Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Некоторые особенности социальной жилищной политики государства на современном этапе 14
1. Проблемы государственного обеспечения социально незащищенных слоев населения жильем: сравнительно-правовой анализ законодательства России, США и Великобритании 14
2. Основные тенденции развития жилищного законодательства РФ 43
ГЛАВА 2. Возникновение отношений по социальному найму жилых помещений 56
1. Предпосылки возникновения отношений по социальному найму жилых помещений 56
2. Договор социального найма жилого помещения как основание возникновения отношений по социальному найму жилых помещений 98
ГЛАВА 3. Изменение и прекращение отношений по социальному найму жилых помещений 107
1. Основания и порядок изменения договора социального найма жилого помещения 107
2. Основания и порядок прекращения договора социального найма жилого помещения 127
Заключение 158
Список использованной литературы 163
- Проблемы государственного обеспечения социально незащищенных слоев населения жильем: сравнительно-правовой анализ законодательства России, США и Великобритании
- Предпосылки возникновения отношений по социальному найму жилых помещений
- Основания и порядок изменения договора социального найма жилого помещения
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Современный этап развития российского общества характеризуется крупными преобразованиями государства, его экономической и социальной системы. Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания Российского государства и общества, является проблема обеспеченности населения Российской Федерации жильем. Как известно, жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.
Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются обязанностью государства. Это относится и к праву граждан владеть и пользоваться жилищем. Наличие надлежащего жилья входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.
Можно сделать вывод, что прошедшие 1991-2005 гг. подтвердили необходимость повышения эффективности жилищной реформы, нашедшей отражение более чем в 70 законах и иных нормативно-правовых актах. В этих документах был закреплен основной принцип новой жилищной политики - осуществление взвешенного перехода жилищной сферы на рыночные прин- ф ципы при значительном усилении мер социальной поддержки низкодоход ных семей по гарантированному обеспечению условий проживания на уровне социальных стандартов.
В настоящее время обеспечение граждан доступным жильем провозглашено в качестве одного из четырех национальных проектов, выполнение которого финансируется отдельной строкой федерального бюджета и контролируется непосредственно Президентом РФ от 26.05.2004 г. и Правительством РФ. В своем Послании к Федеральному Собранию РФ Президент РФ прямо отметил, что одной из самых актуальных задач он считает обеспечение граждан доступным жильем. Необходимо обеспечить возможность приобретения жилой площади на рынке для основной части работающего населения России, гарантируя одновременно с этим предоставление малоимущим гражданам социального жилья1.
Развитый рынок жилья стал реальностью. Вместе с тем продолжает существовать и традиционный способ обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с действующим федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации, путем предоставления жилых помещений на условиях договора социального найма, так как для большого числа граждан приобретение жилья с использованием рыночных способов практически невозможно из-за огромного несоответствия между их заработками и ценами на жилье. Низкий уровень материального благосостояния населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность улучшения жилищных условий граждан, нуждающихся в таком улучшении и состоящих на квартирном учете, но не способных решить свою жилищную проблему самостоятельно.
22 декабря 2004 г. Государственной Думой РФ был принят, асі марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ), в котором так же, как и в Жилищном кодексе РСФСР, содержатся нормы, регулирующие отношения по социальному найму. Однако эти правила претерпели существенные изменения, особенно в части возникновения, изменения и прекращения данных правоотношений. Одновременно с этим утратило силу большинство законодательных актов в жилищной сфере, действовавших до этого (в частности, Жилищный кодекс РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» и др.)2- ЖК РФ представляет собой основной нормативно-правовой акт в рамках реформы законодательства, направленной на формирование рынка доступного жилья, а также обеспечения населения жильем, в том числе путем бесплатного его предоставления отдельным категориям граждан на условиях социального найма.
Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного исследования основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.
