Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие сервитутного права и его место в системе ограниченных вещных прав 20
1. Понятие сервитутного права в истории цивилистики и современной доктрине 20
2. Сервитут (сервитутное право) в системе ограниченных вещных прав 54
Глава 2. Основания возникновения и регулирования сервитутного права 91
1. Общая характеристика оснований возникновения и регулирования сервитутного права 91
2. Гражданско-правовая конструкция договора о сервитуте и его роль в возникновении и регулировании сервитутного права 96
3. Существенные и иные условия договора о сервитуте, как основного способа регулирования сервитутных отношений 129
4. Форма договора о сервитуте и государственная регистрация сервитутного права 152
Глава 3. Гражданско-правовая защита субъектов сервитутных отношений 165
Заключение 216
Библиографический список использованной литературы
- Сервитут (сервитутное право) в системе ограниченных вещных прав
- Гражданско-правовая конструкция договора о сервитуте и его роль в возникновении и регулировании сервитутного права
- Существенные и иные условия договора о сервитуте, как основного способа регулирования сервитутных отношений
- Форма договора о сервитуте и государственная регистрация сервитутного права
Сервитут (сервитутное право) в системе ограниченных вещных прав
Сделать это можно было, ограничив правомочия одних землевладельцев в интересах других. Подобные вопросы в римском праве решались: 1) путем заключения сделок (найм, аренд). Между соседями заключалось соглашение, из которого возникало обязательство о предоставлении проезда верхом, прохода, для выхода к местам общего пользования и другие. Но при смене собственника заключенный договор (соглашение) терял свою силу; 2) путем установления сервитута. Сервитутное право следовало не за собственником, а за собственностью. Оно не зависело от перехода права собственности к другим лицам. Фактическое удобство и правовая надежность конструкции были неоспоримыми. В римском частном праве это привело к признанию приоритета земельного сервитута как формы землепользования.
В результате можно сделать вывод о том, что возникновение сервитутного права в Древнем Риме было обусловлено неравноценностью земельных участков, которые отличались друг от друга качеством почв, водоемами, путями сообщения и прочими природными ресурсами. Собственник вещи, которая обременена сервитутом, должен был терпеть пользование своей вещью другими лицами (другим лицом).
Характеристику сервитутных отношений в Древнем Риме можно свести к следующим моментам: сервитутное право как реакция на необходимость сгладить неудобства и устранить все затруднения по причине неравномерности распределения между земельными участками естественных благ; собственник вещи и пользователь связаны по данному праву косвенно, через служащую вещь (вещь, обремененную сервитутом); собственник не совершал активных (положительных) действий, он всего лишь не препятствовал субъекту сервитутного права пользоваться своим (служащим) земельным участком12.
В цивилистической литературе указывается, что основное содержание сервитутов в Древнем Риме сводилось к правомочию пользования. Вывод ученых основывался на классических работах Юлиана и Павла. Они доказывали, что сервитуты не могут быть во владении, не связаны с ним и, как результат, не могут быть рождены давностью владения .
Сервитут неразрывно связан с правомочием пользования, а это значит, что он неизбежно должен содержать «меру пользования»14, под которой понимались пределы, установленные соглашением сторон в каждом отдельном случае.
Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М.: Зерцало, 2003. С. 265 - 270. - право лица на проживание в чужом доме (или же в части этого дома), - хабитацио. Обладатель этого жилья мог в нем жить сам или сдавать внаем17.
Развитие сервитутного права в римский период возможно было при наличии двух земельных участков (господствующий и служащий). Возможность установления сервитута зависела от соблюдения правила: господствующий участок должен всегда удовлетворять свои потребности, не лишая служащее имение хозяйственной самостоятельности. При смене собственника господствующего участка происходила автоматически смена субъекта сервитутного права. В 15-й книге «Комментариев к Сабину» Павел указывал: «Когда на одно имение был установлен сервитут в пользу иного имения, сервитут должен остаться и после продажи имений...»18. Но данное положение является несколько односторонним. Сервитут по принципам, выработанным римским частным правом, сохранялся и в случае перехода прав на служебную и на господствующую недвижимость.
