Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Теоретические основы формирования рынка недвижимости 10
1.1 Особенности недвижимости как экономической категории 10
1.2 Методологические основы функционирования рынка недвижимости 31
1.3 Проблемы управления объектами недвижимости в рыночных условиях 50
Глава 2 Анализ состояния и тенденции развития рынка недвижимости 66
2.1 Законодательная база и особенности функционирования рынка недвижимости на современном этапе 66
2.2 Анализ опыта оценки и управления объектами недвижимости 88
2.3 Социально - экономическое положение и тенденции развития рынка недвижимости Кемеровской области 107
Глава 3 Разработка методического обеспечения эффективного управления объектами недвижимости 122
3.1 Привязка концепции сервейинга к российским условиям 122
3.2 Методические подходы к управлению объектами недвижимости ...131
3.3 Методы выбора вариантов наиболее эффективного использования объектов недвижимости 142
3.4 Апробация методики выбора варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере объекта незавершенного строительства гостиничного комплекса «Кристалл» 160
Заключение 174
Список литературы 177
Приложения 188
- Особенности недвижимости как экономической категории
- Методологические основы функционирования рынка недвижимости
- Законодательная база и особенности функционирования рынка недвижимости на современном этапе
- Привязка концепции сервейинга к российским условиям
Введение к работе
Становление рынка недвижимости, как особой сферы рыночных отношений, является одним из основных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на рыночных механизмах регулирования, функционирования и развития экономики.
Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской деятельности - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка.
Объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Точное определение стоимостного эквивалента, адекватное представление о реальном техническом состоянии объекта недвижимости и, наконец, поиск управленческих решений, дающих возможность использования наиболее эффективного варианта особенно необходимо для российского рынка недвижимости, т.к.:
недвижимость составляет основу национального богатства;
рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств;
недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Данное обстоятельство общепризнано и учитывается государством перед созданием системы контроля за эффективным использованием недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла;
- недвижимость обладает огромной социальной ролью. С одной
стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда
вызывает положительный социальный эффект (жилье — один из
главных потребительских приоритетов). С другой стороны, отсутствие
эффективной государственной системы, включающей нормативно —
правовые, финансово — экономические и управленческие механизмы,
способно резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести
к нежелательным социальным последствиям.
Для успешного продвижения реформ появление института частной
собственности на объекты недвижимости должно сопровождаться
соответствующими изменениями системы взаимоотношений общества и
частного собственника.
Смена собственников происходит в условиях глубокого инвестиционного кризиса: наблюдается падение объемов капитальных вложений в основные производственные фонды, сужение внутреннего рынка и номенклатуры товаров. Данные обстоятельства приводят к появлению невостребованной недвижимой собственности. В связи с сокращением объемов производства, реструктуризацией экономики появились брошенные, неиспользуемые объекты недвижимости, включая объекты незавершенного строительства. В частности, наблюдается значительный рост числа невостребованных объектов недвижимости у предприятий и организаций различных форм собственности, которые свернули свою производственную деятельность. На территории Кемеровской области наиболее крупными подобными комплексами зданий и сооружений являются: гостиничный комплекс «Кристалл», углепровод «Белово-Новосибирск», производственное объединение «Прогресс», многочисленные объекты недвижимости закрывающихся шахт.
Такие объекты имеют различный процент износа и часто становятся малопривлекательными для потенциальных покупателей или арендаторов. Это приводит к большим издержкам и потерям доходности.
В тоже время, со стороны множества созданных в последнее время частных предприятий, остро нуждающихся в офисных, торговых, производственных и складских площадях, возрос спрос на недвижимость.
Одним из наиболее важных качественных показателей эффективности управления рынком недвижимости является состояние объектов незавершённого строительства (ОНС).
Анализ объёмов незавершённого строительства (НС) показывает, что они весьма значительны и имеют небольшую динамику. По данным Кемеровского областного комитета государственной статистики, учетная стоимость объектов незавершенного строительства по Кемеровской области в 2001 году составляла 28,1 млрд. рублей, что в 1,8 раза больше консолидированного бюджета области [35,88]. Всё это говорит об огромном потенциале рынка ОНС.
Незавершённое строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата, не смогли реализовать свои проекты.
Существующие в данное время методики и нормативные документы не решают задачу поиска вариантов наиболее эффективного использования объектов незавершённого строительства как собственников, так и управляющих объектами недвижимости.
