Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Обзор теории и практики формирования доступного жилья в Рф 10
1.1 Исследование рынка жилищной недвижимости и анализ особенностей его
функционирования в условиях реализации стратегии доступного жилья в РФ 10
1.2. Стратификация доходов населения России с идентификацией проблемной ситуации эффективного обеспечения доступности жилого фонда с учетом его качества и комфортности для различных социальных слоев населения 20
1.3. Анализ научно-практических исследований в сфере формирования жилищного рынка доступного жилья 24
Выводы по главе 1 36
ГЛАВА 2. Методические основы выбора способов обеспечения доступности жилищного фонда с учетом его качества и комфортности для различных слоев населения при реализации ипгн 38
2.1. Исследование содержания и процесса реализации инвестиционных проектов по развитию городской недвижимости на основе систематизации воспроизводимого жилого фонда с учетом его комфортности 38
2.2. Методика обоснования вариантов возведения жилищной недвижимости с обустройством территории для различных слоев населения при реализации ИПГН с учетом показателей обеспечения доступности, качества и комфортности жилья 51
2.3. Формирование факторного пространства и эффективных методов обеспечения доступности жилого фонда по категориям населения на основе реализации ИПГН с учетом комфортности придомовой территории . 60
Выводы по главе 2 73
ГЛАВА 3. Методические предложения и практические рекомендации по выбору эффективных методов повышения доступности жилого фонда с учетом его качества и комфортности 74
3.1. Методические предложения по выбору эффективных моделей взаимодействия основных субъектов ИПГН 74
3.2. Методический подход к развитию ИПГН на основе показателей доступности, качества и комфортности жилого фонда с учетом стоимостной оценки придомовой территории жилого фонда 82
3.3. Практические рекомендации по выбору наиболее эффективных методов рационального воспроизводства объектов жилой недвижимости для учета интересов различных субъектов ИПГН 96
Выводы по главе 3 125
Основные выводы и результаты работы 128
Список литературы 129
- Стратификация доходов населения России с идентификацией проблемной ситуации эффективного обеспечения доступности жилого фонда с учетом его качества и комфортности для различных социальных слоев населения
- Исследование содержания и процесса реализации инвестиционных проектов по развитию городской недвижимости на основе систематизации воспроизводимого жилого фонда с учетом его комфортности
- Формирование факторного пространства и эффективных методов обеспечения доступности жилого фонда по категориям населения на основе реализации ИПГН с учетом комфортности придомовой территории
- Методический подход к развитию ИПГН на основе показателей доступности, качества и комфортности жилого фонда с учетом стоимостной оценки придомовой территории жилого фонда
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Решение жилищной проблемы населения России связано с реализацией ФЦП «Жилище» и государственной программы «Доступное и комфортное жилье и услуги ЖКХ» от 2012г.
Современная жилищная политика имеет одно самых «узких» мест в области регулирования доступности воспроизводимого жилого фонда для различных социальных слоев населения. Значительная дифференциация населения по уровням дохода на территориальных жилищных рынках требует более комплексных и системных подходов к обоснованию вариантов возведения жилья для различных категорий граждан. В этой связи в РФ возникают и развиваются институциональные механизмы формирования различных типов социального жилищного рынка коммерческого и некоммерческого найма. Учитывая, что в настоящее время в регионах сохраняется колоссальная очередь на социальное жилье (более 1/3 семей), введение институтов некоммерческого найма, различных форм коммерческой аренды, строительство жилья «эконом-класса» позволит местным органам власти значительно снизить остроту данной проблемы. Договор социального найма жилых помещений предусматривает предоставление жилых помещений нижнему и базовому слою населения из жилищного фонда государственной и муниципальной собственности. К одному из вопросов совершенствования действующих методических подходов обеспечения доступности жилья следует отнести важность комплексного рассмотрения процессов их регулирования. Так вместе с традиционным рассмотрением процессов доступности - как степени соответствия спроса и предложения по конкретным сегментам жилищного рынка и типам платежеспособных потребителей, важно одновременно регулировать уровень качества и комфортности жилья с обустройством придомовой территории. Именно данный подход в современных рыночных условиях позволяет формировать наиболее эффективные методы формирования и развития рынка доступного жилья для различных социальных слоев населения.
На реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт жилого фонда сегодня выделяются колоссальные федеральные финансовые и материально-технические ресурсы. При этом одной из главных проблем обеспечения социальной, экономической и управленческой эффективности использования в процессе воспроизводства жилищного фонда является комплексность решения жилищной проблемы, решаемой через повышение доступности, комфортности и качества жилья, в том числе придомовых территорий в рамках реализуемых инвестиционных проектов городской недвижимости (ИПГН).
Процесс комплексного управления воспроизводимыми земельно-имущественными комплексами недвижимости в составе ИПГН в городах требует дифференцированного подхода к регулированию придомовых территорий. Проблема нахождения свободных городских площадок под новое строительство особенно актуальна в настоящее время и требует от муниципалитетов выбора эффективных методов управления составом и стоимостью придомовых территорий в составе ИПГН.
Исследования подтвердили, что решению вопросов, связанных с поиском путей развития доступности жилья на городских жилищных рынках уделяется недостаточно внимания, что требует от участников инвестиционно-строительного процесса комплексного и системного решения в области регулирования воспроизводимого жилищного фонда для различных социальных слоев населения. Актуальность исследования данной проблемы исключительно высока, так как методы и результаты практического воплощения найденных решений затрагивают интересы населения, а также экономическую деятельность инвесторов, девелоперских компаний и институтов государственной и муниципальной власти.
Проблемы совершенствования экономических и управленческих отношений в сфере недвижимости, ее эффективного пространственного развития подробно представлены в работах: С.И. Абрамова, В. В. Бредихина, Н.Г. Верстиной, П.Г. Грабового, Х.М. Гумбы, К.Ю. Кулакова, А.Н. Кирилловой, И. Г. Лукмановой, В.Н. Семенова, В.М. Серова, Н.И. Трухиной, Н.А. Фалькевича, Н.Ю. Яськовой и др.
Проблема государственного регулирования регионального рынка жилой недвижимости и доступности жилья нашла свое отражение в работах С.А. Баронина, И.Л. Владимировой, К.П. Грабового, В.К. Гуртова, М.Н. Дмитриева, И.В. Довдиенко, М.И. Каменецкого, Н.Ф. Костецкого, Т.Ю. Овсянниковой, Ю.П. Панибратова, А.И.Солунского, С.Р. Хачатряна, Б.Б. Хрусталева, Б.В. Щурова и др.
Вопросы, связанные с повышением эффективности и рационального использования городских территорий рассматриваются в работах: Ю.В. Алексеева, И.Я. Конторовича, А.О. Кудрявцева, А.Б. Ривкина, В.Н. Хлыстуна, Н.Г. Юшковой и др. исследователей.
Однако, несмотря на значительный объем научных проработок, вопросы организации территориальных рынков доступного жилья, развитие инвестиционных процессов в составе ИПГН, связанных с воспроизводством доступного, качественного и комфортного жилищного фонда для различных слоев населения остаются проблемными и недостаточно изученными.
Теоретическую и методологическую основу исследования составили: современные экономические теории и фундаментальные научные труды; работы зарубежных и отечественных авторов, посвященные проблемам экономики и управления жилым фондом, градостроительства; законодательные акты РФ и нормативные документы, определяющие экономическую стратегию развития страны; данные, содержащиеся в статистических и аналитических материалах ряда федеральных министерств и ведомств - Министерства регионального развития РФ, Минфина РФ, Правительств г. Москвы и Московской области, а также данные научно-исследовательских институтов, специализирующихся на проблемах социально-экономического развития городов.
