Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения
1 Понятие и стадии динамики жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения 15
2 Договор найма специализированного жилого помещения 36
3 Изменение и прекращение жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения 65
Глава 2 Особенности жилищных правоотношений, возникающих по поводу найма отдельных видов специализированных жилых помещений
1 Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения 76
2 Особенности жилищного правоотношения по найму жилого помещения в общежитии 125
3 Жилищное правоотношение по найму жилого помещения маневренного фонда 160
4 Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения 178
5 Жилищное правоотношение по найму жилого помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами или вынужденных переселенцев 198
Список использованных нормативных правовых актов и литературы 220
Приложение № 1 246
- Понятие и стадии динамики жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения
- Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения
- Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Выбор данной темы для диссертации обусловлен целым рядом обстоятельств экономического, социального, правового и научного характера.
Прежде всего, необходимо обратить внимание на то, что право на жилище относится к фундаментальным конституционным правам человека. Так, статья 40 Конституции устанавливает, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Право на жилище способствует удовлетворению одной из основных и важнейших потребностей человека. В настоящее время, когда не все граждане Российской Федерации могут приобрести жилые помещения самостоятельно, без помощи государства, жилищная проблема стоит необычайно остро, и на ее разрешение направлена проводимая в Российской Федерации жилищная реформа , которая предусматривает предоставление жилых помещений не только с использованием ипотеки, по договору социального найма, но в том числе и по договору найма специализированного жилого помещения, поскольку договор найма специализированного жилого помещения позволяет на определенный временной период (который, как показывает практика, часто оказывается длительным) обеспечить нуждающихся граждан жильем.
Кроме того, многие категории граждан, необеспеченных жилыми помещениями, нуждаются также и в социальной защите. Речь идет, прежде всего, об инвалидах, гражданах пожилого возраста, вынужденных переселенцах и т. п., нуждающихся в предоставлении жилых помещений в домах, где им
' Укаі Президента РФ or 29 марта 1996 г. № 431 «О попом лапе реализации государственной нелепом программы «Жилище»» // Российская іачета. 04.04.1996 г. № 64. Постаноиленпе Прашігельстна РФ ог 17 сентября 2001 г. № 675 «О федеральной целеиоі'і программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // Российская газета. 26.09.2001 г. № 187. Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. № 6. Ст. 694.
4 могут быть гарантированы медицинская и иная помощь, предметы домашнего обихода, услуги, а при возникновении чрезвычайных обстоятельств -предоставление жилых помещений в кратчайшие сроки. Указанные потребности «незащищенных» (уязвимых) категорий граждан могут быть удовлетворены в большинстве случаев именно в рамках жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения.
Анализ состояния правового регулирования отношений, возникающих по поводу специализированных жилых помещений, подтверждает потребность в более глубоком исследовании данных отношений в их динамике с целью совершенствования правовой основы, необходимой для их возникновения, изменения и прекращения.
Так, в советский период правовое регулирование отношений по поводу предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями находилось, по-существу, в состоянии становления. Однако впоследствии изменение исторического контекста, перемены в социальной и экономической сферах общества, повлекшие необходимость пересмотра законодательства, в том числе и основных правовых понятий, послужили основанием для принятия Жилищного кодекса Российской Федерации1. Как результат, существенно изменился правовой режим жилых помещений, в том числе и специализированных жилых помещений, и сам порядок их предоставления. В частности, наряду с такими широко используемыми разновидностями договора найма как договор социального найма и договор коммерческого найма был разработан договор найма специализированного жилого помещения как основание предоставления и пользования специализированным жилым помещением и возникновения соответствующего жилищного правоотношения.
Договор найма специализированного жилого помещения отражает юридическое равенство сторон, соответствует правовой природе анализируемых отношений. Закрепление именно договора найма
'Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 200') і'. № 188-ФЗ // Российская іаїеіа. 12.01.2005. .№ 1.31.12.2005. № 297. 23.12.2006. № 290. 31.12.2006. № 297. 24.10.2007. № 237.
5 специализированного жилого помещения (а не договора социального найма) в качестве необходимого основания возникновения первоначальной стадии динамики правоотношения по найму специализированного жилого помещения, несомненно, следует, рассматривать как шаг вперед в регулировании соответствующих отношений.
