Содержание к диссертации
Введение
1 Основные задачи и особенности решения жилищной проблемы в россии в современных социально-экономических условиях .. 16
1.1 Принципы и основные направления совершенствования системы управления развитием жилищной сферы муниципального образования 16
1.2 Обоснование соответствия проблемы модернизации жилищного фонда приоритетным задачам социально-экономического развития Российской Федерации 19
1.3 Анализ возможных вариантов решения проблемы модернизации жилищного фонда 24
1.4 Экосистемный подход при стратегическом управлении техническим состоянием жилищного фонда 44
Выводы по главе 1 53
2 Теоретические и методологические основы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования 55
2.1 Общая концепция стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда 55
2.2 Методологические основы формирования стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования..58
2.3 Показатели, характеризующие техническое состояние жилищного фонда 65
2.3.1 Физический износ зданий 65
2.3.2 Моральный износ зданий 76
2.3.3 Методика совместного учета физического и морального износа 80
2.3.4 Технико-экономический анализ состояния жилищного фонда и перспективное планирование его ремонта 85
2.4 Мониторинг как основа стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования 90
2.4.1 Методология мониторинга технического состояния жилищного фонда муниципального образования 96
2.4.2 Методика мониторинга геологической среды территории муниципального образования 103
2.4.3 Методика мониторинга экологической среды территории муниципального образования 109
2.5 Методология разработки стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда 111
Выводы по главе 2 120
3 Методологические основы организационно-технологического обеспечения мониторинга параметров среды обитания 122
3.1 Организационно-технологическое обеспечение системы мониторинга технического состояния жилищного фонда 123
3.2 Организационно-технологическое обеспечение системы мониторинга геологической среды
3.3 Разработка мероприятий по управлению геологическим риском 133
3.4 Методологические проблемы ведения мониторинга технического состояния жилищного фонда в сложных инженерно-геологических условиях
3.4.1 Особый режим мониторинга на особо ответственных, сложных и уникальных объектах и объектах, имеющих деформации несущих конструкций 149
3.4.2 Особый режим мониторинга на объектах, попадающих в зону влияния строящихся зданий 149
3.4.3 Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда с учетом факторов геологического риска
3.5 Концепция ведения экологического мониторинга городской среды 191
3.6 Классификация мероприятий по управлению экологическим риском 200
Выводы по главе 3 212
4 Информационно-аналитическое обеспечение системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда 214
4.1 Разработка информационно-аналитического обеспечения системы мониторинга технического состояния жилищного фонда 221
4.2 Результаты мониторинга технического состояния жилищного фонда муниципального образования на примере ростова-на-дону 233
4.3 Информационно-аналитическое обеспечение мониторинга опасных геологических процессов 241
4.4 Информационно-аналитическое обеспечение системы управления геологическим и экологическим рисками территорий муниципальных образований 254
Выводы по главе 4 268
5 Моделирование и оптимизация организационно технологических решений для реализации стратегии
Управления техническим состоянием жилищного фонда 270
5.1 Моделирование структурных параметров жилищного фонда и потребности в проведении ремонтных работ 270
5.2 Методика построения оптимизационной модели стратегического плана .285
5.3 Методология разработки целевых программ по основным направлениям реализации подпрограммы «модернизация жилищного фонда» 291
5.4 Ресурсное обеспечение целевых программ 299
5.5 Оценка эффективности социальных и экономических последствий реализации программы 303
5.6 Построение оптимизационной модели стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда (на примере управляющей компании оао «коммунальщик дона») 306
Выводы по главе 5 313
Выводы по диссертации 314
Библиография 317
- Обоснование соответствия проблемы модернизации жилищного фонда приоритетным задачам социально-экономического развития Российской Федерации
- Показатели, характеризующие техническое состояние жилищного фонда
- Разработка мероприятий по управлению геологическим риском
- Информационно-аналитическое обеспечение системы управления геологическим и экологическим рисками территорий муниципальных образований
Введение к работе
Актуальность темы. Одной из важнейших социально-экономических задач общества и государства, независимо от характера действующей в нем экономической системы, является обеспечение всего населения жильем, отвечающим современным требованиям. Качество жилищного фонда, его состояние и технические показатели, особенно в сфере энергоэффективности, существенно отстают от аналогов в развитых зарубежных странах. Более половины жилищного фонда России требует капитального ремонта или реконструкции. Решение этой задачи имеет огромное значение для повышения качества жизни россиян и требует программных организационно-технологических решений на государственном уровне.
В 2001 - 2005 гг. в Российской Федерации действовала подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» федеральной целевой программы «Жилище». Однако, во-первых, результаты реализации подпрограммы отстают от намеченных, а во-вторых, объем ветхого и аварийного жилищного фонда не прекращает расти. Это доказывает слабую достоверность информации о масштабе проблемы ветхого и аварийного жилья. Судить о том, являются ли эти данные достоверными, завышенными или заниженными, в настоящее время не представляется возможным без проведения более точного обследования состояния и учета жилищного фонда регионов.
