Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Анализ современного уровня развития системы подготовки организационно-технологических решений (ОТР) по ремонту многоквартирных зданий 8
1.1. Изучение проблем, связанных с организацией ремонта многоквартирных зданий 8
1.1.1. Структура общего имущества в многоквартирном здании 8
1.1.2. Особенности организации ремонта многоквартирных зданий 19
1.2. Анализ и обоснование необходимости совершенствования методов подготовки предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий 27
1.2.1.Анализ известных методов подготовки предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий 27
1.2.2. Обоснование необходимости совершенствования системы подготовки и оценки предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий 33
" Выводы по главе 36
Глава 2. Совершенствование информационного обеспечения подготовки рациональных предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий 39
2.1, Сбор информации, необходимой для подготовки и оценки предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий 39
2.1.1. Анализ источников доступной информации о техническом состоянии зданий 39
2.1.2. Классификация видов и исследование возможностей использования информации о техническом состоянии зданий 42
2.1.3. Совершенствование методов сбора информации о техническом состоянии зданий 45
2.1.4. Формирование совокупностей критериев оценки и условий допустимости предпроектных ОТР по ремонту зданий и их элементов. 54
2.2. Обработка и хранение информации, необходимой для подготовки и оценки предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий 56
2.2.1. Сортировка и хранение информации 56
2.2.2. Обеспечение достоверности информации 59
2.2.3. Нормализация критериев оценки предпроектных ОТР 65
Выводы по главе 66
Глава 3. Разработка новых методов оценки предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий 68
3.1. Определение критериев и разработка алгоритма оценки предпроектных ОТР при выборе рациональных объемов и видов ремонта элементов многоквартирных зданий 68
3.1.1. Исследование влияния внешних и внутренних факторов на необходимость увеличения или уменьшения объемов ремонта 68
3.1.2. Разработка алгоритма оценки предпроектных ОТР при выборе рациональных объемов и видов ремонта элементов зданий. 79
3.2. Определение критериев и разработка алгоритма оценки предпроектных ОТР при выборе рациональных сроков начала ремонта многоквартирных зданий и их элементов 84
3.2.1. Исследование влияния внешних и внутренних факторов на необходимость сокращения или увеличения сроков начала ремонта . 84
3.2.2. Разработка алгоритмов оценки предпроектных ОТР при выборе рациональных сроков начала ремонта зданий и их элементов 99
3.3. Совершенствование методов оценки предпроектных ОТР при выборе рациональной очередности ремонта многоквартирных зданий 103
3.3.1. Исследование возможности оценки очередности ремонта зданий при выборе рациональных предпроектных ОТР 103
3.3.2. Разработка алгоритма выбора рациональной очередности ремонта зданий 107
Выводы по главе 112
Глава 4. Производственная проверка результатов диссертационной работы 114
4.1. Производственная проверка разработанных методов оценки предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий 114
4.2. Оценка эффективности результатов диссертационной работы 116
Выводы по главе 119
Основные выводы 121
Список литературы 123
Приложение
Список научных публикаций по теме диссертации автора 142
- Особенности организации ремонта многоквартирных зданий
- Исследование влияния внешних и внутренних факторов на необходимость сокращения или увеличения сроков начала ремонта
- Разработка алгоритма выбора рациональной очередности ремонта зданий
- Оценка эффективности результатов диссертационной работы
Введение к работе
Актуальность темы. Многоквартирные жилые здания (далее «многоквартирные здания»), в которых проживает большая часть населения нашей страны, нуждаются в периодическом ремонте для поддержания их в исправном состоянии. Многолетняя практика эксплуатации таких зданий показывает, что выделяемые на их ремонт ресурсы используются недостаточно рационально, поскольку весьма трудно заранее, не имея проекта, определить когда, каким методом и в каком объеме поврежденные элементы здания лучше всего ремонтировать.
