Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы организация инвестиционного процесса в реальном секторе экономики . 10
1.1 Инвестиционный процесс как основа экономического роста в России и зарубежных странах 10
1.2. Организационные формы и источники инвестирования в реальный сектор 16
1.3. Структура и масштабы инвестиционных ресурсов России 42
Глава 2. Роль коммерческих банков в инвестировании реального сектора российской экономики: современное состояние и перспективы 50
2.1. Использование кредитных ресурсов для финансирования реального сектора в Российской Федерации 50
2.2.Особенности российских банков и стимулирование их ориентации на инвестиционные потребности реального сектора 57
2.3. Современные технологии в инвестиционной деятельности банков 76
2.4. Формы и методы инвестиционной деятельности банка «Русский банкирский дом» 90
Глава 3. Организация инвестиционного кредитования в жилищном строительстве. Развитие форм ипотечного кредита и рынок ипотек . 97
3.1. Формы кредитования жилищного строительства 97
3.2. Основные направления и опыт развития ипотеки за рубежом и в России 100
3.3. Система организации негосударственного ипотечного кредита и направления развития рынка ипотек 123
Заключение 141
Приложения 146
Перечень таблиц, графиков, диаграмм и схем 175
Использованная литература 177
- Инвестиционный процесс как основа экономического роста в России и зарубежных странах
- Организационные формы и источники инвестирования в реальный сектор
- Использование кредитных ресурсов для финансирования реального сектора в Российской Федерации
- Основные направления и опыт развития ипотеки за рубежом и в России
Введение к работе
Актуальность исследования.
Важнейшую роль на стыке макро- и микроэкономики играет финансовый рынок, являющийся как средством привлечения капиталов в реальный сектор, так и сферой спекулятивного оборота денежных и иных материальных ценностей. В странах с полностью сложившейся рыночной экономикой функционирование финансового рынка достаточно четко регламентируется государством. Государственное регулирование, помимо установления "правил игры" в макро- и микроэкономике (а также осуществления политики доходов и попечения социальной сферы), направляет национальную экономику и всё общество к мировым стандартам постиндустриальной, глобализирующейся экономики. В частности, государство посредством гибкого, но однозначного и внятного законодательно-нормативного регулирования призвано всемерно улучшать инвестиционный климат и стимулировать приток инвестиций, который только и может неуклонно модернизировать экономику и поддерживать её прочные связи с мировым хозяйством.
Эта схема позволяет понять всю важность взаимных связей между основными элементами и субъектами всего экономического процесса и инвестиционной политики как его важнейшей составляющей. Иначе говоря, нельзя рассматривать, а тем более прогнозировать кредитно-денежную политику в отрыве от инвестиционной и бюджетно-налоговой, равно как и от социальных, административных, военных и прочих реформ и мероприятий, преследующих цели укрепления и развития экономики, государства и совершенствование всей общественной жизни.
В настоящее время в отечественной экономической науке существует пробел в разработке проблемы определения места и роли банковской системы в развитии инвестиционного процесса в России,
совершенствования организационно-экономических форм
финансирования коммерческими банками инвестиций в реальный
сектор экономики. Последнее обстоятельство, наряду с
недостаточностью адекватной политико-законодательной базы, является тормозом роста национальной экономики. В этой связи тема диссертационного исследования, по мнению автора, является весьма актуальной.
Под реальным сектором в диссертации понимается вся совокупность отраслей и предприятий, производящих товары и материальные услуги и не относящихся к финансовому сектору. Реальный сектор - это промышленность, строительство (жилищное, производственное, дорожное и т.п.), торговля, сельское, лесное, рыбное и природоохранное хозяйство, инфраструктура, транспорт, жилищно-коммунальное хозяйство, услуги (материально-технические, жилищно-бытовые, медицинские, рекреационные и т.п.).
Цель работы.
На основе всестороннего анализа ситуации, сложившейся с финансированием реального сектора определить основные возможности, формы, направления, структуру и перспективы кардинального увеличения объема инвестиций, направляемых в его отрасли, а также пути совершенствования методов и форм банковского кредитования реального сектора экономики, направленного на крупномасштабное увеличение объема инвестиций.