С принятием нового ЖК РФ существенно увеличилось количество дел, связанных с возникновением, изменением и прекращением отношений по социальному найму жилого помещения. Так, согласно статистическим данным, судами Волгоградской области в 2005 г. было рассмотрено 37 дел, связанных с постановкой на учет нуждающихся в жилом помещении и снятием с учета (в 2004 г. таких дел было всего 24), 167 дел, связанных с изменением договора социального найма (в 2004 г. - 138 дел), 18 дел по прекращению договора социального найма (в 2004 г. - 9 дел)3.
Таким образом, актуальность темы настоящего диссертационного исследования обусловлена той значительной ролью, которую договор социального найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время, а также тем, что новый Жилищный кодекс РФ внес существенные изменения и дополнения в регулирование отношений по социальному найму, прежде всего касающиеся их возникновения, изменения и прекращения (то есть динамики), что требует их глубокого научного осмысления.
Степень разработанности темы. Проблемы жилищного права в целом и правового регулирования отношений по социальному найму жилого помещения, в частности, исследовались в работах И.И. Андрианова, СИ. Аскна-зий, Ю.Г. Басина, Е.В. Богданова, И.А. Брауде, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, А.Г. Кузнецовой, В.Н. Литовкина, Э.Б. Лыковой, И.Б. Мартковича, В.Ф. Маслова, М.Ф. Медведева, П.С Никитюка, А.И. Пергамент, П.И. Седу-гина, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, З.И. Цыбуленко, В.Ф. Чигир, В.Ф. Яковлева и др. Кроме того, за последнее время было защищено несколько диссертаций по вопросам, касающимся договора социального найма жилого помещения4.
Однако они были написаны в основном до принятия нового Жилищного кодекса РФ, и в них не нашли должного освещения и разрешения проблемы, связанные с динамикой отношений по социальному найму жилых помещений.
Актуальность проблемы, недостаточная разработанность вопросов возникновения, изменения и прекращения отношений по социальному найму жилых помещений в юридической литературе, ее большая практическая значимость обусловили выбор темы диссертационного исследования.
Объектом исследования являются общественные отношения в жилищной сфере, а именно - отношения по социальному найму жилого помещения, их возникновение, изменение и прекращение.
Предмет исследования составляет гражданско-правовой договор социального найма жилого помещения как один из способов реализации конституционного права граждан на жилище, его правовое регулирование в условиях рыночной экономики, основания, порядок и правовые последствия его заключения, изменения и расторжения.
Цели и задачи диссертационного исследования. Целью настоящей работы являются исследование динамики отношений по социальному найму жилого помещения, анализ различий в ранее действующем и новом гражданском и жилищном законодательстве в отношении договора социального найма жилого помещения, в особенностях, связанных с его заключением, прекращением и изменением.
В соответствии с целью исследования ставятся для решения следующие задачи:
— проанализировать основные тенденции правового регулирования отношений в жилищной сфере России;
провести сравнительно-правовой анализ норм жилищного законодательства России, США и Великобритании, прежде всего регулирующих отношения в сфере обеспечения населения социальным жильем;
определить основание и предпосылки возникновения отношений по социальному найму жилого помещения;
исследовать правовую природу отношений по социальному найму жилого помещения и сравнить ее с отношениями по учету граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
раскрыть сущность договора социального найма жилого помещения как основания возникновения отношений по социальному найму жилого помещения;
рассмотреть основания и порядок изменения и прекращения отношений по социальному найму жилого помещения.
Нормативную базу исследования составили федеральные нормативно-правовые акты, такие как Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «Об ипотеке», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие. Кроме того, автором были исследованы нормативно-правовые акты Волгоградской области и г. Москвы, регулирующие жилищные отношения.
Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания (диалектический, системный, социологический), так и частно-научные (сравнительно-правовой, исторический, структурно-функциональный, нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический).
Научная новизна исследования. Впервые на диссертационном уровне и на основе норм нового жилищного законодательства проведено комплексное монографическое исследование динамики отношений по социальному найму жилых помещений.
На защиту выносятся следующие положения:
Дополнительно аргументируется позиция о том, что правоотношения по социальному найму жилых помещений по своей правовой природе являются обязательственно-правовыми с вещно-правовыми элементами.