Другим условием для установления сервитутного права была принадлежность двух недвижимых имуществ на праве собственности разным лицам. Своя вещь по праву сервитута не могла служить собственнику. Название группы прав, в которую включен сервитут, на латыни звучит как ius in re aliena (или право на чужие вещи). Павел в 1-й книге «Руководств» подчеркивал: никто не может установить сервитут на свое собственное здание19. В 15-й книге «Комментариев к Сабину» он указывал, что нельзя иметь на свою вещь сервитут20: «Если кто-то, после того как приобрел, как принял переданное ему сооружение, на которое установлен сервитут в пользу его же сооружения... то сервитут этот сливается и уничтожается...»21. В 7-й
Зародившиеся в Древнем Риме классические положения о сервитутном праве дают возможность сформулировать его сущностные признаки.
Сервитутное право в Древнем Риме - выработанная в условиях исторического периода совокупность правил, которые использовались для восполнения недостатков недвижимости посредством предоставленной собственником соседнего участка (или иной недвижимой вещи) возможности для ограниченного в определенной мере пользования участком (или другой недвижимостью), или посредством воздержания от действий определенного рода в интересах собственника соседнего земельного участка.
Сервитуты по содержанию делились на положительные, при которых собственнику господствующего участка разрешали совершать некоторые действия в отношении служащего участка (проходить, проводить воду и другие) и отрицательные, при которых собственнику служащего участка запрещали делать что-либо (сажать деревья по меже, строить здания выше указанной высоты, загораживать свет) .
Гражданско-правовая конструкция договора о сервитуте и его роль в возникновении и регулировании сервитутного права
Российское законодательство (и вся наука гражданского права в целом) не выделяет эту особенность и не содержит исчерпывающего списка сервитутов, не проводит их классификацию .
Сервитутные правоотношения регулируются гражданским законодательством и другими актами: ЖК, ЛК, Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»124 и иные.
Стоит отметить, что ГК РФ нет общих положений о сервитутах как об особенной группе вещных прав. Положения гл. 17 ГК, куда входят посвященные сервитутам статьи, не дают полной картины о сервитутном праве. В законодательстве РФ предусмотрен перечень сервитутов, но отсутствует их систематизация. Проект Федерального закона N 47538-6 предпринял попытки дать четкое определение сервитуту как ограниченному вещному праву. Этот же акт провел классификацию сервитутов. Но нормы Проекта вызывают много вопросов. И по сей день сервитуты рассредоточены по разным отраслям права. Такое положение дел вносит долю неопределенности в общую систему сервитутов.
Дальнейшее усовершенствование законодательства о сервитутах нельзя провести без анализа их роли и места в системе ограниченных вещных прав. Необходимость признания сервитутов неразрывно связано с законодательным закреплением вещного права (и права собственности у юридических лиц и у граждан на земельные участки в том числе).
Концепция развития законодательства о вещном праве была направлена на усовершенствование законодательства о сервитутном праве и сервитутах. Указанная концепция была частью единой Концепции развития гражданского законодательства, разработанной в соответствии с Указом от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса
В Концепции было уделено внимание праву собственности. Второстепенная роль отводилась интересующим нас видам прав. В документе уделяется внимание усовершенствованию правового регулирования отдельных видов ограниченных вещных прав.
Разработанные в Гражданский кодекс поправки предполагают под собой обновление посвященного урегулированию права собственности раздела. В них отражен целый ряд новых терминов и разновидностей прав, которые регламентируют правоотношения в самых разных областях. Название Раздела II ГК, которое сейчас звучит как «Право собственности и другие вещные права» изменяется на «Вещное право».
Важность подобных изменений объясняется в пояснительной записке к законопроекту. В ней указывается, что действующая редакция ГК описывает вопросы урегулирования права собственности достаточно подробно. Проблема в том, что ограниченные вещные права она затрагивает только частично125.