Научная гипотеза исследования: при разработке генеральных планов обновления сложившейся застройки и благоустройства микрорайонов необходимо учитывать требования к уровню доступности, качества и комфортности жилища, которые диктуются уровнем дохода населения, установленными социальными нормами жилья и потребного количества м2 /чел. придомовой территории с необходимыми объектами инфраструктуры для разных типов жилищной недвижимости.
Цель диссертационной работы – разработка методики обоснования вариантов возведения жилищной недвижимости с обустройством территории для различных социальных слоев населения, с учетом обеспечения доступности, качества и комфортности жилья и рационального воспроизводства городского жилого фонда.
В соответствии с поставленной целью в работе были решены следующие основные задачи:
выполнено исследование рынка жилищной недвижимости и анализ особенностей его функционирования в условиях реализации стратегии доступного жилья в РФ;
проведена уточненная классификация уровней доходов населения России с идентификацией проблемной ситуации эффективного обеспечения качества, комфортности и доступности жилья для различных социальных слоев населения;
систематизированы задачи реализации и развития инвестиционных проектов городской жилищной недвижимости и проведена классификация жилищного фонда в зависимости от типа жилья, условий местоположения и механизмов использования инструментария государственно-частного партнерства (ГЧП);
разработаны методические основы выбора вариантов возведения жилья в рамках реализации ИПГН с учетом сформированного многофакторного пространства моделирования различных типов жилищной недвижимости и привлекательности придомовой территории по обеспечению доступности, качества и комфортности жилищного фонда для различных слоев населения;
выполнен факторный анализ объектов придомовой инфраструктуры, с учетом минимальных стандартных требований, обеспечивающих качество и комфортность придомовой территории;
разработан алгоритм выбора вариантов возведения жилищной недвижимости с учетом взаимосвязей показателей доступности, качества и комфортности жилищного фонда в составе ИПГН;
разработаны методические предложения по выбору эффективных моделей взаимодействия основных субъектов ИПГН
разработаны практические рекомендации по выбору наиболее эффективных методов рационального воспроизводства объектов жилищной недвижимости с использованием инструментария ГЧП при их реализации.
Объектом исследования в диссертации являются инвестиционные проекты городской недвижимости доступного жилья различным социальным слоям населения.
В качестве предмета исследования в работе выступает совокупность теоретических, методических, практических инструментариев и методов повышения доступности, качества жилья и комфортности условий проживания населения.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методических подходов к оценке и выбору объектов городской жилищной недвижимости с учетом их социально-потребительской привлекательности, что повышает объективность принятия стратегических решений муниципальными органами управления в сфере жилищного строительства при выборе приоритетов возведения жилых объектов с учетом социальных факторов их доступности, качества и комфортности для различных слоев населения.
В качестве методологической основы исследования использовались эмпирический, аналитический, статистический методы оценок, а также метод аналогов, линейного программирования и др.
Практическая значимость исследования заключается в том, что предложенные научные методы способствуют достижению максимального эффекта (экономического, социального, бюджетного) при разработке стратегии развития и обновления городских территорий муниципальными органами власти и могут быть использованы для решения конкретных задач по воспроизводству жилого фонда, направленных на повышение доступности, качества и комфортности проживания различных социальных слоев населения.
На защиту выносятся:
-
Классификация уровней доходов населения России с идентификацией проблемной ситуации по эффективному обеспечению доступности, качества и комфортности жилья с учетом социальных факторов.
-
Систематизация задач реализации и развития инвестиционных проектов городской недвижимости с классификацией жилого фонда по многофакторным показателям доступности, качества и комфортности в зависимости от типа жилья и условий его местоположения.
-
Методика обоснования вариантов возведения жилищной недвижимости для различных слоев населения при реализации ИПГН с учетом показателей обеспечения доступности, качества, комфортности жилья и ее социально-потребительской привлекательности.
-
Предложения и рекомендации по выбору наиболее эффективных методов рационального воспроизводства объектов городской жилищной недвижимости социальной направленности.
