Содержание к диссертации
Введение
Глава I Юридическая характеристика недвижимости
1. Экономические и правовые аспекты понятия "недвижимости" 14-30
2. Формирование в Российской Федерации нормативно-правовой основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок 30-66
Глава II Становление российского рынка недвижимости
1. Профессиональные участники рынка недвижимости и их статус 67-87
2. Правовое регулирование оценки недвижимости 88 - 119
3. Особенности купли-продажи недвижимого имущества 120-157
Заключение 158-168
Список нормативных актов и научной литературыa
- Экономические и правовые аспекты понятия "недвижимости"
- Профессиональные участники рынка недвижимости и их статус
- Особенности купли-продажи недвижимого имущества
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Сегодня можно говорить о том, что российский рынок недвижимости, который начал формироваться в начале девяностых годов, состоялся. Имеется устоявшийся объем спроса и предложения различных объектов недвижимости. В сфере услуг по операциям с недвижимостью сложился круг государственных и, что особенно важно, негосударственных коммерческих структур, в которых работают профессионалы, специализирующиеся на операциях с недвижимостью. Начался этап развития и преобразований в сфере государственных структур, чья деятельность непосредственно связана с рынком недвижимости. Все чаще внедряются в практику частные и смешанные схемы финансирования застройки новых жилищных кварталов.
Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования правового регулирования оборота недвижимости в Российской Федерации - особого сектора в сфере предпринимательства. Однако дальнейшее продвижение реформ и развитие экономики страны затруднено из-за проблем создания рынка недвижимости, что является следствием сохранения государственной монополии на землю, устаревшей системы управления элементами недвижимости, отсутствия у потенциальных участников рынка и должностных лиц всестороннего понимания сущности недвижимости и базовой роли рынка недвижимости в новой экономической системе.
Становление и развитие рынка недвижимости в значительной мере сдерживается отсутствием необходимых нормативно-правовых условий.
В настоящее время федеральные законы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об оценочной деятельности, об ипотеке (залоге недвижимости) приняты и вступили в силу. Создание надежно действующего механизма правового обеспечения и устойчивого развития рынка недвижимости требует еще принятия Земельного кодекса РФ, в полном объеме Налогового кодекса РФ, введения в действие главы 17 ГК РФ и других.
Законодательная база рыночного оборота недвижимости находится еще в стадии разработки, что требует безотлагательного научного осмысления действующего механизма правового регулирования предпринимательских отношений, объектом которых является недвижимость.
Степень научной разработанности темы. В настоящее время информационный дефицит о недвижимости значительно ослабляет возможности российских предпринимателей, которые не владеют достаточным опытом осуществления гражданско-правовых сделок с недвижимостью. Опубликованные в нашей стране работы иностранных авторов Фридмана Дж., Ордуэя Ник., Харисона Генри С, Макдональда Ф., Солариса Д. и других, - лишь малая часть трудов, в которых нуждаются потенциальные участники сделок с недвижимостью. Особый интерес для диссертанта представляло «Контрактное право. Мировая практика. Собрание документов в 3-х томах». М., 1992, третий том которого полностью посвящен недвижимости. Книга составлена на основе лучших образцов западного контрактного права, охватывающего практически всю область правового регулирования отношений в сфере предпринимательства, объектом которого является и недвижимое имущество.
Научную разработанность в России данная тема имеет благодаря работам ученых-юристов Брагинского М.И., Беляевой З.С., Булатецкого Ю.Е., Бусова В.И., Витрянского В.В., Волкова Н.Г., Гонгало В.М., Гри-шаева СП., Егиазарова В.А., Ерофеева Б.В., Жарикова Ю.Г., Иванова А.П., Иконницкой И.А., Красновой О.И., Козлова В.И., Крашенинникова П.В., Лаптева В.В., Лугова В.А., Маслова Н.В., Масевич М.Г., Самончик О.А., Сиротина И.А., Трубникова П.Я., Улюкаева В.Х., Фат-кудинова З.М., Черноморца А.Е., Чубукова Г.В., Шерстобитова А.Е., Яковлева В.Ф. и других, где нашли отражение самые разнообразные аспекты данной проблемы. Ими на основе сравнительного анализа действующих норм гражданского, земельного и других отраслей законодательства показаны общие правила совершения сделок с недвижимым имуществом.
