Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В
РОССИНИ И ЕГО СОВРЕМЕННЫЕ ОСОБЕННОСТИ 10
Особенности недвижимости как товара, оборотоспособность недвижимости 10
Особенности формирования российского рынка недвижимости 26
1.3. Современное состояние и ближайшие перспективы рынка 40
1.4 Влияние развития инвестиционно - строительного комплекса
Самары на уровень цен на объекты недвижимости 64
ГЛАВА 2. СТАНОВЛЕНИЕ РИЭЛТОРСКОГО БИЗНЕСА В САМАРЕ.
ОСНОВНЫЕ ОПЕРАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 76
Субъекты, участники рынка недвижимости, виды их деятельности 76
Классификация риэлторских фирм, их функции. 84
Развитие риэлторского бизнеса (опыт Самары). Операции на рынке недвижимости 95
ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ
СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ НА РЫНКАХ
НЕДВИЖИМОСТИ 104
3.1. Стоимость строительной продукции как объекта недвижимости,
её виды 104
Принципы и методы оценки строительной продукции как объекта недвижимости 112
Формирование методики выбора оптимального метода оценки объектов недвижимости, для повышения эффективности функционирования рынка недвижимости 145
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 152
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 154
ПРИЛОЖЕНИЯ 164
Введение к работе
На современном этапе развития отечественной экономики рынок недвижимости отражает все проблемы реформируемой экономики. Одним из наиболее значимых сегментов рынка является рынок строительной продукции. Говоря о рынке строительной продукции, необходимо отметить, что он является составной частью рынка недвижимости. Понятие недвижимости, может быть определено как сложный имущественный комплекс, особенностью которого является неразрывная связь зданий и земли. Поскольку продукцию строительного производства нельзя отделить от1 зекли, на которой она возводится, при исследовании, сту^оител^ной продукции логично рассматривать её как составляющую рынка недвижимости. В этом контексте, первичный рынок недвижимости - непосредственное формирование инвестиционного процесса производства строительной продукции; вторичный рынок - рынок готовой строительной продукции.
В объективной оценке объектов недвижимости заинтересованы не только стороны сделки - продавец и покупатель, но и государственные органы и государство в целом, кредитные организации, инвесторы и т.д. Недвижимость является объектом налогообложения, в руках государства - крупный источник доходов. Используемый до 1997г. балансовый подход к определению стоимости приватизируемых объектов оказался неэффективным для получения оптимальных результатов. Становилась все более очевидной необходимость использования других подходов для определения рыночной стоимости. На настоящий момент разработаны в мировой практике и адаптированы для российского рынка три метода оценки объектов недвижимости, которые дают возможность определить реальную стоимость при условии применения всех трёх методов и согласования результатов оценки [15,60,11,16,24,45,32,21,52,29].
Применение на практике ассимилированных методик оценки недвижимости часто дает неприемлемые результаты. Это объясняется тем, что рынок недвижимости России не прозрачен, информационное поле, которое дает возможность объективно оценивать рыночную стоимость, не формируется
субъектами участниками рынка [26,32,45].
На этом фоне возникает потребность в квалифицированных специалистах, в которых ощущается сильная нехватка, основная масса участников рынка недвижимости, особенно вторичного не обладает специальной подготовкой, знаниями и умениями. Встает проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности, использование которых позволит минимизировать затраты времени и труда у посредников и других участников рынка и сделает информационное поле более доступным и открытым. Новые подходы в оценке рыночной стоимости объектов должны обеспечить эффективное функционирование рынка недвижимости и экономики страны в целом.
В России оценка объектов недвижимого имущества имеет не долгую историю. Возникла в конце XIX века как направление оценочной статистики и взята на разработку государством в решении задач фискального характера. Второе рождение произошло в нестабильное время экономических реформ на волне приватизации. Основоположниками оценки в России считаются русские ученые-статистики Н.Н. Романов и А.И. Чупров.
Многоплановость проблемы оценки объектов недвижимости, их методическое и практическое применение нашло отражение в работах зарубежных и отечественных ученых: Архипов О.В., Балабанов И.Т., Бузырев В.В, Максимов С.Н., Н. Ордуэй, Сивец С.А., Смирнова И.В., Стерник Г.М., Тарасевич Е.И., Фридмана Дж. , Харрисон Г., Эккерт Дж., Чампнис П., Черняк А.В. Остаются неразработанными моменты практического применения оценки объектов недвижимого имущества такими субъектами рынка недвижимости, как покупатели, продавцы и посредники (риэлтерские агентства) для объектов, которые составляют основной объем представленной на рынке недвижимости - жильё.
Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на
основе системного анализа, обобщения накопленного опыта,
теоретических исследований усовершенствовать методику
экономической оценки объектов недвижимости, что позволит обеспечить эффективное функционирование рынка недвижимости в целом и отдельных участников.
В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи:
- выявление и анализ тенденций и закономерностей развития
российского рынка недвижимости и сегментов его составляющих,
особенности развития регионального рынка недвижимости Самары;
-выделение основных характеристик недвижимости, как товара, которые оказывают влияние на определение стоимостных показателей при оценке объектов недвижимого имущества;
определение факторов влияющих на формирование регионального рынка недвижимости, уровень его организованности и ближайшие перспективы развития;
мониторинг состояния рынка недвижимости города Самары;
разработка схемы взаимодействия участников рынка недвижимости и определение возможных видов их деятельности;
определение видов стоимости строительной продукции;
-анализ российского опыта оценки недвижимости мировых тенденций в сфере оценки;
-разработка статистической модели выбора метода оценки объектов . недвижимости для различных целей определения стоимости;
-формирование системы факторов для статистической оценки объектов рынка недвижимости Самары;
-разработка методики расчета цены объекта для рынка недвижимости Самары на основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.
Предметом исследования являются совокупность теоретических, методических и практических вопросов экономической оценки объектов недвижимости и экономические отношения в системе функционирования
б рынка недвижимости.
В качестве объекта исследования, в соответствии с названной целью,
выступает процесс оценки объектов рынка недвижимости города
Самары (на примере жилой недвижимости, как наиболее развитого сегмента
рынка) рассматриваемый с точки зрения оптимизации процесса
ценообразования на товар-недвижимость.
Теоретической и методической базой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам анализа рынка недвижимости, оценки недвижимого имущества, нормативные и методические материалы федеральных и муниципальных органов по вопросам оценки недвижимости.
В процессе исследования были использованы методы экономического и логического анализа, математической статистики, теории принятия решений, элементы системного подхода и моделирования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:
на основе анализа закономерностей развития рынка недвижимости России и особенностей развития регионального рынка недвижимости Самары, выявлены тенденции и факторы развития рынка регионального рынка;
уточнен подход к реализации классических методов оценки строительной продукции в сложившихся условиях на первичном и вторичном рынках недвижимости Самары;
уточнена модель выбора метода оценки объектов недвижимости различными участниками рынка недвижимости для возможных целей использования объекта;
разработана методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Самары на основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.
усовершенствована методика экономической оценки строительной
продукции на первичном и вторичном рынках недвижимости.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что использование, предложенной в работе методики оценки объектов недвижимости Самары, позволит:
-повысить достоверность экономических расчетов по оценки объектов недвижимости;
-продавцам и покупателям объективно оценивать свои возможности не привлекая к оценочной деятельности высококвалифицированных специалистов, что сократит финансовые и временные затраты;
-позволит сделать информационную базу более открытой и стандартизированной.
Публикации. По теме диссертации опубликованы 3 статьи. Общий объем печатных работ составляет 0,32 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы из 125 наименований, 5 приложений.
