Содержание к диссертации
стр.
Введение 5
1. Жилищный облигационный заём как организационно-экономический механизм развития рынка жилья и решения жилищной проблемы насе- 12 ления
Анализ понятийного аппарата инвестиционных инструментов рынка ценных бумаг в инвестиционно-строительной сфере
Анализ механизмов и инструментов инвестирования жилищно-
строительной сферы
Долевое участие в строительстве жилья 21
Региональные программы с использованием бюджетных инве-
22 стиций
Жилищный облигационный заём 25
Ипотечное жилищное кредитование 29
Система строительных сбережений 31
Единовременная покупка жилья 34
Доходный дом 34
Стратификация действующих и перспективных механизмов инвестирования жилищно-строительной сферы
1.3 Установление условий реализации и оценка возможных путей ре
шения проблем жилищных облигационных займов
Анализ нормативной документации, регламентирующей жилищные облигационные займы
Построение матрицы проблем жилищных облигационных займов с целью оценки их решения
Установление макро- и микроэкономических условий реализации жилищных облигационных займов
2. Разработка экономико-организационных моделей жилищных
облигационных займов 56
Исследование опыта жилищных облигационных займов на региональных рынках жилья
Определение потребительской базы жилищных облигационных займов
Разработка методики социологического опроса населения по проблеме улучшения жилищных условий в системе ЖОЗ
Формирование порядка расчёта эмиссионного потенциала жилищных облигационных займов
Разработка экономико-организационной модели жилищного облигационного займа
Оптимизация объёма эмиссии жилищных облигационных займов 109
2.4.1 Применение оптимизационной модели при определении объёма
109 эмиссии жилищных облигационных займов
2.4.2 Формирование исходных данных и построение оптимизационной
модели определения объёма эмиссии жилищных облигационных 110
займов
3. Оценка эффективности и рисков жилищных облигационных займов 114
3.1 Уточнение методики определения эффективности жилищных
114 облигационных займов
3.1.1 Методология оценки эффективности жилищных программ 114
3.1.2 Учёт особенностей оценки эффективности жилищных облигаци
онных займов и уточнение показателей их эффективности
3.2 Усовершенствование методики оценки рисков жилищных облига
ционных займов
3.2.1 Анализ методических подходов и видов рисков жилищных обли-
гационных займов
3.2.2 Расчёт и оценка рисков муниципального жилищного 130
'
облигационного займа г. Иваново
Выводы и предложения 141
Библиографический список 145
Приложения 157
Справки о внедрении диссертации 161
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одной из самых актуальных и первоочередных проблем современной России остаётся жилищная проблема. Жилье относится к товарам первой необходимости. При этом жилая недвижимость — самый дорогостоящий товар. При сложившемся уровне доходов лишь 2,5 % семей в состоянии создать себе благоприятные жилищные условия за счет собственных средств, а остальная часть населения либо просто не может заработать себе достойное жилье, и вынуждена долго накапливать нужную сумму, либо продолжает ждать и надеяться на помощь государства. В РФ имеется развитая производственная база отрасли жилищного строительства. Однако, низкий платёжеспособный спрос на жилье сильно влияет на снижение темпов строительства - в год вводится 0,24 м2 жилья на душу населения. Чтобы удовлетворить весь спрос на жильё в России, согласно данным Госстроя, необходимо строить в ближайшие 20 лет около 150 млн. м2 ежегодно.
Таким образом, сложилась ситуация, когда низкий платежеспособный спрос населения на жилье (назовем его текущим), не способствует развитию отрасли строительства, хотя при этом существуют накопления (так называемый отложенный спрос). Задача государства в этих условиях может быть сформулирована следующим образом: создание действенных механизмов привлечения неработающих активов (отложенного спроса) для увеличения объемов инвестиций в жилищное строительство и решения жилищной проблемы.