Задачи исследования.
Для достижения поставленной цели в диссертации решаются следующие задачи:
1. Проведение всестороннего анализа ситуации, сложившейся с финансированием реального сектора, включая оценку инвестиционной ситуации и инвестиционной политики
государства и крупного бизнеса.
2. Определение степени обеспеченности инвестициями
* запрограммированных правительством РФ и реально
необходимых темпов экономического роста.
Изучение и оценка сравнительной значимости (в том числе и в сопоставлении с высокоразвитыми зарубежными странами) различных форм инвестирования в реальный сектор, их экономической эффективности, а также прогнозирование наиболее рационального пути развития инвестиционного процесса.
Анализ и оценка состояния банковского кредитования реального сектора, его значимости в общем контексте инвестиционной
деятельности.
Критический анализ положения дел с ипотечным кредитом.
Разработка схемы предоставления ипотечного кредита и развития рынка.
Объект исследования.
Объектом исследования автора является деятельность коммерческих
банков по финансированию реального сектора российской экономики.
Предмет исследования.
Предметом исследования послужили конкретные формы и процессы инвестиционной деятельности и банковского кредитования
реального сектора на макро- и микроуровне.
Методологической основой исследования служат теоретические
работы российских и зарубежных ученых и специалистов-практиков,
излагающие принципы макроэкономического равновесия, концепции
1 прединвестиционной экономики (в России) и фондового рынка как
основы инвестиционного процесса (на Западе), организацию
микроэкономического управления финансами. В их числе монографии и статьи Ю.Головина, В.Катасонова, Л. Макаревича, В. Миловидова,
* Я.Миркина, А.Потемкина, М.Прусака, Н.Смородинской, Г.Фактора,
Г.Александера, Д.Бэйли, Д.Ван-Хуза, В.Деминга, Р.Л.Миллера,
Ж.Перар, Ф.Приметцхофера, Д.Сороса, П.Фишера, Х.Хутерера,
У.Шарпа и др.
Исходя из теории макроэкономического равновесия, автор поставил перед собой в качестве одной из основных задач исследования определение соотношения между предложением и спросом на инвестиционные капиталы и между основными источниками его поступления в реальный сектор экономики. Принципы теории микроэкономического управления финансами предприятия заложены
автором в разработанной им схеме ипотечного жилищного кредита и
развития первичного и вторичного рынка закладных. Оценка
диссертантом таких форм инвестирования в реальный сектор, как
лизинг и проектное финансирование, сделана с позиции концепции
прединвестиционной экономики.
Фактологическая основа исследования.
В качестве источников фактического материала, анализ которого
послужил основой для выводов и разработок автора, использован
широкий круг нормативно-законодательных публикаций,
статистические издания Госкомстата Российской Федерации и международных организаций, различные словари и справочники по проблематике работы, монографические исследования, статьи в периодической печати. Полный список использованной литературы дается в конце диссертации.
t Научная новизна работы.
1. Автором предложено развернутое определение реального сектора
экономики, который включает предприятия всех отраслей, производящих товары и услуги, за исключением финансовых.
2. В диссертации впервые выполнены международные
сопоставительные расчеты основных показателей инвестиционного
процесса.
3. Сформулированы предложения по коренной перестройке
банковской системы и ее развороту к реальному сектору экономики.
4. Разработана на основе зарубежного опыта совокупность мер по
масштабной диверсификации финансового рынка и' его ориентации на
реальный сектор по схеме: «финансовые инвестиции» -> «реальные
инвестиции».
5. Разработана схема ипотечного жилищного кредитования;
сформулированы принципы и предложены формы организации рынка
закладных.
Апробация работы.
Основные вопросы исследования изложены автором в трех статьях, опубликованных в российских периодических изданиях. Выводы диссертации применяются в практической работе руководимого диссертантом акционерного коммерческого банка «Русский банкирский дом».
Практическая значимость исследования.
Результаты исследования в части ипотечного кредитования могут использоваться всеми коммерческими банками, осуществляющими подобные операции.
Логика и структура работы.
