Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Анализ особенностей развития регионального рынка недвижимости в России
1.1 Рынок недвижимости составная часть финансового рынка России 8
1.2. Основные подходы и принципы оценки стоимости недвижимости 20
1.3. Экономико-статистический анализ развития рынка жилья в регионах Центрального района РФ 32
Глава 2. Многомерный статистический анализ и прогнозирование состояния жилищного сектора регионов Центрального района РФ
2.1. Основные показатели жилищного сектора России 44
2.2. Классификация регионов Центрального района РФ по состоянию жилищного сектора 57
2.3. Прогнозирование основных жилищных индикаторов при наличии априорной информации 69
Глава 3. Эконометрическое моделирование стоимости регионального жилья на вторичном рынке
3.1. Методические подходы к оценке стоимости жилья 80
3.2. Методика построения множественной регрессионной модели стоимости жилья 90
3.3. Моделирование стоимости квартир в г. Коврове на основе эконометрических методов 105
Заключение 118
Список использованной литературы 122
Приложения 132
- Рынок недвижимости составная часть финансового рынка России
- Основные показатели жилищного сектора России
- Методические подходы к оценке стоимости жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования Развитие рыночных отношений в Российской Федерации требует полнокровного финансового рынка, составной частью которого является рынок недвижимости В условиях кризиса, хронического дефицита местных бюджетов особенно актуальными являются вопросы повышения доходности муниципальных образований. Недвижимость обладает наибольшей ценностью как с точки зрения отдельных субъектов, так и с точки зрения государства (как база налогообложения). Налог на недвижимость в западной системе налогообложения является основным источником поступлений в городские бюджеты. К сожалению, для нашей системы местного самоуправления это пока лишь один из основных резервов повышения доходов территорий.
В среднем, по оценкам специалистов, общий потенциал налоговых поступлений от недвижимости используется на 10-15% Проект нового Налогового кодекса предусматривает введение единого налога на недвижимость физических и юридических лиц, который должен вводиться на отдельных территориях по решению местных органов власти. При этом методология оценки имущества для налогообложения по проекту целиком передается в ведение местных властей. Наиболее развитым и сложившимся сегментом рынка недвижимости является рынок жилья (о чем свидетельствует устойчивый рост объема сделок), однако доходность его также низка.
В решении проблем анализа развития рынка недвижимости важная роль принадлежит статистическому анализу, методология которого позволяет дать количественную и качественную оценку существующему рынку недвижимости, а также выявить направления его развития, повысить достоверность прогнозов.
Все это обусловило выбор темы исследования, ее актуальность в научном и практическом плане.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка и апробирование методики комплексного статистического анализа жилищной ситуации в регионах России, а также методики оценки стоимости квартир в г. Коврове.
Цель работы определила характер поставленных и решенных автором задач:
провести экономико-статистический анализ жилищной ситуации в регионах Центрального района Российской Федерации;
усовершенствовать методику многомерного статитическогп анализа рынка вторичного жилья в регионе;
разработать методику прогнозирования основных жилищных индикаторов для определения перспектив развития рынка жилья в регионе,
обобщить существующие методы оценки рыночной стоимости недвижимости;
построить для вторичного рынка в г. Коврове множественные регрессионные модели стоимости квартир с учетом количественных и качественных объясняющих показателей.
Объект исследования. Объектом исследования выступает рынок жилья в регионах Центрального района Российской Федерации, а также во Владимирской области и в г.Коврове.
Предмет исследования. Предметом исследования выступает совокупность показателей, характеризующих развитие российского регионального жилищного рынка.
В качестве исходных данных использована информация отраслевых статистических сборников и единовременных обследований Государственного Комитета Российской Федерации по статистике, бюллетеня "Рынок недвижимости г. Коврова", данные периодической печати.
Методика исследования. Методологической базой и теоретической основой диссертационной работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых по экономике, статистике, эконометрике и машинной обработке данных. В качестве исследовательского инструментария использовались многомерные методы исследования зависимостей, снижения размерности и классификации, методы анализа временных рядов, а также табличные и графические методы представления статистических данных.