Однако, несмотря на то, что отношения, возникающие по поводу специализированных жилых помещений, урегулированы непосредственно в ЖК РФ, следует отметить, что только той совокупности правовых норм, которая содержится в ЖК РФ, не достаточно для правовой регламентации данных отношений в их динамическом развитии. В действующем Жилищном кодексе нашли закрепление общие положения, связанные с предоставлением и использованием специализированных жилых помещений, а также ряд положений, относящихся к предоставлению отдельных видов специализированных жилых помещений, но не были конкретизированы категории нанимателей и наймодателей по отдельным видам договоров найма специализированного жилого помещения, особенности предмета договора найма жилого помещения в общежитии и ряд других вопросов.
Вместе с тем, ЖК РФ не может, да и не должен регламентировать все вопросы, связанные как с предоставлением и использованием специализированных жилых помещений, так и с динамикой соответствующего жилищного правоотношения. В связи с этим, представляется необходимым, помимо уточнения некоторых положений ЖК РФ, принятие специальных нормативно-правовых актов, регулирующих отдельные вопросы возникновения, изменения и прекращения отношений по поводу конкретных видов специализированных жилых помещений, поскольку нормативно-правовые акты, регулирующие рассматриваемые отношения и действующие в настоящее время, не систематизированы и во многом устарели.
Кроме того, правоприменительная практика, так или иначе связанная с предоставлением и пользованием специализированными жилыми помещениями, т.е. с возникновением, изменением и прекращением
соответствующего жилищного правоотношения, выявляет множество пока неразрешенных проблем. При этом судебная практика, которая на фоне несовершенного правового регулирования могла бы способствовать единообразному разрешению спорных ситуаций, только начала формироваться.
Другой причиной, побудившей к исследованию правоотношений по найму специализированных жилых помещений в их динамике, является недостаточная разработанность данной темы в науке жилищного права. Так, в настоящее время нет ни одной монографической работы, в которой бы комплексно рассматривалась динамика жилищного правоотношения по найму именно специализированного жилого помещения.
Кроме того, не были определены основания для возникновения, изменения и прекращения данного жилищного правоотношения, недостаточно разработана правовая категория самого специализированного жилого помещения, а также не сформулирован соответствующий понятийный аппарат в данной сфере.
Среди ученых нет единого мнения по поводу определения правовой природы договора найма специализированного жилого помещения, определений видов специализированных жилых помещений, категорий лиц, являющихся нанимателями по конкретным видам договоров найма специализированного жилого помещения.
Нельзя не отметить того, что в юридической науке уже были глубоко исследованы общие закономерности динамики правоотношения, в том числе и правоотношения по социальному найму. Но, несмотря на теоретическую возможность и даже необходимость применения общих положений о динамике правоотношения к правоотношению по найму специализированного жилого помещения, указанное правоотношение в своей динамике обладает целым рядом юридических особенностей и требует дальнейшего самостоятельного исследования и юридического анализа.
Большую ценность для формирования и развития учения о правоотношении по найму специализированного жилого помещения имеют
7 труды ученых, разработанные еще в советский период. Однако исследователи опирались во многом на уже утратившие в настоящее время свое действие нормативно-правовые акты, а потому некоторые теоретические положения требуют переосмысления с современных позиций.
Вместе с тем существует несколько работ, написанных после принятия ЖК РФ, но в них, в большинстве случаев, рассматриваются правоотношения, возникающие по поводу отдельных видов специализированных жилых помещений, а общие закономерности динамики жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения не выявлялись.
Таким образом, необходимо заключить, что в данный момент в науке жилищного права теоретические и сравнительно-правовые исследования проблем отношений по найму специализированных жилых помещений несколько запаздывают относительно потребности надлежащего законодательного и правоприменительного обеспечения, ориентированного на договор найма специализированного жилого помещения как динамичную форму существования правоотношения по найму специализированного жилого помещения, как одно из направлений развития современного жилищно-правового регулирования.
Объектом исследования выступают регулируемые действующим жилищным законодательством отношения по найму специализированного жилого помещения в их динамике.
Предметом исследования является непосредственно договор найма специализированного жилого помещения как юридический факт и форма существования жилищного правоотношения, а также юридические особенности его динамики.
Цели и задачи диссертационного исследования.