В соответствии с общим замыслом работы и поставленными диссертантом задачами диссертация состоит из Введения, трех глав,
Заключения, Приложений и Библиографии. В первой главе рассмотрены общие вопросы инвестирования реального сектора российской экономики, показаны основные формы и источники средств инвестиционной деятельности как в России, так и в наиболее развитых странах Запада, выявлены основные проблемы и препятствия на пути роста капиталовложений. Особое внимание уделено анализу сути, масштабов и возможностей финансового рынка, дается количественная характеристика наших инвестиционных ресурсов.
Вторая глава посвящена анализу роли коммерческих банков в финансировании реального сектора, масштабов и условий его кредитования, проанализирована эволюция российской банковской системы и выявлены причины ее слабости, сформулированы рекомендации автора по реструктуризации банков и их разворота в сторону реального сектора экономики, предложения по внедрению в практику современных банковских технологий. Здесь же рассказано о деятельности возглавляемого диссертантом банка по кредитованию реального сектора.
Третья глава отводится проблемам развития ипотеки в современной России как одной из перспективных форм финансирования жилищного строительства. Диссертант делает краткий экскурс в историю ипотеки, приводит материалы о развитии ипотечного кредита в ведущих странах Запада. В главе анализируется во многом негативный опыт разработки и осуществления программ ипотечного кредитования граждан, приобретающих жилье, описывается разработанная автором система ипотечного жилищного кредитования, содержатся предложения по организации первичного и вторичного рынка ипотек. Специальное внимание уделяется в главе проблеме минимизации кредитных рисков, связанных с предоставлением ипотечных ссуд
В Заключении суммированы выводы и предложения диссертанта.
Приложение содержит некоторые образцы юридических документов, оформляющих ипотечные ссуды. Работа завершается списком изученной и использованной автором литературы.
Инвестиционный процесс как основа экономического роста в России и зарубежных странах
Рассматривать потребности реального сектора экономики в инвестициях в целях обеспечения экономического роста, равно как и механизмы их удовлетворения следует как в макроэкономическом, так и в микроэкономическом разрезе. В макроэкономическом плане, как показывает элементарный статистический анализ, картина инвестиционного процесса в России на протяжении 90-х годов и вплоть до сегодняшнего дня выглядит неутешительной. Как явствует из приводимых в табл.1 и на графике 1 данных, в указанный период в России инвестиции в основной капитал неуклонно сокращались и лишь в 1999 г. выросли на 5%. Обеспеченность экономического роста (которого у нас в 90-е гг. , впрочем, тоже не было), измеряемая отношением валовых инвестиций в основной капитал к объему валового внутреннего продукта, в России самая низкая, в сравнении с 6 зарубежными странами. Если исключить Японию, в которой 90-е гг. ознаменовались стагнацией инвестиционного процесса, то для остальных ведущих стран мира средние годовые темпы прироста инвестиций в указанный период составляли до 10%, а доля инвестиций в ВВП колебалась вокруг 20%. Неудивительно, что столь неблагоприятное развитие событий привело к дальнейшему падению доли России в мировой экономике; из табл.1 видно, что отношение российского объема ВВП к американскому уменьшилось почти на четверть (разумеется, сравнение распространяется лишь на официальную экономику, а почти равная ей по объему теневая экономика не учитывается).
Не обеспеченный инвестициями, экономический рост оказывается невозможным. Однако в объяснение этому приводятся самые разнообразные причины. Некоторые аналитики видят главные помехи развитию инвестиционного процесса в громоздкости административно-регистрационных процедур, в тяжести и запутанности налогообложения и в слишком высокой доле теневой экономики. Это, однако, далеко не все препятствия на пути активизации инвестиционного процесса. Для развертывания инвестиционной деятельности необходимо также преодолеть ограниченность нашего финансового рынка (упивающегося своей самодостаточностью), мизерные масштабы деятельности инвестиционных фондов и других институциональных инвесторов и по-прежнему хилое состояние российской банковской системы, о чем более подробно будет сказано в следующей главе. Несомненно, что со всем этим невозможно справиться без тщательно выстроенной и последовательно осуществляемой инвестиционной политики государства.