Задача, связанная с решением проблемы ветхого и аварийного жилья, заключается в том, чтобы оценить масштаб такого жилья на конкретную дату, определить методологию его ликвидации и переселения граждан, объем необходимых финансовых ресурсов, пути их привлечения, а также пути и размеры федеральной поддержки регионов в реализации подпрограммы.
Реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" привела к значительной активизации строительства во всех областях – от малоэтажного до комплексной застройки отдельных районов и даже городов. Наряду с этим, правительством принято решение уделить пристальное внимание проблеме поддержания в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда путем создания Фонда содействия реформированию ЖКХ. Учитывая остроту проблемы и значительный размер выделяемых ресурсов, была поставлена задача подготовки программы, рассчитанной на 4-5 лет.
Таким образом, актуальность темы диссертации, направление и содержание исследования, определяются объективной необходимостью научного анализа проблем оценки масштабов ветхого и аварийного жилья в муниципальном образовании и, на этой основе, проведения комплексного методологического обоснования процесса его ликвидации и переселения граждан, объема необходимых финансовых ресурсов, путей их привлечения, путей и размеров федеральной поддержки регионов, оптимизации организационно-технологических решений для решения общегосударственной политики по охране и сбережению жилищного фонда.
Степень научной разработанности проблемы. Исследования проблем управления строительством, эффективности инвестиций и функционирования ремонтно-строительного комплекса, формирования рынка жилья и развития жилищной сферы, мониторинга, планирования и прогнозирования структуры жилищного строительства, реконструкции, модернизации и технического обслуживания объектов жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах зарубежных и отечественных ученых таких, как А.Н. Асаул, B.C. Боголюбов; М.Д. Бойко, В.И. Бабакин, Д.К-С. Батаев, Е.М. Блех, Э.Я. Бубес, В.В. Бузырев, Н.Е. Егорова, В.Ф. Касьянов, Б.М. Колотилкин, О.П. Коробейников, Р.В. Михалко, С.Н. Максимов, В.Я Мищено, Б.С.Мовчан, A.M. Немчин, С.Н. Нотенко, С.А.Обозов, Н. Ордуэй, Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, Е.В. Поляков, Р. Поляковский, Г.А. Порывай, С.В. Прохаркин, Л.С. Пушкарь В.А. Рогонский, А.Г.Ройтман, В.Е. Рохчин, Д.С. Самойлов, Л.Г.Селютина, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, Н.Г. Смоленская, В.К. Соколов, Р.Страйк, А.М. Стражников, Н.Л. Тарануха, В.В. Томилов, Д. Фридман, СР. Хачатрян, B.C. Чекалин, Л.Н. Чернышев, Л.М. Чистов К.А. Шрейбер, А.К. Шрейбер, М.С. Шумилов, Н.П. Шепелев и др.
В последние годы получила развитие проблема мониторинга окружающей среды и эксплуатационного износа элементов жилых зданий и инженерных сетей. Эта проблема рассматривалась в работах В.И. Данилова-Данильяна, К.С. Лосева, Н.Н. Моисеева, В.В.Приваленко, А.М. Стражникова.
Вопросы теории и практики поточной организации строительства, организационно-технологической надежности строительного производства, системного анализа, имитационного моделирования, теории развития рыночных отношений широко отражены в исследованиях Р. Акоффа, И. Анософфа, А.В. Афанасьева, В.А. Афанасьева, К.А. Багриновского, С.А. Баркалова, С.А. Болотина, М.С. Будникова, Н.П. Бусленко, А.В. Гинзбурга, А.А.Гусакова, Е.А. Гусаковой, Е.К. Ивакина, Н.И. Ильина, А.П. Иванова, Ю.А. Куликова, Ю.Б. Монфреда, СВ. Николаева, Б.В. Прыкина, А.А. Русакова, Л.Б. Зеленцова, П.Н. Курочка, В.В. Костюченко, В.И. Соболева, Р.Б. Тяна, В.П. Хибухина, Т.Н. Цая, Р.И. Фокова, П.П. Олейника.
Однако многие проблемы, связанные с совершенствованием системы стратегического управления структурой жилищного фонда и его техническим состоянием, жилищным строительством, на уровне муниципального образования, возникшие в связи с введением нового Жилищного кодекса, реализацией приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и Федерального Закона №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ», малоизученны и недостаточно исследованы, хотя имеют важнейшее значение в решении жилищной проблемы и развитии жилищного комплекса в условиях современного рынка воспроизводства жилья.
Наряду с этим, недостаточно разработанными можно считать вопросы комплексного подхода к мониторингу среды обитания, включая мониторинг опасных геологических и экологических процессов, и учету их результатов при разработке стратегических планов и целевых программ развития жилищной сферы в целях оптимизации структуры жилищного фонда, его сбережения и воспроизводства, а также их взаимосвязи с инвестиционными процессами. Исследования по данной проблематике проводятся, как правило, с позиций отдельных аспектов указанной проблемы. Вместе с тем, формирование сбалансированных решений в жилищной сфере может быть обеспечено только на основе системного и комплексного подходов, учитывающего действие рыночных факторов. Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере, как жилищная.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в
разработке теоретических и методологических основ стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений на основе комплексного подхода.
