Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Социально-экономические проблемы современного состояния жилищного фонда и развития строительного комплекса в России 11
1.1. Социально-экономический анализ развития жилищного строительства на современном этапе в различных регионах страны 11
1.2. Анализ оценки эффективности нормативно-правовой базы в жилищной сфере и в области строительного комплекса 19
1.3. Зарубежный опыт развития жилищного строительства и поддержания в пригородном состоянии уже построенных зданий 33
ГЛАВА 2. Методические основы совершенствования системы жилищного строительства в РФ 40
2.1. Социально-экономические подходы к развитию и совершенствованию программ жилищного строительства в субъектах РФ 40
2.2. Совершенствование системы жилищного строительства за счет внедрения энергосберегающих технологий и возобновляемых источников энергии при возведении новых зданий 48
2.3. Развитие механизма привлечения частных инвестиций путем формирования системы взаимоотношений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса . 60
ГЛАВА 3. Формирование комплексного подхода к жилищному строительству и повышение эффективности управления жилищным фондом 67
3.1. Совершенствование рынка жилищного строительства на основе использования экологичных и энергоэффективных материалов 67
3.2. Оптимизация управления объектами жилищного строительства для повышения срока их службы 74
3.3. Использование механизмов привлечения инвестиций в строительный комплекс при осуществлении реконструкции и модернизации жилищного фонда 86 Заключение . 92
Библиографический список 100
- Социально-экономический анализ развития жилищного строительства на современном этапе в различных регионах страны
- Социально-экономические подходы к развитию и совершенствованию программ жилищного строительства в субъектах РФ
- Развитие механизма привлечения частных инвестиций путем формирования системы взаимоотношений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса
- Оптимизация управления объектами жилищного строительства для повышения срока их службы
Введение к работе
Актуальность темы исследования определяется острой
необходимостью в развитии жилищного строительства в России как одного из приоритетных направлений государственной политики, а также потребностью в повышении срока службы зданий, их энергоэффективности и экологичности. Жилищная проблема не теряет своей остроты, что определенным образом сдерживает социально-экономическое развитие нашей страны и не позволяет кардинально повысить уровень жизни населения. В последние годы, несмотря на развитие ипотечного кредитования, привлечение частных инвестиций на основе развития долевого строительства и другие государственные программы, доступность жилья в стране не стала массовым явлением. По-прежнему подавляющее большинство населения не имеет возможности приобрести в собственность квартиру или даже комнату, очередь на получение жилья с каждым годом растет.
Из-за снижения темпов ввода новых жилых объектов в период
перестройки, регулярных нарушений планов ремонтно-восстановительных
работ, отсутствия комплексного подхода к управлению и эксплуатации зданий
на сегодняшний день в различных регионах нашей страны усиливается борьба с
ветхим и аварийным фондом, которая, тем не менее, ведется низкими темпами.
В 90-е годы снизились инвестиции не только в строительство домов, но и в
развитие и модернизацию промышленности строительных материалов. Таким
образом, для того, чтобы сегодня стало возможным повышение объемов ввода
жилья, возводимого с использованием преимущественно отечественных
строительных материалов, необходимо техническое перевооружение
большинства предприятий этой отрасли промышленности. В последнее время в
строительстве все больше внимания уделяется экологичности и
энергоэффективности зданий. Решение жилищной проблемы требует не только привлечения инвестиций, внедрения инноваций, но и квалифицированных кадров, которые, с одной стороны, были бы способны разрабатывать, использовать и грамотно применять новые технологии в строительстве с целью повышения уровеня качества возводимых зданий, а с другой, могли бы организовать процесс управления и эксплуатации домов, чтобы повысить их срок службы. По мнению автора, для совершенствования системы жилищного строительства требуется комплексный подход, объединяющий в себе два процесса: возведение объекта на качественно высоком уровне и последующее эффективное его использование. При выполнении этих условий со временем будет также достигаться решение такой важнейшей задачи, как снижение количества ветхого и аварийного фонда.
В настоящее время поставлена задача ежегодного роста вводимых в
эксплуатацию жилых площадей при максимальном использовании
отечественных строительных материалов. В соответствии с этим возникает проблема в материально-техническом обеспечении строительства, которую невозможно решить, не привлекая частные инвестиции, что вызывает необходимость формирования системы взаимоотношений между участниками
инвестиционно-строительного процесса с использованием государственных гарантий.
Учитывая вышеперечисленные проблемы, автор полагает, что результаты проведенного исследования, основанного как на отечественном, так и зарубежном опыте, позволят развить и обогатить имеющийся сегодня набор теоретико-методических и прикладных разработок, применяемых в сфере жилищного строительства на основе, в том числе, альтернативных вариантов привлечения средств в развитие отрасли.