Целью исследования является анализ и правовая характеристика динамики правоотношения по найму специализированного жилого помещения, юридических особенностей соответствующих ее стадий, а также тех аспектов, которые порождают противоречия и дискуссии как в науке жилищного и
8 гражданского права, так и в правоприменительной практике, являются препятствиями для возникновения и дальнейшего движения правоотношения по найму специализированного жилого помещения.
Названная цель, в свою очередь, обусловила постановку следующих задач:
определение условий и оснований движения правоотношения по найму специализированного жилого помещения;
анализ договора найма специализированного жилого помещения как непосредственного основания возникновения правоотношения по найму специализированного жилого помещения, изучение его отдельных элементов;
исследование специфики отдельных видов договора найма специализированного жилого помещения на основе анализа и обобщения основных положений юридической науки о видах договора найма специализированного жилого помещения;
разработка предложений по совершенствованию жилищного законодательства в сфере регулирования отношении по предоставлению и пользованию специализированными жилыми помещениями, по изменению и прекращению соответствующих жилищных правоотношений.
Методология и теоретическая основа исследования.
Поставленные задачи диссертационного исследования решаются на основе общенаучных и частнонаучных методов познания: в частности, диалектического, формально-логического, исторического, сравнительно-правового, технико-юридического, системно-структурного, методов анализа и синтеза и др.
При написании диссертации использованы труды видных ученых в области гражданского и жилищного права, в частности: Аскпазия СИ., Басина Ю.Г., Богданова Е.В., Брауде И.Л., Васильева П.П., Ватман Д.П., Вишневской И.С, Власовой А.Г., Гетман Е.С., Гоигало Б.М., Городова О.А., Грибанова В.П., Гришаева СП., Замятина В.И., Иванчука М.В., Иоффе О.С, Кабалкина А.Ю., Кичихипа А.П., Красавчикова О.А., Крашенинникова П.В.. Литовкина
9 В.И., Мартковича И.Б., Маслова В.Ф., Мозолина В.П., Пергамента А.И., Свит Ю.П., Седугина П.И., Скрипко В.Р., Толстого Ю.К., Трушина Е.В., Халфнной P.O., Чигира В.Ф. Щербаковой Н.А. и др.
Для достижения поставленной цели было рассмотрено действующее законодательство Российской Федерации о специализированных жилых помещениях, проведен его сравнительный анализ с положениями ЖК РСФСР.
Использование в работе, в основном, положений законодательства РФ,
связано с применением в международной практике иных способов решения
жилищных проблем граждан, за некоторым исключением. Так, в работе
проанализированы нормативно-правовые акты Великобритании,
регламентирующие предоставление жилых помещений лицам, признанным беженцами.
Кроме того, была изучена практика предоставления специализированных жилых помещений в г. Москве и проанализированы материалы отечественной судебной практики.
Научная новизна результатов исследования заключается в том, что это одно из первых комплексных исследований правового регулирования отношений по найму специализированных жилых помещений в современном отечественном правоведении (после принятия нового Жилищного кодекса РФ). Научная новизна проявляется также в специфических целях и задачах исследования, в положениях, выносимых на защиту. В работе проведен анализ теоретических и практических проблем, возникающих при реализации сторонами своих прав и обязанностей, входящих в содержание правоотношения по найму специализированного жилого помещения с учетом его динамики.
На защиту выносятся следующие выводы и положения:
1) Исходя из общих теоретических положений относительно динамики правоотношения, динамика правоотношения по найму специализированного жилого помещения представляет собой движение правоотношения по найму специализированного жилого помещения, которое осуществляется при наличии определенного законом основания и проходит в своем развитии три стадии
10 (этапа), из которых обязательными являются возникновение и прекращение, и одна является факультативной (изменение).
2) С целью совершенствования (оптимизации) правового регулирования отношений по найму специализированного жилого помещения путем применения системного подхода на основе выявленных общих положений п с учетом специфики отдельных видов правоотношения по найму специализированного жилого помещения в их динамическом развитии предлагается реструктуризировать раздел IV ЖК РФ «Специализированный жилищный фонд» таким образом, чтобы в одну отдельную главу раздела были выделены общие положения, относящиеся к найму специализированных жилых помещений, а в другую - положения, регламентирующие отношения, возникающие по поводу отдельных видов специализированных жилых помещений.
