Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика правового режима земельного участка как объекта гражданских правоотношений 10
1.1. Понятие и классификация объектов гражданских правоотношений 10
1.2. Основные признаки земельного участка как объекта гражданских правоотношений 57
Глава 2. Особенности правового режима земельного участка как объекта гражданских правоотношений 76
2.1. Правовая специфика гражданского оборота земельных участков 76
2.2. Доли земельных участков как объекты гражданских правоотношений 120
2.3. Земельный участок как объект гражданско-правовых сделок 129
Заключение 154
Список литературы 159
- Понятие и классификация объектов гражданских правоотношений
- Правовая специфика гражданского оборота земельных участков
- Земельный участок как объект гражданско-правовых сделок
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Многовековая практика подтверждает, что главным источником жизнеспособности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы и проживающее на них население. В настоящее время земельно-ресурсный потенциал России составляет 1,7 млрд. га земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. га континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% черноземных почв мира1.
Российская Федерация, проводя реформы практически во всех сферах жизни российского общества, не могла обойти вниманием регулирование отношений, связанных с землей, поскольку земля есть основа жизни и деятельности людей. Земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота.
Совершение сделок с землей регулируется земельным законодательством сравнительно недавно. В течение многих лет земля не признавалась имуществом и была исключена из гражданского оборота. Она рассматривалась как объект природы, нейтральный к экономике и не имеющий денежной оценки. Поэтому совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением и признанием права частной собственности на землю.
В настоящее время каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приобрести) земельный участок и может распорядиться имеющимся в его собственности участком по собственному усмотрению.
Государственный национальный доклад «О состоянии и использовании земель Российской Федерации 1999 год» М, 2000. С. 7.
Земельные участки на сегодняшний день активно вовлекаются в гражданский оборот. Употребление словосочетания «рынок земли» стало привычным в обществе. Рыночные преобразования потребовали от российского законодателя создания системы норм, регламентирующих отношения по включению земельных участков в гражданский оборот. На первом месте стояла задача в необыкновенно короткие сроки создать нормативную базу, которая обеспечивала бы законный переход недвижимых вещей из публичной собственности в частную. Это не могло не сказаться на качестве таких норм.
В этих условиях возникла проблема соотношения норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений, определения степени «вмешательства» гражданского права в сферу действия земельного права, того до каких пределов и почему нормы гражданского права регулируют земельные отношения1. Пожалуй, ни одна другая отрасль права не имеет такого множества точек соприкосновения, как земельное право с гражданским правом. Такое соприкосновение (точнее сказать, противоречие) норм гражданского и земельного права легко прослеживается в действующем законодательстве. Поэтому перед законодателем в настоящее время стоит иная задача - обеспечить охрану и защиту прав собственников недвижимости посредством устранения имеющихся в законодательстве противоречий, а также совершенствования правового регулирования отношений, связанных с земельным участком как объектом гражданских правоотношений.
Учитывая существование значительного количества научных подходов к осмыслению обозначенных проблем, а также их непосредственное влияние на качество правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации, изучение указанной темы представляется весьма актуальным.
1 Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2001. № 1.С. 32.
Объектом исследования является регулирование общественных отношений, складывающихся в сфере признания земельных участков объектами гражданских правоотношений.
Предметом исследования являются нормы права, закрепленные в Гражданском кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, федеральных законах РФ, международных правовых актах, и процесс их воздействия на развитие правового режима земельных участков как разновидности объектов гражданских правоотношений.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является изучение и анализ наиболее актуальных теоретических и практических проблем, складывающихся вокруг земельного участка как объекта гражданских правоотношений, и выработка на этой основе научно обоснованных предложений по совершенствования действующего законодательства.
