Содержание к диссертации
СТР.
Введение 3
Глава I. Обзор и состояние динамики развития рынка недвижимости в Самарской области в современных условиях
1.1. Жилищная проблема в Российской Федерации и
Самарской области. Состояние и пути решения 9
Первичный и вторичный рынки жилья в регионе. Анализ динамики изменения стоимости жилья в период 1998- 2004г.г. 20
Оценка потенциального спроса на различного рода государственную поддержку при решении жилищной проблемы в Самарской области 36
Глава 2. Формирование механизма долгосрочного жилищного кредитования с учетом особенностей Самарской области
2.1. Современные модели финансирования жилищного
строительства в России и зарубежный опыт 47
Развитие системы жилищного кредитования в России 59
Программа развития ипотечного кредитования в Самарской области 67
Глава 3. Выбор наиболее эффективной модели долгосрочного жилищного кредитования с учетом специфики региона
Существующие модели ипотечного кредитования и их использование с учетом региональных особенностей 81
Выбор обоснованной модели долгосрочного жилищного кредитования Самарской области У0
Оценка экономической и социальной эффективности предлагаемой модели кредитования 97
Выводы и предложения 122
Список литературы 125
Приложения 135
Введение к работе
Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой современной России. В период плановой экономики для большей части населения решение жилищного вопроса было актуальнейшей темой. При переходе к рыночной экономике ситуация в жилищной сфере ухудшилась в результате существенного снижения объемов жилищного строительства, ухудшения состояния жилищного фонда и инженерно-коммунальной инфраструктуры в условиях резкого снижения бюджетного финансирования. Вопрос обеспеченности населения жильем в настоящее время стоит очень остро, жилье до сих пор остается товаром, недоступным большинству населения.
Система жилищного финансирования в дореформенный период основывалась на централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. В ситуации ограниченности бюджетных ресурсов государство решало жилищные проблемы отдельных групп населения.
Состояние жилищного сектора приводит к важным последствиям для экономики по причине его масштабности. Сокращение инвестиций в жилье означает уменьшение доходов тех, для кого жилье есть средство к существованию, и падение спроса в тех секторах, которые обслуживают жилищный сектор. Жилищные инвестиции составляют настолько большую часть валовых инвестиций в экономике, что их падение приводит к пагубным последствиям для экономики в целом, а с учетом эффекта мультипликации - к снижению ВВП.
Начало 90-х годов - это период неразвитости рыночных отношений и поспешного отказа от государственного участия в финансировании жилищного строительства, недооценки жилищного сектора в осуществлении
общих структурных изменений в экономике и, как следствие, кризис. Его проявления оказались многомерными:
капитальные вложения государства, предприятий и организаций в жилищную сферу стали недостаточными;
выросли цены на строительную продукцию;
замедлились темпы предоставления жилья гражданам;
снизилась платежеспособность населения;
сократились возможности приобретения жилья или ведения населением индивидуального жилищного строительства.
Годовые объемы нового строительства в целом по стране в настоящее время составляют половину того, что строилось в конце 80-х годов.
Быстрая и массовая приватизация без последующего реформирования всего жилищного сектора выявила новые крупные проблемы и усугубила прежние. В настоящее время в России приватизировано более 70% жилья, в то время как в странах ЕС - около38%. Существующий жилищный фонд ветшает, и темпы его физического выбытия за последние 4 года составили около 10% от ежегодного объема вводимого жилья.
Созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы в полной мере восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.
Российские регионы не могут финансировать жилищное строительство за счет собственных бюджетов. Очевидно, что основным направлением увеличения жилищного строительства должно стать развитие внебюджетных форм финансирования.
В сложившихся условиях задачи государства должны быть направлены на поддержание платежеспособного спроса различных слоев населения, создание условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного
ипотечного кредитования. В то же время механизмы и схемы кредитования должны носить социально ориентированный характер, т.е. должны быть задействованы механизмы дотирования, субсидирования (государственного, муниципального для малообеспеченных и льготных категорий граждан).
Вместе с тем следует отметить, что существует ряд аспектов, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации.
Задачи эффективного финансирования и организации жилищного строительства в современных условиях недостаточно освещены в научной экономической литературе, поэтому тема настоящего диссертационного исследования представляется актуальной.
