Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Анализ существующей практики государственного и муниципального управления земельно-имущественным потенциалом территорий 8
1.1. Цели и задачи государственного регулирования земельных отношений 8
1.2. Роль земельных ресурсов в решении задач социально-экономического развития региона 15
1.3. Проблемы создания действенной и эффективной системы управления земельно-имущественным потенциалом территорий 25
ГЛАВА 2. Разработка механизмов повышения экономической эффективности управления земельными ресурсами региона 45
2.1. Системный подход к разработке и реализации механизмов эффективного управления земельными ресурсами всех форм собственности в регионе 45
2.2. Анализ и определение приоритетного направления повышения эффективности использования земельных ресурсов 61
2.3. Массовая экономическая оценка земель и ее применение при разработке документов территориального планирования региона и муниципальных образований 69
2.4. Техника определения доходности и инвестиционной привлекательности земельных участков в составе объектов недвижимого имущества 121
ГЛАВА 3. Апробация предложенных механизмов повышения экономической эффективности управления земельными ресурсами региона 134
3.1. Расчеты и обоснования повышения экономической эффективности и социальной значимости системного применения организационных и управленческих решений, предлагаемых на уровне региона 135
3.2. Экономическая эффективность применения методик массовой экономической оценки на уровне муниципальных образований 139
Заключение 153
Список использованных литературных источников
- Роль земельных ресурсов в решении задач социально-экономического развития региона
- Анализ и определение приоритетного направления повышения эффективности использования земельных ресурсов
- Техника определения доходности и инвестиционной привлекательности земельных участков в составе объектов недвижимого имущества
- Экономическая эффективность применения методик массовой экономической оценки на уровне муниципальных образований
Введение к работе
Работа выполнена в ГОУ ВПО «Владимирский государственный
университет»
Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор
Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор СТАРОВОЙТОВ ВЛАДИМИР ГАВРИЛОВИЧ - кандидат экономических наук, доцент ОМАРОВА ТАТЬЯНА ДЮСЕНБЕКОВНА
Ведущая организация - Государственный университет
землеустройства (ГУЗ), г. Москва
Защита состоится 25 июня 2010 года в 14 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.025.06 при Владимирском государственном университете по адресу: 600014, г. Владимир, ул. Белоконской, д. 3/7, ауд. 223-3
научной библиотеке по адресу: 600000,
С диссертацией можно ознакомиться в Владимирского государственного университета г. Владимир, ул. Горького, 87, корпус 1.
Автореферат разослан 25 мая 2010 года.
Ученый секретарь
диссертационного совета,
Е.М.Марченко
кандидат экономических наук, доцент
Актуальность темы исследования. Опыт социально-
экономических преобразований в современной России убедительно доказывает, что устойчивое развитие экономики региона во многом зависит от уровня использования экономического потенциала земельных ресурсов и иной недвижимости. Проблема заключается в том, что при разработке научно-методического обеспечения социально-экономической политики региона, при формировании инвестиционных и инновационных моделей регионального развития общественного производства, его территориально-земельная основа зачастую остается вне комплексного системного освоения, выступает лишь как природно-географическая категория без должного учета ее экономического содержания как товара и одного из базовых производственных факторов в триединстве «земля-труд-капитал».
Каждый земельный участок имеет свои особенности и для рационального использования земель требуется эффективное и научно обоснованное управление процессами, в которые вовлечены участники земельных отношений. Земля является основным ресурсом для областей центра России и Владимирской области при недостатке пригодных для разработки полезных ископаемых, лесных и водных ресурсов.
Современная система регулирования земельных отношений в регионах представлена тремя уровнями компетенций и полномочий - федеральным, региональным и муниципальным. Их взаимодействие в целях повышения эффективности использования земель - одно из важнейших условий устойчивого социально-экономического развития территорий (региона и муниципальных образований).
Для распоряжения землями необходим общественно понятный, законодательно определенный, экономически эффективный механизм, действие которого будет способствовать не только росту поступлений земельных платежей (земельного налога, арендной платы, платы за продажу прав собственности и прав аренды за земельные участки) в бюджеты всех уровней, но и развитию рынка недвижимости, что, в свою очередь, обеспечит привлечение инвестиций.