Единственным правовым основанием, порождающим отношения по социальному найму жилых помещений, является договор социального найма жилого помещения. Малоимущность гражданина или отнесение его федеральным законом или законом субъекта РФ к определенным категориям, его нуждаемость в улучшении жилищных условий, постановка на учет в качестве нуждающегося, наступление очередности, вынесение решения о предоставлении жилого помещения следует рассматривать в качестве предпосылок возникновения указанных правоотношений.
Следует выделять общий и специальный (усеченный) составы предпосылок возникновения отношений по социальному найму жилого помещения. В общий состав включаются малоимущность гражданина (отнесение его к определенным категориям), нуждаемость в жилом помещении, постановка на учет в качестве нуждающегося, наступление очередности и вынесение решения о предоставлении жилого помещения. Усеченный состав имеет место как исключение в случаях, специально предусмотренных ЖК РФ, и включает малоимущность гражданина (отнесение его к определенным категориям), нуждаемость в жилом помещении, постановку на учет в качестве нуждающегося и вынесение решения о предоставлении жилого помещения.
В результате признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий, постановке его на учет и нахождении на учете возникают неимущественные гражданско-правовые отношения. При наступлении очередности эти отношения приобретают имущественный характер. Граждане, имеющие согласно п. 2 ст. 57 ЖК РФ право на внеочередное получение жилья, приобретают имущественные права с момента постановки на учет.
Гражданско-правовая природа отношений по постановке гражданина на учет нуждающихся, нахождению его на учете, предоставлению жилого помещения предполагает защиту жилищных прав гражданина, составляющих содержание указанных правоотношений посредством иска в порядке искового производства. Для достижения единства судебной практики по этому вопросу следует в ближайшее время принять Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», в текст которого внести соответствующее разъяснение.
Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях закреплены в ст. 51 ЖК РФ. По смыслу данной статьи перечень нуждающихся в жилых помещениях граждан является исчерпывающим. Учитывая возрастающую роль органов местного самоуправления в решении жилищных проблем граждан, представляется необходимым наделить их правом использовать дополнительные, помимо указанных в ЖК РФ, основания нуждаемости в жилье при обеспечении граждан жилыми помещениями за счет муниципального жилищного фонда.
Одним из основных критериев признания гражданина нуждающимся в жилом помещении является обеспеченность его жильем менее учетной нормы общей площади на одного человека. Данный критерий применяется только для тех категорий граждан, которые обеспечены постоянным жильем (собственников, нанимателей по договору социального найма). Для лиц, проживающих в жилых помещениях на временной основе (поднанимателей, временных жильцов, нанимателей по договору социального найма, граждан, обладающих специализированным жильем), ограничение такого характера, как обеспечение жильем менее учетной нормы, отсутствует. При этом члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, чье право пользования лсилым помещением также носит постоянный характер (более того, может трансформироваться в право собственности), не входят в группу лиц, нуждаемость которых зависит от учетной нормы общей площади жилого помещения, что противоречит критерию постоянности пользования занимаемым жилым помещением. Думается, что необходимо распространить нормы подп. 2 п. 1 ст. 51 ЖК РФ и на указанных лиц.
Сравнительно-правовой анализ норм нового Жилищного кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что в нем находит свое закрепление сочетание частноправовых и публичноправовых начал, баланс которых позволит обеспечить интересы как отдельных граждан, так и государства и общества в целом.
Выработано авторское доктринальное определение договора социального найма жилого помещения. Это соглашение, в силу которого наймо-датель обязуется предоставить во владение, пользование и ограниченное распоряжение нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания, благоустроенное жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы предоставления, либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а нанима тель обязуется использовать это помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.
10. Нормы о договоре социального найма содержатся в ЖК РФ и ГК РФ, что, с одной стороны, влечет за собой их дублирование, а с другой - порождает противоречия в их содержании, создает проблемы в определении верховенства того или иного кодификационного акта. Предлагается разделение полномочий кодексов: нормы Жилищного кодекса РФ регулируют правоотношения по социальному найму жилого помещения, и, соответственно, нормы Гражданского кодекса РФ должны регулировать правовые отношения по коммерческому найму жилого помещения.
