Введение к работе
- з - АКТУАЛЬНОСТЬ. Развитие рынка требует систематизированного современного подхода к вопросам оценки. Информационная технология (ИТ). управления оценкой недвижимости должна базироваться на основе методики, единой для различных условий оценки. Во всем мире ведутся интенсивные исследования по созданию и совершенствованию методик оценки. В основе методики оценки находится понятие базиса оценки - системы общих правил, принципов и подходов к оценке, с учетом условий оценки.
Однако, выполненные исследования показали недостаточность проработки вопросов выбора базисов оценки. Набор факторов, на основе которых происходит выбор базиса, является открытым, неполным множеством, а пространство оценки многомерно. Только небольшая часть данного пространства описана в западных стандартах. Существующие методики не отражают всю полноту потенциального множества видов оценки объектов недвижимости. Набор базисов организован таким образом, что существующее и постоянно возрастающее число условий и ограничений оценки порождает постоянно возрастающее множество базисов оценки. Кроме того, в России в процессе становления рынка возникают специфические условия и ограничения, а также особые операции и категории объектов недвижимости.
Необходимо было разработать единую методику пригодную для оценки каждого из типов недвижимости, полного множества операций с недвижимостью, при возможных условиях оценки; т. е. методику связывающую условия оценки, базисы, методы и процедуры оценки в единый комплекс и, таким образом, образующую необходимую основу для использования информационной технологии.
В настоящее время среди множества операций с недвижимостью различных типов объектов особое значение приобретает оценка недвижимости и перспектив ее развития в целях привлечения инвестиций. Жесткие условия предоставления кредитов привели к резкому росту потребности на методики оценки недвижимости со стороны финансовых институтов, а также проектных и строительных организаций. Как показала практика оценки, для реализации всестороннего анализа проектов развития предприятий, проведения многовариантных оценочных расчетов необходима современная информационная технология и специализированные пакеты программных средств.
В настоящее время известен ряд программных продуктов для анализа инвестиционных проектов. Данные системы имеют определенные преимущества и
- 4 -недостатки. Вместе с тем, можно отметить такие общие, требующие совершенствования аспекты, как недостаточно развитые блоки анализа и недостаточные возможности для вариационных исследований проектов при разнообразии объектов, целей и условий развития. Во многом, данные недостатки обусловлены отсутствием в основе названных систем методики, единой для различных условий оценки; и базиса оценки. Существующие программные продукты не имеют базовой концепции, нацеленной на возможные множественные вариации условий оценки.
Поэтому, актуальна разработка информационной технологии управления оценкой инвестиционных проектов, решающая названные проблемы на основе единой методики оценки.
ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ. Целью исследования яатяется разработка информационной технологии управления оценкой недвижимости на основе единой методики оценки объектов недвижимости. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
разработать концепцию построения пространства оценки объектов недвижимости
разработать единую методическую схему оценки;
сформировать систему обобщенных базисов оценки;
создать программно-информационный комплекс оценки инвестиционных проектов, обеспечивающий реализацию единой методики оценки объектов недвижимости, анализ и вариационное исследование проектов развития объектов недвижимости.
ОБЪЕКТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ являлась оценка объектов недвижимости в процессе социально-экономических преобразований, и в том числе, оценка проектов развития объектов недвижимости.
ПРЕДМЕТ ИССЛЕДОВАНИЯ - методика и модели оценки объектов недвижимости и, в частности, оценки проектов развития объектов недвижимости; информационная технология по оценке недвижимости.
МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ: системный анализ, математическое моделирование, программирование и многовариантные расчеты.
НАУЧНАЯ НОВИЗНА результатов исследования :
разработана концепция построения пространства оценки объектов недвижимости
разработана единая методическая схема оценки объектов недвижимости, базирующаяся на совокупности полных множеств: категорий недвижимости, предстоящих операций с ней и условий оценки;
сформирована система обобщенных базисов оценки, определены связи между базисом, методом и процедурой оценки; разработан набор управляющих правил выбора базиса оценки;
разработана концепция построения программно-информационного комплекса оценки инвестиционных проектов с использованием единой методики оценки недвижимости; разработанный комплекс обеспечивает анализ инвестиционных проектов и многовариантность расчетов.
АПРОБАЦИЯ РАБОТЫ. Основные положения и результаты работы докладывались на семинарах в Высшей школе Предпринимательства и Приватизации в апреле 1996г., Институте Проблем Передачи Информации РАН, 17 октября 1996г.
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ работы состоит в разработке и внедрении единой методики оценки недвижимости и программно-информационного комплекса для формирования оценки инвестиционных проектов, позволяющих специалистам проектных организаций и консультационных компаний производить оценку проектов различной отраслевой принадлежности, а также повысить эффективность работы за счет применения разработанных методик и предложенных методов представления и обработки информации.
ВНЕДРЕНИЕ. Предложенная методика, система оценки и программно-технический комплекс внедрены в Консультационной компании "Аналитические и маркетинговые исследования" и в Упрашіении корпоративных финансов Тверьуниверсалбанка в качестве основных средств анализа инвестиционных проектов. Результаты выполненных исследований использовались при чтении лекций по курсу "Методы оценки недвижимости" для студентов Государственной Академии им. Маймонида по специальности "Управление собственностью".
ПУБЛИКАЦИИ. Основные результаты работы опубликованы в 4 печатных работах, общим объемом 3,1 печатных листов.
концепция построения пространства оценки;
единая методическая схема оценки объектов недвижимости с учетом структуры обобщенных базисов оценки;
программно-информационный комплекс оценки проектов развития предприятий, обеспечивающий реализацию единой методической схемы оценки, проведение анализа инвестиционного проекта и многовариантных расчетов.
- б - . ~v
СТРУКТУРА ДИССЕРТАЦИИ. Работа состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы ( 59 наименований) и приложений. Объем основного текста 112 стр., 3 приложения, 19 рисунков, 8 таблиц.
Похожие диссертации на Информационная технология управления оценкой объектов недвижимости
