Содержание к диссертации
Введение
-J
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 3
1.1 Основы построения системы управления государственной
собственностью
1.2 Особенности системы управления государственной .
недвижимостью
1.3 Использование арендных отношений в управлении
государственной недвижимостью 53
2 АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ (НА ПРИМЕРЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО 71
КРАЯ)
Ретроспективный анализ системы управления государственной _ недвижимостью в Ставропольском крае
Анализ эффективности управления недвижимостью q_ государствеиного собственника в крае
2.3 Анализ использования арендных отношений в управлении
государственной недвижимостью на территории Ставропольского QR
края
2 РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ Ш
Проблемы развития системы управления государственной .. „ недвижимостью и концептуальные подходы к их решению
Создание сервеиингового агентства для системного управления . .. объектами государственной недвижимости
Повышение эффективности управления государственной недвижимостью через совершенствование методики расчета . fi -арендной платы
Заключение 174
Список использованных источников [ 2
Приложения 200
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Развитая рыночная экономика базируется на достаточно отлаженной системе взаимодействия многообразных форм собственности. Величина государственного сектора в каждой стране различна и определяется исторически сложившимися условиями, современной стадией развития, местом в мирохозяйственных связях, конкурентоспособностью экономики, социально-экономическими, культурными и другими особенностями. Границы государственной собственности постоянно изменяются и зависят от возникающих современных задач. Управление собственностью государства - одна из наиболее сложных и малоразработанных проблем в экономической науке, которая, тем не менее, лежит в основе государственного регулирования экономики всех развитых стран.
Значительную часть государственной собственности составляет недвижимость, управление которой является относительно новым для России видом деятельности. Положение на рынке недвижимости характеризует степень совершенства национальной экономики и является одним из основных факторов развития других сфер народного хозяйства. Вопросы формирования системы рационального управления и распоряжения государственной недвижимостью в качестве экономического объекта являются приоритетными еще и потому, что сдача в аренду нежилых зданий и помещений носит преимущественно коммерческий характер и положительно отражается на наполняемости бюджета. С учетом данных обстоятельств поиск новых подходов к управлению государственной недвижимостью представляет собой актуальную задачу, а комплексное развитие механизмов управления ею является крупномасштабной народнохозяйственной проблемой.
Степень разработанности проблемы. Исследованию вопросов управления недвижимостью посвящены труды многих отечественных и
зарубежных ученых, специалистов, таких как СИ. Абрамов, С.Г Беляев, А.Д. Берлин, В. Гибсон, В.А. Горемыкин, И.Г. Грабовый, СВ. Грибовский, В.В. Григорьев, СП. Гришаев, Р. Гровер, В.А. Захаров, А.Е. Зубарев, М.Б. Кислюк, Г.В. Кириллова, М.В. Климович, В.И. Кошкин, Н. Кросби, А.Б. Крутик, О.Л. Крымина, С.Н. Максимов, А.Д. Некипелов, Н. Ордуэй, Е.С Озеров, Ю.В. Погибелев, П.Д. Половинкин, М.М. Прусак, В.И. Ресин, М. Рутгайзер, Э.Н. Рудык, А.В. Савченко, A.M. Смолкин, М.М. Соловьев, Е.И. Тарасович, Д. Фридман, П. Чемпнес, Р.И. Чернева и другие.
Процесс рыночных преобразований в России требует формирования новых методических подходов к организации эффективной системы управления государственной недвижимостью, использованию современных альтернативных форм и методов ее функционирования. Важный вклад в развитие исследуемой проблемы вносят работы, выполненные В.Я. Мищенко, Р.Ю. Мясищевым, Ю.В. Мясищевым, А.И. Полянским, СЕ. Багровым, А.В. Лурье, М.Г. Пискуновой, И.Л. Рафалович, Е.В. Рысс, О. Слугиным, Н.В. Хвалевой, А.В. Шагал, Б.М. Штульберг и другими.
Высоко оценивая результаты, полученные в работах вышеназванных ученых, нужно признать, что остается еще немало аспектов, требующих более углубленного анализа, внесения уточнений и доработки, прежде всего, в вопросах совершенствования форм и методов управления объектами недвижимости с использованием арендных отношений. Сложность, многоплановость и недостаточная разработанность проблем управления государственной недвижимостью предопределили выбор темы, постановку целей, задач и содержание диссертационного исследования.
Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика, п. 5.8 - «Региональные особенности трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования
s и развития региональных экономических систем» паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки).
Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является научное обоснование мер по развитию и совершенствованию системы управления государственной недвижимостью, как необходимого условия стабильного функционирования региональной экономики и повышения инвестиционной привлекательности региона.
