Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ 8
Недвижимость как объект инвестиционной деятельности 8
Методические аспекты определения стоимости объекта недвижимой собственности 18
Формирование и развитие рынка недвижимой собственности в России23
Характеристика инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге... 41
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ
ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В СФЕРЕ
НЕДВИЖИМОСТИ 50
Ипотечное финансирование инвестиционных проектов 57
Основные этапы ипотечного кредитования 63
Правовые условия ипотечного финансирования инвестиционных проектов 71
Развитие ипотеки в России: исторический опыт и перспективы ипотечного кредитования 80
Проблемы развития ипотеки коммерческой недвижимости 87
ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ
ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА В СФЕРЕ КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЛИЗИНГА 92
Теоретические и практические аспекты лизинга недвижимости 92
Нормативно-правовое регулирование лизинга недвижимости 111
3.3 Организационное обеспечение лизингового процесса 126
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 149
БИБЛИОГРАФИЯ 157
Введение к работе
Актуальность темы. Основной тенденцией развития российской экономики в настоящее время выступает сохранение достаточно высоких темпов экономического роста на протяжении последних трех лет. При этом в 2006 г отмечается увеличение выпуска продукции обрабатывающей промышленности при некотором замедлении динамики импорта конкурирующих товаров. В инвестиционной сфере происходит динамичное наращивание инвестиций в основной капитал, в значительной мере за счет расширения объемов строительства [145]. Подобные тенденции при стабилизации номинального и реального курса рубля в условиях повышения стабильности и ликвидности банковского сектора экономики создают предпосылки для оживления активности по реализации инвестиционных проектов, связанных с развитием, как крупных предприятий, так и субъектов малого и среднего предпринимательства.
Инвестиционные проекты развития предприятий направлены на решение комплекса социально-экономических проблем, а следовательно, обладают высокой значимостью для реализующих их субъектов. При этом одной из основных проблем развития выступает проблема подбора коммерческой недвижимости. Недвижимое имущество хозяйствующих субъектов в производственном секторе экономики является основой формирования имущественного комплекса предприятия. Развитие производственной базы предприятий сдерживается, в том числе, отсутствием или недостатком производственных и складских помещений. Таким образом, предприятия выступают как инвесторы на рынке коммерческой недвижимости. Следует отметить, что, несмотря на улучшение ситуации в производственной сфере, многие предприятии не преодолели кризисные финансовые проявления. Для многих предприятий, как имеющих давнюю историю развития, так и вновь создаваемых, характерен дефицит инвестиционных ресурсов при крайне низкой залоговой массе, а, следовательно, кредитной привлекательности.
Выходом из сложившейся ситуации может быть использование капиталосберегающих форм инвестирования на рынке недвижимости. Современный этап развития российского рынка коммерческой недвижимости можно охарактеризовать как этап становления таких форм финансирования инвестиционной деятель-
ности, как ипотека и лизинг недвижимости. Это обусловливает актуальность темы исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Проблемам управления инвестициями и организации финансирования инвестиционных проектов, вопросам экономики недвижимости посвящены труды отечественных и зарубежных ученых - А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, В.И. Воропаева, А.В. Воротилова, А.А. Горбунова, А.И. Горемыкина, И.И. Мазура, Н. Ордуэя, Ю.П. Панибратова, Дж. Платца, А. Ринга, С. Солта, В.А. Смирнова, Е.И. Тарасевича, Дж. Фридмана, В.Д. Шапиро и др. Однако вопросы, связанные с использованием лизинга недвижимости как капиталосберегающей формы финансирования инвестиций в недвижимость, не нашли должного отражения в экономической литературе.
Высокая значимость эффективной реализации проектов развития предприятий, требующих инвестирования в коммерческую недвижимость, и отсутствие теоретического и методического обоснования организационно-экономического механизма реализации подобных проектов подтверждают актуальность данного диссертационного исследования.
Целью работы является обоснование подхода к организации инвестирования проектов в сфере коммерческой недвижимости и разработка методических рекомендаций по применению лизинга недвижимости как инструмента организации финансирования подобных проектов.
В соответствии с поставленной целью в диссертации решались следующие задачи:
исследование условий и предпосылок развития инвестиционной деятельности в российской экономике;
анализ общеэкономических параметров инвестиционного климата в России;
идентификация коммерческой недвижимости как объекта инвестиционной деятельности;
исследование теории и практики развития и функционирования рынка недвижимости;
выявление экономической сущности ипотеки как формы финансирования проектов в сфере недвижимости;
анализ правовых основ ипотечного кредитования;
выявление экономической сущности лизинга недвижимости;
исследование правовых аспектов лизинговых операций в сфере недвижимости;
разработка рекомендаций по совершенствованию процесса организации лизинговой сделки в сфере недвижимости;
разработка методических рекомендаций по оптимизации финансирования инвестиционных проектов, связанных с коммерческой недвижимостью.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с организацией финансирования и реализацией инвестиционных проектов в сфере недвижимости.