В проекте ГК нашли отражение направленные на детализацию норм изменения, которые учитывают потребности современного гражданского оборота (в том числе и потребности формирования системы ограниченных вещных прав). В Проекте есть раздел II ГК, который носит название «Вещное право». В нем выделены 4 подраздела: «Общие положения о вещных правах», «Владение», «Отдельные виды вещных прав», «Право собственности». В каждом подразделе есть несколько глав. В ходе обсуждения проекта вносились правки. Но в результате ныне существующий Проект Федерального закона Российской Федерации N 47538-6 «О внесении
Проект и Концепция имеют одинаковую основу, и именно по этой причине стоит рассмотреть их положения совместно. Предложенные Проектом ГК РФ изменения ставят основной целью предоставление всем участникам гражданского оборота возможностей выбора того вещного права, которым собственник в добровольном порядке обременит свое имущество или на котором будет приобретаться имущество.
Если поставленная цель будет достигнута, это убережет от сужения списка прав на объекты недвижимости. Подобно сужение перечня прав наблюдается в земельном законодательстве. Нормами законодательства предусматривается, что юридическим лицам и гражданам предоставляется возможность удовлетворения своих экономических потребностей в рамках известной модели «собственность - аренда». Узкий выбор в правовых режимах пользования имуществом вызывает критику практиков и ученых, а также нарекания со стороны хозяйствующих субъектов.
Проведенный анализ базовых идей Проекта ГК отражает степень той переработки, которой в ближайшем будущем подвергнется законодательство о вещном праве.
Новые вещные права, предлагаемые разработчиками, - хорошо забытые старые. Попытку внедрения в правопорядок вещных прав по модели эмфитевзиса, суперфиция, узуфрукта и ряда иных можно считать данью исторической традиции. ГК РФ предлагается дополнить следующим исчерпывающим перечнем вещных прав:
Существенные и иные условия договора о сервитуте, как основного способа регулирования сервитутных отношений
В практике довольно часто возникают такие ситуации, когда будущий сервитуарий обладает возможностью установления сервитута, обеспечивая при этом свои нужды одним простым способом, но с помощью выбора одного или нескольких собственников, живущих с ним по соседству. В такой ситуации появляется вопрос: чем следует руководствоваться в подобной ситуации в момент установления сервитута?
ФАС Северо-Кавказского округа при рассмотрении иска об обязательном заключении соглашения, сутью которого являлось предоставление ограниченного права использования земельного участка, отказал истцу. Это связано с тем, что при рассмотрении материалов, было выяснено, что имеются другие варианты прохода и подъезда к земельному участку. Судом был признан тот факт, что установление сервитута повлечет за собой существенные затруднения использования участка землепользователем226.
История у этого вопроса следующая. ИП Лесниковым (далее -предприниматель) было решено обратиться в ФАС с иском, направленным к Управлению муниципальной собственности администрации муниципального образования «Абинский район» (далее - управление). Суть иска крылась в обязательном заключении соглашения на предоставление права ограниченного использования земельного участка, который располагается по определенному адресу. Это необходимо для того, чтобы можно было обеспечить проход и подъезд к участку, который арендован истцом, и на котором располагаются недвижимые объекты, принадлежащие предпринимателю.
В акте обследования земельного участка, который расположен в г.Абинск, было предложено несколько вариантов организации подъезда и прохода к участку предпринимателя, один из которых предприниматель оспорить так и не смог.
В связи с тем, что имелось несколько вариантов доступа к арендуемому участку, судом было правомерно отказано в удовлетворении иска. Заявителем не была предоставлена информация, которая опровергла бы выводы суда.
Необходимо отметить и тот фактор, что судебными инстанциями не могут быть самостоятельно решены вопросы, связанные с неодинаковостью обременения разнообразных собственников. Суд также не имеется право замены ответчика. В связи с этим, ответчик будет определен сервитуарием самостоятельно. Но судебные инстанции на сегодняшний день не учитывают и не устанавливают уровень обременительности сервитутом недвижимого имущества разных собственников.