Достижение данной цели требует разрешения следующих задач:
- рассмотреть значение категории объектов гражданских
правоотношений для правового регулирования общественных отношений;
- осуществить анализ всех аспектов классификации объектов
гражданских правоотношений;
- определить юридическое понятие и признаки земельного участка;
исследовать правовой режим земельного участка как объекта гражданских правоотношений, определить его место в системе иных объектов гражданских правоотношений;
изучить правовую специфику гражданского оборота земельных участков;
определить возможность долей земельных участков быть объектами гражданских правоотношений;
выявить особенности совершения сделок с земельными участками;
разработать предложения по совершенствованию законодательства и углублению теоретических положений, касающихся предмета исследования;
Теоретическую основу исследования составляют научные труды ученых-правоведов дореволюционной, советской и современной России,
связанные с определением сущности категории объекта гражданского правоотношения таких как, В.К. Бабаев, В.В. Витрянский, А.П. Дудин, О.С. Иоффе, О.М., Козырь, В.А. Лапач, ЯМ. Магазинер, М.Н. Протасов, В.В. Ровный, В.И. Сенчищев, Ю.К. Толстой, P.O. Халфина, Г.Ф. Шершеневич, и др.
Специфике правового режима земельного участка посвящено достаточно большое количество научных трудов таких авторов, как Ф.Х. Адиханов, В.В. Алакоз, Т.С. Бакунина, М.В. Бархатов, С.А. Боголюбова, С.Н. Братусь, Н.Н. Веденин, Л.А. Грось, А.Н. Гуев, А.В Дегтев, Б.В. Ерофеев, Е.В. Ельникова, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, Е.А. Киндеева, М.И. Козырь, А.Ю. Колов, Н.И. Краснов, О. И. Крассов, В.В. Можаровский, О.М. Оглоблина, Е.Ю. Петров, М.В. Попов, М.Г. Пискунова, Е.А. Суханов, Н.А. Сыродоев, Л.П. Фомина, P.O. Халфина, А.Е. Черноморец, Г.В. Чубуков, Л.В. Щенникова, Г. Эйриян и др.
Методологическая основа исследования заключается в
использовании общих и частных методов научного познания, таких как
диалектический, историко-правовой, формально-логический,
аналитический, сравнительно-правовой, системный, а также иных методов научного познания.
Научная новизна диссертационного исследования определяется постановкой проблем и степенью их разработанности. В диссертации поставлены проблемы, не нашедшие должного освещения в цивилистической науке, и изложены способы их решения.
Конкретные элементы новизны выражаются в следующем: проведен анализ соотношения значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских правоотношениях; разработано авторское определение понятия земельного участка; сформулированы пути совершенствования законодательства гражданского оборота земельных участков; определено понятие гражданского оборота земельных участков; выявлены особенности совершения сделок с земельными участками; обозначена авторская позиция в отношении правовой природы доли земельных участков; определены особенности аренды, купли-продажи земельных участков.
7 По результатам диссертационного исследования на защиту выносятся следующие выводы и положения диссертационного исследования:
Значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских правоотношениях не идентичны. Понятие «земля» в отличие от «земельного участка» в современном российском праве не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.
Понятие земельного участка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывная естественная, природная связь земельного участка с другими природными объектами на самом земельном участке. В этой связи, предлагаем сформулировать определение земельного участка следующим образом: «Земельный участок - это часть поверхности земли (объект недвижимого имущества), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке, элементами которого могут являться почвенный слой, водные объекты, расположенные на земельном участке растения, общераспространенные полезные ископаемые».
Представляется необходимым определить понятие гражданского оборота земельных участков следующим образом: «Гражданский оборот земельных участков представляет собой совокупность отношений по переходу прав на земельные участки (доли в праве собственности на земельные участки) путем совершения участниками гражданского оборота различных сделок или в силу иных юридических фактов».
Предлагаем изменить законодательную формулировку п. 1 ст. 130 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции: «Недвижимыми вещами признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
8 Правила оборота недвижимых вещей распространяются также на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом порядок оборота недвижимых вещей может быть распространен и на иное имущество».