Одним из путей увеличения инвестиций в жилищное строительство может стать организация эмиссии и обращения жилищных облигаций. Механизм жилищных облигационных займов (далее по тексту: ЖОЗ) даст населению дополнительную возможность постепенно накапливать денежные средства и направлять их непосредственно в отрасль строительства. Строительные организации при этом получат дополнительный источник инвестирова-
ния для ведения работ по мере поступления средств. Основное отличие ЖОЗ перед существующими механизмами инвестирования строительства и приобретения жилья состоит в том, что облигации являются ценными бумагами, подлежащими реализации в любое время их обращения. Приобретение облигаций гарантирует накопление средств, как в денежном, так и в материальном эквиваленте (кв. м. будущего жилья). Кроме того, жилищные облигации гарантированы недвижимостью эмитента и являются надёжными ценными бумагами в отличие от корпоративных ценных бумаг и договоров с частными долевыми кооперативами. Схема ЖОЗ ориентирована практически на все слои населения. Средства для приобретения жилья накапливаются постепенно, причём инфляция не влияет на этот процесс, так как накопление осуществляется в квадратных метрах будущего жилья. Таким образом, жилищные облигационные займы являются эффективным механизмом развития инвестиционно-строительной сферы, активизации первичного и вторичного рынков недвижимости и решения жилищной проблемы населения. Поэтому развитие механизма ЖОЗ, разработка отдельных вопросов, связанных с его эффективной реализацией, является актуальным и своевременным.
Степень разработанности проблемы. Организация процесса формирования и распределения инвестиций при реализации программ жилищных облигационных займов является относительно новой и малоизученной областью исследований. Опыт организации подобных займов в регионах РФ имеется с 1993 года, однако единая экономико-организационная модель займа отсутствует. Отдельные вопросы, посвященные научным подходам к разработке указанной модели, нашли своё отражение в работах таких российских учёных, как В. Баринов, Т. Бондарь, В. Казейкин, П. Грабовый, Ю. Туктаров и некоторых других.
Вместе с тем, следует отметить, что указанные авторы затрагивают лишь отдельные юридические и экономические проблемы выпуска жилищных облигаций, не уделяя должного внимания особенностям формирования и распределения инвестиционных средств. Практически не предпринимались по-
7 пытки оптимизации основных параметров, оценки рисков и эффективности облигационных займов в жилищной сфере. Кроме того, отсутствует единая экономико-организационная модель, позволяющая унифицировать подходы к организации ЖОЗ с учётом региональных особенностей.
Среди зарубежных учёных, занимающихся вопросами выпуска и размещения облигаций, можно отметить значительный вклад целого ряда специалистов (Рэй Кристина И., Ральф Дж. Нортон и других). Однако исследования, выполненные с использованием опыта развитых стран, не могут быть в полной мере применены к современным российским условиям, связанным с неразвитостью рынка ценных бумаг и особенностями менталитета граждан РФ.
Целью диссертационной работы является анализ современного состояния жилищного строительства и его развития в прогнозном периоде под влиянием таких тенденций и факторов, как совершенствование структуры инвестиций с использованием механизма ЖОЗ и повышения роли социально ориентированных механизмов решения жилищной проблемы. Достижение поставленной цели вызывает необходимость решения ряда задач:
анализ и сравнительная характеристика механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья;
исследование отечественного и зарубежного опыта организации жилищных облигационных займов;
выявление проблем, сдерживающих развитие механизма жилищных облигаций и оценка возможных путей их решения;
)* определение потребительской базы и объёма эмиссионного потенциала жилищных облигационных займов;
построение экономико-организационной модели ЖОЗ;
формирование оптимизационной модели расчёта объёма эмиссии жилищных облигаций;
уточнение методик оценки эффективности и рисков жилищных облигационных займов.
Объектом исследования являются предприятия и организации, функционирующие в инвестиционно-строительной сфере, особенности инвестиционной деятельности в отрасли жилищного строительства, основанной на использовании жилищных облигаций.
Предметом исследования являются организационно-экономические аспекты формирования механизма жилищных облигационных займов в инвестиционно-строительной сфере.
Теоретическая и методологическая основа диссертации. Решение поставленных задач осуществлялось с учетом законодательных актов РФ и постановлений Правительства РФ, нормативных, методических и программных документов федеральных, региональных и муниципальных органов управления.
Обоснованность выводов и предложений, полученных в процессе исследования, обусловлена методологией исследования, логической последовательностью выводов и подкрепляющими теоретические выводы практическими расчетами. Особое значение в процессе исследования имело применение новых программных продуктов при автоматизированных расчетах.
Теоретической и методологической базой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых в области облигационных заимствований. Исследование проводилось с применением общих методов научного познания: наблюдения, сравнения, оптимизации, анализа и синтеза. Для решения поставленных задач в работе применялись статистические, математические и экономико-математические методы. Кроме этого, использовалась статистическая информация Ивановского областного комитета государственной статистики и Управления жилищной политики администрации г. Иваново, а также результаты социологического исследования, проведённого автором.