Руководствуясь п.4,5 ст.429 ГК Республики Молдова, сервитут можно будет установить для того, чтобы обеспечить будущие потребности доминирующего участка. Однако в том случае, если сервитут был установлен в адрес здания или строения, которое только будет воздвигнуто в скором будущем, а также по отношению к участку земли, который еще не был приобретен, то он возникнет только в момент воздвижения здания или приобретения земли .
Необходимо отметить тот фактор, что применение подобного порядка в России, а также его введение нецелесообразно. Все дело обстоит в том, что будущее потребности способны не появиться. Кроме того, получается, что договора подобного характера будет заключаться не с собственниками, а с третьей стороной. А это не соответствует законодательству.
Однако российская практика может воспользоваться конструкцией, которой характеризуется предварительный договор. В документе подобного характера стороны принимают на себя обязанность, сутью которого является заключение соглашения о формировании сервитута в будущем. Кроме того, стороны должны определить его значимые условия. К примеру, основной договор можно будет заключить по окончанию конкретного периода времени после момента регистрации права собственности на нового собственника.
Однако это потребует внесение изменений в статью 429 ГК РФ путем изложения статьи в следующей редакции «1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче (предоставлении) имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».
Однако, как уже было доказано ранее, если не будет достигнуто соглашение о формировании сервитута, то его можно будет установить в ходе судебных разбирательств. Иск будет предъявлен лицом, которое не требует установления соответствующего пользования. Истец в такой ситуации должен будет доказать, что он не способен произвести эксплуатацию имеющегося у него недвижимого имущества без обременения сервитутом чужой собственности.
В Постановлении Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 12 октября 2006 г. № 54 говорится о том, что к искам о правах на недвижимость можно отнести, к примеру, те иски, сутью которых является формирование сервитута. Они должны предъявляться по месту расположения объекта недвижимости. В практике довольно часто появляется вопрос о возможности, существовании досудебного порядка урегулирования спора, касающегося установления сервитута.
Форма договора о сервитуте и государственная регистрация сервитутного права
Во время рассмотрения дела, судом первой инстанции было установлено, что названный участок земли, который ранее находился в собственности государства, был приобретен заводом. Поэтому, судом по ходатайству истцом в порядке 47 статьи Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) был заменен КУГИ на завод. Заявление требование впоследствии было рассмотрено уже к этому лицу.
Решением суда иск был удовлетворен. Истцы получили возможность ограничено пользоваться участком земли с некоторыми условиями. Сфера действия сервитута распространялась на проход/проезд обладателей этого сервитута, сотрудников и посетителей по тому участку дороги, который располагался от проходной до входа в строение, принадлежащее истцам. Также была выделена часть участка, площадью в 70 кв.м, необходимая для разгрузочно/погрузочных работ. Срок действия сервитута - бессрочно.
Удовлетворяя требования истцов, судом было принято во внимание, что использование предпринимателями тех помещений, которые им принадлежат, невозможно без пользования участка земли завода, который примыкает к строению с помещениями истцов.
Однако апелляционный суд решение отменил своим постановление. В удовлетворении искового требования было отказано, руководствуясь тем, что строение, в котором располагаются помещения предпринимателей, обладает двумя входами. Истцы в свою очередь не смогли доказать, что обеспечение прохода/проезда к тем помещения, которые принадлежат им, невозможно, если не будет установлен сервитут на участок земли завода. Судом было установлено, что доступ к тем помещения, которые использовались предпринимателями, возможен либо через заводской земельный участок, либо с помощью прохода/проезда через участок земли и помещения общества.
В момент отмены по делу судебного акта, а также при направлении дела на новое рассмотрение, кассационной инстанцией было указано на то, что судами не было проверено, какой из двух вариантов прохода/проезда является наиболее оптимальным, руководствуясь равенством правовых интересов истцов и пользователей смежных участков земель - общества и завода .
Основываясь на общем правиле, которое было определено законодательством, ввод сервитут происходит по соглашению. Если оно достигнуто не было, то решение принимает суд.
