Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Ипотечное кредитование и рынок финансирования недвижимости 10
1.1. Ипотечный кредит как экономическая категория 10
1 Понятие ипотечного кредита 10
2 Место ипотечного кредита в классификации кредита. Виды ипотечных кредитов 75
3 Функции ипотечного кредита 21
4 Процент по ипотечному кредиту 24
1.2. Ипотечное кредитование: основные модели погашения долга 29
1 Риски, связанные с ипотечным кредитованием 29
2 Виды ипотечных кредитов - основные модели погашения долга32
1.3. Ипотечный рынок и ипотечные ценные бумаги , 65
1 Понятие ипотечных ценных бумаг и ипотечная 67
2 Виды пропускных ипотечных ценных бумаг 73
3 Структура рынка финансирования недвиэюимости 78
ГЛАВА 2. Ипотечное кредитование в жилищной сфере и перспективы его развития в России 89
2.1. Ипотека жилой недвижимости и ее особенности в России 89
1 Понятие ипотеки 89
2 Предмет ипотеки 92
3 Пользование и распоряжение залоэ/сенным имуществом 97
4 Оформление ипотечных отношений 99
5 Закладная 100
6 Договор об ипотеке (залоге недвиэюимости) 105
7 Обращение взыскания на залоэюенное имущество 107
8 Реализация имущества и удовлетворение требований кредитора 112
2.2. Схемы ипотечного кредитования в России 117
1 Залоговые схемы ипотечного кредитования 118
2 Ипотечное кредитование без использования залоговых схем. , 135
2.3. Этапы развития ипотечного кредитования в современной России 146
Заключение 164
- Ипотечный кредит как экономическая категория
- Ипотечное кредитование: основные модели погашения долга
- Ипотека жилой недвижимости и ее особенности в России
- Схемы ипотечного кредитования в России
Введение к работе
Актуальность темы. Важное место в экономической теории
принадлежит кредитным отношениям. Ипотечное кредитование -предоставление кредитов на приобретение и строительство
(реконструкцию) объектов недвижимости - является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов. В связи с этим актуальным является исследование данной сферы, дальнейшее развитие представления о сущности, функциях, разновидностях ипотечного кредита.
Ипотечные отношения охватывают различные типы недвижимости
- жилищную, коммерческую, земельную. Однако, основным объектом ипотечного кредитования является жилье.
Сегодня, когда в России государство фактически отказалось от практики бесплатного предоставления жилья, а государственные программы субсидирования и льготного кредитования почти не действуют, ипотечное кредитование может стать эффективным способом решения проблемы обеспечения населения жильем. Кроме того, это достаточно прибыльный вид бизнеса для финансовых институтов. Можно с уверенностью сказать, что спрос на ипотечные жилищные кредиты будет существовать до тех пор, пока сохранится спрос на жилье. Высокий уровень последнего объясняется несколькими обстоятельствами. Средняя обеспеченность благоустроенным жильем в России значительно отстает от западных стандартов, где наличие квартиры или дома для семьи является нормой, причем количество комнат должно как минимум быть равным количеству членов семьи. Кроме того, потребность в жилье является категорией, постоянно
меняющей свои количественные и качественные параметры, причем по
восходящей линии.
Очевидна необходимость изучения опыта развитых стран в формировании действенной системы кредитования жилья с целью развития подобных механизмов в России, создания способов их практической реализации.
