Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Состояние проблемы реконструкции .
1.1. Существующее состояние пятиэтажной застройки г. Москвы.
1.2. Существующие методы и приемы реконструкции пятиэтажных зданий .
1.3. Опыт развития территорий пятиэтажной жилой застройки.
Выводы по Главе I.
Глава II. Градостроительные особенности комплексной реконструкции .
2.1. Объемно-пространственные приемы и типы реконструируемых жилых территорий.
2.2. Принципы и показатели оценки комплексной реконструкции территории .
2.3. Эффективность комплексной реконструкции жилых территорий.
Выводы по Главе II.
Глава III. Особенности планирования развития территории .
3.1. Показатели градостроительного планирования развития территории.
3.2. Показатели инвестиционного планирования развития территории .
3.3. Использование показателей планирования развития территории в градостроительной практике.
Выводы по Главе III.
Глава IV. Градостроительное планирование развития территории .
4. 1. Подход к градостроительному планированию.
4.2. Система сбора и обработки информации о состоянии реконструируемой территории . 179
4.3. Методика градостроительного планирования и ее использование. 1 вЗ
Выводы по Главе IV. 188
Общие выводы. 189
Список литературы.
- Существующие методы и приемы реконструкции пятиэтажных зданий
- Принципы и показатели оценки комплексной реконструкции территории
- Показатели инвестиционного планирования развития территории
- Система сбора и обработки информации о состоянии реконструируемой территории
Существующие методы и приемы реконструкции пятиэтажных зданий
Данный параграф посвящен: основным положениям развития жилых территорий Москвы, принятым Генеральным планом развития города до 2020 года; существующим объемам и состоянию пятиэтажного жилого фонда Москвы; особенностям территории пятиэтажного жилой застройки «несносимых» серий и их конструктивным отличиям.
Современная градостроительная политика развития жилых территорий Москвы, сформулированная в Генеральном плане ее развития до 2020 года, предусматривает отказ от территориального .роста, необходимость реконструкции жилых территории Москвы и пр. Градостроительная деятельность при этом направлена на формирование интенсивных методов градостроительного планирования в отличие от применявшихся ранее экстенсивных методов. Основное внимание уделяется качественной организации и позитивному переустройству жилой среды города. Одним из приоритетных направлений переустройства городской среды является реконструкция и интенсивное использование внутригородских территорий, в том числе морально устаревшего пяти-девятиэтажного жилого фонда.[42, с. 195; 84, с.198]
В качестве основных направлений реконструкции и развития жилых территорий Генеральным планом развития города Москвы до 2020 года предусматриваются: практическая ликвидация коммунального заселения и повышение жилищной обеспеченности до 26-28 кв.м/чел. за счет увеличения общего объема жилого фонда с 179 млн.кв.м до 220-230 млн.кв.м; уменьшение и стабилизация доли физически амортизированного и морально устаревшего жилого фонда, в том числе пяти-девятиэтажного с 36% до 15%; обеспечение социально-психологического и экономического комфорта, архитектурно-пространственной выразительности и функциональной достаточности жилых районов за счет формирования соразмерных человеку пространств жилых дворов, развития системы внутриквартальных пешеходных связей и озелененных территорий, насыщение реконструируемых районов объектами обслуживания и малого бизнеса; повышение эффективности использования городских территорий за счет увеличения доли территорий смешанного жилого назначения, повышение плотности жилой и смешанной жилой застройки в зонах городской активности, а также за счет формирования качественного состава жилого фонда, соответствующего градостроительному потенциалу места размещения.
Политика интенсивного развития, в первую очередь связана с модернизацией и реконструкцией территории пятиэтажной жилой застройки. Экономическая целесообразность реконструкции «пятиэтажек» заключается в возрастающей стоимости земли, энергоносителей, строительных материалов и пр., поэтому использование существующих жилых зданий для увеличения их этажности, уплотнение застройки, реконструкция городских инженерных сетей позволяют затрачивать меньше средств чем на новое строительство.