Степень разработанности проблемы. Проблемы теории и практики регулирования земельных отношений в аспекте оценки недвижимости для целей налогообложения и развития земельного рынка в России исследовались в работах Д.Б. Аратского, А.Н. Асаула, В.А. Горемыки-на, А.Г. Грязновой, НА. Калининой, А.И. Полянского, В.М. Рутгайзе-
!
pa, СИ. Сая, Е.И. Тарасевича. С А. Ткачука, М.А. Федотовой, ОТ. Хис-матулова, А.В. Якуниной и др.
Исследование современных проблем экономики землепользования и совершенствования управления земельными ресурсами содержится в трудах А.А. Варламова, С.Н. Волкова, Н.В. Комова, П.Ф. Лойко, Г.В. Ломакина. А П. Огаркова, А.П. Рома, А.Э. Сагайдака. А.В. Севостьянова, В.И. Хлыстуна, Ю.А. Цыпкина и др.
Теоретические и методические основы экономики управления недвижимостью заложены в трудах таких зарубежных ученых, как В. Пет-ти, А. Смит, Т. Коллер, Т. Коуплснд, Ник. Ордуэй, Дж. Фридман, Джозеф К. Эккерт. При этом вопросы прикладного применения теоретических исследований в виде разработки экономических механизмов повышения экономической эффективности управления земельными ресурсами в работах отечественных ученых отражены недостаточно.
Разработка методических подходов достижения высокой экономической, социальной и общественной эквивалентности вовлечения в хозяйственный и экономический оборот земельно-имущественного потенциала территорий является насущно необходимым и актуальным в условиях реформы местного самоуправления и решения проблем земельно-ресурсного обеспечения приоритетных национальных проектов и повышения стандартов качества жизнедеятельности в поселениях.
Существующие административные механизмы управления направленные на вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемых и нерационально используемых земель федеральной, областной и муниципальной собственности не в полной мере учитывают такой экономический фактор как доходность объекта (актива недвижимости) для применения таких форм их экономически эффективного использования как залог (ипотека) государственных и муниципальных земель, формирование нефинансовых условий их использования, разработка экономических обоснований инвестиционного использования активов земельной недвижимости. Все это говорит об актуальности исследований, приведенных в настоящей работе.
Объектом исследования являются земельные ресурсы как природный и экономический ресурс региона.
Предметом исследования являются экономические и социальные отношения, возникающие при формировании механизмов управления эффективностью оборота земель в регионе.
Область исследования: рациональное использование природно-ресурсной базы, разработка проблем функционирования отрасли, оценка эффективности организационных схем и механизмов управления - соответствуют паспорту специальности ВАК РФ 08.00.05. - Экономика и управления народным хозяйством (региональная экономика) (и.п. 5.18, 5.16).
Целью исследования является совершенствование теоретических и методических положений достижения максимальной экономической и социальной эффективности использования земельных ресурсов региона.
Для достижения поставленной цели, были определены следующие задачи:
провести анализ существующей теории и практики оборота неиспользуемых и нерационально используемых земепь государственной и муниципальной собственности;
выявить проблемы государственного и муниципального управления земельно-имущественным потенциалом региона;
исследовать необходимость массовой экономической оценки объектов недвижимости и разработать методику его проведения как основы территориального планирования и оборота земель в регионе;
разработать методику массовой рыночной оценки на основе экономического зонирования неиспользуемых и нерационально используемых земель для целей последующего эффективного распоряжения ими -продажи прав собственности и аренды, расчета арендных платежей, залога и формирования нефинансовых условий предоставления земельных участков, вовлечения земель в хозяйственный оборот с учетом доходности и инвестиционной привлекательности земельных активов;
- разработать практические механизмы эффективного управления земельными ресурсами региона при обороте неиспользуемых и нерационально используемых земель государственной и муниципальной собственности;
- обосновать экономическую и социальную эффективность применения разработанных в настоящем исследовании механизмов, соответствующих установленным действующим законодательством показателям эффективности деятельности органов государственной власти субъекта Федерации в обозначенной сфере (отрасли).
Информационной основой исследования стали материалы, содержащиеся в монографиях и статьях отечественных ученых в обозначенной области экономической науки, сведения и данные федерального
статистического и ведомственного наблюдения за земельными ресурсами, нормативно-правовые документы федерального, областного и муниципального уровня в сфере регулирования земельных отношений.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют Законы Российской Федерации, постановления Правительства РФ. а также научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных учетных по теории управления земельными ресурсами, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости.