Степень изученности проблемы. Ипотечные кредиты на строительство и приобретение недвижимости в развитых странах уже несколько десятилетий назад получили массовое распространение. В трудах зарубежных авторов (Дж. Бойкина и Р. Ханея, Б. Бруггемана и Дж. Фишера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Миллера, Ш. Мэйзеля, К. Розена, Д. Сироты, М. Стоуна, Б. Тсаргиса и Дж. Видемера, Ф. Фабоцци, Д. Эпли и Дж. Миллара и др.) разработаны модели ипотечных кредитов, структура организации ипотечного рынка, описана система государственного кредитования жилья и участия государства в функционировании ипотечного рынка. Ряд публикаций отечественных авторов посвящен отдельным аспектам ипотечного кредитования. В трудах В. Тарасевича, С. Максимова и др. содержится описание моделей ипотечных кредитов и форм организации кредитования жилья в зарубежных странах. Н. Воеводская, Э. Гаврилов, Ю. Головин, Н. Зенец, А. Иванов, А. Канонов, И. Караваева, Б. Клюкин и Е. Галиновская, С. Максимов, Е. Павлодский, О. Плешанова, Л. Рябченко, И. Сиротина, А. Тарасов, Е. Терновская, А. Черняк, А. Чиненков обращаются к
отдельным проблемам ипотечного кредитования в России - правовому
обеспечению ипотеки, выпуску и обращению закладных, моделям погашения жилищных ипотечных кредитов, схемам организации кредитования под залог жилья. За рамками исследований остались вопросы о сущности ипотечного кредитования и классификации ипотечных кредитов по различным признакам, месте ипотечных
кредитов в структуре финансового рынка и формировании рынка финансирования недвижимости (ипотечного рынка) в России, периодизации развития жилищного кредитования в современной России.
Цель и задачи исследования. Основной целью настоящего исследования является дальнейшая теоретическая разработка понятия ипотечного кредита и его места в структуре экономических отношений,
изучение существующих моделей и схем ипотечного кредитования в зарубежных странах и их трансформации в условиях российского рынка, определение перспектив развития рынка ипотечного кредитования в России, формирование структуры рынка финансирования жилья.
Для решения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Уточнить понятие ипотечного кредита как экономической категории, классифицировать существующие виды ипотечных кредитов по нескольким признакам.
2. Изучить и проанализировать основные модели погашения ипотечного кредита.
3. Определить понятие ипотечных ценных бумаг, изучить их основные разновидности.
4. Описать структуру ипотечного рынка, выделить роль государства и определить место ипотечных ценных бумаг в его функционировании.
5. Исследовать понятие ипотеки как способа обеспечения обязательств по ипотечному кредиту и проблемы ее функционирования в России.
6. Проанализировать существующие схемы ипотечного кредитования в России и раскрыть их сущность.
7. Выявить этапы развития ипотечного кредитования в современной России, причины, препятствующие его интенсивному развитию, определить его перспективы.
8. Выяснить возможности функционирования ипотечного рынка в России и роль Федерального Агентства ипотечного кредитования в его формировании.
Теоретической и методологической основой для написания диссертации послужили публикации отечественных и зарубежных авторов. В качестве источников фактического материала использовались статистические публикации в российской и зарубежной прессе по исследуемым проблемам, отчеты исследовательских учреждений, данные научных семинаров по проблемам недвижимости, информация, предоставленная фирмами, работающими в области ипотечного кредитования и Ассоциацией Риэлтеров и Домостроителей Санкт-Петербурга.
Научная новизна исследования. Диссертация представляет собой комплексное многостороннее исследование сравнительно новой для современных российских условий, мало изученной проблемы развития ипотечного кредитования, которая имеет огромное значение для развития финансового рынка, рынка недвижимости, решения жилищной проблемы. Диссертантом проведены следующие исследования и сформулированы новые выводы:
1. Уточнены понятие и сущность ипотечного кредита как экономической категории, дана классификация ипотечных кредитов.
2. Систематизированы существующие схемы ипотечного кредитования, модели ипотечных кредитов, выявлены их основные преимущества и недостатки с позиции заемщика и кредитора.
3. Проведена периодизация ипотечного кредитования в современной России, установлены этапы функционирования данного сектора кредитного рынка, их специфические черты.
4. На основании исследования структуры рынка финансирования недвижимости, характерного для развитых стран, прежде всего США,
опыта выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг сделаны выводы относительно предпосылок развития ипотечного рынка в России, задач по обеспечению его формирования.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Основные положения и выводы, сформулированные в работе, развивают
представление о категории ипотечного кредита, его роли в решении важных экономических и социальных проблем, и могут быть использованы в дальнейших исследованиях по данной проблематике. Проведенное исследование может стать основой для учебных курсов по темам «финансирование недвижимости», «теория и практика ипотечного кредитования». Исследования структуры рынка ипотечных кредитов, схем и моделей ипотечного кредитования могут стать основой для конкретных экономических разработок по механизмам кредитования под залог недвижимости, формированию рынка ипотечных кредитов в российских условиях. Исследования могут быть полезны профессионалам рынка при формировании практических инструментов и схем ипотечного кредитования, разработке возможных форм участия в создании и функционировании ипотечного рынка.