Для реализации поставленной цели в диссертации решались следующие основные задачи, имеющие комплексный характер:
анализ принципов и основных направлений жилищного строительства, совершенствования системы управления развитием жилищной сферы муниципального образования (МО);
обоснование необходимости системного подхода к постановке и решению жилищной проблемы на уровне муниципального образования;
разработка концепции, технологии ведения и организационного обеспечения мониторинга среды обитания,
разработка методологии формирования стратегии путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений в сфере управления техническим состоянием жилищного фонда на основе мониторинга среды обитания;
раскрытие сути и методологических проблем ведения мониторинга технического состояния жилищного фонда в сложных инженерно-геологических условиях;
разработка методики прогноза роста количества ветхих и аварийных (отселяемых) жилых домов с учетом старения жилищного фонда;
разработка классификации и алгоритмов выбора мероприятий по управлению параметрами среды обитания – геологическим и экологическим рисками; построение имитационных моделей компонентов среды обитания (геологической и экологической), имитационной модели стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда;
разработка информационно-аналитического обеспечения системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда, управления геологическим и экологическим рисками территорий МО;
разработка методологического подхода и осуществление экономико-математического моделирования потребности в проведении ремонтных работ путем оптимизации организационно-технологических решений;
разработка методологии построения оптимизационной модели стратегического плана, целевых программ по основным направлениям реализации подпрограммы «Модернизация жилищного фонда», сценариев их реализации и ресурсного обеспечения;
оценка эффективности социальных и экономических последствий реализации целевых программ.
Предмет исследования – методологические и методические вопросы оценки масштабов ветхого и аварийного жилья в муниципальном образовании и на ее основе – системного обоснования процесса ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания.
Объектом исследования является жилищный фонд муниципального образования, формы и методы организационно-технологического обеспечения стратегического управления его техническим состоянием в современных социально-экономических условиях развития российской экономики.
Теоретической и методологической основой исследования послужило системное использование многоаспектных знаний по изучаемым проблемам, базирующееся на теории системного подхода, теории экономического, логического и сравнительного анализов, методах математической обработки статистических данных, экономико-математического моделирования и экспертных оценок, а также работах российских и зарубежных ученых по проблемам мониторинга среды обитания, оценки технического состояния жилищного фонда, капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, а также жилищного строительства.
Статистическую и информационно-фактологическую базу диссертации составили законодательные и нормативные акты, методические документы по вопросам функционирования и развития жилищной сферы, организации и регулирования инвестиционно-строительной деятельности, справочные материалы по исследуемой проблематике, а также данные Госкомстата РФ, Министерства строительства и жилищного хозяйства Ростовской области, МУ Департамента ЖКХ и энергетики Ростова-на-Дону, специализированные отчеты.
Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии теоретических и методологических основ, системной разработке концептуальных положений, механизма и организационно-технологических моделей стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования на основе комплексного подхода к мониторингу параметров среды обитания, принципа экономико-математической оптимизации, в условиях развития рыночных отношений и проводимой жилищной реформы.
Новые научные результаты состоят в следующем:
-
Предложен методологический подход к формированию стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений, сформированы варианты стратегии и выбрана базовая, разработаны сценарии ее реализации и модели формирования ресурсного обеспечения стратегического плана;
-
Разработаны методологические основы организационно-технологического обеспечения системы мониторинга параметров среды обитания, построены имитационные модели геологической и экологической среды территории муниципального образования, данные которых являются входными параметрами имитационной модели стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования;
-
Предложена методология построения оптимизационной модели стратегического плана и целевых программ по основным направлениям реализации подпрограммы «Модернизация жилищного фонда», выполнены сравнение и выбор сценариев (вариантов) реализации целевых программ, осуществлен сценарный подход к реализации целевых программ и их ресурсному обеспечению в соответствии с положениями Федерального закона №185-ФЗ « О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
-
Выполнено экономико-математическое моделирование структурных параметров жилищного фонда муниципального образования и потребности в проведении ремонтных работ, путем оптимизации организационно-технологических решений,
-
Разработано информационно-аналитическое обеспечение системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда, управления геологическим и экологическим рисками территорий муниципальных образований
-
Реализован комплексный подход при разработке стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда и организационно-технологическое обеспечение системы геологического и экологического мониторинга городской среды; предложены методики зонирования и технологии электронного картирования опасных геологических и экологических процессов, классификации мероприятий по управлению геологическим и экологическим рисками;
-
Развиты методологические основы и адаптированы экономико-математические методы стратегического планирования ремонтных работ, реконструкции и модернизации жилищного фонда муниципального образования, основанные на балансовых и оптимизационных подходах.
Достоверность научных результатов. Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации, включенные в диссертацию, обоснованы за счет комплексного использования методов системного анализа, постановки и решения многокритериальных задач с использованием математического моделирования. Они подтверждены расчетами на ЭВМ, производственными и имитационными экспериментами, многократной их проверкой при создании программных продуктов по стратегическому управлению техническим состоянием жилищного фонда.