В п. 1 ст. 6 ЗК РФ следует включить такой объект земельных отношений, как земельная доля, которая представляет собой долю в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Указанное обстоятельство позволит исключить неясности относительно того, является ли земельная доля объектом земельных отношений или нет. Поскольку, по мнению автора, земельная доля является полноценным объектом земельных отношений.
Доли земельных участков являются не только объектами земельных отношений. Они являются полноценными объектами и гражданских правоотношений, поскольку активно вовлекаются в гражданский оборот, посредством совершения различных сделок, правила совершения которых содержатся, в основном, в ГК РФ.
Принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости необходимо толковать следующим образом: если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их разделение в последующем не допускается, за исключением случаев, прямо установленных в законе. В целях реализации указанного принципа считаем необходимым изменить редакцию п.2 ст. 552 ГК РФ.
Пункт 2 ст. 552 ГК РФ следует сформулировать следующим образом: «В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на соответствующий земельный участок».
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что полученные в процессе исследования результаты и основанные на них теоретические выводы позволят пополнить потенциал науки гражданского и земельного права и могут повлиять на процесс видоизменения и
9 совершенствования отдельных норм и положений гражданского и земельного законодательства РФ.
Практическая значимость исследования состоит в возможности использования сформулированных теоретических положений и внесенных на этой основе конкретных предложений в процессе законотворческой деятельности при разработке нового и совершенствовании действующего законодательства, при подготовке постановлений судебных органов. Материалы диссертационного исследования могут использоваться в научно-исследовательской работе, при подготовке учебных и методических работ, а также в учебном процессе при чтении лекций, проведении практических и семинарских занятий по курсу гражданского права.
Отдельные предложения по совершенствованию законодательства могут быть использованы для дальнейшего исследования актуальных проблем земельного участка как объекта гражданских правоотношений.
Понятие и классификация объектов гражданских правоотношений
Проблема объекта правоотношения является одной из самых спорных и недостаточно разработанных не только в теории правоотношения, но и в общей теории права в целом. Чуть ли не каждый автор, обращавшийся к проблеме объекта, отмечает это обстоятельство. «Здесь все подвергается сомнению: начиная от того, нужна ли вообще такая категория, как объект правоотношения, и кончая вопросом, что же следует понимать под объектом правоотношения», - писал еще в 1959 году Ю.К. Толстой. То же отмечает и P.O. Халфина 15 лет спустя. Только одно, пожалуй, в юридической науке в настоящее время по вопросу об объекте правоотношения является бесспорным - это само существование такого понятия.
Вопрос о понятии и классификации объектов гражданских правоотношений не является специальным для настоящей работы, однако необходимость его выяснения обусловлена потребностью обеспечить логику дальнейшего исследования.
Поскольку вопрос об объекте правоотношения общей теорией государства и права в принципе не решен, поскольку она, как наука методологическая, не дала отраслевым юридическим наукам единого общего определения объекта правоотношения, постольку изучается эта проблема отраслевыми юридическими науками с разных исходных позиций, в результате чего делаются разрозненные, а порой даже противоречивые выводы.
Если обратиться к работам по теории правоотношения в различных отраслях правовой науки (государственного, административного, гражданского, процессуального права и т.д.), то мы редко найдем автора, который сам не конструировал бы общего понятия объекта правоотношения, образуя затем из него специальное понятие объекта правоотношения применительно к «своей» отрасли.
В самом общем виде объект правоотношения обычно определяется как благо. В Словаре гражданского права приведено следующее определение: «Объекты гражданских прав - материальные и нематериальные блага, по поводу которых возникают гражданские правоотношения»1. По мнению СИ. Ожегова слово «благо» может иметь два основных значения. Первое - добро, благополучие. Второе - то, что дает достаток, благополучие, удовлетворяет потребности. Иными словами, «благо» может означать как состояние удовлетворенности потребностей, так и средство их удовлетворения. В приведенном определении объекта правоотношения слово «благо» использовано во втором значении. Однако средство удовлетворения потребностей превращается в объект правоотношения только тогда, когда становится предметом присваивающей деятельности лиц, у которых возникают права и обязанности. То есть в правоотношении «благо», как и «вещь», есть предмет присвоения. В этом смысле «благо» выступает синонимом «вещи» в широком смысле слова. Различия между названными дефинициями носят смысловой характер. Так, категория «благо» изначально предполагает оценку и причем положительную. «Вещь» же, напротив, лишена в своем первоначальном значении какой-либо эмоциональности. Однако если оба термина используются для обозначения предметов и явлений, используемых в деятельности людей, то есть принципиально полезных, то и их содержание, по сути, унифицируется.