В результате проведенного исследования объекта правоотношения по найму специализированного жилого помещения в работе формулируется понятие специализированного жилищного фонда как совокупности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для временного проживания предусмотренных законом отдельных категорий граждан и членов их семей, не обеспеченных жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, и предоставляемых собственниками таких помещений (действующими о г их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) на основании решения о предоставлении специализированного жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения при наличии предусмотренных законом условий и в порядке, им установленном.
В связи с отсутствием законодательного регулирования предоставления жилых помещений судьям, в диссертации предлагается в соответствующем федеральном законе предусмотреть, что служебные жилые помещения (в качестве одного из возможных путей решения жилищных проблем)
предоставляются только при назначении в первый раз судьям федеральных судов (не более чем на три года) и мировым судьям (не более чем на пять лет).
5) С целью устранения существующей неопределенности относительно правового режима общежитий, принадлежащих юридическим лицам, в диссертации обосновывается необходимость законодательно закрепить в разделе IV ЖК РФ возможность возникновения у юридических лиц прав хозяйственного ведения, оперативного управления и основанного на соответствующем договоре права доверительного управления общежитием (с учетом организационно-правовых форм конкретных юридических лиц).
В работе аргументируется также необходимость принятия на уровне Правительства РФ Постановления, регламентирующего заключение Типового договора доверительного управления общежитием с учетом специфики правового режима последнего.
6) В результате проведенного анализа законодательства с целью
разрешения проблем, препятствующих возникновению соответствующего
жилищного правоотношения, в работе делается вывод о необходимости
конкретизации категорий нанимателей по договору найма жилого помещения
маневренного фонда путем отнесения к ним: граждан, лишенных
специализированных жилых помещений на время капитального ремонта или
реконструкции дома, в котором находятся данные жилые помещения; граждан,
утративших жилые помещения по обстоятельствам, которые возникли до
передачи данных жилых помещений в собственность из государственного или
муниципального жилищного фонда, если такие жилые помещения являются
для них единственными.
7) С целью конкретизации правового регулирования порядка образования
маневренного фонда необходимо п.7 Правил отнесения жилого помещения к
специализированному жилищному фонду1 дополнить следующим положением:
«Маневренный фонд образуется по решению органа, осуществляющего
' Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 і. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилою помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найми специализированных жилых помещений» // Российская гачета. 17.02.2006 і. № 34.
12 управление государственным или муниципальным жилищным фондом, путем перевода жилых помещений из других видов фонда специализированных жилых помещений при возникновении предусмотренных жилищным законодательством обстоятельств. В случае возникновения чрезвычайных обстоятельств перевод жилых помещений из других видов фонда специализированных жилых помещений в маневренный фонд должен быть осуществлен в кратчайший срок».
В целях восполнения существующего пробела и надлежащей правовой регламентации динамики отношений по найму жилых помещений в доме системы социального обслуживания населения в работе обосновывается необходимость дополнения ст.96 ЖК РФ вытекающим из действующего законодательства примерным перечнем лиц, которые могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения. Такой перечень, во всяком случае, должен включать, граждан пожилого возраста, инвалидов; в том числе страдающих психическими расстройствами; или ранее судимых, или неоднократно привлекавшихся к административной ответственности за нарушение общественного порядка, занимающихся бродяжничеством и попрошайничеством, направляемых из учреждений органов внутренних дел.
В целях устранения противоречий в действующем законодательстве, а также защиты жилищных прав граждан пожилого возраста и инвалидов необходимо внести изменения в п.п. 10) п.1 ст. 12 закона «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов», предусмотрев сохранение занимаемых этой категорией нанимателей (в случае, если в жилых помещениях не проживают члены их семей) по договору социального найма жилых помещений на срок действия договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания, кроме случаев выезда нанимателей в жилые помещения указанных домов на постоянное место жительство.
10) Исходя из сущности договора найма жилого помещения в доме
системы социального обслуживания населения члены семьи нанимателя имеют
13 право пользования жилым помещением в таком доме только в том случае, если они в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, также нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.
1 1) Учитывая специфику круга лиц, которые могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения, необходимо внести уточнение в п. 14 Правил пользования жилыми помещениями1 и в ч.5 ст. 100 ЖК РФ (к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила, предусмотренные ст. 65, частями 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ), содержащее отсылочную норму о том, что наниматель в доме системы социального обслуживания населения исполняет обязанности по договору, за изъятиями, установленными законодательством.