Степень разработанности научной проблемы. При проведении исследования автор опирался на работы современных отечественных ученых, внесших свой вклад в исследование и поиск решений проблемы обеспечения устойчивого развития отрасли жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, среди которых такие как В.Д. Ардзинов, А.Н. Асаул, В.В. Асаул, В.А. Афанасьев, В.В. Бузырев, Н.В. Войтоловский, А.А. Горбунов, Р.К. Горшков, П.Г. Грабовый, А.А. Гусаков, М.Г. Журавлева, В.Ф. Касьянов, В.В. Леонов, А.И.Орт, Ю.П. Панибратов, Г.А. Порывай, Б.В. Прыкин, И.В. Рыбалко, В.П. Силин, Е.Б. Смирнов, И.С. Степанов, В.П. Стороженко, А.М. Стражников, И.И. Феклистов, Р.И. Фоков, А.К. Шрейбер, К.А. Шрейбер, М.С. Шумилов и другие авторы.
Целью исследования является развитие теоретических и методических основ формирования комплексного подхода к строительству и управлению жилищным фондом. Поставленная цель исследования тесно связана с важнейшей экономической задачей в ЖКХ – развитием самоуправления в жилищной сфере и достижением максимальной эффективности от эксплуатации жилищного фонда. При этом автором особое внимание уделяется оптимизации системы управления объектами жилого назначения, привлечению инвестиций в этот сектор экономики, что позволит продлить срок службы зданий и повысить уровень доступности жилья.
Для достижения поставленной цели в работе были сформулированы и решались следующие задачи:
- провести социально-экономический анализ развития жилищного
строительства в различных регионах России;
- выявить недостатки в современном процессе формирования системы
жилищного строительства и разработать предложения по их устранению на
основе проведенного анализа нормативно-правовой базы жилищной сферы и в
области строительного комплекса;
изучить и обобщить мировой опыт управления многоквартирными домами и поддержания их в пригодном состоянии, на основе чего определить недостатки российской системы и разработать рекомендации по ее совершенствованию;
разработать предложения по повышению качества строительства и продлению срока службы зданий на основе комплексного подхода к управлению недвижимостью;
разработать организационную модель формирования государственно-частного партнерства при комплексном подходе к возведению жилых объектов
и управлению ими;
- предложить механизм повышения инвестиционной привлекательности
строительного комплекса при осуществлении реконструкции и модернизации
жилищного фонда;
- показать эффективность использования экологичных и
энергоэффективных строительных материалов в жилищном строительстве,
несмотря на повышение себестоимости объектов строительства при этом;
- изучить федеральную и региональную политику в сфере строительства
жилья.
Объектом исследования являются предприятия строительного
комплекса и ЖКХ, участвующие в процессе строительства и эксплуатации жилого фонда.
Предметом исследования выступает совокупность социально-
экономических отношений, возникающих в процессе строительства жилых объектов и управления ими в процессе эксплуатации.
Теоретической и методологической основой исследования послужили
труды отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории,
системного анализа, теории управления, а также исследования, посвященные
проблемам управления жилищным фондом, его воспроизводству, привлечению
инвестиций в строительный сектор экономики, развитию государственно-
частного партнерства, внедрению энергосберегающих технологий и
применению экологичных и энергоэффективных материалов в строительстве
жилья, а также результаты научно-исследовательских работ, имеющие
прикладной характер по экономическому и строительному профилям.
В процессе исследования использовались структурно-логический и системный подходы, а также методы сравнительного анализа, экспертных оценок, аналитического моделирования.
Правовой базой исследования явились законодательные и нормативно-целевые акты, прежде всего, в области экономики и управления строительством.
Информационную базу исследования составили законы Российской
Федерации, официальных сайтов Фонда жилищно-коммунального хозяйства,
Министерства здравоохранения РФ, Министерства регионального развития,
информационно-правовой системы Консультант плюс, материалы
государственной статистики и результаты конкретного социально-экономического исследования, проведенного автором.
Обоснованность и достоверность результатов исследования
обеспечивается тем, что теоретической и методологической основой диссертационной работы явились фундаментальные положения современной экономической теории, теории управления, общенаучные методы исследования.
Соответствие диссертации Паспорту научных специальностей.
Область диссертационного исследования соответствует специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – строительство): п. 1.3.53. Организационно-экономические аспекты формирования систем
управления строительным комплексом; исследования современных тенденций
развития строительства и его организационных форм как самоорганизующейся и
саморегулируемой системы; государственные функции регулирования
рыночных отношений в строительстве; п. 1.3.72. Развитие методологии
комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности
эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда
(реконструкция, модернизация и новое строительство); п. 1.3.75.
Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности Паспорта научных специальностей ВАК (экономические науки).
Научная новизна диссертационного исследования заключается в систематизации закономерностей и принципов управления жилищным фондом для формирования комплексного подхода к строительству и эксплуатации зданий, а также в моделировании экономического механизма управления инвестиционно-строительным процессом, включающего нормативно-правовой, социально-экономический и организационный блоки.
Научные результаты исследования, полученные лично автором и обладающие новизной, заключаются в следующем:
- выявлены социально-экономические проблемы, обусловливающие
неэффективное управление строительством и эксплуатацией жилищного фонда
и определены причины наличия барьеров в решении задачи повышения
доступности жилья для населения страны;
на основе проведенного анализа действующей на федеральном и региональном уровнях нормативно-методической базы определены приоритетные направления развития промышленности строительных материалов и совершенствования индустриального домостроения в России, такие как, например, организация производства строительных материалов на новых территориях, переход на производство и использование энергоэффективных видов строительной продукции, совершенствование тарифной политики и другие;
выдвинуты предложения по преобразованию системы управления жилищным фондом и развитию самоуправления в жилищной сфере на основе обобщения прогрессивного зарубежного опыта, и предложен комплексный подход к управлению недвижимостью, способствующий повышению качества строительства и продлению срока службы зданий, основанный на совершенствовании системы управления ими;
предложена организационная модель формирования взаимоотношений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса с использованием возможностей создания государственно-частного партнерства;
предложены схемы привлечения частных инвестиций в жилые объекты в период осуществления работ по их реконструкции, реновации и модернизации;
определены варианты применения энергосберегающих технологий при строительстве, а также использования экологичных и энергоэффективных материалов и показана их эффективность.
Теоретическая значимость диссертационного исследования
заключается в развитии теоретических основ формирования комплексного подхода к возведению жилых объектов и управлению ими. Полученные автором результаты дополняют теоретические положения экономической науки по проблемам развития строительной отрасли и могут быть использованы для дальнейших теоретических и практических разработок в данной области научных исследований.
Практическая значимость исследования заключается в том, что основные его результаты могут быть использованы при совершенствовании жилищной политики, применяться при разработке программ социально-экономического развития как на федеральном, так и на региональном уровне.
Кроме того, важнейшие научно-методические положения и выводы исследования, а также разработанный аналитический инструментарий могут быть использованы для совершенствования процесса строительства и улучшения системы управления объектами жилой недвижимости.
Отдельные результаты исследования могут быть приняты за основу при
подготовке вузовских учебных программ по менеджменту, экономике
недвижимости, экономике строительства и другим экономическим
направлениям.
Предложенные автором методические принципы и разработанный современный инструментарий по организации и управлению объектами жилой недвижимости позволяют повысить срок службы строений и тем самым уменьшить количество ветхого и аварийного жилья, а также развить систему самоуправления.
Разработанные предложения по привлечению частных инвестиций и организации взаимодействия всех участников инвестиционно-строительного процесса позволят повысить эффективность проводимых реформ в жилищно-коммунальной сфере. Использование энергоэффективных технологий в строительстве и применение экологичных материалов повысят качество индустриального домостроения.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования обсуждались и получили одобрение на международных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях, а также научных сессиях профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства и Санкт-Петербургского государственного экономического университета по итогам НИР в 2009-2013 гг.
Отдельные положения и рекомендации исследования прошли апробацию и используются в практической деятельности ряда организаций строительного комплекса Московской области, что отражено в актах внедрения.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 10 научных работ общим объемом 5,7 п.л. (авт. – 4,9 п.л.).
Логика и структура диссертации. Цель и логика исследования определяют структуру диссертации, которая состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.
Социально-экономический анализ развития жилищного строительства на современном этапе в различных регионах страны
Как показывает практика, жилье в России по своему качеству и долговечности во многом уступает европейской недвижимости. Причинами этого являются помимо прочего и используемые стройматериалы и технологии организации строительства.
Как правило, в развитых странах жилье строится из высококачественных материалов с соблюдением всех технологий строительства, и таким образом, оно при бережной эксплуатации не требует ремонта длительный промежуток времени. В российской практике часто прибегают к экономии и при строительстве, как правило, используются дешевые материалы [70]. Ввиду необходимости выполнения планов по возведению и сдаче в эксплуатацию домов в определенные сроки, периодически нарушаются технологии строительства. Сочетание двух этих факторов приводит к тому, что потребность в ремонте таких зданий наступает значительно быстрее.