Российское законодательство, регулирующее связанные с недвижимостью правоотношения, в последние годы, развиваясь, впитывает мировой опыт. Однако отечественная практика сталкивается нередко с упрощенной трактовкой договорных отношений, предметом которых является недвижимость.
Недостатки теории, законодательства и практики в области недвижимости как объекта предпринимательской деятельности в нашей стране сложились исторически. Несмотря на то, что деление вещей на движимые и недвижимые берет свое начало от римского права и последнее получило детальную регламентацию в буржуазном праве, в том числе российском дореволюционном1, термин «недвижимость» в советском праве отсутствовал.
1 См.: Свод законов гражданских. ТомX, Ч.І, С.384-400.
В сущности, право на недвижимое имущество как на особый объект гражданско-правовых отношений является новым для сегодняшнего российского общества.
Нормативно-правовую и источниковедческую базу диссертации составляют Конституция РФ, ГК РФ, Таможенный кодекс РФ, Арбитражный процессуальный кодексы РФ, Земельный кодекс РСФСР, Жилищный кодекс РСФСР, относящиеся к теме федеральные законы. Детальному исследованию были подвергнуты федеральные законы, так же подзаконные акты. Для сравнения автор приводит как законодательные источники, так и существующую практику зарубежных рыночных государств. Исследование опирается на документы международного права, закрепляющие принципы и нормы права собственности на недвижимое имущество. Расширили теоретический аспект исследуемого вопроса материалы научных конференций, семинаров, посвященных проблемам реформирования экономики, государственного регулирования недвижимостью. Эмпирической базой исследования явилось изучение текущих материалов работы Государственной Думы РФ, постановления Пленумов и Президиумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда РФ, других государственных органов и общественных организаций.
Основная цель диссертационного исследования - анализ существующих правовых подходов в решении задач рыночного оборота с недвижимостью в экономике Российской Федерации, а также обобщение опыта, в том числе международного правового регулирования предпринимательской деятельности с недвижимостью.
Для достижения поставленной цели диссертант решала следующие задачи:
проанализировать правовое обеспечение гарантий прав на недвижимость собственников и иных правообладателей в РФ;
изучить практику демонополизации и развития конкуренции на рынке недвижимости и создания единых объектов недвижимости;
рассмотреть имеющиеся правовые условия для купли-продажи, аренды, ипотеки недвижимости;
исследовать становление и развитие нормативно-правовой базы регулирования оценочной деятельности в отношении недвижимости;
изучить в комплексе правовое обеспечение предпринимательской деятельности с недвижимостью и практику оформления гражданско-правовых сделок.
Объект исследования - общественные отношения, возникающие между субъектами предпринимательской деятельности на рынке с недвижимостью, а также правовые последствия выбора различных форм гражданско-правовых сделок. Значительное внимание уделено роли государственных органов в правовом регулировании перехода прав собственности на недвижимость, законности осуществления предпринимательских сделок с ней.
Предметом исследования выступает взаимосвязь нормативных источников Российской Федерации и состояния предпринимательской деятельности с недвижимостью, которая выявляет, с одной стороны, недостаточную разработанность понятийного аппарата, серьезные противоречия законодательных актов и частое отсутствие механизмов для реализации этих актов, а с другой - неиспользованный потенциал российских предпринимательских структур.
