Содержание к диссертации
Введение
1 Сущность и эволюция механизма регулирования земельных отношений в аграрном секторе 8
1.1 Земельные отношения: сущность и механизм регулирования 8
1.2 Эволюция механизма регулирования земельных отношений в России 35
1.3 Зарубежный опыт регулирования земельных отношений в аграрной сфере экономики 44
2 Формирование, развитие и оценка механизма регулирования земельных отношений в условиях перехода к рыночной экономике 53
2.1 Эволюция федеральной и региональной политики в области земельной реформы 53
2.2 Итоги трансформации системы земельных отношений и механизма их регулирования 72
2.3 Экономическая эффективность землепользования по субъектам хозяйствования как результат регулирования земельных отношений в аграрном секторе 86
3 Совершенствование земельной политики в области рыночного оборота прав на земли сельскохозяйственного назначения 101
3.1 Земельная политика как фактор дифференциации моделей рынка земли 101
3.2 Возможные стратегии региональной земельной политики 128
3.3 Совершенствование методов регулирования земельного рынка 136
Выводы и предложения 154
Список используемой литературы 157
Приложения 173
- Земельные отношения: сущность и механизм регулирования
- Эволюция федеральной и региональной политики в области земельной реформы
- Экономическая эффективность землепользования по субъектам хозяйствования как результат регулирования земельных отношений в аграрном секторе
- Совершенствование методов регулирования земельного рынка
Введение к работе
Актуальность темы исследования. На современном этапе развития земельной реформы особую актуальность приобретает проблема разработки механизма регулирования аграрных земельных отношений на уровне региона. Значимость регионального аспекта обусловлена территориальной спецификой природно-экономических условий, различиями в уровне землеобеспеченности, региональной дифференциацией спроса и предложения на рынке земли, экологическими и социальными особенностями регионов, дифференцированными итогами трансформации отношений собственности на землю.
Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет регионам ряд полномочий по регулированию земельных отношений в аграрном секторе. И сегодня, субъектам Федерации следует сделать правильный выбор в становлении своей правовой базы регулирования, чтобы в будущем грамотная и активная региональная земельная политика могла стать фактором формирования устойчивой рациональной структуры землепользования в сельском хозяйстве, обеспечивающей высокую экономическую, экологическую и социальную эффективность использования земли. Поэтому в условиях современной либерализации аграрных отношений и официального становления рынка земли избранная тема исследования является особенно актуальной и предопределяет необходимость решения как теоретических, так и практических вопросов развития и регулирования земельных отношений.
Степень изученности проблемы. Проблемам земельных отношений и механизму их регулирования посвящено не мало работ как зарубежных, так и отечественных ученых. Однако, такие вопросы как, эффективность перераспределения земельных прав, регулирование структуры аграрного землепользования и ряд других применительно к современному этапу рыночных реформ остаются недостаточно разработанными как в теоретическом, так и в практическом аспектах. Обострение продовольственной и экологической проблем, перспектива вступления России в ВТО, низкое качество жизни сельских граждан и появление первых проблем в области рыночного оборота земельных прав, обуславливают необходимость совершенствования механизма регулирования земельных отношений на региональном уровне.
Цель и задачи исследования. Цель данного исследования состоит в определении основных направлений совершенствования государственного механизма регулирования земельных отношений в аграрном секторе экономики. Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:
-
раскрыть содержание и особенности механизма регулирования земельных отношений в аграрном секторе экономики, систематизировать его структурные элементы;
уточнить методический подход сравнительной оценки эффективности использования земель предприятий различных организационно-правовых форм. Оценить резерв повышения эффективности землепользования за счет допустимого перераспределения земельных прав между субъектами хозяйствования;
оценить возможные варианты рыночного оборота земельных прав и определить приоритетные модели первичного перераспределения прав на земли сельскохозяйственного назначения в регионе;
определить возможные стратегии региональной политики на рынке земельных прав и обосновать выбор стратегии для региона.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования является механизм регулирования земельных отношений в аграрной сфере.
Объектом исследования являются земельные отношения в аграрном секторе экономики Ульяновской области.