Существует так называемый гарантийный фонд, который создается строительной организацией для покрытия издержек в случае необходимости устранения выявленных в первые годы эксплуатации дефектов, ухудшающих качество здания [5]. Если компания, управляющая домом, не обратилась к застройщику с претензиями по качеству, то вся сумма из гарантийного фонда по истечении срока возвращается строительной компании [15]. Однако, как правило, при строительстве нового здания его управление передается управляющей компании, созданной самим застройщиком, которая будет на законных основаниях выполнять свои функции до тех пор, пока новые собственники, приобретя объект недвижимости в этом доме, не соберутся на общем собрании и не выберут иное управление [2]. Довольно часто такие компании, подотчетные застройщику, управляют домом весь гарантийный срок и в случае обнаружения дефектов, допущенных при строительстве, с претензиями не обращаются. Такая схема дает определенную выгоду застройщикам, желающим сэкономить, но при этом в первую очередь страдают собственники квартир, так как впоследствии им придется нести расходы по ремонту дома в больших размерах. Было бы целесообразно на законодательном уровне внести поправки для того, чтобы избежать таких ситуаций. Например, в качестве обязательной нормы можно было бы ввести проведение независимой экспертизы дома заблаговременно до окончания срока действия гарантийного фонда, но уже после нескольких лет его эксплуатации. Это обеспечило бы не только выгоду для покупателей недвижимости, но и стало бы полезным для государства, поскольку своевременное выявление и устранение дефектов и неисправностей снижает расходы на эксплуатацию и продляет срок службы объекта. Чем дольше прослужит здание, тем дольше оно не перейдет в категорию ветхого и аварийного жилья [68, 71, 150].
Сегодня, для того чтобы повысить качество индустриального домостроения и продлить срок службы объектов недвижимости, в первую очередь ведется работа по развитию промышленности строительных материалов. Имеющееся оборудование и используемые в производстве технологии не позволяют большинству предприятий производить качественную продукцию по доступным ценам. Техническое перевооружение требует дополнительных инвестиций в большом объеме. Обновление производства повлечет удорожание продукции. Чем дороже материалы, используемые строительстве, тем дороже стоимость возведенного объекта, а поскольку большинство населения не может позволить себе купить квартиру на собственные средства при существующих на сегодняшний день расценках, то при увеличении стоимости жилья возрастает риск того, что объект будет долго распродаваться. Чем дольше идет продажа, тем выше издержки застройщика. В такой ситуации желание строительной компании экономить на материалах при строительстве вполне экономически объяснимо. Спрос на дешевые материалы, как известно, порождает предложение. Соответственно, в данном случае предприятиям строительной промышленности выгодно производить недорогие товары, чтобы оставаться конкурентоспособными в своей нише [155]. Такая взаимозависимость приводит к нежелательному результату: низкому качеству индустриального домостроения и относительно короткому сроку службы зданий, большим затратам на их ремонт и содержание [136, 156].
В ближайшие годы спрос на строительные материалы будет возрастать, так как руководством нашей страны намечено увеличение объемов строительства жилья до 100 млн.кв.м. в год. Достижение этих показателей требует соответственно, роста промышленности строительных материалов в адекватных для этого объемах [14]. Во время перестройки объемы строительно-монтажных работ были сокращены. Это повлекло за собой резкое сокращение производства строительных материалов, поэтому для восстановления данной отрасли требуется не только время и инвестиции, но и профессиональные кадры, готовые поднять производство [74, 81]. Реализация намеченных планов в развитии жилищного строительства и формировании рынка доступного жилья неразрывно связана с состоянием производственной базы строительства. Руководство нашей страны поручило региональным властям максимально использовать в жилищном строительстве отечественные стройматериалы и сформировать на уровне регионов такие механизмы стимулирования предприятий, которые позволят ускорить их переход на производство и использование энергоэффективных видов строительных материалов [114].
Для обеспечения выполнения данного поручения требуется развивать производственную деятельность строительных организаций, так как они являются непосредственными покупателями строительных материалов. Нами были проанализированы статистические данные, позволяющие определить уровень влияния некоторых факторов на интенсивность деятельности строительных компаний (табл. 1).
Социально-экономические подходы к развитию и совершенствованию программ жилищного строительства в субъектах РФ
Жилищное строительство на сегодняшний день является довольно перспективной сферой для вложения средств инвесторов. Органы власти повсеместно стараются развить в регионах эту отрасль экономики и на всех уровнях разрабатывают и улучшают стимулирующие программы. Для того чтобы оценить возможности совершенствования программ жилищного строительства и социально-экономические подходы к их развитию нами был проведен тщательный анализ действующего законодательства различных субъектов России.