Для реализации поставленной цели потребовалось решить следующие задачи:
исследовать теоретические основы построения системы и современные подходы к вопросам управления государственной собственностью, раскрыть особенности процесса управления объектами недвижимости государственной формы собственности;
предложить систему показателей для оценки эффективности использования государственной недвижимости, на основе которой осуществить анализ управления объектами недвижимости и использования арендных отношений на территории Ставропольского края;
определить цели управления государственной недвижимостью, расположенной на территории края, выявить наиболее острые проблемы в существующей системе и разработать практические рекомендации по реализации механизмов эффективного управления недвижимостью государственного собственника на каждом из этапов управленческого цикла;
определить основные направления комплексного развития существующей системы управления государственной недвижимостью на основе арендных отношений;
разработать концептуальные основы эффективного управления недвижимостью, расположенной на территории Ставропольского края, предложить меры по совершенствованию механизма аренды недвижимых объектов государственной собственности.
Предметом исследования служит состояние и изменение организационно-экономических механизмов управления государственными объектами на основе арендных отношений в условиях рыночной трансформации национальной и региональной экономики.
Объектом исследования является система управления недвижимостью государственного собственника в регионе.
Теоретическую и методологическую базу диссертации составили концепции и разработки ведущих российских, зарубежных ученых-экономистов и специалистов, внесших значительный вклад в теорию и практику управления объектами недвижимости, законодательные, директивные и нормативные акты по вопросам правового обеспечения и экономического использования объектов недвижимости.
Обоснование теоретических положений и аргументация выводов осуществлялись на основе системного использования комплекса общенаучных, конкретных и специальных методов исследований, среди которых: диалектический, исторический, логический, аналитический, социологический, графический, расчетно-конструктивный, экономико-статистический, экспертный, сравнительный методы с их многообразными способами и приемами.
Информационно-эмпирической базой обеспечения достоверности выводов и предложений послужили статистические, плановые и отчетные данные представительных и исполнительных органов власти, материалы научно-практических конференций и совещаний, информация из периодической печати и специализированных научных изданий, результаты исследований, выполненных различными авторами и институтами по проблемам совершенствования управления недвижимостью, результаты наблюдений и социологических исследований автора.
Рабочая гипотеза диссертационной работы состоит в обосновании
необходимости использования разнообразных управленческо-
распорядительных решений, применяемых по отношению к объектам
государственной недвижимости региона для повышения доходности имущества государства и совершенствования процесса управления, который, согласно научной позиции автора, должен быть представлен в виде цикла. При этом развитие региональной системы управления недвижимостью на основе арендных отношений наиболее целесообразно осуществлять путем разработки концептуальных основ управления недвижимостью, изменения порядка расчета арендной платы и создания системы передачи в управление неэффективно используемого государственного имущества. Положении диссертации, выносимые на защиту:
1. Предложены новые подходы к развитию комплекса механизмов
эффективного управления недвижимостью государственного собственника в
условиях дефицита финансовых ресурсов, включающие делегирование
специализированным профессиональным организациям функций, связанных
с анализом рынка недвижимости, мониторингом качества управления,
разработкой программ максимально эффективного использования объектов
государственной недвижимости, совершенствование методики расчета
арендной платы, расширение спектра управленческих решений,
принимаемых в отношению государственной недвижимости, предложение
классификации объектов, разработку проекта концепции управления
недвижимостью региона и др.
Доказано, что в настоящее время регулирование арендных отношений является одним из способов эффективного управления и распоряжения недвижимыми объектами государственной собственности, поскольку при этом основные фонды сохраняют свою функцию, обеспечивается их сохранность и работоспособность, за счет арендаторов компенсируется часть расходов, кроме того, это существенный доходный источник бюджета.
Установлено, что современный рынок аренды находится на начальной стадии своего формирования. Предложено разделить его на три крупных сегмента: рынок аренды государственной недвижимости, теневой
рынок аренды и свободный рынок коммерческой недвижимости, что позволит провести более углубленный анализ, исследовать существующие проблемы, выявить особенности интересующего сегмента и предложить наиболее актуальные меры совершенствования управления региональной недвижимостью на основе арендных отношений.
4. Выявлены следующие наиболее острые проблемы развития системы
управления государственной недвижимостью в регионах:
неподготовленность собственника к альтернативным вариантам управления объектами недвижимости, постепенное снижение темпов роста доходов бюджета от использования государственной недвижимости, незавершенность и противоречивость нормативно-правовой базы управления государственной недвижимостью, отсутствие полной и достоверной информации о масштабах, структуре, состоянии и использовании государственного недвижимого имущества и др.
Научная новизна исследования заключается в выделении основных этапов процесса управления государственной недвижимостью региона, уточнении сущности и понятий системы управления недвижимостью, определении тенденций и экономико-организационных основ ее развития на основе арендных отношений.