Структура диссертации. Цель и задачи исследования определяют его структуру, включающую введение, две главы, заключение, приложения, библиографию.
Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень изученности проблемы, определяются цель, основные задачи исследования, его научная новизна, теоретическая и практическая значимость.
В первой главе «Ипотечное кредитование и рынок финансирования недвижимости» раскрывается сущность ипотечного кредита как экономической категории, его виды, рассматриваются модели ипотечного кредита с точки зрения погашения ипотечной
задолженности, описывается концепция ипотечных ценных бумаг и структура ипотечного рынка.
От исследования теоретических основ ипотечного кредитования и ипотечного рынка, проведенного в первой главе, диссертант переходит к практическому применению основных положений и принципов к российскому опыту кредитования под залог жилья. Предметом исследования второй главы «Ипотечное кредитование в жилищной сфере и перспективы его развития в России» являются развитие ипотеки в России как способа обеспечения обязательств по ипотечным кредитам, введение института закладных, основные схемы кредитования приобретения и строительства жилья на российском рынке, этапы развития ипотечного кредитования в России.
В заключении подводятся итоги исследования, делаются выводы о том, что препятствует формированию массового рынка ипотечного кредитования в России, каковы возможные варианты его развития в будущем. Определены предпосылки для развития рынка финансирования недвижимости, обозначены условия, при которых этот важный сектор финансового рынка и рынка недвижимости может реально функционировать в современных условиях.
Ипотечный кредит как экономическая категория
Ипотечный кредит, являясь одной из форм кредитных отношений, разновидностью кредита, обладает всеми признаками последнего. В экономической науке существует целый ряд определении кредита, отражающих различные толкования этого явления. С точки зрения экономического содержания для марксистской политэкономии характерно толкование кредита прежде всего как категории политэкономической, производственного отношения, определенного типа социальной связи. Причем кредит рассматривается как категория ограниченно-историческая [91, с.25]. Со стороны его технических, юридических признаков, как категорию техническую, или правовую кредит можно рассматривать как определенный тип сделки, осуществляющей процесс обращения. Технически кредит - специфический метод обмена, технический метод перемещения прав собственности или владения. Сторонники психологического направления исследования кредита считали, что в его основе лежит психологический факт доверия: «кредит есть передача ценности... основанная на доверии к данному обещанию возвратить в будущем эту равноценность» [37], «доверие, которым пользуется лицо, взявшее на себя обязательство будущего платежа, со стороны лица, имеющего право на этот платеж, то есть доверие, которое заимодавец оказывает должнику» [55]. 3. Каценеленбаум считал, что сущность кредита определяется не проблемой доверия, а особыми обстоятельствами, связанными с перспективой возврата вещи в будущем [37, с. 49]. На практике кредитор, как правило, не испытывает к заемщику особого доверия и требует от него гарантий для защиты «своих интересов от потерь, связанных с кредитными сделками» [55, с.11]. В экономической науке существует мнение, что такие гарантии, реальное обеспечение, имущество должника являются основанием кредита [91, с. 87]. Такая субъективная трактовка основ кредита является слишком узкой, исходит из понимания кредита лишь как определенного вида меновой сделки. Подобным же образом можно считать преувеличением рассмотрение личных качеств должника, его энергии, деловитости, работоспособности как основания кредита. Однако, несмотря на то, что субъективные мотивы участников сделки не объясняют основу кредита как социально-экономического явления, они важны при определении критериев заключения сделок. В этой связи кредит можно понимать как совокупность экономических отношений, складывающихся между кредитором и заемщиком по поводу движения временно свободных денежных средств на условиях возвратности и возмездности [93, с. 26]. Последние являются сущностными особенностями кредита, при нарушении которых кредит перестает быть таковым. Соблюдение интересов кредитора и заемщика - важное условие кредита. Для кредитора это условие достигается путем предоставления гарантий, обеспечения обязательств по сделке кредитования. В советской экономической литературе было принято определять кредит как движение ссудного капитала [15, с. 6]. Экономической основой, условием возникновения кредита является движение капитала предприятий, государственного, частного секторов, необходимость разрешения противоречия между возникновением потребностей в дополнительных денежных средствах и высвобождением части капитала в денежной форме в процессе его кругооборота. Ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности. Ипотечный кредит является не только специфическим типом сделки, но и выражает определенные отношения между экономическими субъектами, являющимися участниками ипотечного процесса (частными лицами, фирмами, финансовыми институтами, синдикатами в сфере недвижимости, строительными и девелоперскими компаниями, государственными учреждениями и др.).