Теоретической и методологической основой исследования выступают труды ученых в области регулирования земельных отношений, рекомендации научно-исследовательских учреждений, законодательные и директивные акты. Для раскрытия темы исследования были использованы эмпирические методы (наблюдение, сравнение), эмпирическо-теоретические (анализ, синтез, индукция и дедукция), а также экономико-математические методы (метод статистических группировок, метод математического моделирования, табличный и графический методы).
Информационной базой для исследования послужили статистическая информация Госкомстата Российской Федерации, Ульяновского комитета по статистике, годовые отчеты сельскохозяйственных предприятий области, материалы Ульяновского областного комитета по земельным ресурсам и землеустройству, нормативно-справочные материалы, специальная, справочная и периодическая литература по теме исследования, а также материалы, собранные в результате личных исследований автора.
Научная новизна результатов диссертационного исследования, полученных лично соискателем, определяется следующим:
-
Уточнено содержание, систематизированы структурные элементы государственного механизма регулирования земельных отношений в аграрной сфере. Механизм государственного регулирования земельных отношений - это система типов, форм, методов и инструментов воздействия, направленных на обеспечение экономически-, экологически- и социально целесообразного развития отношений владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами в обществе. В отличие от сложившихся подходов, в диссертации дана более развернутая классификация его структурных элементов по различным критериям (направлениям, характеру и приемам воздействия), раскрыты их взаимосвязь и взаимодействие.
-
Предложен методический подход по сравнительной оценке эффективности землепользования в аграрном секторе. В отличие от существующих подходов, он основан на группировке хозяйств по индексу ресурсообеспеченности, что позволяет элиминировать фактор ресурсной обеспеченности сельскохозяйственных товаропроизводителей и выявить конкурентные преимущества различных форм хозяйствования.
-
Разработана экономико-математическая модель по оптимизации структуры аграрного землепользования, предполагающая возможность пере-
распределения земельных угодий между субъектами в группах с равной ресур-сообеспеченностью в целях достижения максимальной прибыли. Модель позволяет определить резерв повышения эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения в целом по области.
4. Определены возможные варианты рыночного оборота земельных прав, выявлены их достоинства и недостатки. Дано обоснование стратегии земельной политики по развитию приоритетных моделей первичного перераспределения земельных прав в аграрном секторе области. Предложены меры по совершенствованию методов регулирования оборота прав на земли сельскохозяйственного назначения.
Практическая значимость работы состоит в том, что результаты диссертационного исследования используются для решения широкого круга задач: анализа организационно-хозяйственной деятельности предприятий; выявления резерва повышения экономической эффективности использования земельных ресурсов; развития и регулирования рынка земельных прав и создания оптимальной структуры аграрного землепользования.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались на Международной научно-практической конференции «Проблемы и перспективы формирования региональных экономических стратегий», г. Пенза, 2002г.; на Всероссийской научно-производственной конференции «Инновационные технологии в аграрном образовании, науке, и АПК России», г. Ульяновск, 2003г.*, на Всероссийской научно-практической конференции «Стабилизация и экономический рост аграрного сектора экономики», г.Ульяновск 2004г.*, на научных конференциях Ульяновской государственной сельскохозяйственной академии.
Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе Ульяновской государственной сельскохозяйственной академии (справка № 01-10/707), приняты к внедрению Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству Ульяновской области (справка № 03/673) и управлением сельского хозяйства Цильнинского района области.
Публикации. По результатам исследования опубликовано 9 печатных работ общим объемом 1,6 печатных листов.
Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы. Работа изложена на 192 страницах машинописного текста, содержит 22 таблицы, 8 рисунков, 11 приложений. Библиографический список включает 178 наименований.
Земельные отношения: сущность и механизм регулирования
Среди множества экономических отношений особого внимания заслуживают земельные, поскольку эта разновидность отношений складывается по поводу использования самого ценного экономического ресурса - земли.
«Земля обладает уникальными свойствами. Она служит основным средством производства в ряде отраслей; является местом пространственного размещения производственных и социальных объектов. Земля представляет собой ограниченный природный ресурс, а также особый вид богатства (материальной ценности), обладающий исключительным свойством в результате рационального пользования и осуществления технологических инвестиций накапливать и увеличивать свою ценность с течением времени» [251, с.5]. По словам В.В. Милосердова: "Земля - ..., особый объект особых общественных отношений» [ПО, с.99].
И действительно, земля обладает рядом особенностей:
- Земля является даром природы, и, в отличие от других средств производства, она не может быть создана человеком.
