Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Система требований к проектам комплексной застройки жилых районов 13
1.1. Понятие комплексной жилой застройки 13
1.2. Жилищное и общественное строительство в составе жилого комплекса 18
1.3. Инженерная и транспортная инфраструктура жилого комплекса 28
1.4. Проектирование комплексной жилой застройки в КНР 33
Выводы по главе 1 40
Глава 2. Методика определения сметной стоимости строительства жилого комплекса 41
2.1. Понятие инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства 41
2.2. Особенности и порядок определения сметной стоимости комплексного жилищного строительства
2.2.1. Общие положения 52
2.2.2. Составление локальных смет (сметных расчетов) 56
2.2.3. Сводная сметная документация: объектный сметный расчет (объектная смета), сводный сметный расчет стоимости строительства 63
2.3. Определение стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки 68
2.4. Развитие системы укрупненных сметных нормативов в жилищ но-гражданском строительстве 72
Выводы по главе 2 82
Глава 3. Обоснование комплексной цены градостроительства (жилого комплекса) при реализации российско-китайского инвестиционного проекта "Балтийская жемчужина" 84
3.1. Сведения о районе застройки; инвестиционном проекте и показатели проекта з
жилого квартала 84
3.2. Оценка инвестиционных затрат на разных этапах проектной подготовка 95
3.3. Определение сметных затрат на инженерную и транспортную инфраструктуру жилого квартала 103
3.4. Обоснования удельных капитальных вложений в комплексную жилую за
стройку (комплексной цены градостроительства). 113
Выводы по главе 3 114
Заключение 116
Литература
- Жилищное и общественное строительство в составе жилого комплекса
- Проектирование комплексной жилой застройки в КНР
- Особенности и порядок определения сметной стоимости комплексного жилищного строительства
- Определение сметных затрат на инженерную и транспортную инфраструктуру жилого квартала
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Создание полноценной среды обитания человека в городе – важнейшая задача архитекторов, градостроителей, проектировщиков, инвесторов, застройщиков, подрядных строительных организаций, городских и муниципальных органов управления.
Массовое жилищное строительство в СССР осуществлялось с начала 60-х годов прошлого века. Дома строились по типовым проектам, в основном индустриальными методами с применением сборных железобетонных конструкций.
Застраивались новые жилые кварталы и возникали проблемы с развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.
На их решение был направлен ряд партийно-правительственных постановлений; утверждено “Положение о градостроительном комплексе” (1983г.), инструктивные документы по планированию, проектированию, организации комплексного жилищно-гражданского строительства (1978- 1984гг.). Поставлена задача обеспечить к 2000 году каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом.
Перестройка (конец 80-х – начало 90-х годов прошлого века) нарушила планомерное развитие комплексного жилищно-гражданского строительства. В 90-х годах резко падают объемы строительства жилья. Оно осуществлялось преимущественно за счет частных инвестиций на условиях долевого строительства. Вследствие снижения рождаемости уменьшилась потребность в детских садах-яслях, школах. Их здания продавались или сдавались в аренду.
Таким образом, вопросы комплексной застройки жилых кварталов потеряли значение; новые жилые дома встраивались в существующие кварталы, создавая уплотнительную застройку.
С начала 2000-х годов отмечается постепенный рост объемов жилищного строительства; однако до сих пор не превзойден уровень 1987г. В последние 2-3 года вследствие увеличения рождаемости возросла потребность в детских дошкольных учреждениях (ДДУ) и школах; ведется активное строительство ДДУ.
Проблема комплексной застройки снова становится актуальной.
В этой связи следует отметить инициативу Шанхайской инвестиционной строительной компании (КНР), предложившей в 2005г. построить жилой район в юго-западной части Санкт-Петербурга в Красносельском районе на территории, подготовка которой требовала больших затрат денежных средств и времени.
Реализация инвестиционного проекта начинается с определения его стоимости.