Ипотечное кредитование: основные модели погашения долга
Риски, связанные с ипотечным кредитованием. Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам (см. параграф 1.1). Однако, с данным видом кредитной деятельности связан ряд рисков, основными из которых являются следующие. Кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер. На снижение кредитоспособности заемщика оказывают влияние неблагоприятные тенденции в развитии экономики (падение цен на жилье, безработица и др.). Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимы тщательный анализ кредитоспособности заемщика, жесткая система андеррайтинга (методика предоставления кредита), обеспечивающая приемлемый уровень доли невозвращаемых кредитов и связанных с этим затрат. Кредитор принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере, процентной ставке на основе анализа следующих показателей: 1) Соотношение дохода заемщика и выплат по кредиту, включая страхование кредита и налоги на имущество (приемлемой считается ситуация, при которой затраты на погашение кредита составляют не более 25-36% дохода заемщика или его семьи (табл. 1.1); 2) соотношение оценочной стоимости недвижимости и возможной суммы кредита (сумма кредита в развитых странах составляет 75-90% от Кредитор анализирует кредитоспособность заемщика и характеристики объекта недвижимости (ликвидность, стоимость и возможные тенденции ее изменения). Если заемщик оказывается некредитоспособным, кредитор имеет право требовать продажи недвижимости по решению суда и реализации части выручки в свою пользу.4 Поэтому чрезвычайно важно произвести правильную оценку стоимости имущества (оценка может производиться самим кредитором либо независимым оценщиком по соглашению залогодателя с залогодержателем).5 Для жилья обычно используется сравнительный метод оценки рыночной стоимости, для коммерческой недвижимости и земли - сравнительный, доходный или затратный [116, р. 325]. От того, насколько точно оценена недвижимость и какая доля стоимости предоставлена в качестве займа, во многом зависит возможность обеспечения интересов кредитора в случае обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации на публичных торгах.6 В России в связи с трудностями осуществления кредитного анализа в долгосрочном аспекте, определения и прогнозирования действительных доходов заемщика, а также несовершенством законодательства в части процедур, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество, основными методами снижения кредитных рисков являются краткосрочный характер ипотечных ссуд и использование беззалоговых схем кредитования (см. параграф 2.2). Процентный риск. Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита. Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения. Основным методом снижения процентного риска является использование моделей погашения ипотечного долга, основанных на переменной процентной ставке по кредиту.
Ипотека жилой недвижимости и ее особенности в России
Объективным основанием кредита как социально-экономического явления является «объективная возможность воспроизводства капитала», расширенное воспроизводство капитала [91, с. 87], а обеспечение кредита различными предусмотренными законом способами можно считать основанием кредитной сделки, субъективным критерием ее заключения. Собственно кредит начинается с момента заключения сделки, поэтому технически все условия сделки, в том числе предоставление гарантий выполнения обязательств, можно считать основанием кредита. В этом смысле основанием ипотечного кредита является ипотека, которая возникла из необходимости обеспечения финансовых обязательств заемщика перед кредитором и получила развитие с момента появления кредитных отношений в обществе. Ипотека (hypothecate) - греко-латинский термин, означающий разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) 18 которого остается залогодатель. Ипотека является производным обязательством от основного обязательства должника перед кредитором и призвана обеспечить преимущественное удовлетворение требований кредитора по отношению к должнику за счет заложенного имущества. Изначально залог носил закладной характер - закладываемое имущество передавалось залогодержателю. А ипотека появилась позднее как залог с оставлением заложенного имущества у залогодателя. Понятие ипотеки сформировалось в отношении залога недвижимости. Недвижимое имущество оставалось во владении залогодателя, поскольку не могло передаваться без нанесения ему ущерба в силу своих недвижимых свойств.19 Собственник недвижимости может получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя владения и пользования последней. Это является преимуществом ипотеки перед другими способами обеспечения исполнения обязательств. В римском гражданском праве наряду с ипотекой существовали и другие виды залога - фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, и пигнус -передача имущества во владение