- Земля ограничена и не мобильна.
- В процессе хозяйственного использования она может выступать в качестве средства труда и предмета труда.
- Земля является качественно дифференцированным средством произ-водства.
- Вследствие рационального землепользования и применения особых мероприятий качественные характеристики земли могут улучшаться. Тем самым, земля может выступать в качестве продукта труда.
С использованием земли связано наличие земельной ренты, специфич ной формы доходы, по поводу образования, распределения и присвоения которого возникают экономические отношения.
В условиях рынка земля приобретает свойство товара и способна как недвижимость участвовать в различных рыночных операциях. Причем, поскольку ее потребительская стоимость во времени беспредельна, товарное обращение земли может осуществляться многократно. А вся система рыночных операций с земельной собственностью носит ограниченный характер,
оставляя собственнику право владения и распоряжения не конкретным земельным участком, а только правом пользования им [27, с.8].
Земельные отношения везде и во все времена являлись центральным звеном общественно-экономических правоотношений.
В истории экономических учений не единожды дается определение различным составляющим системы земельных отношений, рассматриваются
различные аспекты их функционирования, поднимаются проблемы реализации земельных отношений, однако так и не дается четкое определение самой категории «земельные отношения». Современные исследователи сумели устранить этот пробел благодаря синтезу всех аспектов этой системы (Волков С.Н., Варламов А.А., Хабаров А.В., Строкова О.Г., Леппке О., Милосердое В.В., Троицкий В.П., Комов Н.В., Шаманаев B.C., Хлыстун В.Н., Боголюбов С.А. и др.).
К примеру, по мнению академика В.Милосердова «земельные отношения - это специфическая сфера производственных отношений общества, возникающих между людьми в процессе пользования, владения и распоряжения землей как всеобщим условием труда и средством производства» [110, с.20], а, по мнению А.А.Варламова «земельные отношения - это система социально-экономических связей по поводу владения, пользования и распоряжения землей, включая ее куплю-продажу, сдачу в аренду, организацию использования и т.д. [71, с.8].
Все представленные определения, по мнению автора, даны преимуще ственно с экономической точки зрения. В действительности же, земля многофункциональна и существует множество аспектов этой категории. Наиболее емким, но в то же время менее нагроможденным, является определение, данное О.Леппке: « Земельные отношения по своей сущности представляют совокупность правовых, экономических, социальных, природоресурсных и экологических отношений, возникающих между обществом и его членами в процессе использования земельных ресурсов и управления ими» [90,с.8].
С данным определением нельзя не согласиться, ведь отношения, объектом которых выступает такой многофункциональный ресурс, как земля, сегодня могут носить самый различный характер. Но экономическая сторона земельных отношений, тем не менее, остается приоритетной. Именно экономический интерес использования земли в свое время заложил фундамент для формирования и совершенствования правовой, социальной и экологической природы земельных отношений.
Земельные отношения охватывают все сферы экономики. Однако для любой экономической системы первичной является реализация земельных отношений в аграрной сфере. Из отечественной и зарубежной истории развития земельных отношений известно, что совершенство их структуры - залог социальной стабильности и продовольственной безопасности государства. С другой стороны, именно в аграрной сфере реализуется основное свойство земли, которое выделяет ее из множества других факторов производства, а именно: «...земля - ...вечное, не снашиваемое средство производства и при правильном возделывании повышает свое плодородие, свои производительные свойства», - П.Ф. Лойко [101].
В сельском хозяйстве и сельской местности земельные отношения являются составной частью аграрных отношений. По мнению О.Г. Строковой земельные отношения в аграрной сфере можно определить как «отношения между гражданами, юридическими лицами, местными органами самоуправления и органами государственной власти по поводу владения, распоряжения и использования земли как основного средства сельскохозяйственного производства, ограниченного ресурса в сельской местности, места пространственного размещения объектов и особого вида богатства» [251, с. 15].
По мнению автора, данное определение является достаточно полным. Здесь отражены действительные субъекты отношений, показаны практически все характеристики земли, затронуты основные правомочия субъектов.
В аграрной сфере сельскохозяйственное производство является основным видом деятельности, где особую роль играет качественная дифференциация земли, являющаяся основным фактором дифференциации доходов. Поэтому в определении эту особенность земли следовало бы выделить.