Но со стороны последнего на практике мало что сделано для того, чтобы убедить предпринимательское сообщество в реальности усилий властей по оздоровлению инвестиционного климата. Государство по-прежнему воспринимается предпринимателями как фискал и оплот коррумпированной бюрократии. Законотворческий процесс остается лабильным и малоэффективным, особенно в отношении инвестиционной деятельности, кредитно-денежной системы и стимулирования частного бизнеса. В стране практически нет законодательно-нормативного регулирования инвестиционного процесса: в этом поле действует единственный федеральный закон («Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 9.07.1999 г. № 160-ФЗ) крайне невысокого качества и практически нет ни одного закона или хотя бы постановления правительства по отечественным инвестициям. Внесенный же правительством в Думу проект закона «Об инвестиционных фондах» безнадежно застрял в бюрократической трясине парламентских комитетов [70].
Организационные формы и источники инвестирования в реальный сектор
Микроэкономический анализ финансирования реального сектора исходит из рассмотрения потребностей отдельных предприятий в денежных средствах и способов их удовлетворения. Потребности предприятий реального сектора в финансовых средствах делятся на краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные потребности - это финансирование оборотных активов как из собственных ресурсов предприятий (из его доходов или прибыли), так и с привлечением краткосрочных кредитов (коммерческих, банковских и вексельных или подобных им). Долгосрочные потребности, т.е. финансирование возобновления, роста и обновления основных средств и технологий, покрываются как путем самофинансирования, так и посредством внешних заимствований. Основным инструментом самофинансирования для поддержания сложившегося уровня производства являются амортизационные отчисления, а для роста и обновления производства и основных производственных фондов - собственные инвестиции предприятия из нераспределенной прибыли и резервных фондов (последние весьма слабо распространены на российских предприятиях).
Внешние заимствования в целях долгосрочного финансирования - это привлечение сторонних стратегических инвесторов путем эмиссии, продажи или переуступки акций предприятия, банковские и облигационные займы (средне- и долгосрочные), а также лизинг и франчайзинг. Акции могут реализовываться как на бирже, так и на внебиржевом рынке, посредством прямой подписки, в том числе в рамках инвестиционных договоров, в порядке проектного финансирования и т.д.
В этой связи необходимо отметить существенную специфику инвестиционного процесса в России, в сравнении с гораздо более «продвинутыми» рыночными экономиками стран Запада. Если у нас прямые инвестиции в реальный сектор (по западной терминологии, реальные инвестиции) чуть ли не каменной стеной отделены от инвестиций в финансовые активы, прежде всего в ценные бумаги (т.е. от финансовых инвестиций), то на Западе все обстоит совсем наоборот. Там практически все инвесторы вкладывают денежные средства в финансовые активы различных видов, из которых институциональные инвесторы, т.е. финансовые посредники, формируют инвестиционные портфели, служащие источниками реальных инвестиций - прямых капиталовложений в реальный сектор экономики. Поэтому понятие инвестиций во всех западных методиках, учебниках, исследованиях и хозяйственной практике - это, в первую очередь, финансовые инвестиции [21, с Л]. Высокое развитие финансовых инвестиций способствует там и росту реальных инвестиций, причем эти две формы являются там не конкурирующими, а взаимодополняющими.
Следует, однако, иметь в виду, что подавляющая часть финансовых инвестиций, особенно в США, носит чисто спекулятивный характер либо является формой личных сбережений и не попадает в реальный сектор. Это видно хотя бы из сопоставления финансовых и реальных инвестиций, а также частных активов и объема валового внутреннего продукта (см. диаграмму 1). Диаграмма наглядно показывает, насколько сильно отличались масштабы финансовых активов американских семей (т.е. наиболее репрезентативного показателя объема финансовых инвестиций) от реальных значений народнохозяйственных агрегатов - ВВП (разница почти в 3 раза) и инвестиций в основной капитал (в 18 раз) - в конце 90-х годов прошлого века. К настоящему времени этот разрыв еще более увеличился.