Апробация работы. Основные теоретические положения и результаты исследования представлялись автором на 4-ой Международной научно-технической конференции «Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью» (Вьетнам, Ханой, 2011г.), 10-ой Всероссийской и 8-ой Международной конференции «Социальные и экономические проблемы градостроительства и архитектуры» (Москва, 2011г.), 14-ой Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, докторантов и аспирантов «Строительство-формирование среды жизнедеятельности» (Москва, 2011г), Международной научной конференции «Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании» (Москва, 2012г.), Международной конференции «Научные чтения, посвященные 100-летию Ю.Б.Монфреда» (Москва, 2013 г.), Международной научной конференции «Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании» (Москва, 2013.г.), VI Международной научно-практической конференции «Инновационно-технические решения при экоустойчивом строительстве и управлении городским жилищно-коммунальным хозяйством» (Москва - Хельсинки, 2013 г.).
Соответствие диссертационного исследования Паспорту научных специальностей ВАК. Проведенное исследование соответствует Паспорту специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)) пункту 1.3.70 «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики».
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 23 печатные работы, в том числе 8 статей в рецензируемых научных изданиях рекомендованных ВАК.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, списка литературных источников по теме исследования. Объем диссертации составляет 145 страниц, в том числе 11 таблиц, 34 рисунка, а также 3 приложения. Список использованной литературы содержит 185 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов. Значительное место в нем занимают исследования и выводы российских ученых.
Стратификация доходов населения России с идентификацией проблемной ситуации эффективного обеспечения доступности жилого фонда с учетом его качества и комфортности для различных социальных слоев населения
Важное место в анализе теории и практики формирования доступного жилья в РФ имеет исследование населения по социально-демографическим признакам.
Возможность участия граждан в процессе улучшения своих жилищных условий напрямую зависит от уровня их благосостояния и финансовых возможностей в приобретении жилья. В этом случае, городской жилищный фонд необходимо рассматривать как совокупность земельно-имущественных и коммунальных комплексов, включающих как само жилье, придомовую территорию, так и городскую инфраструктуру
На основе проведенного исследования автором разработана классификация уровня дохода граждан по соответствующим категориям, позволяющая обосновать выбор вариантов возведения жилья с учетом факторов обустройства придомовой территории (табл.1.1, 01.01.2013 г., на основе данных Росстата). Данная стратификация содержит авторское разделение граждан по соответствующим категориям на основе проведенного исследования.
Таким образом, категория «бедные» составляет около 13% от 100 % населения страны, «Нижний средний класс» или граждане со средними доходами - 69,4% и лишь 17,6% - это население с высокими доходами. Проведенные авторские исследования показывают, что потребность в улучшении жилищных условий на 01.01.2013года выражают около 24 млн. семей, из них: население с низким уровнем доходов (нижний и базовый слой) - 16,8 млн. семей (70%); средний протослой - 7,46 млн. семей (около 31%); верхний слой общества - 0,024 млн. семей (0,1%).
Проведенный автором анализ доходов и потребительских предпочтений различных категорий граждан позволил сформировать доступные для них варианты приобретения жилья. В ходе проведенного диссертационного исследования было установлено, что в настоящее время общая потребность в жилье составляет более 1,2 млн. кв. м, а наиболее востребовано жилье эконом-класса и жилье, распределяемое по «социальному» найму (либо аренде). Согласно принятой в 2012 году государственной программе РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» необходимо говорить о доступности для раличных категорий, но в первую очередь – отдельных категорий граждан, перед которыми в соответствии с законодательством есть обязательства Российской Федерации (военнослужащие, молодые семьи, многодетные семьи, малоимущие семьи, переселение граждан из аварийного жилья).
Социальное жилье – способ обеспечения граждан жильем, при котором право собственности на домовладение принадлежит государству или муниципалитету (различные форы аренды недвижимости), преследующие некоммерческие цели (повышение доступности жилья для всех слоев населения).
Жилье эконом-класса – это типовое жилье, без свободной планировки, с рекомендуемой площадью помещений, типовой инженерной
Классификация многовариантных решений приобретения жилья для различных социальных слоев населения инфраструктурой, без подземного паркинга, без огороженной территории и с нормируемой стоимостью.