Несмотря на наличие большого числа методических документов по определению сметной стоимости строительства (МДС-81), методика современного ценообразования нуждается в дальнейшем совершенствовании применительно к конкретным целям, задачам, объектам инвестирования. Проведенный по инициативе Минрегионразвития пересмотр сметно-нормативной базы в 2008-2011гг, не внес принципиальных изменений, лишь усложнив определение сметной стоимости для предприятий, организаций, рядовых сметчиков.
Степень научной разработанности темы исследования.
Исследования теоретических и практических вопросов экономики и организации комплексной жилой застройки активно проводились в 70е-80е годы прошлого века. В работах Барановской Н.И., Зарембы Б.В., Израелиса Г.Н., Каплана Л.М., Малининой Н.А., Митягина С.Д., Панибратова Ю.П., Сугробова Н.П., Чистяковой Т.Н., Щеглова Б.А. и др. формировалось понятие градостроительного комплекса, разрабатывались вопросы градостроительного нормирования, планирования, финансирования и организации комплексного жилищно-гражданского строительства в городах.
В настоящее время эти вопросы находят отражение как в работах отечественных специалистов: Ардзинова В.Д., Асаула А.Н., Асаул В.В., Башкатова В.С., Богатовой Т.В., Бузырева B.В., Гужвы Е.Г., Гумбы Х.М., Дроздовой И.В., Ершовой С.А., Крушинского Ю.А., Ларионова А.Н., Либермана И.А., Луценко Д.В., Малининой К.В., Петрова А.А., Смирнова Е.Б., Фалтинского Р.А., Федосеева И. В., Фролова В.И. и др., так и зарубежных, в т. ч. китайских авторов: Ян Цзин, Ма Цзинь, Чэнь Даопин, Ли Синьцзян.
В Научно-исследовательском и проектном центре генерального плана Санкт-Петербурга (НИПЦ) разработаны градостроительные нормативы, отвечающие современным представлениям о жилищной обеспеченности и комплексе социальных услуг (пока не утверждены Правительством города). Предлагается осуществлять мониторинг застройки новых жилых районов Санкт-Петербурга.
Комплексную застройку новых жилых кварталов в городе осуществляют корпорация “ЛенСпецСМУ” по инициативе ее руководителя д. э. н. проф. Заренкова В.А., компания ООО “Дальпитерстрой”.
Вместе с тем следует отметить, что теоретические и практические вопросы, связанные с определением сметной стоимости проектирования и строительства комплексной жилой застройки вообще, в том числе с участием иностранного капитала, в настоящее время не проработаны.
Цель и задачи диссертационного исследования.
Цель исследования разработка методов определения стоимости строительства градостроительных образований на разных этапах их формирования – от инвестиционного замысла до реализации проекта.
Объектом исследования является деятельность иностранного инвестора-застройщика при реализации инвестиционного проекта комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге.
Предмет исследования – управленческие отношения при формировании стоимости сложной многоуровневой градостроительной продукции.
Задачи исследования:
– дано понятие комплексной жилой застройки на основе рассмотрения сфер жизнедеятельности человека. Выделены составные элементы комплексной жилой застройки: жилые дома, предприятия общественного обслуживания, объекты инженерной и транспортной инфраструктур;
– сформулированы понятие градостроительного комплекса и рекомендации по размерам и составу объектов;
– проведен анализ развития комплексного жилищно-гражданского строительства, в том числе объемно-планировочных и строительно-конструктивных решений жилых домов, общественных зданий и сооружений на разных этапах социально-экономического развития России;
– исследован состав и технические решения инженерной и транспортной инфраструктуры жилых кварталов;
– обобщен опыт проектирования и определения стоимости комплексной жилой застройки в КНР;
– установлена взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства;
– разработаны методические положения, модель и алгоритм определения сметной стоимости жилищно-гражданского строительства применительно к комплексной застройке жилого квартала;
– выявлены особенности формирования стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки;
проведена практическая апробация теоретических разработок–обоснована комплексная цена градостроительства при реализации российско-китайского инвестиционного проекта “Балтийская жемчужина” (“Жемчужная премьера”, первая очередь). Она включает стоимость жилищно-гражданского строительства, инженерной и транспортной инфраструктур.