В настоящее время также заслуживает внимания и экологическая сторона земельных отношений в аграрной сфере. Увы, сельскохозяйственное производство, как и промышленность, сегодня небезопасно для экосистемы. Поэтому, все чаще в отечественной и зарубежной литературе звучат призывы к переходу от техногенной к экологически устойчивой системе земледелия. По мнению автора, этот аспект также должен звучать в определении.
Как известно, земельные отношения в аграрной сфере исторически являются первыми в системе общественно-экономических отношений. И с самого начала они стали выполнять определяющую функцию в формировании особого уклада жизни, традиций сельских жителей, определять уровень и качество жизни крестьян, играть главную роль в обеспечении социальной стабильности в обществе. Поэтому социальная сторона земельных отношений в аграрной сфере в определении не может быть упущена.
Таким образом, приведенное выше определение требует корректировки. И земельные отношения в аграрной сфере можно определить как совокупность правовых, экономических, экологических и социальных отношений между гражданами, юридическими лицами, местными органами самоуправления и органами государственной власти по поводу владения, распоряжения и использования земли как основного средства сельскохозяйственного производства, представляющего собой ограниченный экономический ресурс с неэластичным предложением. Социально-экономическое содержание земельных отношений представляется целостностью системообразующих элементов, выступающих как самостоятельные виды земельных отношений.
На современном этапе разработкой системы земельных отношений занимаются многие ученые. В научных источниках разных авторов можно встретить целые блок-схемы земельных отношений [41,48,89,251].
По мнению А.А. Варламова, Н.В. Комова, В.С.Шаманаева, В.Н. Хлыстуна система земельных отношений включает формы собственности на землю, отношения хозяйственного использования, формы управления земельными ресурсами, способы и методы регулирования земельных отношений [41].
Доктор экономический наук О.Г. Строкова считает, что в систему земельных отношений входят отношения собственности, арендные отношения, налоговые, оценочные, залоговые отношения, отношения дарения, купли-продажи, наследования, компенсационные отношения.
Каждая система, в зависимости от целей научных изысканий авторов по-своему уникальна. Но в то же время, для всех подходов характерно единство в центричности системы земельных отношений на отношениях собственности.
Эволюция федеральной и региональной политики в области земельной реформы
Как известно, после Октябрьской революции в СССР земля была национализирована и со временем стала общегосударственной собственностью. Земельные отношения были представлены составной частью производственных отношений. А любые способы хозяйственной деятельности сводились к единой схеме: государственная собственность на землю и землепользование конкретных юридических лиц. В течение долгого времени земля была исключена из сферы регулирования производственных отношений. А рента, которая образовывалась на землях лучшего качества и местоположения, изымалась косвенным путем - через зонирование закупочных цен на продукцию сельского хозяйства. Такая практика в конечном итоге привела к отчуждению собственности на землю от результатов ее использования, к деградации земельного фонда и бесхозяйственности в землепользовании. В стране назрела необходимость преобразования системы земельных отношений и ме-ханизмов их регулирования.
Как известно, земельная реформа началась с принятия в конце 1990 года законов « О крестьянских (фермерских) хозяйствах», « О земельной реформе» и « О социальном развитии села». Основной целью земельной реформы являлось изменение собственности на землю.
Основными направлениями аграрной земельной реформы являлись:
- приватизация земель колхозов и совхозов;
- наделение землей крестьянских (фермерских) хозяйств;
- наделение землей хозяйств населения;
- переход к системе платного землевладения и землепользования;
- создание основ функционирования земельного рынка.
Последовательность проведения земельных преобразований определялась в два этапа. На первом этапе должны были закрепляться за местными Советами народных депутатов права по распоряжению землей. Одновременно предполагалось уточнение административных границ, выявление потребности в земле граждан, предприятий, учреждений и организаций, формирование специального фонда земель для их последующего перераспределения, установление ставок земельного налога и цены земли. На втором этапе предполагалось осуществить передачу и закрепление земли в собственность, пользование, владение гражданам, предприятиям, организациям и учреждениям в соответствии с законодательством РСФСР.