На рис.1.5 представлено распределение потенциальных покупателей жилья по категориям граждан по уровню дохода в России.
Анализ реализации различных инвестиционных жилищных программ не позволяет учесть все факторы, влияющие на его доступность. Требуется проведение дополнительных исследований, позволяющих развить существующие формы приобретения жилья в зависимости от категории граждан.
Тем не менее, согласно принятой программе, необходимо говорить не только о доступности, но и о качестве и комфортности строящегося жилья. Для реализации поставленной задачи необходимо активно развивать малоэтажное жилищное строительство, а также внедрять современные строительные материалы в многоэтажное строительство. И более того, необходимо уделять внимание не только комфорту и качества самого жилья, но и состоянию придомовой территории.
Исследование содержания и процесса реализации инвестиционных проектов по развитию городской недвижимости на основе систематизации воспроизводимого жилого фонда с учетом его комфортности
Проведенные автором исследования в рамках первой задачи и сформированная научная гипотеза, позволили перейти к реализации второй задачи, а именно - к рассмотрению процесса реализации инвестиционных проектов по развитию городской недвижимости.
Функционирование рынка жилой недвижимости оказывает непосредственное воздействие на экономику страны в целом, это связано с активизацией инвестиционной активности и повышением доходов от инвестиционной деятельности во всех сегментах рынка недвижимости. Успешное управление и владение недвижимостью способствует достижению инвесторами максимального экономического эффекта. В процессе взаимодействия всех субъектов городских инвестиционных проектов (ИП) в сфере недвижимости происходит комплексное формирование рынка недвижимости, при этом каждый из субъектов инвестиционного проекта стремится получить свои экономические выгоды от проекта.
Непосредственно на активизацию процесса реализации инвестиционных проектов в городской среде влияет повышение качества работы жилищно-коммунального комплекса. Для качественного улучшения работы жилищно-коммунального комплекса России необходимо повышение эффективности управления и привлечения капиталовложений в объемах, в несколько раз превосходящих возможности бюджета. Использование классических механизмов приватизации коммунальных систем в настоящее время нецелесообразно и даже опасно, по причине возможных непредсказуемых политических и социально-экономических последствий. Началом развития нового направления - государственно-частных партнерств в ЖКК России может стать Федеральный закон «О концессионных соглашениях», принятый 21 июня 2005 года, который определяет схему образования концессий (рис.2.1).
Объектами коммунальной инфраструктуры, относящихся к предмету концессионных соглашений, являются объекты:
по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;
водоснабжения;
тепло- и газоснабжения;
энергоснабжения;
водоотведения и очистки сточных вод;
переработки и утилизации бытовых отходов;
освещения территорий городских и сельских поселений;
благоустройства территории. Концессия, как договор делегированного управления на данный момент в нашем законодательстве отсутствует. Действующее законодательство предусматривает возможность передачи имущества в доверительное уп равление и аренду. Существенной частью таких договоров должно стать обновление основных фондов коммунальной инфраструктуры без изменения прав собственности.
Цель концессии - создание благоприятных условий для привлечения инвестиций и их использования, проведения модернизации и реконструкции, существующего или создания нового государственного объекта концессии, имеющего большое общественное и социально-экономическое значение.
Деятельность концессионного предприятия в коммунальной сфере условно можно разделить на три периода. В течение первого периода концессионер несет издержки и не имеет возможности выплачивать какие-либо дивиденды: он вкладывает капитал в основные фонды, которые будут приносить ему прибыль в будущем. В течение второго периода он возвращает вложенные инвестиции с учетом процента на авансированный капитал, рассчитывается по кредитам. Третий период характеризуется тем, что концессионер, вернув вложенный капитал с процентами и рассчитавшись полностью по заемным средствам, начинает получать чистую прибыль и присваивать ее (после налогообложения прибыли).