Полученные результаты показали, что во всех регионах проблемы развития жилищного сектора одинаковые и сводятся к двум основным категориям: к проблемам, влияющим на активность предложения на рынке жилья, и проблемам, влияющим на активность спроса на жилье. Более того, в обеих категориях сущность проблем также оказалась одинаковой [30, 31, 32, 33, 34, 47, 50, 52, 54, 55, 56, 57, 58, 60, 61, 62 и др.].
Как показали результаты проведенного автором анализа, на сегодняшний день повсеместно к основным факторам, влияющим на развитие сферы жилищного строительства, относится острый дефицит земельных участков подготовленных к застройке и обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Поскольку ресурс свободных и готовых к застройке земель во всех регионах практически исчерпан, это влечет включение в оборот новых, еще не освоенных земель, а это в свою очередь требует их освоения [191]. В результате подведение инженерных сетей, прокладка дорог и ряд других необходимых мероприятий существенно увеличивает себестоимость такого жилья, что, естественно, влияет на уровень его доступности [129]. Еще одним, не менее важным фактором, сдерживающим развитие отрасли, является наличие административных барьеров практически на всех этапах строительства [3]. Это существенно увеличивает сроки возведения объектов и, соответственно, также оказывает влияние на конечную стоимость готовой продукции.
На сегодняшний день далеко не каждый застройщик имеет возможность получить кредит для осуществления своей деятельности, что сужает круг возможностей и препятствует развитию отрасли. Отсутствие возможности в привлечении заемных банковских средств также негативно сказывается и на развитии промышленности строительных материалов, поскольку у большинства предприятий наблюдается высокий процент износа основных фондов, требуется их возобновление и модернизация. Многие регионы к числу основных проблем в сфере жилищного строительства относят острый дефицит квалифицированных кадров [190, 195]. Несмотря на наличие профессиональных образовательных учреждений, являющихся основным источником пополнения молодой квалифицированной рабочей силой строительных производств, недостаток специалистов наблюдается повсеместно. Это приводит к необходимости приема на работу граждан СНГ, что зачастую оказывает негативное влияние на качество строительных работ. Поскольку все выше перечисленные факторы тесно взаимосвязаны, они не позволяют так или иначе существенно повлиять на качественные изменения в отрасли.
Необходимость освоения новых земель приводит к удорожанию жилья, застройщики вынуждены искать способы экономии собственных ресурсов, поскольку не всегда имеют возможность воспользоваться заемными средствами и это толкает их на использование более дешевых материалов и дешевой рабочей силы. Местные органы власти не располагают достаточным количеством ресурсов для финансирования строительства новых дорог и проведения инженерных коммуникаций к новым территориям, поэтому приходится прибегать к помощи инвесторов и застройщиков.
Из выше перечисленных проблем не сложно определить и категорию факторов, оказывающих влияние на активность спроса на жилье. Одним из основных таких факторов является уровень доходов населения. Приобретение жилья на рыночных условиях является недоступным для подавляющего большинства граждан. Судя по снижению активности на рынке недвижимости, процент населения, имеющего возможность купить жилье, значительно снизился [82]. Очевидно, это связано в первую очередь с тем, что те домохозяйства, которые могли позволить себе такую покупку на собственные или с привлечением заемных средств по ипотеке, уже ее совершили, а те, которые не могут этого сделать, продолжают копить для получения ипотечного кредита. Высокие процентные ставки по ипотечному кредитованию и сложности в его получении делают ипотеку не доступной для широких слоев населения. И это также отмечается практически во всех регионах нашей страны.
Ипотечное кредитование в нашей стране довольно дорогостоящее. Например, в Германии процент по ипотечному кредиту составляет 2-4%, тогда как в России это на уровне 12-14% [205]. Как отмечалось нами ранее, помимо ипотеки одним из факторов, стимулирующих развитие жилищного строительства, является возобновление системы жилищных строительных кооперативов. Для использования этого ресурса необходимо совершенствование нормативно-правовой базы на всех уровнях власти. Практика использования этого механизма в советское время показала свою эффективность, но сегодня это стало очень редко использоваться. Основные способы привлечения инвестиционных вложений будущих собственников квартир в строительство жилья в настоящее время осуществляется посредством долевого участия [12] и предоставления ипотечных кредитов. В то же время законодателями при разработке федеральных программ ставится задача поиска других способов привлечения в этот сектор денежных средств населения [179]. Итак, в каждом регионе нашей страны на сегодняшний день действует своя программа стимулирования развития жилищного строительства, направленная на комплексное решение проблем этой сферы. Обобщая основные направления работы регионов и областей в вопросах стимулирования инвестиций в строительство, можно выделить ряд основных направлений, за счет которых пред полагается достичь желаемых результатов (рис. 7).