Элементами научного вклада являются следующие основные результаты исследования:
определена сущность механизма управления недвижимостью государственного собственника, который представляет собой спланированный, организованный и контролируемый комплекс мероприятий, направленный на достижение намеченных целей по эффективному использованию и развитию государственной недвижимости, реализуемый во взаимодействии с внешней средой, рынком недвижимости, другими собственниками;
установлены этапы процесса управления объектами
недвижимости государственного собственника, включающие:
формулирование целей и задач управления, проведение сплошной инвентаризации, оценку рыночной стоимости объектов государственной недвижимости, анализ, оценку и выбор различных вариантов их использования, планирование, организацию, мотивацию исполнителей, а также контроль проведения мероприятий и мониторинг эффективности, регулирование процесса управления;
разработан концептуальный подход к управлению государственной недвижимостью, обеспечивающий согласованность в использовании механизмов рыночного и государственного регулирования, который позволит разработать и провести в жизнь на территории региона единую государственную политику, дающую возможность активно вовлекать в хозяйственный оборот недвижимое имущество всех форм собственности, обеспечить стабильное поступление платежей от использования государственной недвижимости;
обоснована целесообразность передачи неэффективно используемого государственного имущества в упрапление независимым сервейинговым агентствам для развития системы управления государственной собственностью, сформированы структура, цели и принципы их функционирования;
сформулированы предложения по совершенствованию методики расчета и порядка взимания арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Ставропольского края, включая: замену коэффициента типа деятельности арендатора на два более конкретных - типа организации и цели использования арендуемых помещений, введение коэффициента, учитывающего престижность района, конкретизацию коэффициента удобства коммерческого использования и др.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в разработке конкретных рекомендаций по совершенствованию управления объектами государственной недвижимости на основе арендных
отношений, а также распространения концептуальных предложений на рынок коммерческих объектов с целью развития системы управления недвижимостью в целом.
Материалы диссертационного исследования могут найти широкое применение в учебном процессе системы высшего профессионального образования и повышения квалификации по государственному и муниципальному управлению и управлению недвижимостью.
Непосредственное практическое значение имеют представленные в диссертации основные направления развития системы управления государственной недвижимостью в Ставропольском крае, а именно проект концепции по управлению недвижимостью, рекомендации по созданию и использованию сервейингового агентства, совершенствование порядка определения величины арендной платы за пользование государственной недвижимостью Ставропольского края (Справка о внедрении результатов диссертационной работы от 17.01.2006 №99/03, выданная Министерством имущественных отношений Ставропольского края).
Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения настоящего исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на ХХХШ научно-технической конференции по результатам работы профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов СевКавГТУ за 2003 год (г. Ставрополь, 2004 г.), на VIII региональной конференции «Вузовская наука - Северо-Кавказскому региону» (г. Ставрополь, 2004 г.), на V межрегиональной научной конференции «Студенческая наука - экономике России» (г. Ставрополь, 2005 г.), на XXXV научно-технической конференции по результатам работы профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов СевКавГТУ за 2005 год (г. Ставрополь, 2006 г.).
Основные результаты исследования использованы Министерством имущественных отношений Ставропольского края в целях совершенствования управления государственной недвижимостью в крае.
Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 6 научных работ (из них - 1 в центральной печати перечня ВАК) общим объемом 9,03 п.л.
Объем, структура и содержание работы. Диссертация общим объемом 199 страниц состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, списка использованных источников (186 наименований), содержит 15 таблиц, 16 рисунков, 9 приложений.
Во введении обоснованы актуальность темы диссертационного исследования, определены ее цель и основные задачи, изложены защищаемые положения, определены объект, предмет, база и методы исследования, раскрыты научная новизна работы, теоретическое и практическое значение результатов работы, их апробация.
В первой главе «Теоретические основы управления государственной недвижимостью» рассматриваются основы построения системы управления государственной собственностью, цели, принципы и органы управления собственностью государства; раскрыты сущность, функции и особенности управления государственной недвижимостыо; освещено использование арендных отношений в управлении недвижимостыо, включая историю их формирования в России, принципы эффективного развития; определены показатели для анализа управления государственной недвижимостыо.
Во второй главе «Анализ управления государственной недвижимостыо (на примере Ставропольского края)» рассмотрена система органов управления государственной недвижимостью, расположенной на территории Ставропольского края, проанализированы основные нормативно-правовые акты по исследуемой проблеме, проведен анализ количественных показателей эффективности существующей системы управления государственной недвижимостью региона, а также уровня использования
арендных отношений, основных организационно-экономических механизмов в управлении недвижимостью.
В третьей главе «Развитие системы управления государственной недвижимостью» обобщены причины и выявлены проблемы, сдерживающие развитие системы управления недвижимыми объектами государственной собственности, сформированы концептуальные подходы и разработаны практические рекомендации по ее совершенствованию в Ставропольском крае на каждом из этапов цикла управления, предложено использование сервейингового управления и совершенствование методики расчета арендной платы.
В заключении обобщены основные результаты диссертационного исследования, сформулированы выводы и предложения, реализация которых повлияет на увеличение поступления средств от аренды государственного недвижимого имущества, что будет способствовать развитию системы управления государственной недвижимостью Ставропольского края.