Сложность и многогранность самой недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обуславливают необходимость применения системного подхода к анализу и управлению недвижимостью, который бы:
охватывал все этапы жизненного цикла объекта недвижимости;
сформулировал единую методологию экономического анализа недвижимости;
обеспечивал эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.
Системный подход проявляется также в том, что процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих экспертиз и решений.
Концепция системного подхода к анализу и управлению недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием сервейинга. Применение концепции сервейинга к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективных стратегий по управлению являются актуальнейшей задачей для России, формирующей рыночную экономическую систему.
В контексте вышесказанного становится очевидной актуальность исследования теории и методологии управления объектами недвижимости, разработки методики наиболее эффективного использования невостребованных объектов недвижимости.
Цель диссертационной работы - разработка единой системы экономического анализа к управлению недвижимостью и методики выбора варианта использования объектов недвижимости для обеспечения эффективности управления, активизации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, вовлечения невостребованных объектов недвижимости в хозяйственный оборот, сокращения объёмов незавершённого строительства, посредством привлечения эффективного собственника.
Поставленная цель определила следующие задачи:
исследование особенностей, тенденций развития и структуры рынка недвижимости в Российской Федерации;
изучение влияния существующей организационно-правовой базы на использование объектов недвижимости;
исследование и анализ экономического содержания, специфических черт, закономерностей движения недвижимости;
исследование возможностей применения концепции системного подхода к анализу и управлению недвижимостью;
обоснование единой системы экономического анализа к управлению невостребованной недвижимостью;
разработка методики наиболее эффективного использования объектов недвижимости.
Предмет исследования - в соответствии с поставленной в работе целью являются экономические отношения, возникающие в процессе управления объектами недвижимости.
Объект исследования - объекты невостребованной недвижимости, в т.ч. незавершённые строительством, Кемеровской области.
Теоретической и методологической базой исследования послужили — трудовая теория стоимости, закон спроса и предложения, теория управления, методические материалы и научные труды российских и зарубежных авторов по вопросам рынка и управления недвижимостью, практика оценки эффективности использования недвижимости, а так же законодательные акты по предмету исследования. В процессе исследования автором использовались экономический и логический анализ, классификация, элементы экономико-математического моделирования и системного подхода.
Статистическая база исследования — материалы государственных статистических органов Российской Федерации, Кемеровской области.
Научная новизна диссертации. В результате проведенного исследования обоснованы способы формирования эффективной системы управления невостребованными недвижимыми объектами, в том числе незавершенные строительством, и включающие:
обоснование на основе системного подхода единой системы экономического анализа к управлению собственниками и менеджерами невостребованной недвижимостью;
конкретизацию структуры системы управления недвижимостью;
выработку эффективных направлений управления недвижимой собственностью основанной на тройственности её функций (стоимостной, потребительской, социальной);
конкретизацию процесса принятия решений применительно к управлению объектами недвижимости и определения наиболее эффективного использования;
разработку системы критериев, определяющих эффективность использования объектов недвижимости;
определение факторов, влияющих на выбор варианта использования объекта недвижимости;
методику наиболее эффективного использования объектов недвижимости.
Практическая значимость. Использование разработанной методики
наиболее эффективного использования объектов недвижимости, выводов и
рекомендаций позволит повысить объективность и точность анализа рынка
недвижимости, эффективность управления и будет способствовать вовлечению
невостребованных объектов недвижимости в хозяйственный оборот и
привлечению эффективного собственника. X
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные выводы и практические рекомендации были доложены и одобрены на научно-практических конференциях в КузГТУ г.Кемерово.
Внедрение полученных результатов диссертационного исследования и апробация методики наиболее эффективного использования объектов недвижимости осуществлялась в некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» и главном управлении капитального строительства Кемеровской области.
Разработанная методика используется в практической деятельности ряда оценочных и консалтинговых организаций. Теоретические положения и выводы применяются в учебном процессе Кузбасского государственного технического университета, Кузбасского института экономики и права в учебных курсах: «Экономика недвижимости», «Экономическая оценка недвижимости», «Теоретические основы реструктуризации собственности», «Оценка бизнеса».
Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ.
Структура и объём диссертации. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы и приложений. Содержание изложено на 187 страницах машинописного текста, в том числе 23 таблицы, 20 рисунков. Библиография включает 122 наименования.