Научная новизна и значимость проведенного диссертационного исследования заключаются в следующих, наиболее важных результатах, выносимых на защиту:
-
Выявлены тенденции совершенствования проектно-строительных решений и динамика объемов жилищно-гражданского строительства на разных этапах социально-экономического развития России: социалистического (60 - 80-е гг. XX века), перестройки (90-е годы), капиталистического (с 2000г.). Отмечается постоянное совершенствование объемно-планировочных и строительно-технологических решений жилых домов; появление новой типологии квартир, отражающей социальное расслоение общества. Обоснованы необходимость и возможность осуществления жилой застройки градостроительными комплексами.
-
Сформулировано понятие градостроительного комплекса (ГСК) как градостроительного образования, застройка которого осуществляется по единому проекту в установленные сроки. Дана характеристика градостроительного комплекса как интегрированной системы, состав элементов которой должен обеспечить все сферы жизнедеятельности населения. На любом уровне градостроительных жилых образований выделяются следующие составные элементы комплексной жилой застройки: жилой фонд; учреждения и предприятия общественного обслуживания населения; инженерная подготовка и инженерное оборудование территорий; городской транспорт и дорожно-транспортные сооружения; благоустройство и озеленение территорий.
-
Рекомендовано использовать в России опыт проектирования, строительства и определения стоимости комплексной жилой застройки Китайской Народной Республики, являющейся одним из лидеров мирового рынка, в том числе строительного. В Китае достигнуты высокие результаты по объемам, качеству, снижению стоимости и сроков жилищно-гражданского строительства. Особенностью инвестиционной политики КНР является то, что земельные участки рассматриваются как государственные ресурсы. Инвесторы комплексной жилой застройки имеют только право использования участка на основе заключенного договора. В настоящее время сроки пользования земельными участками определены: для жилой застройки – 70 лет; для коммерческой недвижимости – 50 лет.
-
Обоснована необходимость определения общей стоимости градостроительного комплекса любых размеров и сложности для планирования и финансирования комплексной жилой застройки. Рекомендуется предусмотреть распределение средств по отраслям непроизводственного строительства: жилищное, образование, здравоохранение и др.; по источникам финансирования: частные инвестиции, бюджетные средства.
Предложены методика расчета и нормативная база (система нормативов) для определения стоимости строительства на этапах инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, проектной документации.
-
Разработаны модель определения сметной стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки; алгоритм расчета сметной стоимости строительных работ при использовании базисно-индексного и ресурсного методов составления локальных смет. Предложенные модель и алгоритм позволяют формализовать расчеты сметной стоимости строительства.
-
Определена “цена градостроительства”, то есть сметная стоимость комплексной жилой застройки и ее структура при реализации инвестиционного проекта с участием иностранного капитала. Выявлены тенденции изменения стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки.
Рекомендуется установить размер резерва на непредвиденные работы и затраты: на стадиях “Инвестиционного замысла” – 10%; “Обоснования инвестиций” – 5%; “Проектной документации” – 2% (существующий).
Теоретическая и практическая значимость работы.
Теоретическая значимость результатов исследования заключается в развитии методики определение стоимости сложной многоуровневой строительной продукции. Предложенные автором методика, модель и алгоритм определения стоимости строительства позволяют с достаточной степенью точности оценить инвестиционные затраты на разных этапах реализации проекта комплексной жилой застройки.
Практическая значимость диссертации состоит в расчете (обосновании) комплексной цены градостроительства жилого комплекса при реализации стратегического российско-китайского инвестиционного проекта.
Рассчитанные в диссертации показатели затрат на формирование градостроительных комплексов позволяют определить их направления: жилищное строительство, социальные объекты, инженерная и транспортная инфраструктуры.
Отдельные положения исследования могут быть использованы в учебном процессе для подготовки и переподготовки специалистов по специальностям “Экономика и управление строительством” и “Ценообразование и сметное нормирование в строительстве”.
Внедрение. Результаты исследований в практической области подтверждаются: актом о внедрении в ООО “Шанхайская консалтинговая группа”, являющейся дочерней компанией ЗАО “Балтийская жемчужина”.
Методология и методы исследования.
