домов можно выделить два основных этапа: подготовительный, включивший в себя разработку программ в регионах, а также отработку финансовых механизмов и технологических решений; практический, в период которого была начата реализация разработанных и принятых программ на местах.

Затем власти страны в 2007 году приняли закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», что также оказало существенное влияние на процесс реконструкции и на систему управления жилищным фондом страны в целом [12].

Так сегодня материальную помощь на восстановление жилищного фонда получает 81 субъект Российской Федерации. Размер этой поддержки уже составил 183,9 миллиарда рублей. Общий объем средств, направленных на капитальный ремонт, снос ветхого жилья и переселение жителей составил с учетом софинансирования из бюджетов субъектов Федерации 232,8 миллиарда рублей. По данным руководства Фонда этих средств достаточно для осуществления ремонта в 89,3 тысячах домов, что улучшит условия примерно 11,4 миллионам жителей страны и решит проблему переселения из 9321 тысячи аварийных домов, где проживает около 165 тысяч человек.

Помимо активизации мероприятий по реконструкции, капитальному ремонту и сносу ветхого жилья важным является и влияние принятых государством мер на изменение структуры управления жилищным фондом. Так, в конце 2007 года (до момента создания Фонда содействия реформированию ЖКХ) количество товариществ собственников жилья, созданных населением для управления их домами, составляло примерно 2,3% от всего жилищного фонда страны, а к концу 2010 года эта цифра составила уже 7%. Коммерческими компаниями управляется 33,2% домов против 8,8% в 2007 году [79, 80].

Важно отметить что, несмотря на рост товариществ собственников жилья, большая часть из них были созданы формально, лишь с целью получения средств Фонда и следующей важнейшей задачей всех уровней власти является разъяснение населению преимуществ управления жильем именно через данные некоммерческие структуры.

Сегодня объективно можно сказать, что 2007 год стал началом нового этапа в процессе реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда нашей страны. Основная часть программ в регионах разработана на 2008-2012 годы и сегодня уже можно сделать выводы об их эффективности и темпах реализации.

Комплексная реконструкция, повышающая энергоэффективность домов, признана необходимой в общегосударственном масштабе и приобрела сегодня самый широкий размах по всей стране. Так, например, в Новосибирске принятой программой «О капитальном ремонте многоквартирных домов в 2009 году» был предусмотрен комплексный капитальный ремонт, имеющий ряд преимуществ по сравнению с ремонтом отдельных элементов и систем здания. Аналогичные программы, направленные на полноценную реконструкцию, действуют в Екатеринбурге, Самаре, Томске, Иркутске, Калининграде, Уфе, Казани, Пензе и других городах России.

Рас. 10. Составляющие комплексного капитального ремонта многоквартирного дома.

В Москве, невзирая на колоссальность масштабов сноса непригодного для проживания жилья, объемы ремонта наиболее значительны и заметны [32, 33, 34, 35, 36]. С 2008 года модернизировано уже более 400 домов [38, 39, 40, 41, 42]. Очевидно, что сегодня в Москве осуществляется крупномасштабный, не имеющий исторических аналогов, комплексный капитальный ремонт жилых зданий первого, второго и третьего поколений типовых серий (рис. 10).

В рамках программы антикризисных мер Правительства РФ на 2009 год политика повышения энергоэффективности экономики вошла в перечень семи основных приоритетов деятельности федеральной исполнительной власти [28].

При проведении технико-экономической оценки эффективности перечисленных выше (рис. 10) энергосберегающих мероприятий учитывался ряд основополагающих факторов (рис. 11).

Рис. 11. Факторы, учитываемые при проведении комплексной оценки эффективности энергосберегающих мероприятий при проведении капитального ремонта многоквартирного дома.

За счет применения энергосберегающих мероприятий при капитальном ремонте жилых домов типовых серий массового индустриального домостроения выявлено достижение экономии тепловой энергии во время отопительного периода в среднем на 59 % (рис. 12). [122] /- _ч

Экономия тепловой энергии за счет применения энергосберегающих мероприятий во время отопительного периода жилого дома = 59%

Рис. 12. Экономия удельного расхода тепловой энергии системой отопления жилого дома за отопительный период.