Как уже было отмечено, основной проблемой всех регионов является отсутствие освоенных территорий под застройку, что требует больших инвестиций при строительстве [196]. В сущности, есть два основных способа взаимодействия инвесторов и органов местной власти при реализации проектов:
1. местная власть выступает в качестве арендодателя земельного участка;
2. между инвестором и властью, как участниками инвестиционного соглашения, распределяются функции по совместному освоению земельного участка под застройку.
Второй вариант с точки зрения привлечения инвесторов более привлекателен и упрощает процедуру подготовки участка [86, 116, 180 и др.]. При этом раскрываются возможности использования преимуществ государственно-частного партнерства на всех этапах реализации проекта. Некоторые регионы в своих программах не приняли в расчет такой вид взаимодействия, например, в Республике Марий Эл освоение новых земельных участков осуществляется двумя другими способами: либо полномочия по распоряжению земельным участком передаются Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) Республике Марий Эл и она за свои бюджетные средства формирует земельные участки и реализует на торгах; либо земельный участок передается в качестве имущественного взноса в Фонд РЖС и тогда Фонд за счет собственных и привлеченных средств обеспечивает формирование участка для выставления на торги и реализует его инвестору. Таким образом, в Республике процесс освоения участков под застройку реализуется за счет взаимодействия региональных органов власти и Фонда РЖС [55].
Развитие механизма привлечения частных инвестиций путем формирования системы взаимоотношений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса
На сегодняшний день известны различные способы воспроизводства жилищного фонда, однако их набор довольно ограничен. Очевидно, что наращивание объемов нового строительства жилых зданий не может решить существующие проблемы: большой процент населения проживает в неудовлетворительных условиях в стадии аварийности и ветхости жилья, не имея возможности купить квартиру в новом благоустроенном доме; обслуживание подавляющего большинства многоквартирных домов по причине их значительного износа и утечек ресурсов оказывается дорогостоящим, однако ремонт не всегда производится в срок, как правило, из-за отсутствия инвестиций, в то время как сносу эти дома еще не подлежат и так далее. Обращаясь к истории развития отечественного домостроения, следует отметить, что без капитального ремонта и реконструкции процесс воспроизводства жилищного фонда не может быть эффективным, тем более что объемы нового строительства не покрывают в полной мере существующих потребностей в воспроизводстве [6]. По сути своей воспроизводство и представляет собой непрерывное возобновление и постоянное поддержание на должном уровне для предотвращения преждевременного износа, а не простую замену ветхого и аварийного жилья вновь построенными объектами. Поскольку износ происходит не только физический, но и моральный, то в совокупности с капитальным ремонтом и реконструкцией необходимо также помнить и про модернизацию объектов жилищного строительства, которая, по нашему мнению, должна производиться одновременно с выше указанными способами воспроизводства. Это позволит не только улучшить условия проживания, но и в ряде случаев снизит затраты на эксплуатацию и обслуживание.
Любые строительные работы, будь то текущий ремонт или капитальный, реконструкция или реновация, модернизация или новое строительство, требуют определенных финансовых вложений [59]. Поскольку ранее не было разработано и внедрено в практику оптимальных способов накопления средств на эти цели и ремонтные работы проводились, как правило, за счет государства, то и с момента начала приватизации по сегодняшний день на уровне государственной власти этот вопрос централизованно не решен. Частично проблема решается с помощью Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), частично за счет собственных средств жителей и привлеченных частных инвесторов, не малую роль в этом процессе играют региональные программы.
На сегодняшний день на территории России практически все регионы разработали и применяют программы капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов на своей территории с различной степенью эффективности. В программах Фонда содействия реформированию ЖКХ участвует 82 субъекта РФ и по предыдущему периоду (2008-2012 гг.) с привлечением средств Фонда были отремонтированы все объекты, заявленные к ремонту, что составило 135359 домов [204]. Одним из существенных недостатков в осуществлении капитального ремонта домов с использованием средств Фонда, на наш взгляд, является то, что ряд работ не разрешено проводить за счет данного финансирования. Например, к таким довольно важным видам можно отнести ремонт фундамента, усиление и ремонт несущих конструкций, укрепление перекрытий и другие. В некоторых регионах (Бурятия, республика Татарстан и другие) это представляет собой большую проблему, так как требует существенных вложений от собственников. По мнению автора, укрепление и ремонт фундамента и основных конструкций дома, отвечающих за его безопасность, должны быть поставлены на первый план в такого рода программах финансирования из бюджетных средств.