Методологической основой диссертации являются концепции современного ценообразования и сметного нормирования, обоснованные в отечественной и зарубежной литературе.
Методы исследования. В исследовании использовались системный подход; методы логического и структурного анализа; методы сметных расчетов по объектам-аналогам, укрупненным сметным нормативам, территориальным единичным расценкам; компьютерные технологии обработки информации.
Информационной базой исследования служат научная, учебная, справочная и специальная нормативная литература; материалы периодической печати; глобальная информационная сеть Интернет.
Область исследования диссертационной работы соответствует паспорту специальности ВАК 08.00.05 – 1.3.56. “Методологические и методические подходы к развитию сметного нормирования и рыночных методов ценообразования в строительстве”.
Степень достоверности и апробация результатов исследования.
Достоверность научных результатов обеспечивается соблюдением требований, определяемых системой методических документов по ценообразованию в строительстве (МДС), использованием действующей нормативной базы, рекомендательными и справочными материалами, приводимыми в периодических изданиях по ценообразованию в строительстве.
Апробация работы. Результаты исследования обсуждались на трех международных научно-практических конференциях, в том числе: на 63-й и 68-й международных научно-технических конференциях молодых ученых «Актуальные проблемы современного строительства» (Санкт-Петербург, 2010г. и 2011г.); Материалы международной научно-практической конференции студентов, аспирантов, молодых ученых и докторантов «Актуальные проблемы экономики и управления в строительстве» (Санкт-Петербург, 2012г.).
Структура и объем диссертации определены поставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 127 наименований.
Жилищное и общественное строительство в составе жилого комплекса
Основой композиции школьных зданий являются два фактора: ступенчатая организация коллектива учащихся и группировка помещений по их функциональному назначению. Ступенчатая организация коллектива учащихся должна обеспечить сочетание: —разделения всех учащихся на отдельные группы с учетом их возрастных особенностей и развития, индивидуальных способностей; — объединения учащихся в коллективы различной величины для проведения массовых мероприятий и коллективного воспитания. Основным элементом школы является класс, в котором должны быть созданы все необходимые условия для нормального учебно-воспитательного процесса и гигиенического режима. Классы объединяются в учебные секции для каждой возрастной группы. В такую секцию входят 4-6 классных помещений или учебных кабинетов, рекреации и туалетные, а при рассредоточенных гардеробах еще и гардеробная.
Длина пешеходного пути от дома до школы принимается 500м. [113]
Если в комплексе жилой застройки есть общеобразовательная школа, то ребёнок после дошкольного учреждения переходит в эту общеобразовательную школу. Таким образом, он остается в привычной жилой среде, а родители экономят время на его подготовку в школу.
Инженерная и транспортная инфраструктура жилого комплекса Инженерная инфраструктура—это комплекс сооружений и коммуникаций, обеспечивающий водоснабжение, водоотведение, электро-, тепло-, газоснабжение, а также систему связи в пределах определённой территории.
В проектах планировки жилого района должны быть разработаны исчерпывающие решения того, как он будет обеспечен водой, теплом, энергией, канализацией, дорогами, транспортом, телефонизацией и т. д., определены поперечные профили улиц с учетом транспортных потоков и необходимые зон прокладки подземных сетей. [79] Водоснабжение, отопление и газоснабжение основаны на использовании природных ресурсов, запасы которых ограничены и поэтому требуют к себе экономного хозяйственного отношения. В этой связи очень важна разработка научно обоснованных норм потребления воды, газа, тепла и использования более совершенного оборудования, обеспечивающего высокий уровень благоустройства жилья и необходимых технологических процессов.
При совмещенной прокладке трубопроводов в одной траншее они располагаются параллельно друг другу, за исключением канализации, причем уклон для всех линий назначается одинаковым. Расстояния между сетями в таком случае принимаются минимальными, что также снижает стоимость строительства.[63]
Водосиабэюепие. Под системой водоснабжения подразумевается комплекс устройств, необходимых для обеспечения водой потребителей в нужном количестве и требуем качестве. Она предназначена для подведения воды для питья; производственных, и противопожарных нужд; мойки улиц, проездов, площадей, а также полива зеленых насаждений и для других целей.
