Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Характеристика субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
47
Сущность рынка недвижимости и его признаки 9
Риэлторские организации как субъекты ранка недвижимости 38
Механизм создания и функционирования риэлторских организаций
65
Глава 2. Анализ механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости
130
Анализ деятельности риэлторских фирм на рынке недвижимости 65
Анализ механизма функционирования риэлторских организаций 91
Анализ рисков в деятельности риэлторских организаций 123
Глава 3. Совершенствование механизма функционирования риэлторских организаций
130
138
155
Совершенствование механизма оценки недвижимости в процессе деятельности риэлторских организаций
Внедрение стандартов деятельности риэлторских организаций, как основа повышения их эффективности
Совершенствование системы ответственности риэлторских организаций за результаты их деятельности
Заключение 164
Список литературы 167
Приложения 176
Введение к работе
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций, возникновение различных организационно-правовых форм собственности, не могли не затронуть инвестиционно-строительной и жилищной сферы, и, как следствие, к выделению самостоятельного сегмента рынка - рынка недвижимости.
Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. В России происходит активное его формирование и развитие, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с объектами недвижимости.
Риэлторские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, ибо их основной целью является систематическое получение прибыли. Отсутствие у российских риэлторских фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных риэлторских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлторских организаций в России; несовершенство общегосударственной системы подготовки и переподготовки риэлторов. В этой связи актуальным является проведение исследования теоретических и практических проблем механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости и совершенствования его элементов, направленных на повышение эффективности деятельности риэлторских организаций.
Механизм функционирования риэлторских организаций регулируется не только гражданским законодательством, но и другими нормативными актами, которые также недостаточно эффективно регламентируют риэлторскую деятельность. Появление, достаточно широкого круга работ, посвященных изучению деятельности риэлторских организаций, целый ряд проблем, связанных с выявлением сущности риэлторской деятельности, функционированием риэлторских организаций, остается нерешенным. Этими факторами определяется актуальность темы данного исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является исследование и разработка важнейших теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию механизма функционирования риэлторских организаций.
Исходя, из цели диссертации в работе поставлены следующие задачи:
- определить сущность и место риэлторских организаций в экономике страны на современном этапе;
- выявить тенденции и роль риэлторских организаций в развитии предпринимательства;
- исследовать практику функционирования отечественных риэлторских организаций на рынке недвижимости;
- внести предложения по совершенствованию механизма функционирования риэлторских организаций в РФ;
- дать оценку современного состояния рынка риэлторских услуг;
- проанализировать нормативные документы, регулирующие риэлторскую деятельность в РФ, дать им оценку и разработать рекомендации по их совершенствованию;
- разработать алгоритм управления риэлторской организацией;
- разработать рекомендации, направленные на оптимизацию деятельности риэлторских организаций.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования является механизм функционирования риэлторских (предпринимательских) организаций. Объектом исследования являются ведущие риэлторские организации отечественного рынка, осуществляющие соответствующую деятельность на рынке недвижимости.
Методология и методика исследования. Теоретической основой проведения исследования послужили законодательные и нормативные акты по вопросам развития в России предпринимательской деятельности, по организации риэлторской деятельности, труды ведущих отечественных ученых-экономистов и специалистов по вопросам функционирования риэлторских организаций. Были изучены и обобщены труды Есипова В. Е., Рахмана И. А., Новикова Б. Д., Ресина В. И., Горемыкина В. А., Бугулова Э. Р., Волочкова Н. Г., Максимова С. Н., Соловьева М. М., Полянского А. И. и ДР В процессе исследования автором были тщательно изучены действующие нормативно-правовые и методические документы, предназначенные для применения риэлторскими организациями в своей деятельности.
При написании диссертации использовались работы зарубежных авторов: Д. Фридмана, Н. Ордуэй, Г. С. Харрисона, В. Беренса, П. М. Хавранека и т.д.
Однако, несмотря на появление отдельных работ, посвященных изучению риэлторской деятельности, большинство из них не содержат полного ответа на вопросы, связанные с сущностью и механизмом риэлторской деятельности. Кроме того, недостаточно исследованы методологические и практические проблемы создания и функционирования риэлторских организаций в современных условиях.