Практическая значимость работы определяется тем, что предложенная в ней совокупность теоретических положений, методологических решений, методических рекомендаций и информационных систем позволит региональным (муниципальным) органам власти реализовать целостный механизм реформирования и развития жилищной сферы региона (муниципального образования), включая процесс оценки и оптимизации структуры жилищного фонда и строительства социального жилья, ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, оценки объемов аварийного и ветхого жилищного фонда и необходимых финансовых ресурсов, путей их привлечения, а также путей и размеров федеральной поддержки регионов, реально приближающих решение крупной социально значимой проблемы повышения качества обеспечения населения жильем и жилищными услугами.
Внедрение результатов исследований. Результаты проведенных исследований внедрены в министерстве строительства и жилищного хозяйства Ростовской области, министерстве территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области, Государственной жилищной инспекции по Ростовской области, в администрации Ростова-на-Дону, Департаменте ЖКХ и энергетики Ростова-на-Дону, администрациях восьми районов города, двадцати управляющих компаниях и др., так как касаются наиболее важных сторон функционирования и развития жилищной сферы. Это подтверждается документами о внедрении. Теоретические выводы и рекомендации, полученные в результате исследований, могут быть также использованы при формировании жилищной политики администрациями регионов и муниципальных образований Российской Федерации.
На защиту выносятся:
методология формирования стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования на основе мониторинга среды обитания путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений, базовая стратегия, сценарии ее реализации и модели формирования ресурсного обеспечения стратегического плана;
методологические основы технологии ведения и организационно-технологического обеспечения системы мониторинга параметров среды обитания на основе комплексного подхода, геологического и экологического мониторинга городской среды, мониторинга технического состояния жилищного фонда;
имитационная модель стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования, имитационные модели геологической и экологической среды территории муниципального образования;
экономико-математическая модель структурных параметров жилищного фонда муниципального образования и потребности в проведении ремонтных работ на примере;
методология оценки масштабов ветхого и аварийного жилья с учетом их роста в процессе естественного старения, методика формирования целевой программы ликвидации аварийного и ветхого жилья в городе на долгосрочную перспективу до 2020 г.
методики зонирования и технологии электронного картирования опасных геологических и экологических процессов, классификации мероприятий по управлению геологическим и экологическим рисками;
оптимизационная модель стратегического плана и целевых программ жилищного фонда муниципального образования, пакет прикладных программ по информационно-аналитическому обеспечению системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда.
Апробация результатов работы. Основные результаты исследования
докладывались автором и обсуждались на Конгрессе муниципальных образований РФ, на Экспертном совете Государственной Думы РФ в 2003 г. в Москве, международных, всероссийских, межрегиональных, региональных и городских научно-практических конференциях и семинарах, были отмечены серебряной медалью YIII международного московского салона инноваций и инвестиций в 2008 году, дипломами VI и YIII Международного московского салона инноваций и инвестиций в 2006 и 2008 гг. Материалы научной работы широко внедрены в учебный процесс в Ростовском государственном строительном университете при чтении курсов для специальностей «Городское строительство и хозяйство», «Экспертиза и управление недвижимостью», «Промышленное и гражданское строительство», «Проектирование зданий», а также при подготовке бакалавров и магистров по направлению «Строительство».
Публикации. По теме диссертации опубликованы 75 работ, в том числе 9 статей в реферируемых ВАК изданиях, 5 монографий, 17 статей в сборниках международных и всероссийских конференций, 35 статей в периодических печатных изданиях различных регионов РФ, 8 свидетельств о регистрации программных продуктов на ЭВМ и 1 патент. Общий объем 52,8 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, 5 глав, выводов, библиографии (326 наименований), приложений; содержит 353 страницы текста, включая 150 рисунков и таблиц.
Обоснование соответствия проблемы модернизации жилищного фонда приоритетным задачам социально-экономического развития российской федерации
Государство в настоящее время признает граждан, проживающих на условиях социального найма в жилом помещении, которое признано в установленном порядке непригодным для проживания и ремонту или реконструкции не подлежит, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых также по договорам социального найма (пп.З п. 1 ст. 51, пп.1 п.2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации). Пункт 1 ст. 85 и ст. 86 Жилищного кодекса говорят о предоставлении благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма гражданам - нанимателям жилых помещений в случаях, если дом "подлежит сносу". Если непригодным для проживания признается жилое помещение, находящееся в частной собственности, то отселение из него может происходить либо путем предоставления органами местного самоуправления некоторой денежной компенсации, либо на условиях мены. Однако реальных организационных и финансовых механизмов решения этой задачи нет.
В то же время законодательное определение ветхого и аварийного жилья отсутствует, хотя эта терминология и использована в Федеральной целевой программе «Жилище». Нечеткость и несогласованность употребления различных терминов в нормативных актах приводит к тому, что социальные обязательства государства по отношению к населению, проживающему в ветхом и аварийном жилищном фонде, в некоторой степени размыты. Кроме того, существующая правовая база не полностью учитывает современное состояние проблемы, связанное с вопросами собственности на объекты жилищной недвижимости - жилые помещения, дома и земельные участки в существующей жилищной застройке.
