Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ИПОТЕКА 6
1.1. Эволюция ипотеки 8
1.2. Ипотека: одноуровневая система 12
1.3. Ипотека: двухуровневая система (прообраз ОАО «АИЖК») 14
1.4. Система стройсбережений 19
1.5. Последовательность формирования системы ипотеки 20
1.6. Инвестирование пенсионных фондов в ипотеку (опыт Чили) 21
1.7. Современные ипотечные системы 22
1.8. Юридические основы ипотеки 28
1.9. Экономические основы ипотеки 31
Выводы 36
Глава 2. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ИПОТЕКОЙ 38
2.1. Новый пакет законов по формированию рынка доступного жилья 38
2.2. Изменения в Кодексах РФ 39
2.3. Новый Жилищный кодекс 47
2.4. Градостроительный кодекс 52
2.5. Регулирование тарифов ЖКХ 54
2.6. Совершенствование ипотеки 59
2.7. Ипотечные ценные бумаги 64
2.8. Совершенствование государственного регулирования 71
2.9. Кредитные истории 75
2.10. Жилищные накопительные кооперативы 78
2.11. Долевое строительство 81
2.12. Недостатки пакета новых законов 83
2.13. Совершенствование законодательства 85
Выводы 91
Глава 3. СОСТОЯНИЕ И НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ УПРАВЛЕНИЯ ИПОТЕКОЙ 96
3.1. Состояние российской ипотеки после создания ОАО «АИЖК» 98
3.2. Банковское ипотечное кредитование 105
3.3. Опыт ипотеки в Москве 110
3.4. Опыт ипотеки в регионах 114
3.5. Роль ОАО «АИЖК» в развитии ипотечных программ 117
3.6. Общая организационно-финансовая схема системы ипотеки на базе ОАО «АИЖК» 121
3.7. Проблемы и направления развития ипотеки в России 125
3.8. ОАО «АИЖК»: рефинансирование ипотеки 133
3.9. Секьюритизация ипотечных активов в ОАО «АИЖК» 145
Выводы 155
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 157
Литература 162
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В течение нескольких столетий своего развития ипотека доказала свою эффективность в решении важных социально-экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и управления социально-экономической системой в целом. Позитивный международный опыт развития стран с переходной экономикой показывает, что уверенный и постоянный экономический рост, увеличение спрос на потребительском рынке можно обеспечить опережающим ростом рынков недвижимости, капитала, кардинальным реформированием финансовой системы страны, комплексной оптимизацией управления экономической системой страны.
В функционирование ипотеки и ее управление вовлечено множество как физических лиц, так и организаций, взаимодействующих в рыночной экономической системе. Государственное управление такими сложными социально-экономическими системами включает в себя как меры прямого воздействия (создание государственного агентства по развитию ипотеки - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), предоставление государственных гарантий, субсидий, налоговых льгот и т.д.), так и косвенного регулирования (совершенствование законодательной базы ипотеки, стимулирование рефинансирования ипотеки).
В Российской Федерации создан ряд благоприятных условий для управления и развития ипотеки на долгосрочную, среднесрочную и краткосрочную перспективу. Интеграция и развитие механизмов и методов принятия управленческих решений в зарождающихся и трансформирующихся элементах системы управления ипотекой, на основе мирового опыта и современных информационных технологий, должны стать ключевым звеном стратегии социально-экономического развития Российской Федерации.
Задача внедрения механизма управления ипотекой в России могла бы свестись к адаптации одной из действующих в мировой практике систем. Однако ни одна из западных ипотечных моделей к настоящему времени не получила широкомасштабного распространения, что обусловлено недооценкой экономических условий и специфики переходного периода экономики современной России.
Сегодня на российских финансовых рынках ощущается острая нехватка инновационных управленческих решений и надежных интеграционных инструментов для вложения средств (в России только начинает формироваться вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, его развитие позволит получение ипотечных кредитов сделать доступным большему количеству людей).
Решение жилищной проблемы является важнейшим социальным и макроэкономическим аспектом управления экономикой. Жилищная проблема затрагивает интересы большинства населения России, что придает особую актуальность решения данной проблемы в теории управления и самоуправления. Необходимость и важность разработки теоретических и методологических принципов управления ипотекой, научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных преобразований в сиситеме ипотеки, комплексный анализ всех ас
пектов функционирования ипотеки в экономической системе страны обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем развития ипотеки.