На основании Закона РСФСР «О республиканских министерствах и комитетах РСФСР» от 14 июля 1990 года был создан Государственный комитет по земельной реформе. В области, в целях проведения земельной реформы, было издано Постановление, согласно которому создавались областной, районные и городские комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам. В их состав из управления государственных сельскохозяйственных служб и заготовок при облисполкоме были переданы областной и районные землеустроительные службы.
Проведение земельной реформы возлагалось на районные, городские, поселковые и сельские Советы народных депутатов, комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам, агропромышленное объединение области, главное управление архитектуры и градостроительства облисполкома и Ульяновское лесохозяйственное территориальное производственное объединение.
Для рассмотрения вопросов, связанных с земельными отношениями, отвода земельных участков и развития различных форм хозяйствования были образованы депутатские земельные комиссии.
Районным Советам народных депутатов, совместно с сельскими Советами народных депутатов, колхозами, совхозами и другими сельскохозяйственными предприятиями, было рекомендовано утвердить предельные размеры приусадебных участков для граждан, постоянно проживающих в сельской местности в размере до 0.5 га на семью, и, по их желанию, дополнительно выделять до 0.5 га за счет земель специального земельного фонда.
А также выделять участки в садоводческих хозяйствах за пределами тридцатикилометровой зоны от города Ульяновска и в других регионах об « ласти до 0.1 га на семью, а в тридцатикилометровой зоне Ульяновска до 0.06 га.
На начальном этапе работы, в срок до 1 апреля 1991г., райисполкомы, совместно с депутатскими комиссиями по земельной реформе, должны были сформировать специальный земельный фонд районных Советов по 1.0-1.5 тыс. га в каждом районе для предоставления земель создаваемым крестьянским хозяйствам, арендаторам, сельскохозяйственным кооперативам, для личных подсобных хозяйств граждан, постоянно проживающих в сельской местности, для коллективного садоводства и огородничества, включая по требности жителей городов и рабочих поселков. Одновременно в районах требовалось определить меры по рациональному использованию земель в низко рентабельных хозяйствах, в том числе меры по совершенствованию форм и методов хозяйствования, повышению заинтересованности, ответст венности коллективов и их руководителей за конечные результаты. Прину дительное расформирование колхозов, совхозов, других сельскохозяйствен ных предприятий признавалось недопустимым.
До 1 апреля 1991г. агропромышленное объединение области и комитет по земельной реформе и земельным ресурсам должны были внести на рассмотрение в облисполком предложения о порядке выхода работников колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, наделения их земельными участками и производственными фондами, применительно к условиям области.
« В ходе реализации принятого Постановления был определен порядок выхода работников сельскохозяйственных предприятий и наделение их землей в счет земельной доли; сформирован специальный земельный фонд перераспределения; осуществлялся процесс наделения земельными участками граждан; образовывались крестьянские фермерские хозяйства. Но, как свидетельствуют факты, первый этап земельной реформы осуществлялся в области не очень гладко:
« - Затягивался процесс получения государственных актов и свидетельств на право собственности, владения или пользования землей. К примеру, на 1 сентября 1992 г. было выдано всего 22% госактов и свидетельств от общего количества собственников, землевладельцев и землепользователей на селе.
- Отсутствие жестких мер по регулированию за использованием земель сельскохозяйственного назначения зачастую приводило к необработанности земельных участков городских и сельских жителей, получивших их в ходе приватизации.
- Распространенным явлением становилось незаконное разбазаривание земли, случаи самозахвата земли. Не во всех районах области своевременно определялись нормативы земельных долей на одного работающего.
- Администрация области практически не принимала самостоятельных решений по упорядочению и ускорению земельной реформы. Единственной инициативой являлось установление комитетом исходной расценки за 1га пашни в 5000 рублей в случае передачи ее в паевую собственность выходящему из общественного хозяйства сельчанину. Каких-либо дополнительных мер по ускорению земельной реформы или по совершенствованию механиз-ма регулирования земельных отношений на областном уровне на первом этапе не принималось. А темпы трансформации земельных отношений области во многом определялись земельной политикой, проводимой на федеральном уровне.
