Содержание к диссертации
Введение
1. Анализ существующих средств и методов кадастрового учета недви жимости и оформления земельно-правовых отношений 8
1.1. Системы кадастрового учета недвижимости, функционирующие в зарубежных странах 8
1.2. Средства и методы кадастрового и технического учета объектов недвижимости г. Москвы 27
2. Особенности кадастрового учета единых объектов недвижимости и ор ганизации пространственных (топографических) данных для оформления зе мельно-правовых отношений . 36
2.1. Методы учета объектов недвижимости уполномоченными службами города Москвы (Москомзем, БТИ и ДИГМ) 36
2.2. Хранение информации в геоинформационных системах 53
2.3. Программные решения, использованные в экспериментальных работах для формирования БОН. 58
2.3.1 Программный продукт GeoMedia Professional версии 5.01 58
2.3.2 Программный продукт GeoBuilder версия 2.6 63
2.3.3 Программный продукт Maplnfo 69
2.3.4 Программный продукт Oracle 8i Enterprise Edition 73
2.4. Предложения по порядку взаимодействия городских структур при оформлении прав на объекты недвижимости с последующим формированием единых объектов недвижимости 77
3. Методика формирования ЕОН 87
3.1. Концепция системы формирования ЕОН 87
3.2. Состав табличных и пространственных данных БД, необходимых для формирования ЕОН. Регламент предоставления информации 91
3.3. Усовершенствование пространственной базы данных Московского земельного комитета 98
3.4. Экспериментальная реализация методики формирования ЕОН 102
Заключение 118
- Средства и методы кадастрового и технического учета объектов недвижимости г. Москвы
- Программные решения, использованные в экспериментальных работах для формирования БОН.
- Предложения по порядку взаимодействия городских структур при оформлении прав на объекты недвижимости с последующим формированием единых объектов недвижимости
- Экспериментальная реализация методики формирования ЕОН
Введение к работе
Начиная с 1991 года, в Российской Федерации проходит земельная реформа, результатом которой должна стать ведущаяся по единой технологии рациональная и актуальная система кадастра. В ходе реформы затрагиваются многие вопросы, в том числе и вопрос о создании в стране кадастра недвижимости. Сегодня в России существует 5 официальных государственных кадастров. Это государственный земельный кадастр (ГЗК), государственный градостроительный кадастр (ГТК), государственный кадастр полезных ископаемых, водный кадастр и лесной кадастр. Есть основания предполагать, что скоро к ним добавится и кадастр недвижимости, который будет объединять данные ГЗК и ГТК, выполнив тем самым норму кодексов (гражданского, земельного, градостроительного) о единстве судеб земельных участков и зданий и сооружений, на них расположенных.
Современная история кадастра начинается со времен Наполеона. Именно тогда были заложены его основы. За это время кадастр реформировался от инструмента, позволяющего определить какое количество денег необходимо взять за использование именно этого куска земли, до информационной системы, которая содержит сведения, позволяющие получить исчерпывающую информацию по объекту недвижимости, земельному участку, как фактически неком имущественном комплексе. Это информация о местоположении, назначении, правовом статусе, владельце, экспликация земельного участка, его ограничения и обременения.
Современный зарубежный кадастр представляет собой систематизированный электронный документ, содержащий актуальную, достоверную, полную информацию о земельном фонде государства. Российский кадастр далек от «идеального» зарубежного оригинала, но множество принятых на сегодняшний день законодательных актов, нормативных документов свидетельствует о том, что это лишь дело времени, усилия органов исполнительной власти всех уровней и человеческих усилий. Законодательная база, созданная в Российской Федерации за последние несколько лет, позволяет делать по-
4 ложительные прогнозы. В большинстве субъектов РФ развернуты автоматизированные комплексы ведения Государственного земельного кадастра, которые позволяют вести кадастр по единой технологии, основываясь на единых принципах, независимо от территориального расположения. Начало нового тысячелетия стало переломным в этом направлении - приняты Земельный кодекс РФ и Федеральные законы о государственном земельном кадастре и землеустройстве, которые закрепили базовые понятия.