Теоретической основой исследования являются общенаучные, специальные и диверсифицированные методы теоретического и эмпирического исследования: анализ и синтез, дедукция и индукция, аналогия, классификация, доказательство, моделирование, полемика, контент-анализ, логический метод, метод экспертных оценок, методы статистической обработки информации, системный подход.
Научная новизна работы состоит в следующем:
Обоснована необходимость программно-целевого управления на региональном уровне с использованием экономических подходов для вовлечения в рыночный оборот неиспользуемых и нерационально используемых земель государственной и муниципальной собственности. При этом определены «слабые места» и недостатки в практике действующего государственного и муниципального управления земельно-имущественным потенциалом территорий и на этой основе выработаны конкретные рекомендации организационных и управленческих действий по повышению эффективности использования земель на уровне региона.
В качестве экономической характеристики земель, в отличие от ныне применяемой кадастровой стоимости, определяемой для кадастровых кварталов, образованных путем «геометрического» деления территории, автором предложена рыночная стоимость земель, определяемая методами массовой оценки в ценовых зонах, представляющих собой массив однородных по видам разрешенного использования земельных участков. В качестве критерия разграничения на ценовые зоны (для последующего определения показателя расчетной рыночной стоимости земельных участков) предложено формирование оценочных кластеров по видам планируемою разрешенного использования объектов недвижимости расположенных или планируемых для размещения в территориальных зонах, образованных в ходе проведения территориального планирования.
Разработана методика массовой экономической оценки неиспользуемых и нерационально используемых земельных участков различ-
ных категорий земель для целей последующего максимально эффективного распоряжения ими (продажи прав собственности и аренды, определения размеров арендной платы, залога и нефинансовых условий использования земельных участков, вовлекаемых в хозяйственный оборот). При этом основополагающим ценообразующим фактором, определяющим стоимость земель в оценочной зоне, в отличии рекомендуемых законодательством об оценочной деятельности множества подлежащих рассмотрению факторов, автором предложен интегральный фактор - доходность актива недвижимости (з именно: доход, получаемый инвестором при арендной форме использования объекта недвижимости).
4. Для применения при массовой экономической оценке земель адаптированы методы расчета рыночной стоимости, наиболее адекватно характеризующие доходность и инвестиционную привлекательность объекта, - метод «остатка для земли» и метод «предполагаемого использования» отличающиеся от стандартных тем, что в расчетной рыночной цене коэффициенты капитализации для земель предложено рассчитывать на основе экспертных оценок с учетом более длительного срока жизни земельно-ресурсного актива недвижимости по сравнению с расположенным на земельном участке объектом застройки.
5. Разработаны механизмы обеспечения повышения экономической эффективности вовлечения в хозяйственный и рыночный оборот неиспользуемых и нерационально используемых земель государственной и муниципальной собственности в регионе, с применением массовой экономической оценки: комплекс мероприятий долгосрочной областной целевой программы и механизм обеспечения деятельности специализированных финансово-экономических институтов - Земельного Залогового Фонда (Земельной биржи. Земельного банка), создаваемых в целях формирования инвестиций на основе залога ликвидных активов земельной недвижимости. Разработана форма использования массовой экономической оценки, наполняющая экономическим содержанием схемы территориального планирования регионов и муниципальных образований, генеральные планы, правила землепользования и застройки поселений.
Практическая значимость исследования заключается в доведении результатов диссертационного исследования до уровня прикладных рекомендаций и разработка программно-целевых документов для региона. Результаты экономической оценки применимы при разработке документов территориального планирования (схем территориального планирования региона и муниципальных образований, генеральных планов город-
ских округов и поселений, правил землепользования и застройки населенных пунктов), завершение разработки которых планировалось в 2010 году.
Разработанные теоретические положения, методические подходы и практические рекомендации позволят решить вопросы обеспечения создания системы управления и распоряжения земельными ресурсами на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, как того требует Земельный кодекс Российской Федерации.
Апробация н внедрение результатов исследования. Научные результаты автора использованы при разработке концепции Стратегии социально-экономического развития Владимирской области до 2015 года в отраслевом разделе - управление земельными ресурсами. Ряд предложенных мероприятий получил развитие и реализацию при осуществлении Концепции комплексного развития землепользования во Владимирской области до 2010 года. Принципы управления эффективностью использования земель и массовой экономической оценки включены в курс лекций «Экспертиза и управление недвижимостью» во Владимирском государственном университете.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 работ, общим объемом 3,4 п.л., в том числе статья в журнале «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», включенном в перечень ведущих рецензируемых изданий ВАК.