Роль государства, как общественного института, при этом не уменьшается, а становится более многоаспектной, требующей сочетания разнообразных инструментов и механизмов государственного воздействия на экономику, а также дифференцированного подхода к различным экономическим проблемам. Используя концессии, государство создает привлекательные условия для предпринимательства, формирует благоприятный инвестиционный климат при проведении контроля за качеством и общественно приемлемыми стандартами обслуживания пользователей. Объектом особого внимания государства становятся и экономические показатели деятельности концессионера - доходы, цены, затраты. Важной для государства становится также задача социальной справедливости распределения общественных благ в условиях взимания платы за их пользование. По отношению к платному концессионному объекту государство может выступать в двух функциях - собственника и предпринимателя. Причем собственником оно является всегда, а предпринимателем - только в случаях, когда участвует в финансировании его строительства (полностью или частично).
В зависимости от государственного участия в финансировании проекта могут быть две схемы финансовых поступлений в государственный бюджет. В случае если государство не принимает участия в инвестициях по проекту, то до достижения срока полной окупаемости проекта (возврата инвестиций), прибыль государства состоит только из налогов и начислений, положенных по закону. Все денежные поступления после расчета с бюджетами (чистая прибыль) идут на погашение взятых кредитов и процентов по ним, а также поступают в виде чистого дохода инвесторам, которые затратили на модернизацию объекта свои средства (рис. 2.2).
По достижении срока окупаемости проекта, когда с кредиторами будут произведены полные расчеты, а инвесторам возвращены с процентами вложенные ими средства, государство, как собственник объекта, вправе рассчитывать на часть доходов. Оно должно получать не только налоги и начисления, но и свою долю чистой прибыли, которая оговаривается в концессионном контракте.
Формирование факторного пространства и эффективных методов обеспечения доступности жилого фонда по категориям населения на основе реализации ИПГН с учетом комфортности придомовой территории
Для грамотного и качественного управления недвижимостью необходимо иметь исчерпывающее представление о законодательных актах и нормах правового регулирования в этой сфере, а также обладать механизмом, позволяющим давать оценку эффективности работы управляющей организации. Такой механизм позволят:
1. качественно повысить эффективность управления жилищным фондом;
2. сократить вероятность ошибок в принятии управленческих решений;
3. обеспечить открытость и доступность для мониторинга деятельности управляющей организации (со стороны муниципалитета и населения).
Основные критерии, по которым можно оценивать эффективность управления недвижимостью, представлены в таблице 2.2: Возрастающая сложность выбора рациональных вариантов развития и планирования селитебных территорий требует тщательного анализа целей и задач деятельности, путей и средств их достижения, оценки влияния различных факторов на повышение эффективности и качества работы. В случае отсутствия точных методов решения задач по рациональному планированию развития этих задач можно использовать метод экспертных оценок в процессе формирования и выбора решений.
Метод экспертных оценок – (англ. method, Delphi; нем. Methode der sachverstandigen Bewertungen)- метод получения информации путем опроса экспертов; М. э. о. используется при определении проблем, целей, объектов, процедур и техник, критериев исследования, как средство обеспечения надежности социол. информации, для операционализации отдельных категорий и т. д. (Энциклопедия социологии, 2009). Сущность данного метода состоит в проведении экспертами интуитивно-логического анализа проблемы с количественной оценкой суждений и формальной обработкой результатов. Получаемое в результате обработки обобщенное мнение экспертов и принимается, как решение проблемы. Комплексное использование интуиции, логического мышления и количественных оценок с их формальной обработкой позволяет получить эффективное решение проблемы.
Экспертиза, как способ получения информации всегда использовалась при выработке решений. Однако научные исследования по ее рациональному проведению начались всего лишь несколько десятилетий назад. Результаты этих исследований позволяют сделать вывод о том, что на сегодняшний день экспертные оценки являются сформировавшимся научным методом анализа сложных не формализуемых проблем.