Города Санкт-Петербург и Москва, являясь городами федерального значения, одними из первых приступили к созданию автоматизированных систем кадастра. Этому способствовал и переход России, начиная с 1991 года, к рыночной экономике. Земля, а особенно городская, приобрела ценность и стала приносить доход. Поэтому сначала были созданы службы, занимающиеся учетом земельных ресурсов, собраны все имеющиеся данные о земле. Через несколько лет было накоплено огромное количество информации о землепользованиях, информация, которую становилось труднее и труднее анализировать, поэтому остро встал вопрос о создании автоматизированной системы. Были изучены все передовые технологии хранения и управления данными, поскольку речь шла не только о текстовых данных документов, удостоверяющих права пользования земельными участками, но и графическом представлении границ земельных участков. В результате в 1995 году была создана автоматизированная система Московского земельного комитета (АИС МЗК). За время ее существования изменялись требования к представлению информации, увеличивалось количество информации, которую нужно было анализировать, увеличивалось и количество видов хранимой информации. Поскольку изначально система АИС МЗК задумывалась как система сведений о землеустроительных делах, то экспликация земельных участков, сведения об объектах недвижимости в виде семантической информации отсутствует. В качестве «подложки» используются растровые изображения топографических планшетов масштаба 1:2000, что позволяет получить наглядную картину об этих данных, но зачастую актуальность топографической ос-
5 новы составляет несколько лет, и состав сведений недостоверен. Более того, растровая картографическая основа не может быть проанализирована с целью получения топологических и геометрических данных.
Тенденции развития рынка земли в Российской Федерации диктуют требования к составу информации по земельным участкам, необходимой для ее качественного и количественного учета, а также для совершения сделок с ней. В этой связи орган государственной власти, осуществляющий этот учет, принял соответствующие нормативные документы, регламентирующие состав информации. Таким образом, основным документом, содержащим все сведения о земельных участках, установлен Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), который состоит из множества форм, которые в свою очередь включают следующую информацию о земельных участках:
местоположение,
количественные показатели,
экономические характеристики земельного участка,
правовой статус,
сведения об ограничениях и обременениях,
сведения об объектах недвижимости, неразрывно связанных с земельным участком [46].
Эти данные тесно связаны с еще одним государственным реестром — Единым государственным реестром прав (ЕГРП), который ведется учреждениями юстиции. Он является систематизированным сводом правовых сведений об объектах недвижимости (земельных участках, неразрывно связанных с ними зданиях и сооружениях) и совершаемых с ними сделках [44]. Остальными источниками информации для ЕГРП являются органы, осуществляющие технический учет объектов недвижимости и занимающиеся подготовкой документов и информации для оформления прав на них.
Все это позволяет сделать вывод, что подобное размножение данных приводит к неоднозначности в получении сведений об интересующем объекте, которую можно устранить путем создания информационной системы, по-
зволяющей интегрировать данные с целью актуализации и проверки полноты сведений и их достоверности.
Научная и практическая направленность представляемой работы связана с проработкой ряда вопросов усовершенствования организации пространственной составляющей базы данных Московского земельного комитета, содержащей сведения о земельных участках. Корректное и безопасное преобразование данных АИС МЗК в полноценную геоинформационную среду с интеграцией этих данных с другими источниками пространственной и семантической информации московского мегаполиса является на сегодня наиважнейшей научно-практической задачей. Необходимость этого решения назрела уже давно и стала еще более актуальной с возникновением и развитием институтов Градостроительного кадастра, а также с развитием и совершенствованием нормативно-правовой базы всех кадастров (в первую очередь земельного) [5].
Интеграция данных по земельным участкам и неразрывно связанной с ними недвижимостью, очевидно, выдвигает более строгие, гибкие требования к системам сбора и хранения пространственных данных. Поэтому, в предлагаемой работе в первую очередь уделено внимание усовершенствованию существующей модели хранения пространственной базы данных Московского земельного комитета, с целью приблизить ее к современному уровню, позволяющему производить полноценный пространственный анализ данных и взаимодействовать АИС МЗК с другими информационными системами.
Наряду с этим, в исследовании разрабатываются вопросы, касающиеся получения, преобразования и агрегировании информации по совокупным характеристикам объектов недвижимости (земельным участкам, а также зданиям и сооружениям, неразрывно с ними связанным), используя данные существующих кадастров на примере ситуации, имеющей место в г. Москве. При корректной реализации предложений, выдвигаемых в этой работе, можно будет говорить о создании автоматизированной системы, позволяющей
7 интегрировать сведения земельного и градостроительного кадастров и ряда учреждений и ведомств московского мегаполиса, понимая под кадастром недвижимости совокупность сведений полностью описывающих их правовые, технические, социальные и прочие характеристики, представляя его единым объектом недвижимости (БОН).