В настоящий момент пятиэтажный жилой фонд Москвы первого и второго периодов индустриального домостроения 50-60-х годов составляет 24,4 млн. кв. м общ. площади (по состоянию на 01.02.01г.), рис.1.а [94-96, с. 199], в том числе 5,75 млн. кв. м общ. площади подлежит сносу, а 18,65 млн. кв. м общ. площади предложено к реконструкции и дальнейшей эксплуатации.
Пятиэтажная жилая застройка 50-60-х годов составляет 1/7 от общего объема жилого фонда Москвы, т.е. - 24,4 млн.кв.м из 179,0 млн.кв.м общей площади. Предполагаемый срок службы «пятиэтажек» при их создании был определён приблизительно в 50 лет. Несмотря на это, только 23,4% от сохранившегося объёма, т.е. 5,75 млн. кв. м общей площади, подлежат сносу. Остальная часть - 76,6% (18,65 млн.кв.м) должна эксплуатироваться, вследствие высоких прочностных характеристик и малого износа несущих конструкций (от 8%о до 30%). «Несносимые» серии определены Постановлением Правительства Москвы от 06.07.99г.№ 608. К общему числу «несносимых пятиэтажек» относятся следующие серии: 1-151 (панельные) a) всего сносимый жилой фонд 12. млн кв. м общ. пл.
Характеристика существующего 5-ти этажного жилого фонда Москвы: а) структура 5-ти этажного жилого фонда первого периода индустриального домостроения (01.02.2001г.); б) размещение реконструируемого 5-ти этажного жилого фонда по территории города; в) размещение реконструируемого пятиэтажного жилого (Ьонла по административным округам. 6,6 млн.кв.м общ.площади; 1-510 (блочные) - 4,07 млн.кв.м; 1-511 и 1-447 (кирпичные) - 7,98 млн.кв.м (рис. 1а).
«Несносимыми» пятиэтажными сериями занята четвертая часть всех жилых территорий Москвы. Этот «несносимый» жилищный фонд расположен на территории девяти административных округов Москвы: в 83 управах, в 500 кварталах; 80% фонда - 15,0 млн. кв. м общ. пл. сосредоточено в 320 кварталах, составляя значительную часть в их застройке; 20 % фонда (3,64 млн. кв м общ. пл.) представлено единичными домами в 180 кварталах города [табл.1].
Анализ размещения пятиэтажного жилого фонда по территории Москвы показал преобладающее его размещение в зонах инвестиционной активности. В зоне развития общегородского центра расположено около 20%, в срединной зоне-40% [табл.3].
Анализ планировочной структуры пятиэтажной застройки районов Бутырский, Текстильщики, Северное, Измайлово, Богородский, Преображенский (рис.2-7) позволил выявить практически одинаковую плотность жилой застройки - 5,5 - 6,0 тыс. кв. м/га; плотность и характер пятиэтажной застройки обеспечивают возможность ее уплотнения за счет нового строительства встроек и пристроек к существующим зданиям.
Состояние пятиэтажной застройки «несносимых» серий характеризуются низкими значениями показателей обеспеченности жителя жилой площадью и площадью объектов культурно-бытового обслуживания.
Принципы и показатели оценки комплексной реконструкции территории
В параграфе обобщен и систематизирован отечественный и зарубежный опыт реконструкции пятиэтажных зданий: архитетурно-планировочные, конструктивные и физико-технические особенности реконструкции.