В результате проведенного исследования предлагается внести следующие изменения в содержание норм жилищного законодательства:
дополнить п. 2 ст. 49 ЖК РФ указанием как на муниципальный, так и на государственный жилищные фонды;
дополнить подп. 2 п. 1 ст. 51 ЖК РФ указанием на членов ЖК и ЖСК;
предусмотреть в региональном законодательстве минимальный уровень доходов населения, ниже которого граждане признаются малоимущими, а также примерный перечень имущества, которое может учитываться при решении данного вопроса, и минимальный предел его стоимости;
дополнить ст. 56 ЖК РФ пунктами следующего содержания: смерть заявителя; признание его безвестно отсутствующим; объявление умершим;
дополнить п. 1 ст. 51 ЖК РФ подпунктом 5, изложив его в следующей редакции: «...являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, членами жилищных или жилищно-строительных кооперативов и проживающие в одном жилом по мещении по две и более семьи в смежных неизолированных комнатах, если между семьями нет родственных отношений»;
6) изменить содержание ч. 2 ст. 51 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «При наличии у гражданина и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, на основе членства в жилищном или жилищностроительном кооперативе и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений»;
7) изменить содержание подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК РФ, изложив его следующим образом: «1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц благоустроенное и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям».
Теоретическая значимость работы состоит в том, что сформулированные в диссертации выводы и предложения в определенной мере дополняют и развивают соответствующие разделы жилищного права и могут служить основой для дальнейшей разработки вопросов, связанных с жилищными правоотношениями.
Практическая значимость результатов исследования. Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в возможности их применения при подготовке проектов новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов в сфере жилищного права. Выводы, к которым пришел автор, могут быть использованы в деятельности правоприменительных органов при решении жилищных вопросов, а также в преподавании специального курса «Жилищное право» в юридических учебных заведениях.
Апробация результатов диссертационного исследования. Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в шести пуб ликациях, а также в выступлениях на научно-практических конференциях в г. Волгограде и г. Волжском в 2002-2005 гг.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, разделенных на шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Проблемы государственного обеспечения социально незащищенных слоев населения жильем: сравнительно-правовой анализ законодательства России, США и Великобритании
В современных российских условиях происходят процессы формирования и реализации новой жилищной политики. Однако начальный этап ее реализации не снял остроты жилищной проблемы. В Указе Президента РФ от 29.03.1996 г. № 431 «О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище"» указывается, что миллионы граждан в нашей стране еще стоят в очередях на улучшение жилищных условий, проживая в общежитиях, коммунальных квартирах и ветхих домах5. Это утверждение является актуальным и в настоящее время. В этих условиях необходимы принципиально новые подходы к решению жилищных вопросов, основанные на принципах социальной справедливости, учета интересов наиболее незащищенной категории граждан и повышения роли государства в осуществлении жилищной реформы. В связи с этим заслуживает внимания опыт отдельных зарубежных стран, на анализе которого следовало бы более подробно остановиться.
В США на жилищное строительство ежегодно расходуется около 4% валового национального продукта. В начале 1990-х годов в США обеспеченность жильем на душу населения составляла более 40 м жилой площади. Площадь одной жилой единицы в среднем - 120-150 м (имеется в виду стандартное жилое помещение - квартира, жилой дом), а количество комнат в среднем - 5,5. Жилье с неполным санитарно-техническим оборудованием составляет 2,2%6. Большая часть населения (более 65%) живет в односемей-ных домах. Многоэтажные дома строят для семей с низким доходом. 63,8% семей в США имеют собственное жилье, 36,0% - квартиросъемщики, и 0,2% имеют в пользовании бесплатное жилье или пользуются дотациями государства. Рынок жилья в основном формируется из собственных и заемных средств населения. 80% - доля заемных средств, 20% - личные вложения. 98% жилого фонда США входит в рыночный оборот, американское жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой сферу коммерческой деятельности. Около 2% составляет государственное жилье. Строительство и ремонт этой доли жилья субсидируются в соответствии с основными городскими государственными программами строительства жилищ для семей с низкими доходами. Удовлетворение потребности в жилье для малообеспеченных семей возложило на себя государство, т.к. сфера жилищного строительства практически полностью контролируется частным сектором.