В таблицах 12-14 приведены сравнительные данные по расходу и экономии тепловой энергии в домах типовых серий до и после капитального ремонта [122].

Таблица 12

Удельное теплопотребление здания за отопительный период до и после проведения работ по капитальному ремонту

Таблица 13

Удельный расход тепловой энергии системой отопления зданий за отопительный период

Таблица 14

Экономия энергии за отопительный период в зависимости от типа зданий

Жилые здания массовых типовых серий строительства до 2000 года отличают относительно низкие показатели теплозащиты, избыточная инфильтрация наружного воздуха и, как следствие, увеличенный расход тепловой энергии на его нагрев, а также низкая эффективность регулирования отопления. Поэтому капитальный ремонт проводится совместно с модернизацией зданий для повышения тепловой эффективности, в результате чего будут снижены теплопотери.

Помимо значительного снижения удельного расхода тепловой энергии системой отопления домов во время отопительного периода, также повышается качество микроклимата в помещениях за счет возможности индивидуального регулирования жильцами температуры воздуха в их квартирах [122]. Таким образом, комплексная реконструкция и капитальный ремонт с применением энергосберегающих мероприятий позволяют не только снизить энергозатраты при эксплуатации объекта, но и повысить комфорт проживания. [112, 131].

За счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ планируется отремонтировать около 12% домов из общего числа нуждающихся в ремонте и модернизации. Очевидно, что капитальный ремонт и реконструкция зачастую более выгодны, чем снос жилья и строительство на его месте нового, но проводимые сегодня работы за счет государственных и городских средств, несмотря на их масштабность, не способны привести в хорошее состояние весь жилищный фонд. Поэтому все большее значение начинает приобретать система управления жильем, на которую возлагаются большие надежды. За последние 2-3 года отмечается ускорение формирования реально работающих рыночных структур, что говорит о повышении привлекательности жилищно- коммунального комплекса страны для частных инвесторов.

Анализ действующей системы управления жилищным фондом России

В настоящее время население России обеспечено жильем в среднем в размере 20 м2 на человека, а, к примеру, на Украине этот показатель равен 26 м2. От развитых европейских стран Россия отстает гораздо более существенно: в Норвегии норма - 74 м2, в США - 70 м2, в Германии - 50 м2. В 2007 году в ежегодном Послании Федеральному Собранию РФ президентом России была поставлена задача с 2010 года строить не менее 100-130 млн. м2 в год, чтобы достичь показателя ввода нового жилья не менее чем в 1 м2 в год на человека. Сегодня очевидно, что для увеличения до 1 м2 на человека в год необходимо строить почти в три раза больше. Принципиально важно, на наш взгляд, отметить, что в данном случае следует говорить не о факте самой постройки новых площадей, а о передаче их непосредственно в эксплуатацию. Это обосновано тем, что в 2008-2009 годах большое количество строек, как нами уже отмечалось ранее, было «заморожено» и сегодня можно говорить о значительных масштабах «недостроя», и также необходимо учитывать то, что часть объектов не переданы в эксплуатацию, оставшись при этом на конечных этапах строительства.

Переходя от федеральных данных к региональным, хотелось бы отметить, что московские показатели по строительству и вводу жилья в эксплуатацию примерно равны общему показателю по стране. Снижение за 2010 год в сравнении с 2008 годом предположительно составит примерно 11,7%. За весь 2010 год, по планам московских чиновников, в столице должно быть введено примерно 2,895 млн. м2, а в 2009 году по статистическим данным было построено 3,28 млн. м2. По итогам 2009 года существенно сократилось также и строительство за счет бюджета города.

За счет городского бюджета в 2009 году было осуществлено строительство 822 тыс. м2, хотя в 2008 году было сдано в эксплуатацию 1,4 млн. м2. А для сравнения, в 2007 году, в Москве было введено в строй 5,414 млн. м2 жилья (включая жилые дома, построенные по программе правительства Москвы вне территории города).

