Введение к работе
Актуальность проблемы. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, в основе современной земельной политики должны лежать экономическая эффективность землепользования и необходимость бережного отношения к окружающей природной среде (ОПС), включая ее важнейший компонент - почвенный покров (Добровольский, Никитин, 1986, 1990, 2000; Комов, Родин, 1995; Антонов, Лойко, 1999). При этом существующие подходы к оценке стоимости земель ориентируются, прежде всего, на экономическую целесообразность использования того или иного земельного участка и, в меньшей степени, отражают экологическое состояние ОПС в целом и почв, в частности. Наиболее отчетливо эта закономерность отражается в методах оценки городских земель, где почвы существенно преобразованы человеком или полностью отсутствуют.
Как известно, корректировка стоимости земельных участков на основе сведений об экологическом состоянии окружающей природной среды или почв в частности является одним из видов эколого-экономической оценки земель (Макаров, 2003).
Важность указанного вида эколого-экономической оценки определяется тем фактом, что оценка рыночной и кадастровой стоимости требуется не только для чистых и достаточно плодородных, но и химически загрязненных и деградированных земельных участков.
Из существующих видов экономической оценки земель приоритет был отдан кадастровой стоимости, так как в крупных городах в системе земельного оборота аренда и субаренда земельных участков приобрели огромные масштабы. В тоже время Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП (ред. от 28.10.2008) обоснован переход исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Цель настоящей работы: на примере ЗАО, СВАО и ЮВАО разработать усовершенствованный подход к корректировке кадастровой стоимости земель г. Москвы на основе учета экологического состояния городских почв и экосистем.
Задачи:
Провести обзор и анализ современных методологических принципов и методов эколого-экономической оценки почв и земель.
Изучить физические, физико-химические и химические свойства почв локальных земельных участков различных функциональных зон, расположенных в ЗАО, СВАО и ЮВАО города Москвы.
Оценить загрязненность и деградированность изучаемых городских почв, дать экологическую оценку их состояния, используя различные подходы (оценка показателя потери экологического качества почв, величины ущерба от загрязнения и деградации и другие).
Скорректировать кадастровую стоимость локальных земельных участков на основе полученных сведений об экологическом состоянии почв этих участков.
Провести сравнительный анализ результатов корректировки кадастровой стоимости земель, полученных различными методами, и выбрать из этих результатов наиболее тесно связанные с показателями экологического состояния урбоэкосистем.
Научная новизна.
Впервые для г. Москвы предложены различные механизмы включения почвенно-экологической составляющей в традиционную экономически-ориентированную стоимостную оценку городских земель, в частности, - в их кадастровую оценку.
Корректировка кадастровой стоимости земель может приводить как к ее понижению, так и к повышению.
На основе проведенного сравнительного анализа результатов корректировки кадастровой стоимости земель города Москвы, осуществленной с использованием семи различных методических подходов, установлено, что с показателями экологического состояния городских экосистем (степень асимметрии листовой пластины Betula pendula) наиболее тесная корреляция отмечается у результатов корректировки, выполненной с использованием комплексного показателя оценки экологического состояния почв Ре (Строганова, Прокофьева и др., 2000).
В соответствии с результатами исследований сформулированы следующие защищаемые положения:
При оценке кадастровой стоимости городских земель, наряду с традиционными территориально-экономическими факторами, необходимо учитывать почвенно-экологические особенности оцениваемой территории, важнейшими из которых являются загрязнение, захламление и деградация почв.
Корректировка (изменение) кадастровой стоимости земель осуществляется на основе определения показателя, отражающего степень отличия характера функционирования почв в урбоэкосистемах от устойчивого. Так как функционирование (изменение качества) городских почв при различных уровнях антропогенной нагрузки, как правило, описывается нелинейными функциями (логистическая и др.), то и связь качества почв и кадастровой стоимости земельного участка в большинстве случаев не линейна.
Основным критерием выбора оптимального метода корректировки кадастровой стоимости городских земель является степень корреляции результатов указанной корректировки с показателями функционирования урбоэкосистем.
Практическая значимость.
Данные, полученные в работе, могут быть использованы в качестве предложения по усовершенствованию паспорта городских почв (расчет экологических поправочных коэффициентов к кадастровой стоимости земель).
Выработанные подходы могут служить дополнением к разрабатываемым в данный момент принципам рационального природопользования, а также могут быть использованы Правительством города Москвы при корректировке кадастровой стоимости земель, а на ее основе - ставок арендной платы и земельного налога для ЗАО, ЮВАО, СВАО г. Москвы. Это позволит городским властям достичь одновременно нескольких целей: повысить эффективность использования городских земель через увеличение собираемости средств за их использование, обеспечить сохранение и воспроизводство природного потенциала города, получить реальные инструменты финансового воздействия на субъекты хозяйственной деятельности, влияющие на экологию города.
Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались и обсуждались на «VIII Международном конгрессе по Почвоведению» (Филадельфия, США, 2006), на Всероссийской конференции «X Докучаевские молодежные чтения «Почвы и Техногенез» (Санкт-Петербург, 2007), на научно-практической конференции «Нормативное и методическое обеспечение экологического мониторинга и контроля в пределах зоны антропогенного воздействия хозяйствующих субъектов на окружающую среду» (Москва, 2007), на XV Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов - 2008» (Москва, 2008), на «V Всероссийском съезде почвоведов им. В.В. Докучаева» (Ростов-на-Дону, 2008), на заседаниях кафедры земельных ресурсов и оценки почв факультета почвоведения МГУ им. М.В. Ломоносова, (Москва, 2005 -2009 гг.).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 научных работ, из них 2 статьи.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, 6 глав, выводов, списка литературы, включающего 151 источник, из которых 19 на иностранном языке, и двух приложений. Содержательная часть диссертации изложена на 138 страницах, иллюстрирована 26 рисунками, 52 таблицами.