Перечисленные аспекты реконструкции зданий представлены на основе материалов проектных московских институтов - ГУП МНИИТЭП, МГСУ, ОАО ЦНИИЭП жилищных и общественных зданий, Управления экспериментальной застройки (УЭЗ), проектного института «Мосэнергострой», НПП «Тема», ИСК «Конти», «Велюкс», белорусского института «Белжилпроект», Академии жилищно-коммунального хозяйства г.Сургута, региональной программы реконструкции комитета по строительству г. Санкт-Петербурга и работ отдельных архитекторов. Изучены практические примеры реконструкции и модернизации пятиэтажных зданий в Москве, Санкт-Петербурге, Сургуте и т.д. Освещен опыт зарубежных стран Европы, - Германия, Франция, Чехия, Словакия и т.д.
Проведенный анализ архитектурно-планировочных и конструктивных решений зданий позволил определить пять основных приемов реконструкции 5-ти этажных жилых зданий, рис. 10: модернизация здания, включающая утепление и отделку фасадов, утепление кровли, замену внутренних инженерных систем и пристройку шахт для лифтов и мусоропроводов; 2 ) реконструкция с надстройкой от 2-х до 4-х этажей с использованием существующих несущих возможностей конструкций, 3) реконструкция с надстройкой 2-х этажной мансарды; 4) реконструкция с возведением надстройки и 2-ух уровневой мансарды; 5) реконструкция с надстройкой 5-ти и более этажей на новом каркасе.
Модернизация здания - это форма простого воспроизводства. [61, с. 198] Выполняемый при модернизации комплекс работ направлен на снижение физического и морального износа зданий, исключающих изменение их объема или назначения, рис. 10а. При модернизации происходит омоложение здания, продлевается срок его эксплуатации, повышаются эстетические характеристики, сокращаются энергетические затраты на отопление и горячее водоснабжение на 35%. [82, с.200]
Модернизация предусматривает теплозащитную и декоративную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, замену оконных и дверных блоков, пристройку шахт для устройства лифтов и мусоропроводов, ремонт или замену кровли, ремонт лестничных клеток тамбуров, замену внутренних инженерных систем, (рис.11,13) Работы по перепланировке жилых помещений не предусматриваются, в связи с проживанием в квартирах людей.
Примеры реализованных проектов модернизации имеются в Москве по ул.Хабаровская д.24 (рис.20а); в Лыткарино Московской области, Санкт-Петербурге.
Приемы объемно-планировочной реконструкции пятиэтажных зданий: а) модернизация; б) возведение надстройки от 2-х до 3-х этажей на существующих конструкциях; в) устройство мансарды; г) устройство надстройки и мансарды; д) возведение надстройки на новых несущих конструкциях (имеются проекты, предусматривающие отселение жителей для
Наиболее широко практика модернизации развернута в Берлине, где произведен комплексный ремонт 70% ветхого фонда в русле реализации программы санации панельного жилья. Это одно из направлений всемирной программы энергоснабжения, основополагающей целью которого является спасение озонового слоя земли. Через экономию энергии сводится к минимуму вред наносимых земной атмосфере жизнедеятельности людей, в частности, существенно сокращается выброс углекислого газа (СО2). Одним из авторов этой концепции является Хальтмут Кал лея (Германия). В поддержку Программы санации панельного фонда выступило Правительство Москвы, выпустив (Распоряжение Мэра Москвы от 15.02.2001г. №109-РП). В настоящий момент завершается разработка концепции реализации комплексной санации без отселения жильцов на Краснохолмской набережной в Москве.
Принципиальным отличием отечественных приемов санации жилья от зарубежных является схема финансирования. [16, с. 195] В Германии, Франции и других странах затраты на модернизацию пятиэтажного жилья взяли на себя муниципалитеты и риэлтерские фирмы, заинтересованные в улучшении качества, а значит и стоимости жилого фонда. Отечественная модернизация, ее немногочисленные примеры, финансируются либо строительными компаниями в рекламных целях, например компания «Велюкс» в случае Лыткаринского эксперимента, либо городской администрацией в качестве пилотных проектов, как дом по Хабаровской 24 в Москве (рис.20 а).