Дія обработки исходной информации использованы пакеты прикладных программ «Statistica», «Microsoft Excel», «Microsoft Graph», "Мезозавр ". "Олимп ".
Научная новизна исследования. Новизна исследования состоит в разработке комплекса методик статистического анализа показателей, характеризующих жилищную ситуацию в регионах России и в г. Коврове.
В диссертации сформулированы и обоснованы следующие положения, выносимые на защиту;
Проведен с помощью основных жилищных индикаторов статистический анализ жилищной ситуации в регионах Центрального района РФ;
Разработана методика классификации регионов Центрального района РФ по комплексу показателей рынка жилья , основанная на методах кластерного и компонентного анализа;
Предложена методика прогнозирования жилищных индикаторов для рынка жилья региона, основанная на построении регрессионной модели учитывающей наличие априорной информации;
Усовершенствована методика построения множественных регрессионных моделей стоимости жилья в г.Коврове по количественным и качественным переменным.
Практическая значимость результатов исследования. Полученные в диссертации результаты исследования могут быть использованы для принятия управленческих решений по рынку жилья на региональном уровне, они могут быть также полезны работникам организаций, осуществляющих операции с недвижимостью .
Апробация работы. Основные положения диссертации доложены на международной конференции "Бухгалтерский учет, экономический анализ, аудит: международные и отечественные исследования, стандарты, опыт (г. Нижний Новгород , І398і.), па ссминарал. кафедры экономики и управления производством Ковровской государственной технологической академии , а также на семинарах кафедры математической статистики и эконометрики МЭСИ в 1997-1999гг., где получили одобрение специалистов.
Публикации. По теме диссертации опубликованы 5 рабсп общим объемом 1,3 п.л.
Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы у, приложений.
Рынок недвижимости составная часть финансового рынка России
Финансовый рынок представляет собой сложную экономическую систему, для которой характерны следующие признаки.
Финансовый рынок можно определить как сферу реализации финансовых активов и экономических отношений между инвесторами - продавцами и инвесторами - покупателями этих активов. Товары, обращающиеся на финансовом рынке, представляют собой финансовые активы. К ним относятся деньги, депозиты, ценные бумаги, ссудный капитал, драгоценные камни, металлы и недвижимость. Отличительной особенностью финансового актива как рыночного товара является его высокая ликвидность. Поэтому один и тот же субъект на финансовом рынке всегда может быть одновременно и покупателем, и продавцом финансового актива.
Финансовый рынок- категория экономическая, выражающая экономические отношения по поводу реализации стоимости и потребительской стоимости, заключенных в финансовых активах. Эти экономические отношения определяются объективными экономическими законами и финансовой политикой государства, формирующими в конечном итоге сущность финансового рынка, т.е. связи и отношения как на самом рынке, так и во взаимодействии с другими экономическими категориями. Финансовый рынок - категория историческая. Она возникла с появлением финансов и в условиях дальнейшего развития товарно-денежных отношений, превратилась в особую сферу экономических отношений.
Сущность финансового рынка выражается в его функциях:
1) реализация стоимости и потребительской стоимости, заключенных в финансовом активе;
2) организация процесса доведения финансового актива до потребителя (покупателя, вкладчика);
3) финансовое обеспечение процесса инвестирования и потребления;
4) воздействие на денежное обращение.
В процессе выполнения финансовым рынком первой функции происходит движение стоимости, отражаемое через обмен: рубль финансовый актив. Завершение этого обмена означает законченность акта товарно-денежных отношений, реализацию стоимости, заключенной в финансовом активе, и общественное признание его потребительской стоимости.
Функция организации процесса доведения финансового актива до потребителя проявляется через создание сети различных институтов по реализации финансовых активов: банков, бирж, брокерских контор, фондовых магазинов, инвестиционных институтов и т.д.