Из-за отсутствия специальных методик по выбору рациональных объемов, сроков и периодичности, а также методов ремонта конструктивных элементов и инженерных систем многоквартирных зданий подготовка пред-проектных организационно-технологических решений (далее сокращенно ОТР) производится бессистемно. Из-за недооценки важных факторов, несмотря на затраченные трудовые и материально-технические ресурсы на ремонт отдельных элементов, техническое состояние многоквартирных зданий в целом, как правило, продолжает ухудшаться.
В настоящее время указанная проблема стала еще более актуальной, поскольку владельцев многоквартирных зданий законодательно обязали, начиная с 2010 года, повышать их энергоэффективность при капитальном ремонте.
Государство, являясь совладельцем этих зданий (вместе с собственниками приватизированных помещений), напрямую заинтересовано в наиболее рациональном использовании средств на их ремонт и содержание, поэтому тема диссертационной работы, направленной на совершенствование методов оценки предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий является достаточно важной и своевременной, а значит актуальной.
Цель диссертационной работы заключается в совершенствовании известных и разработке новых методов оценки предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий, обеспечивающих выбор решений, повышающих качество ремонта при рациональном расходовании трудовых, материально-технических и топливно-энергетических ресурсов.
В интересах достижения поставленной цели было необходимо решить следующие задачи:
- исследовать структуру общего имущества с уточнением весомости каждого из его элементов в составе многоквартирных зданий, выполнить анализ достигнутого уровня развития системы подготовки предпроектных
4 ОТР по их ремонту, обосновать необходимость совершенствования методов оценки этих решений;
выполнить анализ сложившейся системы информационного обеспечения, а также разработать предложения по совершенствованию номенклатуры и методов сбора, хранения, а также обработки данных, необходимых для подготовки рациональных ОТР по ремонту многоквартирных зданий;
изучить влияние различных факторов на качество предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий, усовершенствовать методы выбора рациональных объемов и видов, а также очередности и сроков начала ремонта этих зданий;
осуществить производственную проверку эффективности результатов диссертационной работы при подготовке и принятии предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий.
Объект исследования - организационно-технологические решения (ОТР) по ремонту многоквартирных зданий.
Предмет исследования - методы подготовки рациональных предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий.
Методология исследования. Теоретическую и методологическую основу исследования составили научные труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области подготовки организационно-технологических решений в строительстве и ремонтно-строительном производстве.
Научная новизна:
детализирована структура общего имущества в многоквартирных зданиях и уточнена весомость его элементов, предложена классификация методов повышения энергоэффективности многоквартирного здания при ремонте по области их применения;
определена значимость и научно обоснован необходимый минимум информации о техническом состоянии многоквартирных зданий для подготовки и оценки предпроектных ОТР по их ремонту, разработан метод сбора информации при комплексном обследовании зданий и проверки ее достоверности;
выявлены закономерности влияния внутренних и внешних факторов на качество предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий, определены параметры этих факторов, обоснованы критерии оценки и разработаны алгоритмы выбора рациональных объемов, видов и сроков начала ремонта.
5 Предложен алгоритм формирования групп и рациональной очередности ремонта зданий.
Достоверность научных результатов подтверждается достаточной сходимостью теоретических данных с практикой, их сравнением с результатами других ранее проведенных и получивших признание исследований, проверкой разработанных методов и средств в производственных условиях - при подготовке, принятии и реализации предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий.
Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что они:
включены в утвержденную Ростовским НИИ Академии коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова методику комплексного обследования жилых зданий и рекомендованы для применения в жилищном хозяйстве, а также в ремонтно-строительном производстве;
доведены до возможности их практической реализации.
Результаты исследования использованы при обследовании 147 многоквартирных домов в г. Ростове-на-Дону. Разработанные автором методика комплексного обследования жилых зданий, а также компьютерные программы для учета их технического состояния внедрены в производство в г. Ростове-на-Дону.