При разработке концепции подпрограммы «Модернизация жилищного фонда» принимается положение об ответственности государства за улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилищном фонде, признанном в настоящее время непригодным для проживания и неподлежащим ремонту и реконструкции. Это положение, безусловно, оправдано с социальной точки зрения, поскольку основная масса граждан, проживающих в ветхих и аварийных домах, в настоящее время не в состоянии самостоятельно приобрести или получить на условиях найма жилище удовлетворительного качества. Кроме того, следует признать прямую ответственность государства за возникновение проблемы ветхого и аварийного жилья, поскольку до недавнего времени государство являлось основным собственником жилищного фонда и не обеспечило должной системы эксплуатации и реновации жилищного фонда.
Неотложной задачей является оценка масштабов аварийного и ветхого жилищного фонда, определение методологии его ликвидации и объема необходимых финансовых ресурсов, размеров федеральной поддержки регионов.
Параллельно необходимо обеспечить формирование ответственности-собственника жилищного фонда не только за состояние жилищного фонда, но и за его восстановление в случае физического износа или аварийного разрушения, создать рыночные механизмы страхования для минимизации финансовых рисков собственников жилья. После выполнения государством принятых обязательств перед гражданами, проживающими в ветхом или аварийном жилищном фонде, в дальнейшем проблема переселения из жилищного фонда, непригодного для проживания, и его ликвидации должна рассматриваться как проблема собственника жилищного фонда, а не государства.
Поддержание надлежащего технического состояния многоквартирных домов лежит в сфере ответственности собственников жилых помещений. В то же время, проведение плановых капитальных ремонтов и модернизации жилищного фонда требует существенных денежных вложений. Общая мировая практика заключается в привлечении кредитов банковских институтов для проведения капитальных ремонтов и модернизации жилищного фонда при реализации различных мер государственной поддержки. Для того, чтобы эта задача нашла решение в России также необходимо разработать ряд мер государственной поддержки собственников жилья в проведении модернизации и капитального ремонта жилищного фонда, направленных, в первую очередь, на привлечение в жилищный сектор кредитных ресурсов.
Учитывая масштабы жилищного фонда Российской Федерации (2,82 млрд. кв. м), темпы роста ветхого и аварийного жилья, техническое состояние многоквартирных жилых домов, а также многообразие собственников жилых помещений, решение проблемы передачи управления жильем собственникам должно решаться программно-целевым методом в течение 6 лет.
Включение в состав Федеральной целевой программы «Жилище» подпрограммы «Модернизация жилищного фонда», связанной с ликвидацией ветхого и аварийного жилищного фонда, а также с государственной поддержкой собственников жилья в проведении модернизации и капитального ремонта жилищного фонда, в увязке с требованиями законов о формировании рынка доступного жилья позволит оказать значительный позитивный эффект на состояние жилищного фонда поселений, социальное благополучие в обществе, общее экономическое развитие.
Участие федеральных органов власти в реализации указанной подпрограммы предполагается через совершенствование нормативно-правовой базы в жилищной сфере, стимулирование проведения на местах ряда организационных мероприятий, а также через непосредственное использование средств федерального бюджета для решения некоторых основных задач.
Показатели, характеризующие техническое состояние жилищного фонда
Эффективное функционирование городского хозяйства в современных условиях зависит от стратегического управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования, включающим в себя программы развития всех сфер его деятельности.
Сфера, именуемая ЖКХ, является одной из наиболее важных в системе городского хозяйства. В основе стратегического управления отраслью лежит единая обобщенная информационная база об объектах недвижимости, населении, экологии и т.д., заключенная в подсистему обеспечения процесса управления.
Результатом аналитической работы последней являются перспективные планы и целевые программы развития отрасли ЖКХ и городского хозяйства в целом. К таковым относится генеральный план развития города и взаимоувязанные с ним целевые программы реформирования ЖКХ. Разработка перспективных планов и целевых программ в области ЖКХ как одной из областей долгосрочной государственной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан должна базироваться на общих принципах плановой системы. К ним относятся: программно-целевой принцип, долгосрочность, непрерывность, комплексность и оптимизация планирования [124].
Программно-целевой принцип планирования. Любой план предусматривает достижение определенной цели и поэтому всегда является целевым. Особое внимание этому принципу необходимо уделять при разработке долгосрочных планов решения сложных, по существу многоотраслевых проблем, каким является восстановление и капитальный ремонт жилищного фонда, так как для достижения конечной цели нужно поэтапно решить многие задачи технического и организационного характера.
Долгосрочность планирования. Капитальный ремонт жилищного фонда города - относительно молодая и в то же время одна из наиболее сложных и малоизученных отраслей городского хозяйства. Отличительные особенности капитального ремонта: беспрерывность, объективная необходимость возрастания объемов и расширение содержания ремонтных работ.