Средства и методы кадастрового и технического учета объектов недвижимости г. Москвы
Рассмотрев особенности кадастровых систем европейских стран, то есть «классического» кадастра, обратимся к кадастру России и подробнее к кадастровой системе города Москвы, как одной из наиболее развитых и автоматизированных в отношении учета недвижимости. В диссертационной работе я буду оперировать понятиями,__суть которых мне бы хотелось пояснить. Поскольку история развития кадастровых систем зарубежных стран насчитывает большое количество лет (от десятков до сотен), то естественно, что терминология, применяемая в Российской Федерации, была заимствована из нормативных документов зарубежных стран, но была адаптирована к нашим условиям. Определим базовые понятия, которыми оперирует система государственного земельного кадастра Российской Федерации в соответствии с нормативными документами. Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРП) учреждениями юстиции (Московский комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). [2].
Земельный участок — часть земной поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. [46] Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости — описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого и нежилого помещения), в результате чего ему присваиваются такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества (в частности - государственный кадастровый учет земельного участка - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки). Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера [46]. Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для идентификации [46,13]. Кадастровый номер является основной характеристикой объекта недвижимости не только у нас, но и за рубежом. Существенное отличие состоит лишь в порядке его формирования. Кадастровый номер имеет иерархическую структуру от номера субъекта Российской Федерации до номера конкретного объекта недвижимости. Вся территория Российской Федерации поделена на кадастровые округа, которые включают в себя, как правило, территорию субъекта РФ, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Далее каждый кадастровый округ делится на кадастровые районы, которые в свою очередь делятся на кадастровые кварталы [50, 62]. В Москве для приведения нормативной базы в соответствие федеральному законодательству выпущено распоряжение Мэра г. Москвы № 967-РМ от 09.12.1997 года [68], которое определяет структуру кадастрового номера недвижимого имущества: А:Б:В1В2:Г:Д:Е,где: А - номер субъекта Российской Федерации из перечня кодов, утвержденных приказом Госкомзема от 19.09.96 № 102, - 77 - двузначное число, задающее номер (код) г. Москвы; Б - номер кадастровой зоны города — двузначное число (например, для Москвы - 01 - ЦАО, 02 - СВАО, 03- ВАО, 04 - ЮВАО, 05 - ЮАО, 06 -ЮЗАО, 07 - ЗАО, 08 - СЗАО, 09 - САО, 10 - г. Зеленоград); В1В2 — иерархический составной номер кадастрового квартала, который включает в себя: В1 — двузначное число, задающее номер кадастрового массива внутри кадастровой зоны; В2 — трехзначное число, задающее номер кадастрового квартала внутри массива Г — трехзначное число, задающее номер земельного участка в пределах кадастрового квартала. Исходя из существующего порядка учета земельных участков, присваивается очередной (свободный) номер по Журналу учета кадастровых номеров земельных участков; Д — «п - разрядное» число, задающее номер здания или сооружения (первичный объект недвижимости) на земельном участке или в кадастровом квартале, исходя из существующего порядка учета зданий и сооружений; Е - четырехзначное число, задающее номер жилого или нежилого помещения в здании или сооружении (вторичный объект недвижимости), а также при необходимости и части помещений, присваиваемый, исходя из существующего учета жилых и нежилых помещений. Берется из технического учета объектов недвижимости МосгорБТИ; «:» - разделитель составных частей кадастрового номера. Как видно из структуры кадастрового номера объекта недвижимости — нельзя определить номер здания, не определив номера земельного участка под ним. Однако существующая система учета зданий и сооружений и, соответственно, помещений в них оперирует только номерами кадастровых кварталов, а вместо номера земельного участка стоят нули. Таким образом, два государственных кадастра: градостроительный и земельный ведутся раздельно, согласовывая данные лишь до границ кадастровых кварталов [5,28, 59]. В этой связи согласно Гражданскому Кодексу РФ, федеральным законам, законам города Москвы и др., не допускается переход права собственности на здания, сооружения или их части без одновременной передачи прав на земельный участок, занимаемый зданием или сооружением и необходимый для его использования [1].