Реконструкция - это форма расширенного воспроизводства отдельных жилых зданий и жилищного фонда в целом. Цель проведения реконструкции -увеличение полезной площади, отвечающей современному уровню комфорта проживания. Реконструкция жилого дома включает мероприятия по модернизации, направленные на снижение и физического, и морального износа, - замену отдельных элементов дома изменение объемно-планировочных характеристик, включая надстройку, пристройку объемов зданий, или изменения назначения его помещений. [62, с. 199] Реконструкция с возведением надстройки от 2-х до 4-х этажей на существующих конструкциях включает все перечисленные виды работ по модернизации дома и не предусматривает отселения жителей (рисЛ 0 б).
Этот тип реконструкции часто используется в проектной практике, предполагает демонтаж конструкции крыши, устройство надстройки нескольких жилых этажей. Высота надстройки зависит от прилегающей застройки, требований инсоляции и освещенности. К лестничным клеткам пристраиваются шахты для устройства лифтов и мусоропроводов и входной узел на 1-м этаже (рис. 12,14, 21).
Возведение надстройки возможно по двум основ ным принципам: 1) конструктивная схема надстройки и (или) мансарды соответствует схеме здания-основы с сохранением того же шага внутренних и наружных несущих стен; стены надстройки на доме выполняются с продольным расположением, в тех же осях и габаритах, что и в здании-основе; 2) конструктивная схема с полным и неполным каркасом, выполненным из железобетонных или металлических конструкций; в этом случае пространство между колонами заполняется облегченным материалом с эффективной звуко и теплоизоляцией. [5, с. 194]
Капитальный ремонт здания-основы включает реконструкцию фасада: наружное утепление и отделку (например, армированной полимерцементной штукатуркой с окраской или стеновыми панелями); замену столярки на теплозащитную, увеличение балконов добетонированием, а также полную замену санитарно-технического и электрооборудования. В качестве компенсации жителям за неудобства предусмотрен ремонт внеквартирных помещений - лестничных клеток и тамбуров.
Показатели инвестиционного планирования развития территории
Организация строительных процессов при реконструкции предусматривает определение границ жилых групп как инвестиционных объектов. При этом самостоятельное влияние оказывают: ограничение участка строительных работ в замкнутой территории, подъезды и места складирования строительных изделий, организация защищенных проходов в здание, особенно существенная при проведении реконструктивных работ без отселения жителей.
Потенциальная возможность формирования целостной территориальных единиц при реконструкции представляет собой архитектурно-композиционный принцип и характеризуется как возможность функционально-планировочной организации территории и целостной объемно-пространственной композиции, позволяющей организовать дворовые пространства и фронт застройки улицы.
Деление территории на территориальные инвестиционные единицы - это шаг к успешному использованию принципов экономической эффективности инвестиционных проектов по реконструкции, территорий, связанных с получением доходов от реализации проектов. Существующие методы численного определения эффективности инвестиционных проектов, разработанные экономистами и принятые в качестве инструкции в 1994 г. Министерством Экономики РФ и Госстроем РФ позволяют оценивать эффективность инвестиций при точном описании стоимостных показателей по отдельным видам работ, вероятностям риска и другим операциям. Если же подходить к оценке эффективности инвестиционных проектов в целом, выделяются наиболее существенные принципы, которые можно условно назвать минимизацией средств на недоходные объекты; оборачиваемость денежных средств и вероятность риска.
Эти принципы оказывают решающее влияние на формирование организационно-финансового механизма реализации проектов по реконструкции массовой застройки в Москве, непосредственно определяя действия инвесторов.
Организационно-финансовый механизм реализации проектов взаимосвязан с возможностями и интересами инвесторов. Инвесторам наиболее выгодно осуществлять надстройки, не затрагивая средств на ремонт существующего жилого дома и на реконструкцию придомовых территорий. Для города напротив, эффективность реконструкции определяется улучшением физического состояния существующих жилых домов и совершенствованием территории массовой застройки. В силу этих разнонаправленных интересов, формирование организационно-финансового механизма реализации проектов, а также влияние этого механизма на формы и методы проектирования представляют собой предмет договоренности между городом и потенциальным инвесторами. В организационно-финансовом механизме требует отражения комплексный подход, а в градостроительном инвестиционном проектировании - реальная заинтересованность инвесторов в использовании средств на реконструкцию.