В связи со сложностью и многообразием проблем, решаемых для достижения конечной цели капитального ремонта жилищного фонда муниципального образования, даже трехлетнее планирование является слишком коротким периодом, поскольку в пределах трех лет не представляется возможным предусмотреть и глубоко обосновать весь круг необходимых мероприятий. К тому же непредвиденные ситуации усложняют, а нередко приводят к срыву выполнение запланированных объемов и видов работ, что, в свою очередь, может поставить под угрозу реализацию основного содержания плана.
В пределах одного трехлетнего периода недостаточно обосновываются и не всегда полностью реализуются мероприятия, представляющие собой основу обеспечения возрастающих объемов и совершенствования содержания перспективных задач последующих периодов, и тем самым снижается возможность реальности планомерного повышения экономической и социальной эффективности ремонтных работ. Только разработка перспективного долгосрочного плана позволит устранить отмеченные недостатки.
План капитального ремонта жилищного фонда необходимо представлять в качестве самостоятельного раздела генерального плана развития и реконструкции города, который обычно реализуется в период 20-25 лет. Этот период равен межремонтному сроку комплексного капитального ремонта наиболее долговечных домов I-II групп основных фондов. Взаимосвязь и сбалансированность этих планов являются безусловной необходимостью.
Непрерывность планирования. Чтобы обеспечить эффективность плановых решений, долгосрочная программа капитального ремонта более подробно детализируется по этапам при научной обоснованности принимаемых решений.
План капитального ремонта, как раздел генерального плана города, должен предусматривать сохранение и модернизацию жилищного фонда в свете градостроительных проблем с определением основных принципов простого и расширенного воспроизводства этого фонда. В плане, в укрупненных количественных показателях, должны быть указаны объем ремонтируемой жилой площади, ее убыли, компенсации потерь, необходимые финансовые и материально-трудовые ресурсы по всем направлениям плана, прогноз социальной и экономической эффективности.
При разработке такого плана должны предусматриваться этапы его реализации с определением главных задач и более глубокой детализацией плановых показателей. Одновременно составляют перспективный план на первые 10-15 лет. Главное его содержание заключается в формировании адресной программы капитального ремонта жилых домов в разрезе муниципальных образований по пятилеткам и годам на основе научной экономико-математической оптимизации. Этим планом предусматривается решение главной задачи периода, определяющей достижение крупных результатов социального и технического направлений.
На основе единых принципов плановой системы минимальным плановым периодом капитального ремонта жилищного фонда является пятилетка. Основной задачей разработки пятилетнего плана и его основополагающим разделом является обоснование адресной программы ремонта домов в разрезе муниципальных образований по годам пятилетки. На основе этого определяется весь комплекс мероприятий в конкретных плановых показателях.
Комплексность планирования. Принцип комплексности заключается в рассмотрении капитального ремонта с охватом всего круга взаимосвязанных процессов, представляющих различные формы воспроизводства жилищного фонда.
В перспективном плане предусматривается капитальный ремонт всего жилищного фонда независимо от его принадлежности. Это является выражением общегосударственной политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния.
Характер и содержание ремонтных работ определяются для каждой категории жилищного фонда, характеризующегося относительно одинаковыми показателями архитектурной ценности и роли в формировании городской среды, степени капитальности и комфортности условий проживания, а также показателями физического и морального износа.
Разработка мероприятий по управлению геологическим риском
Помимо физического износа здание стареет морально. Моральный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности.
В связи с ростом материальной обеспеченности населения города моральный износ здания часто наступает раньше, чем физический. Моральное старение, или износ сооружений, различают двух форм - первой (Mi) и второй (М2).
Моральный износ первой формы Мх - это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства, т.е. обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже: Мх=(і-(р)-Сст=Пх.Сст, (2.4) где Мх - абсолютная величина обесценивания, руб.; Пх - показатель первой формы морального износа; Сст - стоимость аналогичного старого сооружения; (р - отношение стоимости аналогичных, нового Сн и старого Сст сооружений. Определение морального старения второй формы более сложно и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его расчета.
Моральный износ второй формы М2 - это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующих на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится все время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, что представляется в виде следующей математической зависимости: М2=П2хС = Км, (2.5) где С - первоначальная стоимость сооружения, руб.; П2 - показатель второй формы морального износа сооружения; Км - капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным старением, руб. В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и элагоустройства. Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения гребований к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет. Например, сегодня целается упор на замену газовых колонок централизованным горячим водоснабжением и т.п. Суммарная величина морального износа Мсум=М{ +М2 = Пх -Сст +П2-С , (2.6) с Заменяя П\ =1- Р = 1--рГ-, (2.7) получаем Мсум = (Сст -С)+Км, (2.8) где Сст —С - абсолютное обесценивание, вызванное научно-техническим прогрессом; Км - капитальное вложение, вызванное технологическим старением.