В Санкт-Петербурге по сравнению с Москвой ситуация обстоит хуже. По предварительным данным, объемы строительства жилья упали в 2009 году на 34%. В 2008 году объем ввода жилья составлял 3,2 млн. м2. В 2009 году планировалось ввести с эксплуатацию около 2,1 млн. м2, из которых чуть меньше 700 тыс. м2 за счет бюджета города.

По предварительным прогнозам объемы ввода в строй жилья в России в 2010 году могут оказаться самыми низкими за всю историю страны. Правительство РФ было вынуждено ухудшить прогнозные показатели федеральной целевой программы «Жилище» на 2010 год на 33,7% - с 80 млн. м2 жилья до 53 млн. м2. На сегодняшний день самым низким зафиксированным показателем был ввод жилья в 1998 году, который составил 34 млн. м2 жилья. [134]

Существующая динамика на рынке жилья позволяет спрогнозировать увеличение темпов старения и выбытия объектов жилой застройки в ближайшие годы. Несмотря на попытки правительства как-то смягчить ситуацию путем разработки и принятия новых законодательных и нормативно- правовых актов [4, 10, 30, 37, 43, 44, 50], количество поступающих в жилищную сферу частных инвестиций остается крайне скудным. Также, мы считаем важным отметить, что инвесторов и застройщиков в первую очередь интересует возможность строить новые жилые объекты и в гораздо меньшей степени проявляется интерес к проведению таких работ как реконструкция и модернизация. В то же время такие работы как капитальный ремонт, реконструкция, реновация, модернизация сегодня более востребованы [45, 46, 47, 48]. И притом доказано, что зачастую проведение реконструкции оказывается более выгодным, нежели снос и строительство нового жилого объекта, а модернизация не только приводит к улучшению внешнего облика зданий, но и дает возможность повысить функционально-потребительские характеристики. Важно также отметить и то, что в настоящее время разработана и успешно используется система проведения мониторинга состояния домов с тем, чтобы можно было оценить необходимость сноса или возможности реконструкции, а также связанные с этим затраты [49, 51, 53, 55]. Безусловно, существующая система не является совершенной и не дает возможность точного определения требуемых затрат на работы по ремонту и реконструкции, но тем не менее, с ее помощью можно сделать приблизительные прогнозы и экономические расчеты. [5, 19, 21, 31]

Проводя анализ научной литературы нами было отмечено, что во многих научно-исследовательских работах и публикациях часто встречаются замечания о том насколько безграмотные технологии используются в строительстве: тепловая, электроэнергия и другие виды ресурсов расходуются нерационально, материалы, используемые в строительстве, такого низкого качества, что требуют частых ремонтов или замены и т.д. [82, 110, 130]. Мы считаем, что эти выявленные недостатки связаны именно с тем, что довольно длительный период времени на такого рода вопросы не обращалось должного внимания и инновационное развитие в этой области, можно сказать, что было приостановлено. В то же время все эти вопросы играют важную роль в повышении или снижении интереса к реконструкции.

Сегодня фактические объемы реконструируемых зданий в значительной степени отличаются от требуемых [21]. В связи с прекращением финансирования из государственного бюджета работ по капитальному ремонту, в жилищном секторе резко сократились и объемы реконструкции, так как экономический интерес к зданиям, много лет стоящим без ремонта, резко снижается (повышается стоимость реконструкции и в конечном итоге такие работы становятся не только экономически не выгодными, но в ряде случаев непомерно затратными). Для успешного сохранения и развития объектов жилищно-коммунального хозяйства необходимо сформировать систему регулирования процесса воспроизводства жилищного фонда, которая позволит поддерживать в хорошем состоянии новые объекты строительства, запущенные в эксплуатацию, и вместе с тем восстанавливать более «старые» здания.