В результате реконструкции повышается рыночная стоимость жилья на 30-50% за счет проведенной модернизации, организации благоустройства жилой территории, создания системы культурно-бытового обслуживания населения; 30% жителей получают дополнительную площадь в качестве компенсации за потерю естественного освещения в торцах существующих домов. Городская администрация имеет возможность преобразовать устаревшую застройку в современную жилую среду, отвечающую градостроительным, социальным и эстетическим требованиям столичного города. Инвестор получает в собственность новое жилье, за исключением используемого под переселение жителей первого этажа, а также площади под объекты обслуживания.
Для реализации комплексной реконструкции необходима разработка новых нормативных правил и документов, закрепляющих новые организационно-правовые отношения участников реконструкции (жителей, 118 городской администрации, и инвестора) с гарантированным соблюдением интересов всех участников сторон, рис. 33.
В результате эксперимента получены зависимости, характеризующие влияние объёмно-пространственных приемов на показатели комплексной реконструкции разных типов жилых территорий (домовладения, жилая группа, жилой квартал). Для данных типов территорий получены показатели застройки, учитывающие градостроительные приемы реконструкции и необходимые элементы социальной инфраструктуры.
Расчет технико-экономических показателей пятиэтажной жилой застройки и объектов культурно-бытового обслуживания при использовании 4-х типов реконструкции свидетельствует о максимальном приросте жилых площадей и площадей обслуживания при типе Г (таблица 24). Общая площадь квартир возросла в 1,8 раза по сравнению с существующим положением (с 40,0 тыс. кв. м. до 73,8 тыс. кв. м), общая площадь объектов обслуживания увеличилась в 2,5 раза (с 8,0 тыс. кв. м до 20,0 тыс. кв. м.). Численность населения квартала выросла в 1,5 раза.
Отмечено увеличение показателя плотности жилой застройки с 5,5 тыс. кв.м/чел. до 13,2 тыс. кв.м/чел. при использовании типов реконструкции от типа А до типа Г. При этом показатель застроенности жилой территории поднялся с 17,4% (тип А) до 22,5% (тип Г). Показатель интенсивности использования территории поднялся с низкой интенсивности при типе А до средней при типе Г, (таблица 25).
Показатель средней обеспеченности жителя площадью жилья (Ki) увеличится при типе Г от домовладения к кварталу с 12,6 кв. м/чел. до 17,7 кв. м/чел (средний показатель обеспеченности жильем по Москве - 20 -21 кв. м/чел). Таким образом, в результате применения типа реконструкции Г достигается максимальная градостроительная эффективность (рис. 34). Результат расчетов данных показателей (Ki; К2; Кз) в зависимости от приемов реконструкции по данным проектного эксперимента представлены на рис. 35, в таблице 26.
Система сбора и обработки информации о состоянии реконструируемой территории
Градостроительное планирование реконструкции территории пятиэтажной застройки обеспечивает: оценку потенциальных возможностей реконструируемой территории на пред проектной стадии; прироста населения, объемов нового строительства, объемов работ по благоустройству территории и т.д.; формирование финансовых схем реализации реконструируемых объектов по бизнес-расчету с обоснованием целесообразности и объемов финансовых вложений.
Реконструкция конкретной территории пятиэтажной застройки находится в системе инвестиционно-градостроительной деятельности административного округа, состоящего из территорий нескольких муниципальных округов. Планирование процесса реконструкции строится по трехступенчатой схеме: прогнозирование (для административного округа), программирование (для округа), регламент или проект (для квартала).