Традиционно историю любого цивилистического вопроса принято исчислять со времен римского права. И это не случайно, ведь именно римское право стало первым образованием, внутри которого оформилось вполне самостоятельное jus civil. Это связано с образованием в римском обществе государственного режима, когда право служило инструментом обособления государства от гражданского общества. В римском частном праве нашли свое отражение практически все вопросы, какие только могут возникать в процессе правового регулирования отношений свободных товаропроизводителей. К числу важнейших вопросов такого рода относится вопрос об объекте права, и он был разрешен римскими юристами вполне определенно. Единым и единственным объектом всех и всяких гражданских прав признается вещь. При этом вполне очевидная невозможность свести все отношения товарного производства к отношениям по поводу вещей была преодолена созданием концепции бестелесной вещи. Очевидное противоречие римской концепции объекта здравому смыслу уравновешивается столь же очевидным ее достоинством, которого лишены все последующие господствующие теории, - ее единством. Любой римский юрист всегда знал, что предметом любого договорного отношения является вещь, чего нельзя сказать о современных юристах, которые никак не могут договориться, что же следует считать предметом договора, не взирая на то, что закон требует от сторон полной определенности в этом вопросе (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ1).
Правовая специфика гражданского оборота земельных участков
Состояние экономики, ее эффективность в значительной мере зависят от оборота земельных участков и другой недвижимости. Без надлежаще функционирующего оборота земельных участков и иной недвижимости, т.е. без обеспеченной законом возможности совершать куплю-продажу, залог и иные сделки с данными объектами гражданских прав, немыслимо успешное развитие предпринимательской деятельности1.
Основу оборота земельных участков составляют положения Конституции РФ об экономическом пространстве, о свободе предпринимательства, о поддержке конкуренции, о гарантиях собственности граждан и юридических лиц на землю, о равной защите всех форм собственности, которые нашли дальнейшее развитие в ГК РФ.
Проблема участия земельных участков в гражданском обороте является предметом обширных научных дискуссий. На страницах научной литературы активно обсуждаются вопросы соотношения таких понятий, как «земельный оборот», «рынок земли», «гражданский оборот» и др. Однако единодушие в понимании содержания указанных понятий, а также их соотношения друг с другом отсутствует.
Появившиеся в нашем государстве с начала 90-х г. земельные отношения, регулируемые гражданским правом, именовались учеными и практиками как оборот или рынок земли либо земельных участков. Так, Э.А. Крылатых определяет рынок земли как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредованно денежным или натуральным платежом. Земельный рынок, по ее мнению, охватывает следующие виды гражданских сделок: купля-продажа земельных участков (земельных долей), сдача земельного участка в аренду, залог участка для получения кредита, компенсация при изъятии земли для государственных и общественных нужд1.
Вопрос соотношения понятий «оборот земли» и «рынок земли» рассматривают Г.А. Волков, А.К. Голиченков и О.М. Козырь. Они считают, что указанные понятия различны по объему: первое понятие шире второго и включает помимо системы сделок с землей (земельным участком, частью земельного участка, земельной долей, правами на землю) также обеспечивающие их механизм и инфраструктуру .