Недоразвитость финансового рынка в России обусловлена тем, что он с самого начала формировался «в отрыве от реального сектора. Ссудный капитал, валютные и фондовые ценности функционировали в своем замкнутом кругу, не контактируя с производством и не финансируя его... Финансовый рынок был не только не направлен на экономический рост, но попросту высасывал из реального сектора финансовые ресурсы» [38, ее.75-77]; через множество дочерних фирм предприятий реального сектора деньги уходили на финансовый рынок и в теневой оборот, в оффшоры, зачастую полукриминальным или криминальным путем. По мнению цитированного выше А.Потемкина, «финансовый рынок России - это рынок для узкого элитарного слоя, заинтересованного в короткие сроки получить прибыль, зачастую от нечистоплотных, а нередко и просто криминальных сделок и репатриировать ее за границу».
Результатом такого формирования финансового рынка явилось интенсивное выкачивание средств из реального сектора, которое привело к развитию бартера и неплатежей, к замкнутости самого финансового рынка. Последний фактически паразитирует на реальной экономике и частных сбережениях, превратившись в своего рода бизнес «делания денег из воздуха».
Паразитический характер российского финансового рынка количественно измерим. Если не считать немыслимых извращений с ГКО в середине 90-х годов и вплоть до дефолта 1998 г., то бросается в глаза существенное отставание уровня доходности ценных бумаг и банковских вкладов от темпов инфляции. При годовой инфляции за 1999 г. в 36,5 % процентная ставка по рублевым депозитам в апреле 2000 г. составляла 5,7 -8,5%, доходность большинства выпусков ГКО - 16,8 - 22,3%, а расчетны дивиденды по акциям, как правило, не достигали и 1% (исключение: «Ростелеком» - 6% и «Татнефть» - около 2%). Правда, в 2000 г. уровень инфляции несколько снизился, но доходность финансовых инструментов почти не изменилась, оставаясь заметно ниже этого уровня (см. график 2). Прямо противоположная картина в США, где, при несравненно большей стабильности экономики, средний годовой (за длительный период с 1970 по 1992 г.) темп инфляции (6 %) значительно ниже, чем доходность государственных облигаций (9,8 %), ставка по краткосрочным депозитам (7,4 %) и, особенно, дивиденды по обычным акциям (12,7 %) [21, с. 8]. На графике 2 показано, что за полтора последних десятилетия доходность всех финансовых инструментов в США существенно уменьшилась, но и инфляция сократилась там более чем вдвое.
Использование кредитных ресурсов для финансирования реального сектора в Российской Федерации
Основными функциями коммерческих банков в рыночной экономике (по большей части характерными и для сегодняшней экономической жизни в нашей стране) являются: - организация и проведение расчетов, - кредитование предприятий и населения, - аккумулирование временно свободных средств клиентов - юридических и физических лиц (трансформация отдельных сумм в крупные, а также краткосрочных в долгосрочные), - операции с ценными бумагами, - консультирование и анализ хозяйственной деятельности клиентов, - межбанковские кредиты, - инвестирование в реальный сектор и пр.
Кредитуя инвестиционные проекты промышленных предприятий либо вкладывая туда собственные средства в качестве прямых инвестиций, банки тем самым способствуют технико-технологической и организационной модернизации производства, процессу реструктуризации производственного и всего реального сектора. Благодаря этому и происходит на практике фактическое (а не «бумажное», спущенное «сверху») формирование финансово-промышленных групп. Очаги подобного сращивания банковского капитала с промышленностью в сегодняшней России пока еще немногочисленны.
Совокупная деятельность всех коммерческих банков, образующих вместе с Центральным банком РФ, другими государственными банками и небанковскими кредитными организациями (НКО) банковскую систему России, обеспечивает, в идеале, бесперебойное функционирование всей денежно-кредитной системы страны. В частности, принимаемые банками решения о кредитовании клиентов призваны обеспечивать наиболее рациональное размещение ресурсов, поскольку деньги, как правило, направляются в проекты, имеющие рыночную перспективу.
Именно банки обеспечивают поддержание и регулирование денежного обращения и рыночное регулирование курса национальной валюты. В значительной степени через банковскую систему осуществляется макроэкономическое управление народным хозяйством посредством специфических денежно-кредитных рычагов в соответствии с утвержденными ориентирами в рамках общей программы управления макроэкономическими процессами. При этом целью банковской системы должно быть именно управление хозяйством с помощью кредитно-денежных рычагов, а не принесение его в жертву формальным кредитным и денежным показателям перспектив развития экономики.