Жилищная политика США ориентирована на создание льготных условий и финансовую помощь из бюджета для той части населения, которая имеет низкие доходы (многодетные семьи, пенсионеры, молодые семьи, инвалиды и т.д.). Государство оказывает помощь в виде строительства государственных дешевых многоквартирных домов с частичной или полной оплатой квартиры в зависимости от доходов семьи; предоставления льготных кредитов для покупки малообеспеченными слоями собственных недорогих домов; полной или частичной оплаты квартир, арендуемых малоимущими.
В 1930-е годы, в период экономического кризиса, федеральное правительство начало решать проблему жилья с принятия в 1937 г. первого федерального закона о помощи в строительстве жилищ для средне- и низкооплачиваемых семей. В одном из самых известных законов США в сфере жилищного строительства, принятом в 1947 г., была сформулирована главная цель федерального правительства - «обеспечить приличным жильем и подходящим окружением каждую американскую семью». В жилищной политике государства эти законы были особенно важными. В соответствии с ними предполагались уничтожение трущоб и расширение строительства дешевого жилья. Ряд дополнений к закону был принят в последующие годы, идея уничтожения трущоб преобразована в программу «городского обновления».
Цель этой программы — стремление улучшить жилищные условия неимущих. Муниципалитеты скупали землю в районах трущоб, сносили там все обветшалые строения, а затем по заниженной цене продавали землю частным застройщикам. За счет частного капитала производились строительство, предоставление государственных кредитов, гарантированных займов, дотаций на жилищное строительство, организацию общественных служб, и строительство городской инфраструктуры также предусматривалось данной программой.
Принятие закона о жилищном строительстве и городском развитии в 1977 г. позволило местным органам власти расширить свои финансовые возможности, увеличить бюджетные ассигнования на реконструкцию старых перенаселенных районов и решение жилищных проблем обнищавших американцев.
Предпосылки возникновения отношений по социальному найму жилых помещений
Конституционное право на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах может считаться реализованным, когда у гражданина возникает субъективное право пользования конкретным жилым помещением. Именно тогда можно считать процесс осуществления этого права завершенным, а жилищное правоотношение по социальному найму возникшим.
По ранее действовавшему Жилищному кодексу РСФСР единственным основанием для вселения граждан в жилое помещение по договору социального найма являлся ордер. Отсутствие ордера исключало возможность вселения и, значит, возникновения права пользования жилым помещением.
Вопрос о роли ордера и договора найма в возникновении жилищныхправоотношений являлся дискуссионным в юридической литературе27.
До принятия ЖК РСФСР в юридической литературе преобладало мнение, что единственным юридическим фактом, порождающим жилищное правоотношение, следует признавать договор. Предшествующая ему административно-правовая деятельность является лишь предпосылкой, правовой основой, на которой заключается договор найма жилого помещения. Эту позицию высказал С.Н. Братусь: «Несомненно, жилищный договор имеет своим основанием ордер на предоставление жилой площади, но те права и обязанности, которые возникают между домоуправлением и съемщиком, базируются на договоре»28. Такую же позицию занимали В.Н. Хитев , М.А. Ненецкий30, СМ. Корнеев и Ю.М. Коньков31 и некоторые другие.
С принятием в 1983 г. ЖК РСФСР господствующей стала концепция сложного основания возникновения правоотношения пользования жилым помещением в фонде социального использования. Согласно данной концепции отношение по социальному найму жилого помещения возникает в результате сложного юридического состава, который складывается из ряда элементов как административно-правового, так и гражданско-правового характера.