В России пока не создано единое информационное пространство Государственного земельного кадастра, как предполагает само понятие ГЗК, учет объектов недвижимости осуществляется по субъектам Федерации, то есть по кадастровым округам с присвоением кадастровых номеров. За исключением единых землепользовании, составные части которого расположены более чем в 1 кадастровом округе. Учет таких землепользовании осуществляется непосредственно Федеральной службой земельного кадастра — Росземкадастром [50,58,60,61,63]. В каждом регионе система учета объектов недвижимости своеобразна и схожа лишь в глобальных вещах, потому что существующие методики недостаточно детализируют непосредственное ведение системы учета. В настоящее время осуществляются работы по формированию единых методик и технологий ведения ГЗК [8, 9]. Остановимся подробнее на «московском» опыте кадастрового учета недвижимости. Как говорилось ранее, зарубежный кадастр понимает под объектом недвижимости в основном земельный участок, в связи с этим рассмотрим, что представляет собой объект недвижимости в России и как он классифицируется. Федеральным кадастровым центром «Земля» была разработана система классификаторов, среди которых есть классификатор объектов недвижимого имущества, который предназначен для использования его в качестве «единого языка общения» при ведении ГЗК, ЕГРП и иных ведомственных реестров и регистров, имеющих отношение к недвижимому имуществу. Согласно этому классификатору основными видами недвижимого имущества являются земельные участки, а так же здания и сооружения, а их подвидами - подуча-сток (часть участка), дом, владение, строение и корпус.
Программные решения, использованные в экспериментальных работах для формирования БОН.
Поскольку единый объект недвижимости будет представлен как графосемантический объект, то возникает вопрос о выборе средств формирования. Экспериментальная часть работы проводилась на базе 3 ГИС-продуктов: GeoMedia Professional (Intergraph, USA), ее российский аналог - GeoBuilder Pro (фирмы Геокибернетика) и Maplnfo (Mapinfo Со, USA). Кратко остановимся на особенностях каждого из этих продуктов. 2.3.1 Программный продукт GeoMedia Professional, версии 5.01 В середине 90-х годов Intergraph представил свой новый ГИС-продукт для среды Windows NT - GeoMedia. Этот программный продукт создан с применением объектной технологии Jupiter и позволяет интегрировать данные из множества источников. Корпорация Intergraph, используя модель OLE/COM совместно с СУБД Oracle, разработала «OLE для ГИС» - OLE-механизм, который отражает концепцию Open Geodata Interoperability Specification (OGIS — открытая спецификация взаимообмена геоданными), разработанную Консорциумом OpenGIS. С помощью GeoMedia можно анализировать данные различных форматов и типов, при этом все документы представляются в исходном формате без трансформации. Возможность преобразования систем координат избавляет от длительных процедур трансляции данных.
Кроме того, GeoMedia, являясь Jupiter - приложением, управляется с помощью множества инструментальных средств программирования, являющихся клиентами OLE Automation, таких как Delphi, Powerbuilder, Excel (с VBA), Visual Basic, Visual C++ и Visual Fox Pro. Используя этот механизм, документы GeoMedia «встраиваются» в другие программные продукты. GeoMedia Professional (GeoMedia Pro) является полнофункциональной ГИС, которая работает на платформе Microsoft Windows. Она обладает экономичным инструментарием, с помощью которого создаются, анализируются и администрируются географические данные. GeoMedia Professional позволяет интегрировать и совместно анализировать данные из разнородных источников (наиболее популярных форматов ГИС, САПР и БД), ограничивая возможности путем открытия данных для чтения или чтения/записи, а так же дает возможность хранить пространственную и семантическую информацию вместе в реляционных базах данных промышленных форматов.