В процессе исследования применялись методы анализа, сопоставления, сравнения, теоретического обобщения практических материалов.
Научная новизна работы заключается в том, что в данной диссертации:
- развиты существующие теоретические положения о сущности и роли риэлторской деятельности на рынке недвижимости как предпринимательской, в частности, сформулирован авторский подход к определению сущности риэлторской деятельности;
- выявлены особенности функционирования риэлторских организаций в современных условиях хозяйствования;
- предложен механизм взаимодействия риэлторских организаций с другими экономическими субъектами на основе договорных отношений и структура механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости;
- разработаны предложения по совершенствованию ответственности риэлторских организаций.
Личный вклад автора заключается в следующем:
- проанализированы и обобщены подходы зарубежных и отечественных ученых к сущности рынка недвижимости, практике управления риэлторскими организациями, что позволило всесторонне исследовать деятельность риэлторских организаций, выявить преимущества, недостатки и современные тенденции их развития;
- выявлены основные признаки, характеризующие рынок недвижимости в современных российских условиях;
- определены основные этапы осуществления сделок на вторичном рынке жилья с участием риэлторской организации;
- разработана методика установления минимального и максимального значения цены на продаваемые объекты на первичном рынке жилья;
- предложены меры по совершенствованию механизма оценки объектов недвижимости в процессе осуществления деятельности риэлторских организаций;
- предложены меры по совершенствованию отдельных подсистем механизма функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости;
- предложен проект Положения о лицензировании риэлторской деятельности в РФ.
Практическая значимость результатов исследования заключается в углублении теоретических знаний о сущности риэлторской деятельности, разработке путей и методов оптимизации механизма создания и функционирования риэлторских организаций, путей совершенствования соответствующей нормативной базы. Это позволит повысить оперативность и качество управления риэлторскими фирмами, эффективность их взаимодействия экономических субъектов, развития этой сферы предпринимательства. Материалы диссертации могут использоваться при разработке правил (стандартов) риэлторской деятельности, а также при их практическом использовании. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в практической работе риэлторских организаций.
Кроме того, диссертационное исследование может быть использовано при изучении таких дисциплин как: «Основы предпринимательства», «Планирование предпринимательской деятельности», «Создание собственного дела».
Апробация. Основные теоретические положения, практические результаты исследования докладывались в 2000-2002гг. на международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления -2000, 2001г.г.» (Москва, ГУУ, 2000, 2001г.г.), Всероссийском семинаре «Проблемы управления - 2001г. (Москва, ГУУ, 2001г.), Всероссийской конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (Москва, ГУУ, 2002г.).
Результаты диссертационного исследования изложены в следующих работах:
1. Оценка объектов недвижимости - основной фактор управления недвижимостью. Материалы международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления - 2000»: Выпуск 3/ГУУ. Москва, 2000. - стр. 206-209.
2. Управление недвижимостью. Тезисы докладов 9-го Всероссийского студенческого семинара «Проблемы управления»: Выпуск 1/ГУУ. Москва, 2001.-стр. 105.
3. Основные субъекты рынка недвижимости. Материалы международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления -2001»: Выпуск 6/ГУУ. Москва, 2001. - стр. 157-161.
4. Социально-экономическая сущность рынка недвижимости. Сборник актуальных проблем предпринимательства.: Москва, ИНИОН РАН, 2001, Депонированная работа № 56567. - стр. 47-53.
5. Основные подходы к организации деятельности риэлторских фирм на рынке недвижимости. Материалы 17-ой Всероссийской конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления»: Выпуск 2/ГУУ.- Москва, 2002.- стр. 437-438.
6. Риски в деятельности риэлторских фирм на рынке недвижимости. Материалы 17-ой Всероссийской конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления»: Выпуск 2/ГУУ.- Москва, 2002.- стр. 99-101.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы, приложений. Работа изложена на 175 страницах, исследование включает в себя 24 таблицы, 6 рисунков, 7 схем, 4 приложения. Список литературы содержит 112 наименований по рассматриваемой тематике.
Похожие диссертации на Механизм функционирования риэлторских (предпринимательских) организаций на рынке недвижимости