кредитора. Традиции римского гражданского права были восприняты гражданским правом США. В США существуют две основные концепции статуса заложенного имущества, закрепленные в законодательстве различных штатов: концепция титула (title theory), по которой право собственности на заложенное имущество по договору залога недвижимой собственности (закладной) переходит от заемщика к кредитору, а право владения, как правило, сохраняется за заемщиком, пока он выполняет свои обязательства, и концепция наложения ареста на заложенное имущество (lien theory). Согласно последней право собственности и право владения при залоге недвижимости сохраняется за должником до тех пор, пока он выполняет свои обязательства. При нарушении условий кредитного договора кредитор накладывает арест на имущество должника и продает его сам либо по решению суда с помощью судебного исполнителя на публичных торгах.20 Возникновение ипотеки было обусловлено появлением частной собственности, прежде всего на землю. Поскольку эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, то первоначально институт ипотеки сформировался именно там. Само слово «ипотека» древнегреческое, переводится как «основание», «залог» [21, с. 31]. С принятием Закона «О залоге» в 1992 г. ипотека вернулась в Россию как правовой институт. Данный закон закрепил саму возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств должника перед кредитором и право реально осуществлять ипотечное кредитование.
Схемы ипотечного кредитования в России
Объективным основанием кредита как социально-экономического явления является «объективная возможность воспроизводства капитала», расширенное воспроизводство капитала [91, с. 87], а обеспечение кредита различными предусмотренными законом способами можно считать основанием кредитной сделки, субъективным критерием ее заключения. Собственно кредит начинается с момента заключения сделки, поэтому технически все условия сделки, в том числе предоставление гарантий выполнения обязательств, можно считать основанием кредита. В этом смысле основанием ипотечного кредита является ипотека, которая возникла из необходимости обеспечения финансовых обязательств заемщика перед кредитором и получила развитие с момента появления кредитных отношений в обществе. Ипотека (hypothecate) - греко-латинский термин, означающий разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) 18 которого остается залогодатель. Ипотека является производным обязательством от основного обязательства должника перед кредитором и призвана обеспечить преимущественное удовлетворение требований кредитора по отношению к должнику за счет заложенного имущества. Изначально залог носил закладной характер - закладываемое имущество передавалось залогодержателю. А ипотека появилась позднее как залог с оставлением заложенного имущества у залогодателя. Понятие ипотеки сформировалось в отношении залога недвижимости. Недвижимое имущество оставалось во владении залогодателя, поскольку не могло передаваться без нанесения ему ущерба в силу своих недвижимых свойств.19 Собственник недвижимости может получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя владения и пользования последней. Это является преимуществом ипотеки перед другими способами обеспечения исполнения обязательств. В римском гражданском праве наряду с ипотекой существовали и другие виды залога - фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, и пигнус -передача имущества во владение кредитора. Традиции римского гражданского права были восприняты гражданским правом США. В США существуют две основные концепции статуса заложенного имущества, закрепленные в законодательстве различных штатов: концепция титула (title theory), по которой право собственности на заложенное имущество по договору залога недвижимой собственности (закладной) переходит от заемщика к кредитору, а право владения, как правило, сохраняется за заемщиком, пока он выполняет свои обязательства, и концепция наложения ареста на заложенное имущество (lien theory). Согласно последней право собственности и право владения при залоге недвижимости сохраняется за должником до тех пор, пока он выполняет свои обязательства. При нарушении условий кредитного договора кредитор накладывает арест на имущество должника и продает его сам либо по решению суда с помощью судебного исполнителя на публичных торгах.20 Возникновение ипотеки было обусловлено появлением частной собственности, прежде всего на землю. Поскольку эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, то первоначально институт ипотеки сформировался именно там. Само слово «ипотека» древнегреческое, переводится как «основание», «залог» [21, с. 31]. С принятием Закона «О залоге» в 1992 г. ипотека вернулась в Россию как правовой институт. Данный закон закрепил саму возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств должника перед кредитором и право реально осуществлять ипотечное кредитование.