Методологической и теоретической основой темы исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по гражданскому, земельному, административному праву. Методологическую основу
исследования составил системный подход к проблеме предпринима
тельского оборота недвижимости в условиях рыночной экономики. Ме
тодологическая проработанность темы стала возможной благодаря об
щенаучному диалектико-материалистическому методу научного позна
ния. В работе использованы сравнительно-правовой, логический и сис
темно-правовой методы. Теоретическую основу диссертации обогатили
труды ученых-теоретиков: С.С.Алексеева, Г.В.Атаманчука,
Д.Б.Горохова, Е.А.Галиновской, С.Э.Жилинского, Г.В.Мальцева,
М.Н.Марченко, Б.И.Пугинского, Е.А.Суханова, Т.М.Шамба,
А.И.Экимова и других.
Научная новизна диссертации определяется тем, что она является комплексным исследованием предпринимательской деятельности с недвижимостью в Российской Федерации, включающим правовое регулирование и применение новейших форм и методов, выработанных международной практикой, на территории нашей страны.
В результате удалось:
выявить общие закономерности развития рынка недвижимости, присущие экономически развитым государствам, а также особенности российского рынка недвижимости с целью прогнозирования дальнейшего развития отечественного законодательства в этой сфере;
обосновать необходимость быстрейшего развития государственных контрольных органов на всех уровнях за соблюдением субъектами рынка недвижимости законов страны, особенно на местном муниципальном уровне;
научно аргументировать оценку соотношения ГК РФ и специальных федеральных законов о недвижимости, в том числе о земле, включая анализ правовой природы субъектов предпринимательской деятельности, связанной с недвижимостью;
определить основные направления развития законодательства о недвижимости, разработать концепцию реформирования государственных органов и создания общественных организаций, содействующих становлению рынка недвижимости;
выработать рекомендации по заключению и исполнению договоров купли-продажи, по обеспечению экономической безопасности этой гражданско-правовой сделки;
разработать и обосновать рекомендации по правовому обеспечению деятельности риэлторских, оценочных и других организаций на формирующемся в России рынке недвижимости.
На защиту выносятся следующие основные положения:
представлена концепция, которая выявляет степень правового обеспечения регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации с помощью трех основных системообразующих федеральных законов: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Только внутреннее единство и непротиворечивость норм данных законов и принятых на их основе целой серии подзаконных актов, регламентирующих предпринимательскую деятельность с недвижимостью, позволят надлежащим образом урегулировать отношения в этом новом секторе рыночной экономики нашей страны;
обосновывается необходимость всестороннего, комплексного исследования правового режима земли как особого объекта права владения, пользования и распоряжения. Юридическая многоаспектность правовых форм воздействия человека на земельные участки требует привлечения к изучению этой проблемы не только юристов разных отраслей права (конституционного, гражданского, административного,
земельного, экологического и т.д.), но и специалистов в области землеустройства, экономистов, финансистов;
разработаны основные направления правового обеспечения нормального функционирования рынка недвижимости и уточнены первоочередные задачи для стимулирования ее рыночного оборота, а также защиты законных прав и интересов субъектов предпринимательской деятельности с недвижимостью;
показаны особенности гражданско-правовых сделок с основными видами недвижимости, чаще всего выступающими объектами предпринимательской деятельности. Если земельное и экологическое право нацелены на защиту земли как среды обитания флоры и фауны и проживания самого человека, то гражданское, а тем более предпринимательское право оставляют пользование недвижимостью на усмотрение автономной воли собственника - субъекта права, которая нередко может вступать в противоречие с публичными, общественными интересами;
выявлены противоречия и пробелы в гражданском законодательстве и принятых специальных федеральных законах, регулирующих рыночный оборот недвижимости в стране. Они особенно ярко проявляются на фоне все возрастающей роли гражданского законодательства в правовом обеспечении рационального использования сельскохозяйственных земель и отсутствия соответствующих норм в действующем Зе-
мельном кодексе РСФСР;
- выработаны предложения по дальнейшему совершенствованию
имеющихся и принятию новых законодательных актов, регламенти
рующих рынок недвижимости. Суть их заключается в том, чтобы зако
нодательно определить правовой статус государственной недвижимо
сти: кто представляет субъекта права собственности - государства на
