Введение к работе
Актуальность темы исследования. В условиях рыночной экономики значительно возросли требования к жилищному строительству, следствием которых стачо появление новых сегментов па рынке недвижимости, в том числе элитных жилых зданий. На смену квартирам индивидуальной (улучшенной) планировки приходят многоуровневые, террасные квартиры, а также пентхау-сы, появляются жилые комплексы и районы с современной инфраструктурой.
Причинами пояатения сегментов на рынке жилья, в т.ч. элитной недвижимости, являются процессы социачыюго расслоения жителей и развивающаяся территориальная дифференциация городов. Понятие «элитиости», а точнее критерии, по которым та щи иная недвижимость относится к этому сегменту, постоянно меняются, кроме этого, используемое сегодня в практике понятие элитной жилой недвижимости не имеет достаточно точного определения среди основных участников рынка.
Реализация проектов проводится сегодня инвестиционно-строительными компаниями (ИСК) в рамках известной специфики, продиктованной рыночными отношениями, и раскрывается через две основные группы ограничений. Во-первых, после оформления прав на земельный участок под строительство ИСК вынуждены в самые короткие сроки осваивать площадки, возводить и сдавать объекты в эксплуатацию, при этом выполнять утвержденную программу строительства и возврат капитача по проектам. Во-вторых, при оформлении прав собственности (купля-продажа, долевое участие в строительстве и др.) ИСК особое внимание уделяют потребительским интересам конкретного инвестора и максиматьно учитывают их в процессе проектирования и строительства (особенно относится к индивидуальным проектам). Указанные особенности приводят к возникновению новых методов принятия и согласования организаиион-но-технологических решений (ОТР), при этом для значительного сокращения сроков строительства функции и задачи ИСК расширяются и усложняются.
Сложной задачей ИСК является выбор моделей принятия и согласования многойтерациоппых ОТР с участием большого количества специалистов и экспертов. Все известные методы сокращения сроков за счет совмещения стадий проектирования и производства работ были предложены до появления элитной жилой недвижимости, когда значительное сокращение сроков было не востребовано системой плановой экономики. Однако и применяемые методы принятия и согласования ОТР не соответствуют требованиям развития рынка. Проведенный апачиз применяемых схем реализации инвестиционно-строительных процессов (ИСП) установки несогласованность многих решений, грубые нарушения организации и технологии производства работ, техники безопасности. Поэтому актуальной яатяется отработка новых методов принятия ОТР на элитной жилой недвижимости для последующего применения их в массовом строительстве, новые подходы должны упростить возведение домов повышенной комфортности, а в дальнейшем и массовой застройки. Системотехнические методы принятия ОТР при строительстве элитной жилой недвижимости на основе использования новых информационных технологий будут универсальны и применимы к любым типам (сегментам) жилья.
Таким образом, сложилась ситуация, когда научно обоснованные подходы к проектированию и функционированию системы принятия и согласования ОТР при строительстве элитной жилой недвижимости отсутствуют либо не соответствуют практике развития рынка, что обуславливает актуачьность разработки новых подходов и методов.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке методов принятия и согласования организационно-технологических решений при строительстве элитных жилых зданий на основе системотехнических принципов и новых информационных технологий. Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач: анализ организации строительства элитных жилых зданий (на примере г. Москвы, а также зарубежного опыта);
- анализ основных этапов деятельности ИСК, схем реализации инвестиционно строительных процессов, проблем и особенностей принятия и согласования ОГР;
- структуризация ИСП строительства элитных жилых зданий и систематизация ОТР, принимаемых на всех этапах их возведения;
- моделирование процедур принятия и согласования ОТР, включая все этапы строительства элитных жилых зданий, с использованием метода системного гарантирования (членения ИСП на системокванты, дающие промежуточные результаты) и метода последовательных уступок (итерационного процесса согласования);
- обоснование системотехнических методов принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий;
- разработка структурной модели принятия и согласования ОТР;
- разработка информационной системы принятия и согласования ОТР с использованием стандартных программ ЭВМ (САПР, ситуационный центр);
экспериментальное внедрение результатов исследования, расчет эффективности методов принятия и согласования ОТР при сіроительстве элитных жилых зданий.
Объект исследования: организация строительства элитных жилых зданий.
Предмет исследования: методы принятия и согласования ОГР при сіроительстве элитных жилых зданий.
Теоретические и методологические основы исследования сформированы в соответствии со спецификой решаемых задач на основе системотехники строительства и включает в себя информационный, системный и рыночный подходы, метод системного квантирования, метод последовательных уступок, экспертные методы.
Выносимые на защиту результаты, имеющие научную новизну:
1. Этапы принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий в современных условиях новых информационных и экономических технологий. Схемы реализации ИСП элитных жилых зданий.
2. Модель принятия и согласования ОТР на основе метода системного квантирования и метода последовательных уступок. Системотехнические методы принятия и согласования ОТР.
3. Структура САПР принятия и согласования ОТР па основе новых информационных технологий.
4. Сгрукгуриая модель и процедуры принятия и согласования ОТР.
5. Технико-экономическое обоснование эффективности принятия и согласования ОТР при строительстве элитных жилых зданий.
Практическая значимость работы определяется эффективностью реализации программы строительства и дополнительным конкурентным преимуществом ИСК на основе разработанных системотехнических методов принятия и согласований ОТР при строительстве элитных жилых зданий.
Апробация работы. Положения диссертационной работы докладывались и были обсуждены на заседаниях Ученого совета Спецфакультета САПР, секции «Строительство» Российской инженерной а каде м и и, на научно-техн ических совещаниях ЗАО «ДОН-Строй», опубликованы в печатных работах, использовались для оценки эффективности реализации программы строительства.
Внедрение результатов работы. Практические рекомендации и разработанные методы принятия и согласования ОТР при строительстве элитной жилой недвижимости испо;іьзованьі в ряде инвестиционно-строительных компаний (000 «Дирекция капитального строительства». Центр «Поликварт», ЗАО «Компания Серебряный bop», ЗЛО «ДОН-Строй»), подучили положительные оценки и позволиш повысить качество и скорость управленческих решений, а также эффективность реализации ИСП.
І Іубл икации. 11о теме диссертации опубликовано 4 статьи.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, общих выводов, списка литературы и приложений.