На защиту выносятся:
детализированная структура общего имущества в многоквартирных зданиях и уточненные данные о весомости его элементов, а также предложения по классификации методов повышения энергоэффективности этих зданий;
результаты исследования значимости и полноты информации о техническом состоянии многоквартирных зданий, необходимой для подготовки и оценки предпроектных ОТР по их ремонту, а также методы сбора информации при комплексном обследовании зданий и проверки ее достоверности;
выявленные закономерности влияния внутренних и внешних факторов на оценку предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий, а также критерии такой оценки;
алгоритмы выбора рациональных объемов, видов и сроков начала ремонта многоквартирных зданий, а также алгоритм формирования групп и обоснованной очередности ремонта таких зданий.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации доложены, обсуждены и одобрены на Международной научно-технической конференции «Эффективные строительные конструкции: Теория и практика» (Пенза, 2003), Международных научно-практических конференциях
«Строительство» (Ростов-на-Дону, 2003-2010) и Всероссийской научно-технической конференции «Искусственный интеллект в XXI веке» (Пенза, 2005).
Публикации. Основные положения диссертации опубликованы в 21 печатной работе, в том числе в 3 свидетельствах об официальной регистрации программ и баз данных для ЭВМ, 18 статьях и докладах. Основные результаты опубликованы в 3 журналах из перечня периодических научных и научно-технических изданий, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации (три статьи).
Структура и состав работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, общих выводов, списка литературы и приложения. Она изложена на 144 страницах и содержит 12 рисунков и 25 таблиц.
Особенности организации ремонта многоквартирных зданий
В соответствии с ВСН 58-88(р) [131] ремонт здания это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания. По назначению ремонт зданий делится на два основных вида: текущий и капитальный.
Текущий ремонт здания предназначен для восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт здания выполняется с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. В жилищном хозяйстве утверждены и действуют перечни работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту [131].
С вступлением в силу Федерального закона № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности...» [119] стало обязательным предусматривать в проектах капитального ремонта многоквартирных зданий мероприятия по повышению их энергоэффективности.
В свою очередь, в соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий (МДС 13-1.99) [63] капитальный ремонт подразделяется на ремонт, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ (комплексный ремонт), и выборочный ремонт, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.
В любом случае необходимость проведения ремонта определяется в основном уровнем физического износа элементов здания [112]. Критериями качества такого ремонта по утверждению Э.М. Ариэвича, [2] являются снижение размера физического износа, повышение уровня благоустройства, сокращение топливно-энергетических ресурсов и других материальных ресурсов на содержание зданий
С экономической и инженерной точек зрения принято считать [178], что далеко не каждое здание выгодно подвергать комплексному капитальному ремонту. Определяющим и решающим фактором при назначении многоквартирного здания на комплексный капитальный ремонт является состояние капитальных стен и фундаментов, которые должны находиться в удовлетворительном техническом состоянии и нуждаться лишь в частичном усилении или в перекладке отдельных участков, при чем в этом случае процент материального (физического) износа фундаментов и стен не должен превышать 30 %, а износ по всему зданию в целом - 60 %.
Что касается выборочного капитального ремонта, его, как правило, производят в таких жилых зданиях, которые в целом находятся в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструктивные элементы или инженерное оборудование в них значительно изношены и нуждаются в полной или частичной замене или усилении. В этих случаях в первую очередь предусматривается ремонт тех элементов, неисправность которых может ухудшить состояние других элементов здания и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение [178].
Решение о проведении капитального ремонта принимается органом местного самоуправления (инвестором) на основании определения степени износа, их архитектурной и исторической ценности [63]. В последние годы такое решение, как правило, принимается по данным мониторинга - наблюдения за состоянием и функционированием объекта недвижимости [171].
Максимальная продолжительность комплексного капитального ремонта в зависимости от его группы, как правило, составляет от 2 до 12 месяцев и зависит от общей площади ремонтируемого здания. Для выборочного капитального ремонта эта продолжительность зависит от объема ремонта в денежном выражении и составляет — от 0,5 до 6,5 месяцев [111].