На стадии прогнозирования для развития территории административного округа необходимо предусмотреть научно-проектные решения, превышающие реальные сроки инвестирования в реконструкцию рассматриваемых территорий существующей жилой застройки, но имеющие значения для планирования реконструкции и возможного использования материальных и финансовых ресурсов административного округа и районов. Данный прогноз должен обеспечить сочетание исследовательского прогноза, ориентированного на представляющуюся возможность инвестирования и нормативного прогноза развития административного и муниципального округов выраженного пространственными аспектами.
На стадии программирования необходимо предложить научно-проектные решения, раскрывающие место инвестиций для реконструкции территории жилой существующей застройки в общей системе очередности и направленности инвестиций в муниципальные округа, входящие в административный округ. В результате конкретизируется градостроительная политика реконструкции территории существующей жилой застройки на территории округов с учетом действующего законодательства на уровне средне или краткосрочных градостроительных решений, планов и проектов.
На стадии проектирования требуется разработать градостроительные решения (варианты), раскрывающие «физические» параметры пространственных аспектов планирования реконструкции в муниципальном округе, т.е.: архитектурно-планировочные, экологические, технические и территориально-правовые, привязанные к конкретной территории существующей жилой застройки. Данные решения представляют собой проекты реконструкции застройки конкретной территории, имеющие в последствии правовой характер (юридическую силу).
С позиций рассмотренной трехступенчатой схемы планирования процесса реконструкции должны быть решены исследовательские и аналитические задачи, необходимые для градостроительного анализа исходной ситуации, а также для разработки и сопоставления проектных вариантов реконструкции, их место в системе Генплана Москвы, административного округа, и конкретной территории жилой застройки.
Градостроительный анализ условно включает три группы результатов исследования. Первая группа включает: социологический анализ, демографический анализ, природно-экологический анализ, экономический анализ, инженерно-транспортный анализ, пространственный анализ. Вторая группа - архитектурно-художественный анализ, комплексный геоинформационный анализ (ГИС), «градостроительный диагноз» исходной ситуации. Третья группа - другие возможные виды анализа, связанного с правовым (юридическим) обоснованием проектного решения, системным анализом и пр.
В каждом разделе степень использования составляющих градостроительного анализа требует обоснования в соответствии с характером решаемых в них задач. При разработке «проект-прогноза» необходимо, в соответствии с уровнями проектирования, учесть: генеральный план Москвы; концепцию развития административного округа, конкретной территории в муниципальном округе, единую в функционально-планировочном и административном отношении; социально-архитектурный прогноз формирования конкретной территорий. На основе учета перечисленной системы прогнозов необходимо для экспериментальной территории существующей жилой застройки (3-его уровня проектирования) разработать уточенный социально-архитектурный прогноз возможностей и целесообразности ее реконструкции.
При разработке «проект-программы», в соответствии с уровнями проектирования, следует учесть:
Программу развития подсистем Москвы (природа, население, социально-хозяйственный комплекс, инфраструктура) с последующей интеграцией в систему организации ее пространства, в долгосрочную, ресурсную и техническую политику; - целевую программу и градостроительно-архитектурно-композиционную концепцию административного округа, выполненную в масштабе 1:5000 и 1:2000; - бизнес-планы для конкретной территории принятой для реконструкции. Эти материалы определяют «рамки» действия органов управления, городских служб и пр. на данной территории и необходимы для перехода от масштаба 1:10000 к масштабам 1:1000 и 1:500 как промежуточная стадия. При разработке «проект-регламента», в соответствии с уровнями проектирования, необходимо учесть: - планы функционального зонирования (использования) территории Москвы, масштаб 1:10000 и 1:20000; - планы красных линий административного округа и принятого для реконструкции муниципального округа, масштаб 1:2000; - планы застройки жилых территорий муниципального округа, включающие конкретную (ые) территорию существующей жилой застройки, масштабы 1:1000 и 1:500.