Моральный износ можно уменьшить только путем реконструкции. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитии народного хозяйства. Возрастание жилищного фонда и улучшение условий проживания населения происходит в двух взаимосвязанных формах: новое строительство и реконструкция (модернизация, капитальный ремонт). Динамика и пропорции двух форм воспроизводства жилищного фонда всегда определялись, и будут определяться общими народнохозяйственными задачами для конкретных исторических отрезков времени. Весь послевоенный период характеризуется высокими темпами жилищного строительства. Такой путь развития был связан с необходимостью скорейшего удовлетворения потребности в жилищах. По мере наращивания жилищного фонда и повышения уровня жилищной обеспеченности усиливается роль приоритетов в сторону возрастания требований к качеству не только строящихся зданий, но и к условиям проживания в ранее построенных домах. Значение реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда заключается, прежде всего в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с получаемыми результатами в новом строительстве при существенно более низком уровне затрат.
Оценивая с позиций конечного результата различные формы обновления, следует отметить, что реконструкция дает наибольшее снижение физического и морального износов. Последнее имеет особое значение. В результате научно-технического прогресса происходит ускоренное развитие морального износа жилищного фонда, который проявляется в несоответствии объемно-планировочных и конструктивных качеств, уровня благоустройства и инженерного оборудования возросшим потребностям населения. Это наглядно подтверждается положением, сложившимся с полносборными зданиями первого поколения, построенными в 1950-1960 гг. В основной массе эти здания сохранили достаточно высокую работоспособность основных конструктивных элементов, определяющих их срок службы (фундаменты, стены, перекрытия) при ухудшающихся теплотехнических и звукоизоляционных качествах ограждающих конструкций. Главное заключается в несоответствии их планировочных и комфортных характеристик (проходные комнаты, совмещенные санузлы, заниженные площади подсобных помещений и т.д.) современным и перспективным требованиям жилищного стандарта.
Старение здания сопровождается во времени физическим и моральным износами его элементов и инженерных систем, но факторы, вызывающие это старение, имеют различные закономерности изменения. Если физический износ предупреждается методами технической эксплуатации, моральный износ в процессе эксплуатации предупредить невозможно. Поскольку моральный износ вызывается научно-техническим прогрессом в промышленности и строительстве, его можно лишь прогнозировать на стадии проектирования, принимая такие объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечивают соответствие их действующим нормативам на более длительный период эксплуатации зданий.
Следует отметить, что до последнего времени решающее значение придавали, как правило, лишь физическому износу зданий и сооружений. Однако в современных условиях оба эти фактора оказались равнозначными, а в ближайшее время благодаря высоким темпам развития техники вопросы морального износа станут превалирующими.
Ученые многих стран делали неоднократные попытки оценить моральный износ зданий, планировать на перспективу их ремонт и реконструкцию не только по физическому, но и функциональному снашиванию.
Известна методика сплошного обследования жилищного фонда, разработанная в институте Ленжилпроект и широко применяемая в Санкт-Петербурге с 1968г. В методике предусматривается классификация жилых зданий по моральному и физическому износу в зависимости от установленных признаков. Предложена также система классификации зданий, учитывающая взаимодействие морального и физического износа. На основе этой классификации осуществляется отбор здания для капитального ремонта, устанавливаются сроки его продолжительности, составляются планы прогнозы реконструктивных мероприятий по жилищному фонду города.
Информационно-аналитическое обеспечение системы управления геологическим и экологическим рисками территорий муниципальных образований
Организация и ускорение стока атмосферных осадков (дождевых и талых вод) юзволяет снизить размеры инфильтрационного питания подземных вод, іьізьівающего подъемы грунтовых вод и образование верховодок. Это мероприятие аключается в перехвате поверхностных вод, поступающих с расположенных выше по юльефу участков, и отводу их за пределы защищаемой территории. Это достигается устройством нагорных канав, часто совместно с обвалованием территории (особенно в іериод строительства). Роль нагорных канав могут также выполнять проложенные тгециальным образом ливнестоки. Для отвода поверхностных вод внутри ащищаемой территории целесообразно осуществлять вертикальную планировку с устройством усовершенствованного покрытия и необходимого поперечного профиля гроездов с созданием закрытой водосточной сети (ливневой канализации).
Регулирование русел рек, расчистка и углубление водоемов, оврагов, мелких ек и ручьев позволяют увеличить их дренирующую способность и таким образом юнизить уровни грунтовых вод.
Устройство перехватывающих дренажных сооружений позволяет предупреждать подтопление застраиваемых участков территорий от подземных вод, поступающих со стороны водоразделов (головной дренаж) и рек (особенно в периоды прохождения паводка) или водохранилищ (береговой дренаж), со стороны прилегающей уже подтопленной территории, а также от крупных источников подтопления (отсечной дренаж). Для усиления дренирующего действия берегового, головного и отсечного дренажей могут дополнительно устраиваться поперечные црены или локальные дренажные устройства.
Предупреждение утечек из еодонесущих коммуникаций является одним из важнейших предупредительных мероприятий. Предупреждение утечек обеспечивается конструктивно-технологическими решениями и организационными мероприятиями при строительстве с соблюдением правил эксплуатации.
Наиболее эффективным и надежным способом является прокладка водонесущих коммуникаций в полупроходных и проходных каналах, снабженных соответствующим дренажем или противофильтрационными покрытиями, а также в футлярах. Повышает надежность водопроводов также герметизация стыковых соединений труб (резиновые манжеты, мастики-герметики и пр.).