Для выполнения комплексного капитального ремонта многоквартирных зданий с перепланировкой помещений и (или) заменой перекрытий может потребоваться временное или постоянное отселение жителей, для чего в первом случае специально создается маневренный жилищный фонд, а во втором - жителям предоставляются новые или только что отремонтированные квартиры в другом здании.
При ремонте зданий, также как и при их строительстве возможны два способа производства работ - подрядный и хозяйственный. Подрядный способ производства осуществляется силами подрядных организаций по договорам подряда с заказчиками, а хозяйственный - силами владельца ремонтируемого здания без привлечения подрядных организаций [172].
Основным способом производства работ по капитальному ремонту жилых зданий в соответствии с ВСН 58-88 (р) должен быть подрядный способ. Хозяйственный способ допускается как исключение в тех городах и поселках, где нет подрядных ремонтно-строительных организаций.
Опыт эксплуатации жилых зданий, как отмечает Э.Ш. Шифрина [195], показывает, что необходимость в проведении их текущего и капитального ремонтов в значительной мере определяется отказами отдельных элементов. Значительному увеличению срока их службы в жилищном хозяйстве призвана способствовать система планово-предупредительного ремонта, которая представляет собой комплекс взаимоувязанных организационных и технологических мероприятий по проведению текущего и капитального ремонтов с регламентированной последовательностью и периодичностью, направленных на обеспечение их эксплуатационных показателей в пределах действующих нормативов установленного срока службы [63]. Система охватывает все виды ремонта элементов здания и мероприятия по их техническому обслуживанию, включая осмотры.
При четкой системе планово-предупредительного ремонта расходы на непредвиденный ремонт, как правило, не превышают 30 % всех расходов на ремонтные работы [112].
Для крупных и сложных объектов как комплексного, так и выборочного капитального ремонта жилых зданий генеральные подрядчики разрабатывают проекты. производства работ. При разработке проектов производства работ на капитальный ремонт жилых зданий выполнение работ предусматривают, как правило, поточным методом с максимальным внедрением комплексной механизации и передовых методов производства, основанных на новейших достижениях строительной техники [178].
Основой поточного метода организации ремонта жилых зданий является принцип непрерывного, последовательного и одновременного (совмещенного во времени) выполнения ремонтно-строительных работ по четкому, заранее разработанному календарному или сетевому графику.
При капитальном ремонте многоквартирных зданий поточное производство может быть организовано как в пределах одного здания, так и в масштабе жилого микрорайона. При этом отдельными захватками могут стать как части многоквартирного здания, так и отдельные дома с более или менее равными объемами работ [178].
Важным этапом в развитии хозяйственного и подрядного способов ремонтно-строительного производства работ в 80-е годы прошлого столетия было создание бригад, работающих на договорной основе с администрацией предприятия на принципах подряда [126]. Это позволяло объединить интересы рабочих, специалистов и их руководителей в достижении конечных результатов деятельности. Другая прогрессивная форма организации труда -семейный подряд хорошо зарекомендовала себя при выполнении непредвиденного (заявочного) ремонту и некоторых видов профилактических работ хозяйственным способом.
Весьма эффективным шагом по укреплению хозяйственного расчета в ремонтно-строительном производстве в то время стал коллективный подряд, способствовавший решению экономических и социальных задач, развитию демократических начал в управлении ремонтно-строительным производством, повышению творческой инициативы работников жилищно-эксплуатационных организаций (ЖЭО). Его распространение особенно широко осуществлялось в жилищном хозяйстве Казани, Уфы, Брянска, Владимира и некоторых других городов.
В свою очередь коллективный подряд стал хорошей основой для внедрения в ремонтно-строительном производстве и жилищном хозяйстве такой формы хозяйствования, как арендный подряд. Суть арендного подряда состояла в том, что трудовому коллективу на длительный срок передаются в аренду основные производственные фонды и оборотные средства для использования их в определенных целях, то есть выполнения необходимого объема работ или оказания услуг [126].