В диссертационном исследовании использовались федеральные и региональные законы РФ, Бюджетные кодексы РФ и Ивановской области, Постановления Государственной Думы РФ, справочные, нормативные и прочие материалы.
'.у
9 Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования.
Научная новизна. В результате проведённого исследования получены результаты, характеризующиеся научной новизной:
Уточнена стратификация механизмов инвестирования жилищностроительной сферы жилья путём количественной оценки возможности участия различных слоев населения в жилищно-строительных программах.
Сформирована методика расчета объёма эмиссионного потенциала жилищного облигационного займа, отличающаяся учётом предпочтений облигационеров по типу жилья, его территориального расположения и качества.
Построена экономико-организационная модель жилищного облигационного займа, которая в отличие от существующей модели учитывает региональные требования к развитию жилищного строительства и вторичного рынка жилья.
Разработана оптимизационная модель определения объёма эмиссии жилищных облигаций, отличающаяся принципом учёта максимальной доступности облигаций при данной структуре доходов населения, а также гарантированной возможности приобретения социальной нормы жилья в течение срока обращения облигаций.
Уточнена методика определения эффективности жилищных облигационных займов путём учёта особенностей их реализации в жилищностроительной сфере.
Усовершенствована методика оценки рисков жилищных облигационных займов путём учёта особенностей их размещения на региональных рынках ценных бумаг.
^
10 Практическая значимость выполненного исследования заключается в том, что разработанная экономико-организационная модель жилищного облигационного займа позволяет повысить обоснованность механизма управления строительным комплексом, а в частности, оптимизировать систему инвестирования строительства и приобретения жилья. Разработанная модель и предложенная стратификация действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство, сформированная методика расчета объёма эмиссионного потенциала жилищных облигационных займов, предложенные подходы к оптимизации объёма эмиссии жилищных облигаций, разработанные теоретические и методические основы определения эффективности жилищных облигационных займов, методические подходы оценки рисков ЖОЗ позволят значительно повысить эффективность развития строительного комплекса.
Положения и рекомендации, разработанные автором настоящей диссертационной работы, могут быть использованы в качестве учебно-методических материалов студентами экономических специальностей ВУЗов.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования и методические рекомендации по организации жилищных облигационных займов использованы Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования администрации г. Иваново и Муниципальным учреждением «Фонд развития капитального строительства и ипотечного кредитования», а также в учебном процессе Ивановской государственной архитектурно-строительной академии. Основные результаты диссертационной работы обсуждались и получили положительную оценку на IX, X и XI Международных научно-технических конференциях «Информационная среда вуза» в 2002, 2003 и 2004 г.г., Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы социально-экономического развития Ивановской области» в 2003 г.; третьей научной конференции аспирантов Ивановской государственной архитектурно-строительной академии в 2003 г.; Семинаре по вопросам
обсуждения организационно-экономического механизма долгосрочного кре
дитования строительства и приобретения жилья для молодых семей в г. Ива
ново, 7-8 декабря 2004 г., ИГАСА, г. Иваново; Научно-практической конфе
ренции «Устойчивое развитие российского города: Методология, стратегия,
(К, программы», 17 марта 2005 г., ИГАСА, г. Иваново.
На защиту выносятся следующие положения:
стратификация механизмов инвестирования жилищно-строительной
сферы;
методика расчета объёма эмиссионного потенциала жилищного
облигационного займа;
экономико-организационная модель жилищного облигационного
займа;
оптимизационная модель определения объёма эмиссии жилищных
^ч облигаций;
методика определения эффективности жилищных облигационных
займов;
методика оценки рисков жилищных облигационных займов.
Публикации. По теме исследования опубликовано 12 печатных работ, отражающих основное содержание диссертационной работы, общим объёмом 3,56 п.л., в том числе авторских 2,8 п.л.
Состав и структура диссертационной работы. Диссертация состоит из
введения, заключения, трёх глав, выводов и предложений и библиографиче
ского списка (128 наименований). Работа содержит 163 страницы основного
/( текста, 2 приложения, 24 формулы, 13 таблиц, 10 рисунков, 1 схему.
