Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ В
СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ 9
Опыт территориального зонирования в Российской Федерации и зарубежных странах 9
Экономический механизм установления территориальных зон с особым режимом использования земель 31
Совершенствование теоретических основ ведения земельного кадастра для зон с особым режимом использования земель ......... ..... .................... . .— 64
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО
КАДАСТРА ДЛЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН С ОСОБЫМ РЕЖИМОМ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ 74
Характеристика земельного фонда и анализ земельного кадастра для территорий с особым режимом использования в Республике Мордовия .. . 74
Методика землеустроительного формирования территориальных зон с особым
режимом использования ЗЕМЕЛЬ 87
Методика кадастрового учета территориальных зон с особым режимом использования земель. .. ........ ... .. .. .. . 105
Методика определения платы за установление территориальных зон с особым
режимом использования земель ................................................................................................. 121
ГЛАВА 3. РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН С ОСОБЫМ РЕЖИМОМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ 131
Расчет платы за сервитут для сельскохозяйственных земель Республики Мордовия, имеющих ограничения в их использовании ...... ............ ... 131
Оценка влияния зон с особым режимом использования земель на рентный доход, обусловленный плодородием почв и технологическими свойствами объектов кадастровой оценки в Республике Мордовия....... . . ............... .... 141
Экономическая эффективность кадастрового учета санитарно-защитных зон предприятий г. Саранска 150
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ 157
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 161
ПРИЛОЖЕНИЯ 172
Введение к работе
Современное развитие рыночной экономики России характеризуется высокой степенью неопределенности: произошла деформация традиционных структур, изменилось поведение хозяйствующих субъектов. Поэтому использование земельных ресурсов приходится осуществлять в условиях повышенного риска и изменчивой экономической среды. Все в большей степени для правообладателей земельных участков возникает опасность непредвиденных потерь, связанных с отсутствием в Государственном земельном кадастре сведений об обременениях в использовании земель. В этих условиях приоритетной задачей государственного управления является государственное регулирование землепользования, которое будет способно обеспечить соблюдение установленного правового режима использования земель с учетом интересов участников земельного рынка. В широком смысле рынок - это экономическая среда, где происходит относительно свободное взаимодействие покупателей и продавцов в целях купли-продажи товаров и услуг, и земельный рынок не является здесь исключением. В экономической литературе рынок недвижимости определяется как система «экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения... осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю...» [48]. Право собственности характеризуется тремя составляющими: владением, пользованием и распоряжением объектом недвижимости. В нашем исследовании детально рассмотрен второй компонент этой триады - пользование земельными участками: экономические аспекты установления и кадастрового учета обременении в использовании земель. Основной акцент сделан на ограничениях, установленных в результате наличия режимообразующего объекта.
Представляемая работа посвящена одной из главных современных проблем государственного регулирования - совершенствованию государственного регулирования землепользования в современных рыночных условиях. В ней рассматривается широкий круг вопросов, касающихся практики установления ограничений на хозяйственную деятельность и офаничения прав собственников, роли Государ-
ственного земельного кадастра в учете этих ограничений и обеспечении информационной поддержки участников рынка недвижимости, защите прав собственников и владельцев земли, а также защите интересов российских и иностранных инвесторов. В работе представлен анализ зарубежного опыта, основные достижения в регулировании режима землепользования и обеспечении национальных интересов развитых стран с рыночной экономикой, обобщен также и опыт российских городов, применяющих на своей территории систему правового зонирования. Рассматривается перспективная проблема создания «прозрачного» правового механизма регулирования землепользования на основе правового зонирования территорий, и насущная проблема учета уже существующих ограничений, установленных в соответствии с требованиями различного охранного законодательства с помощью инструмента формирования территориальных зон.
По проблеме государственного регулирования использования земли в целом опубликовано большое число научных работ. Интересные исследования представлены следующими российскими учеными и специалистами: Афанасьевой Т.А., Беляевым В.Л., Варламовым А.А., Волковым С.Н., Высоковским А.А., Гальченко С.А., Комовым Н.В., Медведевой О.Е., Трутневым Э.К., Улюкаевым В.Х., Хабаровым А.В. и другими, а также иностранными учеными Стивеном Батлером, Вильямом Валеттой, Ольгой Когановой, Робертом Одландом. Тем не менее, проблема установления обременении в использовании земель и последствия офаничения хозяйственной деятельности не рассматриваются в этих трудах комплексно. Различные категории земель, многообразие различных подходов к зонированию территорий, которое может быть основано на самых разнообразных критериях, требует более детального научного анализа и вьфаботки научно-обоснованных комплексных предложений по созданию экономического механизма установления обременении в использовании земель, призванного достичь баланса интересов участников земельного рынка, государства и собственников режимообразующих объектов.
В данной работе невозможно дать развернутые ответы на все правовые, социальные, экономические, технические и институциональные вопросы, связанные с созданием экономического механизма установления обременении в
использовании земель. Основное внимание будет сосредоточено на анализе различных видов территориального зонирования в нашей стране и за рубежом, анализе нормативно-правовых документов, устанавливающих обременения в использовании земель, анализе терминологии в сфере территориального зонирования; изучении экономического механизма установления обременении в использовании земель; разработке превентивных, репрессивных и компенсационных методов противодействия ущербу.
Приведенные выше положения определили актуальность данного исследования, выбор его цели и задач.