Список программных продуктов, с форматами данных которых сегодня работает GeoMedia, это: MGE, MGE Segment Manager, FRAMME, Arcflnfo, ArcView, Oracle SDO, Microsoft Access, AutoCad DWG/DXF, MicroStation и множество растровых форматов, как широко известных, так и специализированных. GeoMedia Professional относится к полнофункциональным ГИС, которые позволяют одновременно векторизовать данные, анализировать их и администрировать. Работа с данными максимально автоматизирована. GeoMedia Professional позволяет вести собственные базы данных (как табличные, так и пространственные), создавать из них тематические слои карты, изображать результаты пространственного анализа и анализа атрибутивных данных в виде выборок из слоя или самостоятельных слоев, вносить необходимые изменения в существующие данные, формировать тематические карты, содержащие необходимый набор слоев, интегрировать базы данных с картографическими данными и многое, многое другое. В интерфейс программы заложены основные этапы работы с источниками данных различных форматов. Это и организация доступа к данным, и возможности экспорта/импорта данных, и возможность их администрирования. С помощью GeoMedia Pro работа с пространственной и семантической информацией, содержащейся в реляционных базах данных промышленных форматов, стала максимально удобной, эффективной, простой и удобной. Новые данные можно совмещать с уже существующими, в том числе из других систем. Операции добавления, удаления, редактирования и подключения записей или объектов базы данных, поддерживаются стандартными средствами СУБД, а дополнительные таблицы можно виртуально объединить с существующими таблицами средствами GeoMedia Pro для сопровождения данных, не содержащих пространственные объекты. Причем эти данные можно в любое время отобразить или скрыть от просмотра.
GeoMedia Pro поддерживает широкий спектр реляционных баз данных промышленных стандартов, включая Microsoft Access и Oracle Universal Data Server, а также Spatial Cartidge для Oracle , который обеспечивает доступ большому числу пользователей к географической составляющей. Система GeoMedia Pro разработана в расчете на ГИС-технологии, что в отличие от систем на основе САПР-технологий, позволяет создавать географические объекты, а не рисовать линии, и не просто географические объекты, а имеющие определенный интеллект. Другими словами, налицо интеграция графических элементов и атрибутивных данных. При этом графика и семантика совместно хранятся как ГИС в СУБД промышленных стандартов. Таким образом, реализуются все преимущества СУБД для управления ГИС-данными. Вот некоторые функциональные возможности ГИС GeoMedia Professional: GeoMedia Pro содержит уникальное средство SmartSketch, разработанное корпорацией Intergraph. Оно максимально приспособлено как для работы с векторными данными, так и растровыми, благодаря богатому и разнообразному инструментарию. Благодаря наличию интегрированных средств интеллектуальной привязки точность векторизации данных по растровым изображениям увеличивается. GeoMedia Pro позволяет редактировать общие границы объектов разных классов. Перемещение любой вершины, принадлежащей более чем одному объекту, влечет за собой перемещение всех совпадающих вершин. Используя средства размещения аннотаций или текста, можно внести аннотацию. Регулируя выбор объектов данного класса, можно указать, какие из них будут редактироваться, а какие нет. Так, например, можно передвинуть границу проезжей части, не затрагивая при этом примыкающий к ней земельный участок. GeoMedia Pro позволяет редактировать геометрию объектов без редактирования топологии. В отличие от традиционных, технология создания картографических объектов из геометрических исключает необходимость слежения за чистотой топологии. Команды Area by Face автоматически создают набор площадных объектов на основе существующих линейных/площадных объектов. Площадные объекты можно сформировать из выбранных интерактивно или автоматически. Программа находит все объекты, ограничивающие замкнутые полигоны, определяет соответствующие геометрические элементы этих объектов и на их основе создает новые площадные объекты и заданный класс объектов. В GeoMedia Pro предусмотрены средства автоматического обнаружения ошибок в источнике данных или в процессе оцифровки средствами ввода и редактирования. Найденные ошибки выстраиваются в последовательность благодаря механизму Dynamic queued editing и могут быть исправлены средствами ввода и редактирования. Если в процессе редактирования вносятся новые ошибки, они автоматически добавляются в последовательность. GeoMedia Pro поддерживает промышленные стандарты форматов изображений - Bitmap, TIFF, CALS, JPEG, Hitachi, IGS, а также форматы корпорации Intergraph. Отобразить растровые изображения в правильном географическом положении, т.е. произвести трансформирование растра, можно выполнить с помощью команды Registration. Следует отметить, что основной трудностью, которая озадачивает даже профессионалов ГИС, заключается в том, что важная географическая информация, как правило, рассредоточена по всему предприятию. Часть такой информации вообще может находиться за его пределами, не говоря уже о том, что она может храниться в различных форматах, которые к тому же могут быть собственной разработкой.