Исследование влияния внешних и внутренних факторов на необходимость сокращения или увеличения сроков начала ремонта
Одной из главных задач, которые приходится решать в ходе подготовки предпроектных ОТР по ремонту многоквартирных зданий является определение рациональных сроков начала ремонта. Любое продление этого срока позволяет создать резерв времени для накопления финансовых средств на ремонт изношенного элемента, но при этом увеличиваются расходы на техническое обслуживание, а также возрастает риск возникновения отказов изношенных элементов и причинения ущерба зданию и его жителям.
В соответствии с ВСН 58-88 (р) [131] сроки проведения ремонта здания рекомендуется определять на основе оценки их технического состояния.
В практике работы жилищно-эксплуатационных предприятий срок начала ремонта чаще всего определяется по количеству заявок на ремонт, поступающих от жителей дома. Иногда сроки назначают по инициативе городской или районной администрации, когда, например, непланировавшийся ранее ремонт фасадов приурочивают к какому-нибудь важному событию (юбилею города, осуществлению мероприятий федерального масштаба и т.п.), или проведение массовой компании по ремонту балконов после обрушения одного из них.
Возможны и форс-мажорные обстоятельства проведения ремонтов в результате массовых повреждений элементов при стихийных бедствиях, пожарах, террористических актах и т.п.
В ВСН 58-58 (р) и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда [131, 139] для некоторых элементов зданий указаны предельные сроки устранения неисправностей (отказов). Так, например, для устранения протечки кровли и нарушения герметичности водосточных труб отведено не более одних суток, а вот ликвидацию утечек из внутридомовых систем во доснабжения, водоотведения и отопления в этих документах предлагается производить немедленно. Как правило, эти работы вьшолншот в аварийном порядке с помощью рабочих аварийных бригад. Их работа заключается в поддержании работоспособного состояния с помощью временных креплений, хомутов и другими подобными методами или в локализации поврежденных участков, например, отключением стояков систем отопления или водоснабжения.
Установлено, что при определении вида необходимого ремонта с заменой или без замены изношенных элементов или их частей приходится учитывать способность поврежденных элементов при достижении ими предельного состояния представлять опасность для жизни людей и сохранности других элементов и здания в целом. Для возможности оценки такой опасности элементы здания предлагается разделить на 4 группы:
- повышенной опасности — одновременно представляющие опасность как для находящихся в доме людей, так и дому в целом (система газоснабжения
- из-за возможности отравления газом и его взрыва, система электроснабжения — из-за вероятности поражения электрическим током и возникновения пожара);
- опасные — представляющие опасность для людей из-за возможности внезапного обрушения элементов (перекрытия, покрытие, ограждающие элементы балконов, лоджий, козырьки, лестницы, штукатурка потолков и облицовка фасадов, стены, перегородки, иногда верхняя часть водостоков, подвесных желобов), а, кроме того, из-за опасности падения людей на них находящихся или опирающихся (на лестницах, ограждающих элементах балконов, лоджиях, крыльцах, полах, а из инженерных систем - в лифтах); умеренно опасные — отказ или нарушение правил эксплуатации которых может привести к существенным повреждениям других конструктивных элементов (фундаменты, отмостка, кровля, система отопления, водоснабжения, канализации, штукатурка и облицовка цоколя, а в холодное время года, кроме того - окна и наружные двери);
- неопасные - окрасочные покрытия конструктивных элементов, мусоропроводы, внутренние двери.
При такой дифференциации многие элементы зданий (относящиеся к умеренно опасным и неопасным) могут без серьезных последствий эксплуатироваться без замены даже до достижения 70-ти процентного физического износа.
Выявлено снижение ремонтопригодности элементов зданий по мере нарастания физического износа сильно изношенных элементов. При достижении определенных значений физического износа эти элементы можно признать неремонтопригодными. В дальнейшем их целесообразно заменить новыми. Поэтому для указанных групп элементов многоквартирных зданий предлагается установить предельно допустимые значения физического износа(табл. 3.4).
Получение отрицательного значения Тоз или Т0р будет свидетельствовать о пропущенном сроке ремонта или замены поврежденного элемента.