Все это, однако, в определенной мере носит теоретический характер. На практике нашей банковской системе еще недостает осознания ключевой роли банков в функционировании российской экономики и управлении реальными экономическими, в том числе инвестиционными процессами. Улучшение работы и регулирования деятельности коммерческих банков требует развития сотрудничества, кооперации и интеграционных связей как между банками и предприятиями их клиентов, так и между самими банками, решительного слома унаследованных от прошлого ведомственности и местничества. Необходимо также ускорить концентрацию банковского капитала, ибо, как будет показано ниже, большинство наших банков является карликовыми, а то и попросту нищими кредитными учреждениями. Магистральным путем для этого должны послужить масштабные слияния банков и поглощение мелких банчков более мощными (подробнее об этом в разделе 2.2). Именно благодаря концентрации банковского капитала расширяются возможности для банков работать в области аккумулирования средств и размещения ресурсов, открывается более широкое поле деятельности, что безусловно позитивно для хозяйства и соответственно для самих банков. Поскольку эта тема тесно связана с реструктуризацией банковской системы, она подробнее рассматривается в дальнейших разделах.
Фактические данные о развитии банковского кредитования реального сектора.
Уровень развития кредитной деятельности банков можно оценить, лишь сопоставляя общий объем кредитных вложений как с финансовыми показателями кредитуемой экономики, так и с параметрами денежного обращения и степенью использования денежной массы в экономических процессах. К сожалению, в современной России последний показатель оставляет желать лучшего, поскольку огромные суммы денег фактически не участвуют в финансировании реального сектора экономики. У нас приобрело крупные масштабы крайне негативное явление так называемых "спящих" денег.
Так, общая сумма денежных средств на счетах только 30 крупнейших коммерческих банков (в число которых входят Сбербанк РФ и несколько иностранных банков), уделяющих реальному сектору второстепенное внимание, составляет свыше 1,2 триллиона рублей, в том числе: - средства на счетах клиентов этих банков - юридических лиц 172 млрд. рублей, - депозиты физических лиц 312 млрд. рублей, - депозиты юридических лиц 107 млрд. рублей, -депозиты коммерческих банков и остатки их средств на корреспондентских счетах в Центробанке 60 млрд. рублей (общая сумма остатков всех коммерческих банков России на корсчетах в ЦБ РФ составляла на 30 ноября 2000 г. 94 млрд. рублей), - остатки на корреспондентских счетах в других коммерческих банках 72 млрд. рублей, - депозиты в других коммерческих банках 86 млрд. рублей, - фонд обязательных резервов 60 млрд. рублей. - государственные ценные бумаги 209 млрд. рублей, - прочие неработающие средства (фонды, резервы и т.п.) 132 млрд. рублей.
С учетом того, что на упомянутые 30 банков приходится свыше 2/3 (а без учета Сбербанка и иностранных банков - Уг) всех активов и пассивов банковской системы, не работающими на реальный сектор оказываются более полутора триллионов рублей. В то же время общая сумма кредитных вложений банковской системы в экономику (т.е. суммарная задолженность по всем срокам погашения и по всем объектам кредитования) составляет всего 667 млрд. рублей, из которых менее 70 % приходится на реальный сектор. Следовательно, свыше 800 млрд. рублей составляют так называемые "спящие" деньги, не работающие на экономику.
Основные направления и опыт развития ипотеки за рубежом и в России
Ипотека как договор о залоге, остающемся в собственности и владении должника (или арендатора земельного участка либо квартиры), возникла в Древнем Риме (III в. до н.э.). Залог при земельной ипотеке в виде рабов, скота, земледельческих орудий арендатора должен был использоваться на арендованном участке в обеспечение уплаты арендной платы; при аренде квартиры залогом служили мебель и те же рабы.