Предложения по порядку взаимодействия городских структур при оформлении прав на объекты недвижимости с последующим формированием единых объектов недвижимости
Необходимо заметить, что идея создания системы, которая позволила бы получать полную информацию по объектам недвижимости, применительно к городу Москве вынашивается много лет. Предпринимались многочисленные попытки ее реализации. Примерами могут служить: разработанные и дорабатываемые, по мере необходимости, регламенты обмена информацией между городскими структурами; разрабатываемая муниципальная система Северо-Восточного округа Москвы, где предполагается собирать информацию служб, занимающихся учетом и инвентаризацией недвижимости по округу с определенной периодичностью обновления для предоставления общей информации администрации и жителям округа; создаваемая база данных по нежилому фонду города Москвы при Финансово-хозяйственном управлении Мэрии города Москвы; разрабатываемый проект «Электронная Москва» - передача документов, заверенных электронной цифровой подписью, и как следствие реализация принципа «одного окна». Рассмотрим возможные варианты взаимодействия городских структур при оформлении прав на объекты недвижимости. Анализ ситуации, сложившейся в Москве, позволяет сделать вывод, что организациям, использующим информационные ресурсы друг друга в качестве основания для оформления прав или регистрации выданных документов, необходимо осуществлять проверку этих данных каким бы то ни было способом [55, 57]. Либо путем регламентированного обмена информацией, либо путем запросов, либо путем получения доступа к источникам данных. Вопрос очень актуален и требует принятия решения.
Сегодня существующий документооборот при оформлении документов, подтверждающих право владения или пользования объектом недвижимости, состоит из 3-х основных этапов. Первый этап это сбор документов, подтверждающих или указывающих на принадлежность объекта недвижимости заявителю. Второй этап осуществляется уполномоченным органом и в результате заявителю на руки выдается правоудостоверяющий документ или пакет документов, необходимый для его получения. На третьем этапе заявитель получает в Мосрегистрации свидетельство или только штамп на документе о внесении соответствующей записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). После прохождения всех этих этапов, а юридически только после третьего этапа, государство берет на себя обязанности перед пользователем недвижимостью по защите его прав на эту недвижимость. В большинстве случаев землепользователи обращаются для оформления земельных участков, уже имея на руках оформленные документы на здания, расположенные на этом участке. Поэтому при оформлении прав на земельный участок руководствуются этими документами [41, 42, 51, 52, 53, 56]. Пожалуй, процедуру оформления земельных правоотношений можно назвать самой документоемкои, поскольку для правильного и достоверного оформления документов необходимо собрать множество документов разных организаций. Рассмотрим состав землеустроительного дела, которое формируется на каждый земельный участок. Основными документами являются: договор аренды нежилого помещения с ДИГМ, договор купли-продажи помещений или зданий (с ДИГМ, либо с иным собственником) [38], свидетельство Мосрегистрации о внесении прав на здание в ЕГРП, 79 документы МосгорБТИ на здание или помещение (технический паспорт, поэтажные планы, план земельного участка, форма 1а и др.), документы Москомархитектуры (при отсутствии зданий на участке или при проектируемом строительстве новых) [47], эскиз №1 Москомзема (для согласования со смежниками и со службами города);
Из перечисленных документов видно, что Москомзем использует информацию различных организаций. Эти данные представляются в земельный комитет на бумажной основе (копии, заверенные в установленном порядке) и, соответственно, проверка их представляется затруднительной процедурой. Поэтому вся информация принимается на веру, ограничения предъявляются к срокам давности изготовления некоторых документов. Надо отметить, что все вышеупомянутые организации используют так же данные друг друга. Например, ДИГМ использует документы МосгорБТИ при оформлении документов на аренду нежилых помещений или при продаже зданий в собственность. Москомархитектура использует данные Москомзема при подготовке заключений на земельный участок при размещении или реконструкции объектов. Таким образом, можно провести промежуточную проверку данных. Например, получаемых из ДИГМ из договоров аренды, и информации МосгорБТИ.