Экономическая эффективность землепользования по субъектам хозяйствования как результат регулирования земельных отношений в аграрном секторе
Задача земельной реформы - осуществить переход к многоукладной экономике на селе, решена. Сегодня, в аграрном секторе области функционируют организации самых различных форм хозяйствования, которые используют как собственные, так и арендованные земельные угодья. Все они функционируют в условиях единого механизма регулирования земельных отношений, а значит, характер землепользования у них должен быть равным. Такова ли действительность? Ответить на этот вопрос поможет только сравнительный анализ эффективности по субъектам хозяйствования.
Из таблицы 11. следует, что в начале земельной реформы существенной разницы в показателях экономической эффективности землепользования между существовавшими на тот момент хозяйствующими субъектами не было. Но со временем, земельные преобразования в аграрном секторе нарушили этот баланс. С появлением новых форм хозяйствования, основанных на частной форме собственности на землю, стала наблюдаться тенденция дифференциации в показателях экономической эффективности по субъектам аграрного землепользования. По годам и по различным показателям оценки экономической эффективности формирования сменяли друг друга. К примеру, в 1995 году первыми по производству валовой продукции сельского хозяйства, как в стоимостном, так и в условно натуральном вьфажении, были колхозы, а по размеру получаемого валового дохода - акционерные общества. Государственные же предприятия в 1995 году показали себя не с лучшей стороны. По большинству оцениваемых показателей эти предприятия и в последующие годы оставались в числе худших. Равную им позицию в 1995 и в 2000 годы занимали сельскохозяйственные кооперативы. Эффективность землепользования последних в 2003 году оказалась выше предприятий государственной формы собственности. В рейтинговой оценке экономической эффективности использования земли в аграрном секторе в 2000-2003гг. лидерами оставались акционерные общества. К 2003 году колхозов в структуре аграрного землепользования области не осталось. Они были реорганизованы в кооперативы и общества. А вот число акционерных обществ увеличилось вдвое (с 30 до 71). Низкая эффективность землепользования в государственном секторе привела к тому, что приватизация была продолжена. И к 2003 году число государственных предприятий в области сократилось с 54 до 30. На сегодня в их числе остались крупные хозяйства областного значения.
Ощутимая разница в показателях экономической эффективности использования земли между предприятиями различных организационно-правовых форм заставляет задуматься над причинами. Для начала сравним уровень вовлечения земельных угодий в хозяйственный оборот (таблица 12).
Как свидетельствуют данные таблицы 12, предприятия, лидирующие по показателям экономической эффективности использования земли, остаются лидерами и по масштабам вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в хозяйственный оборот. В 1995 году таковыми являлись колхозы, а в 2000 и 2003 годы - акционерные общества и товарищества. Однако следует заметить, что одинаково во всех формированиях уровень использования пашни ощутимо снизился. И самыми первыми нарушителями земельного законодательства оказались предприятия государственной формы собственности. Коэффициент использования пашни в данных формированиях в 2003 году составил 0,395, что почти в два раза отличается от аналогичного коэффициента по акционерным обществам. Для объяснения такой дифференциации в уровне вовлечения земельных угодий в хозяйственный оборот и общей регрессивной динамики имеет смысл ознакомиться с показателями ресурсной обеспеченности земледелия.
По данным таблицы 13 наблюдается общая тенденция к снижению на туральных показателей ресурсной обеспеченности по всем категориям хозяйств. Регрессивная динамика отмечена по трудообеспеченности, плотности поголовья скота, что, в общем-то, и объясняет падение доли посевных площадей в хозяйствах всех категорий. Кроме этого, таблица 13 иллюстрирует неравномерность обеспечения товаропроизводителей разных форм собственности экономическими ресурсами землепользования. В 1990 году ресурсная обеспеченность земледелия существенно не различалась между колхозами и совхозами. Незаметным преимуществом по всем параметрам обладали колхозы. Это собственно и объясняет отмеченное их лидерство по структуре показателей экономической эффективности землепользования. В 1995 году картина меняется. Здесь, большей трудо- и фондообеспеченностью обладают общества, большая энергообеспеченность имеет место в государственных предприятиях. Из таблицы 13 следует, что фондообеспеченность определяет рейтинг формирований по размеру производственных издержек на 100га сельскохозяйственных угодий. Самые высокие издержки несут общества, а наименьшие государственные предприятия. Что удивительно, государственные предприятия меньше всех остальных формирований тратятся на внесение удобрений и практически не занимаются улучшением земельных угодий. Последующие преобразования в структуре аграрного землепользования отразились на рейтинговой оценке формирований. В 2000 году самые низкие показатели ресурсной обеспеченности уже наблюдались у кооперативов, а вот государственные предприятия оказались на втором месте. Однако по внесению удобрений и затратам на улучшение земельных угодий они оставались в числе отстающих. Наибольшее внимание почве уделяли акционерные общества и товарищества, что оправдывалось производством большего количества сельскохозяйственной продукции. Уже этот факт дает основание полагать, что собственность на землю имеет значение в аграрном землепользовании, а значит, реформа была начата не зря. Итогом земельных преобразований должна была стать эффективная структура аграрного землепользования. Что « бы уверенно утверждать, что эффективность землепользования той или иной формы хозяйствования больше или меньше, необходимо исключить фактор времени и фактор дифференциации ресурсной обеспеченности землепользования. Целесообразность первого исключения объясняется тем, что в данном случае на этапе трансформации земельных отношений к общеэкономическим внешним и внутренним факторам эффективности землепользования добавляются политические и социальные факторы. Исключение второго фактора необходимо в целях помещения объектов анализа в относительно равные условия. Чтобы исключить влияние названных факторов приступим к анализу хозяйствующих субъектов в рамках одного года и в рамках равных условий ресурсной обеспеченности.