Типичными проблемами, требующими проведения экспертизы, являются: определение целей, стоящих перед объектом управления; прогнозирование; разработка сценариев; генерирование альтернативных вариантов решений; разработка оценочных систем; определение рейтингов; принятие коллективных решений и другие. Применение метода экспертных оценок позволяет формализовать процедуры сбора, обобщения и анализа мнений специалистов с целью преобразования их в форму, наиболее удобную для принятия обоснованного решения. С целью получения наиболее достоверных сведений и результатов необходимо совершенствовать систему отбора экспертов и повышать надежность характеристик группового мнения, разрабатывать методы проверки обоснованности оценок и проводить исследование скрытых причин, снижающих достоверность экспертных оценок. В настоящее время экспертные оценки в сочетании с другими математико-статистическими методами представляют собой важный инструмент совершенствования управления на всех уровнях.
В градостроительной практике многие оценочные показатели устанавливаются методом экспертных оценок, когда значение их получается путем опроса мнения крупных специалистов, работающих по данным проблемам (таким путем были утверждены многие показатели СНиП).
При реконструкции застройки таким путем могут быть получены показатели, выраженные в бальной оценке: где с - средняя оценка опрошенных экспертов; с i - показатель опроса отдельного эксперта; m - число экспертов, участвующих в опросе. Исследования можно проводить двумя методами:
1) статистическим для получения демографических данных и характеристик жилья;
2) анкетным с заполнением анкет участниками по инженерным, социальным и экологическим факторам путем опроса населения по месту жительства.
В результатах социологического опроса достаточно равномерно представлены мнения всех социальных групп населения. Обработка анкет участников социологического опроса проводится в три этапа по мере их поступления.
Результаты каждого из этапов сравниваются между собой с целью определения предела, по достижению которого увеличение числа опрашиваемых не приводит к значительным измерениям результата анализа.
Для решения поставленных задач автором предложен многофакторный анализ выбора вариантов возведения жилья с обустройством придомовой территории для социальных слоев населения различных форм собственности. В процессе финансирования ИПГН по строительству жилья «эконом-класса» и социального жилья особое место занимает использование инструментария государственно-частного партнерства за счет инвестиционной привлекательности территории и льготного налогообложения доходов инвестора-застройщика и девелопера. Концептуальную основу комфортных условий проживания жителей дома включают следующие основные факторы: местоположение объекта застройки; тип объекта жилищной застройки; социальный состав будущих жильцов; среднедушевой денежный доход и платежеспособность будущих жильцов; класс объектов строительства; перечень необходимых объектов внутриквартальной коммунальной инфраструктуры; определение площади участка для жилого дома; нормативные площади двора и дома по вертикальным уровням для размещения объектов инфраструктуры придомовой недвижимости (в м2/1 чел. и для каждого объекта инфраструктуры придомовой недвижимости).
Методический подход к развитию ИПГН на основе показателей доступности, качества и комфортности жилого фонда с учетом стоимостной оценки придомовой территории жилого фонда
Несмотря на многообразие разрабатываемых и существующих программ, направленных на повышение «доступности и комфортности» жилья для граждан РФ, реального улучшения в сфере жилищного строительства, к сожалению, не произошло. С целью исследования существующих проблем жилого фонда, а также разработки методических положений и рекомендации, направленных на их решение, автором были выявлены и проанализированы зависимости между такими показателями, как:
1) показатель ввода жилой недвижимости в расчете на одну строительную единицу и ввода м2 жилья/ 1чел.;
2) индекс доступности жилья;
3) показатель обеспеченности населения жильем;
4) рентабельность жилищного строительства;
5) дефицит жилья в расчете на тысячу человек.
Проведенное автором исследование позволило выявить аналитические зависимости между индексом доступности жилья и его дефицитом (3.16), а также между индексом доступности жилья и рентабельностью строительства жилья (3.18).