Совершенно очевидно, что процесс воспроизводства жилищного фонда представляет собой единую замкнутую систему, включающую строительство новых объектов и капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию эксплуатируемого жилищного фонда, а также выбытие ветхих и аварийных объектов. Существенную роль в обеспечении бесперебойного функционирования системы воспроизводства жилищного фонда играют инвестиции и в данном случае, на наш взгляд, многое в первую очередь зависит от решений, принимаемых чиновниками на федеральном и региональном уровнях власти. Разработка и принятие к реализации различных государственных и региональных программ способно оказать большое влияние на частных инвесторов. При этом особое, на наш взгляд, значение имеет развитие в нашей стране активного взаимодействия между государственным и частным секторами, которое на протяжении многих лет успешно практикуется в зарубежных развитых странах.

Совершенствование механизма управления недвижимостью для раскрытия возможностей привлечения частных инвестиций

В период реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в России очень важно обращать внимание на опыт развития данной сферы в других государствах, особенно в западных странах. Для этого, по нашему мнению, важно проводить анализ применяемых систем регулирования процесса воспроизводства жилищного фонда в развитых европейских странах и обращать внимание на организацию управления эксплуатацией жилищного фонда.

Анализ зарубежного опыта показывает, что процессы, происходящие в жилищном секторе экономики в нашей стране в 90-х годах прошлого столетия, происходили и в западных странах, но несколько иначе и в другие периоды времени [86].

В Великобритании, например, по схожему принципу с нашей приватизацией, в период с 1979 по 1996 годы в соответствии с Законом «О праве на выкуп» свыше 1,6 млн. муниципальных домов было продано их жильцам по цене ниже рыночной. Правительство поддержало создание независимых жилищно-строительных ассоциаций, которые в настоящее время несут ответственность за строительство большей части социального жилья. Правительство также поддержало (с согласия жильцов) и добровольную передачу жилых микрорайонов из собственности местных органов власти в собственность некоммерческих ассоциаций. Благодаря передаче жилья новым домовладельцам возросли инвестиции и изменились методы управления жилищным хозяйством. На наш взгляд, важно в данном случае отметить, что передача домов некоммерческим организациям в Великобритании проводилась в рамках целых микрорайонов, а не отдельно взятых объектов.

В то же время сегодня местные органы власти Великобритании остаются крупнейшими домовладельцами и несут ответственность за взимание квартирной платы, сохранность и ремонт принадлежащего им жилого фонда.

Важным фактором является то, что местные органы власти ответственны за мониторинг состояния всего местного жилого фонда, включая частные владения, и имеют право заставить домовладельцев произвести ремонт здания.

Жилищные пособия в Великобритании, как и в России, предоставляются не только для нанимателей муниципального жилья, но и для живущих в частном секторе.

В некоторой степени иначе обстоят дела в Шотландии. Наряду с Великобританией, местные органы власти играют большую роль в процессе проведения мониторинга состояния жилой застройки. Однако, в Шотландии, если у муниципалитета есть основания полагать, что собственником дома не будет надлежащим образом проведен ремонт, то местные власти имеют право принудительного выкупа данного дома, после чего они обязаны или отремонтировать дом самостоятельно, или продать его третьим лицам при условии, что дом будет отремонтирован. Следует заметить, что на практике наложение таких строгих требований было очень обременительно для собственников жилья (особенно ветхого). Однако право принудительного выкупа жилья местными властями используется крайне редко. Наоборот, для сохранения сложившегося сообщества в районах (коммуны) местные власти оказывали различные виды помощи, например, выдавали гранты, которые порой покрывали до 90% стоимости ремонтных работ. Еще с 1974 года в Шотландии реализуется программа по обновлению районов жилой застройки. Оказание государством материальной поддержки нуждающимся собственникам стало обязательной ее частью. Были разработаны эффективные механизмы субсидирования ремонтных работ. В рамках этой программы был создан новый механизм жилищного субсидирования путем организации жилищных ассоциаций (некоммерческих организаций), которые могли получать правительственные гранты, покрывающие большую часть ремонтных работ и позволяющие в дальнейшем сдавать жилье на льготных условиях.