нее. Обосновывается, что таким представителем может быть государст-
венное казначейство. Пока же в связи с отсутствием определенности многие федеральные министерства и ведомства стремятся монополизировать разработку проектов правовых норм и выполнение административных функций на рынке недвижимости и, таким образом, защитить свои ведомственные интересы в ущерб интересам граждан и цели развития рынка недвижимости для общей пользы;
сформулированы конкретные рекомендации по проведению организационных и финансово-материальных мероприятий, направленных на становление и развитие рыночных отношений с недвижимостью. Они заключаются, во-первых, в проведении инвентаризации государственной недвижимости, в том числе земли. Во-вторых, в осуществлении в разумных пределах передачи земли из государственной собственности в собственность муниципальных образований. В-третьих, в установлении принципов управления государственной и муниципальной недвижимостью. В-четвертых, в отделении функций государства и их органов как собственников от их административных функций на рынке недвижимости;
разработаны предложения по совершенствованию административных служб в органах местного самоуправления, занимающихся вопросами государственного контроля рыночного оборота недвижимости, а также рекомендации в адрес соответствующих федеральных органов. Речь идет, в частности, о создании на местном уровне системы административных служб с привлечением представителей от профессиональных общественных организаций (ассоциаций риэлторов, предпринимательских союзов, оценщиков недвижимости и других) по обеспечению рынка недвижимости. Потребность в системном развитии законодательства о рынке недвижимости требует создания специального департамента в рамках Министерства юстиции РФ с полномочиями коорди-
нации нормотворческой деятельности всех ведомств в этом направлении. Неотлагательно подготовить и принять следующие федеральные законы: «О передаче части государственных земель в собственность местного самоуправления»," «О правовом зонировании на местном уровне», «О налогообложении недвижимости». В последнем законе следует сделать упор на том, что предметом обложения налогом является объект, но не владелец недвижимости. Высшему Арбитражному Суду РФ целесообразно продолжить практику обобщения опыта по комплексному рассмотрению дел, связанных с гражданско-правовым оборотом объектов недвижимости.
Практическая значимость диссертации определяется ее актуальностью для органов государства и местного самоуправления, государственных и частных юридических лиц, граждан, испытывающих потребность в купле-продаже, аренде, ипотеке недвижимости. Материалы диссертационной работы помогут государственным служащим и хозяйствующим субъектам осмыслить значение и освоить практику заключения сделок с недвижимостью, сравнивая российское законодательство и законодательство развитых зарубежных стран. Диссертационный материал может быть использован в учебных целях при преподавании курсов «Гражданского права», «Коммерческого права», «Предпринимательского права» и других юридических дисциплин, а также для чтения спецкурса «Недвижимость как объект гражданско-правовых сделок в предпринимательской деятельности». Диссертация может быть полезна при разработке нормативных актов, связанных с регулированием недвижимости в рыночных условиях, для законодательных и исполнительных органов субъектов Российской Федерации.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации обсуждены и одобрены на заседании кафедры коммерческого
права, методическом и научно-практическом семинаре Института коммерческого права Московского государственного университета коммерции, а также применяются диссертантом в своей практической работе. '
Автор выступала с докладами и сообщениями по теме диссертации на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов Московского государственного университета коммерции, тезисы которых опубликованы в научных сборниках.
Структура диссертации включает введение, две главы, заключение, список использованных законодательных, иных нормативных актов и литературных источников.
Экономические и правовые аспекты понятия "недвижимости"
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость. Она, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания и сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех форм и видов собственности, а с другой — выступает основой существования граждан, их непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и т.п., находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и личных нужд граждан, служат предметами потребления, и они же, применяемые в целях систематического извлечения прибыли, служат объектами предпринимательской деятельности.
Согласно ст. 130 п.1 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено не только физическими свойствами вещей, но и необходимостью установления различий в правовом режиме, специальной регламентации их участия в имущественном гражданском обороте.