Теоретическую базу диссертации составляют труды современных зарубежных и российских экономистов - Т. Стейнметца [102], Ф Уитта [102], экономистов - В.М. Агапкина [24], А.Н. Асаула [27-29], В.В. Бузырева [32-35], И. В. Довдиенко[43], В.А. Кудрявцева [59], М. П. Логинова [67-72], И.В. Павловой [89], В. И. Ресина [95], И. А. Рахман [93], А. Н. Ужегов [107], СР. Хачатрян [ПО], Г.А. Цылина [111-114] и др., которые внесли значительный вклад в изучение рассматриваемой проблемы. В работе использовались: действующее российское законодательство и нормативные акты, официальные статистические материалы и отчеты.
Целью диссертационного исследования является формирование методических основ механизма финансирования жилищного строительства в современных условиях за счет внебюджетных источников. В соответствии со сформированной целью в диссертации поставлены и решены следующие задачи:
оценить жилищную проблему и состояние жилищного строительства в Российской Федерации;
провести исследования динамики цен на жилье;
оценить потенциальный спрос на государственную поддержку при решении жилищной проблемы;
изучить зарубежный опыт функционирования систем ипотечного жилищного кредитования;
провести анализ инструментов финансирования жилищного строительства и определить перспективы их развития;
выявить и обобщить современные тенденции развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях, обозначить основные проблемы ипотеки в России, попытаться найти альтернативный вариант решения жилищной проблемы.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов формирования финансово экономического механизма жилищного строительства.
Объектом исследования являются отечественные предприятия строительной отрасли; государственные структуры, участвующие в инвестиционно - строительном процессе; население, заинтересованное в решении жилищной проблемы.
Теоретической и методической базой исследования являются законодательные акты и постановления Президента и Правительства Российской Федерации, нормативные и методические материалы федеральных, региональных и муниципальных органов власти и ведомств, труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме.
Статистической базой исследования являются материалы государственных и муниципальных статистических органов Российской Федерации, независимых информационных служб и экспертов в социально-экономической области, результаты, полученные автором в ходе самостоятельно проведенных социологических исследований.
Методология исследования. В диссертации применены методы
статистического, экономико-математического и системного анализа,
социологические методы и графический инструментарий. Обоснованность
выводов и предложений, полученных в процессе исследования,
обусловливаются методологией исследования, логической
последовательностью выводов и подкрепляющими теоретические выводы практическими расчетами.
Научная новизна проведенного исследования заключается в следующем:
оценены и обоснованы основные задачи и направления
комплексного решения жилищной проблемы, состав, структура и динамика
жилого фонда в России и, в частности, в Самарской области;
проведен анализ состояния рынка жилья, объемов жилищного строительства, выявлены тенденции его роста с целью определения потребностей в улучшении жилищных условий;
определены причины отсутствия у муниципалитетов возможности привлечения средств институциональных инвесторов для решения жилищной проблемы;
проведена оценка возможностей и перспектив развития
промышленности стройматериалов, предоставления обеспеченных
инфраструктурой земельных участков для целей жилищного строительства
Самарской области;
проведены исследования сберегательного поведения населения
России и Самарской области, которые позволяют охарактеризовать его
основные тенденции, динамику настроений и ожиданий за анализируемый
период;
на основе проведенного социологического исследования выявлены отношение респондентов к своим жилищным условиям, возможность решения жилищной проблемы собственными силами и с помощью привлечения других источников кредитования;
выявлены особенности организации ипотечного кредитования,
определено значение систем ипотеки и стройсбережений как эффективных
средств решения жилищной проблемы в современных условиях;
на основе обобщения и анализа практического опыта схем
ипотечного кредитования даны практические рекомендации по разработке
механизма корпоративных жилищных облигационных займов на уровне отдельной области.
Научные положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования обоснованы не только теоретически, но и подтверждены результатами практического внедрения разработанных автором схем в ООО «Факел» и применения в ходе осуществления своей деятельности.
Практическая значимость. Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования выпуска корпоративных жилищных облигаций в регионах, что позволит ускорить решение жилищной проблемы значительной части населения и повысить эффективность использования внебюджетных источников.
Внедрение и апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационной работы использованы в работе ООО «Факел», а также обсуждались и получили положительную оценку на научно-технических конференциях СГАСУ, Мордовского государственного университета.
Полученные в ходе диссертационного исследования результаты вошли в разработку учебно-методических материалов по дисциплинам «Основы бизнеса на рынке ценных бумаг», «Финансы, денежное обращение и кредит», «Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия», «Экономическая оценка инвестиций», изучаемым студентами.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 13 работ общим объемом 1,66 п.л.
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