Особенностью Шотландской программы обновления является то, что ремонту подлежит не отдельно взятый дом, а целый участок жилой застройки, который характеризуется высокой концентрацией жилья низкого качества. В отличие от Шотландии, принятая в России программа капитального ремонта предполагает как раз восстановление отдельно взятых домов. Однако в сложившихся российских условиях нельзя говорить, что этот вариант хуже, нежели рассматриваемый зарубежный, хотя, конечно, повышение общего уровня жилищных условий в масштабах целых микрорайонов и является весьма рациональным. Поскольку для большинства российских городов, особенно крупных, характерна точечная застройка, то очевидно, что проводить капитальный ремонт в новостройках, находящихся на участках рядом с ветхим жильем более чем не рационально, поэтому, по мнению автора, выборочный капитальный ремонт, такой как в Москве, проводимый согласно принятой программе капитального ремонта более целесообразен. В то же время, на наш взгляд, нельзя сказать, что выборочный капитальный ремонт лучше комплексного ввиду обозначенных причин, так как и в Москве, не говоря уже о других городах России, имеется большое количество микрорайонов, где именно комплексный ремонт был бы рационален.

Возвращаясь к шотландскому опыту, следует отметить, что на практике в этой стране сложилось несколько подходов реализации программы «Обновление районов жилой застройки». Два основных, наиболее часто применяемых - это частный и социальный подходы.

Частный подход заключается в поощрении местными властями собственников жилых домов в виде различных субсидий и дотаций. Местные власти более лояльны в требованиях, предъявляемых к отремонтированному жилью. Частный подход применялся на трети территории (31%). В ходе реализации программы 25% домов были отремонтированы собственниками квартир и 15% землевладельцами, имеющими собственные дома.

Оценка эффективности проекта реконструкции объектов жилищно-коммунальной сферы

Помимо значительного снижения удельного расхода тепловой энергии системой отопления домов во время отопительного периода, также повышается качество микроклимата в помещениях за счет возможности индивидуального регулирования жильцами температуры воздуха в их квартирах [122]. Таким образом, комплексная реконструкция и капитальный ремонт с применением энергосберегающих мероприятий позволяют не только снизить энергозатраты при эксплуатации объекта, но и повысить комфорт проживания. [112, 131].

За счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ планируется отремонтировать около 12% домов из общего числа нуждающихся в ремонте и модернизации. Очевидно, что капитальный ремонт и реконструкция зачастую более выгодны, чем снос жилья и строительство на его месте нового, но проводимые сегодня работы за счет государственных и городских средств, несмотря на их масштабность, не способны привести в хорошее состояние весь жилищный фонд. Поэтому все большее значение начинает приобретать система управления жильем, на которую возлагаются большие надежды. За последние 2-3 года отмечается ускорение формирования реально работающих рыночных структур, что говорит о повышении привлекательности жилищно- коммунального комплекса страны для частных инвесторов.

Для развития рынка управленческих услуг в России, по нашему мнению, необходимо активно использовать схему выбора оптимального управляющего путем проведения конкурсов. Для того чтобы задействовать механизм мотивации управленцев, оптимальным было бы повсеместно внедрить систему оценки изменения состояния объекта управления. В нашей стране данные понятия пока вызывают весьма размытые представления. Как уже говорилось ранее, сохранение и улучшение состояния собственности, вверенной управляющему, должно быть первоочередной целью управления. За рубежом практикуется не только сохранение и улучшение объектов управления, но и их «приумножение», то есть увеличение площадей путем реконструкции, строительства пристроек, мансард, надстройки дополнительных этажей и так далее. Для России в настоящее время такой подход крайне актуален, поэтому в нашей работе мы ставим одной из задач разработать критерии оценки изменения состояния собственности, переданной в управление, а также, что является ключевым моментом в данном вопросе - предложить прозрачный механизм возврата вложенных средств и получения прибыли управляющей организацией за принятие на себя рисков по реализации проекта, поиск инвесторов и так далее. По нашему мнению, решение этих двух важнейших задач будет способствовать более прогрессивному развитию рынка профессиональных управленческих услуг.