Объектом исследования является система организации финансирования инвестиционных проектов, связанных с коммерческой недвижимостью.
Теоретической и методической основой диссертационного исследования являются труды отечественных и зарубежных авторов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации и зарубежных стран в области регулирования инвестиционной деятельности, недвижимости, лизинга и ипотеки.
Статистической базой исследования являются материалы государственных статистических органов РФ, зарубежных органов статистики, а также материалы, непосредственно собранные автором в ходе исследований на предприятиях, в банках и лизинговых компаниях Санкт-Петербурга.
Диссертационное исследование осуществлялось на основе общенаучных методов исследования - системного подхода, анализа и синтеза, методов логического и экономико-математического моделирования.
Поставленные цели и задачи диссертационной работы определили ее структуру. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии.
Во введении обоснованы актуальность диссертационного исследования, определены цели и задачи, раскрыты научная новизна и практическая значимость выводов и результатов работы.
Первая глава «Основы управления инвестиционной деятельностью в сфере недвижимости» посвящена вопросам оценки инвестиционного климата в России на основе макроэкономических показателей, исследованию условий инвестирования в Санкт-Петербурге, исследованию сущности коммерческой недвижимости, выявле-
нию тенденций развития рынка коммерческой недвижимости, анализу основных принципов управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости.
Вторая глава «Методические основы организации финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости» содержит основные подходы к организации финансирования инвестиций. Выявляются основные источники финансовых ресурсов инвестиционной деятельности, определяются основные формы финансирования проектов, связанных с недвижимостью, исследуются ипотечное кредитование и лизинг коммерческой недвижимости, анализируются их правовые основы и выявляются преимущества и недостатки каждой из форм финансирования.
Третья глава «Организация финансирования инвестиционного проекта в сфере коммерческой недвижимости на основе лизинга» содержит анализ основных тенденций развития рынка лизинговых услуг, исследование процедуры организации лизинговой сделки, включая процесс обоснования лизинговых платежей. Также в данной главе разрабатываются рекомендации по совершенствованию организации лизинга недвижимости.
В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации по результатам исследования.
Научная новизна исследования состоит в том, что автором с позиций системного подхода осуществлена идентификация инвестиционного проекта предприятия, реализуемого в сфере недвижимости, и обоснован подход к оптимизации источников финансирования таких проектов. К числу результатов, обладающих научной новизной и выносимых на защиту, относятся следующие.
Развитие терминологического аппарата инвестиционного менеджмента на основе уточнения сущностных характеристик инвестиционных проектов в сфере недвижимости, таких как локализация объекта инвестиционной деятельности, специфика рисков, специфика оценки стоимости объекта, специфика рынков недвижимости и т.д.;
Развитие теории экономики недвижимости, в том числе разработку инвестиционной классификации объектов коммерческой и некоммерческой недвижимости и обоснование принципов развития региональных рынков недвижимости, таких как: принцип достаточного предложения объектов, принцип доступности
информации, принцип обоснованности рыночных цен, принцип учета ограничений, налагаемых окружающей средой, принцип прозрачности сделок;
Обоснование процедуры оптимизации источников финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости с выделением этапов оценки доступности финансирования и оценки последствий выбора источника финансирования для предприятия, включая юридические и имущественные последствия;
Разработка двухуровневой модели ипотечного кредитования с встроенным механизмом страхования кредитных и инвестиционных рисков с использованием возможностей государственного гарантирования ипотечных обязательств, взаимного банковского самострахования, страховых компаний и бюро кредитной информации;
Разработка организационной схемы сделки лизинга недвижимости, с выделением этапа оценки эффективности линзового проекта, этапа оформления договора лизинга, этапа привлечения кредитных ресурсов, этапа приобретения лизингового имущества, этапа регистрации сделки.
Практическая значимость исследования заключается в том, что автором разработаны методические предложения по организации инвестирования проектов, связанных с недвижимостью, на основе механизмов ипотечного кредитования и лизинга недвижимости, которые могут найти применение в деятельности предприятий, реализующих подобные проекты, а также в деятельности лизинговых компаний, развивающих направление, связанное с лизингом недвижимости.
Результаты, полученные в ходе диссертационного исследования, внедрены в деятельности ООО «Лизинговая компания «Квинта-Лизинг». Основные выводы и результаты диссертационного исследования нашли отражение в выступлениях автора на ряде научно-практических конференций, а также в опубликованных автором 9 научных работах объемом 1,7 печатных листа.