Спрос на жилье определяется дефицитностью различных типов и категорий домов. Как доход, так и предпочтение различных слоев населения связаны как с фазой демографических особенностей, так и с «жилищной карьерой», в которой находится заинтересованное лицо. Если рассматривать соотношение между доходами потребителей и ценами на социальное жилье, становится очевидным, что общая сумма расходов на жилье и размер доходов нижнего и базового слоя населения определяют общий спрос на рынке некоммерческого найма. Если определенный лимит расходов нарушается, спрос быстро падает. Этот предел автор называет предел взаимозаменяемости аренды жилья (I min) и его покупки (I max).
Данная тенденция обусловлена перенасыщением рынка недвижимости
жильем бизнес - и премиум класса при уменьшении стоимости
платежеспособного спроса, т.е. значение индекса доступности жилья для
нижнего и базового слоя населения снижается. Увеличение рентабельности жилищного строительства за счет бизнес - и премиум класса так же снижает доступность жилья для категории населения «бедные» и «нижний средний класс», что приводит к усугублению проблем инвесторов по реализации коммерческого жилья (рис.3.5). л60 f
Теория определения стоимости земельно-имущественного комплекса базируется на основополагающих понятиях стоимости, цены, затрат, потребительной стоимости. Для того, чтобы объект имел стоимость, он должен обладать селитебной привлекательностью (С.П.) при наличии покупательской способности населения. Исходя из зависимости:
В модели оценки селитебной привлекательности проекта можно выделить несколько субъектов («игроков») на «поле» различной недвижимости: a) заказчик - государственные органы, предприниматели, частные потребители, муниципальные органы;
b) конечные потребители - государственные органы, предприниматели, частные потребители, муниципальные органы;
c) кредиторы (инвесторы) - все виды поставщиков денежных ресурсов, «поставщик» земельных участков (застройщик) в обмен на финансы или долю в недвижимости, «соинвесторы» и т.п.;
d) различные подрядчики при реализации инвестиционно - строительных проектов по созданию объектов недвижимости (строительству, реконструкции, модернизации); каждый из этих субъектов имеет свои представления о «доступности, качестве и комфортности» жилья.
В качестве исследования была разработана модель (в виде функции в общем виде) оценки селитебной привлекательности проекта «СПП» инвестора; либо плана градостроительного проекта муниципальных органов власти - «ПГПВ»; либо комплекса градостроительных предложений или идей жителей района, микрорайона, двора на территории ТСЖ, ЖСК - «ПЖ» (пожелания жильцов)
В модели оценки селитебной привлекательности ИСП была принята идея двух этапов оценки СПП; модель взаимодействия участников можно схематично представить в виде треугольника.
1-й этап: раздельная оценка СПП с точки зрения каждого из 3-х (или 2-х, или 1-го) субъектов, принимающих участие в проекте.
В случае, когда развитие городской структуры ориентировано на муниципальное и федеральное финансирование социальный подход к решению планировочных задач является бесспорным. Городские власти способны регулировать финансовыми ресурсами процесс реконструкции в различных его проявлениях:
- идея и основание для финансирования исходит от городской власти, в целях решения какой-либо социальной задачи (помощь молодым семьям, военнослужащим, детским садам, школам и т.д.) - проект задумывается, финансируется и остается в собственности города (например, дома для расселения выселенных неплательщиков услуг aЖКХ, городские приюты для бездомных и т.п.).
Другое дело, когда для реконструкции сложившейся застройки привлекаются внебюджетные средства. Социальные установки населения вступают в противоречия с интересами частных инвесторов. Часто эти противоречия становятся непреодолимыми. Сложившиеся стереотипы и быт рядовых горожан, проживающих на подвергающейся преобразованию территории, не отвечают задачам потенциальных инвесторов. В этом случае необходим регулирующий деятельность частных инвесторов планировочный регламент, позволяющий участникам экономического процесса найти компромисс. Причем в этом конфликте часто не совпадают и интересы не только жителей и инвесторов, но и жителей и муниципалитетов.
- финансирование проекта производит инвестор-заказчик в целях получения в итоге прибыли на вложенные финансы (это либо собственные денежные средства, либо привлеченные заемные средства, либо другие варианты финансирования).