Степень разработанности темы. В настоящее время в России исследованию проблем управления субъектами в области ипотеки посвящено значительное число работ. Многие из них послужили источниками при проведении диссертационного исследования. В частности, автор опирался на труды таких отечественных ученых как: В.М. Агапкин, Е. Дёмушкина, М. Дестресс, А.А. Иванов, А. Казаков, М. Климович, Н.В. Косарева, П. Кострикин, О. Кузьминский, В.И. Лимаренко, М. Орлова, Н. Пастухова, Н. Проскурякова, В. Смирнов, Е.И. Тарасевич, Е.В. Черных и другие.
В зарубежной экономической литературе анализ вопросов, связанных с развитием теории и методологии организации и управления ипотеки, представлен в трудах: И. Белла, П. Досона, Н. Ордуэй, Д. Фридмана.
В работах этих ученых рассматриваются вопросы оценки современного состояния и прогнозов развития ипотеки, функционирования ипотеки как синергетической части экономической системы, особенности и принципы управления системой ипотеки, обосновываются идеи о развитии рефинансирования ипотеки, а также ряд других управленческих проблем и научных обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования. Однако собственно проблема управления системой ипотеки в современных российских социально-экономических условиях, несмотря на ее очевидную научно-практическую актуальность и значимость, объектом отдельного исследования в широком плане еще не выступала.
Таким образом, недостаточная научная разработанность названной проблемы и то существенное значение, которое она приобретает для экономики в целом, определяют актуальность темы, цель и задачи диссертационного исследования.
Объектом диссертационного исследования является Открытое Акционерное Общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).
Предмет исследования: управленческие отношения субъектов системы АИЖК и органов власти в целях формирования и развития ипотеки в России.
Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью диссертационной работы является оптимизация управления системой АИЖК.
Для достижения цели исследования последовательно решались следующие задачи:
- провести анализ принципов управления системой АИЖК (на основе зарубежного опыта), обобщить современный опыт построения, функционирования и управления ипотеки;
- рассмотреть структуру управления системой АИЖК, провести анализ имеющего в России управленческого опыта в области ипотеки;
- провести экономический анализ функционального содержания управления системой АИЖК на базе существующего и разрабаты
ваемого законодательства, регулирующего вопросы рефинансирования ипотеки;
- разработать теоретико-методологические предложения по организации и оптимизации процесса управления рефинансированием системы АИЖК.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы стали управленческие решения поставленных в ней проблем на основе современных парадигм, теоретических концепций и практических разработок отечественных и зарубежных авторов по проблемам развития ипотеки, системам управления на основе комплексного структурного анализа функционирования системы ипотеки в России.
В диссертации использованы такие научные методы исследования, как системный, исторический, научной " абстракции, индукции и дедукции. Подвергнуты тщательному изучению нормативно-правовые акты. Теоретической и методологической базой исследования являлись нормативно-правовые документы РФ, регламентирующие функционирование системы ипотеки, результаты теоретических исследований отечественных и зарубежных авторов, анализ публикаций в области ипотеки, оценки отечественных и зарубежных ипотечных рынков, примеры ипотеки в российских регионах. Информационной базой исследования в диссертации явились данные Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Минэкономразвития РФ, материалы, опубликованные в периодической печати.
Научная новизна исследования состоит в:
- уточнении стратегии (использование поэтапной ипотеки, государственные или региональные гарантии для начальных выпусков ипотечных облигаций) оптимизации управления системой АИЖК в России для сбалансированного учета как формирования первичных рынков ипотеки, так и механизмов рефинансирования ипотеки;
- учете экономических возможностей регионального уровня (субсидии, гарантии) в модели оптимального управления механизмом рефинансированием системы АИЖК,
- конкретизации конструктивных недостатков существующих схем ипотечных ценных бумаг, предлагаемых для рефинансирования системы АИЖК в России;
- учете экономико-социальных эффектов для системы АИЖК от изменений структуры и принципов функционирования рынка доступного жилья.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в разработке теоретико-методологических предложений по оптимизации управления системой ипотеки, которая была использована при формировании целевой программы «Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001 - 2005 годы».