Целью данной научной работы является разработка организационно-экономического механизма формирования и кадастрового учета территориальных зон с особым режимом использования земель в системе государственного управления земельными ресурсами. Основной акцент делается на исследование причин и методов установления обременении в использовании земель, а также влияния этих обременении на экономические интересы участников земельного рынка.
Для достижения поставленной цели в представленном исследовании решаются следующие задачи:
проанализировать законодательную базу установления обременении в использовании земель, уточнить терминологию, используемую в сфере территориального зонирования;
провести анализ опыта в сфере территориального зонирования, исследовать практику установления обременении в использовании земель;
исследовать влияние обременении в использовании земель на права землевладельцев, землепользователей и инвесторов и определить экономические последствия установления таких обременении;
выделить составляющие экономического ущерба, возникающего при ограничении хозяйственной деятельности на земельных участках, находящихся в зоне действия режимообразующих объектов, и разработать методы противодействия экономическому ущербу;
разработать методику землеустроительного формирования и методику кадастрового учета территориальных зон с особым режимом использования земель; разработать соответствующие компенсационные мероприятия;
определить эффективность кадастрового учета территориальных зон с особым режимом использования земель.
Предметом исследования является технология установления обременении в использовании земель, как составная часть государственного регулирования земельных отношений.
Объектом исследования являются территориальные зоны с особым режимом использования земель и земельные участки, расположенные в этих зонах полностью или частично.
В данной работе использованы результаты исследований ученых и специалистов в области земельного кадастра и градостроительства, зарубежный опыт и опыт российских городов в области территориального зонирования, нормативно-правовая база, регулирующая земельные отношения, включая установление обременении в использовании земель, а также методические разработки Федеральной службы земельного кадастра. В ходе настоящего исследования были использованы абстрактно-логический, аналитический, исторический, математический, монографический, расчетно-конструктивный, экономико-статистический методы.
Научная новизна работы состоит в следующем:
Уточнены теоретические положения установления обременении в использовании земель, условия возникновения и существования охранных зон ре-жимообразующих объектов.
Разработаны теоретические положения установления зон с особым режимом использования земель, включая терминологию для разных видов зонирования земель, и классификация зон с особым режимом использования земель.
Выделены экономические последствия установления ограничений хозяйственной деятельности на земельных участках в зонах с особым режимом использования земель: 1) рост транзакционных издержек, 2) вероятность появления ущербов, связанных с существованием ограничений хозяйственной
деятельности на земельных участках, 3) неполучение компенсаций собственниками и землепользователями, чьи права по использованию недвижимости ограничиваются, 4) недобор земельных платежей.
Дано определение и выделены составляющие экономического ущерба, возникающего при установлении ограничений хозяйственной деятельности для собственников земельных участков, арендаторов, землевладельцев и землепользователей.
Предложен организационно-экономический механизм землеустроительного формирования и кадастрового учета территориальных зон с особым режимом использования земель.
Разработаны методика землеустроительного формирования и методика кадастрового учета территориальных зон с особым режимом использования земель. Разработаны соответствующие формы кадастрового учета.
Разработаны методические рекомендации для компенсационных мероприятий с целью снижения экономического ущерба, возникающего для землепользователей при установлении обременении в использовании земель.
Обоснована экономическая эффективность кадастрового учета территориальных зон с особым режимом использования земель в Государственном земельном кадастре.
Практическая ценность работы заключается в следующем: Уточненные в ходе настоящего исследования задачи и принципы государственной системы регулирования землепользования в части установления обременении в использовании земель, соотношения и функциональности ее составных частей, применяемая терминология и другие теоретические вопросы могут быть использованы при подготовке нормативных правовых документов.
Виды экономического ущерба от установления ограничений хозяйственной деятельности для участников земельного рынка, выделенные в результате проведенного исследования, целесообразно использовать при разработке методов снижения ущерба, определении ставок земельного налога и арендной платы земель с обременениями в использовании, платы за сервитуты.
Рекомендации по землеустроительному формированию и кадастровому учету зон с особым режимом использования земель необходимо учесть при подготовке нормативных правовых актов, а также методических документов Федеральной службы земельного кадастра.
Реализация предложений по учету территориальных зон в Государственном земельном кадастре приведет к росту инвестиций в недвижимость, наполнению бюджетов муниципальных образований, улучшению условий среды проживания.
Реализация сформулированных в настоящем исследовании предложений по созданию на базе Государственного земельного кадастра единого информационного ресурса, содержащего сведения о зонах с особым режимом использования земель, обеспечит защиту прав и интересов всех участников рынка недвижимости, собственников, землевладельцев, землепользователей и потенциальных инвесторов. Это также будет способствовать соблюдению природоохранных режимов, защите режимообразующих объектов и рациональному использованию земельных ресурсов.
Апробация работы была осуществлена в г. Саранске, административных районах Республики Мордовия и в других субъектах Приволжского федерального округа. Основные положения настоящей работы докладывались на конференции молодых ученых в Государственном университете по землеустройству в 2003 году.
По теме научных исследований опубликовано 5 статей общим объемом 2.7 печатных листа и 1 монография общим объемом 8.7 печатных листа.
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка из 147 наименований и восьми приложений. Основной текст изложен на 160 листах машинописного текста, включает 30 таблиц, 43 рисунка и 21 формулу.
Похожие диссертации на Организационно-экономический механизм формирования и учета в ГЗК территориальных зон с особым режимом использования земель