Учитывая такое тесное взаимодействие организаций при оформлении документов на объекты недвижимого имущества, создание единых объектов недвижимости, и как предпосылку к этому обеспечение взаимодействия между ответственными службами города, скорее всего, не только на бумажной основе, но и в электронном виде, является необходимостью. Такой подход имеет массу преимуществ. Во-первых, будет осуществляться проверка достоверности и актуальности данных, по крайней мере, на момент предоставления документов. Во-вторых, появится возможность ускорить процесс подготовки документов на право пользования участком, за счет снижения времени сбора необходимых документов и времени согласования, например, эскиза № 1. В-третьих, у Мосрегистрации, органа осуществляющего регистрацию прав, тоже появится возможность проверки данных, предоставляемых на регистрацию. Хотя информационные ресурсы, ведущиеся каждой из упомянутых организаций, и являются собственностью города Москвы, плата за предоставляемые из банков данных сведения являются источником финансирования этих организаций. В связи с этим встает вопрос о месте формирования единых объектов недвижимости. Представляются возможными 4 варианта: 1 вариант: формирование осуществляется органами юстиции. Как государственные регистраторы прав, органы юстиции являются последней инстанцией, окончательно закрепляющей права на объекты недвижимости. Поэтому проверка сведений и документов, представляемых для регистрации прав, необходимая и обязательная процедура. 2 вариант: формирование осуществляется в Московском земельном комитете. Как орган, занимающийся ведением государственного земельного кадастра в городе Москве, Москомзем готовит решения органов исполнительной власти, устанавливающие права на земельные участки или их части. Поэтому проверка сведений и документов, являющихся основанием для определения субъекта землепользования (землевладения), границ участков и вида права, является необходимой и обязательной процедурой. Кроме того, земельный участок является базисом для размещения зданий и сооружений, и по его кадастровому номеру открывают соответствующий подраздел Единого государственного реестра прав (ЕГРП) [31, 32, 33, 34,35]. 3 вариант: формирование осуществляется Бюро технической инвентаризации города Москвы. Как организация, занимающаяся технической инвентаризацией зданий и сооружений, бюро формирует объекты недвижимости, а согласно законодательству объект недвижимости характеризуется кадастровым номером, причем номер здания и сооружения содержит кадастровый номер земельного участка, на котором они расположены. Однако если здания и сооружения сегодня все учтены, то земельные участки под ними не сформированы и не оформлены в установленном порядке, поэтому вариант приемлем для вновь застраиваемых земельных участков и для уже сформированных участков [49,54]. 4 вариант: носит информационно-справочный характер. Формирование объектов осуществляется в структуре Правительства Москвы, не связанной с оформлением недвижимого имущества, но занимающейся учетом поступлений от их эксплуатации [49, 54].
Экспериментальная реализация методики формирования ЕОН
В качестве исходных данных для построения модели системы по формированию единых объектов недвижимости были использованы 6 рабочих станций, которые представляли собой удаленных клиентов-участников взаимодействия, объединенных локальной сетью, и 1 рабочая станция - универсальный ГИС-клиент, на котором формировались ЕОН. На каждое из рабочих мест (АРМ) помещалась репликации фрагмента одной базы данных организации, которая представляет необходимую информацию для формирования ЕОН (Рисунок 3.4.1) согласно описанному выше регламенту. На каждом АРМе было установлено программное обеспечение, эксплуатирующееся в соответствующей организации. Данные МосгорБТИ, ДиГМ, Мосрегистрации были представлены в виде реляционных таблиц. Данные Москомзема и Мосгоргеотреста были представлены в виде реляционных таблиц и графических файлов формата .dgn (MicroStation). Данные НИиПИ Генплана были представлены в виде файлов формата .tab (Maplnfo). Поэтому на АРМ, являющемся прототипом Москомзема, были установлены СУБД Oracle 8i Enterprise Edition и Maplnfo версии 6.5; на АРМ, являющемся прототипом МосгорБТИ, — СУБД MS SQL Server и GeoBuilder Pro версии 2.6; на АРМ, являющемся прототипом ДиГМ, -СУБД MS SQL Server; на АРМ, являющемся прототипом НИиПИ Генплана, - СУБД Oracle 8 и Maplnfo версии 6.5; на АРМ, являющемся прототипом Мосрегистрации - СУБД Oracle 8 и на АРМ, являющемся прототипом Мос-горгеотреста, - СУБД Oracle 8i Enterprise Edition и MicroStation Geographies. На АРМ - ГИС-клиенте была использована GeoMedia Professional версии 5.01.