Сегодня необходимо привлекать население к процессу управления их домами, создавать условия для проявления активности и стимулировать жителей на принятие управленческих решений [123]. Когда у населения сформируется чувство ответственности и возможности влиять на судьбу дома - будут заложены основы для конструктивного сотрудничества жильцов с органами местной власти и управляющими и эксплуатирующими коммерческими структурами. Если управление эксплуатацией и техническим обслуживанием дома может быть реализовано несколькими формами (рис. 13), то управление самим домом представляет собой более сложный процесс, для которого подобные формы, на наш взгляд, были бы весьма примитивными.

В отличие от поддержания объекта управления в удовлетворительном состоянии, вопрос улучшения и приумножения имущества вызывает значительно больше трудностей и основная из них — это, как правило, отсутствие финансов в необходимом объеме. В данном случае мы будем рассматривать такие объекты, коих в Москве и в других городах России большинство, то есть среднестатистические дома, не приносящие при существующем ныне управлении должного дохода. Практически в каждом районе Москвы есть масса домов, не попадающих в программы по капитальному ремонту и реконструкции, либо попадающих в такие программы, но на неопределенный период времени ввиду отсутствия бюджетного финансирования не ремонтируемых и не реконструируемых. Аналогичная ситуация характерна и для других регионов. Сегодня по- - прежнему большое количество населения живет в неблагоустроенных условиях, ожидает очереди на получение жилья, либо на увеличение жилой площади и так далее. Эти вопросы также возможно частично решать за счет организации эффективного управления объектами жилищного фонда.

Реконструкция, предполагающая увеличение жилых площадей, в том числе путем надстройки дополнительных этажей, потенциально представляет большой интерес для управляющих, так как приносит больший доход, нежели другие виды работ, а также демонстрирует реальные результаты от организации управления объектом. В то же время это и большой риск, так как обычно на проведение таких работ приходится привлекать средства сторонних инвесторов и, соответственно, нести за это ответственность. Одновременно с этим необходимо учитывать и то, что задача управляющего состоит в помощи жителям в принятии правильного выбора при рассмотрении и принятии решения о реализации того или иного проекта. То есть управляющий должен грамотно разъяснить собственникам какой именно проект им лучше выбрать и подтвердить информацию проведенными расчетами, показывающими, что тот или иной проект действительно будет эффективен.

Методика комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции жилищного фонда

Выявлено, что по схожему принципу с нашей приватизацией в других странах также происходили процессы передачи жилых объектов от государства населению. Установлено, что главной отличительной от Российской практики особенностью является передача жилищного фонда из собственности местных органов власти в собственность некоммерческих ассоциаций целыми микрорайонами, а не отдельно взятыми квартирами или домами. При этом местные органы власти за рубежом ответственны за мониторинг состояния всего жилого фонда, включая частные владения, и имеют право заставить домовладельцев произвести ремонт здания. Программы обновления жилой застройки также ориентированы на ремонт не отдельно взятых домов как в России, а целых участков жилой застройки, которые характеризуются высокой концентрацией жилья низкого качества. И при этом практикуются несколько подходов реализации программы восстановления жилых объектов, что предлагается автором внедрять в отечественную систему воспроизводства жилищного фонда.

Рекомендуется образовать в регионах специализированные учебные заведения для профильного обучения специалистов управлению жилищным фондом. После чего мы предлагаем законодательно закрепить обязанность получения разрешения на работу управляющим после прохождения данного обучения.