Что касается объемов строительства новостроек, то по официальным статистическим данным государственная поддержка жилищного строительства из федерального бюджета распространялась на 1397,4 тыс.кв. метров общей площади введенных в 2012 г. жилых домов (на 53,1% меньше, чем в 2011 году). Доля строительства жилья за счет этого источника в 2012 г. со ставила 2,1%. На 6,4% увеличились по сравнению с 2011 г. объемы жилищного строительства за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, в 2012 г. введено 1616,0 тыс.кв. метров. Как отмечает Росстат, этот источник финансирования используется в среднем по России при строительстве 2,5% жилья, в Москве – 17,5%, Ямало-Ненецком автономном округе – 23,5%, Мурманской области – 32,9%, Камчатском крае – 34,1%, Не нецком автономном округе – 45,7% [207]. В настоящее время в Российской Федерации эксплуатируется жилищный фонд в размере 3,3 млрд кв. метров, из него 87,0% находится в частной собственности. Совершенно очевидно, что своевременного восполнения объектов жилья достичь лишь строительством нового невозможно. Общая площадь жилых помещений, размещенная в аварийных и ветхих строениях, в 1,5 раза превышает объем введенного в 2012 г. жилья и составляет 100,1 млн кв. метров, что на 34,5 млн кв. метров больше, чем в 2000 году. В 2012 году выбыло по ветхости и аварийности 2,0 млн кв. метров общей пло щади жилых помещений, или 2,0% от ветхого и аварийного жилищного фонда. В 2012 г. отремонтировано 4,0 млн.кв. метров жилья, что на 0,2 млн кв. метров больше, чем в 2000 году. По статистике из общей площади введенного в 2012 г. жилья лишь 0,6% было построено за счет реконструкции действующего ранее жилищного фонда [207].
Все больший интерес со стороны органов власти проявляется к процессам восстановления и поддержания существующей застройки, апробации различных способов реконструкции и модернизации [109]. Однако объемы реализации таких работ на сегодняшний день по-прежнему незначительны, что подтверждается вышеприведенной статистикой. При этом ведется постоянный поиск новых вариантов использования возможностей восстановления существующей застройки. Например, в Москве в 2013 году приступили к реализации проекта реконструкции 4-х этажного здания с надстройкой этажей без отселения жильцов. Данный проект является пилотным, получил одобрение на всех уровнях местной власти, несмотря на то, что дом является постройкой 1960-х годов, и включен в подпрограмму «Реновация существующей жилой застройки» Государственной программы «Жилище» на 2012-2016 гг. [200]. На наш взгляд, следует отметить, что сама идея проекта была предложена жителями, создавшими товарищество собственников жилья (ТСЖ) и работавшими над осуществлением этого замысла посредством созданного ими объединения.
Оптимизация управления объектами жилищного строительства для повышения срока их службы
Вопрос эффективного управления недвижимостью в последние годы является одним из самых актуальных в решении жилищной проблемы в нашей стране. Поскольку в отечественной практике в понятие «управление многоквартирным домом» входит и его эксплуатация, то справедливо говорить, что от качества управления зависит долговечность здания [41]. Жилищное законодательство совершенствуется и изменяется год от года. Неизменным остается то, что Жилищным кодексом предусмотрены различные способы управления многоквартирными домами и собственники на общем собрании вправе выбрать любой из них [4].
Так как в стране колоссальные объемы жилья ежегодно переходят в категорию ветхого и аварийного, сегодня решается вопрос о введении в обязанность населения перечисления денежных средств на капитальный ремонт [107]. Данную норму предполагается ввести с 1 июля 2014 года. В настоящее время власти разрабатывают региональные программы капитального ремонта [24, 29 и др.]. Как предлагается законодателями, копить на капитальный ремонт можно будет двумя способами: либо перечислять средства региональному оператору, либо откладывать на специальный счет в случае, если в доме создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив [212]. Помимо проблем организационного характера (необходимо провести оценку технического состояния каждого дома, разработать и утвердить обоснованные тарифы, сформировать региональные программы и т.д.), принятие закона, обязывающего собственников ежемесячно отчислять деньги на капремонт, повлечет за собой массу других сложностей. Так или иначе, становится очевидным, что поскольку техническое состояние домов даже в границах одного микрорайона разное, очередность проведения капитальных ремонтов соответственно также будет разной [214]. Перечислять средства в общий котел региональному оператору вначале после вступления закона в силу выгодно лишь жителям тех домов, которые очевидно попадут в программу капремонта раньше других. Фактически, воспользовавшись общими накоплениями, после проведения ремонта собственники могут, например, поменять способ управления и продолжить копить средства уже на счете своего ТСЖ или ЖСК. По сути, возникает объективная необходимость создавать такие объединения еще до вступления в силу закона о перечислениях на капремонт с тем, чтобы накопленные средства оставались для расходования лишь конкретно на свой дом. В параграфах первой и второй главы мы неоднократно отмечали преимущества использования жилищно-строительного кооператива как одной из самых на настоящий момент эффективных форм управления жилой недвижимостью. В данном случае мы указываем еще на дополнительную возможность сбережения средств собственников на капитальный ремонт своего дома посредством создания ЖСК. Товарищества собственников жилья как форма управления МКД нами не рассматривается лишь по причине усложнения процедуры их регистрации и работы согласно последним изменениям в законодательстве [138].