Структура диссертационной работы определена целью и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав (девяти параграфов), заключения, приложений и списка использованных литературных источников, содержит 18 таблиц и 14 рисунков.
Роль земельных ресурсов в решении задач социально-экономического развития региона
Опыт социально-экономических преобразований в современной России убедительно доказывает, что устойчивое развитие экономики региона во многом зависит от уровня использования экономического потенциала земельных ресурсов и иной недвижимости. Проблема заключается в том, что при разработке научно-методического обеспечения социально-экономической политики региона, при формировании оптимизационных инвестиционных и инновационных моделей регионального развития общественного производства,, его территориально-земельное обоснование зачастую остается вне комплексного системного освоения, выступает лишь как природно-географическая категория без-, должного учета его экономического содержания, как товара и одного из базовых производственных факторов в триединстве «земля-труд-капитал».
Причем в оптимизационных моделях данный фактор, как правило, представлен на всех уровнях управленческих расчетов (макро-, мезо- и микро) без достаточной структурной дифференциации, в усредненных количественных характеристиках, зачастую без рассмотрения системообразующих внутренних и внешних, прямых и обратных связей и зависимостей.
Примерами такого планирования в нашем регионе могут служить: разработка «Концепции стратегии социально-экономического развития Владимирской области до 2015 года» в соответствии с постановлением Губернатора области от 25 мая 2004 года № 319; - проводившаяся, но не завершенная разработка проекта «Комплексная программа социально-экономического развития Владимирской области (стратегия региона до 2015 года)», согласно постановлению Губернатора области от 4 августа 2006 года № 559; - осуществляемая в настоящее время разработка «Стратегии социально-экономического развития Владимирской области до 2027 года» в соответствии с постановлением Губернатора области от 16 мая 2007 г. № 346.
Стратегические проработки, содержащиеся в указанных проектах концептуальных документов социально-экономического развития, не обладают достаточной территориально - пространственной «привязанностью», «сценарные» ситуации бизнес-планирования, инвестиционного проектирования носят в известной мере абстрактный, упрощенный характер по отношению к экономически многофункциональному и сложно структурированному территориально-земельному экономическому ресурсу. Достаточно сказать, что в «Стратегии социально-экономического развития Владимирской области до 2027 года», разрабатываемой в настоящее время, практически отсутствует раздел, посвященный использованию земельных ресурсов.
Между тем в современном обществе в контексте формирования «Стратегии развития России до 2027 года» все отчетливее формируется понимание целей и задач устойчивого развития среды обитания.
На ежегодном собрании Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН), прошедшем в июле 2008 года1, подчеркивалось, что решение задач устойчивого территориального развития страны, имея ввиду приближение к странам, которые реально реализуют принципы формирования среды обитания, путем осуществления комплекса мер, направленного на гармонию человека и природы, требует создания стратегического плана пространственного развития страны, основанного на достаточно обоснованной концепции ее социально-экономического развития. Решение частных, локальных задач распоряжения землей, как ресурсом, невозможно без «выращивания» всей структуры управления пространством страны. Поэтому именно сейчас возникает новое отношение к формированию комплекса документов территориального планирования, в котором должны гармонично учитываться интересы страны, регионов и застройщиков конкретных земельных участков. Отмечалось, что регионы становятся главным компонентом в формировании этой структуры.
Современные отечественные и зарубежные исследования содержат теоретические положения, способствующие выбору методов и способов решения проблем прогнозирования, планирования, управленческого и организационного администрирования в сфере регулирования земельных отношений в контексте регионального социально-экономического развития.