В первой главе «Теоретические основы формирования рынка недвижимости» выявлены особенности недвижимости как экономической категории, дано экономическое содержание отношений собственности на недвижимость и обобщены процессы управления имуществом, затрагивающие базисные отношения общества и в своём развитии закономерно ведущие к становлению новых форм собственности.
Во второй главе «Анализ состояния и тенденции развития рынка недвижимости на современном этапе» дан анализ законодательной базы, статистических данных, рассмотрены зависимости и тенденции развития рынка недвижимости Кемеровской области.
В третьей главе «Разработка методического обеспечения эффективного управления объектами недвижимости» представлены авторские подходы к управлению невостребованными объектами недвижимости и их использованию в качестве основного инструмента реализации инвестиционной стратегии. Центральным моментом в деятельности по управлению недвижимостью является анализ возможных вариантов решений, позволяющих использовать все потенциальные возможности объекта так, чтобы он приносил как можно более высокий чистый доход на протяжении всего срока эксплуатации.
В заключении указан перечень основных результатов исследования.
Особенности недвижимости как экономической категории
Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социо -культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и, играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и другие объекты недвижимости везде составляют весомую часть национального богатства и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства [69].
В то же время недвижимость в любом обществе - объект отношений собственности. В зависимости от господствующего при данном социально-экономическом строе типа собственности по поводу недвижимого имущества складывается особая сфера экономических отношений. В условиях абсолютного господства общественной (государственной) собственности недвижимость, как и практически все факторы производственно-хозяйственной деятельности, выступала объектом прямого государственного управления. С формированием в стране системы частной собственности, с появлением самостоятельных, автономных и от государства и друг от друга собственников недвижимого имущества сфера недвижимости становится одним из секторов рыночной экономики, но обладающим существенными отличиями от иных секторов рынка.
Недвижимость с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служат базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. С другой - выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления[9].
Для того, чтобы составить представление об экономическом содержании недвижимости, выявить особенности и закономерности следует обратиться к основным положениям экономической теории.
Согласно наиболее употребляемому определению, экономика понимается как процесс производства общественных благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов ресурсов. Соответственно, экономика недвижимости — это та часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей общественных благ, а именно, объектов недвижимости (за исключением земельных участков, которые, по определению, являются продуктом природы).
Известно, что одна из наиболее существенных сторон человеческого существования на всех уровнях (от отдельного человека до общества в целом) — удовлетворение самых разнообразных потребностей.
Удовлетворение потребностей может иметь две различные формы — потребление самой вещи и потребление ее свойств (удобств, «услуг», которые вещь способна нам предоставить). В первом случае вещь при потреблении физически исчезает, «перестает быть» (именно так обстоит дело с едой и питьем). Во втором случае вещь не потребляется в буквальном смысле этого слова, она используется для удовлетворения потребностей. Непотребляемость в процессе использования является отличительной особенностью абсолютного большинства благ. Критерием разграничения потребляемых и непотребляемых (в прямом смысле слова) благ является фактор времени. Первый вид благ потребляется одномоментно (сразу), а второй— в течение какого-то времени. Продолжительность потребления зависит и от конкретного вида блага (например, автомобиль при прочих равных условиях используется более длительное время, чем одежда или обувь), и от уровня потребительских свойств (более качественный автомобиль может использоваться дольше). Таким образом, можно сказать, что использование представляет собой распределенное во времени потребление, «пролонгированное» удовлетворение потребностей в отличие от «разового» потребления (рис. Рис. 1. Процесс удовлетворения потребностей В общем случае человек может получить необходимые ему блага только двумя способами: либо забирая, присваивая их у природы, либо создавая их собственным трудом. Вся человеческая история представляет собой процесс прогрессивного нарастания и совершенствования трудовой деятельности по созданию благ, а сама эта деятельность (то, что и называется «экономикой») в решающей степени определяет все характеристики жизни общества. Именно с этим процессом связана трансформация понятия «благо» в понятие «экономическое благо», называемое также ценностью. Если «просто» благо означает только наличие полезности, то ценность отражает сочетание двух характеристик — полезности и редкости. То, что являясь полезным, может быть предоставлено в любом необходимом количестве, не имеет ценности, поскольку не обладает редкостью.
Другой практически обязательный аспект экономического блага — то, что оно является продуктом труда, результатом экономической деятельности. Феномен редкости присущ любому экономическому благу, во-первых, в связи с тем, что ограниченными, сравнительно редкими являются используемые факторы производства (в экономической теории к ним относят землю, капитал и труд), а во-вторых, в связи с опережающим ростом тех потребностей, которые удовлетворяются экономическими благами.