Совершенствование методов регулирования земельного рынка
.«Российская Федерация - огромное государство, в состав которого входит множество аграрных регионов, обладающих специфическими природно-экономическими условиями, различным уровнем землеобеспеченности, дифференцированных по спросу и предложению на рынке земли, имеющих различную структуру сочетания форм хозяйствования в аграрном секторе. И потому в каждом регионе земельная политика должна выстраиваться по моде ли, отвечающей конкретным условиям и с учетом предстоящего вступления России в ВТО и появления более жесткой конкуренции отечественного продовольствия с импортным.
Автор согласен с доктором экономических наук Г.Н. Никоновой [116] в том, что последнее обстоятельство должно определять задачи органов власти регионов в регулировании земельных отношений рассматривать земельную политику в двух аспектах:
- с точки зрения обеспечения необходимой отдачи в рамках тех структурных сдвигов в землепользовании в коллективном секторе, которые уже произошли;
- с позиции обеспечения максимального поступления природной ренты от использования земельных ресурсов в целях возрождения сельской местности.
А в основу региональной земельной политики должны быть положены следующие приоритеты:
- обеспечение сочетания принципов реализации гарантий частной собст-венности на землю, и достижения социально значимых целей развития экономики аграрного сектора и сельских территорий;
- осуществления четкого разделения и усиления границ ответственности государства и бизнеса за использование земельных ресурсов как национального богатства страны, что позволит кардинальным образом изменить и экономическую ситуацию в аграрном секторе.
Как выяснилось в предыдущем параграфе, регионы могут избрать самые различные стратегии реализации земельной политики. Каждая из них имеет право на воплощение в жизнь при определенных условиях. И в целях решения тех или иных задач региональные власти могут сочетать элементы каждой в том или ином направлении воздействия.
Учитывая общее современное состояние аграрного сектора Ульянов ской области, региональным и местным органам власти необходимо избрать стратегию не стороннего наблюдателя в процессе первичного перераспределения земельных прав и управления землепользованием, а активного участника земельных отношений с использованием как административно-правовых, так и экономических мер регулирования для предотвращения возможности возникновения следующих проблем:
- выведения земель из хозяйственного оборота;
- обострения конкуренции с иностранными производителями;
- снижения объемов производства;
- ухудшения качества землепользования;
- увеличения ценовых диспропорций;
- снижения цен на земли сельскохозяйственного назначения и пр.
Главным направлением настоящего активного воздействия органов власти на региональном и местном уровнях является вмешательство в область оборота земельных прав.
По мнению автора, сегодня региональные органы власти должны внести поправку в Закон «О регулировании земельных отношений в Ульяновской области» в части, касаемой приватизации земель государственной или муниципальной собственности. Целесообразно сократить срок действия моратория на приватизацию земель до трех лет с целью избежания противоречий, о которых говорилось ранее, а также с целью предотвращения процесса огосударствления в аграрном секторе области.