Водопроводы бывают внутренние, находящиеся внутри зданий и сооружений, и наружные, прокладываемые вне их.
При этом система водоснабжения может обеспечивать водой как один объект, так и группу однородных и разнородных потребителей в микрорайоне.
Водоотведепие - предназначено для удаления продуктов жизнедеятельности человека, хозяйственно-бытовых и дождевых сточных вод с целью их очистки от загрязнений и дальнейшей эксплуатации или возвращения в водоём.
В зависимости от того, какие категории сточных вод отводит канализационная сеть, различают следующие системы канализации:
1) Общесплавная система канализации, при которой по одной подземной сети труб и каналов отводятся сточные воды всех категорий (бытовые, производственные и атмосферные) за пределы населенных мест. Коллекторы общесплавной канализации имеют большие сечения, в результате чего их строительство требует значительных единовременных капиталовложений.
2)Раздельная система канализации, может быть полной и неполной. При полной раздельной системе прокладывают две самостоятельные подземные сети труб и каналов. Одна служит для отведения бытовых и загрязненных производственных сточных вод (производственно-бытовая), а вторая - для стоков дождевых и условно чистых производственных вод (дождевая). По бытовой сети сточные воды поступают на очистные сооружения, расположенные большей частью за пределами населенных мест. Дождевые же воды отводятся по наикратчайшему расстоянию в ближайшие водные потоки.
Применяются также полураздельная и комбинированная системы водоотве-дения. [74]
Трубопроводы внутренней канализации так же, как и наружной, проектируются, как правило, самотечными и подразделяются на отводные трубопроводы, по которым сточные воды от санитарных приборов поступают в стояк; на стояки, проходящие по всем этажам здания; на выпуски, по которым сточные воды здания поступают в колодцы дворовой сети, отводящей их в уличную сеть.
Наружные сети водоотведения состоят из дворовых (или внутриквартальных) и уличных сетей. Они служат для приема сточных вод от систем внутренней канализации и их отведения. Схема канализации объекта (принципиальное решение выбранной системы канализации по трассировке сетей и др.) определяется, главным образом, рельефом и планом застройки территории, гидрогеологическими, гидрологическими, санитарными и другими условиями.
Сточные воды от отдельных кварталов собираются коллекторами, которые принимают сточные воды от нескольких уличных линий или от заводских сетей. Отдельные коллекторы объединяются в главные коллекторы или каналы, по которым сточные воды отводятся на очистные сооружения, их тип и конструкция зависят от степени загрязнения сточных вод и условий их выпуска в водоемы.
Теплоснабжение. Система централизованного теплоснабжения, обслуживающая жилой район, или его часть, включает источник тепла, тепловую сеть, тепловые пункты и тепло потребляющие здания и сооружения.
Система водяного отопления проста и надежна в обслуживании, изменения температуры воды происходит путем простого регулирования. В помещении из-за низкой температуры поверхности отопительных приборов создаётся тепловой комфорт; и в то же время обеспечивается высокая эксплуатационная надежность; при этом закрытые системы, как правило, подвергаются незначительным коррозионным повреждениям.
Газоснабжение —организованная подача и распределение газового топлива для нужд потребителей. Природный газ является наиболее совершенным и экономичным видом топлива. Газоснабжение городов природными и искусственными газами осуществляется по магистральным газопроводам, транспортирующим газ от мест его добычи или производства к потребителям. Газовая сеть состоит из газопроводов различного назначения; узлов редуцирования газов — распределительных пунктов (ГРП), распределительных станций (ГРС).[88]
Проектирование комплексной жилой застройки в КНР
Предпроектная подготовка включает разработку двух документов: "Формирование инвестиционного замысла (целей инвестирования)" и "Обоснование инвестиций в строительство предприятия, здания, сооружения".
На предпроектной стадии стоимость строительства определяется по аналогам и укрупненным показателям, а также прогнозным экспертным оценкам.