Методологические основы функционирования рынка недвижимости
Как отмечалось выше, недвижимость прежде всего представляет собой благо, поскольку удовлетворяет одну из важнейших человеческих потребностей. Потребление недвижимости-блага может быть непосредственным, как это имеет место для жилых зданий и помещений или опосредованным — недвижимость производственного назначения потребляется в качестве фактора производства; недвижимость социально-бытового назначения обеспечивает удовлетворение различных нематериальных потребностей. Именно способность удовлетворять различные человеческие потребности, полезность объектов недвижимости обуславливает возможность их использования в качестве товара или источника дохода[117].
Существенное значение имеет тот факт, что недвижимость является не просто благом, а экономическим благом. К экономическим относятся те блага, потребность в которых превышает их наличие. Экономическими являются абсолютное большинство необходимых человеку благ, поскольку потребности в них покрываются далеко не в полной мере. Недвижимость не составляет исключения: например, количество нуждающихся в улучшении жилищных условий в нашей стране исчисляется десятками миллионов человек. Очевидно, что обеспечить возрастающее удовлетворение потребностей в жилье и иной недвижимости можно только одним способом — в процессе производства необходимых благ. Именно это составляет основное содержание экономической деятельности. Поэтому вполне закономерно, что формирование стоимости, ее величина и изменение с самого начала рассматривались экономической теорией во взаимосвязи с процессом труда. Результатом подобного анализа явилась трудовая теория стоимости, основные положения которой могут быть сведены к следующему: — стоимость представляет собой всеобщий экономический показатель, основу которого составляет то количество труда, которое затрачено при производстве блага; — именно количество труда является эквивалентом товарно-денежного обмена: при прочих равных условиях за блага, на производство которых затрачено равное количество труда, должна быть уплачена одинаковая сумма денег.
Мерой эффективности производства служат так называемые общественно необходимые затраты труда (ОНЗТ). В ОНЗТ включаются затраты как живого, так и овеществленного (прошлого) труда. ОНЗТ отражают нормальные для текущего состояния экономической системы условия производства: среднюю квалификацию работников, среднюю механовооруженность, нормальный состав средств производства, среднюю производительность труда, обычную продолжительность рабочего дня, средний уровень заработной платы и т.д. ОНЗТ, выраженные в денежной форме, могут, следовательно, пониматься в качестве общественно необходимых издержек производства.
Обязательным элементом издержек является нормальная прибыль производителя. Включение прибыли в состав издержек вполне обосновано. Во-первых, издержки производителя (продавца товара) покрываются потребителем (покупателем товара), для него это именно издержки, затраты. Во-вторых, отсутствие прибыли, т.е. продажа товара по его себестоимости, противоречит главной цели любого предпринимательства: бесприбыльного бизнеса не может быть по определению. Это, разумеется, не означает, что прибыль всегда можно получить фактически, но прибыль как цель имеет место всегда. Величина нормальной прибыли зависит, главным образом, от уровня конкуренции: чем он выше, тем ниже прибыль. Совокупность издержек и нормальной прибыли образует цену производства, на основе которой осуществляется дальнейший товарно-денежный обмен.
1. Недвижимость, являясь экономическим благом, создается трудом и никаким другим способом создана быть не может. С этой точки зрения необходимость использования трудовой теории стоимости вполне очевидна.
2. Стоимостным эквивалентом недвижимости — блага является цена производства объекта нового строительства, т.е. величина всех элементов издержек определяется для ныне существующих (актуальных) условий воспроизводства. Если объектом оценки будет являться здание или строение прошлых лет строительства, то и в этом случае он будет рассматриваться как построенный в настоящее время, но с накопленным за период фактической эксплуатации износом.
3. Необходимо проанализировать, в какой степени суммарные затраты труда и определяемый на их основе стоимостной эквивалент соответствуют полезности объекта недвижимости, т.к. полезность имеет два равнозначных толкования: а) прежде всего — это совокупность конкретных свойств, обеспечивающих удовлетворение человеческих потребностей (потребительная стоимость). Потребительную стоимость можно рассматривать как полезность в наиболее общем виде; б) степень удовлетворения потребности, т. е. относительная полезность или конкретная полезность. Например, потребность в еде может быть удовлетворена с помощью очень широкого спектра продуктов питания. Однако степень удовлетворения потребности (уровень насыщения) при потреблении конкретных продуктов питания будет различным (она зависит от калорийности пищи). С этой точки зрения более калорийные продукты питания оказываются более полезными.