Однако «набор» элементов, входящих в основание жилищного правоотношения, сторонниками концепции определяется по-разному. Так, Ю.К. Толстой полагал, что «независимо от того, какой порядок обеспечения жильем на этих лиц распространяется, право на жилое помещение возникает у них из сложного юридического состава, элементами которого являются: решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указанному в решении лицу; ордер на это помещение, выданный данному лицу; договор социального найма жилого помещения, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер». И далее автор указывал: «Если гражданин подлежит обеспечению жильем в общем или первоочередном порядке, решению о предоставлении жилого помещения предшествует, как правило, постановка его на учет нуждающихся в получении жилья из жилищного фонда социального использования и имеющих право такое жилье получить».
Близкую к Ю. К. Толстому позицию занимают А. Н. Кичихин, И. Б. Марткович, Н. А. Щербакова, включая в юридический состав четвертый элемент - фактическое вселение ордеродержателя в помещение33.
Своеобразную точку зрения на процесс возникновения жилищного правоотношения высказывал Ю.Г. Басин. Он разделил этот процесс на три стадии. «Первая - предоставление квартиры, то есть вынесение административного решения о закреплении помещения за определенным гражданином. Эта стадия от ее начала (обращение гражданина к компетентному органу) до завершения (выдача ордера) протекает в рамках административного правоотношения между претендентом на квартиру и органом, управомоченным распоряжаться свободной жилой площадью.
Вторая стадия - передача помещения - возникает с момента выдачи ордера и до фактического занятия квартиры ордеродержателем. На этом этапе возникает гражданское правоотношение между домоуправлением и лицом, которому квартира предоставлена по ордеру.
Третья и завершающая стадия - жилищное правоотношение как таковое - начинается с фактического вселения ордеродержателя в помещение... Вселение в помещение служит не только реализацией держателем ордера права, которым он обладает по обязательству, возникшему в силу административного акта, но и волевым действием - односторонней сделкой, направленной на приобретение всей совокупности жилищных прав, превращающей ордеродержателя в нанимателя.
Основания и порядок изменения договора социального найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения - длящийся договор, и во время своего действия он может быть изменен. Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъект, содержание, предмет).
В основе изменения отношений, складывающихся в рамках договора найма жилого помещения, лежат определенные юридические факты. Следует согласиться с позицией СМ. Корнеева, полагающего, что при наступлении одного из них происходит трансформация отдельных структурных элементов при сохранении самого правоотношения найма жилого помещения.
Общие вопросы изменения договора найма жилого помещения регламентируются нормами главы 29 Гражданского кодекса РФ, в которой, прежде всего, четко разграничены изменение и расторжение договоров, происшедшие как по соглашению сторон, так и по требованию одной из них. В данном случае речь идет о том, что возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон регулируется диспозитивной нормой п. 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором; при этом «иное» может быть установлено самим Кодексом, другими законами либо договором. В отличие от этого, од ностороннее изменение допускается только в случаях, прямо предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Наделение сторон возможностью определять судьбу договора составляет одно из проявлений договорной свободы: те, кто обладают правом по собственной воле заключать договор, должны быть столь же свободны в вопросах изменения отдельных договорных условий. Порядок и последствия изменения договора определяются ст. 452 и 453 ГК РФ.
Изменение договора найма жилого помещения с точки зрения жилищного законодательства отличается некоторой спецификой. Согласно ст. 82 Жилищного кодекса РФ, граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Данная статья предусматривает отдельные случаи изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма путем замены нанимателя, как стороны в договоре социального найма жилого помещения. Она корреспондирует со ст. 686 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а на- нимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место при наличии следующих условий:
1) граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;
2) они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;
3) граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.);
4) требование проживающих граждан заключения с ними одного договора социального найма;
5) согласие наймодателя в этом случае не требуется.
В результате замены нанимателя также изменяются предмет договора (занимаемое помещение), некоторые условия договора (перечень членов семьи нанимателя).