К числу принципиальных установок выстраиваемой системы государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами следует отнести решение следующих задач2: - формирование надежной правовой основы для установления цивилизованных отношений и правил поведения субъектов земельного рынка и обеспечения рационального использования земли; - создание правовых, экономических и организационных предпосылок для- успешного функционирования всех форм собственности на землю и форм хозяйствования на ней; - стимулирование развития инфраструктуры земельного рынка; - защита законных прав собственников земли и других субъектов земельных отношений; формирование системы экономического стимулирования рационального и щадящего использования земли, исходя из ценностного приоритета охраны земли от порчи и разрушения. В целях решения перспективных задач экономической политики, региона, выделяемых немецким экономистом Г. Хойером3 привлечение фирмой инвестиций извне, поддержка уже существующих предприятий, стимулирование инвестиций, необходимо выстраивать систему управления земельно-имущественным потенциалом территории, поскольку стимулами привлечения инвестиций является создание гарантий прав на землю и недвижимое имущество. Планирование размещения инвестиционных объектов, территориальные аспекты развития транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры обеспечения предпринимательской деятельности, также должно входить в круг задач решаемых эффективно действующей системы регулирования земельно-имущественных отношений.
Именно потенциал земельно-ресурсного развития является определяющим фактором формирования направленности социально-экономической. политики территории. Выбор того или иного типа, экономической, политики, можно проиллюстрировать, используя следующие классификационные признаки «основных объектов воздействия или основной ориентации», указываемые немецким экономистом Г. Шпеелем4:
Анализ и определение приоритетного направления повышения эффективности использования земельных ресурсов
При этом разница в. рыночной стоимости земельного участка расположенного в благоприятной, с точки зрения доходности, части квартала в отличие от неблагоприятной достигает многократных значений, особенно, если речь идет о центральном, наиболее посещаемом районе городского поселения.
В таких случаях игнорирование при распоряжении земельным участком факторов, характеризующих высокую доходность объекта недвижимости, а также других условий формирующих повышенный уровень рыночной стоимости земельного участка, является серьезным отступлением от целей и задач муниципального управления городским имуществом, нарушением требований экономической эффективности, диктуемых не только- законами рыночной экономики, но и декларируемых принципов и приоритетов государственной политики в сфере управления государственным имуществом, которыми обязаны руководствоваться также и органы местного самоуправления в соответствующей сфере деятельности.
Еще при принятии в 1999 году «Концепции управления государственным имуществом ... в Российской Федерации»29 (подписанной председателем Правительства Российской Федерации, которым в те годы был В.В.Путин), в тексте этого документа приведено изложение проблем и недостатков в этой сфере государственного управления:
Существующая система управления недвижимостью в Российской Федерации нуждается в совершенствовании с учетом того, что: не сформирован полный реестр государственной недвижимости, что не позволяет провести четкое разграничение собственности, и не дает «Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации», утверждена постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999 года № 1024 раздел «Оценка состояния управления объектами недвижимости» возможности осуществить контроль реальных денежных потоков, провести достоверный анализ эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в федеральный бюджет; отсутствует система рыночной оценки объектов, а также четкое определение прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождает коррупцию, так как, являясь самым крупным собственником недвижимости, государство сдает имущество в аренду по ставкам значительно ниже рыночных; полномочия государства как собственника недвижимости осуществляются разными федеральными органами государственной власти, деятельность которых часто невзаимоувязана; права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке, что затрудняет распоряжение ими; слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости; большое количество-объектов недвижимого имущества не вовлечено в оборот и утрачивает инвестиционную привлекательность; распоряжение федеральными землями осуществляют органы местного самоуправления; развитие земельного законодательства отстает от развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования.
Таким образом, несмотря на устойчивую тенденцию повышения доходов, получаемых от использования недвижимости, эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом. Несмотря на то, что вышеуказанный документ был принят в 1999 году, содержащиеся в нем положения не потеряли актуальности до настоящего времени, причем проблема «отсутствия системы рыночной оценки объектов,
приводящая к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождающая коррупцию» в настоящее время является злободневно острой, поскольку реальная рыночная (инвестиционная) стоимость некоторых земельных участков и целых массивов и неразрывно связанной с ним недвижимости за истекшее десятилетие возросла многократно, в ряде случаев приблизилась к мировому уровню, а порой уже и превысила его.