Обосновано использование холдинговой структуры жилищно- коммунальных предприятий, распределенной по видам деятельности. На основе изученного зарубежного опыта выявлено, что такой подход позволяет финансировать менее развивающиеся или социально значимые направления за счет более успешных, так как в жилищно-коммунальном хозяйстве есть также и такие области, которые с трудом могут быть рентабельными и если их не подкреплять нерыночными средствами, то в целом экономика может понести ущерб, многократно превышающий экономию. 4. Разработан универсальный стандарт управления жилым объектом по основным направлениям. Предложено для улучшения развития системы самоуправления в жилищной сфере возложить функции по содействию собственникам помещений в разработке индивидуальных стандартов управления конкретным домом на местные органы власти. 5. Рекомендовано рассматривать процесс сохранения и улучшения состояния собственности, вверенной управляющему, как первоочередную цель управления. Для мотивации управленцев предлагается повсеместно внедрить систему оценки изменения состояния объекта управления и его оценочной стоимости. При проведении реконструкции объекта рекомендовано в обязательном порядке страхование рисков и ответственности участников проекта, четкое согласование и документальное закрепление всех этапов процесса. Нами также рекомендуется привлекать местные власти в качестве контролирующего органа. Предложено оценивать эффективность деятельности управляющей компании по изменению оценочной стоимости этого объекта при принятии во внимание возможностей ее повышения. Для этого нами выведена формула оценки эффективности работы управленца относительно изменения состояния жилого дома, учитывающая изменения расходов жильцов на эксплуатацию объекта. 6. Автором сформулированы и конструктивно проработаны предложения по организации взаимодействия собственников и управленцев, обеспечивающие привлечение частных инвестиций в развитие объекта управления и содержащие социальную мотивирующую функцию для управляющих компаний, а также снижающие риски, связанные с невозвратностью вложенных средств. При этом нами учтены интересы жителей и их правовая защищенность. Предложены разработанные автором схемы управления инвестиционными проектами, предполагающие использование механизма частно-государственного партнерства. Обоснована при выборе оптимального проекта целесообразность в руководстве тем, что реконструкция должна повлечь снижение эксплуатационных расходов. 7. Установлено, что для российских условий характерно смешение функций управления с функциями технического обслуживания и эксплуатации. Выявлена необходимость разработать четкие базовые стандарты управления жилым домом, дающие возможность отделить данный вид работ от смежных. И предложено их использовать в качестве основы для разработки стандартов управления для отдельно взятого дома с учетом его особенностей. Проведенный нами анализ показал, что на сегодняшний день такие базовые стандарты в принципе отсутствуют, поэтому нами разработаны и предложены для реализации несколько схем управления объектом недвижимости отличающиеся между собой способами реализации управленческих функций. Разработанные и предложенные к использованию авторские схемы организации управления многоквартирными домами при формировании процесса управления облегчают выбор его стандартов, как органам местной власти, так и жителям, в соответствии с предлагаемой нами концепцией выбора управляющего на основе выбранного стандарта управления объектом. На основе использования предлагаемых нами способов реализации управленческих функций облегчается система формирования механизма управления многоквартирным домом при обеспечении развития основных направлений формирования доходного земельно-имущественного комплекса. 8. Разработан и предложен к использованию управленческий цикл модели инвестиционного обеспечения проектов реконструкции жилищного фонда, представляющий собой алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов воспроизводства. Данный алгоритм действий позволяет обеспечить возвратность привлеченных инвестиций, распределить зоны ответственности участников проекта и контролировать проект на основных этапах его реализации.

Похожие диссертации на Развитие системы управления реконструкцией городского жилищного фонда

РАЗВИТИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ИСТОРИЧЕСКИХ ЦЕНТРОВ ГОРОДОВКоршунова Елена Михайловна

Организационно-экономическое обеспечение развития системы управления жилищным фондом муниципального образования в регионеЛяхов Алексей Юрьевич

Развитие системы негосударственных пенсионных фондов в социально-экономической безопасности РоссииМихалевич, Наталья Викторовна

Развитие системы управления социальной защитой населения города Москвы и соотечественников за рубежом (На примере Фонда развития экономических и гуманитарных связей "Москва-Крым") Семененко Андрей Вячеславович

Развитие системы управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда городов РоссииПеров Владимир Александрович

Развитие деятельности венчурных фондов как элементов инфраструктуры российской инновационной системыМосейко, Дмитрий Викторович

Развитие системы обязательного пенсионного страхования в России с участием негосударственных пенсионных фондовЕвдокимова Татьяна Сергеевна

Управление развитием системы услуг общего и дошкольного образования : на примере г. Санкт-Петербурга Смирнова Екатерина Юрьевна

Целевое управление развитием системы транспортного обслуживания региона Тиньков Сергей Анатольевич

Управление развитием системы сельской кредитной кооперации (На примере Республики Марий ЭЛ) Макаров Анатолий Анатольевич