Проектная документация разрабатывается в соответствии с требованиями, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. [8]
Сметная стоимость определяется в разделе 11. "Смета на строительство объектов капитального строительства". Раздел содержит текстовую часть в составе пояснительной записки к сметной документации и сметную документацию. Пояснительная записка к сметной документации должна содержать следующую информацию: а) сведения о месте расположения объекта капитального строительства; б) перечень сборников и каталогов сметных нормативов, принятых для со ставления сметной документации на строительство; в) наименование подрядной организации (при наличии); г) обоснование особенностей определения сметной стоимости строительных работ для объекта капитального строительства; д) другие сведения о порядке определения сметной стоимости строительства. Сметная документация должна содержать сводку затрат, сводный сметны
расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметные расчеты (сметы), сметные расчеты на отдельные виды затрат.
В целях реализации в процесс строительства архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, разрабатывается рабочая документация, состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификаций оборудования и изделий. Как следует из приведенного перечня, смета на этой стадии не составляется.
В процессе строительства могут вноситься уточнения и изменения (в пределах утвержденной сметной стоимости; окончательно стоимость строительства объекта определяется при вводе объекта в эксплуатацию).
При определении сметной стоимости на основе показателей по объектам-аналогам необходимо сформировать соответствующий банк данных. С этой целью наиболее целесообразно использовать соответствующие объектные сметы (сметные расчеты). В объектной смете (Ф.З) специально предусмотрена гр. 11 "Показатель единичной стоимости, руб." В заголовке формы кроме показателей стоимости приводится расчетный измеритель единичной стоимости, для жилого дома обычно м общей площади квартир, может быть м строительного объема здания; указывается количество расчетных единиц.
Для объектов социальной инфраструктуры в качестве расчетного измерителя дополнительно используется показатель вместимости: на одного ученика в школах; на одно место в дошкольных образовательных учреждениях; на одно посещение в смену в поликлиниках; на одну койку в больницах и т. д.
Показатели единичной стоимости определяются делением сметной стоимости (всего) на количество расчетных единиц.
При расчете стоимостных показателей следует учитывать их изменение во времени в связи с постоянным процессом инфляции. Поэтому банк данных целесообразно формировать в базисных ценах на 01.01.2000г., применяя соответствующие индексы.
В диссертации предлагается определять укрупненные нормативы сметной стоимости отдельно для строительно-монтажных работ и оборудования, так как темпы роста сметной стоимости строительно-монтажных работ примерно в 2 раза превышают рост стоимости оборудования. тг _ Ссмр Собор Г9 19І КУД " j xN + jo6oPxN , L2.12J где Ссыр — сметная стоимость строительно-монтажных работ по проекту-аналогу в ценах на момент составления сметы, тыс. руб.; Собор сметная стоимость оборудования по проекту-аналогу в ценах на момент составление сметы, тыс. руб.; /гекР и /гек0Р ""текущие индексы, соответственно по строительно- монтажным работам и оборудованию; N — количество расчетных единицу, принятых в рассматриваемом проекте-аналоге. Чтобы укрупненный показатель отражал полную стоимость строительства объекта-аналога в его величине необходимо учесть: при определении стоимости строительно-монтажных работ — так называемые лимитированные затраты (временные здания и сооружения, зимние удорожания, резерв на непредвиденные работы и затраты (2%); прочие работы и затраты по гл. 9 (страхование объекта — 1,7%, охрана объекта — 1,3%, затраты на ввод объекта в эксплуатацию — до 2%; содержание заказчика — в среднем 1,1%. В расчете можно принять размер прочих работ и затрат в среднем — 8%;
При определении стоимости оборудования — транспортные расходы принимать в размере 3-6%, заготовительно-складские расходы — 1,2% [27]
Банки данных формируются в каждой проектной, проектно-строительной организации для собственного пользования. Активно участвуют в этой работе и консалтинговые организации, действующие в сфере ценообразовании в строительстве; в Санкт-Петербурге и других городах страны широко используется Укрупненные показатели базисной стоимости (УПБС-2001).
В Москве выпускаются "Региональные справочники стоимости строительства" (РСС), и "Справочник оценщика", обновляемые ежегодно по всем регионам страны.