Значение указанного здесь параметра «срок эффективной эксплуатации» для большинства элементов жилых зданий можно определить по ВСН 58-88(р) [131]. Поскольку более чем за двадцатилетний срок действия ВСН 58-88(р) в нем выявились некоторые неучтенные материалы и изделия, как из числа давно используемых в жилищном строительстве, так и из числа получивших распространение после утверждения этого документа, в диссертации в качестве дополнения к ранее утвержденным срокам эффективной эксплуатации элементов предложены аналогичные данные для элементов из ранее неучтенных материалов и изделий (см. табл. 3.5). Так для устройства фундаментов добавлены железобетонные и деревянные сваи, для устройства кровель, санитарно-технических систем - полимерные материалы, для устройства отмосток - бетон, для входных дверей - стальные дверные блоки.
Різ 26 элементов многоквартирных зданий, предлагаемых для учета технического состояния общего имущества многоквартирных зданий, не нашли отражения в ВСН 58-88 (р) четыре, в том числе: двери входные, штукатурка и облицовка цоколя, отмостка и система газоснабжения. Поэтому для возможности учета их технического состояния автором диссертации по результатам анализа проектно-сметной и исполнительной документации на капитальный ремонт жилищного фонда в г. Ростове-на-Дону были определены и включены в табл. 3.5 среднестатистические данные о сроках службы этих элементов зданий до ремонта.
Указанные в табл. 3.5 усредненные сроки службы наиболее долговечных элементов до ремонта не всегда учитывают имеющийся у них ресурс. В первую очередь это касается так называемых по ВСН 58-88 (р) незаменяемых элементов (фундаментов, стен, перекрытий, лестниц), хотя практика эксплуатации зданий содержит немало примеров перекрытий, стен и даже фундаментов, если осуществляется передвижка зданий. О значительно большем техническом ресурсе таких элементов можно судить по нескольким ранее действовавшим нормативным документам [132, 133]. В табл.3.6 приведены данные о сроках службы долговечных элементов из [132].
Устранение повреждений, способных вызвать или вызвавших всевозможные отказы элементов, в основном производят при их ремонте с заменой или без замены. Сроки начала такого ремонта нельзя продлевать бесконечно, поскольку существует некий предел допустимостии этих сроков. Автором диссертации предлагается ограничивать сроки начала ремонта с учетом степени опасности элемента и остаточного срока его службы. Эти ограничения представлены в табл. 3.7.
Разработка алгоритма выбора рациональной очередности ремонта зданий
В основу формирования годовых планов ремонта многоквартирных зданий должны быть положены следующие проверенные практикой принципы:
- необходимость равномерной загрузки подрядных ремонтно-строительных организаций;
- обеспечение объемов ремонта, соответствующих техническому состоянию зданий (не допускать ветхого состояния зданий, учитывать опасность отказов элементов зданий и др.);
- объемы работ должны соответствовать финансовым возможностям собственников здания;
- способствовать снижению себестоимости ремонта;
- увязываться с работами по благоустройству территорий и реконструкцией микрорайонов, прокладкой новых коммуникаций.
Годовые потребности в ремонте многоквартирных зданий в стоимостном выражении (7 m.i) предлагается вычислять с помощью матрицы, приведенной в табл. 3.11, простым сложением определенных предварительно стоимостей ремонта каждого из зданий (у$т).
Используя расчетные данные матрицы среднегодовой объем ремонта многоквартирных зданий (Ycp) в денежном выражении можно определить по формуле:
Если окажется, что Y\ 1,1 Yq, - целесообразно переместить одно наиболее удаленное здание из первого года во второй год. И наоборот, если Yi 0,9Ycp - нехватку объемов ремонта можно компенсировать, переместив минимум одно здание из второго года в первый.