Содержание функции финансового обеспечения процессов инвестирования и потребления заключается в создании финансовым рынком условий для собирания предпринимателем финансовых ресурсов, необходимых для развития его производственно - торгового процесса и удовлетворения личных потребностей. Процесс собирания финансовых ресурсов - это как накопление капитала, так и взятие его взаймы, внаем. Сущностью функции воздействия на денежное обращение является создание финансовым рынком условий для непрерывного движения денег в процессе совершения различных платежей и регулирования объема денежной массы в обращении. Через данную функцию осуществляется реализация на финансовом рынке денежной политики государства. От устойчивости денежного обращения зависит и устойчивость финансового рынка.
Основные показатели жилищного сектора России
Реформирование жилищного сектора России включает: создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья. Это требует новых методических подходов к анализу ситуации с тем, чтобы выработать конструктивные предложения, адекватные складывающейся системе экономических отношений. С этой целью в октябре 1993 года Российской Академией Наук была разработана система индикаторов, которая направлена на реализацию следующих задач:
информативно ясно и достоверно характеризовать ситуацию в жилищном секторе;
устанавливать взаимосвязи между социально - экономической ситуацией, макроэкономическими показателями и результатами развития жилищного сектора.
Концепция методики оформлена в виде системы жилищных индикаторов, объединенных в семь групп: качество жилья, жилищное строительство, демографические показатели, жилищные кредиты, рынок жилья, государственные расходы на жилье, индикаторы - регуляторы. [12]
В состав этих групп включены 54 показателя, представительно описывающие жилищный сектор и трансформацию экономических отношений внутри него. Среди индикаторов рынка жилья есть показатели, используемые экспертами ООН во всем мире, а также такие, которые специфичны только для нашей страны.
Рассмотрим основные индикаторы жилищного сектора регионов России.
Качество жилища.
Одним из важнейших показателей качества жилища является обеспеченность населения жилой площадью.
В большинстве индустриальных стран минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 40-50 кв.м общей площади на одного жителя, по имеющимся минимальным международным стандартам на каждого члена домохозяйства требуется отдельная комната плюс комната совместного пребывания его членов ( две комнаты для больших домохозяйств); размер общей площади на одного жителя при этом должен составлять не менее 30 кв.м.
Ранжирование регионов Центрального района РФ по значению этого показателя на 1.01.97 г. представлено на рис.2.1.
Можно отметить, что в рассматриваемых регионах этот показатель далек от международных стандартов.
Методические подходы к оценке стоимости жилья
Определение оценки недвижимости, данное в 1 главе диссертации может быть применимо и для такого ее объекта как жилье. В данном разделе рассматриваются методы оценки рыночной стоимости жилья, т.е. вероятной цены, которую можно получить от его продажи в условиях свободной конкуренции.
В мировой практике для оценки недвижимости используются три подхода:
затратный подход;
сравнительный (или рыночный) подход;
доходный подход;
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных издержек.
Основными этапами процедуры оценки при использовании данного подхода являются:
Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли.
Расчет стоимости возведения новых аналогичных зданий и сооружений.
Определение величины износа зданий.
Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости здания.
Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.
Затратный метод не нашел широкого применения в западной практике оценки недвижимого имущества, так как мало учитывает рынок, далеко не всегда отражает полезность объекта и самое главное- определяет предельную цену последнего. Однако этот подход оказывается полезным, когда нужно оценить здание специального назначения или для целей страхования, поскольку страховое возмещение обычно базируется на затратах по восстановлению объекта.
В западной практике оценки недвижимости более широкое распространение получил сравнительный подход. Одним из методов этого подхода является метод сравнительного анализа продаж, основанный на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли - продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках, производя сравнение с оцениваемым объектом. Поэтому можно утверждать, что данный метод основывается на принципе замещения, т.е. на предположении, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сумму, превышающую таковую, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
На первой стадии выявляются недавние продажи сравнимых объектов недвижимой собственности на соответствующем рынке. Данные о продажах сравниваемых объектов обычно находятся в регистрационных конторах и риэлторских фирмах, в материалах судебных заседаний, в архивах оценщиков, кредитных институтов и т.п.