К важным мероприятиям относится строгое соблюдение при строительстве гребований проекта - использование коррозионно-устойчивых материалов, проектных уклонов, создание надлежащего основания, проектной защиты трубопровода к внешним воздействиям, а также от гидравлических ударов.
При эксплуатации водонесущих сетей важно своевременно проводить текущие и капитальные ремонты, постоянно отслеживать состояние коммуникаций и осуществлять контроль за давлением и расходом воды, регулярно очищать водостоки эт мусора, наносов и льда.
Эксплуатационные защитные мероприятия. Борьба с подтоплением в условиях существующей плотной городской застройки представляет собой весьма сложную и не всегда эффективно решаемую инженерно-геологическую задачу. Выбор конкретного защитного мероприятия определяется типом объекта (здание, инженерное сооружение, парковая зона, территория и пр.), особенностями его эксплуатации и конструкции, гидрогеологическими, инженерно-геологическими и еоморфологическими условиями территории, условиями утилизации отводимого с ащищаемой территории поверхностного и дренажного стоков.
Основными видами защитных мероприятий являются различные дренажи, [ротивофильтрационные завесы и защитная гидроизоляция.
Дренажи - наиболее радикальный способ защиты. Они разделяются по :арактеру отбора воды из грунта на гравитационные (при Кф 1 м/сут) и специальные при Кф 1 м/сут), а по своему устройству могут быть вентиляционными, [невмонагнетательными, вакуумными, электроосмотическими и биодренажными.
Все дренажи принципиально состоят из двух рабочих элементов -юдоприемного и водоотводящего. При этом отвод может быть самотечным и [ринудительным (откачка). По характеру расположения этих элементов выделяются [ренажи горизонтальные, вертикальные и комбинированные. По степени прорезки юдоносного пласта дренажи бывают совершенные (прорезка до водоупора) и [есовершенные (прорезка не до водоупора).
Наиболее широкое применение получил из-за простоты эксплуатации оризонтальный гравитационный дренаж: трубчатый, пластовый и пристенный, [учевой и траншейный (открытый и зарытый) беструбный.
При устройстве трубчатых дрен используются керамические, асбоцементные, іетонньїе и пластмассовые трубы с обратными фильтрами в виде двух-трех слоев фильтрующей обсыпки из песка, гравия и щебня или фильтрующей обертки из шнеральных или полимерных материалов. Вода в такие дрены поступает через стыки руб, круглые отверстия или щелевые прорези (пропилы) в их стенках под влиянием ;илы тяжести и гидростатического давления. Важным условием работы трубчатых фен является предотвращение попадания вместе с водой мелких частиц грунта в фенажную трубу и ее засорение. В качестве труб в последнее десятилетие стали ірименять трубофильтры из пористого полимербетона и керамзитобетона, при этом іе требуется во многих случаях фильтрующей обсыпки. Но использование таких фильтров часто ограничивается из-за их невысокой механической прочности.
Глубина укладки дренажной трубы определяет понижение уровня грунтовых юд: в створе дрены и в стороны от нее возникает понижение подземных вод в виде цепрессионной воронки, что и обеспечивает необходимую норму осушения в соответствии с требованиями создания неподтопляющей критической глубины положения уровня подземных вод.
Основными конструктивными элементами пластового дренажа являются песчано-гравийные слои (дренирующая постель), уложенные при строительстве в эсновании защищаемого сооружения. Собираемая при этом в фильтрующей постели вода отводится проложенными здесь дренажными трубами.
Пристенный дренаж выполняется совместно с пластовым или самостоятельно и устраивается с внешней стороны фундамента или заглубленного помещения. Он представляет собой призмы (вертикальные или наклонные), выполненные из фильтрующего материала (песок, гравий, пористобетонные или керамзитовые плиты, элоки и пр.) и сочлененные с уложенной под ними дренажной трубой.
Часто горизонтальные трубчатые дрены и пластовые дренажи, устраиваемые цля перехвата утечек из коммуникаций, называются сопутствующими.
Пластовый, пристенный и сопутствующие дренажи выполняются одновременно со строительством самих защищаемых объектов. Они снижают зозможность дополнительного инфильтрационного питания подземных вод за счет перехвата и отвода утечек и предохраняют сооружения от подтопления. Эти дренажи ;лужат также для отвода вод, накапливающихся в грунтах обратных засыпок котлованов и траншей.
Лучевой дренаж состоит из трех основных элементов - горизонтальных грубчатых дрен (радиальных лучей), шахтного колодца - водоприемника диаметром 2-6 м для приема дренажного стока из лучей и водоподъемного устройства (насоса). Устройство горизонтальных лучей-дрен выполняется продавливанием при помощи домкратов и бурением горизонтальных скважин. Лучевой дренаж-водозабор может 5ыть многоярусным и иметь в каждом ярусе по 3-5 лучей-дрен, его устройство весьма эффективно на уже застроенной территории и при высокой плотности застройки.