12) На основе анализа положений действующего законодательства и поддерживая ранее высказанные в науке мнения, предлагается установить единое правовое регулирование отношений, возникающих по поводу специализированных жилых помещений, предоставляемых лицам, признанным беженцами, и вынужденным переселенцам, и закрепить законодательно общий для них вид договора найма специализированного жилого помещения -договор найма жилого помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами или вынужденных переселенцев и членов их семей.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования.
Теоретические положения, выводы и рекомендации, сформулированные в работе, могут быть использованы в законотворческой деятельности по совершенствованию жилищного законодательства России, при предоставлении специализированных жилых помещений, для дальнейшего развития соответствующих аспектов теории жилищного правоотношения по найму
' Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Российская іазєта. 27.01.2006 і. № 16.
14 специализированного жилого помещения в его динамике, а также в преподавании курса «Жилищное право» в высших учебных заведениях.
Апробация результатов исследования.
Работа подготовлена на кафедре гражданского и семейного права Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Московская государственная юридическая академия, где проведено ее рецензирование и обсуждение. Некоторые выводы и предложения опубликованы в научных статьях.
Структура работы обусловлена целью исследования.
Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих восемь параграфов, заключения, списка использованных нормативных правовых актов и литературы и приложения.
Понятие и стадии динамики жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения
В юридической литературе вопрос о необходимости исследования правоотношения в его динамике неоднократно обсуждался многими учеными. Например, Иоффе О.С. писал, что «правовые отношения не могут находиться в состоянии покоя, но уже в момент своего возникновения предназначаются для последующего осуществления и прекращения»1. Халфина P.O. отмечала, что «существующая система правоотношении находится в постоянном движении»". Применительно к жилищному правоотношению Гонгало Б.М. подчеркивал, что оно «представляет собой развивающееся явление»".
И жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения, как и любое правоотношение, не является незыблемым, застывшим правовым явлением. После своего возникновения оно может неоднократно измениться либо прекратить свое существование в силу тех или иных причин. Обусловлено это, прежде всего, тем, что сами общественные отношения, возникающие по поводу специализированных жилых помещений, под влиянием вполне конкретных жизненных обстоятельств находятся в развитии, довольно часто трансформируются. Так, может измениться состав семьи нанимателей в большую или меньшую сторону, в результате реконструкции может быть видоизменено само жилое помещение, изменения в законодательстве как результат изменения в социальной и экономической сферах жизни общества влияют на содержание прав и обязанностей сторон рассматриваемого правоотношения и так далее.
Несмотря на известную освещенность проблем динамики правоотношения, в том числе и жилищного, самостоятельно вопрос динамики правоотношения по найму специализированного жилого помещения в современной юридической литературе не рассматривался. Однако в настоящий период отношения по найму специализированного жилого помещения обрели свои неповторимые особенности, которые позволяют выделить их как-самостоятельную разновидность жилищных правоотношений, получивших специальную правовую регламентацию. Вместе с тем, правоотношения по найму специализированного жилого помещения являются одним из видов жилищных правоотношений, следовательно, на них вполне распространимы общие закономерности динамики правоотношений, но с учетом особенностей природы и иных характеристик данных правоотношений, которые и будут рассмотрены в дальнейшем в диссертации.
2. Для определения особенностей динамики правоотношения по найму специализированного жилого помещения, прежде всего, необходимо осветить вопрос, что представляет собой динамика правоотношения вообще. В юридической науке гражданского и жилищного права многими авторами неоднократно обсуждался вопрос о понятии динамики правоотношения. Так, Красавчиков О.А. определяет динамику (движение) гражданского правоотношения как возникновение, изменение и прекращение данного правового явления . Халфина P.O. пишет, что динамика — это процесс возникновения и развития правоотношения . І Іопондопуло В.Ф., рассматривая динамику любого правоотношения в широком и узком смыслах, отмечает, что «динамика развития общественных отношений и ее воздействие на право в целом составляют динамику правоотношений в широком смысле» . «Мыслима динамика правоотношений и в узком смысле — это динамика его как самостоятельного правового явления, характеризующегося своим специфическим юридическим содержанием, т.е. динамика правоотношения как формы права (возникновение, изменение, прекращение); происходящая под воздействием, прежде всего, нормы права (раз возникнув, указанное правоотношение может неоднократно изменяться, например, в объеме прав и обязанностей)»1. Ломидзе Э.Ю. под динамикой правоотношения в целом понимает развитие правоотношения .