Определение рациональной очередности ремонта многоквартирных зданий при групповом методе организации ремонтно-строительных работ предлагается выполнять в следующей последовательности:
1) распределить здания, нуждающиеся в ремонте, по 6 группам (по году, соответствующему рациональному сроку начала ремонта);
2) определить годовые объемы необходимого ремонта в стоимостном выражении на планируемый период суммированием стоимостей ремонта по каждому объекту, входящему в группу;
3) определить общую стоимость ремонта всех зданий, нуждающихся в ремонте в ближайнше 6 лет и среднегодовой объем ремонта зданий по формуле 3.23;
4) определить координаты центра тяжести первой и второй групп зданий (с учетом стоимости их ремонта);
5) определить расстояния каждого из зданий первой группы от центров первой и второй групп;
6) определить здание максимально приближенное к центру второй группы;
7) если стоимость ремонта зданий первой группы превышает более чем на 10 % среднегодовой объем ремонта зданий, то необходимо из первой группы перевести во вторую группу здание, которое ближе всего расположено в ее центру. Данную процедуру повторять до момента выполнения указанного условия;
8) определить координаты центра тяжести первой и второй групп зданий с учетом изменения их состава;
9) если стоимость ремонта зданий первой группы наоборот окажется меньше среднегодового объема ремонта зданий, уступая ей 10 % и более, то необходимо из второй группы перевести в первую группу здание, которое ближе всего расположено к ее центру. Данную процедуру также повторять до момента выполнения указанного условия;
10) после выполненной корректировки состава первой группы зданий предлагается точно также откорректировать состав второй группы, а затем третьей и т.д. до пятой включительно
11) состав шестой группы можно уточнить по мере формирования новых групп зданий, нуждающихся в ремонте, например, через 2-5 лет от текущего года.
Для решения этой весьма сложной задачи автором впервые предложен алгоритм, основанный на нахождении территориальных центров формирования групп по каждому планируемому году и подборе для них зданий с суммарной стоимостью ремонта (Y„), отличающейся не более чем на 10 % от среднегодовой программы ремонтных работ (Ycp). Данный алгоритм также задействован в разработанной автором экспертной автоматизированной системе «Многоквартирные дома: выбор оптимальных организационно-технологических решений по ремонту и реконструкции» и приведен на рис. 3.7.
Иллюстрация применения метода формирования групп многоквартирных зданий для капитального ремонта приведена на рис. 3.8. На приведенных схемах распределения зданий, нуждающихся в капитальном ремонте, по группам диаметр кружков, их обозначающих, принят пропорциональным объему необходимых ремонтных работ.
Оценка эффективности результатов диссертационной работы
Проведенное попарное сравнение альтернативно полученных по традиционной методике (заключающейся в выявлении признаков физического износа и ручной обработке полученных данных) и по предлагаемой методике результатов комплексного обследования многоквартирных зданий позволило выявить следующие преимущества нового метода сбора и автоматизированной обработки информации о техническом состоянии здания в виде возможности:
- трех-четырех кратного сокращения трудовых затрат на сбор и обработку информации о техническом состоянии зданий и их элементов;
- определения состава и стоимости работ, необходимых для устранения морального износа, в том числе за счет повышения энергоэффективности многоквартирного здания;
- оценки неравномерности физического износа отдельных частей элемента здания, необходимой для определения рационального объема ремонтных работ;
- сокращения количества допускаемых ошибок (в том числе опечаток) в наименовании материалов, в описании выявленных дефектов и повреждений, а также в определении физического износа.
Все разработанные алгоритмы оценки предпроектньгх ОТР по ремонту многоквартирных зданий успешно прошли проверку и готовы к массовому применению в производственных условиях вместе с программными продуктами (автоматизированными информационно-аналитическими и экспертными системами), в которых они реализованы. Использование указанных алгоритмов возможно при разработке и других информационных систем, например, обеспечивающих многокритериальный выбор материально-технических ресурсов для ремонта и реконструкции многоквартирных зданий.
Дифференцированная социально-экономическая оценка эффективности результатов диссертационной работы приведена в табл. 4.2.
В таблице условно не указана совокупная социально-экономическая эффективность результатов исследования, заключающаяся в возможности рационального использования средств при ремонте многоквартирного зданий