Как уже было сказано, инициатива в вводе сервитута в большинстве случаев исходит непосредственно от сервитуария. Но не стоит забывать и про такие ситуации, когда собственник служащей вещи может проявить подобную инициативу.
Обществом-1 было сделано обращение в арбитражный суд. Они подали заявление о признании отказа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ) в установление проезда/прохода в полном соответствии с распоряжением, поступившим от Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее -КГ А), и проектом границ землепользования незаконным. В заявлении также было сказано об обязании КЗРиЗ ввести обременения в виде беспрепятственного прохода/проезда.
Суд в удовлетворении требований отказал. Данное решение осталось без изменения постановлением апелляционного суда.
Во время рассмотрения дела было установлено то, что истец является собственником недвижимости, которая расположена на участке земли, арендуемой под базу технического обслуживания флота. Проход/проезд к данному участку происходил через участки, которые принадлежат обществу-2 и находятся в долгосрочной аренде у общества-3. В ответ на поступившее обращение от общества-1, в котором была высказано просьба об упорядочивании пользования участком земли и об определении границ и площади ограниченных в пользовании частей участка в полном соответствии с распоряжением КГА и проектом границ землепользования для ввода обременения в виде беспрепятственного прохода/проезда, КЗРиЗ сообщил, что истец должен обратиться к собственникам участков, являющихся спорными. Это, по словам КЗРиЗ, необходимо было сделать для того, чтобы заключить соглашение о вводе сервитута.
Рассматривая дело, судом кассационной инстанции было указано следующее: в связи с тем, что истец требует упорядочивания пользования участком земли, собственником которой считается общество-2, то, согласно предписаниям статьи 274 ГК РФ, истцу следует обращаться за заключением соглашения о вводе сервитута именно к обществу-2. Помимо прочих условий в соглашение стороны могут оговорить возможность ограниченного пользования соседним земельным участком. Также стороны должны будут обозначить срок ввода частного сервитут и оплату за пользование данным участком. Соответственно, требования общества-1 о вводе сервитута были заявлены по отношению к тому лицу, которое в силу закона не имеет необходимых прав .
Следует отметить, что право выдвигать требование о вводе сервитута законодательство предоставляет тому лицу, которое не способно по вине конкретных обстоятельств использовать свое имущества без установления прав ограниченного использования чужого имущества. Но при этом законом не возлагаются на сервитуария обязанности по заключению с владельцем недвижимого имущества соглашений об обязании.
Общество-1 обратилось в арбитражный суд. Им было составлено исковое заявление по отношению к обществу-2 о необходимости заключения соглашения о вводе сервитута на встроенные помещения нежилого типа (тамбур, вестибюль, лестничные клетки и т.д.) на условиях, прописанных в проекте соглашения, который был предоставлен истцом.
Суд в удовлетворении заявлений отказал. Решение было оставлено без изменений постановлением апелляционного суда.
Обосновывая исковые требования, обществом-1 было указано на то, что в число принадлежащих ему помещений входят тамбуры, лестничные клетки, вестибюль, которыми пользуется ответчик (общество-2) для того, чтобы проходить в собственные помещения, которые располагаются в том же строении. При этом общество-2 не вносит соразмерную оплату за это. Помимо всего прочего, по словам истца, иск о вводе сервитута и об определении его основных условий может быть заявлен любой стороной.
Судом кассационной инстанции отказ в иске был признан правомерным. Анализируя п. 3 ст. 274, ст. 277 и п. 1 ст. 421 ГК РФ, можно увидеть, что право требовать установления сервитута предоставляется тому лицу, в интересах которого и будет происходить данное установление и которое не способно пользоваться своим имуществом без установления прав ограниченного пользования чужой недвижимости. Поэтому общество-1 не имеет права требовать от общества-2 ограничений в пользовании недвижимого имущества, которое принадлежит обществу-1. Законом не предусматривается обязанность лица, которому для того, чтобы использовать принадлежащую ему недвижимость, необходимо предоставить права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, заключать с владельцем этой самой недвижимости соглашение об условиях, характерных для сервитута.