С учетом этих уточнений сформулированные выше проблемы можно определить и как соотношение стоимости и потребительной стоимости. Благо (например, объект недвижимости) с лучшими потребительскими свойствами при прочих равных условиях требует для своего производства больших затрат труда. Если объект недвижимости обладает лучшей звукоизоляцией, имеет более качественную отделку, то это означает, что при его создании использовался более квалифицированный труд (то есть, имели место более высокие затраты живого труда), лучшие материалы или передовая технология (что равносильно увеличению затрат прошлого труда).
Таким образом, можно сделать вывод: определение стоимости на основе трудовой теории позволяет учесть не только затраты труда, но и уровень полезности (поскольку стоимость и потребительная стоимость находятся в прямой зависимости).
4. Применение трудовой теории не обеспечивает полноценного учета всех факторов, влияющих на стоимостной эквивалент. Прежде всего, это относится к такому обязательному фактору, как местоположение. Земля не является продуктом труда, а представляет собой вещество природы. Следовательно, на основе трудовой теории можно определить стоимость только тех улучшений, которые относятся к земельному участку, но не самого земельного участка. Трудовая теория стоимости не дает ответа на еще один важный вопрос, для иллюстрации которого можно привести следующий условный пример.
Предположим, что имеются два идентичных объекта недвижимости А и В, расположенных на одинаковых по площади и степени обустройства земельных участках (то есть, стоимости улучшений этих участков равны между собой). Единственное различие заключается в степени удаления от центра (допустим, что /А = 2/в ). Очевидно, что с позиций трудовой теории стоимости VA=VB (V — стоимостной эквивалент). Но столь же очевидно, что полезность А и В различна из-за несовпадающих характеристик местоположения.
Законодательная база и особенности функционирования рынка недвижимости на современном этапе
В России экономическая реформа была начата в 90-х годах на базе сложившейся к этому периоду системы социалистической экономики. Экономическая реформа в России в переходный период к рыночной экономике сразу же взяла курс на создание всех секторов рынка и его инфраструктуры. Основа реформы - приватизация, представила собой способ смены форм собственности от общегосударственной к частной.
Право собственности представляет собой право владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом.
В до перестроечный период в России, как и во всем СССР, основным было деление на два вида собственности - социалистическую и личную. Социалистическая собственность представляла собой обобществленное имущество, а личная собственность - не обобществленное имущество каждого отдельного гражданина.
Конституция СССР 1977г. и более ранние ее издания, а также базирующийся на ней Гражданский Кодекс СССР, определяли следующее: "В собственности государства находятся земля, недра, леса, заводы, фабрики, шахты, рудники, электростанции, железнодорожный, водный, воздушный и автомобильный транспорт, банки, средства связи, организованные государством сельскохозяйственные, торговые, коммунальные и иные предприятия, а также основной жилищный фонд в городах и поселках городского типа."
Средства производства также представляли исключительную собственность государства, изымались из товарного оборота и учитывались по балансу тех предприятии и организаций, которым были представлены и пользование или распоряжение.
Носителем права личной собственности были граждане, а источником образования ее служили трудовые доходы, получаемые в виде вознаграждения за труд в социалистических организациях. Выделялось, что основная черта личной собственности - ее потребительское назначение.
Потребительский характер личной собственности при социализме определял круг объектов, которые могут находиться в личной собственности: - трудовые доходы и сбережения; - жилой дом и подсобное домашнее хозяйство. В соответствии со ст. 104 Земельного Кодекса РСФСР отвод гражданам земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов представлялся в бессрочное пользование; - предметы домашнего хозяйства и обихода, личного потребления и удобства.
В личной собственности граждан не могли находиться средства производства за пределами, необходимыми для индивидуальной трудовой деятельности.
С 24.12.1990г. был введен в действие новый Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" [28], который явился основным нормативным документом, регулирующим отношения собственности в Российской Федерации в последующий период. Данный Закон установил, что имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных организаций, а также общей (долевой и совместной) собственности. Этим же законом определялось, что собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом производственного, потребительского, социального, культурного и иного назначения, а также продуктами интеллектуального и творческого труда.
В течение 1992 года общегосударственная социалистическая собственность была разграничена на собственности федеральную, субъектов Федерации и муниципальную, основываясь на принятом Верховным Советом РФ Постановлении "О разграничении государственной собственности на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономных областей и округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" [73].