Характерно, что в советский период «недвижимость» ассоциировалась с частной собственностью. В ГК РСФСР (1964г.), принятом «в период развернутого строительства коммунизма», ничего не говорилось о недвижимом имуществе, хотя фактически во все годы советской власти недвижимость существовала как объективная данность.
Анализируя п.1 ст. 130 ГК РФ нельзя не обратить внимания на нечеткость определения «недвижимой вещи», для чего задействованы в правовом смысле сугубо самодостаточные термины: «недвижимое имущество», «недвижимость» и «вещь». Надо отметить, что в научной литературе уже давно ведется дискуссия по этой проблеме. Интересные суждения высказали Апресова Н.Г., Адиханов Ф.Х., Лаптев В.В., Суханов А.Е., Сыродоев Н.А., Чубуков Г.В. и другие1 .
«Вещь» в гражданском праве, прежде всего, обозначает «материальный, физически осязаемый предмет, имеющий экономическую форму товара и потому являющийся объектом гражданского оборота. Вещью являются также «наличные деньги и ценные бумаги»2. Что касается понятия «недвижимой вещи», то круг ее объектов ограничен. К ней относятся земельные участки, участки недр и лесов, обособленные водные объекты, участки континентального шельфа, богатства морской экономической зоны и другие природные ресурсы, которые, как правило, не являются результатами труда, за исключением, например, мелиоративных земель и искусственных лесопосадок, тоже относящихся к категории вещи. В праве РФ оборотоспособность этих видов вещей определяется законодательством о земле и других природных ресурсах. Исторический опыт страны свидетельствует о том, что «недвижимые вещи» могут на долгие годы выпадать по воле законодателей из гражданского оборота.
Однако «недвижимая вещь» в ГК РФ как бы состоит из двух компонентов: «недвижимого имущества» и «недвижимости». «Имущество», как трактует Суханов А.Е., это «совокупность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей»1. В состав имущества включаются не только вещи, но и имущественные права, в том числе права корпоративного характера (вытекающие из членства в коммерческих и некоторых некоммерческих организациях), права требования и пользования обязательственно-правового характера (вытекающие из сделок и некоторых других юридических фактов, входящих в содержание обязательств) и, наконец, имущественные права (правомочия), находящиеся в составе исключительных прав.
Более того, понятие имущества в гражданском праве многозначно. Оно трактуется не только как наличие имущества, то есть актив имущества в виде вещей и имущественных прав (ст. 128 и 237 ГК РФ), но и как имущественные комплексы, то есть комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемые по общему назначению как единое целое. В качестве примера можно привести предприятие, которое включает в себя: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информация; другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ). Как видим, в него включаются и пассивы, а именно обязанности (долги).
Профессиональные участники рынка недвижимости и их статус
Рынок недвижимости, как функционирующая реальность, представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических и правовых отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в доверительное управление, в аренду и т.д. Рынок недвижимости выступает в качестве средства перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями с помощью экономических методов на основе конкурентного спроса и предложения.
В настоящее время рынок недвижимости в Российской Федерации характеризуется продолжающимся увеличением объема недвижимости, вовлеченной в гражданский оборот. В результате приватизации созданы условия для вовлечения в рыночный оборот большей части жилищного фонда и объектов производственной сферы. На начало 1998 года удельный вес частного жилищного фонда составил 55%, объектов производственной сферы - 70% . Сейчас эти показатели еще больше выросли.
К особенностям рынка недвижимости относится, прежде всего, конъюнктура спроса на объекты недвижимости. Она во многом определяется, географическими условиями (местонахождением объекта на территории города, района, области, иного субъекта РФ). Затем - историческими факторами, которые связаны с временем постройки дома. Например, построено здание до революции, в послевоенный период -знаменитые "сталинки", "хрущевки", «брежневки» или в современный -«элитные», «муниципальные». Величина спроса зависит и от состояния инфраструктуры в месте расположения объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). К сожалению, в настоящее время сложилось положение, когда предложение значительно превышает спрос на рынке недвижимости из-за отсутствия достаточных денежных средств у потенциальных покупателей.