И.А. Иконицкая предлагает разделить земельный оборот на два вида: рыночный и внерыночный. Она считает, что «внерыночный земельный оборот характерен в условиях исключительной собственности на землю государства, когда наделение земельными участками граждан и юридических лиц осуществлялось только в административном порядке.., внерыночный земельный оборот осуществлялся путем распределения и перераспределения земель между землепользователями на основе исполнительно-распорядительных актов органов государственной власти. И запрещение частного (рыночного) земельного оборота не означало отсутствие земельного оборота вообще» . При этом автор использует понятия «земельный рыночный оборот» и «земельный рынок» как идентичные.
Однако Н.А. Сыроедов справедливо, по нашему мнению, указывает на недопустимость смешения экономических понятий, которым, в частности, является рынок земли, с юридическими понятиями, к которым можно отнести оборот земли.
Следует отметить, что само понятие «оборота земли» не несет на себе какой-либо юридической нагрузки, являясь характерным скорее для обыденного правосознания. Юриспруденция использует термин «гражданский оборот» и не вводит новых для характеристики оборота тех или иных объектов гражданских прав. Иначе нам бы пришлось употреблять понятие «оборот транспортных средств», «оборот мебели», «оборот лекарственных препаратов» и т. д.
Учитывая вышеизложенное, применительно к рассматриваемой нами сфере общественных отношений наиболее верным представляется употребление понятия «гражданский оборот земельных участков».
Гражданское законодательство прямо не устанавливает понятие гражданского оборота, однако его можно сформулировать из анализа положений ст. 129 ГК РФ. Формулировки этой статьи приводят к выводу о том, что гражданский оборот есть не что иное, как совокупность обязательств, влекущих переход права собственности на имущество. Такой подход к определению гражданского оборота был высказан еще О.А. Красавчиковым1.
Земельный участок как объект гражданско-правовых сделок
Правовой формой оборота объектов гражданских прав являются сделки. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Особенности оборота земельных участков находят свое отражение в содержании соответствующих сделок с землей1.
К ним, в первую очередь, относятся сделки, характерные для оборота недвижимого имущества, в частности: а) договор купли-продажи недвижимого имущества (продажи недвижимости); б) договор ренты; в) договор пожизненного содержания с иждивением; г) договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок.
Далее следует определить сделки, предметом которых может быть любое имущество, в том числе и земельные участки: а) мена; б) дарение; в) приватизация; г) соглашение об определении долей в праве общей собственности на земельный участок; д) соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на земельный участок; е) соглашение о порядке владения и пользования общим земельным участком; ж) соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности; з) соглашение об установлении права ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (сервитута).
Кроме сделок с земельными участками к сфере гражданско-правовых отношений относятся право собственности и иные вещные права на землю. Они вообще могут быть рассмотрены как вид абсолютных гражданско-правовых отношений. К ним примыкает и сервитут как особое вещное право.
Сфера гражданско-правовых отношений также касается и ипотеки земельного участка как комплекса гражданско-правовых отношений, вытекающих из договора о залоге земельного участка.
К ним также относятся иные основания перехода земельных участков от одного лица к другому, в частности, в порядке универсального правопреемства (по наследству, при правопреемстве юридических лиц) и сингулярного правопреемства.
Кроме того, сюда необходимо отнести и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в том числе путем выкупа земельного участка.
Это, естественно, не исчерпывающий перечень гражданско-правовых отношений, которые могут складываться по поводу земельных участков, но пожалуй наиболее характерных и типичных в настоящее время. При определении круга гражданско-правовых отношений по поводу земельных участков мы исходили из положения о том, что понятие гражданского оборота не исчерпывается лишь сделками по переходу права собственности, в него входят и другие гражданско-правовые сделки .
ЗК РФ устанавливает особенности осуществления сделок только для аренды и купли-продажи земельных участков; для других сделок особенностей не предусматривается, и они осуществляются по правилам гражданского законодательства с учетом норм земельного законодательства.
aОснову правового регулирования купли-продажи земельных участков в настоящее время составляет Конституция РФ (ст.ст. 34, 35, 36), ГК РФ, ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в части купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения) и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в части государственной регистрации перехода права собственности).