Особенности и порядок определения сметной стоимости комплексного жилищного строительства
Инвестиции (от лат. Investire, нем. Investition — облачать, одевать) — вложения с целью получения дохода или иного полезного результата.
В централизованной плановой экономике термин "инвестиции" присутствовал только в экономической литературе; в официальных документах использовалось понятие капитальных вложений. Положение изменилось с началом экономических реформ в России, термин "инвестиции" получил официальное признание и более широкое толкование. Инвестиции стали неотъемлемой частью современной экономики.
Самое популярное определение: "В наиболее широком смысле слово "инвестиции" означает: "расставаться с деньгами сегодня, чтобы получить большую их сумму в будущем". Два фактора обычно связаны с этим процессом - время и риск. Отдавать деньги приходится сейчас в определенном количестве, а вознаграждение поступает позднее, если вообще поступает, и его величина заранее неизвестна. [121]
В экономической литературе даются различные определения понятия инвестиций. В более широкой трактовке инвестиции выражают вложения капитала с целью последующего его увеличения. При этом прирост капитала должен быть достаточным, чтобы компенсировать инвестору отказ от использования собственных средств на потребление в текущем периоде, вознаградить его за риск и возместить потери от инфляции в будущем периоде. [121]
В учебной литературе также присутствуют различные толкования термина "инвестиции", раскрывающие их сущность.
Под инвестициями понимается совокупность затрат, реализуемых в форме целенаправленного вложения капитала на определенный срок в различные отрасли и сферы экономики, в объекты предпринимательской и других видов деятельности для получения прибыли (дохода) и достижения как индивидуальных целей инве 42 сторов, так и положительного социального эффекта. [106] Особенностью этого определение является, то что инвестиции рассматриваются как целенаправленные вложения, а их результат —достижение индивидуальных целей инвесторов. В то же время это определение ограничивает сферу инвестиционных вложений реальными инвестициями.
Автор другого учебника указывает: "Наиболее распространенным, часто встречающимся является такое понятие инвестиций: это долгосрочные вложения денежных средств и иного капитала в собственной стране или за рубежом в объекты различной деятельности, предпринимательские проекты, социально-экономические программы, инновационные проекты в целях получения дохода или достижения иного полезного эффекта." [ 102] В этом определении инвестиции рассматриваются более узко, но конкретизируются объекты инвестиций.
Сущность понятия инвестиций в современном понимании кратко изложена в учебном пособии [71] "Инвестиции — средства (денежные средства, ценные бумаги, имущество, имущественные и неимущественные права, имеющие денежную оценку), вкладываемые в предпринимательскую или иную деятельность с целью получения в перспективе прибыли или достижения иного полезного результата. "
Определенный смысл развития понятия инвестиций присутствует в приводимом ниже определении: "Инвестиции — это вложения каких-либо средств, фондов, вообще капитала, то есть все виды материально-имущественных и иных ценностей, вкладываемые в предпринимательскую и другие виды деятельности с целью получения дохода (прибыли), вообще итогов выгоды, прибыльного размещения капитала. Результатом этого являются накопления, которые служат источником инвестиций. " [ 121 ]
Инвестиции отличаются степенью риска для инвестора: инвестиции возвращаются и приносят доход только в прибыльных проектах. Если проект убыточен, инвестиции могут быть утрачены полностью или частично. [127] Официальное толкование понятия инвестиций дается в законе РФ "Об инве 43 стиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (№ 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г.): ".. .инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта". [3 ]
Таким образом, определены инвестиции в основной капитал, но понятие инвестиций шире. Инвестиции в основной капитал — это так называемые, реальные инвестиции. Существует также понятие портфельных инвестиций.
Портфельные (финансовые) инвестиции — это капитал, вкладываемый в акции, облигации, векселя и другие виды ценных бумаг. Возникновение и обращение финансового капитала тесным образом связаны с функционированием реального (т. е. производительного) капитала. [ 121 ]
Применительно к теме диссертационного исследования, следует принять определение, данное в законе РФ [3 ] , как достаточно полное и четкое.