Вторая особенность та, что все сделки на рынке недвижимости проходят государственную регистрацию, о чем говорилось выше в параграфе 2. Третья особенность заключается в том, что вложению капитала в недвижимость сопутствуют еще дополнительно три вида расходов: затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.); налог на владение недвижимостью; сборы на сделки с недвижимостью.
Рынок недвижимости это функционирующая в установленной правовой среде система. Правда, быстрое формирование и развитие рынка недвижимости в Российской Федерации затрудняется: во-первых, искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними; во-вторых, слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости и, в-третьих, недостаточной развитостью рыночной инфраструктуры. Вместе с тем, уже сформировался определенный круг участников рынка недвижимости, сложились соответствующие механизмы взаимосвязи между ними, определились лидеры. Можно обозначить наиболее активных участников рынка недвижимости, естественно, не претендуя на полноту, ибо этот сегмент рынка находится в стадии активного развития, и в его предпринимательскую деятельность вовлекаются все новые организации.
По мнению диссертанта, состав активных участников рынка недвижимости можно условно разделить на семь групп в зависимости от предмета их деятельности и влияния на рынок. К первой группе относятся домостроительные комбинаты, жилищно-строительные, дачные и гаражные кооперативы, государственные и муниципальные организации, как собственники недвижимости, принадлежащей государству или муниципальным образованиям.
Во вторую группу выделены собственники частной недвижимости так называемого вторичного рынка, то есть квартир, домов, дач, магазинов, фабрик, заводов и прочих, которые приватизированы или выкуплены. При этом под собственниками понимаются как физические, так и юридические лица (акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, товарищества собственников жилья). Так, Федеральный закон от 15 июня 1996г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» предусматривает различные виды хозяйственной деятельности товарищества, вплоть до сдачи в аренду, наем либо продажи недвижимого имущества1.
Эти две группы активных участников выступают, как правило, в роли потенциальных продавцов и покупателей.
Особенности купли-продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи — основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте, в частности в предпринимательстве. Договор продажи недвижимости - одна из разновидностей договора купли-продажи. Часть вторая ГК РФ содержит специальный параграф 7 главы 30, посвященный продаже недвижимости, который определяет особенности договора купли-продажи этих объектов. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете содержит такие сведения, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, то есть данные о расположении недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - незаключенным.
Сторонами договора купли-продажи могут быть любые физические и юридические лица. Вместе с тем, ГК РФ предусматривает такие виды договора купли-продажи, в которых либо двумя сторонами, либо одной из сторон являются только субъекты предпринимательской деятельности. В зависимости от состава участников договора ГК РФ выделяет специально такие виды договора купли-продажи, сторонами которых могут выступать только субъекты предпринимательской деятельности.
Купля-продажа объектов недвижимости — не просто купля-продажа товаров народного потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так, покупка земельного участка означает вложение денег в конкретный земельный участок, который затем можно или продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства. Купленные жилой дом или квартиру субъект предпринимательской деятельности может продать через некоторое время по более высокой цене или сдать внаем жильцам. Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы предприятия.
Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость, как правило, постоянно растут, что служит причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, концентрации земель в руках владельца, выведения земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышения цен.
Объектами продажи с целью предпринимательской деятельности являются чаще всего нежилые помещения, которые используются под торговые и производственные помещения, склады, конторы, канцелярии. По нашему мнению их можно классифицировать по нескольким признакам. Во-первых, на свободные от обязательств объекты нежилого фонда, находящиеся в государственной, муниципальной или частной собственности. Во-вторых, не свободные от обязательств (включая переданные в доверительное управление, хозяйственное ведение, оперативное управление или пользование) объекты нежилого фонда, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в договорах или иных документах, на передачу которых предусмотрена возможность их изъятия, в том числе и для последующей продажи. В-третьих, на объекты нежилого фонда, предназначенные для реконструкции нежилые здания, сооружения, ангары. В-четвертых, на объекты, которые выходят из-под действия договора аренды.