Поскольку преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения принадлежит региональным и местным органам власти, на первом этапе первичного рыночного перераспределения земель необхо-димо максимально воспользоваться этим правом, сконцентрировав максимум свободных экономических ресурсов на эти цели. В последующем, данные издержки окупятся, но уже контингент землевладельцев и землепользователей будет отвечать интересам аграрного сектора области.
Если мораторий на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения государственной формы собственности не будет сокращен или отменен, то механизм перераспределения может принять форму аренды с последующим правом выкупа через три года по рыночной цене. То есть настоящие издержки на покупку земли с лихвой могут окупиться уже через три года. Более того, в региональную казну может поступить существенных размеров чистая дисконтированная стоимость, которая позволит решить проблемы с финансированием мероприятий по улучшению земельных угодий и т.д.
На каких же условиях следует предоставлять государственные и муниципальные земли сельскохозяйственного назначения в аренду. Если претендентов на право пользования (аренды) государственных земель больше одного, то муниципальные органы власти могут проводить торги арендных прав. Согласно законодательству торги могут осуществляться либо в форме аукциона, либо на условиях конкурса. По мнению автора, торги должны проводиться в форме конкурса. Аукционная форма не должна допускаться. Основными критериями отбора победителя на конкурсных условиях должны являться:
- платежеспособность покупателя;
- опыт работы в аграрном секторе;
- обязательство о улучшении земельных угодий;
- наличие проекта по повышению экономической эффективности использования сельскохозяйственных угодий.
Такие торги обязательно должны быть гласными. Для проверки достоверности информации, приведенной в заявке на участие в конкурсе целесообразно провести тест на квалификацию, защиту бизнес-плана, а на этапе подачи заявления ввести требование о внесении контрольного залога, который после определения победителя возвращается. Необходимость внесения залога должна являться тестом на платежеспособность конкурсанта. По мнению автора, размер залога должен составлять 25% от суммы потенциальной арендной платы, устанавливаемой органами самоуправления. С победителем конкурса заключается договор аренды, но контрольный залог не возвращается, а зачисляется в счет будущей арендной платы.
Для того, чтобы такие проекты имели реальную возможность воплощения в жизнь, договора аренды должны заключаться на контрольный срок три года. До истечения этого периода государственные и муниципальные органы должны лишь осуществлять наблюдение за процессом землепользования. А досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя должно допускаться лишь в случае нарушения арендатором основных требований по использованию земли. При этом основанием должно являться документальное подтверждение фактов нарушения правил землепользования полномочными органами местного самоуправления в сфере земельных отношений. По истечении трех лет у арендатора появляется возможность выкупа земли или же, он получает «право первой руки» на продление договора аренды.
Согласно ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом залоговых сделок не могут быть земельные участки государственной или муниципальной собственности. Такое ограничение оправдано возможной перспективой отчуждения земель в целях удовлетворения требований залогодержателя.
По мнению автора, данная статья ставит в заведомо невыгодные уеловия хозяйствования государственные предприятия, лишая их дополнительного источника финансирования. Однако, если этот пробел в сельскохозяйственных предприятиях государственной формы собственности может быть устранен за счет дополнительного субсидирования их из бюджетов всех уровней. То финансовые потребности арендаторов земель государственной или муниципальной собственности, лишенных данной статьей возможности залога арендных прав, удовлетворить не так-то просто. Тем самым арендаторы государственных земель ставятся в неравные условия хозяйствования с другими землепользователями. Этот недостаток должен быть компенсирован экономически привлекательными условиями предоставления земель государственной формы собственности в аренду. Механизм «компенсации» должен действовать по отношению к лицам, взявшим на себя обязательство не предоставлять арендуемые участки в субаренду. Компенсировать упущенную возможность финансирования производства за счет залога арендных прав можно различными способами. Это могут быть льготные цены на выполнение работ по улучшению земельных угодий или использование натуральной формы оплаты за аренду по ценам на готовую продукцию выше рыночной; это может быть отсрочка арендных платежей или их временное понижение на 50% с условием будущего доначисления. Но самым действенным средством, по мнению автора, является косвенная форма поддержки арендаторов, представленная в виде их льготного краткосрочного и среднесрочного кредитования коммерческими банками, субсидируемыми государственными органами власти.
Похожие диссертации на Механизм регулирования земельных отношений в аграрном секторе экономики (На материалах Ульяновской области)
-