Исходя из обозначенного приоритета: «Сегодня как никогда ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы критериев, в соответствии с которыми те или иные объекты выбираются для осуществления государственного управления на базе жесткого, детально регламентированного механизма управления и контроля за государственной собственностью», сущность приводимых в настоящей работе предложений по повышению эффективности управления земельными ресурсами целиком отвечает целям государственной политики: - увеличение доходов соответствующих бюджетов на основе эффективного управления государственной (и муниципальной) собственностью (поскольку земельные платежи поступают в доход как федерального бюджета, так и консолидированного бюджета региона);
Техника определения доходности и инвестиционной привлекательности земельных участков в составе объектов недвижимого имущества
При этом неиспользуемый (пустующий) земельный участок оценивается без учета перспективы его использования, предусмотренной утвержденной градостроительной документацией, или иной юридически допустимой возможностью его более доходного и общественно значимого использования. Третьей методической особенностью кадастровой оценки является указание п. 5. вышеупомянутых «Правил...»: «Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, ... осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости». При общей неразвитости рынка незастроенных земельных участков, особенно такого специфического, «инвестиционно емкого» сегмента рынка, как свободные земельные участки. в существующей городской застройке, благоприятно расположенные, с развитой инженерной и коммуникационной инфраструктурой - следует признать, что получение достаточно репрезентативной выборки рыночных, цен о сделках купли-продажи представляет собой сложную задачу. Тем более, что коммерческие сделки такого рода редко носят открытый характер:
Исходя из анализа перечисленных особенностей кадастровой оценки можно сделать вывод, что применяемая в настоящее время- в качестве экономической характеристики объектов земельной недвижимости кадастровая стоимость, определенная методами массовой оценки, в ряде случаев не обеспечивает, решения таких задач государственного и муниципального управления земельными ресурсами, как: использование- государственных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики; достижение максимально возможного экономического эффекта использования государственной и муниципальной собственности в целях увеличения доходов соответствующих бюджетов. Решение упомянутых задач может обеспечить предлагаемое массовой экономической оценки. При этом следует обозначить рамки его применения.
Практика применения (с момента вступления в силу Главы 31 «Земельный налог» Налогового кодекса РФ - а именно с 1 января 2006 года). кадастровой стоимости в качестве налоговой базы, свидетельствует, что при регулярной актуализации, данные кадастровой оценки в отношении большинства земельных участков являются достаточно релевантными и пригодными для целей налогообложения. Вместе с тем, в настоящей работе выше были приведены причины (ниже в разделе «Техника определения доходности и инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества» приводятся обоснования) необходимости применения массовой экономической оценки в первую очередь в отношении земельных участков, исключительно благоприятно расположенных: свободных участков в существующей застройке центральных, престижных, интенсивно посещаемых районов городских поселений с хорошей транспортной доступностью, развитой инженерной и коммунальной инфраструктурой, близостью к административным, культурным, рекреационным доминантам селитебной застройки.
Характеризуя сферу и направленность применения массовой экономической оценки, исходя из задач перспективного планирования использования земель в интересах развития территории, его приоритетом является - определение и фиксация (семантическая и графическая) складывающегося уровня (тренда) рыночных цен для неиспользуемых и, нерационально используемых земельных участков различных категорий земель, имея ввиду обеспечение эффективной реализации процедур и процессов последующего распоряжения ими (продажи прав собственности и аренды, определения размеров арендной платы и нефинансовых условий использования земельных участков, вовлекаемых в хозяйственный оборот), а также в качестве количественной характеристики, отражающей инвестиционную привлекательность объектов земельной недвижимости в-целях- предпринимательской деятельности в рамках девелопмента.
Необходимо подчеркнуть, что обязательность рыночной оценки в-случаях вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью- или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в частности при приватизации, либо передачи в аренду, установлена статьей 8 «Обязательность проведения оценки объектов оценки» Федерального закона «Об оценочной деятельности».
Определение вида стоимости полагаем необходимым осуществить в соответствии с п. 8 раздела III Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» 2, а именно, приняв для решения обозначенных выше задач инвестиционную стоимость объекта оценки, т.е. стоимость объекта оценки, определяемую исходя- из доходности для инвестора при заданных инвестиционных целях. Следует пояснить целесообразность, и приоритетность выбора именно этого вида стоимости, поскольку этим обстоятельством диктуются и применяемые подходы к оценке, основным из которых в данном случае становится доходный подход.
Именно, заявленный- характер объектов- оценки: неиспользуемых и нерационально используемых (свободных, незастроенных или с ветхой застройкой) земельных участков, планируемых к вовлечению в хозяйственный оборот, ценность которых должна соответствовать представлениям будущих пользователей приносящей доход недвижимости, определяет выбор-вида стоимости, подходов и методов оценки.