В соответствии с распоряжением Президента РФ [80] была проведена работа по определению по объектного состава федеральной собственности, собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности.
Принял эту собственность в управление Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом (Госкомимущество РФ) и его территориальные структуры. Ему было делегировано право распоряжаться государственной собственностью. Функцию Продавца государство возложило на созданные Фонды имущества [71], имеющие территориальную структуру.
Эти достижения перестройки были признаны общенародным голосованием при принятии новой Конституции РФ от 12.12.1993г. [47]. В России эта Конституция равным образом защищает частную и государственную формы собственности.
Разграничение прав собственности было первым шагом к формированию рынка недвижимости в России.
Социально-политические условия России предопределили проведение разгосударствления на сочетании возмездной и безвозмездной передачи государственного имущества в частную собственность для достижения разумного баланса интересов социальных групп и политических сил.
Привязка концепции сервейинга к российским условиям
Недвижимость - это разнообразная и сложная категория, которая испытывает на себе множество различных внутренних и внешних факторов в течение всего жизненного периода. Определение стоимостного эквивалента и путей наиболее эффективного использования в этом случае становится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу недвижимости. В этом и заключается концептуальная основа диссертационной работы.
В качестве основных компонентов недвижимости, как системы, принимаются: - пространственно-экономическое развитие, где недвижимость рассматривается как совокупность процессов предварительного исследования инициативы создания, развития, управления и эксплуатации; - вид использования, который в решающей степени определяет состав, содержание и количественные значения всех связанных с недвижимостью целевых показателей; - местоположение, отражающее главную отличительную особенность недвижимости - ее неразрывную связь с землей.
Системный подход проявляется также в том, что процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих экспертиз и решений. Технические экспертизы обеспечивают адекватное представление о реальном состоянии объекта недвижимости; экономические экспертизы позволяют получить обоснованное значение стоимостного эквивалента недвижимости; управленческие решения дают возможность определения наиболее эффективного (рационального) варианта использования недвижимости. Концепция такого подхода в западной практике получила название сервейинга.
Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта[117].
Состояние системы определяется совокупностью состояний всех ее элементов и связей, а оценивается система в зависимости от целевого назначения надежностью. Все субъекты предпринимательской деятельности по своему целевому назначению являются экономическими системами и, соответственно, оцениваются по экономической надежности. Под экономической надежностью конкретной системы подразумевается ее способность с помощью производственных, организационных, финансовых и других решений с заданной вероятностью обеспечивать достижение необходимого результата в условиях риска и некоторой неопределенности в заданных границах области эффективного сочетания основных параметров системы — ее доходности и устойчивости.
Если рассматривать систему как целеориентированную целостную структуру, то получение выхода (результата функционирования) системы возможно только при согласованном по времени и в пространстве взаимодействии различных ресурсов, необходимых для решения поставленных, задач. Обеспечение эффективного взаимодействия ресурсов осуществляется посредством управления этим процессом.
Автором разработана структура системы управления недвижимостью (см. рис. 17). Факторы макросреды оказывают прямое регулирующее воздействие на целевые ориентиры и управленческие действия управляющей подсистемы и не испытывают на себе ощутимого обратного влияния. К числу таких факторов относятся экономические и технологические условия, демографическая ситуация, природно-климатические особенности, социально-бытовые и историко-культурные традиции и т.д. Факторы микроокружающей среды отражают условия рыночной конъюнктуры. Они характеризуют состояние потребительского спроса, уровень развития конкуренции, сложившиеся взаимоотношения с поставщиками, подрядчиками, посредниками и общественными профессиональными объединениями. Такие факторы не только оказывают формирующее воздействие на развитие системы управления недвижимостью, но и подвержены обратному влиянию.
2. Управляющая подсистема может быть представлена владельцем недвижимости (федеральная, областная, муниципальная собственность, субъект предпринимательской деятельности), застройщиком или пользователем недвижимости. Несмотря на все различия (см. раздел 1.3) их объединяют следующие важнейшие цели:
- стоимостные (денежные) цели - ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.);
- потребительские цели — достижение определенных материальных целей посредством реализации производственных задач (жилищное строительство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость для временного проживания, сооружения смешанного назначения и др.);
- социальные цели — социальная обязанность субъекта управления перед обществом (разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные особенности территории, использование материалов и конструкций с учетом запросов местных заказчиков, оплата налогов и др.);