Определение сметных затрат на инженерную и транспортную инфраструктуру жилого квартала
Объектные сметы объединяют в своем составе данные из локальных смет на объект в целом путем отнесения по соответствующим графам сметной стоимости: "строительных работ", "монтажных работ", "оборудования, мебели и инвентаря", "прочих затрат" (прил. 2) .
Объектные сметные расчеты (сметы) составляют в базисном к текущем уровнях цен по образцу № 3, приведенному в МДС 81-35.2004. При определении полной стоимости объекта, необходимой для расчетов за выполненные строительные и монтажные работы в объектных сметных расчетах могут быть дополнительно учтены лимитированные затраты, в том числе: стоимость временных зданий и сооружений; удорожание работ, выполняемых в зимнее время; другие затраты в соответствии с действующими нормами и положениями. часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренного в сводном сметном расчете, с учетом размера, согласованного заказчиком и подрядчиком для включения в состав твердой договорной цены на строительную продукцию (обычно 50%). При застройке современных жилых домов первые (цокольные) и подвальные этажи обычно отводятся под коммерческие помещения и паркинги. В этом случае сметная стоимость строительства жилых домов может определяться раздельно по жилой и нежилой (коммерческие помещения и паркинг) частям дома.
В сметную стоимость каждой из частей дома (жилой и нежилой) наряду с затратами на устройство основных конструктивных элементов и на выполнение работ, относящихся к ним непосредственно (стены, перегородки, заполнения оконных и дверных проемов, полы, санитарно-технические и электротехнические устройства, отделочные работы и др.). [27]
Кроме того, в каждой из частей дома учитываются часть общих для дома затрат пропорционально строительному объему жилой и нежилой частей. К общим затратам относят стоимость нулевого цикла (земляные работы, фундаменты, устройство подвальной части дома, устройство чердачных помещений и крыши).
При размещении в первых этажах жилых домов или в пристраиваемых к ним специальных помещениях различных по назначению предприятий и учреждений сметная стоимость всей нежилой части дома распределяется между этими предприятиями и учреждениями пропорционально их строительным объемам.
При осуществлении застройки жилого комплекса за счет средств нескольких застройщиков сметная стоимость распределяется следующим образом: по внутриквартальным сетям водоснабжения, канализации, тепло-, энергоснабжения и другим сетям пропорционально потребностям объектов в воде, газе, тепло-, электроэнергии и т.п.; по работам, связанным с благоустройством и озеленением территории, -пропорционально площадям, приходящимся на каждого застройщика. [27]
Сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР) определяет сметную стоимость стройки или ее очередей, т.е. общую сумму затрат инвестора (капитальные вложения) на строительство жилого комплекса. Утвержденный в установленном порядке сводный сметный расчет стоимости строительства служит основанием для финансирования строительства и для формирования договорных цен на строительную продукцию (для генподрядной организации) (табл. 2.6). [51]
Рекомендации по расчету затрат по главам сводного сметного расчета стоимости строительства жилого комплекса даны в прил.З
Проектные и изыскательские работы, авторский надзор проектные работы; изыскательские работы; авторский надзор; экспертиза предпроектной и проектной документации;разработка тендерной документации; испытание свай, проводимое подрядной организацией в период разработки проектной документации по техническому заданию заказчика строительства;
Обоснована необходимость определения общей стоимости градостроительного комплекса любых размеров и сложности для планирования и финансирования комплексной жилой застройки.
Общая стоимость строительства определяется сводным сметным расчетом, состав глав и форма которого установлены "Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" (МДС81-35.2004). [27] При комплексной жилой застройке сводный сметный расчет составляется на строительство жилого квартала или его очереди, то есть на градостроительный комплекс. Предлагается внести дополнение в Методику в раздел "Средства, предусматриваемые за итогом сводного сметного расчета": распределение сметной стоимости комплексной жилой застройки по отраслям непроизводственного строительстве: жилищное строительство (жилые дома и объекты подсобного назначения), образования, здравоохранения, культура, транспорт и т.д. по источникам финансирования: частные инвестиции, бюджетные средства. Итоговые данные сводного сметного расчета, составленного в диссертации на застройку жилого комплекса квартала "Жемчужная премьера", приведены в табл.2.7.