Экономическая эффективность применения методик массовой экономической оценки на уровне муниципальных образований
Проверка достаточности проводится из выполнения условия, что объем выборки должен составлять не менее 3(т+1), где т - количество факторов стоимости, отобранных для построения моделей; расчета. В рассматриваемой технологии ценового экономического зонирования по каждой? группе (кластеру) должно быть отобрано не менее: 31- 36 объектов-аналогов (исключая выбросы!) исходя из принятого количества факторов стоимости.
Собранная? рыночная; информация должна отвечать требованию репрезентативности. РьіночнаяіИнформацияісчитается.репрезентативной;,если в выборке присутствуют объекты- аналоги,, факторы; стоимости, которых принимают значения характерные ,для.: объектов? оценки данной; группы. Требования? к, составу объектов рыночной информации различаются для количественных и качественных факторов . Для; качественных факторов каждое значение качественного фактора;, присутствующее: в, исходной выборке объектов; оценки; данной группы? должно: присутствовать. хотя; бы один раз в выборке: рыночных объектов данной группы, прш этом для улучшения качества в выборке рыночных объектов- оценки желательно присутствие: каждого фактора значения качественного фактора даннош группы не менее трех раз..
Для количественных факторов: диапазон значений; фактора в выборке рыночных объектов данной группы должен совпадать с диапазоном значений фактора исходной выборки (допускается сужение интервала рыночной выборки не более чем на 10%).
Выполнение данных условий является необходимым, но не достаточным условием репрезентативности выборки рыночных объектов: Практика рыночной оценки сравнительным методом в условиях такого субъекта
Федерации, как Владимирская область, свидетельствует, что даже профессиональному оценщику является затруднительным обеспечить сбор данных и сведений для достаточно актуальной базы данных по объектам земельного рынка и рынка недвижимости (особенно по высокодоходным объектам). Одна из причин этого — закрытость и непрозрачность деятельности большей части бизнес-структур. Такие организации не публикуют данные годовых балансов и не проводят публичного аудита. Исходя из этого, сведения о сделках с недвижимостью могут считаться достоверными с большими допущениями. Ряд сделок (особенно с земельными участками и объектами незавершенного строительства) носит скрытый характер, оформляясь под видом переуступки прав от одного юридического лица другому. В, связи с этим полагаем целесообразным для целей ценового экономического зонирования (носящем прогнозный характер в отношении использования земель) установить «щадящие» требования к сбору рыночной информации, по сравнению со стандартными требованиями процедур математической статистики, осуществляемых в ходе массовой оценки, проводимой для нужд налогообложения, при этом практикуя применение экспертных процедур.
При недостаточности и нерепрезентативности рыночной информации производится дополнительный сбор и анализ рыночной информации и ее соответствующая обработка. Дополнительный сбор рыночной информации может производиться в следующих направлениях: - использование близких по характеристикам земельных участков из других групп (кластеров); дополнительное исследование уже отобранных источников информации и поиск дополнительных источников информации; - включение в выборку данных по земельным участкам, которые были ранее исключены, например, из-за отсутствия сведений по ряду факторов стоимости или наличия особых условий совершения сделок, экспертным путем дополняя недостающие данные, используя тенденции (тренды) из практики рыночной оценки земель региона и консалтинговую информацию.
В случае отсутствия возможности сбора дополнительной рыночной информации в целях расчета можно произвести объединение групп (кластеров) земельных участков, близких по значениям факторов стоимости и уровню цен или уменьшение количества факторов стоимости, включаемых в модель, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков, имеющих характеристики, сходные с характеристиками объектов оценки данной группы.
На этой стадии вся собранная информация формируется в массивы (базы данных) в двух видах: графическом и семантическом.
Наиболее удобной формой представления графической исходной информации, отвечающей современным требованиям, является - в- виде слоев цифровых тематических карт в формате Maplnfo (наиболее распространенном ГИС-формате, применяемом, в частности, для ведения картографических баз данных государственного земельного кадастра).
Цифровые тематические карты населенных пунктов формируются в целях предварительного зонирования (проектирования, отображения, нанесения границ (контуров) групп (кластеров) земельных участков с однородными исходными характеристиками. Исходные графические материалы в электронном виде могут быть представлены в двух видах -растровом и векторном.
Исходными графическими материалами должны являться все те материалы, которые используются при составлении схем территориального. планирования, при этом должны быть введены специальные условные обозначения (точечные, линейные или площадные) для отображения факторов стоимости, приводимых в табличной форме.