Для эксперимента был выбран кадастровый квартал 77:01:01030, ограниченный улицами Макаренко, Чаплыгина, Большим Харитоньевским переулком и Чистопрудным бульваром. Этот квартал включает в себя 2 квартала МосгорБТИ - 295 и 296. В качестве топографической основы был использован планшет с номенклатурой А-ХІ-10 масштаба 1:2000, полученный из Мосгоргеотреста. Эксперимент: В результате проведения экспериментальной работы мы получили модель системы формирования единого объекта недвижимости для чего необходимо использование различных банков данных. Однако прежде чем приступить непосредственно к эксперименту, необходимо было преобразовать исходные данные в виде реляционных таблиц и графических файлов в единое хранилище данных. Данные, полученные из Москомзема, а именно описание земельных участков были «погружены» в Oracle, где одновременно им были присвоены глобальные идентификационные номера, не совпадающие с номерами на топографической основе. Пространственные графические данные, а именно границы земельных участков, находящихся в кадастровом квартале 77:01:01030, были также преобразованы в среде Maplnfo в объекты (полигоны) и также были «погружены» в среду Oracle в ячейки строк таблиц, соответствующие описанию этих земельных участков.
Данные, полученные из НИиПИ Генплана, в виде описания ареалов распространения определенных ограничений и обременении по использованию территорий внутри них, то есть описания режимов использования территорий, были «погружены» в среду Oracle. А пространственные графические данные по линиям градостроительного регулирования были преобразованы в среде Maplnfo в полигоны, соответствующие ареалам режимов использования территории, и «погружены» в среду Oracle в ячейки строк таблиц, соответствующие описанию этих ареалов. Для начала работы необходимо создать рабочее пространство в той среде, в которой мы будем формировать ЕОН. В среде GeoMedia это рабочее пространство, которое будет хранить информацию о соединениях, запросах, данных в легенде, называется рабочим набором и имеет расширение .gws. Рабочий набор имеет систему координат, в нашем случае система координат должна имела следующие характеристики: базовая система хранения — проекционная (projection) горизонтальное разрешение — 1 метр центр хранилища — X,Y=0,0 проекционный алгоритм — цилиндрическая равноугольная (Cylindrical Equirectangular). Устанавливаем соединения с внешними источниками данных, которые содержат информацию, необходимую для представления и образования единых объектов недвижимости: АРМ 1 (Мосгоргеотрест) — хранилище ORACLE с семантической и графической информацией по топографической основе, АРМ 2 (НИиПИ Генплана) - хранилище ORACLE с семантической и графической информацией,. АРМ 3 (Москомзем) - хранилище ORACLE с семантической и графической информацией, АРМ 4 (МосгорБТИ) — семантическая информация в БД Clarion, графическая — в GeoBuilder, АРМ 5 (ДиГМ) — хранилище семантических данных в MS SQL Server, АРМ 6 (Мосрегистрация) — хранилище семантических данных и растровых изображений объектов недвижимости в ORACLE. В меню «Хранилища» (Warehouse) выбираем пункт «Новое соединение» (New connection), появляется список хранилищ (форматов данных различных программных продуктов), с которыми возможно установить соединение и, как следствие, прочесть данные, содержащиеся в этих хранилищах.В зависимости от привилегий, установленных администратором, открываемое хранилище будет доступно для чтения или для чтения/записи. Это: Имя пользователя Пароль Идентификатор хоста (host string) Поскольку в проводимом эксперименте в роли администратора выступали мы сами, то все данные были доступны для чтения/записи. После того как соединение установлено, список и структуру таблиц, которые хранятся в нем можно просмотреть, выбрав Feature Class Definition, появится список всех соединений и классов (таблиц (для табличных данных) или слоев (для графических данных графических пакетов)) в них.
Последовательно создаем соединения со всеми хранилищами, расположенными на АРМ1 (Рисунок 3.4.2), АРМ2 (Рисунок 3.4.3), АРМЗ (Рисунок 3.4.4), АРМ4 (Рисунок 3.4.5, Рисунок 3.4.6), АРМ5 и АРМ6. Для того чтобы в GeoMedia Professional получить доступ к управлению данными, полученными из внешнего источника (например, Oracle), необходимо создать таблицы метаданных в СУБД. Для этого при экспорте данных во внешние источники GeoMedia создает соответствующие команды на SQL-языке для создания таблиц, пользователя этих таблиц (для Oracle), указания привилегий пользователя и т.д. соответствующий запрос для таблиц Oracle приведен ниже.