Современное толкование ипотеки как залога недвижимости сложилось в Западной Европе только в XVII столетии нашей эры. Примечательно, что ряд понятий ныне действующего российского закона об ипотеке заимствован из римского права - сервитуты (вещное право на отчуждаемую недвижимость, право ограниченного пользования ею), последующая ипотека, виндикация (временное владение вещью до решения суда о признании действительного собственника), очередность удовлетворения требований разных залогодержателей и даже порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.
В последующие 2 столетия ипотека в Европе применялась преимущественно к земельным участкам и расположенным на них строениям (если таковые имелись). Заклад дворянских имений в предреволюционной Франции XVIII века, да и в следующем столетии принял поистине космические масштабы, что нашло яркое отражение в классических произведениях французских писателей. Дурной пример, как известно, заразителен, и ипотека помещичьих усадеб принимает прямо-таки эпидемические размеры в России XIX столетия, особенно в пореформенный период. На рубеже девятнадцатого и двадцатого веков большинство помещичьих имений в России, по свидетельству многих русских писателей, например, А.П.Чехова, было заложено и перезаложено, либо скуплено купцами и банкирами.
Что же касается ипотеки крестьянских хозяйств и городского жилья, то до XX столетия она не получила сколько-нибудь существенного распространения. Зато в минувшем веке ипотека этих категорий недвижимости приобретает в странах Европы и Америки, в большинстве своем покончивших с помещичьим землевладением, первостепенное значение. В США ипотечный кредит в период до Второй мировой войны и в первые послевоенные годы становится чуть ли не основным источником долгосрочного кредитования фермерских хозяйств. К концу же века роль сельскохозяйственного сектора в ипотечном кредитовании заемщиков практически сошла на-нет. Зато преобладающим видом ипотеки стала ипотека жилья, кредитование физических лиц, покупающих или, реже, строящих дома и квартиры. Примерно в том же направлении эволюционировала ипотека в Западной Европе.
Долгие десятилетия господства коммунистического режима в России, упразднившего частную собственность на землю и кредитование населения под залог, вытравили из общественного сознания всякое представление об ипотеке, ее роли в экономике и улучшении жизненного уровня народа. В годы же перестройки и так называемых реформ перманентная нестабильность хозяйства и всей общественной жизни, высокая инфляция, обнищание большинства населения, слабости финансовой системы и лихоимство чиновников и «новых русских» отнюдь не способствовали включению ипотеки в число ценностей, воспринимаемых менталитетом среднего россиянина.. А ведь именно средний человек в той либо другой стране является основным клиентом ипотеки.
И лишь в самые последние 2-3 года в связи с исчерпанием других возможностей по улучшению жилищных условий весьма значительной части населения России обнаружился и растет интерес к ипотечному кредиту. А поскольку для нас это дело совершенно новое (о хорошо забытом старом здесь говорить не приходится), то вполне очевидна необходимость как можно более основательного знакомства с зарубежным опытом, особенно последнего времени. В связи с этим целесообразно хотя бы в самых общих чертах обозреть постановку ипотечного кредита в тех зарубежных странах, где он достаточно высоко развит.
Современное состояние ипотечного кредитования за рубежом.
В большинстве развитых стран Запада широко развито ипотечное кредитование покупки и строительства жилья. Как правило, такие кредиты выдают частные банки и другие финансовые институты; государство же там ипотечным кредитом обычно не занимается или принимает в этом деле незначительное участие. В отдельных странах дело обстоит следующим образом:
США (численность населения - 273 млн.). Средняя срочность ипотечной ссуды на покупку нового односемейного дома составляет 27 лет (данные за 1995 г.). Процентные ставки: 8% фиксированная либо 6,5% плавающая. Кредиты с плавающей ставкой составляют 37% общего числа. Ссудой покрывается в среднем 78,6% продажной цены дома (средняя цена -175 тыс. долларов), размер комиссии при покупке дома 1,2%, эффективная процентная ставка с учетом комиссии составляет 8,2% при фиксированной ставке по ипотечному кредиту и 6,6% при плавающей. Чистая годовая выдача ипотечных ссуд составила в указанном выше году 249 млрд. долл., в т.ч. фермерам было предоставлено менее 1 млрд. долл.