Конкретизируя указанные положения о динамике правоотношения применительно к правоотношению по найму специализированного жилого помещения, необходимо подчеркнуть, что жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения находится в динамике, как в широком, так и в узком смысле этого понятия: в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ существенно изменилось правовое регулирование жилищных отношений по найму специализированных жилых помещений.
Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения
Согласно ЖК РФ основанием возникновения жилищного правоотношения по найму служебного жилого помещения является договор найма служебного жилого помещения (ч.З ст. 104 ЖК РФ).
Однако, несмотря на столь четкие указания в ЖК РФ, в действующих нормативно-правовых актах встречается и иной подход. Так, согласно Постановлению Правительства РФ «Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба» (далее — Постановление о жилищном договоре) с военнослужащими, подлежащими обеспечению служебными жилыми помещениями, заключаются так называемые «жилищные договоры», что прямо противоречит ч.1 ст.99 ЖК РФ.
Исходя из п. 3 Положения об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и ІУІинисгерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, утвержденном Постановлением о жилищном договоре, можно было бы предположить, что этот договор носит характер предварительного, т.к. касается лишь тех граждан, кто подлежит обеспечению в будущем.
Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе, «жилищный договор не предусматривает предоставление военнослужащему конкретного помещения, регулирует отношения сторон по реализации права на жилище; не может быть квалифицирован как предварительный договор, так как не содержит описания предмета»1. Сверх того, необходимо подчеркнуть, что существенным условием любого договора является условие о предмете, и, если оно не соблюдено, то данный договор считается незаключенным. Следовательно, жилищный договор, несмотря на его название, достаточно сложно квалифицировать как договор вообще.
Вместе с тем, Якупова А.И. определяет «жилищный договор как разновидность договора найма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фондов социального использования», в то же время, отмечая, что «жилищный договор не предусматривает предоставление военнослужащему конкретного служебного жилого помещения; он регулирует отношения сторон по реализации права на жилище»". Однако с данным утверждением сложно согласиться, поскольку предметом договора найма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фондов социального использования является жилое помещение жилищного фонда социального использования; в то время как Якупова А.И. полагает, что жилищный договор решает вопросы обеспечения именно служебными жилыми помещениями, хотя и не предусматривая предоставление конкретного жилого помещения.
Молодых А.В. считает «предметом жилищного договора — правоотношения сторон по предоставлению военнослужащему служебного жилого помещения» . Однако данное утверждение не является бесспорным поскольку, как с точки зрения понимания существа жилищного правоотношения, так и любого иного правоотношения, предметом договора жилищного найма является само жилое помещение. Как известно, правоотношение - это юридическая форма общественного отношения, урегулированного нормами права . Мозолин В.П., говоря о гражданских правоотношениях, констатирует, что они представляют форму существования производственных отношений в тех сферах общественной жизни, которые подвержены воздействию гражданско-правовых норм". Таким образом, необходимо сделать вывод, что правоотношения возникают как результат заключения договора, в том числе и договора найма, а предметом последнего и выступает само жилое помещение.
Необходимо с сожалением заметить, что само существование жилищного договора порождает в правовом регулировании отношений по найму служебного жилого помещения определенную путаницу, поскольку данный договор во многом противоречит не только по названию, но и по содержанию Типовому договору найма служебного жилого помещения (далее — Типовой договор). Расхождение между ними проявляется, например, в определении прав и обязанностей сторон. Так, жилищный договор не предусматривает права наймодателя на принятие решения о приватизации, закрепленное в п.п.З п. 13 Типового договора. Кроме того, п.п.6 п.4 жилищного договора устанавливает обязанность нанимателя освободить и сдать в 3-месячный срок служебное жилое и подсобные помещения, санитарию - техническое и иное оборудование. Однако п.п.11) п.7 Типового договора устанавливает обязанность нанимателя по сдаче жилого помещения в течение 3-х дней после расторжения или прекращения договора, а не 3-х месяцев, как определено в п.4 жилищного договора, что, несомненно, направлено на защиту интересов наймодателя.
Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения
Исходя из ст.96, ст. 106, ст. 107 ЖК РФ можно сформулировать следующее определение договора, являющегося основанием возникновения правоотношения по найму жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения. По договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения одна сторона — учреждение социального обслуживания (иаймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (гражданину пожилого возраста, инвалиду), нуждающемуся в специальной социальной заїците и медицинских, социально-бытовых услугах (нанимателю) жилое помещение с мебелью и иными необходимыми для проживания предметами в специально построенном или переоборудованном здании системы социального обслуживания населения, оснащенном необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
2. Однако, несмотря па достаточно прямое указание законодателя (в ч.1 ст.99 ЖК РФ закрепляется, что специализированные жилые помещения предоставляются по договорам найма специализированных жилых помещений), в пункте 17 Методических рекомендаций по организации деятельности государственных и муниципальных учреждений социального обслуживания населения «Героптологический центр», утвержденных Постановлением Минтруда России от 14.11.2003 г. №7б (далее - Постановление о геронтологическом центре), говорится о заключении договора об оказании социальных услуг, в соответствии с которым осуществляется предоставление жилого помещения, в то время как на практике, как правило, заключается смешанный договор, в соответствии с которым осуществляется и социальное обслуживание, и предоставляется жилое помещение.
В юридической литературе справедливо отмечается, что отношения по пользованию жилыми помещениями должны оформляться отдельным договором найма специализированного жилого помещения, а не договором о социальном обслуживании1.
Кроме того, договор об оказании социальных услуг и договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения представляют собой два хотя и взаимосвязанных, но самостоятельных договора. Договор найма является необходимым условием для заключения договора об оказании социальных услуг, поскольку именно проживание гражданина в доме системы социального обслуживания населения влечет за собой предоставление ему медицинских, социально-бытовых услуг.
Представляется необходимым п.17 Постановления о геронтологическом центре привести в соответствие с нормами ЖК РФ, дополнив его подпунктом 2 .следующего содержания: «Жилые помещения в геронтологическом центре предоставляются в соответствии с ЖК РФ по договорам найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения».
3. На основе анализа соответствующих положений ЖК РФ и норм специального законодательства можно выделить определенные особенности обіцей характеристики договора найма оісшюго помещения в доме системы социального обслуживания населения — необходимого основания возникновения соответствующего жилищного правоотношения.
Особенностью анализируемого договора следует признать то, что он, являясь срочным, заключается как на длительный, так и на краткосрочный период времени.
Однако в науке жилищного права Васильев П.П. определяет договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения как бессрочный . Несмотря на то, что данное утверждение сложно рассматривать как согласующееся с нормами ст. 100 ЖК РФ и нормами, содержащимися в законодательстве о социальном обслуживании граждан, и квалифицирующими такой договор как краткосрочный"; оно нашло юридическое узаконивание в специальном правовом регулировании, например, при заключении договора на долгосрочный период.
Так, согласно п.1 Положения о доме для престарелых и инвалидов, утвержденного Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по труду и социальным вопросам от 20.06.1978 г. №2023 (далее -Положение о доме для престарелых и инвалидов) дом для престарелых и инвалидов предназначен для постоянного проживания. Из данной нормы необходимо заключить, что фактически такой договор приближается к договору социального найма, по которому жилые помещения предоставляются для постоянного проживания.
Это следует, в частности, из ч.2 ст.60 ЖК РФ, закрепляющей, что договор социального найма заключается без установления срока его действия. Кроме того, и в юридической литературе Андрианов И.И., Герасимова Л.П., Скворцов О.Ю., Свит Ю.П., Крашенинников П.В., Сергеев А.П., Чаркин С.А. отмечают, что договор социального найма является бессрочным4.
Однако, несмотря на кажущееся сходство, длительное проживание по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения отличается от бессрочного проживания по договору социального найма. Поскольку жилые помещения предоставляются, во-первых, только в течение периода, когда наниматели нуждаются в социальной защите с предоставлением им медгщииских и социально-бытовых услуг, во-вторых, престарелым или инвалидам, которые, как правило, нуждаются в уходе по состоянию здоровья; в-третьих, у договора социального найма и договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения различаются порядок заключения, стороны, их права и обязанности, а также иные элементы договора, которые будут рассмотрены далее в настоящем параграфе.
Заключение договора на краткосрочный период предусмотрено, например, в п. 19 Положения о доме для престарелых и инвалидов, согласно которому возможно кратковременное, сроком от 2 до 6 месяцев проживание инвалидов и престарелых в доме-интернате.