Как показывает проведенный нами анализ, управление жилой недвижимостью наиболее выгодно и удобно при создании жилищно-строительного кооператива, причем на любой стадии, будь то начало строительства или уже построенный дом в нормальном или технически изношенном состоянии. В связи с этим далее мы будем рассматривать комплексное управление МКД посредством этого вида некоммерческих управляющих компаний. В рамках нашего диссертационного исследования нас особо интересует вопрос управления объектами через ЖСК домами, находящимися на различных стадиях жизненного цикла.
Таким образом, мы рассмотрим три различных варианта управления жилищно-строительным кооперативом:
1. на начальной стадии жизненного цикла здания;
2. на этапе поддержания конструкций и инженерных систем здания в нормальном состоянии;
3. в период окончания жизненного цикла.
Для начала рассмотрим ситуацию, когда форма управления посредством ЖСК используется с момента начала жилищного строительства, где собственно и есть возможность повлиять на качество будущего строения, заложить основы для его более удобной и экономичной эксплуатации и т.д. Здесь сразу необходимо обозначить участников строительного процесса, поскольку по российскому законодательству ЖСК может быть создано не менее чем пятью любыми заинтересованными лицами. Нами предлагается формирование кооператива до начала работ на стадии принятия решения о строительстве. При этом в число участников должны быть включены органы местного самоуправления, представители местной администрации и инвесторы, что делает кооператив формой государственно-частного партнерства и дает ему ряд преимуществ [67]. Основной целью создания нового объекта жилищного строительства должна стать будущая прибыль от здания, от его эксплуатации и использования [84]. Для органов власти положительный эффект начинается уже с того, что происходит обновление жилищного фонда на их территории. Для инвесторов появляется возможность сэкономить на аукционах на землю под застройку и на других этапах подготовки к строительству и, собственно, на самом строительстве, не уменьшая при этом стоимость будущих квартир. Однако если рассмотреть создаваемую управляющую компанию, то для участников этого жилищно-строительного кооператива открываются более выгодные перспективы: вложившись на начальном этапе и органы власти, и инвесторы, могут впоследствии извлекать прибыль от управления зданием. Если система управления будет простроена грамотно (что вполне реально сделать за счет возможностей инвесторов и контроля властей), то будущие собственники квартир не будут заинтересованы в смене способа управления их многоквартирным домом.
Здесь необходимо сразу отметить ряд организационно-правовых моментов, имеющих важное значение, как для властей, так и для застройщиков. Законодательно создание двух некоммерческих управляющих компаний на одном доме запрещено. Это обеспечивает безопасность инвестиционных вложений, поскольку при продаже в собственность более половины квартир населению, инвестор и органы власти не рискует потерять возможность управления объектом за счет того, что жители, предположим, создали бы свой ЖСК или ТСЖ и лишили бы тем самым возможности извлечь управленческую прибыль [125]. Поскольку формирование ЖСК, строительство объекта, его оформление и т.д. потребовало определенных финансовых затрат, то участники жилищно-строительного кооператива имеют право выдвигать свои условия принятия новых членов в эту структуру. Это может выражаться в определенных вступительных и членских взносах и т.д. При нежелании новых собственников быть в управлении ЖСК они на общем собрании могут избрать, например, коммерческую управляющую компанию. Эта возможность, по нашему мнению, дает стимул управлять посредством ЖСК так, чтобы жители оставались довольны. Таким образом, будет достигнут положительный эффект для трех сторон: властей, инвесторов и населения.
С точки зрения повышения эффективности в принятии решений в ЖСК целесообразно было бы не принимать будущих жителей до сдачи дома в эксплуатацию, поскольку с позиции организации и проведения общих собраний в ЖСК, а также реализации управленческих функций, присутствие большого количества участников усложнит процесс. Количество участников в начале реализации проекта может быть разным, но чем оно ближе к нижнему допустимому порогу (5 участников), тем легче будет функционировать это объединение.
Похожие диссертации на Формирование комплексного подхода к возведению и эксплуатации жилых объектов как направление повышения эффективности управления жилищным строительством.
